Question de M. BONNECARRÈRE Philippe (Tarn - UC) publiée le 14/07/2022
M. Philippe Bonnecarrère attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur les conséquences des décisions en placement en maison de retraite. Une personne, généralement âgée, peut malheureusement être victime d'une perte d'autonomie ou de la maladie d'Alzheimer.
Cette personne qui pouvait vivre dans une maison depuis plusieurs décennies se trouve subitement transférée dans un établissement spécialisé.
À partir du moment où elle demeure dans cet établissement spécialisé, il peut être considéré que sa résidence principale est alors celle de la maison de retraite ou de l'établissement équivalent où elle se trouve.
La conséquence pratique est la suivante : si la personne concernée, qui sera souvent une dame, est devenue propriétaire de sa maison 10 ans avant par l'effet du décès de son mari et de la succession, il sera souvent nécessaire de vendre cette maison pour faire face au besoin de financement de la maison de retraite, mais au moment où la maison sera vendue elle ne sera plus considérée comme la résidence principale avec assujettissement aux règles concernant les plus-values.
La pratique montre que les notaires ont toujours une attitude prudentielle en cette matière et qu'ils ne retiennent pas que la maison d'habitation est restée la résidence principale de la personne victime de la perte d'autonomie.
Pourtant, c'était bien la résidence principale de la personne concernée et celle-ci n'a eu aucune volonté de quitter cette résidence.
Elle peut d'ailleurs avoir été placée dans un établissement spécialisé par un tuteur ou curateur sans avoir la possibilité de s'y opposer.
La question posée au ministre est donc de savoir si dans le cadre d'un placement en maison de retraite, la maison principale pourrait être toujours considérée fiscalement comme la résidence principale, de telle manière que toute vente, y compris pour financer le coût de la maison de retraite, ne soit pas assortie à l'application des règles en matière de plus-value. Retenir l'interprétation inverse serait une double pénalisation de la personne victime du handicap de l'âge et ou de la maladie.
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Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique publiée le 22/12/2022
Le I de l'article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit l'imposition à l'impôt sur le revenu, dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH du même code, des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens. Toutefois, le 1° du II de ce même article précise que les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette condition exclut de l'exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette qualité au moment de la vente. Par suite, l'exonération ne s'applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou sont à la disposition du titulaire d'un logement de fonction. Toutefois, il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans les délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.). Ces précisions figurent aux paragraphes n° 180 et 190 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du Bulletin officiel des finances publiques Impôts (BOFiP). Au-delà de cette souplesse et afin de tenir compte de la situation particulière des personnes âgées placées en maison de retraite ou en établissement spécialisé, qui peuvent être contraintes à la vente de leur ancienne résidence principale pour couvrir le coût de leur hébergement, le législateur a prévu une exonération au 1° ter du II de l'article 150 U du CGI. Cette exonération s'applique aux logements qui ont constitué la résidence principale du cédant et qui n'ont fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt sur la fortune immobilière et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du CGI et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement. Cette exonération spécifique en faveur des personnes qui résident dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées fait l'objet d'un commentaire au BOI-RFPI-PVI-10-40-20 du BOFIP. Enfin, en vertu du III de l'article 150 U du CGI, les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » sont exonérés d'impôt sur le revenu à raison de toutes les plus-values de cessions immobilières qu'ils réalisent, qu'il s'agisse de leur résidence principale ou d'un autre bien immobilier, à la double condition qu'au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, elles n'aient pas été passibles de l'IFI et que leur revenu fiscal de référence n'ait pas excédé la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI. Ces précisions répondent aux préoccupations exprimées par l'honorable parlementaire.
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