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Séance du 26 mai 1998





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M. le président. « Art. 7. _ Le vendeur non professionnel d'un immeuble situé dans une zone délimitée en application de l'article 3 ne peut s'exonérer de la garantie du vice caché constitué par la présence de termites et d'autres insectes xylophages, sauf lorsqu'un état parasitaire est annexé à l'avant-contrat ou à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de deux mois à la date de l'avant-contrat ou de l'acte définitif. Toute clause contraire est réputée non écrite.
« Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'état parasitaire. »
Je suis saisi de deux amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 12 rectifié, M. César, au nom de la commission, propose de rédiger comme suit le premier alinéa de cet article :
« En cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3 de la présente loi, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique. »
Par amendement n° 16, le Gouvernement propose de rédiger comme suit le premier alinéa de l'article 7 :
« Le vendeur d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3, qu'il soit professionnel ou non professionnel, est tenu de la garantie du vice caché constitué par la présence de termites. Il peut toutefois, lorsque la promesse de vente ou d'achat ou le contrat réalisant ou constatant la vente en a prévu la possibilité, stipuler pour ce vice la clause d'exonération de la garantie prévue à l'article 1643 du code civil à la condition que soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de cet acte. »
La parole est à M. le rapporteur, pour défendre l'amendement n° 12 rectifié.
M. Gérard César, rapporteur. S'agissant de la protection du consommateur, l'Assemblée nationale a fait application de la clause d'exonération de la garantie du vice caché, en prévoyant que le vendeur non professionnel d'un immeuble situé dans une zone contaminée pourrait s'exonérer de la garantie du vice caché constitué par la présence de termites, à la condition qu'un état parasitaire soit annexé à l'avant-contrat ou à l'acte de vente.
La commission vous propose d'adopter une nouvelle rédaction de l'article qui en limite la mise en jeu au seul cas des termites et qui fait expressément référence à l'article 1643 du code civil.
Il s'agit de préciser, concernant la présence de termites dans un immeuble bâti, qu'une clause d'exonération de garantie pour vice caché ne pourra être prévue qu'à la condition qu'un état parasitaire soit annexé au contrat de vente.
Compte tenu des délais de réalisation des ventes immobilières, il vous est, en outre, proposé de porter le délai maximum de validité des états parasitaires à trois mois.
Cette rédaction ne remet pas en cause une jurisprudence aux termes de laquelle, sur le fondement de l'article 1643 du code civil, la clause d'exonération ne peut jouer en faveur du vendeur professionnel, celui-ci étant toujours présumé connaître les vices cachés de la chose vendue.
M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'Etat, pour présenter l'amendement n° 16.
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement propose de ne pas faire de distinction entre les vendeurs, qu'ils soient ou non professionnels. C'est d'ailleurs le seul point de désaccord qui existe entre la commission et le Gouvernement, puisque notre objectif est le même : il s'agit de prévoir une possibilité de clause d'exonération de la garantie du vice caché à la condition que soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de cet acte.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur l'amendement n° 16 ?
M. Gérard César, rapporteur. Le Gouvernement propose d'étendre aux vendeurs professionnels le bénéfice de l'exonération de la garantie du vice caché dès lors qu'un état parasitaire est annexé à l'acte de vente.
Cette proposition constitue, en matière de défense des consommateurs, un retour en arrière par rapport à une jurisprudence constante fondée sur l'article 1643 du code civil.
De plus, elle risque de jeter un doute sur les vendeurs professionnels alors que, dans le dispositif adopté par la commission, ces derniers seront incités à travailler avec des experts certifiés et reconnus pour leurs compétences professionnelles puisqu'ils seront responsables au titre de la garantie du vice caché vis-à-vis de l'acheteur.
Voilà pourquoi, monsieur le président, la commission est défavorable à l'amendement du Gouvernement.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 12 rectifié ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement préfère son propre amendement pour éviter tout cumul de responsabilités pour le vendeur professionnel.
Nous sommes d'accord sur le fond : il ne faut pas léser le consommateur. Mais je considère qu'il ne faut pas non plus superposer les garanties.
L'amendement n° 16 a donc la préférence du Gouvernement.
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 12 rectifié.
M. Jean-Marc Pastor. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Pastor.
M. Jean-Marc Pastor. Monsieur le secrétaire d'Etat, nous avons, sur ce texte, accompli un travail fructueux avec vos services, que je tiens à remercier, puisqu'un accord a pu être trouvé sur la quasi-totalité des modifications proposées par le Sénat.
Néanmoins, sur l'article 7, je rejoindrai M. le rapporteur, considérant que, par son amendement n° 16, le Gouvernement risque de retirer un certain nombre de garanties aux consommateurs.
C'est la raison pour laquelle nous voterons l'amendement n° 12 rectifié.
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 12 rectifié, repoussé par le Gouvernement.

(L'amendement est adopté.)
M. le président. En conséquence, l'amendement n° 16 n'a plus d'objet.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'article 7, ainsi modifié.

(L'article 7 est adopté.)

Article 8




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