Article 2
I A. – Le neuvième alinéa de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :
1° (nouveau) À la deuxième phrase, après le mot : « établi », sont insérés les mots : « et signé » ;
2° (nouveau) Après la deuxième phrase, il est inséré une phrase ainsi rédigée :
« Il est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat et remis à chacune des parties. » ;
3° (nouveau) Il est ajouté une phrase ainsi rédigée :
« La liste des informations devant figurer dans l’état des lieux est fixée par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation. »
I A bis (nouveau). – Le dixième alinéa du même article 3 est ainsi modifié :
1° À la première phrase, les mots : « frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » sont remplacés par les mots : « la charge du bailleur » ;
2° Il est ajouté une phrase ainsi rédigée :
« Lorsque le locataire s’oppose à l’établissement de l’état des lieux, les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »
I B. – Le troisième alinéa de l’article 22 de la même loi est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur, à son mandataire ou à un huissier de justice dans les conditions prévues à l'article 3, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le locataire indique en fin de bail l’adresse de son nouveau domicile.
« Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté de comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision, dans la limite d'un montant fixé par décret, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. »
I. – (Non modifié) Après le mot : « comptes », la fin de l’avant-dernier alinéa du même article 22 est ainsi rédigée : « est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard. »
I bis. – (Non modifié) L’article 22-1 de la même loi est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque plusieurs locataires ont conclu un même contrat de bail stipulant expressément un engagement solidaire de chacun au paiement des loyers et charges, le congé régulièrement délivré par l’un d’entre eux met fin, à sa date d’effet, à la solidarité qui le concerne, sous réserve qu’un nouveau locataire soit partie au bail. »
I ter. – L'article 22-2 de la même loi est ainsi modifié :
1° (nouveau) Au premier alinéa, après les mots « la location », sont insérés les mots « ou à la personne qui se porte caution » ;
2° (nouveau) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Les manquements au présent article sont passibles, en application du VII de l’article L. 141-1 du code de la consommation, d’une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. »
I quater. – (Supprimé)
II. – (Non modifié) L’article 40 de la même loi est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa des I et II, la référence : « , du premier alinéa de l’article 22 » est supprimée ;
2° Au premier alinéa du III, les références : « , du paragraphe e de l’article 17 et du premier alinéa de l’article 22 » sont remplacées par la référence : « et du paragraphe e de l’article 17 ».
III. – (Non modifié) La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement est ainsi modifiée :
1° L’article 75 est abrogé ;
2° Au premier alinéa de l’article 82, la référence : « , 75 » est supprimée.
III bis. – La section 1 du chapitre V du titre II du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifiée :
1° L’article L. 125-2-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque le propriétaire d'un ascenseur fait réaliser certains travaux sur son installation par une entreprise autre que celle titulaire du contrat d'entretien en cours, il peut résilier ce contrat de plein droit moyennant un préavis de trois mois. Dans le cas où ce contrat comporte une clause de réparation et de remplacement de pièces importantes, le titulaire du contrat peut obtenir une indemnité financière dont le montant maximal correspond au coût de cette prestation complémentaire dû au titre de la période non exécutée du contrat. » ;
2° Le troisième alinéa de l’article L. 125-2-4 est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Il définit également la liste des travaux permettant au propriétaire de résilier le contrat d'entretien en application du dernier alinéa de l'article L. 125-2-2. »
IV. – (Non modifié) Au I de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, la référence : « , des alinéas 1, 2 et 3 de l’article 75 » est supprimée.
V. – A. – Après le huitième alinéa de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à la moindre mesure constatée. L’action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, à peine de déchéance.
« En cas d’absence de mention de cette surface, le locataire peut, dans un délai de trois mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier la communication de cette information afin de l’inscrire par avenant dans le contrat de location. Sans réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le locataire l’informe, dans les mêmes formes, de la superficie calculée par lui-même ou par un professionnel. Les frais éventuels sont à la charge du bailleur. Si la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans tout document publié ou communiqué par le bailleur ou avec son accord au locataire entre la mise en location et la conclusion du contrat de location, le neuvième alinéa est applicable. Dans ce cas, l’action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de six mois à compter soit de la date à laquelle l’avenant a été conclu dans le contrat de location, soit de celle à laquelle le locataire a informé le bailleur de la superficie du logement. »
B. – Après le deuxième alinéa de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée. Lorsque cette surface est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à la moindre mesure constatée. L’action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de deux mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, à peine de déchéance.
« En cas d’absence de mention de cette surface, le locataire peut, dans un délai de deux mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier la communication de cette information afin de l’inscrire par avenant dans le contrat de location. Sans réponse du bailleur dans un délai d’un mois, le locataire l’informe, dans les mêmes formes, de la superficie calculée par lui-même ou par un professionnel. Les frais éventuels sont à la charge du bailleur. Si la surface habitable du logement loué meublé est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans tout document publié ou communiqué par le bailleur ou avec son accord au locataire entre la mise en location et la conclusion du contrat de location, le deuxième alinéa est applicable. Dans ce cas, l’action en diminution du loyer doit être intentée par le locataire dans un délai de deux mois à compter soit de la date à laquelle l’avenant a été conclu dans le contrat de location, soit de celle à laquelle le locataire a informé le bailleur de la superficie du logement loué meublé.
« Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi et signé par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. Il est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat et remis à chacune des parties. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire. La liste des informations devant figurer dans l’état des lieux est fixée par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
« Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au quatrième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à la charge du bailleur et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Lorsque le locataire s’oppose à l’établissement de l’état des lieux, les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »
C. – Les A et B sont applicables aux contrats de location conclus postérieurement à la promulgation de la présente loi.
V bis. – Le second alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est remplacé par six alinéas ainsi rédigés :
« Ces dispositions ne s'appliquent pas :
« 1° Aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1 ;
« 2° Aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
« 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
« 4° Aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
« 5° Aux locaux meublés, à l'exception de l'article 3-1, de l'article 4 à l'exclusion des k, l et o, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. »
V ter. – Après le septième alinéa de l’article 3 de la même loi, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« – les modalités d’établissement et les finalités de l’état des lieux mentionné au treizième alinéa. Le contenu de ces informations est précisé par arrêté du ministre chargé du logement ;
« – les modalités de majoration du solde du dépôt de garantie restant dû au locataire applicable lorsque la restitution de ce dépôt de garantie n’est pas effectuée dans le délai prévu à l’article 22. »
V quater A. – (Non modifié) À la première phrase du dixième alinéa du même article 3, le mot : « neuvième » est remplacé par le mot : « treizième ».
V quater. – Le onzième alinéa du même article 3 est ainsi rédigé :
« Nonobstant l’article 1731 du code civil, le dépôt de garantie est intégralement restitué au locataire lorsque l'état des lieux ne peut être établi parce que le bailleur a fait obstacle à l'établissement de l'acte. »
V quinquies. – Après la troisième phrase du deuxième alinéa du I de l’article 15 de la même loi, il est inséré une phrase ainsi rédigée :
« Le délai est également réduit à un mois dans les zones, définies par un arrêté du ministre chargé du logement, caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. »
V sexies. – L’article 23 de la même loi est ainsi modifié :
1° (nouveau) La seconde phrase de l’avant-dernier alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées :
« Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. L’envoi de ces pièces, aux frais du locataire, est de droit lorsque ce dernier en fait la demande. » ;
2° (nouveau) Avant le dernier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« À défaut de régularisation des charges locatives avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le bailleur ne peut plus exiger le paiement des arriérés de charges pour l’exercice considéré et restitue au locataire les provisions versées au titre de cet exercice. »
V septies (nouveau). – L’article 5 de la même loi est ainsi modifié :
1° Les mots : « est partagée » sont remplacés par les mots : « , ainsi que tous frais relatifs à la constitution des dossiers de location facturés, sont partagés ».
2° Il est ajouté une phrase ainsi rédigée :
« Le montant des frais mis à la charge du locataire ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. »
VI. – Après le quatrième alinéa du I de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent, pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.
« Lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise de façon détaillée les moyens employés par le mandataire pour mener à bien la mission qui lui a été confiée ainsi que les modalités de reddition de comptes et sa périodicité. En cas de non-respect de ses engagements par le mandataire, le mandant peut, à tout moment et sans indemnité, mettre fin à la clause d'exclusivité figurant dans la convention ou mettre fin à cette même convention. »
VII. – L’article 7 de la même loi est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les modalités de la non-reconduction des contrats définies par l'article L. 136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions citées au premier alinéa de l'article 6. »
VII bis A. – (Supprimé)
VII bis B. – (Supprimé)
VII bis. – (Non modifié) Au I de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, après la référence : « VI, », sont insérés les mots : « à l’exception de l’article 68, ».
VII ter. – (Non modifié) Au I de l’article L. 353-15 du même code, après la référence : « VI, », sont insérés les mots : « à l’exclusion de l’article 68, ».
VIII. – A. – Le code de l’action sociale et des familles est ainsi modifié :
1° La première phrase de l’avant-dernier alinéa de l’article L. 313-1-2 est complétée par les mots : « , sauf en ce qui concerne la fixation du prix, qui relève de l’article L. 347-1 » ;
2° Après le même article L. 313-1-2, il est inséré un article L. 313-1-3 ainsi rédigé :
« Art. L. 313-1-3. – Les manquements aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article L. 313-1-2 en ce qui concerne le contrat et le livret d’accueil sont passibles, en application du VII de l’article L. 141-1 du code de la consommation, d’une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. » ;
3° L’article L. 313-21 est abrogé ;
3° bis À la première phrase du 3° de l’article L. 314-2, après le mot : « général », sont insérés les mots : « et transmis à l’agence régionale de santé » ;
3° ter Après la première phrase du premier alinéa de l’article L. 342-3, est insérée une phrase ainsi rédigée :
« Aux fins de communication au public, les prix de ces prestations sont transmis au président du conseil général et à l’agence régionale de santé dans des conditions définies par décret. » ;
4° Le même article L. 342-3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Nonobstant toute stipulation du contrat, au décès du résident, dès lors que la chambre a été libérée de ses objets personnels, seules les prestations d’hébergement délivrées antérieurement au décès mais non acquittées peuvent être facturées aux ayants droit. Les sommes perçues d’avance correspondant à des prestations non délivrées en raison du décès doivent être remboursées aux ayants droit. Aucune somme ne peut être exigée ou retenue pour la remise en état de la chambre si elle n’est pas justifiée par un état des lieux à l’entrée et à la sortie. » ;
5° Le chapitre VII du titre IV du livre III est complété par un article L. 347-3 ainsi rédigé :
« Art. L. 347-3. – Les manquements aux dispositions de l’article L. 347-1 sont passibles, en application du VII de l’article L. 141-1 du code de la consommation, d’une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. »
B. – Le 4° du A du présent VIII est applicable aux contrats souscrits antérieurement à l’entrée en vigueur de la présente loi.
IX (nouveau). – L’article L. 331-1 du code de la consommation est ainsi modifié :
1° Après le sixième alinéa, il est inséré un 4° ainsi rédigé :
« 4° Un représentant du fonds de solidarité tel que défini par l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Il est désigné dans des conditions définies par décret. » ;
2° Au septième alinéa, les références : « aux 1°, 2° et 3 » sont remplacées par les références : « aux 1°à 4° ».
M. le président. La parole est à M. Roland Courteau, sur l'article.
M. Roland Courteau. L’article 2 comprend de nombreuses dispositions relatives à la protection des consommateurs dans les secteurs de l’immobilier, de l’hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile. Dans sa rédaction issue des travaux de l’Assemblée nationale, il comportait des avancées, mais aussi des difficultés, auxquelles la commission de l’économie du Sénat a heureusement remédié.
Parmi ces avancées, il convient de saluer le renforcement des droits des locataires en matière d’état des lieux, la réduction du délai pour la restitution du dépôt de garantie et l’extension aux logements meublés de certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’article apporte également des réponses à la question de la caution solidaire en cas de colocation, ainsi qu’à un problème soulevé par l’association UFC-Que Choisir, qui estime que près des deux tiers des agences exigent au moins un document ne pouvant être demandé pour la constitution d’un dossier. Ce type de non-respect d’une disposition légale doit être effectivement sanctionné, de même que le dépassement du délai légal de restitution du dépôt de garantie.
Par ailleurs, il convient de relever que les travaux en commission ont permis d’améliorer le dispositif de l’article.
Ainsi, dans le cas de l’intervention d’un huissier de justice pour établir un état des lieux, les frais ne seront partagés entre bailleur et locataire que dans l’hypothèse où le locataire aura fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.
J’apprécie également les dispositions adoptées en commission sur l’initiative soit du rapporteur de la commission de l’économie, soit de la rapporteure de la commission des lois ; je pense notamment à la réduction à un mois du délai de préavis de départ pour le locataire d’un logement situé dans une zone tendue, délai que les députés avaient déjà ramené de trois mois à deux mois. Avec le délai actuel de trois mois, le locataire risque de devoir payer un double loyer et d’avoir à verser le dépôt de garantie pour son nouveau logement longtemps avant d’avoir récupéré le précédent.
L’UFC-Que Choisir dénonçait récemment les honoraires particulièrement élevés des agences immobilières. Une réponse a été apportée à cette question, par le plafonnement de leur rémunération à un mois de loyer en principal. Cela était tout à fait souhaitable.
Enfin, s’agissant de l’hébergement collectif des personnes âgées et des services à domicile, je salue les mesures de l’article 2 donnant aux agents de la DGCCRF les moyens de sanctionner les augmentations illégales de tarifs… si toutefois leurs effectifs leur permettent de se consacrer à cette tâche.
Il s’agit là également d’une réponse aux pratiques, dénoncées par la Commission des clauses abusives, consistant à demander, après le décès de la personne âgée ou à la libération de la chambre, des sommes ne correspondant pas à une dépense réellement engagée ou à une prestation effectivement réalisée.
En bref, l’article 2, tel que modifié en commission, comporte de nombreuses dispositions permettant de renforcer la protection des consommateurs dans le secteur immobilier et dans le domaine de l’hébergement collectif des personnes âgées. Cela étant, il peut encore être amélioré : nous allons maintenant nous y employer !
M. le président. La parole est à Mme Évelyne Didier, sur l'article.
Mme Évelyne Didier. L’article 2 traite des relations entre bailleurs et locataires, en modifiant la loi du 6 juillet 1989.
À cette occasion, je souhaite attirer très solennellement l’attention du Gouvernement sur le fait suivant.
Si les dépenses de logement font effectivement partie des dépenses contraintes pour les ménages, ce qui justifie aux yeux du Gouvernement l’insertion de ces dispositions dans le présent projet de loi, considérer ce bien de première nécessité comme un simple bien de consommation est aller trop loin. Cela traduit bien une conception marchande du logement, qui relève à notre sens d’un droit, consubstantiel à tous les autres droits, consacré à l’article 1er de la loi de 1989 précitée.
Certes, le défaut de régulation par les pouvoirs publics a rendu le marché du logement extrêmement rentable pour les investisseurs privés, ce qui a favorisé la création d’une bulle spéculative, tandis que l’accès au logement devient de plus en plus difficile pour les ménages. C’est là une situation dramatique, car disposer d’un toit, ce n’est pas une question de consommation, c’est une question de dignité. C’est d'ailleurs un droit consacré par la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable.
Le Gouvernement a pourtant négligé de consulter les associations du secteur du logement, notamment la Confédération nationale du logement ; nous le déplorons. Pour notre part, nous persistons à penser que s’il est nécessaire d’encadrer les relations privées entre bailleurs et locataires, mener une politique du logement digne de ce nom consisterait d’abord à construire les 900 000 logements qui manquent aujourd’hui sur notre territoire.
Or, au fil des lois de finances, les crédits attribués au secteur du logement sont en constante régression et les aides à la pierre fondent comme neige au soleil. Voilà quelques mois, cette situation nous a conduits à remarquer que l’effort du monde HLM pour abonder le budget national était plus important que les dépenses consacrées par l’État à l’aide à la pierre ; ce constat traduit bien la faiblesse de l’effort de l’État en la matière !
Si le désengagement de l’État se poursuit, il n’y aura bientôt plus de politique du logement, et vous nous proposerez peut-être d’intégrer ce secteur dans les attributions du ministère de la consommation. On peut tout imaginer !
Nous regrettons cette dérive, aux conséquences très lourdes pour nos concitoyens. Nous avons été bernés par le mythe d’une France de propriétaires.
Je le répète, l’accès au logement est un droit visant à permettre à nos concitoyens de vivre dignement. Pour cette raison, nous estimons, comme le rapporteur, que la première mesure prise devrait être d’’encadrer les loyers. Nous pensons en outre qu’il faudrait en finir avec les niches fiscales, qui ne constituent qu’une source d’effets d’aubaine pour les investisseurs. La pierre représente aujourd’hui un investissement à faible risque, mais à rentabilité importante.
Il faut impérativement sortir le logement de cette sphère marchande, dont le fonctionnement aboutit de plus en plus souvent à l’exclusion des plus fragiles de nos concitoyens. L’accès au logement relève de la solidarité nationale.
Telles sont, mes chers collègues, les quelques remarques que je souhaitais faire. Je déplore, sur le fond, l’intégration de dispositions ayant trait au logement dans ce projet de loi. M. le secrétaire d’État m’a objecté tout à l’heure que nos propositions trouveraient mieux leur place dans un texte consacré spécifiquement au logement : cette observation vaut aussi pour un grand nombre de mesures présentées par le Gouvernement !