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COMPTES RENDUS DE LA COMMISSION DES AFFAIRES ECONOMIQUES


Mercredi 8 octobre 2008

- Présidence de M. Marcel Deneux, président d'âge -

Constitution du bureau

Au cours d'une première réunion tenue dans la matinée, la commission a tout procédé à la constitution de son Bureau.

Pour l'élection du président, M. Gérard César a présenté la candidature de M. Jean-Paul Emorine. M. Daniel Raoul a indiqué que le groupe socialiste ne présenterait pas de candidature et M. Gérard Le Cam a fait la même déclaration au nom du groupe communiste républicain et citoyen.

Les résultats du scrutin ont été les suivants :

- Nombre de votants : 76

- Suffrages exprimés : 46

M. Jean-Paul Emorine, ayant obtenu la majorité absolue des suffrages exprimés, a été proclamé élu.

- Présidence de M. Jean-Paul Emorine, président -

M. Jean-Paul Emorine, président, a d'abord exprimé ses remerciements au président d'âge pour les propos qu'il a tenus à son égard, ainsi qu'aux membres de la commission pour leur confiance renouvelée. Il a tenu à adresser un message de sympathie à toutes celles et ceux de ses collègues qui ont quitté la commission des affaires économiques.

La commission a ensuite procédé à l'élection de ses vice-présidents.

Nombre de votants : 76

Suffrages exprimés : 75

Ont obtenu :

M. Gérard César : 75 voix

M. Gérard Cornu : 75 voix

M. Pierre Hérisson : 71 voix

M. Daniel Raoul : 60 voix

Mme Odette Herviaux : 58 voix

M. Marcel Deneux : 69 voix

M. Daniel Marsin : 69 voix

M. Gérard Le Cam : 62 voix

Ont été élus MM. Gérard César, Gérard Cornu, Pierre Hérisson, Daniel Raoul, Mme Odette Herviaux, MM. Marcel Deneux, Daniel Marsin et Gérard Le Cam.

Puis la commission a procédé à l'élection de ses secrétaires.

Ont été élus, par acclamation, M. Dominique Braye, Mme Elisabeth Lamure, MM. Bruno Sido, Thierry Repentin, Paul Raoult, Daniel Soulage et Bruno Retailleau.

Le Bureau de la commission est donc ainsi constitué :

- Président : M. Jean-Paul Emorine

- Vice-présidents : MM. Gérard César, Gérard Cornu, Pierre Hérisson, Daniel Raoul, Mme Odette Herviaux, MM. Marcel Deneux, Daniel Marsin et Gérard Le Cam.

- Secrétaires : M. Dominique Braye, Mme Elisabeth Lamure, MM. Bruno Sido, Thierry Repentin, Paul Raoult, Daniel Soulage et Bruno Retailleau.

A l'issue des scrutins, M. Daniel Raoul a pris la parole pour féliciter le président de son élection et l'assurer du soutien du groupe socialiste dans les travaux annoncés par le président du Sénat concernant la rénovation du fonctionnement de la Haute assemblée. Il a néanmoins regretté, s'agissant de l'élection des vice-présidents, que l'accord des groupes obtenu sur la liste des candidats n'ait pas été respecté par tous les commissaires.

M. Jean-Paul Emorine, président, après avoir brièvement rappelé le champ de compétences de la commission des affaires économiques et annoncé le programme législatif des semaines à venir, a proposé d'organiser très prochainement une réunion d'information plus particulièrement destinée aux nouveaux commissaires.

Enfin, il a indiqué qu'une réunion du Bureau de la commission aurait lieu mercredi 15 octobre pour examiner le programme de travail et la répartition des avis budgétaires pour 2009.

- Présidence de M. Jean-Paul Emorine, président, MM. Nicolas About, président de la commission des affaires sociales et Jean Arthuis, président de la commission des finances

Logement et lutte contre l'exclusion - Audition de Mme Christine Boutin, ministre du logement et de la ville

Au cours d'une seconde séance tenue dans l'après-midi, la commission des affaires économiques, conjointement avec la commission des affaires sociales et la commission des finances, a procédé à l'audition de Mme Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, sur le projet de loi n° 497 (2007-2008) de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (urgence déclarée).

M. Jean-Paul Emorine, président de la commission des affaires économiques, a observé que l'examen du projet de loi n° 497 (2007-2008) de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion s'ouvrait dans un contexte de crise financière. Il a précisé qu'outre la commission des affaires économiques saisie au fond, deux autres commissions, celle des affaires sociales et celle des finances, s'en étaient saisies pour avis.

A titre liminaire, Mme Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, a tenu à souligner la gravité et les conséquences de la crise financière et de l'immobilier, non seulement quant à l'accès à la propriété, en raison de la contraction du crédit, mais également quant à la production de logements : celle-ci risque de chuter en deçà de 400.000 logements en 2008 contre 435.000 en 2007. Insistant sur l'importance de la participation du secteur de la construction à la croissance, elle a énuméré les conséquences fiscales et sociales potentielles de cette baisse de production. D'une part, elle a fait valoir qu'un logement non construit signifiait deux demandeurs d'emplois supplémentaires ; d'autre part, elle a précisé qu'une baisse de production de 10.000 logements entraînait une baisse des recettes fiscales de l'ordre de 370 millions d'euros.

Puis elle a présenté les orientations générales du projet de loi qui doit permettre de loger les classes moyennes ainsi que les plus modestes, et réhabiliter le coeur des villes, tout en supprimant les obstacles obérant le dynamisme du secteur de la construction.

Présentant le premier objectif du projet de loi de soutien à l'activité de la construction, Mme Christine Boutin a mis en avant la signature de conventions d'utilité sociale d'ici 2010, afin de mobiliser les organismes d'habitation à loyer modéré (HLM). Elle a ajouté qu'une péréquation était également prévue entre organismes sociaux. Elle a ensuite évoqué l'assouplissement du recours aux ventes en état de futur achèvement (VEFA).

S'agissant du soutien à l'accession à la propriété, elle a indiqué que le projet de loi prévoyait l'extension du « Pass-foncier », actuellement réservé aux maisons individuelles, au logement collectif. Elle a mentionné le recentrage des dispositifs d'investissement locatif  « Robien » et « Borloo » aux zones sur lesquelles il existe une tension du marché locatif.

Afin d'aider les maires à construire et à réhabiliter « l'habitat indigne », elle a insisté sur la nécessité de renforcer le caractère opérationnel des programmes locaux de l'habitat, ainsi que sur la mise en oeuvre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés. Elle a ensuite souligné la nécessité d'orienter les ressources du « 1 % logement » vers les priorités de la politique du logement tout en souhaitant une clarification de sa gouvernance.

Evoquant ensuite l'accession populaire à la propriété, Mme Christine Boutin a rappelé l'engagement pris par le Président de la République dans son discours de Vandoeuvre-lès-Nancy de décembre 2007, de rendre 70 % des ménages propriétaires de leur logement. Elle a alors expliqué les raisons de l'inclusion dans le décompte des logements sociaux, au titre de l'article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbains dite loi SRU, des logements construits dans le cadre du « Pass-foncier » et du prêt social location accession (PSLA).

S'agissant de l'accès au logement des ménages issus des classes moyennes, troisième orientation du projet de loi, elle a indiqué la nécessité d'accroître la mobilité dans le parc HLM.

Puis elle a appelé de ses voeux la mobilisation de tous les acteurs, bailleurs sociaux, Etat et collectivités territoriales, afin de lutter contre « le mal logement ». A titre d'illustration, elle a relevé que les mesures du projet de loi incitaient les communes à atteindre l'objectif d'une place d'hébergement par tranche de 2.000 habitants. En outre, dans le cadre de la lutte contre l'exclusion, elle a annoncé la mise en oeuvre, en Ile-de-France, d'une gestion interdépartementale du dispositif prévu par loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable. Ainsi, l'attribution d'un logement à un bénéficiaire de ce droit pourrait être réalisée dans un autre département que celui dans lequel la commission de médiation aurait donné un avis favorable. Elle a, enfin conclu, en soulignant la possibilité donnée aux bailleurs sociaux de prendre en gestion des logements du parc privé afin de les sous-louer, notamment, à des ménages logés dans des centres d'hébergement.

Un large débat s'est ouvert à l'issue de cette présentation.

M. Dominique Braye, rapporteur au nom de la commission des affaires économiques, s'est déclaré, de manière générale, favorable au projet de loi. Il a néanmoins déploré « la mise à l'écart » du Parlement dans les négociations en cours avec les organisations professionnelles sur la détermination de l'emploi des ressources du « 1 % logement ».

M. Philippe Dallier, rapporteur pour avis au nom de la commission des finances, s'est inquiété de la débudgétisation, dès 2009, des crédits destinés à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Il a souhaité que des garanties soient données à la représentation nationale sur les financements destinés à l'ANRU au-delà des trois prochaines années, notamment jusqu'au terme du programme national de rénovation urbaine (PNRU) qui ne s'achèvera, au plus tôt, qu'en 2017. Se réjouissant de l'approche interdépartementale de l'attribution des logements aux bénéficiaires du droit opposable au logement (DALO) en Ile-de-France, il a regretté que cette vision de l'agglomération ne soit pas étendue au domaine de l'hébergement.

M. Dominique Braye, rapporteur, a précisé que le budget du « 1 % logement » représentait 4 milliards d'euros, se décomposant en 1,6 milliard d'euros de collecte et 2,4 milliards d'euros de retours de prêts et que la participation du « 1 % logement » à l'ANRU s'élèverait à 480 millions d'euros. Puis il s'est interrogé sur le devenir de la construction des logements à loyer accessible en direction des salariés, mission fondamentale du « 1 % logement », eu égard à la mobilisation de ce dispositif dans le financement de l'ANRU, de l'ANAH et du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).

Mme Brigitte Bout, rapporteur pour avis au nom de la commission des affaires sociales, s'est enquise des moyens mis en oeuvre pour la gestion interdépartementale des attributions de logements au titre du droit opposable au logement. Puis elle s'est interrogée sur la pertinence de l'arbitrage réalisé par le projet de loi en faveur de l'accession à la propriété plutôt que du logement locatif social.

M. Nicolas About, président de la commission des affaires sociales, a précisé que le besoin de financement correspondant aux cent communes concernées par le PNRQAD s'élevait à 9 milliards d'euros, selon une estimation de l'ANRU. Il s'est inquiété de son montant, eu égard aux participations financières partielles, respectivement du 1 % et des collectivités territoriales, chacune à hauteur de 2,5 milliards d'euros.

En réponse aux différents intervenants, Mme Christine Boutin s'est tout d'abord félicitée de l'appréciation positive portée sur le projet de loi par M. Dominique Braye. Elle a opposé à la réduction du montant des crédits du budget du logement les contraintes budgétaires et la nécessité de recourir comme pour le financement d'autres politiques publiques à des recettes extra-budgétaires, en l'occurrence par la mobilisation du « 1% logement ». S'agissant du respect des conventions du PNRU, Mme Christine Boutin a réaffirmé l'engagement de l'Etat.

Elle a ensuite justifié l'implication de l'ANAH et de l'ANRU dans la rénovation des quartiers anciens par la création d'une synergie entre les deux entités.

S'agissant du droit opposable au logement, elle s'est déclarée satisfaite du traitement des demandes hors de la région d'Ile-de-France. Elle a évoqué les spécificités de cette dernière, liées à la difficulté de gérer l'afflux de demandes qui, au 31 août 2008, représentent les deux tiers des 40.200 dossiers déposés au titre du droit opposable au logement. Elle a souhaité la mise en oeuvre d'une solidarité interdépartementale en ce domaine.

S'agissant de l'hébergement, elle a tenu à rappeler que le nombre de places d'hébergement avait crû de 60.000 en 2000 à 100.000 en 2008 et que des financements de prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) restaient disponibles sur les crédits de la loi de finances pour 2008.

M. Thierry Repentin a rappelé que le Sénat, lors de l'examen du projet de loi Engagement national pour le logement en avril 2006, s'est clairement exprimé contre l'intégration de l'accession sociale à la propriété dans le décompte des 20 % de logements sociaux. L'article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) constitue un socle républicain qui ne doit pas être remis en cause : sur toutes les parties du territoire national, les personnes disposant de revenus modiques doivent trouver un logement locatif confortable adapté à leurs ressources. Modifier cet article reviendrait à donner raison à tous ceux qui n'ont pas respecté la loi et leur devoir de solidarité nationale et à nier son effet positif sur le développement du parc locatif social. En outre, il existe d'autres possibilités d'encourager l'accession sociale à la propriété : le maire pourrait par exemple prévoir dans le plan local d'urbanisme un quota minimum de logements dédiés à l'accession sociale à la propriété.

Il a ensuite regretté la ponction opérée par le Gouvernement sur le 1 % logement. Le 1,6 milliard d'euros qui sera prélevé étant déjà entièrement affecté à la politique du logement, l'intégrer au budget de l'Etat alors que les crédits de droit commun baissent aboutit par conséquent à une diminution globale des fonds publics consacrés au logement. Il faut également relever que, pour leur part, les partenaires sociaux considèrent qu'il n'y a pas eu de dialogue avec le Gouvernement sur la légitimité de ce prélèvement et de son affectation. Ils parlent plutôt de « hold-up ».

Enfin, il a posé les cinq questions suivantes :

- que penser de la proposition du député UMP Etienne Pinte d'accorder un droit de préemption au bénéfice de l'Etat sur les territoires des communes qui font l'objet d'un constat de carence dans le cadre de l'application de l'article 55 de la loi SRU ?

- combien de logements sociaux supplémentaires seront-ils mis en chantier grâce au projet de loi ?

- la ministre peut-elle s'engager à associer le Parlement à la définition des chantiers qui seront financés par le 1,6 milliard d'euros prélevé sur le 1 % logement ? Cette somme représentant deux fois le budget de l'Etat consacré aux aides à la pierre, il serait anormal que le Parlement ne contrôle pas son utilisation ;

- les crédits prévus par le budget triennal présenté récemment permettront-ils de tenir les objectifs fixés par la ministre en matière de construction de logements sociaux ?

- pourquoi le nombre de logements sociaux ne constitue-t-il plus un critère pris en compte dans le calcul de la dotation de solidarité urbaine ?

M. Daniel Dubois s'est inquiété de l'assèchement possible des prêts consentis par le 1 % logement à la suite de la ponction opérée par le Gouvernement. Si l'on prive le 1 % logement du 1,6 milliard consacré aux prêts sociaux, comment ces derniers seront-ils financés ? Cette interrogation est d'autant plus pressante que les prêts du 1 % logement sont avant tout destinés aux salariés disposant de revenus modiques. La décision du Gouvernement risque donc de pénaliser les classes moyennes. De plus, alors que les partenaires sociaux ont toujours pris des initiatives pour faciliter l'accès des salariés à un logement confortable, par exemple en créant la garantie des risques locatifs, ce projet de loi risque de les dissuader de poursuivre dans cette voie.

Il s'est également montré réservé sur la proposition de modification de l'article 55 de la loi SRU. Pour équilibrer les opérations de construction de logements sociaux, les collectivités territoriales doivent déjà financer environ 20 % du coût total. Elles ne le font que parce que l'article 55 les y contraint indirectement. Si cet article est modifié, le rythme de construction diminuera nettement dans les prochaines années.

M. Daniel Raoul a regretté que les négociations entre le 1 % logement et l'Etat ne soient pas bouclées. Comment le Parlement peut-il se prononcer sur un texte que le Gouvernement est, par ailleurs, en train de négocier avec les partenaires sociaux ? S'agissant de l'article 2, sur quels critères le Gouvernement se fondera-t-il pour considérer que les bailleurs sociaux n'optimisent pas leur trésorerie et n'investissent pas suffisamment ? Par ailleurs, ne vaut-il pas mieux parler d'« optimisation » plutôt que de « densification » du schéma de cohérence territoriale ?

En définitive, a-t-il jugé, la présentation faite de ce texte ne parvient pas à cacher la diminution globale des fonds publics qui seront consacrés à la politique du logement l'année prochaine : après le prélèvement sur les sociétés anonymes de crédit immobilier (Saci), le Gouvernement ponctionne cette fois-ci le 1 % logement.

Enfin, la modification de l'article 55 est regrettable, puisque cette disposition a, jusqu'à présent, largement dynamisé la construction de logements sociaux, même si certaines communes, notamment dans les Hauts-de-Seine, se sont soustraites à leurs obligations, parfois avec la complicité du Gouvernement actuel.

Mme Gélita Hoarau a demandé si des dispositions spécifiques relatives à l'outre-mer, notamment en ce qui concerne le dispositif de la maison à 15 euros par jour et l'évolution de l'article 55, sont envisagées par le Gouvernement.

Mme Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, a apporté les éléments de réponse suivants :

- il n'y a aucune raison de considérer que le logement social est uniquement constitué du parc locatif. L'accession sociale à la propriété vise les mêmes publics que les logements HLM, c'est-à-dire des personnes gagnant entre 1.500 et 2.000 euros nets par mois. De plus, les aides publiques à l'accession populaire à la propriété sont les mêmes que celles destinées à la construction de logements locatifs. Enfin, la vente de HLM aux locataires qui les occupent est déjà comptabilisée dans les 20 % de logements sociaux, pendant une durée de cinq ans. Dès lors, au nom de quoi faudrait-il exclure du calcul des 20 % l'habitat social acquis grâce aux dispositifs d'accession populaire à la propriété ? Encourager les personnes disposant de faibles revenus à devenir propriétaires est une question de choix politique ;

- la question du droit de préemption en cas de violation de l'article 55 est intéressante et doit être étudiée ;

- en termes de construction, l'objectif est de parvenir à 120 000 nouveaux logements sociaux par an dès 2009. L'expérience des années précédentes en montre la possibilité : alors que l'on construisait en moyenne, au début des années 2000, 40.000 logements sociaux par an, 108.000 nouveaux logements ont vu le jour en 2007. L'année prochaine, 30.000 logements sociaux seront construits grâce aux aides apportées par l'Etat, 30.000 seront subventionnés par le 1 % logement et 60.000 feront l'objet d'une convention ;

- en ce qui concerne la poursuite des négociations sur le 1 %, il est paradoxal que certains parlementaires s'inquiètent de devoir examiner un texte dont le dispositif n'est pas complètement verrouillé. N'est-il pas de la mission du Parlement d'amender les textes proposés par le Gouvernement avant de les voter ?

- le ponctionnement du 1 % logement ne pénalise pas les classes moyennes : les fonds qui finançaient auparavant les prêts aux salariés seront affectés à la rénovation des quartiers dans lesquels ces mêmes salariés habitent ;

- depuis 2007, le Gouvernement a largement encouragé l'application de l'article 55 de la loi SRU. Il a été le premier à rendre publique la liste des communes qui ne remplissaient pas leurs obligations et le bilan de la loi est très positif : trois cent trente des sept cents communes, qui ne respectaient pas encore, en 2005, le taux de logements sociaux, ont dépassé leur objectif triennal ; 90 000 nouveaux logements sociaux ont été construits entre 2005 et 2007 sur le territoire des communes déficitaires ;

- la dotation de solidarité urbaine (DSU) ne baissera pas en 2009 et elle bénéficiera aux villes qui en ont le plus besoin ; le ministère de l'intérieur est en charge de ce dossier. Par ailleurs, l'objectif de la dotation de développement urbain (DDU) est de développer le logement en ville et les négociations sont actuellement en cours entre le ministère et les élus locaux ;

- 60 % de la population française répondent aux conditions de ressources pour obtenir un logement social, mais seulement un tiers occupe effectivement ce type de logement, tandis que les deux autres tiers sont logés dans le parc privé ;

- la déclaration d'urgence sur ce projet de loi s'impose compte tenu de la grave crise de logement que connaît la France ;

- d'un point de vue sémantique, le terme d' « optimisation foncière » est préférable à celui de « densification » ;

- les moyens de paiement dans le secteur du logement resteront constants  en 2009 ;

- s'agissant de la mobilisation de moyens financiers abondants, il ne faut pas stigmatiser les organismes HLM, mais il convient de rappeler à certains d'entre eux, très minoritaires, qu'ils ne doivent pas privilégier leur trésorerie au détriment du financement de projets de construction ;

- ce projet de loi ne contient pas de dispositions relatives à l'outre-mer et il revient à M. Yves Jégo, secrétaire d'Etat à l'outre-mer, de présenter les mesures liées au logement inscrites dans le projet de loi pour le développement économique de l'outre-mer.

Puis M. Jean-Pierre Fourcade a souhaité connaître le montant des engagements pris au nom de l'ANRU I et de l'ANRU II. Il s'est demandé si des mesures transitoires seraient instaurées pour accompagner les conséquences de la baisse du plafond de ressources exigé pour l'accès au logement locatif social. Il a enfin appelé de ses voeux le prolongement de la période actuelle de cinq ans pendant laquelle un office HLM est chargé de transformer en logements sociaux un immeuble particulier acheté par une commune. A ce titre, il a souhaité une réduction du délai de traitement des demandes par les services administratifs, ce qui permettrait d'avancer d'un an environ l'emménagement des familles concernées.

Mme Odette Terrade, après avoir regretté que les sénateurs du groupe communiste républicain et citoyen (CRC) n'aient pas été invités à discuter de ce texte au ministère du logement, a indiqué que son groupe partageait les inquiétudes des nombreuses associations oeuvrant dans le secteur du logement qu'il a auditionnées. En particulier, l'article 55 du projet de loi ne rencontre pas un écho favorable et risque de donner un signal négatif en validant implicitement le positionnement hostile de certains élus à l'égard de la loi SRU. Après s'être interrogée sur l'avenir du 1 % logement, elle a fait part de son scepticisme sur les mesures proposées pour améliorer la mobilité dans le parc HLM. Les 9.000 ménages qui habitent des logements sociaux et dont la rémunération dépasse deux fois le plafond de ressources devront quitter leurs logements dans les trois années à venir, mais cette mesure ne saurait en aucun cas apporter une réponse crédible et durable aux problèmes de logement en France, qui concernent quatre millions de foyers. Elle a enfin souhaité obtenir des éclaircissements sur l'annonce récente du Président de la République concernant le rachat par l'Etat de trente mille logements qui ne trouvent pas acquéreur.

M. Louis Nègre, après avoir accordé au projet de loi un satisfecit global, a exhorté la ministre à allonger la période de cinq ans pendant laquelle les logements en accession sociale à la propriété sont comptabilisés au titre de l'article 55 de la loi SRU, compte tenu de la difficulté de certains départements à acheter des terrains.

M. Guy Fischer a mis l'accent sur les conséquences dramatiques provoquées par la crise financière mondiale dans le secteur du logement. Considérant que le ministère ne prenait pas conscience de l'ampleur des bouleversements financiers actuels, il a rappelé que les acteurs bancaires et institutionnels français étaient d'ores et déjà frappés de plein fouet par ces événements. Il s'est ensuite interrogé sur l'avenir des 130.000 familles à revenus modiques, résidant dans des logements HLM et qui sont appelées à quitter dans les années à venir leurs habitations. A cet égard, il a estimé que ces foyers, qui comprennent essentiellement des personnes retraitées et des actifs à faible pouvoir d'achat, contribuaient de manière décisive à l'équilibre social dans les communes.

Mme Christine Boutin, ministre du logement, a tenu à apporter les éléments de réponse suivants :

- les engagements relatifs à l'ANRU I s'élèvent à 12 milliards d'euros, mais sont nuls pour l'ANRU II. Sur ces douze milliards, trois sont déjà effectivement engagés tandis qu'un milliard d'euros a été décaissé. A cet égard, le nouveau directeur de l'agence a reçu comme consigne de répondre rapidement aux demandes de financement ;

- en vertu d'un décret qui rentrera en application en janvier 2009, les locataires d'un logement HLM aux revenus importants paieront certes un loyer et un surloyer, mais leur taux d'effort ne pourra excéder 25 % de leur revenu, ce qui apparaît raisonnable ;

- les conventions d'utilité sociale conclues entre l'Etat et chaque organisme de logement permettront de tenir compte des spécificités de chaque territoire ;

- la ministre et les services du ministère du logement sont à la disposition et à l'écoute de tous les groupes politiques, y compris des sénateurs du groupe CRC ;

- certes, les logements qui seront libérés par les familles dont les revenus mensuels dépassent 9.000 euros ne permettront pas de répondre aux défis majeurs du logement en France, mais il s'agit d'une question d'éthique ;

- contrairement à ce qu'annonçait une dépêche de l'AFP, l'Etat n'acquiert pas trente mille logements. Mais d'une part, le nombre d'accessions populaires à la propriété, au travers du Pass-foncier, passera de 20.000 à 30.000, et, d'autre part, l'Etat augmente de 20.000 à 30.000 les conventionnements avec des organismes HLM qui se portent acquéreurs de programmes immobiliers privés à travers le mécanisme de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;

- la durée de conventionnement de cinq ans relative à l'article 55 de la loi SRU ne saurait être allongée, car il ne faut pas encourager uniquement l'accession à la propriété ;

- le besoin de financement du PNRQAD, estimé à 4 milliards d'euros, sera couvert par les contributions des bailleurs sociaux et des propriétaires privés ainsi que par des prêts de la Caisse des dépôts et consignations.

- Présidence de M. Jean-Paul Emorine, président, puis de M. Pierre Hérisson, vice-président

Logement et lutte contre l'exclusion - Examen du rapport

La commission a ensuite procédé à l'examen du rapport de M. Dominique Braye, sur le projet de loi n° 497 (2007-2008) de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (urgence déclarée).

M. Dominique Braye, rapporteur, a estimé que la discussion de ce texte intervenait, à bien des égards, à point nommé. Les développements quotidiens de la crise économique et financière viennent en effet amplifier les difficultés rencontrées par la France dans le secteur du logement. La crise du crédit rend plus malaisées les opérations d'accession à la propriété, et même d'accession sociale à la propriété, à plus forte raison pour les ménages aux revenus modiques. La dynamique de construction de logements se trouve freinée, moins de 400.000 logements neufs devant être construits en 2008.

Le rapporteur a ajouté que le contexte budgétaire tendu n'offrait pas à l'action publique des marges de manoeuvre très larges. Il convient donc d'agir sur les différents leviers de l'offre, de rendre plus efficients les moyens consacrés chaque année à la politique du logement et de mobiliser l'ensemble des acteurs. Au premier rang des acteurs mobilisés, les organismes HLM sont concernés par plusieurs dispositions du texte : la généralisation, avant la fin 2010, du conventionnement global, rebaptisé conventionnement d'utilité sociale par le projet de loi, la création d'un mécanisme de mutualisation de leurs ressources financières avec l'instauration d'un prélèvement sur ceux d'entre eux qui ne construisent pas suffisamment, parfois désignés comme « dodus dormants ».

M. Dominique Braye, rapporteur, a aussi relevé que, pour mobiliser les acteurs, le texte facilitait les conditions dans lesquelles ils pourraient engager tout type d'opération et clarifiait notamment les conditions de leur recours aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement, ce qui, a-t-il souligné, correspond à une attente de nombreux maires.

Au titre de la mobilisation des acteurs, a-t-il fait observer, le projet de loi procède également à une réforme d'ensemble de la gouvernance du 1 % logement, réforme malheureusement partielle, les aspects financiers restant en cours de négociation entre l'État et les partenaires sociaux. Le rapporteur a déploré une telle situation qui réduisait le Parlement à jouer un rôle de spectateur, là où celui-ci aurait dû pleinement exercer ses prérogatives en termes de contrôle. Schématiquement, le texte vise à remplacer le système conventionnel, en vigueur depuis longtemps pour la gestion des fonds du 1 %, par un mécanisme de détermination de l'emploi des fonds par la loi et le décret. Les prérogatives de l'Etat au sein du conseil d'administration de l'Union d'économie sociale du logement seraient parallèlement accrues. Dans le même temps, le Gouvernement souhaite réorienter une partie des sommes collectées par le 1 % afin de financer la totalité des actions de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH, 500 millions d'euros) et de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU, 800 millions d'euros) ainsi que le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD, 250 millions d'euros).

Enfin, M. Dominique Braye, rapporteur, a indiqué que le projet de loi visait à mobiliser les collectivités territoriales en renforçant la portée opérationnelle des programmes locaux de l'habitat (PLH) et en étendant à de nouvelles collectivités territoriales l'obligation d'en réaliser. Le texte comporte également des dispositions visant à favoriser la densification ou « optimisation foncière » du tissu urbain, notamment par un dépassement automatique, dans toutes les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU), des règles de construction, sauf délibération contraire de la commune. Il met aussi à la disposition des communes une nouvelle procédure contractuelle de financement des équipements publics, la convention de projet urbain partenarial. Enfin il autorise des dérogations aux PLU pour favoriser l'accessibilité des logements existants aux personnes handicapées.

Le rapporteur a noté que les collectivités territoriales étaient également concernées par la réforme de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) proposée par l'article 17, qui vise à intégrer provisoirement certains logements en accession sociale à la propriété, au titre du prêt social location-accession ou du Pass-foncier, dans le décompte des obligations des communes. Sur un sujet proche, l'article 23 modifie les dispositions de la loi instituant le droit au logement opposable (loi DALO) ayant instauré un « article 55 de l'hébergement », votées à l'époque dans la précipitation et sans étude d'impact. M. Dominique Braye, rapporteur, a en effet jugé que, deux ans après l'entrée en vigueur de ce mécanisme, ces dispositions n'étaient pas applicables, faute d'une définition précise des formes d'hébergement concernées et du champ des communes visées.

Enfin il a relevé que le texte tendait à mobiliser l'ensemble des acteurs sur un nouvel enjeu, déterminant pour certains territoires, avec la création d'un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, visant, sur huit ans, la réhabilitation de 60.000 logements privés et la production de 30.000 logements sociaux, répartis sur environ 150 quartiers.

Présentant les aménagements fiscaux proposés par le texte, M. Dominique Braye, rapporteur, s'est félicité du recentrage des amortissements « Robien et Borloo » sur les zones les plus tendues, le zonage devant désormais être révisé tous les trois ans en fonction de l'évolution de ces tensions. Il a aussi approuvé l'extension du bénéfice de la TVA à 5,5 % aux opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans le secteur collectif à l'aide d'un Pass-foncier.

Pour achever sa présentation du projet de loi, il a indiqué que son article 20 visait à accroître la mobilité des locataires dans le parc HLM en essayant de traiter trois types de situation :

- les cas de sous-occupation ;

- la libération des logements accessibles aux personnes handicapées quand le ou les locataires handicapés n'occupent plus le logement ;

- le cas des locataires dont les revenus sont au moins deux fois supérieurs aux plafonds de ressources prévus pour l'attribution des logements sociaux, cas rares mais souvent mis en exergue dans les médias.

M. Dominique Braye, rapporteur, a ensuite présenté l'économie générale des amendements qu'il entendait proposer à la commission.

En premier lieu, il a indiqué vouloir conforter la place des collectivités territoriales dans la conduite des politiques de l'habitat, en leur octroyant des droits supplémentaires, notamment celui d'être associées à la définition des conventions d'utilité sociale, ou celui d'orienter la construction de logements par les investisseurs pour mieux répondre à la demande locale, mais en leur imposant également des obligations, au premier rang desquelles l'élaboration d'un plan local de l'habitat par un plus grand nombre de communes et d'établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).

En ce qui concerne l'intégration des logements en accession sociale à la propriété dans l'article 55, il a proposé la suppression de l'article 17 afin que cette mesure ne soit pas « l'arbre qui cache la forêt » et n'accapare pas à nouveau les débats.

S'agissant de la mobilité des locataires dans le parc social, il a jugé nécessaires plusieurs améliorations juridiques pour la dynamiser. Sans s'opposer à la mesure tendant à faire perdre le bénéfice du droit au maintien dans les lieux aux locataires dont les revenus dépassent très substantiellement les plafonds, il a exprimé des réserves à l'égard d'une telle « usine à gaz » destinée à récupérer quelques centaines ou milliers de logements, dont la libération surviendrait du simple fait du nouveau barème de surloyer qui, notamment à Paris, allait devenir réellement dissuasif.

En dernier lieu, il a déclaré vouloir compléter le volet foncier du texte, le foncier constituant le premier maillon de la chaîne de réalisation de logements. S'appuyant sur les auditions réalisées et sur le bilan de la loi portant engagement national pour le logement (ENL) en matière foncière, M. Dominique Braye, rapporteur, a indiqué qu'il proposerait à cet effet plusieurs mesures tendant à :

- l'assouplissement du droit de préemption urbain en cas de cession de parts de sociétés civiles immobilières ;

- la clarification des rapports entre établissements publics fonciers locaux et établissements publics fonciers d'État ;

- l'extension du droit de priorité reconnu aux communes à de nouveaux établissements publics concernés par le programme national de mobilisation des terrains publics en faveur du logement ;

- la suppression du droit de délaissement qui avait été institué dans la loi ENL en contrepartie de la possibilité, pour les PLU, de prévoir une proportion de logements sociaux au sein des programmes de logements réalisés dans certains secteurs ;

- et, enfin, la modification de l'assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles par un document d'urbanisme, afin de viser non pas le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée par le propriétaire.

M. Thierry Repentin a noté dans le rapport plusieurs points qui semblaient aller dans le bon sens : d'une part, des dispositions pour améliorer la maîtrise foncière des collectivités territoriales, déjà avancées par M. Dominique Braye et lui-même dans leur rapport d'information commun de 2005, mais malheureusement absentes de la loi ENL de 2006 ; d'autre part, une volonté de ne pas rouvrir le débat sur l'article 55 de la loi SRU.

Il a également mis l'accent sur la nécessité de ne pas donner l'impression, par ce nouveau texte, de stigmatiser les organismes de logements sociaux ni la population hébergée dans ces logements, et rappelé que le manque de rotation dans le parc social était en majeure partie dû à un effort insuffisant de construction. Il a également considéré que la mixité était un garant de la paix sociale et qu'il convenait donc de ne pas réserver le logement social aux populations les plus modestes. Enfin M. Thierry Repentin a estimé difficile d'appréhender cent vingt amendements en un temps si court.

Mme Odette Terrade a également protesté contre la précipitation avec laquelle la commission devait travailler sur ce projet de loi et contre l'utilisation de la procédure d'urgence, tout en notant la bonne ambiance qui caractérisait les travaux en commission.

Elle s'est félicitée de certains éléments, notamment de la proposition faite par le rapporteur de supprimer l'article 17. Elle a souligné enfin que le projet devait répondre réellement à son intitulé qui évoque une mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.

M. Daniel Raoul a demandé au président quelle durée serait consacrée à la discussion générale en séance publique et quelle serait la répartition des temps de parole entre les orateurs. M. Jean-Paul Emorine, président, lui a indiqué que la conférence des présidents se tiendrait le jour même à 18h et que le projet de loi devrait être inscrit aux séances du mardi, du mercredi, du jeudi et éventuellement du vendredi de la semaine suivante. Il a ajouté qu'il demanderait que trois heures de séance soient consacrées à la discussion générale, les temps de parole se répartissant ainsi : le groupe UMP disposerait de 71 minutes, le groupe PS de 56, le groupe UC de 18, le groupe CRC de 15, le groupe RDSE de 12 et les non-inscrits de 8.

M. Daniel Dubois a souligné que la production de logements nécessitait une vision sur le long terme, étant donné que 3 à 4 ans séparent en moyenne la décision de construire de l'inauguration. Or il a déploré que le projet de loi ne comporte que des propositions conjoncturelles, en réponse à la crise actuelle et ne fixe pas d'objectifs de fond sur la durée.

Il a approuvé le principe des conventions d'utilité sociale qui devraient être signées avec les 800 opérateurs HLM et permettre de donner plus de cohérence à l'action des collectivités sur les territoires.

S'agissant de l'article 55 de la loi SRU, M. Daniel Dubois a considéré qu'un équilibre satisfaisant avait été trouvé aujourd'hui. La production de logement locatif constitue une nécessité, la difficulté étant de trouver les moyens pour la financer.

Concernant les dispositions relatives au 1% logement, M. Daniel Dubois s'est inquiété du risque d'une utilisation encore plus inéquitable des fonds entre les territoires et les populations, puisque ces moyens vont être concentrés sur certaines zones.

Enfin il a attiré l'attention de la commission sur la nécessité de préserver la mixité sociale dans les zones urbaines sensibles (ZUS) et d'éviter d'y créer de nouveaux ghettos.

M. Louis Nègre est revenu sur l'article 17 du projet de loi, portant sur l'article 55 de la loi SRU. Il s'est déclaré favorable à la disposition contenue dans le projet de loi, qui ne lui paraissait pas porter atteinte à la loi SRU, mais visait à soutenir l'accession à la propriété. Il a indiqué qu'une bonne solution de compromis serait, dans le cadre des engagements de construction triennaux, d'instituer des pourcentages de construction de logements locatifs aidés et d'accession populaire à la propriété, un pourcentage élevé de construction de logements locatifs évitant de porter atteinte à l'objectif de la loi SRU.

Répondant à M. Thierry Repentin, M. Dominique Braye, rapporteur, a confirmé la nécessité de ne stigmatiser personne sans pour autant être naïf, certains bailleurs HLM ne remplissant pas leur utilité sociale et pouvant mieux contribuer à l'effort de construction dans les secteurs tendus.

En réponse à Mme Odette Terrade, il a reconnu que les conditions de travail sur ce projet de loi n'étaient pas idéales, notamment du fait du renouvellement sénatorial du 21 septembre dernier et de la nécessité de s'adapter à l'inscription du texte à l'ordre du jour dès l'ouverture de la session parlementaire programmée le 14 octobre.

M. Dominique Braye, rapporteur, a ensuite tenu à rassurer M. Daniel Dubois : le projet de loi n'est pas un texte de réaction, puisqu'il a été rédigé il y a plusieurs mois. L'objectif est d'adapter des dispositions de la loi ENL afin de les rendre plus efficaces, tout en procédant à certains ajouts (notamment concernant les PLH).

En conclusion, il s'est félicité de l'esprit d'ensemble de la discussion en commission, constatant que les sénateurs, sur tous les bancs, avaient manifestement conscience de l'enjeu crucial que le logement représentait pour les Français.

La commission a ensuite procédé à l'examen des amendements.

A l'article 1er (Articles L. 441-12, L. 445-1, L. 445-2, L. 445-3 et L. 445-4 du code de la construction et de l'habitation et article 1388 bis du code général des impôts - Obligation pour les organismes HLM de conclure une convention d'utilité sociale avant le 31 décembre 2010), la commission a adopté, outre deux amendements de précision, six amendements tendant à :

- donner une base législative à la définition des plans stratégiques de patrimoine ;

- prévoir l'association des EPCI dotés d'un programme local de l'habitat (PLH) et des départements à l'élaboration des conventions d'utilité sociale ;

- instaurer une procédure contradictoire entre le préfet et l'organisme HLM en cas de manquement de ces derniers à leurs obligations fixées dans les conventions d'utilité sociale ;

- réduire de douze à six ans le délai au-delà duquel les dispositions des conventions APL régissant les logements construits après la date de promulgation de la loi relative aux responsabilités locales disparaissent au profit de celles des conventions d'utilité sociale ;

- supprimer la remise au Parlement d'un bilan sur les expérimentations faites par les bailleurs sociaux en matière d'instauration d'un loyer progressif ;

- opérer la jonction, sur le plan fiscal, entre les actuelles conventions tendant à améliorer la qualité de services dans le parc HLM et les conventions d'utilité sociale.

A l'article 2 (Articles L. 423-14 (nouveau), L. 452-1, L. 452-3 et L. 481-1-1 du code de la construction et de l'habitation - Création d'un mécanisme de mutualisation des ressources financières des organismes), la commission a adopté un amendement de rédaction globale afin de prendre en compte la situation des organismes HLM exerçant des activités dans le domaine de l'accession sociale à la propriété.

A l'article 3 (Articles L. 313-1, L. 313-2 (nouveau), L. 313-3 (nouveau), L. 313-7 à L. 313-16-4, L. 313-19, L. 313-20, L. 313-22, L. 313-23, L. 313-26-1, L. 313-31, L. 313-32-1, L. 313-33 et L. 313-34 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation, article 116 de la loi de finances pour 2002 et article 85 de la loi de finances rectificative pour 2007 - Réforme de la gouvernance du 1 % logement), la commission a adopté, outre dix-huit amendements rédactionnels et de coordination, six amendements visant à :

- supprimer la référence selon laquelle la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) sert au financement d'actions dans le domaine de la politique de la ville ;

- rétablir la faculté de donner aux entreprises de reporter sur les exercices postérieurs les excédents par rapport à l'obligation de 0,45 % qu'elles ont versés sur leurs ressources propres au titre du logement de leurs salariés ;

- mieux hiérarchiser les catégories d'emplois de la PEEC ;

- ajouter aux emplois possibles des ressources issues de la PEEC les prises de participation ;

- réorganiser et clarifier les dispositions relatives aux pouvoirs de sanction de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction ;

- prévoir que le veto des commissaires du Gouvernement s'exerce de manière conjointe et ramener le délai dans lequel le veto peut être exercé d'un mois à quinze jours.

Après l'article 3 (Article L. 321-1 du code de la construction et de l'habitation - Aménagements du statut de l'Agence nationale de l'habitat), la commission a adopté un amendement tendant à insérer un article additionnel afin de préciser que l'Agence nationale de l'habitat participe à la lutte contre l'habitat indigne, réformer la composition de son conseil d'administration et indiquer que le préfet est le délégué territorial de l'agence.

A l'article 4 (Articles L. 433-2, L. 433-3 et L. 433-4 (nouveaux) du code de la construction et de l'habitation - Régime juridique des opérations réalisées en VEFA par les organismes HLM), la commission a adopté un amendement de rédaction globale tendant à supprimer, pour les acquisitions de logements inclus dans un programme de construction qui sont réalisées au moyen d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), toute référence à une condition de surface pour autoriser ce type d'opération.

Après l'article 4 (Article L. 443-12-1 du code de la construction et de l'habitation - Amélioration de la clause anti spéculative en cas de vente HLM avec décote), la commission a adopté un amendement tendant à insérer un article additionnel afin d'améliorer le mécanisme antispéculatif défini dans la loi portant engagement national pour le logement en cas de vente HLM.

Avant l'article 5, elle a adopté un amendement tendant à insérer un chapitre additionnel relatif à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés.

A l'article 5 (Article L. 443-7-1 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation - Obligation de constituer des provisions spéciales dans les copropriétés HLM), la commission a adopté un amendement visant à obliger l'organisme, en cas de vente HLM, à chiffrer le montant des travaux d'amélioration des parties communes qu'il serait souhaitable d'entreprendre, à prévoir une présentation annuelle, par le syndic, de la liste des travaux devant le syndicat des copropriétaires à la constitution d'avances dans le cas où des travaux sont votés par l'assemblée générale.

A l'article 6 (Articles 29-1 à 29-6 et articles 29-7 et 29-8 (nouveaux) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Création d'une procédure d'alerte dans les copropriétés en difficulté), la commission a adopté un amendement remplaçant le mécanisme proposé par l'article 6 par une faculté pour le juge de désigner, à la demande du syndic, de 15 % des copropriétaires ou des créanciers, un mandataire ad hoc chargé d'aider le syndicat des copropriétaires à résoudre ses difficultés.

Après l'article 6, la commission a adopté trois amendements tendant à insérer trois articles additionnels afin :

- d'étendre aux charges de copropriété le régime simplifié de recouvrement des créances prévu par l'article 68 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution ;

- d'étendre le régime de notification simplifiée aux injonctions municipales portant sur les façades ;

- de rendre pérenne le régime de révision simplifiée des règlements de copropriété pour les mettre en conformité avec les évolutions législatives.

A l'article 7 (Définition des objectifs du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés), la commission a adopté, outre deux amendements rédactionnels, deux amendements tendant à créer une nouvelle catégorie de quartiers éligibles au programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) et à préciser les objectifs chiffrés de production de logements de ce programme.

A l'article 8 (Article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003, article L. 321-1-2 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation et articles L. 321-1, L. 325-1 et L. 326-1 du code de l'urbanisme - Mise en oeuvre du PNRQAD), la commission a tout d'abord adopté un amendement visant à préciser le rôle de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) dans la conduite du PNRQAD.

Puis outre un amendement rédactionnel et trois amendements de coordination, elle a adopté un amendement étendant à l'ensemble du territoire la possibilité de créer des fonds locaux de réhabilitation de l'habitat privé et à préciser le rôle de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) dans la mise en oeuvre du PNRQAD. Elle a enfin adopté un amendement afin de donner aux établissements publics fonciers locaux la possibilité de se voir déléguer l'instruction et le traitement des demandes d'aides dans le cadre de ces fonds locaux.

A l'article 9 (Articles L. 301-5-1, L. 302-1, L. 302-2, L. 302-3, L. 302-4-1 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation et articles L. 123-1 et L. 123-14 du code de l'urbanisme - Renforcement du caractère opérationnel des programmes locaux de l'habitat), la commission a adopté, outre trois amendements rédactionnel, quatre amendements tendant à :

- étendre l'obligation de se doter d'un programme local de l'habitat (PLH) aux communautés de communes de plus de 30.000 habitants comprenant une commune centre de plus de 10.000 habitants ;

- abaisser à 20.000 habitants le seuil des communes n'appartenant pas à un EPCI qui seraient désormais tenues d'élaborer un PLH ;

- extraire du code de la construction et de l'habitation les dispositions transitoires relatives aux obligations pour les EPCI et communes de se doter d'un PLH ;

- donner aux EPCI ayant conclu une convention de délégation de gestion des aides à la pierre la possibilité de proroger d'un an par avenant cette convention.

Après l'article 9, elle a adopté, après les interventions de MM. Thierry Repentin et Daniel Raoul, neuf amendements tendant à insérer des articles additionnels afin de :

- regrouper au sein d'un article, en les modifiant, les dispositions des VII et VIII de l'article 9 ;

- permettre aux PLU de délimiter des secteurs à l'intérieur desquels les programmes de logements devront comporter un pourcentage défini de logements d'une taille minimale ;

- supprimer le droit de délaissement lié à la possibilité pour les PLU de délimiter des secteurs dans lesquels les programmes de logements devront comporter un pourcentage minimum de logements spécifiques, notamment sociaux ;

- assouplir le droit de préemption urbain en cas de cession de parts de sociétés civiles immobilières ;

- donner au préfet la possibilité d'exercer à la place des maires le droit de préemption urbain sur les terrains, bâtis ou non bâtis, affectés au logement ou destinés à faire l'objet d'une opération dans le cadre d'une convention dans les communes faisant l'objet d'un arrêté de carence en application de l'article 55 de la loi SRU ;

- clarifier le problème de la superposition de périmètres entre établissements publics fonciers locaux et établissements publics fonciers d'Etat ;

- aligner les bases de taxe spéciale d'équipement entre les deux catégories d'établissements ;

- étendre le droit de priorité reconnu aux communes à des établissements publics concernés par le programme national de mobilisation des terrains publics en faveur du logement ;

- modifier l'assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles par un document d'urbanisme, afin de viser non pas le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée par le propriétaire.

A l'article 10 (Articles L. 123-1-1, L. 127-1, L. 127-2 et L. 123-1-4 (nouveau) du code de l'urbanisme - Majoration des règles de construction dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme), la commission a adopté, outre un amendement rédactionnel, trois amendements tendant à :

- prévoir que le dépassement des règles de construction de 20 % prévu par l'article 10 ne s'appliquera que sur délibération de la commune ;

- permettre aux communes d'utiliser sur un même secteur, dans la limite d'un plafond de 50 %, les majorations de coefficient d'occupation des sols (COS) accordées pour les logements sociaux et celles destinées à favoriser la performance énergétique ;

- préciser que les délibérations prises sur le fondement de l'article L. 127-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à celle du projet de loi restent applicables.

A l'article 11 (Articles 1er de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et L. 300-6 du code de l'urbanisme - Réalisation de logements sur des terrains publics ayant valeur d'opérations d'intérêt national), la commission a adopté trois amendements rédactionnels.

A l'article 12 (Articles L. 332-9, L. 332-10 et L. 332-11 du code de l'urbanisme - Convention de projet urbain partenarial), elle a adopté, outre un amendement rédactionnel et un amendement de coordination, trois amendements visant à :

- maintenir la possibilité pour les communes d'utiliser le programme d'aménagement d'ensemble ;

- étendre aux communes dotées d'une carte communale et à celles n'ayant aucun document d'urbanisme, la possibilité de recourir aux conventions de projet urbain partenarial ;

- préciser que la participation pourra être acquittée sous la forme d'apport de terrains, bâtis ou non bâtis.

A l'article 13 (Article L. 123-5 du code de l'urbanisme - Adaptation des règles d'urbanisme pour améliorer l'accessibilité des logements existants aux personnes handicapées), la commission a adopté un amendement de précision.

A l'article 14 (Article 14 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 - Extension des interventions de l'ANRU aux structures d'hébergement et de transition), la commission a adopté un amendement rédactionnel.

A l'article 15 (Article 31 du code général des impôts - Recentrage des mécanismes d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs sur les marchés immobiliers tendus), la commission a adopté, outre un amendement rédactionnel, un amendement tendant à maintenir les avantages fiscaux accordés aux investissements locatifs réalisés dans les zones de revitalisation rurale.

A l'article 16 (Articles 278 sexies et 284 du code général des impôts - Extension des avantages fiscaux du Pass-foncier aux logements collectifs), la commission a adopté un amendement rédactionnel et un amendement étendant à l'année 2010 le bénéfice de la TVA à 5,5 % pour les opérations individuelles réalisées à l'aide d'un Pass-foncier.

A l'article 17 (Article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation - Intégration temporaire de certains logements en accession sociale à la propriété dans le décompte des logements pris en compte pour l'application de l'article 55 de la loi SRU), la commission a adopté un amendement de suppression de l'article.

A l'article 18 (Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Interdiction pour les bailleurs personnes morales de recourir au cautionnement), la commission a adopté un amendement maintenant certains systèmes de cautionnement existants, en particulier la garantie Loca-Pass délivrée par les collecteurs du 1 % logement aux locataires entrant dans des logements sociaux et prévoyant la possibilité de recourir à la caution pour les logements loués à des étudiants non boursiers.

A l'article 20 (Articles L. 442-4, L. 442-4-1, L. 442-4-2, L. 442-4-3 (nouveau), L. 442-4-4 (nouveau), L. 442-5-1 (nouveau), L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation, article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Dispositions relatives à la mobilité dans le parc HLM), la commission a adopté, après les interventions de MM. Daniel Dubois, Thierry Repentin et Dominique Braye, outre quatre amendements rédactionnels, six amendements tendant à :

- consolider les conditions juridiques de mise en oeuvre des dispositions relatives à la mobilité des locataires dans le parc HLM ;

- prévoir que la perte du droit au maintien dans les lieux des locataires dont les revenus sont au moins deux fois supérieur aux plafonds fixés par l'attribution des logements locatifs sociaux ne serait automatique que pour les logements situés dans les zones géographiques tendues ;

- permettre aux organismes HLM dont les logements ne sont pas situés dans les zones tendues d'appliquer à ces derniers les dispositions relatives aux ménages dont les revenus dépassent fortement les plafonds par délibération de leur conseil d'administration ;

- prévoir, dans le cadre d'une opération de rénovation urbaine, l'obligation pour le locataire d'accepter une des trois propositions de relogement que le bailleur est tenu de lui faire ;

- clarifier les dispositions autorisant les locataires à sous-louer une partie de leur logement social ;

- proposer une définition unique et précise de la notion de personne vivant au foyer et de la rendre applicable par les organismes bailleurs pour l'attribution des logements sociaux, pour la mise en oeuvre du supplément de loyer de solidarité et pour le dispositif de loyer progressif prévu par l'article 1er du projet de loi.

Après l'article 20 (Articles L. 472-1-2, L. 472-1-8 (nouveau) et titre VIII du livre IV du code de la construction et de l'habitation - Extension aux sociétés d'économie mixte de plusieurs dispositifs du projet de loi), la commission a adopté un amendement tendant à insérer un article additionnel afin de moderniser les dispositions relatives aux sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux et de leur appliquer les dispositifs de l'article 20.

A l'article 21 (Article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation - Diminution des plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux), elle a adopté un amendement décalant de quatre mois l'entrée en vigueur de l'article.

A l'article 22 (Articles L. 121-15 et L. 121-17 du code de l'action sociale - Modalités de fonctionnement de l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances), la commission a adopté un amendement ajoutant une référence explicite aux représentants syndicaux afin que ceux-ci continuent à siéger en cette qualité au conseil d'administration de l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances.

A l'article 23 (Article 21 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, article 2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, articles L. 311-9 et L. 312-5 du code de l'action sociale et des familles et article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation - Réforme des obligations des communes en matière d'hébergement), la commission a adopté un amendement tendant à définir les catégories d'hébergement prises en compte dans le calcul des obligations des communes en matière de places d'hébergement et d'appliquer au prélèvement le même régime que celui de l'article 55 de la loi SRU.

Après l'article 23, la commission a adopté un amendement tendant à insérer un article additionnel afin d'introduire la possibilité pour les réservataires de logements locatifs sociaux d'être signataires des accords collectifs intercommunaux et interdépartementaux.

A l'article 24 (Article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation -Mise en oeuvre du droit au logement opposable en Ile-de-France), la commission a adopté deux amendements rédactionnels et un amendement de précision.

A l'article 25 (Article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation - Définition de l'habitat indigne), la commission a adopté un amendement de précision et un amendement de coordination.

Après l'article 25, la commission a adopté quatre amendements tendant à insérer un article additionnel, afin de :

- clarifier les conditions d'exécution de travaux d'office dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ;

- préciser les conditions dans lesquelles sont interdites les divisions de locaux ;

- rendre systématique la transmission au préfet des jugements portant sur les litiges en matière d'habitat ne respectant pas les caractéristiques de décence du logement ;

- et encadrer les évaluations par les juges de l'expropriation des fonds de commerce des établissements d'hébergement.

A l'article 26 (Articles L. 421-4, L. 422-2, L. 422-3 et articles L. 444-7, L. 444-8 et L. 444-9 (nouveaux) du code de la construction et de l'habitation - Extension des possibilités d'intermédiation locative des organismes HLM), la commission a adopté un amendement de rédaction globale tendant à redéfinir le champ des personnes pouvant bénéficier des logements pris à bail par les organismes HLM et à favoriser une rotation importante des sous-locataires dans ces mêmes logements.

A l'article 27 (Articles L. 321-5, L. 321-11, L. 321-12 et L. 321-13 (nouveau) du code de la construction et de l'habitation - Régime des rapports locatifs dans les logements locatifs conventionnés pris à bail par des organismes publics ou privés en vue de leur sous-location ou de l'hébergement de personnes en difficulté), la commission a adopté un amendement de rédaction globale afin de clarifier les conditions de prise à bail par des organismes publics ou privés en vue de les sous-louer ou de les utiliser pour l'hébergement des personnes éprouvant des difficultés à se loger.

Après l'article 27 elle a adopté un amendement tendant à insérer un chapitre additionnel intitulé « Dispositions diverses ».

Puis la commission a adopté trois amendements portant article additionnel après l'article 27 ayant respectivement pour objet de :

- procéder à une clarification des modalités de participations croisées entre sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) ;

- prévoir qu'en cas de mutation d'un logement locatif occupé, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire ;

- autoriser des dérogations aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées pour la construction de bâtiments à usage d'habitation dès lors qu'un contrôleur technique atteste que la conception initiale de ces bâtiments n'interdit pas la réalisation de travaux ultérieurs permettant l'accessibilité.

La commission a adopté le projet de loi ainsi amendé.

Nomination d'un rapporteur

La commission a ensuite nommé M. Jean Bizet, rapporteur sur la proposition de résolution n° 6 (2008-2009), présentée en application de l'article 73 bis du Règlement, relative au bilan de santé de la politique agricole commune (PAC) (E 3878), et a fixé le délai-limite pour le dépôt des amendements au mardi 14 octobre 2008 à 12 heures.