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proposition de loi relative à la publicité foncière en Alsace et Moselle

28 juin 2001 : Publicité foncière en Alsace et Moselle ( texte déposé au sénat - première lecture )

 

N° 421

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2000-2001

Annexe au procès-verbal de la séance du 28 juin 2001

PROPOSITION DE LOI

portant réforme de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, dans ses dispositions relatives à la publicité foncière,

PRÉSENTÉE

Par MM. Hubert HAENEL, André BOHL, Daniel ECKENSPIELLER, Francis GRIGNON, Alain HETHENER, Daniel HOEFFEL, Jean-Louis LORRAIN, Joseph OSTERMANN, Jean-Marie RAUSCH et Philippe RICHERT,

Sénateurs.

(Renvoyée à la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale sous réserve de la constitution éventuelle d'une commission spéciale dans les conditions prévues par le Règlement).

Droit local.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Mesdames, Messieurs,

La proposition de loi qui vous est soumise a pour objet de modifier les règles de publicité foncière en Alsace-Moselle.

Le rôle de la publicité foncière consiste à fixer le rang des droits réels portant sur un immeuble, de les rendre opposables aux tiers et d'indiquer la situation juridique des biens.

En Alsace-Moselle, l'instrument de cette publicité est le livre foncier, tenu par des magistrats et des fonctionnaires de greffe au sein des tribunaux d'instance. L'augmentation des volumes d'information à traiter et des annexes conservées dans les bureaux fonciers a rendu nécessaire la recherche de solutions pour y remédier. L'informatisation qui est adaptée au traitement rapide de données nombreuses, s'est imposée à l'instar de systèmes comparables de publicité foncière existant en Allemagne, en Autriche et en Suisse qui ont été informatisés il y a quelques années.

L'informatisation est également entreprise par la conservation des hypothèques qui assure la publicité foncière dans les autres départements français.

Dans les trois départements, c'est le groupement d'intérêt public pour l'informatisation du livre foncier d'Alsace et de Moselle (GILFAM) créé en 1994 et regroupant l'État, les trois départements, la région Alsace, l'Institut du Droit Local (IDL) et le conseil interrégional des notaires, qui a été chargé de la tâche.

L'aboutissement de ce processus technologique permettra à l'institution du livre foncier de demeurer en état de répondre aux exigences de la vie moderne marquée par la multiplication des transactions, leur complexité croissante et l'ouverture sur les marchés transnationaux.

Mais la réalisation de ce chantier informatique implique aussi d'adapter la législation sur la publicité foncière.

Cette réforme permettra, en outre, de moderniser les règles relatives à la tenue sur le livre foncier et d'harmoniser les règles locales et le droit général.

Un groupe de travail réunissant les juristes du GILFAM, de l'IDL, du ministère de la justice et du notariat a élaboré des propositions de texte. Ces propositions ont été approuvées dans leurs orientations générales par la commission d'harmonisation du droit privé alsacien- mosellan.

Ces grandes orientations portent principalement sur la mise en place d'un régime juridique de l'accès, sur la publication des mentions légales destinées à l'information du public, sur la normalisation des requêtes et sur la faculté donnée au juge du livre foncier de pouvoir constater la prescription acquisitive d'une parcelle.

Les principales dispositions de cette proposition de loi sont les suivantes :

I - L'accès au livre foncier informatisé

La proposition de loi tient compte des nouvelles conditions d'accès offertes par l'informatique et la télématique, notamment l'accès en ligne, pour instituer un régime de consultation différent.

La distinction opérée jusqu'à présent entre, d'une part, les collectivités publiques et certaines catégories de professionnels et, d'autre part, les autres personnes est maintenue.

Toutefois, des précisions sont apportées concernant les collectivités publiques afin de tenir compte de la décentralisation et du développement de la coopération intercommunale.

La liste des officiers publics ministériels est également complétée pour y inclure les huissiers de justice, appelés fréquemment à accomplir des actes sur les immeubles.

En revanche, une nouvelle distinction est opérée entre les informations essentielles qui regroupent celles sur l'identité du propriétaire et sur l'énoncé des droits ou des charges dont il est titulaire et les autres informations telles que le régime matrimonial ou le montant du prêt garanti. Cette distinction est justifiée par la protection de la vie privée dont les atteintes sont sanctionnées par l'article 9 du code civil et au respect de laquelle veille la commission nationale informatique et liberté lorsque les informations sont collectées sur des fichiers informatisés.

Il n'est pas pour autant méconnu que le livre foncier est un registre public et que son fonctionnement doit permettre d'accéder aux informations qu'il contient. C'est pourquoi la proposition de loi prévoit que les professionnels qu'elle désigne, ont accès dans l'exercice de leur compétence, à l'ensemble des données de publicité foncière ; de plus, le titulaire du droit ainsi que toute personne dûment autorisée se voient reconnaître l'accès à l'ensemble des informations sur un bien.

II - La publication des mentions légales destinées à l'information du public

La disposition de la proposition de loi relative à la publication des mentions légales destinées à l'information du public, a pour objet d'harmoniser le droit local avec le droit général.

Désormais, le livre foncier permettra, comme la conservation des hypothèques, l'inscription dans un but d'information du public, des servitudes et limitations administratives au droit de propriété, créées par le législateur.

III - La normalisation des requêtes

Le principe d'une requête normalisée obligatoire est posé afin de faciliter la saisine du juge du livre foncier et d'accélérer le traitement des requêtes dans la perspective de la dématérialisation des actes.

IV - La faculté donnée au juge du livre foncier de constater la prescription acquisitive

La proposition de loi confère au juge du livre foncier le pouvoir de constater l'acquisition d'un droit réel, notamment la propriété d'une parcelle, par usucapion. Cette modification facilite l'acquisition par usucapion des parcelles dont le propriétaire inscrit ne peut plus être identifié ou atteint. Mais cette procédure présente des garanties. Le juge ne fait qu'autoriser l'inscription du bien au nom du possesseur, au vu des constatations que celui-ci aura apportées, et sous réserve du recours possible devant le juge du fond.

PROPOSITION DE LOI

Article unique

Le chapitre III du titre II de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle est ainsi modifié :

I. - L'intitulé du chapitre est ainsi rédigé :

« CHAPITRE III

« Droits sur les immeubles - Livre foncier

II. - L'article 36 est ainsi rédigé :

« Art. 36. - Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, la publicité foncière est régie par le présent chapitre.

III. - Après l'article 36, il est inséré deux articles ainsi rédigés :

« Art. 36-1. - I. - Les droits sur les immeubles, les privilèges et les hypothèques sont ceux prévus par la législation civile française ainsi que les prestations foncières des articles 1105 alinéa 1er, 1107 et 1108 du code civil local, de l'article 75 de la loi d'exécution du même code et l'hypothèque d'exécution forcée de l'article 866 du code de procédure civile locale.

« Les règles concernant l'organisation, la constitution, la transmission et l'extinction des droits réels immobiliers et autres droits et actes soumis à publicité sont celles de la législation civile française, sauf les modifications ci-après.

« II. - Les servitudes foncières constituées avant le 1er janvier 1900 doivent être inscrites au livre foncier, à peine d'extinction, dans un délai de 5 ans à compter de la publication de la loi n° du . Les modalités d'application du présent alinéa sont fixées par un décret en Conseil d'État.

« Art. 36-2. - Le livre foncier est constitué des registres et des fichiers destinés à la publicité des droits sur les immeubles.

« Le livre foncier désigne le livre foncier définitif, le livre foncier provisoire et le livre foncier de propriété.

« Le livre foncier peut être tenu sur un support informatique, offrant toute garantie en matière de preuve et de sécurité.

« Le livre foncier est tenu sous l'autorité du juge du livre foncier.

« Le service du livre foncier est assuré par le tribunal d'instance, selon des règles fixées par décret.

IV. - Les articles 37 à 38-1 sont ainsi rédigés :

« Art. 37. - I. - La consultation au service du livre foncier ou à distance des données essentielles est libre. Les données essentielles sont les nom et prénoms du titulaire de droits, sa dénomination s'il s'agit d'une personne morale, l'identification cadastrale de l'immeuble ainsi que l'énoncé des droits, des servitudes, des sûretés et des charges relatifs à celui-ci.

« II. - Les services administratifs de l'État et les collectivités territoriales et leurs établissements publics de coopération pour l'exercice de leurs compétences, les notaires, les avocats, les huissiers de justice, dans l'exercice d'un mandat légal, ont accès sur place ou à distance à l'ensemble des données de publicité foncière détenues par un bureau foncier ou, sur autorisation judiciaire, par plusieurs d'entre eux. En outre, toute personne peut accéder à l'ensemble des données relatives à un bien, en justifiant d'une autorisation du propriétaire, d'une titre exécutoire ou d'une autorisation judiciaire.

« III. - L'inscription d'un droit au livre foncier doit être portée à la connaissance du titulaire du ou des droits concernés avec l'indication de son droit d'accès et de rectification.

« Toute personne peut obtenir communication des informations concernant ses biens et ses droits et, sous réserve des droits des tiers, exiger la rectification, la modification ou la suppression d'une information inexacte, incomplète ou périmée.

« IV. - La consultation et la communication des données détenues par le service du livre foncier à l'exclusion des données essentielles mentionnées au I du présent article peuvent donner lieu au versement d'une redevance dans des conditions fixées par décret.

« V. - Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application du présent article.

« Art. 38. - Sont inscrits au livre foncier, aux fins d'opposabilité aux tiers, les droits suivants :

« a) la propriété immobilière, quel que soit son mode d'acquisition, notamment en cas d'attribution par voie de partage ;

« b) la superficie, l'emphytéose et tout autre droit réel conféré par un bail, l'usufruit établi par la volonté de l'homme, l'usage, l'habitation, les servitudes foncières établies par le fait de l'homme, l'antichrèse, le droit réel résultant d'un titre d'occupation du domaine public de l'État ou d'un établissement public de l'État délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l'État et de l'article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 complétant le code du domaine de l'État et relative à la constitution de droits réels sur le domaine public et les prestations foncières ;

« c) les privilèges et les hypothèques ;

« d) le droit du locataire et du fermier en cas de bail d'une durée de plus de douze années ;

« e) le paiement anticipé ou la cession d'une somme équivalent à trois années de loyer ou de fermage non échus ;

« f) les restrictions au droit de disposer insérées dans un acte d'aliénation ou découlant de tous autres actes, tels que promesses de vente, legs ou donations sous conditions de retour conventionnel prévu par les articles 1048 et 1049 du code civil, le droit de retour conventionnel prévu par les articles 951 et 952 du code civil, le droit de réméré ainsi que celles résultant de la saisie immobilière ou de toutes autres décisions judiciaires ;

« g) tout droit à la résolution d'un contrat synallagmatique ;

« h) le droit à la révocation d'une donation ;

« i) le droit au rapport en nature d'une donation prévue par les articles 859 et 865 du code civil ;

« j) les droits résultant des actes et décisions constatant ou prononçant la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ;

« k) toute servitude dont la publicité foncière est prévue par la loi à peine d'inopposabilité.

« Art. 38-1. - Dès le dépôt de la requête en inscription et sous réserve de leur inscription, ces droits et restrictions, ainsi que la prénotation prévue par l'article 39, peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont fait inscrire régulièrement.

« Toutefois sont applicables les dispositions des articles 941 et 1070 du code civil relatifs au défaut de publication en cas de donation et de restitution.

« Les baux qui n'ont pas été inscrits ne peuvent être opposés aux tiers pour une durée de plus de douze années. Les quittances ou cessions anticipées de loyers ou fermage ne peuvent être opposées que pour une somme inférieure à trois années.

V. - Après l'article 38-1, il est inséré deux articles ainsi rédigés :

« Art. 38-2. - Sont inscrits au livre foncier pour l'information des usagers à la diligence de l'administration ou des personnes tenues d'y procéder :

« 1°) les limitations administratives au droit de propriété et les dérogations à ces limitations ;

« 2°) les jugements de redressement et de liquidation judiciaires.

« Art. 38-3. - Sont inscrites au livre foncier, à peine d'irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort.

VI. - Les articles 39 à 44 sont ainsi rédigés :

« Art. 39. - Une prénotation peut être inscrite avec le consentement des intéressés ou en vertu d'une décision judiciaire dans le but d'assurer à l'un des droits énumérés à l'article 38 son rang d'inscription ou de garantir l'efficacité d'une rectification ultérieure.

« Art. 40. - L'inscription des droits a lieu sur requête.

« Les requêtes sont portées sur un registre spécial, au fur et à mesure de leur dépôt, avec la mention de la date, de l'heure et de la minute du dépôt.

« Ce registre peut être tenu sur un support informatique ; en ce cas, il doit être identifié, numéroté et daté par des moyens offrant toute garantie en matière de preuve et de sécurité.

« A peine de rejet, la requête est établie et présentée, par remise ou transmission, au service du livre foncier compétent, selon un modèle et des conditions fixés par décret en Conseil d'État.

« Art. 41. - L'inscription d'un droit mentionné aux articles 38 et 39 emporte présomption de l'existence de ce droit en la personne du titulaire.

« Art. 42. - Tout acte portant sur un droit susceptible d'être inscrit doit être, pour les besoins de l'inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

« Tout acte entre vifs, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l'acte.

« Art. 43. - Les notaires, les greffiers et les autorités administratives sont tenus de faire inscrire, sans délai et indépendamment de la volonté des parties, les droits résultant d'actes dressés devant eux et visés à l'article précédent.

« Par dérogation, ils peuvent être dispensés par les parties de faire inscrire les droits visés aux alinéas g, h, et i de l'article 38.

« Dans l'accomplissement des formalités de l'inscription, les notaires ont qualité pour représenter les parties contractantes et leurs ayants cause, sans pouvoir spécial de leur part. Ils sont tenus de prêter leur ministère lorsqu'ils en sont requis.

« Art. 44. - Le titulaire d'un des droits énoncés à l'article 38 ne peut inscrit avant que le droit de son auteur immédiat n'ait été lui-même inscrit. Le titulaire d'un droit autre que la propriété ne peut être inscrit qu'après l'inscription du propriétaire.

« L'héritier n'est dispensé d'inscrire son droit de propriété que si un acte translatif ou déclaratif de propriété est dressé dans les dix mois du décès. Cette disposition n'est pas applicable aux mutations par décès intervenues avant la promulgation de la loi n° 90-1248 du 29 décembre 1990 portant diverses mesures d'harmonisation entre le droit applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et le droit applicable dans les autres départements.

VII. - Après l'article 44, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. 44-1. - Par exception aux dispositions du premier alinéa de l'article 44, le juge du livre foncier peut, à la requête de tout intéressé, inscrire le droit portant sur un immeuble acquis par prescription ou par accession, dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État.

« Si la prescription est contestée, le juge du fond est seul compétent.

VIII. - Les articles 45 à 50 sont ainsi rédigés :

« Art. 45. - La date et le rang de l'inscription sont déterminés par la mention du dépôt de la requête, portée au registre des dépôts.

« Lorsque des requêtes relatives au même immeuble sont déposées simultanément, elles ont rang égal. En cas de parité de rang, les privilèges du vendeur et du copartageant priment les droits inscrits du chef du nouveau propriétaire.

« L'article 2134 du code civil ne s'applique pas.

« Pour les besoins de leur publication, les ordonnances d'exécution forcée portant sur des lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sont réputées ne pas porter sur la quote-part des parties communes comprises dans ces lots.

« Néanmoins, les créanciers saisissants exercent leur droit sur ladite quote-part, prise dans sa consistance au moment de la mutation dont le prix forme l'objet de la distribution.

« Art. 46. - Le juge du livre foncier vérifie si le droit visé dans la requête est susceptible d'être inscrit, si l'acte répond à la forme prescrite, si l'auteur du droit est lui-même inscrit conformément aux dispositions de l'article 44 et, enfin, si les parties sont capables et dûment représentées. Il statue par voie d'ordonnance, selon les règles de la matière gracieuse.

« L'État est responsable des fautes commises par le juge du livre foncier dans l'exercice de ses fonctions, sauf son recours contre ce dernier dans les conditions du code de l'organisation judiciaire. L'action en responsabilité est portée devant les tribunaux civils et doit l'être, à peine de forclusion, dans le délai d'un an à partir de la découverte du dommage ; elle se prescrit par trente ans à partir du jour où la faute a été commise.

« Art. 47. - Les privilèges généraux sur les immeubles et le privilège du syndicat des copropriétaires sont dispensés de la formalité de l'inscription.

« Art. 47-1. - Pour les besoins de leur inscription, les privilèges et hypothèques portant sur des lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sont réputés ne pas grever la quote-part de parties communes comprises dans ces lots.

« Néanmoins, les créanciers inscrits exercent leurs droits sur ladite quote-part prise dans sa consistance au moment de la mutation dont le prix forme l'objet de la distribution ; cette quote-part est tenue pour grever des mêmes sûretés que les parties privatives et de ces seules sûretés.

« Art. 48. - L'inscription ne peut avoir lieu que pour une somme déterminée et sur des immeubles déterminés.

« Si la créance est indéterminée, le chiffre en est évalué par le créancier en principal et accessoires, sans préjudice de l'application des articles 2161 et suivants du code civil au profit du débiteur.

« Art. 49. - Le privilège des architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers prévu par le 4° de l'article 2103 du code civil prend rang à la date du dépôt de la requête en inscription du premier procès-verbal prévu par ce texte, pour la somme fixée dans ce procès-verbal.

« Art. 50. - Le privilège de séparation des patrimoines qui appartient aux créanciers et légataires peut être inscrit avant que l'héritier soit lui-même inscrit, mais ne peut plus l'être après l'inscription du transfert de la propriété à un tiers.

IX. - L'article 51 est abrogé.

X. - Les articles 52 et 57 sont ainsi rédigés :

« Art. 52. - L'inscription des privilèges et des hypothèques est régie par les dispositions de l'article 45 sans effet rétroactif.

« Art. 57. - Les tutelles et curatelles visées par l'article 4 de la loi n° 90-1248 du 29 décembre 1990 précitée donnent lieu à inscription de l'hypothèque sur les immeubles du tuteur ou du curateur dans les conditions des articles 2143 et 2144 du code civil.

XI. - L'article 58 est abrogé.

XII. - L'article 59 est ainsi rédigé :

« Art. 59. - Tout notaire recevant un acte duquel il résulte que de nouveaux droits ou valeurs sont échus à un mineur ou à un majeur en tutelle doit donner avis sans délai au juge des tutelles compétent, au moyen d'un extrait de l'acte sur papier libre et sans frais ; cet envoi est mentionné en marge de la minute.

XIII. - Les articles 60 et 61 sont abrogés.

XIV. - Les articles 62 à 65 sont ainsi rédigés :

« Art. 62. - Les dispositions de l'article 2123 du code civil sont applicables à l'hypothèque judiciaire. L'hypothèque est inscrite, pour la totalité de la créance, sur les divers immeubles du débiteur, à moins que le créancier ne le requière autrement.

« Art. 63. - Les inscriptions conservent l'hypothèque et le privilège dans les mêmes conditions prévues aux articles 2154 à 2154-3 du code civil.

« Art. 64. - La radiation d'une inscription a lieu, soit en vertu d'une mainlevée consentie sous forme authentique par le titulaire du droit inscrit ou son ayant droit et sur sa requête, soit en vertu d'une décision judiciaire.

« La radiation d'une inscription concernant un droit, dont l'existence ou la durée est subordonnée à un événement à date incertaine survenant en la personne du titulaire de ce droit, a lieu également sur requête du propriétaire de l'immeuble grevé ou sur requête de tout autre intéressé, s'il est fait la preuve de cet événement par la production de pièces justificatives, notamment d'actes d'état civil. Le consentement du titulaire de l'inscription n'est pas nécessaire.

« Lorsque l'inscription comporte une date extrême d'effet, le juge du livre foncier ordonne d'office sa radiation à cette date.

« Art. 64-1. - Les actes de mainlevée de l'hypothèque légale du Trésor sont dispensés de la forme authentique.

« Art. 65. - Les dispositions de l'article 38-2 relatives aux mentions informatives, de l'article 40 relatif au caractère obligatoire de la forme des requêtes et de l'article 37 relatif à la consultation du livre foncier s'appliquent à compter du 1er janvier 2003. »