Question de M. DE CATUELAN Louis (Yvelines - UC) publiée le 13/10/1988
M. Louis de Catuélan attire l'attention de M. le ministre d'Etat, ministre de l'équipement et du logement, sur la multiplication, dans certaines communes, de constructions dans une zone " U " d'une superficie prévue à 1 000 mètres carrés, par division du terrain ; il lui demande s'il n'envisage pas de prendre des mesures nécessaires pour supprimer les inconvénients liés à une telle pratique. En effet, il est devenu courant que des détenteurs de parcelles supérieures à 1 000 mètres (par exemple : fourchette de 1 000 à 1 550 mètres carrés) construisent puis, après un certain temps, obtiennent une division de terrain qui ne peut être refusée sauf à déduire le C.O.S. déjà bâti en cas de dépôt de permis de construire et, ainsi, sont en droit de postuler à un nouveau permis de construire. Ce droit à construire par fraction de 1 000 mètres est ainsi détourné au grand dam de détenteurs de moins de 1 000 mètres carrés qui se voient refuser toute construction. Ce détournement, ou plutôt cette manipulation de la réglementation, devient pratique courante et est créatrice d'injustices. Il ne cadre pas non plus avec l'équipement des communes pourvues d'un P.O.S. qui avaient fondé leurs prévisions compte tenu du parcellaire.
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Réponse du ministère : Équipement publiée le 19/01/1989
Réponse. - Les dispositions de l'article L. 111-5 (alinéas 1 et 2) du code de l'urbanisme apportent une solution à la situation décrite par l'honorable parlementaire. Cet article édicte que " il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée " et que " lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la décision ". Les droits de construire dont il s'agit résultent notamment de l'application du coefficient d'occupation du sol, s'il en existe un, mais pas exclusivement de cette application. Ainsi, dans l'arrêt Campero, 23 octobre 1987, le Conseil d'Etat a décidé que " les dispositions d'un plan d'occupation des sols (P.O.S.) relatives à la superficie minimale de terrain exigée pour construire sont au nombre des règles qui définissent les droits de construire au sens des dispositions précitées de l'article L. 115-5 du code de l'urbanisme. L'honorable parlementaire cite le cas d'un P.O.S. dont l'article 5 du règlement d'une zone urbaine exige une superficie minimale de 1 000 mètres carrés pour qu'un terrain soit constructible. Les principes sus-mentionnés trouvent alors leur application de la manière suivante : les droits de construire relevant de la règle posée par l'article U 5 et afférant à un terrain d'une superficie de 1 400 mètres carrés supportant une construction ont été utilisés à hauteur de 1 000 mètres carrés par ladite construction. Le reliquat disponible est de 400 mètres carrés ; en cas de détachement d'une parcelle, seule une superficie d'au plus 400 mètres carrés pourrait être prise en compte pour l'application de l'article L. 111-5, alinéa 2, du code de l'urbanisme. Ladite parcelle ne dispose doncpas des 1 000 mètres carrés de droit de construire nécessaires pour qu'en application de l'article U 5 du règlement du P.O.S. une construction puisse y être autorisée.
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Erratum : JO du 02/02/1989 p.197
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