Question de M. LESBROS Marcel (Hautes-Alpes - UC) publiée le 21/10/1999
M. Marcel Lesbros attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement sur la portée de la circulaire du 1er février 1988 qui précise qu'à l'issue des travaux de réhabilitation réalisés par un organisme de logement social " la hausse du loyer pratiqué est limitée, au maximum, à 10 % (au plus) du coût réel des travaux, hors subvention de l'Etat " et ceci dans le cas de travaux pour lesquels une hausse correspondant à 10 % du loyer antérieure se révélerait insuffisante pour l'équilibre de l'opération. Un office public d'habitation applique donc cette circulaire en déterminant un prix au mètre carré corrigée, respectant le loyer maximum antérieur, mais prenant en compte le coût des travaux sur la totalité de l'opération. Or, la circulaire du 20 octobre 1998 précise dans son annexe technique, qu'en cas de réhabilitation, doivent être respectés les principes de la circulaire du 1er février 1998 qui limite la hausse annuelle des loyers des logements ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation à 10 % du coût des travaux par logement, hors subvention, sauf cas particulier. Il souhaiterait donc connaître quelle interprétation exacte donner aux termes de cette circulaire. Il demande s'il faut effectivement calculer le loyer après réhabilitation en tenant compte du coût des travaux réalisés logement par logement ; sachant qu'un tel nombre de calcul nécessiterait un plan de financement logement par logement, ce qui paraît difficilement réalisable. Par ailleurs, quels sont les cas particuliers ? Pour ceux-ci la méthode de calcul demeure-t-elle celle définie par la circulaire du 1er février 1988 ? Enfin, certaines directions départementales de l'équipement semblent indiquer qu'il convient de déterminer le loyer en tenant compte du coût des travaux sur la globalité et non par logement.
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Transmise au ministère : Logement
Réponse du ministère : Logement publiée le 30/03/2000
Réponse. - La réhabilitation des logements sociaux lorsqu'elle est aidée par l'Etat donne lieu à la passation d'une convention ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement. La circulaire du 1er février 1988 prévoit les modalités du conventionnement avec travaux et celle du 29 octobre 1998 l'évolution des loyers des logements HLM en 1999. Cette dernière circulaire évoque les hausses de loyer en cas de travaux bénéficiant d'une subvention de l'Etat (PALULOS). La circulaire du 1er février 1988 prévoit en effet des augmentations de loyers, après que des travaux ainsi financés ont été réalisés, dans la limite de 10 % du montant du loyer antérieur, limite prévue pour les organismes d'HLM par l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation. Si cette hausse n'est pas suffisante pour assurer l'équilibre de l'opération, elle peut aller jusqu'à 10 % du montant des travaux hors subvention de l'Etat. Le montant des travaux servant de référence pour calculer la hausse de loyer est celui de l'ensemble de l'opération. Celui de la subvention attribuée par l'Etat à l'organisme est fixé selon les dispositions de l'article R. 323-7 du code de la construction et de l'habitation ; il est en règle générale de 10 % du coût prévisionnel des travaux. Le calcul de la subvention se fait sur la base du coût des travaux du programme rapporté au nombre de logements concernés. Ce montant moyen est plafonné à 85 000 francs par logement. En aucun cas, il n'est effectué de calcul sur la base des travaux effectivement réalisés logement par logement, d'autant plus que les travaux peuvent porter sur les parties communes de l'immeuble. Les circulaires du 29 octobre 1998 concernant l'évolution des loyers HLM pour 1999 et du 18 octobre 1999 relative au gel des loyers du parc HLM en 2000 et 2001 ne s'appliquent pas aux logements faisant l'objet d'opérations de réhabilitation financées à l'aide de subventions de l'Etat. Cependant l'objectif du Gouvernement en matière de logement social, qui est de parvenir à une plus grande maîtrise des loyers et des charges, doit être également recherché en cas de travaux de réhabilitation, notamment dans l'application de la circulaire du 1er février 1988. Les cas particuliers dans lesquels les règles d'augmentation de loyer rappelées plus haut ne s'appliquent pas sont visés au c de l'annexe III de la circulaire du 1er février 1988. Ils se réfèrent à la possibilité pour les bailleurs de signer avec leurs locataires des accords collectifs locaux, en application des articles 41 ter et 42 de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée, qui peuvent prévoir des conditions d'évolution des loyers différentes de celles visées par la circulaire de 1988, sous réserve toutefois de respecter le loyer maximum de la convention ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, conformément à l'article 40-VI de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989.
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