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Vente à la découpe et protection des locataires

12e législature

Question écrite n° 16620 de M. Marcel Vidal (Hérault - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 17/03/2005 - page 744

M. Marcel Vidal attire l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur les procédés de vente à la découpe qui tendent à se généraliser ces dernières années. Les compagnies d'assurance, les banques et les sociétés foncières procèdent à la vente de leur patrimoine immobilier, au moment même où les prix du bâti sont au plus haut. Ces pratiques pénalisent fortement les locataires dans l'impossibilité d'acquérir leur logement, les plaçant dans une situation particulièrement difficile. Aussi, compte tenu de la volonté affichée de maintenir une mixité sociale dans les centres-villes, il lui demande de bien vouloir lui préciser les dispositifs qui pourront être mis en place pour garantir la protection des locataires.

Transmise au Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement



Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement

publiée dans le JO Sénat du 29/09/2005 - page 2476

Un accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots a été signé le 16 mars 2005 en commission nationale de concertation (CNC), instance placée auprès du ministre en charge du logement, qui réunit les représentants des propriétaires-bailleurs et des locataires. Cet accord renforce la protection des locataires qui ne peuvent acheter le logement qu'ils occupent, en allant plus loin que le précédent accord conclu dans le cadre de la CNC sur le même sujet en juin 1998. Ce nouvel accord améliore la protection des locataires les plus fragiles : personnes âgées de plus de soixante-dix ans, personnes handicapées, locataires dont les ressources sont inférieures aux plafonds d'accès au prêt locatif intermédiaire (PLI). En outre, l'accord instaure, pour les ménages qui sont en place depuis plus de six ans, une durée minimale de maintien dans les lieux d'autant plus longue que l'ancienneté du locataire dans l'immeuble est grande. Enfin, l'accord prévoit la nullité du congé si ces dispositions ne sont pas respectées par le bailleur. Les principales organisations nationales représentatives des bailleurs et deux sur les cinq associations nationales représentatives des locataires ont signé l'accord du 16 mars 2005. Les trois autres associations de locataires se sont opposées à l'extension de cet accord par décret aux propriétaires non signataires, en indiquant que « seul un texte législatif était de nature à endiguer le développement des opérations spéculatives concernées ». Le décret d'extension qui devait être pris début mai 2005 aurait permis de rendre les dispositions protectrices de l'accord opposables aux autres propriétaires, en particulier à ceux qui ont acheté un immeuble entier en vue de le revendre par lots et qui ne relèvent pas des organisations signataires. L'accord reste naturellement immédiatement applicable aux propriétaires qui relèvent d'une des organisations de bailleurs signataires. Afin de ne pas priver de protections nouvelles les locataires fragiles dont le propriétaire ne relève pas de l'une des organisations de bailleurs signataires, une proposition de loi, à l'initiative de Mme Martine Aurillac, députée de Paris, et de son groupe parlementaire, a été votée le 16 juin 2005 en première lecture par l'Assemblée nationale. Ce texte permet l'exercice du droit de préemption par le locataire dès la vente d'un immeuble entier et sans attendre la revente lot par lot, sauf lorsque l'acquéreur en bloc s'engage à maintenir l'immeuble sous statut locatif pendant au moins six ans. L'exception ainsi créée au droit de préemption vise à dissuader les ventes successives d'immeubles en vue d'une vente finale par lots, car elles sont le résultat de conduites spéculatives qui entraînent des augmentations très fortes de prix. Ce nouveau droit de préemption doit également permettre au locataire de se porter acquéreur dès la première vente de l'immeuble, donc à un prix qui ne supporte pas les hausses liées aux ventes successives. La proposition de loi instaure également un délai de deux ans minimum à compter de la notification du congé avant tout départ d'un locataire. Elle donne aussi valeur de loi à la sanction de nullité du congé pour vente en cas de non-respect des dispositions obligatoires des accords conclus en CNC. Enfin, la proposition de loi permet l'extension par décret des accords collectifs de location signés dans le cadre de la CNC, en supprimant la faculté d'opposition d'une des parties, propriétaires ou locataires, et en la remplaçant par une consultation obligatoire de ces parties. Cette disposition permet d'étendre par décret des accords protecteurs des locataires, tel celui du 16 mars 2005. Cette proposition de loi viendra en première lecture au Sénat en octobre prochain. Au total, que ce soit par l'accord du 16 mars 2005 ou par les dispositions de loi lorsqu'elle aura été définitivement adoptée, tous les locataires seront efficacement protégés en cas de congé pour vente par lots.