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Vente des logements sociaux à leurs locataires

13e législature

Question orale n° 0237S de M. José Balarello (Alpes-Maritimes - UMP)

publiée dans le JO Sénat du 08/05/2008 - page 896

M. José Balarello rappelle à Mme la ministre du logement et de la ville que lors d'une émission de télévision diffusée le 27 avril 2008, le journaliste a interviewé de nombreux locataires d'HLM situés dans le sud-ouest de la France désirant devenir propriétaire de leur appartement. Un fonctionnaire de l'équipement, interviewé en tant que représentant de l'État a fait connaître son opposition à ladite vente au motif qu'un organisme d'HLM ne pouvait se permettre de réduire son patrimoine compte tenu des difficultés à construire de nouveaux logements eu égard aux problèmes fonciers. Les propos de ce fonctionnaire, à l'égal de ceux d'un grand nombre de ses collègues et de présidents d'organismes sociaux constituent, selon lui, une appréciation inexacte du problème du logement dans notre pays. Ayant été président du cinquième office HLM de France et ayant construit, dans un département où les problèmes fonciers sont très importants, près de 24.000 logement sociaux dont de nombreux en accession et près de 1200 vendus à leurs locataires, rapporteur au Sénat en 1986 de la loi Méhaignerie sur l'accession à la propriété, il lui demande s'il ne lui paraît pas opportun de rappeler aux préfets et aux fonctionnaires de l'équipement :
- que la vente de logements sociaux à leurs locataires est une idée ancienne, initiée par le Général de Gaulle, dès la loi du 10 juillet 1965;
- que la France compte aujourd'hui 57 % de propriétaires occupants alors qu'ils sont 83% en Espagne, 78% en Irlande, 69% en Italie et 68% en Belgique;
- qu'à l'initiative du Président de la République, un accord a été conclu entre le Gouvernement et l'Union sociale pour l'Habitat (USH) en date du 18 décembre 2007 prévoyant la vente par les organismes HLM de 40.000 logements sociaux par an, ventes qui ne pourront pas dépasser le nombre de nouveaux logements sociaux financés dans l'année afin que le parc HLM continue à croître;
- qu'en 2007, les ventes de logements HLM ne se sont élevées qu'à 6000 et que la mobilisation des organismes HLM doit donc être importante afin de concrétiser cet accord;
- qu'en outre, il est confirmé dans les faits que dans les grands ensembles HLM en France et à l'étranger, une baisse des atteintes aux biens et aux personnes est constatée lorsque la proportion de propriétaires occupants augmente.
Dans ces conditions, il lui demande les mesures qu'elle entend mettre en place afin de mobiliser les préfets, les fonctionnaires de l'équipement et les présidents d'organismes sociaux pour atteindre l'objectif fixé par le Gouvernement de 40.000 logements sociaux par an vendus à leurs locataires



Réponse du Ministère du logement et de la ville

publiée dans le JO Sénat du 21/05/2008 - page 2222

M. le président. La parole est à M. José Balarello, auteur de la question n° 237, adressée à Mme la ministre du logement et de la ville.

M. José Balarello. Madame la ministre, lors d'une émission de télévision diffusée le 27 avril 2008, de nombreux locataires d'HLM vivant dans un ensemble de maisons individuelles situées dans le sud-ouest de la France formaient le vœu de devenir propriétaires de leur logement.

Un directeur de l'équipement, interrogé à son tour, se déclarait opposé à cette vente au motif que les organismes d'HLM ne pouvaient réduire leur patrimoine locatif dans le département, compte tenu des problèmes fonciers rencontrés.

J'ai toujours pensé, madame la ministre, que cette vision du problème constituait la plupart du temps une erreur d'appréciation.

Tout d'abord, la France compte aujourd'hui 57 % de propriétaires occupants, alors que ces derniers sont 83 % en Espagne, 78 % en Irlande, 69 % en Italie et 68 % en Belgique.

Par ailleurs, la vente des logements sociaux à leurs locataires, comme la participation d'ailleurs dans les entreprises, est une idée ancienne du général de Gaulle traduite dans la loi du 10 juillet 1965 – peu de personnes le savent encore –, modifiée ensuite par la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986, dont je fus le rapporteur pour notre assemblée.

Enfin, M. le Président de la République a souhaité que 40 000 logements HLM soient vendus annuellement à leurs locataires afin de rattraper notre retard par rapport à la plupart de nos voisins européens.

Or, en 2007, les ventes de logements HLM dans le patrimoine ancien ne se sont élevées qu'à 6 000.

Aussi, madame la ministre, j'espère que, grâce à vos efforts personnels et à l'accord que vous avez initié entre l'État et le mouvement HLM, signé le 18 décembre 2007, nous arriverons au chiffre de 40 000 ventes dès 2009, et ce d'autant que vous avez prévu le financement de 142 000 logements locatifs sociaux en 2008.

Cependant, je suis sceptique, compte tenu des résistances auxquelles vous avez à faire face de la part non seulement de certains fonctionnaires de l'État connaissant mal le problème du logement, y compris des préfets, mais également d'organismes d'HLM, qui apprécient leur importance en fonction des logements dont ils sont propriétaires et non des logements édifiés par eux. Tel n'était pas le cas lorsque j'étais à la tête de l'un des grands offices d'HLM dans un département où les problèmes fonciers sont difficiles, mais jamais insurmontables : il s'agit d'une question de volonté.

Pouvez-vous, madame la ministre, nous faire connaître les mesures que vous allez mettre en place pour atteindre l'objectif fixé par vous-même ainsi que par M. le Président de la République et nous permettre rapidement de rejoindre nos voisins européens dont les problèmes fonciers ne sont pas moins difficiles que les nôtres ?

Je précise que, lorsque les habitants sont propriétaires de leur logement, les problèmes d'atteinte aux biens et aux personnes, notamment dans les grands ensembles, sont beaucoup moins nombreux.

M. le président. La parole est à Mme la ministre.

Mme Christine Boutin, ministre du logement et de la ville. Monsieur le sénateur, je vous remercie infiniment de votre question et de la pertinence de votre exposé.

Je partage votre analyse. D'une certaine manière, je suis heureuse de pouvoir m'inscrire dans la continuité de ce qu'avait souhaité le général de Gaulle.

Ma réponse sera assez complète. Votre question, qui est fondamentale, touche à un véritable enjeu de notre société puisque la préoccupation du logement n'a jamais été aussi centrale dans le quotidien de nos concitoyens.

Votre question s'appuie sur votre expérience d'élu et de spécialiste de la politique du logement, qui témoigne aussi de votre engagement en faveur du développement du logement social, en location ou en accession, dans le territoire spécialement tendu qui est le vôtre. Je vous en remercie particulièrement.

Comme vous le rappelez, le Gouvernement souhaite développer la vente de logements par les bailleurs sociaux à leurs locataires afin de leur permettre de devenir propriétaires et de contribuer ainsi à faire de la France un pays de propriétaires, avec un objectif de 70 % de ménages possédant leur logement.

À la suite des négociations que j'ai engagées immédiatement après le congrès HLM de septembre 2007, et en cohérence avec le discours du Président de la République à Vandœuvre-lès-Nancy, le 11 décembre 2007, le mouvement HLM dans son ensemble s'est mobilisé sur cet objectif.

Les accords signés le 18 décembre 2007 et le 20 février 2008 entre l'État, l'Union sociale pour l'Habitat, d'une part, et la Fédération nationale des sociétés d'économie mixte, d'autre part – elles ont voulu, elles aussi, entrer dans cette démarche –définissent le cadre dans lequel doit être mise en œuvre la vente de 43 000 logements sociaux par an à leurs occupants – 40 000 par les organismes d'HLM, 3 000 par les sociétés d'économie mixte –, ce qui représente 1 % du parc locatif social.

Pour le Gouvernement, la vente d'HLM – je vous remercie de me permettre de le dire de nouveau devant la Haute Assemblée – constitue un formidable levier pour dynamiser la gestion du parc, non seulement en favorisant les parcours résidentiels vers l'accession, mais aussi en permettant aux organismes de dégager des fonds propres pour construire de nouveaux logements.

Pour réussir les ventes d'HLM, deux points de vigilance ont été définis.

En premier lieu, les ventes doivent s'inscrire à la fois dans la stratégie patrimoniale de chaque bailleur et dans la politique locale de l'habitat.

Ainsi, l'initiative des cessions reste de la responsabilité de l'organisme d'HLM, qui adaptera sa politique de vente aux demandes locales et aux caractéristiques des territoires.

L'exemple qui a fait la une de certains journaux télévisés était très clair à cet égard. Tout dépendait de la volonté de l'organisme d'HLM de vendre ou non les logements.

Effectivement, nous ne pouvons que dénoncer le fait que certains locataires, en place depuis de nombreuses années, demandent à devenir propriétaires et n'y arrivent pas. Je tiens donc à le préciser : cette décision relève véritablement de l'organisme d'HLM. La convention a été signée entre l'État, les HLM et les SEM, mais chaque organisme est responsable de sa politique.

En second lieu, le développement de la vente doit s'accompagner d'une reconstitution de l'offre au niveau de l'agglomération.

De plus, dans les communes où un constat de carence est pris par le préfet, en application de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, il ne peut y avoir ni proposition de vente de logement sociaux ni autorisation de l'État pour vendre. L'argument selon lequel cette politique serait en train de diminuer le parc social est donc faux, puisque nous avons pris cette garantie supplémentaire.

Dans les autres communes qui n'atteignent pas le quota de 20 % de logements sociaux, l'offre locative est reconstituée, avec deux nouveaux logements pour un logement vendu. L'argument auquel je viens de faire référence n'est donc vraiment pas recevable.

Par ailleurs, le 8 février 2008, le Président de la République, dans son discours pour une « nouvelle politique pour les banlieues », a mis l'accent sur la saine gestion des copropriétés, dont la nécessité est induite par la conclusion des accords avec le mouvement HLM.

Le futur projet de loi relatif à la mobilisation sur le logement que j'aurai l'honneur de présenter le plus rapidement possible à votre analyse comprendra naturellement quelques dispositions sur la gestion des copropriétés.

Les services déconcentrés de l'État ont donc un rôle essentiel à jouer pour inciter et pour encourager les bailleurs, mais aussi pour garantir la cohérence des politiques menées.

L'exemple que vous avez cité, monsieur le sénateur, relève d'une situation tout à fait minoritaire, vous pouvez en être certain.

La mise en œuvre et le suivi de la politique de vente de logements sociaux font partie des orientations prioritaires adressées aux préfets et aux services déconcentrés de mon ministère, au titre de la programmation des actions en matière de logement sur le plan territorial en 2008.

À ma demande, l'Union sociale pour l'habitat et la Fédération nationale des sociétés d'économie mixte assurent l'animation de cette politique auprès des organismes bailleurs.

Courant juillet 2008, un premier bilan sera effectué sur le plan national, comme cela est prévu par les accords conclus avec les organisations professionnelles.

Sur le terrain, quelques bailleurs s'engagent déjà, avec volontarisme, dans cette démarche.

Pour ma part, je prépare un projet de loi de mobilisation pour le logement que je soumettrai prochainement au Parlement.

J'ai veillé à ce que ce projet prévoie notamment de rendre obligatoire la signature d'une convention d'utilité sociale entre chaque organisme et l'État, convention dans laquelle figurera nécessairement la politique de vente d'HLM.

J'estime que la vente de logements n'est pas une activité annexe des bailleurs sociaux. Bien au contraire, elle est désormais l'un des volets essentiels de l'activité de ces organismes.

Je souhaite bien sûr l'engagement de tous les acteurs du secteur – professionnels, collectivités, élus – pour que la propriété ne reste pas un luxe auquel seuls les plus fortunés pourraient prétendre.

Telles sont, monsieur le sénateur, les précisions que je voulais vous apporter.

M. le président. La parole est à M. José Balarello.

M. José Balarello. Je tiens à remercier Mme la ministre d'avoir répondu en personne, et de façon exhaustive, à ma question.

Madame la ministre, vous connaissez les difficultés rencontrées avec certains bailleurs sociaux qui ne veulent pas vendre, quelquefois simplement par idéologie contre la propriété – il faut appeler un chat un chat !

Selon moi, il vous faut intervenir auprès des préfets, notamment, pour que ceux-ci apprécient le problème de façon différente. Si les difficultés foncières qu'ils invoquent souvent existent vraiment dans certains départements, elles peuvent néanmoins être surmontées avec de la volonté.