Crise du logement social en France et plus particulièrement dans la Nièvre

Question de M. JOLY Patrice (Nièvre - SER) publiée le 22/02/2024

M. Patrice Joly attire l'attention de M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur la crise du logement social en France et plus particulièrement dans la Nièvre.
Les bailleurs sociaux dont l'Office public de l'habitat de la Nièvre (Nièvre Habitat) sont très inquiets car ils n'ont plus, aujourd'hui, les moyens financiers pour permettre la pérennité du logement social.
En effet, la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a introduit un nouveau dispositif visant à réduire le coût, pour l'État, des aides personnalisées au logement (APL) par la création d'une baisse des loyers perçus par les organismes HLM publics ou privés.
En 2020, la Cour des comptes a rédigé un rapport portant sur les premiers constats tirés de la conception et de la mise en oeuvre du dispositif de réduction de loyer de solidarité (RLS), alertant sur ses effets négatifs pour le logement social.
Il met en lumière les conséquences financières pour le parc social, révélant notamment une réduction des rendements locatifs de 4,5 % liée directement à l'instauration de ce dispositif. Ce même rapport observe une baisse des investissements du secteur HLM, avec un retard d'engagement des bailleurs sociaux dans le nouveau programme de rénovation urbaine (NPNRU). De surcroît, les dépenses d'entretien enregistrent une diminution de 7 % en valeur.
À titre d'exemple, depuis 2018, c'est un impact de près de 2 millions d'euros de loyers par an provoqués par la RLS sur les marges de manoeuvre de l'Office public de l'habitat, ce qui représente désormais plus de deux fois son niveau d'autofinancement annuel et une perte cumulée de plus de 8 millions d'euros.
Or, cette ponction annuelle ne permet pas aux bailleurs sociaux de faire face aux enjeux actuels que sont la rénovation du parc existant et la construction de nouveaux logements. En effet, la rénovation (dont la rénovation thermique) est primordiale pour des questions écologiques et sociales, améliorant grandement les cadres de vie souvent très dégradés des locataires.
C'est pourquoi, face à la crise inflationniste qui les frappe de plein fouet et pour ne pas pénaliser les locataires - déjà en grande difficulté avec l'explosion des coûts - , les bailleurs sociaux réclament une revalorisation réaliste des revenus, des pensions et des aides personnelles au logement (augmentation des plafonds et du forfait charges).
Par ailleurs, cette baisse des crédits alloués au logement social est inquiétante. Elle s'inscrit dans une politique globale de désengagement de l'État en faveur de la politique du logement. Face à la crise, la construction de nouveaux logements sociaux est primordiale, or la construction est tombée à son niveau le plus bas depuis 15 ans. Dans une étude d'octobre 2023, l'Union sociale pour l'habitat évaluait à 518 000 le nombre de nouveaux logements qu'il faudrait construire par an pour répondre aux évolutions de la demande, dont 198 000 logements sociaux. Or les indicateurs montrent que pour l'année 2023, moins de 90 000 ont été construits.
Devant un tel constat, il souhaite savoir s'il va conduire une évaluation de l'impact de la réduction de loyer de solidarité (RLS) sur la pérennité du parc social. Il lui demande également s'il entend instaurer un dialogue fort avec les acteurs de ce secteur, afin d'adapter ce dispositif aux besoins d'investissement et de rénovation.

Publiée dans le JO Sénat du 22/02/2024 - page 643

Transmise au Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement

Réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement publiée le 18/04/2024

Face à une crise multifactorielle, le Gouvernement propose une réponse multifactorielle, car il n'existe pas de mesure unique de court terme qui soit capable de résorber à elle seule la crise lorsqu'une industrie cyclique est soumise à une multiplication par presque 6 des taux d'intérêt, qui contraignent fortement la demande. Le Gouvernement agit pour retrouver de la demande. Un travail approfondi avec les banques a été initié, pour développer de nouvelles sources de financement, capables de combler l'écart entre le prix du logement et le salaire. En parallèle, le crédit immobilier classique repart à la hausse en ce début d'année 2023. Enfin, le Gouvernement soutient toutes les initiatives permettant l'accession à la propriété innovante (bail réel solidaire, démembrement, co-investissements…) En parallèle, la priorité fixée par le Premier ministre dans son discours de politique générale est la création d'offre nouvelle capable, à moyen terme, de faire baisser les prix et de répondre à la crise. Dès la mi-février, 22 "Territoires engagés pour le logement" ont été désignés, pour construire 30 000 logements d'ici 2027. Le projet de loi relatif à l'accélération du traitement de l'habitat dégradé et des opérations d'aménagement prévoit des accélérations de procédure d'urbanisme et environnementale, inspirées par la méthode mise en oeuvre pour la création de logements dans le cadre de l'organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques 2024. Une proposition de loi de la majorité présidentielle a également été adoptée à l'unanimité par l'Assemblée nationale début mars : elle prévoit de transformer des bureaux en logements plus rapidement, et de créer un permis réversible. Enfin, un fonds de 1 Md€ pour le logement locatif intermédiaire a été mis en place le 15 mars 2024, financé notamment par 14 assureurs et un pacte de confiance a été signé le 19 mars avec les acteurs institutionnels du logement intermédiaire pour construire 75 000 logements d'ici 2027. En outre, le Gouvernement entend consolider la capacité d'investissement des bailleurs sociaux avec la signature en septembre 2023 avec l'ensemble du Mouvement HLM du document-cadre d'engagements unanimement salué. Cet accord prévoit 1,2 Md€ sur 3 ans pour rénover près de 400 000 logements sociaux. Il prévoit aussi 650 M€ de bonifications d'intérêt pour 8 Md€ de prêts : après la limitation du taux du livret A à 3 %, qui évite une charge de 1,4 Md€ pour les bailleurs sociaux, c'est près de 650 M€ par an qui sont mis à disposition des bailleurs investissant dans la rénovation ou dans la production. A ces différents axes d'action s'ajoutent ceux sur la simplification, avec un premier paquet de 10 mesures annoncées le 12 mars dernier, et d'autres travaux en cours, notamment sur l'investissement locatif, dans le cadre de la mission conduite par la députée Annaïg LE MEUR.

Publiée dans le JO Sénat du 18/04/2024 - page 1662