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B. GESTION DE COURT TERME

Les données relatives aux baux passés par les organismes audiovisuels issus de l'ex-ORTF ou créés depuis lors, témoignent d'une multiplicité d'opérations de location et d'une importante dispersion des prix au mètre carré. S'agirait-il d'une gestion au jour le jour, pas toujours suffisamment attentive, au moins pendant la première partie de la décennie, aux coûts financiers ?

1. Héritage hétérogène

L'impression de dispersion, que donne l'étude du patrimoine immobilier des organismes de l'audiovisuel public, tient sans doute à l'héritage de l'ORTF, inventorié lors de la dévolution de 1974. Mais, l'examen des modalités de l'expansion immobilière de chaque organisme montre que nombre d'entre eux, se trouvant à l'étroit, ont cherché rapidement à s'étendre dans des conditions souvent onéreuses.

Multiplication des sites, accumulation de baux - pour une même adresse et souvent à quelques mois de distance -, telles sont les caractéristiques majeures de l'expansion immobilière des organismes de l'audiovisuel public.

En 1974, à Paris et en région parisienne, on dénombrait - si l'on se fonde sur les arrêtés de dévolution, 18 sites, dont 11 en pleine propriété. La même donnée pour 1997 dépasse 50 implantations et pour près des neuf dixièmes en location.

France 2

Au siège social, 22 avenue Montaigne, Paris VIIIème, s'ajoutent une série de sites annexes :

· 17 rue Jean Goujon, Paris VIIIème 

· 21 rue Jean Goujon, Paris VIIIème

· 16 rue Jean Goujon, Paris VIIIème du 1er février 1990 au 31 décembre 1991, du 1er janvier 1991 au 30 avril 1993, du 15 avril 1994 au 15 mars 1996.

· 25 rue Jean Goujon, Paris VIIIème depuis le 15 janvier 1993

· Coulommiers (entrepôts pour décors) jusqu'au 28 février 1992

· bld Ney, Paris XVIIIème (entrepôts pour décors)

· 10 rue Oradour-sur-Glane, Paris XVème (vidéo mobile dans les locaux de TDF)

· 23 rue Jean Goujon, Paris VIIIème (salle de sports)

· La prise à bail des locaux aux 22 avenue Montaigne, 17 et 23 rue Jean Goujon (Paris VIIIème arrondissement) décidée par le conseil d'administration de la chaîne le 5 mars 1981, est intervenue par suite de l'échec d'un projet d'installation au Pont de Neuilly, en raison de l'impossibilité du promoteur, la Société Étoile Neuilly, d'obtenir les permis de construire nécessaires.
Cette implantation répondait, pour les auteurs du choix, aux objectifs suivants :
· mettre un terme à la dissémination des services qui résultait du partage immobilier, entre les organismes créés par la loi du 7 août 1974 supprimant l'ORTF, en vue d'obtenir l'usage de locaux fonctionnels, permettant une exploitation rationnelle et fiable,

· affirmer l'identité propre à la chaîne, ainsi que pour éviter toute cohabitation avec les services d'une des six autres entités créées par la loi précitée.
Le choix du lieu avait été justifié en raison :
· de la proximité des centres d'activités politiques et culturelles,

· du voisinage du Grand Palais où devait (à l'époque) s'installer le Centre International de la Presse dont la création venait d'être décidée et avec lequel Antenne 2 aurait eu à collaborer.
Ayant renoncé à l'implantation qu'elle avait conservée sur le site du 158, rue de l'Université jusqu'au 30 juin 1992 (ex " Centre Brossolette "), la société a recherché fin 1992 - début 1993 de nouveaux locaux proches de ceux de l'avenue Montaigne. Son choix s'est, en définitive, arrêté sur un immeuble sis au 25, rue Jean Goujon.

Ce choix était, à l'origine, dicté par trois types de considérations :
· regrouper de manière plus rationnelle dans ces nouveaux locaux certains services de France 2 dispersés jusqu'alors du fait du manque de place dans l'immeuble du 22 avenue Montaigne (cas notamment du télétexte) ;

· rapprocher les services des sports de France 2 et France 3 ;

· mettre fin à la location, dans le cadre de baux précaires, de locaux destinés à accueillir des opérations exceptionnelles ainsi que les services créés pour la production et la promotion des émissions en 16/9° (16, rue Jean Goujon).
On peut observer :
· que France 2 obéit au cycle " autonomie/dispersion/regroupement " - dans lequel toute nouvelle implantation est immanquablement justifiée par la nécessité de donner aux services les moyens de leur développement qu'il faut bien un jour regrouper - ;

· que le coût des implantations s'explique par le choix d'un quartier, dont l'avantage est, certes, d'être un lieu de pouvoirs économique et politique, mais dont le prix élevé rend toute extension à la fois peu commode et particulièrement onéreuse.
France 3

Cette société occupe plusieurs dizaines de sites sur l'ensemble du territoire, dont le nombre s'est accru au fur et à mesure du développement régional de la chaîne et de l'affirmation de sa vocation de télévision de proximité.

Ces implantations recouvrent des réalités très différentes quant à leur nature et leur taille, puisque certaines d'entre elles abritent des directions régionales voire des centres de production, tandis que d'autres ne concernent que des bureaux décentralisés de quelques dizaines de mètres carrés ; les effectifs y varient en conséquence de 2 à 300 salariés.

Le statut juridique de ces implantations est également diversifié, les plus anciennes d'entre elles étant souvent détenues en pleine propriété tandis que les plus récentes, notamment lorsqu'il s'agit de bureaux décentralisés, sont généralement prises à bail.

L'essentiel de ce patrimoine a été constitué par l'ORTF puis dévolu à FR 3, qui a en général, maintenu dans leurs anciens locaux, les directions régionales de la nouvelle société : tel est le cas à Strasbourg, Bordeaux, Limoges, Nancy, Marseille, Lille, Rennes, Lyon et Toulouse.

Quatre directions régionales ou territoriales sont installées dans des locaux plus récents:
·  Dijon, où les nouveaux locaux ont remplacé une implantation louée par l'ORTF, qui était devenue inadaptée, et pour laquelle le propriétaire avait d'ailleurs délivré congé.

·  Rouen, qui n'existait pas en tant que direction régionale jusqu'en 1984, mais en tant que simple bureau d'information contigu à un émetteur TDF.

·  Ajaccio, dont les anciens locaux, excentrés, ne présentaient pas toutes les garanties de sécurité nécessaires ;

·  Vanves, qui résulte de la volonté de mieux identifier la région Paris-Île-de-France-Centre, dont la direction était auparavant confondue avec le siège social de France 3, et sa rédaction avec l'équipe nationale de la chaîne, le tout situé cours Albert 1er à Paris.

La majorité des bureaux régionaux d'information (11) avaient été créés par l'ORTF et leurs locaux dévolus à FR 3 au même titre que ceux des directions régionales : il s'agit des centres de Poitiers, Reims, Nice, Nantes, Orléans, Grenoble et Clermont-Ferrand.

Cinq implantations ont, en revanche, été créées par la société, lorsque la nature des anciens locaux, souvent peu fonctionnels et toujours trop exigus, ne permettait pas, selon ses responsables, de les adapter au développement de la télévision régionale. Ces bureaux régionaux sont ceux d'Amiens, de Bastia, de Besançon (dont les locaux étaient en outre situés dans un bâtiment difficilement accessible), de Montpellier (dont les bâtiments, situés en zone pavillonnaire ne pouvaient être ni étendus ni surélevés) et de Caen (dont l'installation était située à la campagne, près de l'émetteur TDF).

Les bureaux décentralisés et les éditions locales, qui nécessitent de petites surfaces presque exclusivement louées, sont implantés dans des lieux qui prennent en compte, d'une part les impératifs techniques liés aux liaisons TDF, et d'autre part, le souci de placer France 3 au centre de l'activité de la ville, si possible dans un lieu intéressant le plan culturel ou économique (Maison de la Culture, Chambre de Commerce, Carrefour de la Communication...).

Radio France Internationale

RFI était jusqu'en 1983 une direction au sein de Radio-France, installée à la Maison de la Radio, 116 avenue du Président Kennedy. Lorsqu'a été créée en 1983 une société RFI, filiale de Radio-France, son implantation géographique n'a pas été modifiée.

Cette situation n'a évolué ni quand la loi de 1986 a fait de RFI une société dont le capital est directement détenu par l'État, ni lorsque le développement de ses activités l'ont amenée à étendre ses emprises - occupées en location - dans des immeubles voisins : Beaugrenelle (site abandonné en cours d'année 1997), puis, en 1998, le Tripode.

A la fin de 1997, RFI est devenue l'actionnaire majoritaire de la société SOMERA, précédemment filiale de la SOFIRAD. Le siège social de la SOMERA est toujours situé avenue Raymond Poincaré (Paris XVIème) dans des locaux appartenant à la SOFIRAD. Le transfert du siège social et des activités de la SOMERA dans un site plus proche de la société mère RFI est prévu au cours de l'année 1998, probablement dans l'immeuble Tripode, 104 avenue du Président Kennedy, en location.

RFO

Au départ, la société ne disposait - en pleine propriété - que du Centre Bourdan, 5 avenue du Recteur Poincaré, Paris XVIème.

Au fil des ans, s'y sont ajoutées une série d'implantations périphériques en location2(*) :


5, 7, 9 avenue Milleret de Brou 75016 (596 m²)

loué en 1990

54, avenue de Versailles 75016 (237 m²)

loué en 1986

16, rue La Fontaine, Hameau Béranger 75016 (220 m²)

loué en 1986

64, rue du Ranelagh 75016 (138 m²)

loué de 1994 à 1996

Boulevard Ney 75019 (543 m²)

loué en 1993

Le Centre Bourdan et les sites périphériques représentent une surface totale de 5 767 m². Il faut y ajouter une superficie d'environ 50 m² dans un centre de traitement permanent d'archives à Sainville (Eure et Loir), soit un total global de 5 817 m².

La Cinquième

L'organisation et les missions de la Télévision du Savoir, de la Formation et de l'Emploi - et, notamment, la nécessité de contacts réguliers avec le monde culturel et éducatif - ont justifié l'implantation du siège social de l'entreprise en région parisienne.

Une quarantaine de sites ont été visités à Paris et dans les communes limitrophes. Quatre ont été retenus, deux à Paris et deux en proche banlieue. Le choix s'est finalement porté sur un immeuble situé à Issy-les-Moulineaux, 10-14, rue Horace Vernet, qui - pour les dirigeants de l'époque - présentait le plus grand nombre d'avantages, tant sur le plan de la configuration et des possibilités d'évolution que du coût.

Un contrat de bail commercial (3, 6, 9) portant sur un immeuble dénommé " Le Gouverneur " fut conclu le 1er août 1994. Ce bâtiment offre aujourd'hui une surface locative de 2 800 m² 3(*).

Toutefois, a-t-il été précisé en réponse aux questions de votre rapporteur, " au bout de deux ans d'activité, au cours desquels ont été constituées deux associations et une filiale, il est apparu que l'immeuble devenait trop exigu pour accueillir l'ensemble des services ". La Cinquième a alors recherché au cours du premier trimestre 1996 des locaux, proches du 10-14, rue Horace Vernet pour y installer ses nouveaux bureaux.

La Cinquième a donc pris à bail des locaux d'une surface utile de 244 m² au 18, rue Horace Vernet, en concluant avec un autre propriétaire, un bail dérogatoire d'un an venu à échéance le 30 avril 1997.

Depuis cette date, la société a conservé ces locaux et se trouve depuis le 1er mai 1997 engagée par un nouveau contrat de bail, de nature commerciale, comprenant toutefois une possibilité de sortie au bout de 15 mois.

Enfin, le projet de fusion avec La Sept-ARTE a conduit La Cinquième a redéfinir en 1997 sa politique immobilière.

L'I.N.A.

Lors de sa création, le 1er janvier 1975 - sur un amendement d'origine sénatoriale à la loi du 7 août 1974 - I'I.N.A. a hérité d'un patrimoine immobilier relativement dispersé.

La société était à l'époque propriétaire par dévolution des biens de l'ex-O.R.T.F., notamment d'un immeuble sis 21, bld Jules Ferry à Paris Xéme et un autre immeuble, sis, 4, avenue de l'Europe 94360 Bry-sur-Marne, sur un terrain de 55 000 m², qui constitue depuis lors, son siège social, choisi à l'époque en fonction du schéma directeur d'aménagement de la région parisienne, dont le but était de créer un important complexe audiovisuel dans l'Est Parisien.

La politique des directions successives a été de restructurer ce patrimoine en rapprochant les Services centraux du siège social :

· La première étape fut la mise en vente de l'immeuble du boulevard Jules Ferry et le déménagement dans les bureaux loués à la Tour GAMMA (gare de Lyon) des services centraux, dans l'attente de l'édification d'un immeuble de bureaux (BRY II) sur un terrain, jouxtant les emprises existantes (BRY 1), sis avenue des Frères Lumière et appartenant à l'EPEMARNE, sur lequel l'I.N.A. possédait une option ;

· La deuxième étape, fut l'acquisition définitive de ce terrain d'un hectare d'une valeur de 9 millions de francs (cf. délibération du conseil d'administration en date du 10 octobre 1985) et la mise en construction de l'immeuble (délibération du conseil d'administration du 29 septembre 1987).

Cette délibération a autorisé le financement par crédit-bail immobilier (INTERBAIL) sur 15 ans, à compter de la date de réception de l'immeuble, pour un montant d'environ 60 millions de francs. Le taux actuariel est de 10 %, sans indexation et les loyers linéaires sont de 8 393 440 francs par an. L'entrée dans les lieux est intervenue le 1er octobre 1989 (date du démarrage du bail qui court jusqu'au 1er juillet 2004). Ainsi fut permis le rapatriement des services situés dans la Tour GAMMA, et la partie des Archives (hors lieux de stockage aux Essarts-le-Roi (78) qui était implantée dans les bureaux loués dans les Tours des Mercuriales, Porte de Bagnolet ;

· Enfin, la troisième étape fut la location, début 1993, à proximité du siège, dans la même zone dite des " Fontaines Giroux" de 2 302 m² de bureaux, portés par avenants successifs à 4 564 m², pour un montant global de loyers de 2 348 500 francs.

Cette extension était justifiée par la nouvelle mission confiée à l'INA, par la loi de 1992, du Dépôt Légal Audiovisuel, dont les services occupent également une partie de l'immeuble situé rue de Patay, au Centre Pierre Sabbagh, dans le XIIIéme arrondissement de Paris.



Deux observations s'imposent :

· on trouve un phénomène d'accumulation de contrats qui, entre 1993 et 1997, à raison de presque un avenant par an a conduit à un quasi-doublement des surfaces louées ;

· anticipant sur des considérations ultérieures, le choix du crédit-bail prenant fin en 2004, n'a pas été suivi jusqu'au bout : dès 1991, les locaux du 83/85 rue de Patay étaient loués pour près de 5,5 millions de francs à un prix au mètre carré relativement élevé.

Les implantations régionales de l'INA sont d'un coût très variable : gratuit ou symbolique à Marseille, Rennes, et Strasbourg, faibles à Lille - 50 000 francs par an pour près de 500 mètres carrés, les loyers sont en revanche plus importants à Lyon - 225 000 francs - et Toulouse 180 000 francs.

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