2. Autres restructurations immobilières

Sauf pour ARTE-La cinquième et TV5-CFI, les opérations de redéploiement immobilier intervenues depuis 1995-1996, ont consisté à quitter ou à réduire la part du parc locatif au profit de l'accession à la propriété.

La Cinquième

La fusion - en cours - entre La Sept-ARTE et La Cinquième a amené la Direction de ces sociétés, commune depuis avril 1997, à envisager le regroupement d'une partie importante des deux équipes au sein d'un même ensemble immobilier, actuellement en cours d'achèvement à Issy-les-Moulineaux.

Pour justifier cette décision d'extension, La Cinquième a mis en avant les arguments suivants :

· la volonté des pouvoirs publics de regrouper les sociétés La Cinquième et La Sept-ARTE au sein d'une même entité,

· le souhait d'améliorer les conditions de travail des salariés devenues " critiques " dans la plupart des services de la société^10(*).

La recherche et le choix de nouveaux locaux dans le cadre d'un regroupement des services de La Cinquième et de La Sept-ARTE ont été guidés par le choix de cette dernière de louer des locaux dans un bâtiment faisant partie d'un programme immobilier en cours de réalisation dans le centre d'Issy-les-Moulineaux.

La décision reflète aussi deux préoccupations :

· offrir aux personnels de chaque entité destinée à fusionner des conditions de travail équivalentes,

· rechercher des coûts les moins élevés dans la gestion et le fonctionnement des locaux occupés par l'ensemble des services des sociétés fusionnantes.

TV5

Le redéploiement de TV5 répond, en grande partie, aux demandes des pouvoirs publics français qui se sont prononcés en faveur d'un regroupement des opérateurs de l'audiovisuel extérieur de la France.

Trois hypothèses ont été étudiées:

1/ les anciens locaux de TF1 à Montparnasse au 17 rue de l'Arrivée, soit 6000 mètres carrés de surface, disponibles au prix de 1 300 francs le mètre carré, mais qui auraient nécessité des aménagements techniques très importants.

2/ immeuble " à construire" situé dans le XVème arrondissement de Paris entre l'Aquaboulevard et l'héliport. Cette solution avait pour avantage une surface disponible beaucoup plus importante, un prix modéré, moins de 1 800 francs le mètre carré mais comme inconvénient une desserte moins commode et surtout la proximité de l'héliport qui pourrait nuire à la qualité du signal.

3/ installation au 19 rue Cognacq-Jay avec CFI, TDF et les chaînes thématiques comme HAVAS DOM, la chaîne MÉTÉO. Les avantages résidaient dans les liaisons techniques TDF déjà existantes, la possibilité d'une restructuration rapide et la constitution d'un pôle professionnel francophone. Les inconvénients tenaient au prix relativement élevé demandé en début de négociation et à des possibilités de développement limitées risquant d'entraîner des travaux complémentaires importants.

Finalement, c'est cette dernière option qui fut néanmoins retenue : le Président a donc reçu mandat pour négocier - en liaison avec le Président de CFI - et signer les accords et conventions nécessaires avec la société "La Mondiale", propriétaire des lieux, ainsi qu'avec TDF, en tant que preneur initial et éventuel gestionnaire collectif de l'immeuble du 19 rue Cognacq-Jay.

Télédiffusion de France

TDF, aujourd'hui filiale de France Télécom, s'est efforcé de parvenir à un regroupement progressif de ses services et à une meilleure valorisation des actifs de la société en Île-de-France. L'entreprise a donc abandonné les sites des Buttes-Chaumont et de Meudon et cessé de louer des locaux à Montrouge.

TDF, après avoir étudié les possibilités de vente de ses terrains, a réalisé deux opérations :

· l'édification d'un siège social sur une partie du terrain d'Issy-les-Moulineaux qui était difficile à exploiter compte tenu de certaines contraintes et, en particulier, de la proximité du périphérique, dans le cadre d'une opération d'aménagement global valorisant les terrains dont l'entreprise dispose à proximité ;

· la création, à Saint-Quentin en Yvelines, d'un pôle de services techniques nationaux devant regrouper environ 200 emplois.

Le regroupement des services du siège dans un immeuble moderne et fonctionnel, la création d'un pôle unique de soutien technique et logistique national s'inscrivent dans l'effort d'adaptation de l'organisation de TDF à un environnement de plus en plus concurrentiel nécessitant entre autres une implantation de services plus rationnelle.

L'ensemble du projet a été conçu comme faisant partie intégrante de l'effort d'amélioration du management de l'entreprise et a été conduit avec le souci d'une rentabilité économique intrinsèque.

Sur la base d'un programme prévoyant au départ la construction de 20 000 mètres carrés et tenant compte de certaines contraintes d'urbanisme - élargissement de la voirie, emprise pour la construction d'un groupe scolaire (2 420 m²) -, une consultation d'architectes a été lancée. Cinq agences parisiennes ont été retenues : Gaudin, Rodier, Valode & Pistre, Wilmotte et Zublena.

Un jury de 9 personnes - dont 3 représentants du personnel - a manifesté une nette préférence pour le projet de Zublena: un bâtiment ouvert sur un "atrium" faisant une large place à la perception extérieure de l'immeuble et à la communication interne.

L'obtention du COS d'angle de 3 - qui aboutit donc à pouvoir construire en fait près de 50 000 m² - a entraîné l'application de taxes de surdensité pour dépassement de COS et dépassement de PLD (Plafond Légal de Densité). Ces taxes calculées sur la base d'un prix de terrain de 4 800 francs ont été inférieures à 30 millions de francs.

Pour 800 personnes, la surface utile nette - bureau + locaux d'assistance - est de 12 m² par personne. Ce ratio est celui du siège actuel après l'opération de productivité réalisée en 1992.

Compte tenu du programme immobilier actuellement envisagé sur le reste du site, la valorisation des droits à construire à céder a été de l'ordre de 125 millions de francs,

La SFP

La société française de Production a manqué, par suite d'un excès de zèle de la tutelle, une occasion exceptionnelle de profiter - à une certaine époque - de la hausse de l'immobilier parisien : la retraite des Buttes-Chaumont eût pu être glorieuse ; elle est devenue sinon ruineuse du moins piteuse, sans apporter à l'entreprise le " ballon d'oxygène ", dont elle avait besoin.

La conjonction d'une mauvaise conjoncture immobilière et de la menace de recours des tiers a transformé cette bévue en scénario catastrophe.

La rationalisation des actifs immobiliers s'est traduite par le regroupement à Bry-sur-Marne des installations des Buttes Chaumont avec la Vidéo mobile antérieurement basées à Issy-les-Moulineaux.

La vente de l'actif immobilier des Buttes-Chaumont aurait pu permettre à la SFP de recueillir des fonds importants afin de pourvoir à ses besoins de financement immédiats et futurs en complément des financements octroyés par l'État pendant cette période. Entre le moment où la décision du principe a été prise (juin 1990) et le déménagement effectif (octobre 1993), la SFP a été amenée à emprunter en 1992 la somme de 250 millions de francs auprès d'un groupe de sept banques. Ce prêt, qui était garanti par une hypothèque de premier rang sur l'immeuble des Buttes-Chaumont, était remboursable le 30 juin 1995.

Un appel d'offres pour la vente du site a été lancé le 30 septembre 1991, auquel ont répondu une trentaine de groupes immobiliers. Le mieux offrant, à savoir le groupement BOUYGUES-SCICSAFI, avait été retenu.

Un protocole d'intention définissant les grandes lignes de l'accord a été signé le 10 janvier 1992.

Les négociations poursuivies avec ces opérateurs permettaient, sur la base prévisionnelle d'un programme de bureaux et de logements développant environ 75 000 m², de dégager une ressource nette pour la SFP de 400 millions de francs. A ce montant s'ajoutaient environ 50 millions de francs résultant d'une clause "d'indexation" sur une reprise éventuelle du marché.

A la demande des représentants de l'État au sein du conseil d'administration de la SFP du 19 mars 1992, les services des Domaines ont été consultés. Ils ont estimé insuffisant le prix de cession (Procès verbal du conseil d'administration du 16 juin 1993).

L'occasion était manquée ; la SFP a, du fait de la crise de l'immobilier conjuguée avec les risques issus de recours de tiers et le réajustement du programme envisagé, été entraînée dans un engrenage fatal, qui a fait fondre le prix, tombant toujours plus bas à chaque étape du processus. Il est finalement passé de 400 à 165 millions en cinq années de péripéties entre 1992 et 1997.

Cette période a néanmoins permis de mettre au point avec les services de la ville de Paris un programme cadre (octobre 1993) prévoyant la réalisation dans le strict respect du COS (3) d'environ 55 000 m² du logements libres et 3 000 m² de commerce.

La banque ARJIL, qui fut conseil de la SFP, a pu alors procéder à de très nombreuses consultations. Trois propositions furent retenues et celle présentée par Bouygues Immobilier, a paru la plus satisfaisante.

Les expertises immobilières diligentées au premier semestre 1994 auprès de la société d'expertise COEXTIM et du cabinet Philippe Malaquin concluaient à une valeur vénale de l'ordre de 250 millions de francs sur la base d'un programme immobilier de 55 000 m².

Un protocole a été signé le 3 juin 1994 entre BATIR et la SFP, puis un compromis synallagmatique de vente a été conclu le 22 juillet 1994 ^11(*).

Était prévu, le versement d'une indemnité d'immobilisation de 25 millions de francs, contre garantie par une caution bancaire de la Banque Paribas, en cas de non-réalisation de la vente, qui a été versée en septembre 1994.

A la suite des demandes formulées en septembre 1994 par la ville de Paris, le programme immobilier a subi des modifications visant à introduire 16 000 m² de logements sociaux (PLI) aux lieu et place des logements libres prévus dans le programme "contractuel" entre la SFP et BATIR, ainsi qu'un local commun en équipements publics de 200 m². La prise en compte de ces exigences s'est traduite par la signature d'un avenant (n° 1) en date du 23 novembre 1994 avec les caractéristiques suivantes:

1? Intégration de 8 000 m² PLI 1 % (Levasseur) et de 8 000 m² PLI "ville de Paris", en lieu et place de 16 000 m² HON de logements libres ;

2? Intégration d'un local commun en équipements publics de 200 m² HON livré brut de décoffrage ;

3? Prix maintenu à 253 millions de francs HT dont 130 millions de francs HT stipulés payables à terme de 18 mois, à compter de la date de signature de l'acte authentique de vente ;

4? Échéance de la promesse repoussée au 31 décembre 1995 ;

5? Actualisation du prix à 5 % du 1er octobre 1995 jusqu'à la date de la vente^12(*).

Deux autres avenants (n°2 et n°3) ont été conclus le 23 mars 1995 et le 28 juin 1995 afin de proroger les délais de dépôt des permis de construire.

En octobre 1995, la Ville de Paris a formulé d'autres demandes visant à incorporer une quantité plus importante de logements sociaux (P.L.A.) et de logements en accession sociale ("Prêt double 0"). Le programme de construction a été modifié et adopté par délibération du Conseil Municipal de Paris en date 18 décembre 1995. Le permis de lotir a été délivré le 25 janvier 1996.

Ces nouvelles modifications se sont traduites par une baisse du prix de vente. Un nouvel avenant (n° 4) a été signé le 29 mars 1996 aux conditions suivantes:

1?  Prix ramené de 253 millions de francs HT à 200 millions de francs HT (plus démolitions de 15 millions de francs) ;

2?  Actualisation maintenue du ler octobre 1995 au 31 décembre 1995 (Prix total révisé 202 187 500 francs HT) ;

3?  Modification du programme par l'introduction de 8 000 m² HON de logement P.L.A., de 8 000 m² HON de logement en accession sociale (prêt "double 0") et par la diminution de moitié des logements P.L.I. (de 8 000 m² HON au lieu de 16 000 m² HON) ;

4?  Introduction d'un équipement public supplémentaire "halte garderie" pour 338 m² HON ;

5?  Un "complément éventuel de prix lié aux surfaces effectivement construites sur le terrain"... était introduit en plus du premier complément de prix ;

6? Durée de la promesse portée au 28 juin 1996

Puis un cinquième avenant en date du 28 juin 1996 a été conclu visant à reporter le délai de signature de l'acte de vente au 31 décembre 1996. Ce délai était rendu nécessaire pour tenter de lever les recours des tiers déposés contre l'ensemble des autorisations administratives^13(*).

Une association de riverains "Vivre aux Buttes - Chaumont" avait déposé plusieurs recours contentieux, depuis février 1996, devant le tribunal administratif de Paris, comprenant : un recours en annulation contre la délibération du Conseil Municipal de Paris du 18 décembre 1995 (délibération approuvant le bilan de la concertation nécessaire à la délivrance du permis de lotir et instaurant un P.A.E), un recours en annulation contre l'autorisation de lotir du 25 janvier 1996, ainsi que divers recours contre l'ensemble des permis de construire.

Les griefs invoqués dans les recours portaient tant sur les vices de forme et de procédure relativement à la délibération du Conseil Municipal de Paris du 18 décembre 1995 et à l'arrêté de lotir du 25 janvier 1996, que sur des vices de fond pour l'arrêté de lotir et les permis de construire fondés sur la non-conformité aux dispositions du plan d'occupation des sols, la surdensification du secteur, le manque d'équipements publics.

Les tentatives de levée des recours des tiers n'ont pas abouti et la promesse de vente est devenue caduque le 31 décembre 1996, faute d'avoir pu remplir les conditions suspensives liées à l'absence de recours des tiers sur les permis de construire.

Face à cette situation, STIM-BATIR transmettait en décembre 1996 une proposition d'ordre d'achat ferme aux conditions suivantes :

Dans son offre STIM-BATIR renonçait à toute condition suspensive concernant la constructibilité future du terrain et prenait à son compte les risques induits par les recours des tiers. Cette offre était valable jusqu'au 31 décembre 1996.

Après négociations la SFP obtenait une prolongation de l'offre jusqu'à fin février 1997, ce qui lui permettait de rechercher un éventuel autre acquéreur.

Les contacts pris avec les professionnels français ou étrangers ont été infructueux :

- soit qu'ils n'étaient pas intéressés au départ et ne l'étaient pas davantage avec les nouvelles conditions,

- soit qu'ils auraient pu l'être mais n'auraient pas proposé un meilleur prix en l'état du marché et des recours des tiers,

- soit, encore, qu'ils étaient plutôt orientés (acheteurs potentiels étrangers) vers les bureaux et dans les quartiers d'affaires déjà en place (La Défense).

Par ailleurs, la SFP a diligenté deux expertises ; celles-ci ont corroboré le prix proposé par Stim-Bâtir, qui prenait à sa charge les risques liés aux recours des tiers sur les autorisations administratives (autorisation de lotir et permis de construire).

Finalement, le conseil d'administration de la SFP, tenu en date du 10 février 1997, sur la base des résultats des expertises diligentées et de l'impossibilité de trouver un acheteur mieux offrant, autorisait son président à céder le terrain des Buttes Chaumont à Stim-Bâtir aux conditions suivantes : prix ferme et définitif de 165 millions de francs, payable comptant en totalité lors de la vente, avec une clause de complément de prix. La mise au point de cette clause ayant pris plusieurs mois eu égard aux risques juridiques inhérents à ce type de clause, l'acte de vente n'a été établi que le 29 juillet 1997.

Au bout du compte, la SFP a effectivement encaissé 165 millions de francs.

S'agissant des frais financiers sur le crédit relais de 250 millions de francs contracté en septembre et novembre 1992 et remboursé à hauteur de 50 millions de francs en juillet 1996 et le solde de 200 millions de francs en décembre 1996, les frais financiers se sont élevés au total sur la période concernée à 97 millions de francs.

Pour la direction de l'entreprise, ce crédit, garanti par une hypothèque de premier rang sur l'immeuble des Buttes Chaumont, a permis de donner à la SFP des ressources en trésorerie qu'elle aurait dû se procurer d'une façon ou d'une autre sur le marché.

RFO

L'éclatement de ses implantations, l'inadaptation des sites aux besoins réels de l'entreprise et aux technologies nouvelles, ainsi que les surcoûts financiers générés par cette situation ont conduit la direction de RFO à envisager, dès 1994, le regroupement des différents services de la société en un ensemble immobilier unique.

La société disposait d'un atout : elle était propriétaire de Bourdan. Ce capital permettait d'engager une opération immobilière d'envergure.

RFO pendant 4 mois a procédé avec l'assistance du Groupe FEAU^14(*), à la recherche d'immeubles existants ou d'opportunités de construction, adéquates et rapides. Près de 60 opérations ont été sélectionnées, étudiées et discutées à Paris intra-muros et dans la première couronne (de Levallois-Perret à Montrouge) ^15(*).

C'est dans ce contexte qu'est né le projet de siège à Malakoff en fondant la transaction sur un échange entre Bourdan en l'état et un bâtiment à construire, conclu spécialement pour une entreprise de télévision à l'échelle de RFO.

Le choix de Malakoff a été motivé par sa situation, son accès facile à partir du centre de Paris (300 m de la porte de Brancion), des moyens de transports diversifiés, le prix au m², l'adéquation entre les besoins de RFO (7 653 m² dont 3 396 m² de locaux techniques et 4 257 m² de bureaux de toute nature) et le prix d'acquisition en valeur absolue : 140 millions de francs, soit 18 700 francs/ m² à comparer avec la tranche de 21 000 francs à 28 000 francs/m² observée dans toute la première couronne sud-ouest de Paris.

L'acte authentique du 3 juillet 1996 est intervenu après levée des conditions suspensives contenues dans la promesse d'échange du 25 novembre 1994, dont les termes avaient été approuvés par délibération du conseil d'administration de RFO en date du 18 novembre 1994.

On note que la perspective d'un abaissement du coefficient d'occupation des sols - COS - pour les bureaux de 1,00 dans la zone de Bourdan à 0,50  risquait de consommer la totalité des droits de construire de la parcelle, excluant donc la valorisation du patrimoine de RFO.

La valeur de l'ensemble immobilier Bourdan (hôtel particulier et pavillons latéraux) de 140 millions de francs (au mieux) aurait pu tomber en-dessous de 100 millions de francs, ce qui aurait compromis l'opération.

Deux points méritent d'être soulignés :

· Certaines hypothèses de rechange essayant de faire jouer des synergies entre organismes de l'audiovisuel public ont été écartées comme inadaptées et coûteuses. A la Maison de la Radio, les espaces libérés par le départ de France 3 et qui ne seraient pas disponibles avant l'an 2000, auraient nécessité une restructuration difficile et sans doute pas permis l'installation des studios nécessaires à RF0. Ou encore le site de la SFP dit "Maison de la Communication" à Saint-Ouen, dans la mesure où ce centre a pour vocation essentielle la production audiovisuelle lourde (émissions de variétés et de jeux avec public) et où les locaux étant complètement inadaptés aux besoins de RFO, il aurait été nécessaire de démolir puis de construire des bâtiments neufs ;

· Il a été pris des garanties et décidé de recourir à une double expertise de la part du service des domaines et d'un expert privé, en l'occurrence l'organisme spécialisé du Crédit Foncier de France.

Cette opération ne sera vraiment bénéficiaire que si elle permet de récupérer les frais de location des locaux aujourd'hui abandonnés.

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Le démembrement de l'ORTF a donné naissance à de nouvelles entités qui n'ont cessé de croître et de se multiplier. celles-ci ont revendiqué les moyens de leur développement et cherché à affirmer leur personnalité, au point d'ailleurs que leurs dirigeants pour marquer une rupture et donner une identité à leur entreprise se sont efforcés d'éviter toute cohabitation avec les autres chaînes publiques. Bref, on avait voulu créer des entreprises - publiques -, mais n'a-t-on pas simplement institué des " mini-ORTF " ?

L'inflation immobilière est symptomatique des défauts du système pris dans son ensemble.

Certes, on a rationalisé. Mieux vaut tard que jamais. Cependant, et paradoxalement, c'est au moment où se préparent des mutations technologiques que l'on fige le cadre immobilier et donc les structures par des choix rationnels à court terme, mais qui sont largement irréversibles. On ne sait pas de quoi l'avenir de l'audiovisuel public sera fait. Pour s'en convaincre, il suffit de penser à l'ex-Maison de la Radio, construite aux heures les plus glorieuses du monopole et qui abrite aujourd'hui bien d'autres services...