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SÉANCE DU 5 MAI 1998




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DROIT D'UTILISATION À TEMPS PARTIEL
DE BIENS IMMOBILIERS

Adoption d'un projet de loi en deuxième lecture

M. le président. L'ordre du jour appelle la discussion en deuxième lecture du projet de loi (n° 335, 1997-1998), modifié par l'Assemblée nationale, portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers. (Rapport n° 411 [1997-1998].)
Dans la discussion générale, la parole est à Mme le garde des sceaux.
Mme Elisabeth Guigou, garde des sceaux, ministre de la justice. Monsieur le président, mesdames, messieurs les sénateurs, il vous appartient aujourd'hui d'examiner en deuxième lecture le projet de loi de transposition de la directive européenne concernant la protection des acquéreurs d'un droit de jouissance à temps partiel de biens immobiliers.
Ce texte, rendu nécessaire par les pratiques abusives de commercialisation mises en oeuvre par certains professionnels, spécialement au plan international, a pour objet de protéger le consommateur en lui assurant une information et un temps de réflexion suffisants avant de s'engager.
A cette fin, comme vous le savez, le projet de loi vise à réglementer la formation du contrat, dans le code de la consommation. De plus, il tend à édicter des règles de droit international privé et à réglementer les activités des intermédiaires.
A l'issue de la première lecture de ce texte, deux questions concernant la formation du contrat restent en discussion : elles portent, d'une part, sur le contenu de l'information qui doit être délivrée au consommateur et, d'autre part, sur les sanctions pénales.
Je ne reviendrai donc pas sur l'ensemble du texte et je me bornerai à un rappel pour mémoire des règles de formation du contrat, avant d'aborder les modifications souhaitées sur ce terrain par la commission des lois du Sénat.
Tout d'abord, s'agissant de la conclusion du contrat, l'économie du dispositif repose sur l'information du consommateur et sur la mise en oeuvre d'une procédure destinée à le soustraire aux pressions.
Ainsi, le professionnel remet ou envoie au consommateur une offre de contracter qui contient obligatoirement certains éléments d'information portant notamment, sur le bien, sur le droit conféré, sur les charges, sur les services, sur les périodes de jouissance ou sur la possibilité d'adhérer à une bourse d'échanges. Cette offre est maintenue pendant sept jours.
La conclusion de l'accord résulte du retour au professionnel de l'offre acceptée, par lettre recommandée avec avis de réception. A compter de cet envoi, le consommateur dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter. Le professionnel ne peut recevoir aucune avance avant l'expiration de ce délai, qui marque la conclusion définitive du contrat.
Ces règles sont sanctionnées, sur le plan civil, par la nullité du contrat et, sur le plan pénal, par des peines d'amende.
Le montant de ces amendes est un point de désaccord entre le Sénat et l'Assemblée nationale. Ce n'est d'ailleurs pas le seul point de divergence, et j'en viens donc maintenant aux amendements présentés par la commission des lois.
Ces amendements concernent, tout d'abord, les informations que doit fournir le professionnel au consommateur et, ensuite, les sanctions pénales.
S'agissant des informations, la commission propose de les préciser, d'une part, ponctuellement, en modifiant la formulation retenue par l'Assemblée nationale pour les charges prévisibles, et, d'autre part, de façon générale, en prévoyant qu'un décret en Conseil d'Etat précisera les mentions devant figurer dans l'offre.
Naturellement, le Gouvernement partage le souci de sécurité juridique exprimé par le rapporteur de la commission des lois dans sa recherche d'une définition aussi précise que possible de l'obligation de renseignement incombant au professionnel. Je m'en expliquerai plus longuement lors de la discussion des articles, et je pense que nous aboutirons à un accord sur ce point.
En revanche, le renvoi à un décret pour compléter les éléments d'information prévus par la loi pose problème, et ce pour deux raisons essentielles.
D'une part, la diversité des montages juridiques utilisés en pratique et leur possible évolution fait obstacle à une définition plus précise des informations, car ce qui serait adapté dans un cas ne le serait pas dans un autre. Le Gouvernement a entendu préserver cette liberté pour ne pas entraver le développement de ce secteur économique, et je sais que vous partagez cette préoccupation.
D'autre part, l'entrée en vigueur du texte ne saurait être retardée.
Je vous rappelle que, pour satisfaire aux exigences de la directive, la transposition aurait dû intervenir avant le 29 avril 1997 et que l'Etat français a déjà reçu un avis motivé de la Commission en date du 22 janvier 1998.
J'observe d'ailleurs qu'en première lecture aucune proposition n'avait été formulée sur ce point alors que la commission des lois a largement contribué au perfectionnement du texte.
Elle a ainsi notamment remanié, avec l'accord du Gouvernement, les dispositions répressives du projet.
Or, en ce domaine également, une mesure nouvelle vous est proposée tendant à réserver la sanction du professionnel ayant méconnu son obligation de fournir les éléments d'information prévus par la loi au cas où, par cette omission, il a trompé ou tenté de tromper le consommateur.
Le Gouvernement n'est pas favorable à cet amendement qui, paradoxalement, pourrait avoir pour effet, ainsi que je le développerai au cours de la discussion des articles, d'affaiblir la répression résultant du droit commun de la tromperie.
En revanche, je suis favorable, comme je l'ai toujours été, au montant des amendes initialement prévu par la Haute Assemblée, car il me paraît raisonnable.
Je tiens à remercier la commission des lois, spécialement son rapporteur, pour l'attention qu'elle a bien voulu apporter, une nouvelle fois, à l'examen de ce projet de loi. (Applaudissements sur les travées du groupe communiste républicain et citoyen.)
M. le président. La parole est à M. le rapporteur.
M. José Balarello, rapporteur de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, le projet de loi soumis à notre examen procède de la transposition de la directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994.
Cette directive a pour objet de réduire les disparités entre les législations des Etats membres de la Communauté européenne et de créer un socle minimal de règles communes en matière de contrats relatifs à l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partagé de biens immobiliers afin de supprimer les distorsions de concurrence et d'assurer une meilleure protection des consommateurs.
Comme le souligne l'exposé des motifs du projet de loi, la directive est destinée à réagir contre les pratiques douteuses et à accroître la protection des particuliers qui s'engagent dans des mécanismes d'occupation à temps partiel de biens immobiliers, quelle que soit la forme juridique de ces mécanismes. Elle relève du droit de la consommation, ce qui a conduit le Gouvernement à insérer les dispositions la transposant dans le code de la consommation. Ce texte, examiné successivement par le Sénat le 23 octobre 1997 et par l'Assemblée nationale le 4 mars dernier, revient aujourd'hui en deuxième lecture devant nous, mes chers collègues.
Je vous rappelle qu'il est constitué de trois articles modifiés par le Sénat sur l'initiative de la commission des lois, dont deux - les articles 2 et 3 - ont été adoptés conformes par l'Assemblée nationale en première lecture.
L'article 1er vise à créer une nouvelle section intitulée « Contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé » au chapitre Ier du titre II du livre Ier du code de la consommation, pour transcrire dans notre droit les exigences résultant de la directive du 26 octobre 1994. Il définit un cadre juridique qui s'applique à tous les types de contrats portant transfert d'un droit de jouissance de biens immobiliers à temps partagé, lesquels sont d'une grande variété - acquisition de parts de société, bail, club trustee,... - et renforce la protection du consommateur au moment de la formation du contrat.
Rappelons brièvement que, pour l'essentiel, l'article 1er garantit une information complète du consommateur en imposant dans l'offre une série de mentions obligatoires dont le non-respect est sanctionné par la nullité du contrat et est constitutif d'une infraction pénale.
Cet article 1er impose également au professionnel le maintien de l'offre pendant un délai de sept jours ; il ouvre un délai de rétractation de dix jours au bénéfice du consommateur au cours duquel aucun versement ne peut être reçu ou exigé de lui, cette interdiction étant d'ailleurs pénalement sanctionnée.
L'article 1er prévoit la possibilité pour le consommateur d'exiger une offre rédigée dans une langue qui lui est familière, qu'il s'agisse de celle de l'Etat où il réside ou de celle de l'Etat dont il est ressortissant. Excédant les exigences résultant de la directive, le projet de loi définit un dispositif protecteur en matière de compétence juridictionnelle et de détermination de la loi applicable.
Je rappellerai au passage que les dénominations « professionnel » et « consommateur », dues à la commission des lois, s'expliquent par le fait que les dispositions nouvelles figurent dans le code de la consommation et attirent en outre l'attention des cocontractants sur l'importance relative de leurs titres au regard du droit immobilier.
L'article 2 tend à compléter l'article L. 141-1 du code de la consommation pour permettre aux agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes de constater et de poursuivre les infractions définies au sein de la nouvelle section consacrée aux contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé, par les articles L. 121-69 à L. 121-69-2.
L'article 3 avait initialement pour objet d'étendre le champ d'application de la législation relative aux intermédiaires de l'immobilier - il s'agit de la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » - à toutes les opérations d'entremise en matière de jouissance d'immeuble à temps partagé.
Le Sénat, en première lecture, a considéré, à l'instar de sa commission des lois, que, s'agissant d'une activité essentielle pour le développement de l'industrie touristique, il convenait de permettre également aux agents de voyages licenciés d'effectuer de telles opérations tout en fixant les conditions d'une loyale concurrence entre les différentes catégorie de professionnels susceptibles de se livrer à ce type d'activité. Cette modification importante, qui avait reçu, je le souligne, l'aval du Gouvernement, a été approuvée par l'Assemblée nationale, qui a adopté conforme l'article 3.
Nous rappellerons pour mémoire que la loi Hoguet réglemente la profession d'agent immobilier et celle d'administrateur de biens.
Seul l'article 1er reste aujourd'hui en discussion. En effet, si l'Assemblée nationale a approuvé la plupart des modifications apportées par le Sénat à cet article, elle y a introduit d'autres modifications, certaines de nature purement rédactionnelle, sur lesquelles nous n'insisterons pas, d'autres tendant à renforcer encore les garanties offertes au consommateur, une, enfin, relative aux sanctions pénales applicables, revenant ainsi sur la position adoptée par le Sénat en première lecture, position qui avait été acceptée par le Gouvernement.
Quatre ajouts ont été effectués par l'Assemblée nationale sur l'initiative de sa commission des lois, tendant à compléter l'information du consommateur destinataire de l'offre et à faciliter ses échanges avec le professionnel.
Il s'agit, tout d'abord, d'exiger de ce dernier qu'il inscrive dans l'offre trois indications supplémentaires, à savoir, d'une part, un descriptif précis de l'environnement du bien immobilier sur lequel porte le droit de jouissance, d'autre part, la mention du « mode d'évolution prévisible » des charges afférentes à ce bien qui devront être acquittées par le consommateur et, enfin, le défaut d'affiliation à une bourse d'échange, ou, en cas d'affiliation, les conditions financières d'adhésion à cette bourse d'échange.
Si la commission des lois ne peut qu'approuver l'intention qui sous-tend ces ajouts - il s'agit d'éclairer pleinement le consentement du consommateur - elle considère cependant nécessaire de préserver un équilibre entre les prérogatives du professionnel et celles du consommateur.
Tout en reconnaissant la pertinence du dispositif proposé au regard de la protection du consommateur, car il permettra de prévenir efficacement les pratiques commerciales contestables parfois constatées, elle estime néanmoins indispensable de veiller à ne pas faire peser sur le professionnel des exigences excédant par trop celles qui résultent de la directive, ce qui pénaliserait l'industrie touristique française, déjà en retard dans ce secteur d'activité, dans un contexte fortement concurrentiel à l'échelle internationale.
C'est la raison pour laquelle, si nous souscrivons à trois des ajouts de l'Assemblée nationale, nous n'approuvons pas celui qui concerne la mention obligatoire du « mode d'évolution prévisible » des charges, qui semble juridiquement difficile à cerner.
Cette notion paraît imprécise, et donc susceptible de déboucher sur un contentieux abondant. Par ailleurs, elle ne semble pas pouvoir répondre correctement à l'objectif poursuivi, qui est d'alerter le consommateur sur le risque d'augmentation substantielle des charges au fil des années, susceptible de résulter de l'évolution de multiples facteurs tels que les frais d'entretien de l'immeuble, la création de nouveaux équipements ou services collectifs, le poids de la fiscalité et, surtout, le défaut de paiement des charges par un nombre important de copropriétaires, d'attributaires ou de consommateurs.
Cependant, nombreux sont les consommateurs titulaires d'un droit de jouissance à temps partagé d'un bien immobilier qui se sont trouvés confrontés à des difficultés financières dues à un accroissement important et parfois soudain des charges. Aussi paraît-il justifié d'attirer leur attention sur ce point dès la formulation de l'offre. Les éléments de détermination des charges faisant déjà, aux termes du projet de loi, l'objet d'une mention obligatoire dans l'offre, il paraîtrait opportun d'exiger du professionnel, lorsque l'information existe, qu'il indique le taux annuel d'augmentation des charges au cours de la période triennale précédant l'émission de l'offre et, à défaut, qu'il insère une clause soulignant l'éventualité d'un accroissement substantiel à venir des charges.
La commission des lois vous proposera, à cet effet, un amendement.
Les mentions devant être portées dans l'offre étant en outre fort nombreuses - l'article L. 121-61 du code de la consommation les énumère dans une série de douze rubriques - et parfois définies de façon approximative, alors même que toute omission est susceptible d'emporter la nullité du contrat et l'application de sanctions pénales, la commission des lois estime indispensable, afin de garantir la sécurité juridique des parties, qu'un décret en Conseil d'Etat détermine exactement le contenu de l'obligation incombant au professionnel.
Ce décret expliciterait, par exemple, ce que recouvrent des notions telles que le descriptif précis de l'environnement des locaux sur lesquels porte le droit de jouissance, les indications essentielles relatives à l'administration de l'immeuble, ou encore les conditions et effets essentiels de l'affiliation à une bourse d'échanges.
La commission des lois vous proposera donc un amendement à cet effet, un décret devant servir de guide au professionnel pour la rédaction de l'offre.
Outre ces trois nouvelles mentions qui doivent être portées dans l'offre par le professionnel, l'Assemblée nationale a précisé que le coupon détachable accompagnant l'offre, destiné à faciliter l'exercice par le consommateur de sa faculté de rétractation, devrait comporter l'indication de l'identité et du domicile ou de l'adresse du siège du professionnel. Cette exigence supplémentaire est, en effet, de nature à faciliter les échanges entre les parties et tire les conséquences de la sophistication qui caractérise certains montages juridiques où les intervenants sont multiples. La commission des lois du Sénat souscrit entièrement à cette modification apportée par l'Assemblée nationale.
Il n'existe donc, madame le garde des sceaux, mes chers collègues, que deux points de divergence avec l'Assemblée nationale ; nous venons d'examiner le premier.
Quant au second, il concerne le dispositif répressif sanctionnant, d'une part, le non-respect des obligations relatives à l'information du consommateur et, d'autre part, le fait de recevoir ou d'exiger un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation.
Le projet de loi initial punissait de 200 000 francs d'amende ces deux catégories d'infractions. Le Sénat, en première lecture, a décidé, avec l'avis favorable du Gouvernement, de se conformer à la proposition de sa commission des lois tendant à les différencier en abaissant à 100 000 francs le quantum de la peine applicable en cas de non-respect des obligations liées à l'information du consommateur.
Il avait, en effet, estimé que le risque encouru par le consommateur du fait du non-respect par le professionnel de l'interdiction de percevoir un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation était plus important et justifiait que cette infraction fût punie plus sévèrement que le simple fait d'omettre une des mentions obligatoires dans l'offre, par ailleurs sanctionnée, au plan civil, par la nullité de plein droit du contrat.
L'Assemblée nationale, tout en maintenant l'échelle des peines entre les deux catégories d'infractions que nous avions proposée et que le Gouvernement avait acceptée, a préféré rehausser de 100 000 francs le quantum de chaque peine encourue, bien que le Gouvernement, s'en remettant à sa sagesse, eût estimé que les montants arrêtés par le Sénat étaient suffisants.
Nous pensons qu'une telle aggravation du dispositif répressif n'est pas nécessaire et que les peines d'amende définies en première lecture sont suffisamment dissuasives. Aussi vous proposerai-je de revenir à la position initiale du Sénat.
Gardons-nous, madame le garde des sceaux, d'assortir trop souvent nos textes de loi de sanctions pénales : ces dernières sont, à mon avis, trop nombreuses. Sans doute avez-vous lu l'ouvrage écrit par deux magistrats, intitulé La République pénalisée : il y est précisé, notamment, que les incriminations pénales sont si nombreuses que même la Chancellerie ne s'y retrouve pas. Mais ce point pourra peut-être faire l'objet d'une question orale ?...
Considérant, en outre, que le nouveau code pénal, dans son article 121-3, s'est attaché à bannir les délits objectifs et que l'omission d'une mention devant figurer dans l'offre ne traduit pas nécessairement une intention frauduleuse du professionnel, je vous soumettrai un amendement visant à ne constituer en délit que le fait pour le professionnel de tromper ou de tenter de tromper le consommateur par une telle omission.
Sous le bénéfice de ces observations et des modifications que je vous suggère, la commission des lois vous propose, monsieur le président, mes chers collègues, d'adopter le présent projet de loi.
M. le président. Personne ne demande la parole dans la discussion générale ?...
La discussion générale est close.
Nous passons à la discussion des articles.
Je rappelle qu'aux termes de l'article 42, alinéa 10, du règlement, à partir de la deuxième lecture au Sénat des projets de loi, la discussion des articles est limitée à ceux pour lesquels les deux chambres du Parlement n'ont pas encore adopté un texte identique.

Article 1er




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