Séance du 18 mai 2000
M. le président. « Art. 86. - La loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière est ainsi modifiée :
« 1° A. Le deuxième et l'avant-dernier alinéas de l'article 42 sont ainsi rédigés :
« Ces accords sont obligatoires dès lors qu'ils ont été conclus soit par une ou plusieurs associations regroupant le tiers au moins des locataires concernés ou ayant recueilli le tiers au moins des suffrages exprimés aux dernières élections des représentants des locataires au conseil d'administration ou au conseil de surveillance, soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 % des locataires concernés et affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou ayant recueilli au moins 20 % des suffrages exprimés aux dernières élections des représentants des locataires au conseil d'administration ou au conseil de surveillance, sauf s'ils ont été rejetés par écrit par un plus grand nombre de locataires dans un délai d'un mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux locataires.
« En l'absence d'accords signés conformément aux deux alinéas ci-dessus, les bailleurs peuvent, en outre, proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords sont réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur. » ;
« 1° L'article 44 est ainsi modifié :
« a) Le début de la première phrase est ainsi rédigé : « Dans un immeuble ou groupe d'immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou représentant au moins 10 % des suffrages exprimés à l'occasion des dernières élections de représentants de locataires au niveau d'un groupe d'immeubles, désigne... (Le reste sans changement.) » ;
« a bis) Le premier alinéa est complété par trois phrases ainsi rédigées ;
« Les associations ci-dessus désignées doivent oeuvrer dans le domaine du logement. Elles doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, syndicale, confessionnelle, ethnique ou raciale. En outre, elles oeuvrent dans le secteur locatif social et ne doivent pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le code de la construction et de l'habitation, et notamment par les articles L. 411 et L. 441, ou du droit à la ville tel que défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville. » ;
« b) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble. » ;
« c) Au dernier alinéa, après les mots : "des associations", sont insérés les mots : "ou groupements de locataires, définis au premier alinéa du présent article, " et les mots : "sur le logement et l'habitat" sont remplacés par les mots : "sur le logement, l'habitat et les travaux, " » ;
« 2° Il est inséré, après l'article 44, quatre articles 44 bis, 44 ter, 44 quater et 44 quinquies ainsi rédigés :
« Art. 44 bis . - Les bailleurs des secteurs locatifs mentionnés aux troisième, quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter sont tenus d'élaborer, avec les représentants des associations de locataires affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, les représentants des associations de locataires ayant obtenu 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections et les administrateurs élus représentants des locataires, un plan de concertation locative couvrant l'ensemble de leur patrimoine.
« Le plan de concertation locative, validé par le conseil d'administration ou le conseil de surveillance de l'organisme bailleur, définit les modalités pratiques de la concertation applicables aux immeubles ou aux ensembles immobiliers de leur patrimoine. Il précise notamment les règles destinées à formaliser les relations locatives locales, instaure un ou plusieurs conseils de concertation locative dont il peut prévoir la composition et prévoit des moyens matériels et financiers attribués aux représentants des locataires pour exercer leurs fonctions dans ce cadre.
« Le plan doit être élaboré dans le délai de neuf mois après publication de la loi n° du relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
« Le plan fait l'objet de bilans et de révisions périodiques, dans les conditions qu'il définit, entre les partenaires visés au premier alinéa ci-dessus.
« Dans un délai de trois ans après publication de la loi n° du précitée, le Gouvernement présentera un bilan de la mise en oeuvre des mesures relatives à la concertation dans le parc social après avis des secteurs concernés de la Commission nationale de concertation.
« Art. 44 ter . - Le conseil de concertation locative prévu à l'article 44 bis est consulté sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou des ensembles immobiliers concernés, sur les projets d'amélioration ou de construction-démolition et plus généralement sur toutes les mesures présentant un intérêt collectif.
« Il est composé de représentants du bailleur et de représentants des locataires désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article 44 et, le cas échéant, de représentants des locataires membres de dispositifs locaux de concertation existants à la date d'entrée en vigueur de la loi n° du précitée.
« Les membres du conseil de concertation locative peuvent être assistés, dans les conditions fixées par le plan de concertation locative, de toute personne dont la compétence est jugée utile.
« Il doit être mis en place au plus tard dans les six mois qui suivent l'élaboration du plan de concertation locative et se réunit au moins une fois par an.
« Art. 44 quater . - Préalablement à toute décision d'engager une opération d'amélioration, ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives, ou de construction-démolition, le bailleur mentionné à l'article 44 bis est tenu de mener une concertation avec les représentants des locataires désignés dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article 44. Lorsque le conseil de concertation locative prévu à l'article 44 ter existe, cette concertation est réalisée dans son cadre. A défaut de représentants des locataires dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles et en l'absence de conseil de concertation locative, le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet.
« La concertation porte sur la consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur les loyers ou les charges locatives, les modalités de leur réalisation, sur l'opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas échéant, sur les conditions de relogement des locataires notamment pour les opérations de construction-démolition.
« Parallèlement, le bailleur informe la commune de ses projets et de l'engagement de la concertation.
« Dans le cas d'une opération d'amélioration, à l'issue de la concertation, le bailleur en dresse un bilan comportant, le cas échéant, l'avis motivé des représentants des locataires et dont il informe ces derniers.
« Un décret fixe, en tant que de besoin, les conditions d'application des articles 44 bis, 44 ter et du présent article.
« Art. 44 quinquies . - Dans le cadre d'une négociation avec les locataires d'un immeuble, le bailleur peut confier la gestion des charges et de l'entretien de l'immeuble à une société civile coopérative regroupant tout ou partie de ces locataires dans des conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat. »
Par amendement n° 385 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose :
I. - De supprimer le deuxième alinéa du 1° de cet article.
II. - En conséquence, de rédiger comme suit le premier alinéa du 1° A de cet article :
« L'avant-dernier alinéa de l'article 42 est ainsi rédigé : »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur de la commission des affaires économiques et du Plan. Cet article modifie l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 relatif aux modalités d'entrée en vigueur des accords collectifs locaux pouvant être signés par les organismes d'HLM.
S'agissant des associations signataires, l'Assemblée nationale a prévu de les prendre en compte si elles ont recueilli le tiers au moins des voix aux dernières élections des représentants des locataires ou si, ne regroupant que 20 % des locataires concernés, elles ont recueilli au moins 20 % des voix.
Outre l'extrême confusion induite par cet ajout dans la rédaction de l'article 42, on peut douter de la représentativité réelle d'une association ayant recueilli 20 % des suffrages lorsqu'on connaît le faible taux de participation à ces élections.
En conséquence, il vous est proposé de revenir au texte actuel du projet de loi, qui privilégie les assocations de locataires concernées par les accords locaux.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat au logement. Sagesse.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 385 rectifié, pour lequel le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.
L'amendement n° 386 rectifié est présenté par M. Althapé au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 567 rectifié est déposé par MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants.
Tous deux tendent, dans le deuxième alinéa (a) du 1° de l'article 86, à supprimer les mots : « ou représentant au moins 10 % des suffrages exprimés à l'occasion des dernières élections de représentants de locataires au niveau d'un groupe d'immeubles. »
La parole est à M. le rapporteur, pour défendre l'amendement n° 386 rectifié.
M. Louis Althapé, rapporteur. Il est impossible de répartir par immeuble ou groupe d'immeubles les résultats de chaque association ayant présenté des listes aux élections des représentants des locataires dans les organismes d'HLM. Il vous est donc proposé de supprimer ce membre de phrase.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski, pour défendre l'amendement n° 567 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. Cette année, pour la première fois, dans presque tous les organismes d'HLM, le vote par correspondance a été institué, c'est-à-dire que l'ensemble des bulletins est centralisé au siège, où a lieu le dépouillement.
S'il fallait créer des « bureaux de vote » par groupe d'immeubles, on ne s'en sortirait pas. Que les logements sociaux soient nombreux et regroupés ou peu nombreux et éparpillés, imaginez les risques quant à la confidentialité du vote.
On pourrait évidemment organiser les opérations de dépouillement. On pourrait d'abord dépouiller l'ensemble des bulletins, puis faire le tri par groupe d'immeubles, par ville. Mais on ne s'en sortirait pas. Voilà pourquoi, je propose, comme M. le rapporteur, de supprimer cet alinéa.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement sur les amendements identiques n° 386 rectifié et 567 rectifié ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix les amendements identiques n°s 386 rectifié et 567 rectifié, acceptés par le Gouvernement.
(Les amendements sont adoptés.)
M. le président. Par amendement n° 387 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose de supprimer le a bis du 1° de l'article 86.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Le projet de loi ouvre la possibilité à tout groupement de locataires non constitué en association mais affilié à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, la CNC, de représenter les locataires. Selon les explications contenues dans l'étude d'impact, il s'agit d'alléger les formalités imposées par la constitution en association qui, souvent, rebutent et découragent les bonnes volontés.
L'Assemblée nationale a adopté ce dispositif, en ajoutant que ce groupement de locataires pouvait valablement désigner des représentants s'ils représentaient au moins 10 % des suffrages exprimés à l'occasion des dernières élections des administrateurs locataires.
Ce critère de représentativité paraît difficilement applicable à des groupements de locataires non constitués en association. De plus, compte tenu du faible taux de participation à ces élections, le seuil de 10 % des suffrages exprimés paraît très insuffisant. Enfin, il est quasiment impossible d'individualiser le résultat de ces élections à l'échelle d'un groupe d'immeubles.
Il vous est donc proposé de supprimer cet ajout.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 387 rectifié, pour lequel le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
M. Jean-Pierre Plancade. Le groupe socialiste s'abstient.
Mme Odette Terrade. Le groupe communiste républicain et citoyen également.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 1004, M. Paul Girod propose, dans le texte présenté par le 2° de l'article 86 pour l'article 44 bis de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, après les mots : « associations de locataires », d'insérer les mots : « présentes dans le patrimoine de l'organisme ».
Cet amendement est-il soutenu ?...
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Je le reprends, monsieur le président.
M. le président. Il s'agit donc de l'amendement n° 1004 rectifié, présenté par le Gouvernement.
Vous avez la parole, monsieur le secrétaire d'Etat, pour le défendre.
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Cet amendement apporte une précision à la fois conforme à l'esprit du texte et utile.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 1004 rectifié, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 388 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose de supprimer l'avant-dernier alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 86 pour l'article 44 bis de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Il s'agit ici de supprimer une disposition réglementaire. En effet, le rythme des bilans ou des révisions du plan de concertation locative est décidé par les partenaires ayant élaboré ce plan.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement est plutôt favorable au maintien du texte en l'état, car la possibilité de faire périodiquement un bilan du plan de concertation locative et de le réviser en tant que de besoin permet de lui donner une certaine souplesse et, en même temps, d'en renforcer l'efficacité.
Le Gouvernement est donc défavorable à l'amendement.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 388 rectifié, repoussé par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 389 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose, dans le dernier alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 86 pour l'article 44 bis de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 de remplacer les mots : « le Gouvernement » par les mots : « la Commission nationale de concertation. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Je le retire, monsieur le président.
M. le président. L'amendement n° 389 rectifié est retiré.
Par amendement n° 568 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent, à la fin du premier alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 86 pour l'article 44 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de remplacer les mots : « sur toutes les mesures présentant un intérêt collectif », par les mots : « sur toutes mesures touchant aux conditions d'habitat et au cadre de vie des habitants des ensembles concernés ».
La parole est à M. Poniatowski.
M. Ladislas Poniatowski. Le projet de loi prévoit que le conseil de concertation locative est consulté non seulement sur la gestion des immeubles et sur les projets de travaux, mais également sur toute mesure présentant un intérêt collectif. Or cela représente, à mon avis, un danger.
Il paraît en effet difficilement acceptable que les décisions de stratégie ou de management des bailleurs, telles que le choix d'un directeur général, soient soumises à ce conseil de concertation locative. L'amendement proposé a pour objet de limiter, comme cela paraît normal, aux mesures concernant le cadre de vie, aux travaux et à la gestion des immeubles la consultation du conseil de concertation locative.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé, rapporteur. Favorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Favorable également.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 568 rectifié, accepté par la commission et par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 390 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose, dans le deuxième alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 86 pour l'article 44 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de supprimer les mots : « et le cas échéant, de représentants des locataires membres de dispositifs locaux de concertation existants à la date d'entrée en vigueur de la loi n° - du précitée. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Cet article confère au conseil de concertation locative, dont le plan de concertation aura pu décider la création, une compétence très large, puisqu'il peut être consulté sur toute mesure présentant un intérêt collectif, en particulier sur les opérations d'amélioration, de construction - démolition.
L'Assemblée nationale a souhaité que les dispositifs en place soient véritablement reconnus comme pouvant participer à ces conseils de concertation locative. Cette disposition compromet quelque peu la lisibilité du dispositif et ne vise que quelques exceptions.
Il semble préférable, pour éviter tout contentieux sur la légitimité des structures, que la mise en place de ces nouveaux conseils de concertation obéisse à des règles communes à tous. En conséquence, il vous est proposé de supprimer cet ajout.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement avait noté des éléments positifs dans cet ajout et s'en était remis à la sagesse de l'Assemblée nationale. Après avoir entendu les arguments du rapporteur, il s'en remet, cette fois, à la sagesse du Sénat.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 390 rectifié, pour lequel le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 391 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose de rédiger comme suit l'avant-dernier alinéa du texte présenté par le 2° de l'article 86 pour l'article 44 quater de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
« Dans le cas d'une opération d'amélioration ou de construction-démolition, le bailleur dresse un bilan de la concertation qui comporte, le cas échéant, l'avis motivé des représentants des locataires. Il en informe les locataires. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. Cet article impose à tout organisme d'HLM de mener une concertation préalable avec les locataires concernés sur tous les projets d'amélioration ou de construction-démolition, ce qui est un élément important pour améliorer les conditions d'information des locataires.
L'article prévoit également que, dans le cadre d'une opération d'amélioration, le bailleur établisse un bilan de la concertation incluant l'avis des représentants des locataires pour le transmettre aux locataires.
Compte tenu des conséquences importantes, sur les plans tant psychologique que matériel, qu'une opération de construction-démolition peut avoir pour les locataires concernés, il vous est proposé qu'un bilan de la concertation mené pour ce type d'opération soit également élaboré par le bailleur.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Favorable.
M. le président. Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 391 rectifié, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Par amendement n° 392 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission des affaires économiques, propose de supprimer le texte présenté par le 2° de l'article 86 pour l'article 44 quinquies de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé, rapporteur. L'Assemblée nationale a adopté un amendement présenté par M. Jean-Louis Dumont, autorisant un bailleur à confier la gestion des charges et l'entretien de l'immeuble à tout ou partie des locataires réunis dans une société civile immobilière.
Outre le fait que les dispositions précédemment adoptées s'inscrivent dans le cadre d'une concertation et non d'une négociation entre le bailleur et les locataires, il semble difficilement acceptable qu'un dispositif qui s'apparente à de l'autogestion soit ainsi mis en place sans qu'aucune garantie ne soit prise sur la représentativité des locataires membres de la société civile coopérative prenant en charge la gestion de l'immeuble. Il existe d'autres moyens, tels que les plans de sauvegarde ou la mise en gérance, pour chercher et trouver des solutions si la gestion d'un immeuble par son propriétaire bailleur est devenue impossible. En conséquence, votre commission des affaires économiques vous propose de supprimer cet article.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson, secrétaire d'Etat. Le Gouvernement s'en remet à la sagesse de la Haute Assemblée, tout en signalant à M. le rapporteur qu'un bailleur a toujours la possibilité de confier la gestion de son patrimoine à une personne de son choix, cette possibilité étant néanmoins soumise actuellement à une autorisation administrative préfectorale à la fois pour les offices et pour les SA d'HLM.
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 392 rectifié, pour lequel le Gouvernement s'en remet à la sagesse du Sénat.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix l'article 86, modifié.
(L'article 86 est adopté.)
Article 86 bis