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Séance du 23 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

compte rendu intégral

Présidence de M. Jean-Léonce Dupont

vice-président

Secrétaires :

M. Jean Desessard,

M. Gérard Le Cam.

M. le président. La séance est ouverte.

(La séance est ouverte à quatorze heures trente.)

1

Procès-verbal

M. le président. Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.

Il n’y a pas d’observation ?…

Le procès-verbal est adopté sous les réserves d’usage.

2

Engagement de la procédure accélérée pour l’examen d’un projet de loi

M. le président. En application de l’article 45, alinéa 2, de la Constitution, le Gouvernement a engagé la procédure accélérée pour l’examen du projet de loi autorisant la ratification de l’accord relatif à une juridiction unifiée du brevet, déposé sur le bureau du Sénat le 23 octobre 2013.

3

Dépôt d'un rapport

M. le président. M. le président du Sénat a reçu de M. le Premier ministre, en application de l’article 67 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit, le rapport sur la mise en application de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013.

Acte est donné du dépôt de ce rapport.

Il a été transmis à la commission sénatoriale pour le contrôle de l’application des lois et, pour information, à la commission des finances.

4

Article 1er (interruption de la discussion)
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 1er (début)

Accès au logement et urbanisme rénové

Suite de la discussion d'un projet de loi dans le texte de la commission

M. le président. L’ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (projet n° 851 [2012-2013], texte de la commission n° 66, rapport n° 65, avis nos 29, 44 et 79).

Dans la discussion des articles, nous poursuivons l’examen de l’article 1er.

TITRE IER (suite)

FAVORISER L’ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE

Chapitre Ier (suite)

Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

Discussion générale
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 1er (suite)

Article 1er (suite)

I. – Le chapitre Ier du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :

1° Après le mot : « logement », la fin du troisième alinéa de l’article 1er est ainsi rédigée : « pour un motif discriminatoire tel que défini à l’article 225-1 du code pénal. » ;

2° L’article 2 est ainsi rédigé :

« Art. 2. – Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

« Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

« Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

« 1° Aux logements meublés touristiques définis comme des logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à l’exception du 2° de l’article 3-3 ;

« 2° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

« 3° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

« 4° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. » ;

3° L’article 3 est ainsi rédigé :

« Art. 3. – Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« Le contrat de location précise :

« 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

« 2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

« 3° La date de prise d’effet et la durée ;

« 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, telle que définie dans le code de la construction et de l’habitation ;

« 5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

« 6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

« 7° Le loyer médian de référence et le loyer médian de référence majoré, correspondant au type de logement et définis par le représentant de l’État dans le département sur les territoires mentionnés à l’article 17 ;

« 8° Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

« 9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

« 10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

« Une notice d’informations relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

« Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

« Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

« En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. » ;

4° L’article 3-1 est ainsi rédigé :

« Art. 3-1. – Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. » ;

5° L’article 3-2 est ainsi rédigé :

« Art. 3-2. – Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Les honoraires du tiers mandaté pour établir l’état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d’État.

« Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

« À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

« Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

« Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

« Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux entrant et sortant par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. » ;

6° Après l’article 3-2, il est inséré un article 3-3 ainsi rédigé :

« Art. 3-3. – Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

« 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;

« 2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

« 3° Une copie de l’état mentionné à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique ;

« 4° Un état de l’installation intérieure d’électricité, défini par un décret en Conseil d’État, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

« Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

« Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

« Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. » ;

7° L’article 4 est ainsi modifié :

a) Au i, après le mot : « amendes », sont insérés les mots : « ou des pénalités » ;

b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation au i, une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges peut être inscrite au contrat de location. Cette clause est applicable à l’échéance de paiement convenue entre les parties et après un délai d’une semaine suivant une mise en demeure du locataire non suivie d’effet. Le montant cumulé des pénalités ne peut dépasser 5 % du montant total des loyers et charges dues. » ;

c) (nouveau) Au r, le mot : « quarante » est remplacé par le mot : « vingt et un » ;

8° L’article 5 est ainsi rédigé :

« Art. 5. – I. – La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-2-1, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail, qui sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d’État.

« Aucune autre rémunération ne peut être mise à la charge du preneur, sauf si le mandataire intervient exclusivement au nom et pour le compte de celui-ci. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

« Les deux premiers alinéas du présent I sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque mandat relatif aux opérations de location d’un logement.

« II. – Les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion du contrat de bail d’un logement entre le propriétaire et le locataire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative, communiquent à l’observatoire local des loyers compétent, tel que défini à l’article 16, des informations relatives au logement et au contrat de location.

« La nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises à l’observatoire local des loyers sont définies par décret.

« Toute personne intéressée peut communiquer à l’observatoire local des loyers les informations mentionnées aux deux premiers alinéas du présent II.

« En cas de manquement à l’obligation, mentionnée au premier alinéa du présent II, d’une personne exerçant une activité mentionnée à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, l’observatoire local des loyers peut saisir la commission de contrôle régionale ou interrégionale mentionnée à l’article 13-5 de la même loi. » ;

9° Au deuxième alinéa de l’article 6, les mots : « d’habitation » sont remplacés par les mots : « de résidence », le mot : « premier » est remplacé par le mot : « deuxième » et la référence : « deuxième alinéa » est remplacée par les références : « 1° à 4° » ;

10° L’article 7 est ainsi modifié :

a) Le a est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

b) Le d est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les dispositions prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

c) Le e est ainsi rédigé :

« e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux. Toutefois, si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; »

d) Le g est ainsi rédigé :

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

« À défaut de la remise de cette attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

« Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire.

« Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

« Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

« Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. » ;

11° Après l’article 7, il est inséré un article 7-1 ainsi rédigé :

« Art. 7-1. – Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

« Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. » ;

12° Le premier alinéa de l’article 8 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »

II. – La même loi est ainsi modifiée :

1° À la fin du k de l’article 4, la référence : « 3 » est remplacée par la référence : « 3-2 » ;

2° et 3° (Supprimés)

4° Le 1° de l’article 43 est ainsi rédigé :

« 1° Les 1° et 2° et le dernier alinéa de l’article 3-3 sont applicables à compter du 1er janvier 2015 ; »

5° et 6° (Supprimés)

III. – (Non modifié) Au premier alinéa du II de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, la référence : « 3-1 » est remplacée par la référence : « 3-3 » ;

IV (nouveau). – Au deuxième alinéa de l’article 1724 du code civil, le mot : « quarante » est remplacé par le mot : « vingt et un ».

M. le président. L'amendement n° 38 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 57

Après le mot :

transmises

insérer les mots :

par voie télématique

La parole est à M. Philippe Dallier.

M. Philippe Dallier. Il s’agit toujours de la création de l’observatoire local des loyers, dont nous ne savons pas très bien ce qu’il sera exactement. Nous en avons débattu longuement hier.

Un certain nombre de professionnels sont inquiets. Ils s’interrogent, notamment, sur la nature des informations qui leur seront demandées pour la création de la base de données et sur la manière dont ils les transmettront. Je rappelle que cette base n’aura pas qu’un intérêt statistique : elle servira de référence pour l’établissement des loyers médians, minorés et majorés.

Cet amendement vise à préciser que la transmission des informations se fera par voie télématique. Certes, je n’imagine pas que l’on puisse demander aux différents intervenants de transmettre des tonnes de papier, mais cette précision me paraît être une sage précaution pour faciliter le travail de chacun.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur de la commission des affaires économiques. Monsieur Dallier, vous avez eu une bonne idée, mais une telle précision ne relève pas du domaine de la loi ; elle semble davantage de nature réglementaire. Mme la ministre pourra peut-être nous confirmer que le décret prévoira des conditions permettant de ne pas alourdir la charge de travail pour les professionnels.

Par ailleurs, cet amendement vise à préciser que la transmission se fera obligatoirement par la voie télématique. Or il faudra tout de même que l’émetteur et le récepteur soient d’accord, sinon cette disposition risque de poser un problème.

La commission demande donc le retrait de cet amendement.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement. Monsieur Dallier, vous faites partie de ceux qui rappellent fréquemment que la loi ne doit pas être trop bavarde. Pour aller dans ce sens, je vous propose de renvoyer cette disposition au domaine réglementaire ! (Sourires.)

M. Jean-Claude Lenoir. Vous en avez trop dit !

Mme Cécile Duflot, ministre. Le Gouvernement demande donc le retrait de cet amendement.

M. le président. Monsieur Dallier, l'amendement n° 38 rectifié est-il maintenu ?

M. Philippe Dallier. Non, je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 38 rectifié est retiré.

L'amendement n° 39 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 63

Après le mot :

partiel

insérer les mots :

supérieur au tiers du montant du reste à charge dû par le locataire

La parole est à M. Philippe Dallier.

M. Philippe Dallier. Cet amendement vise à préciser que lorsqu’un locataire a du mal à payer son loyer, il peut être considéré comme étant en défaut de paiement à partir d’un seuil que je propose de fixer ici.

Les textes actuels évoquent d’un paiement minimum, sans plus de précision. Nul ne sait ce que cela recouvre. Mes chers collègues, je vous propose de fixer ce minimum au tiers du reste à charge dû par le locataire. On prend le loyer, moins l’aide personnelle pour le cas où le locataire en percevrait une, et on considère qu’à partir du moment où le locataire verse le tiers de ce qui lui reste à charge, il n’est pas en défaut de paiement.

Je le répète, les textes sont flous. Il faut les préciser, d’autant que, dans le cadre de la garantie universelle des loyers dont nous débattrons ultérieurement, le propriétaire sera dans certaines circonstances en droit d’engager une action.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. L’alinéa auquel vous faites allusion, cher collègue, concerne les logements indécents lorsque la caisse d’allocations familiales retient les aides au logement et que le locataire paye le reste.

Il ne me paraît pas opportun de limiter le paiement au tiers du loyer, car nul ne connaît le montant du loyer résiduel. Ce qui doit être payé, c’est la totalité du loyer moins l’aide au logement. Je pense donc qu’il y a un malentendu. Voilà pourquoi je demande le retrait de cet amendement.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Aujourd’hui, la reconnaissance de l’indécence du logement provoque la suspension – j’insiste sur ce terme – de l’APL, ce qui fait que la dette du locataire à l’égard de son bailleur reste bien le montant de l’ensemble du loyer.

L’idée est de s’en tenir au montant résiduel du loyer, APL déduite. Cet amendement n’étant pas adapté à la situation, le Gouvernement en demande le retrait.

M. le président. Monsieur Dallier, l'amendement n° 39 rectifié bis est-il maintenu ?

M. Philippe Dallier. Non, je le retire, monsieur le président.