Article 49
Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° L’article L. 411-2 est ainsi modifié :
a) Au neuvième alinéa, après la référence : « L. 303-1 », sont insérés les mots : « ou situés dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 » ;
b) Après le neuvième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« – l’intervention comme opérateur, sans pouvoir être tiers-financeur, dans le cadre des procédures de l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article L. 615-10 du présent code ; »
2° L’article L. 421-1 est ainsi modifié :
a) La seconde phrase du 4° est complétée par les mots : « ou situés dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 » ;
a bis) Au 5°, après le mot : « réaliser », il est inséré le mot : « , rénover » ;
b) Après le mot : « physiques », la fin du 6° est ainsi rédigée : « , des sociétés de construction constituées en application du titre Ier du livre II pour la réalisation et la gestion d’immeubles, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou destinés à cet usage, en accession à la propriété, des sociétés d’habitat participatif constituées en application du titre préliminaire du livre II ; »
b bis A) Le 10° est complété par une phrase ainsi rédigée :
« À titre subsidiaire et à titre transitoire pour une période de six ans, ils peuvent également acquérir dans le cadre de l’article L. 261-1, à due concurrence de leurs apports, des logements mentionnés à l’article L. 411-2 auprès d’une société civile immobilière dans laquelle ils détiennent des parts et dont l’unique objet est la construction d’immeubles d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation en vue de leur vente, à la condition que cette société réalise au moins 25 % de logements mentionnés à l’article L. 411-2 et soit constituée pour une durée n’excédant pas cinq ans ; »
b bis ) Le 11° est complété par les mots : « ou par le contrat de vente d’immeuble à rénover prévu aux articles L. 262-1 et suivants » ;
c) Après le 11°, sont insérés des 12°, 12° bis et 13° à 16° ainsi rédigés :
« 12° À titre subsidiaire, de donner en location des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 en vue de proposer des places d’hébergement destinées aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli :
« a) Aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l’article L. 365-4 ;
« b) Aux organismes mentionnés au 8° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et aux personnes physiques ou morales mentionnées à l’article L. 322-1 du même code ;
« 12° bis) À titre subsidiaire, de donner en location des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 du présent code, en vue de proposer des places d’hébergement d’urgence et d’hébergement relais, destinées aux personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant maritalement qui se trouvent dans une situation d’urgence, attestée par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du code civil, ou sont victimes de violences au sein du couple attestées par le récépissé du dépôt d’une plainte par la victime, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli ;
« 13° À titre subsidiaire, de construire des établissements d’hébergement dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli ;
« 14° D’intervenir comme opérateur, sans pouvoir être tiers-financeur, dans le cadre des procédures de l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article L. 615-10 du présent code ;
« 15° De racheter, dans le cadre de la garantie de rachat incluse dans les garanties prévues à l’article L. 411-2, des logements en vue de leur revente, à titre de résidence principale, à des personnes physiques de ressources modestes, en respectant des prix de vente maximaux fixés par l’autorité administrative ;
« 16° (nouveau) D’être syndic de copropriété et administrateur de biens d’immeubles bâtis, construits ou acquis soit par elles, soit par un autre organisme d’habitations à loyer modéré, une collectivité territoriale, une société d’économie mixte ou un organisme sans but lucratif, l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation ou une des sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association. Elles peuvent également, selon des modalités fixées par décret, être syndic de copropriété et administrateurs de biens d’immeubles d’habitations et réaliser des prestations de service pour le compte de syndicats de copropriétaires qui ne répondent pas à ces conditions. » ;
3° L’article L. 421-2 est complété par un 5° et un 6° ainsi rédigés :
« 5° Des parts dans des sociétés d’habitat participatif constituées en application du titre préliminaire du livre II ;
« 6°(nouveau) Des actions ou parts de sociétés ou d’organismes à caractère mutualiste ou coopératif susceptibles de faciliter leur action dans le cadre de la réglementation des habitations à loyers modérés. » ;
4° À la seconde phrase du 5° de l’article L. 421-3, après le mot : « dégradées », sont insérés les mots : « ou lorsqu’elles sont situées dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 » ;
4° bis Au 3° de l’article L. 421-4, les mots : « pour le compte de personnes publiques ou privées » sont remplacés par les mots : « à des personnes physiques ou morales » ;
5° L’article L. 422-2 est ainsi modifié :
a) À la dernière phrase du premier alinéa, après la référence : « L. 303-1 », sont insérés les mots : « ou dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 » ;
b) Le deuxième alinéa est complété par les mots et une phrase ainsi rédigée : « ou dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1. Elles peuvent intervenir comme opérateur, sans pouvoir être tiers-financeur, dans le cadre des procédures prévues à l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article L. 615-10 du présent code. » ;
b bis) Au cinquième alinéa, après le mot : « réaliser », il est inséré le mot : « , rénover » ;
b ter) Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« – de racheter, dans le cadre de la garantie de rachat incluse dans les garanties prévues à l’article L. 411-2, des logements en vue de leur revente, à titre de résidence principale, à des personnes physiques de ressources modestes, en respectant des prix de vente maximaux fixés par l’autorité administrative ; »
c) Après le mot : « physiques », la fin du sixième alinéa est ainsi rédigée : « , des sociétés de construction constituées en application du titre Ier du livre II pour la réalisation et la gestion d’immeubles, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou destinés à cet usage, en accession à la propriété, des sociétés d’habitat participatif constituées en application du titre préliminaire du livre II ; »
d) Après le dixième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« – à titre subsidiaire, de donner en location aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l’article L. 365-4 du présent code ou aux organismes mentionnés au 8° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et à l’article L. 322-1 du même code des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 du présent code, en vue de proposer des places d’hébergement destinées aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli ;
« – à titre subsidiaire, de donner en location des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 du présent code, en vue de proposer des places d’hébergement d’urgence et d’hébergement relais ou d’insertion – centres d’hébergement et de réinsertion sociale – au sein de structures spécifiques et sécurisées, destinées aux personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant maritalement qui se trouvent dans une situation d’urgence, attestée par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du code civil, ou sont victimes de violences au sein du couple attestées par le récépissé du dépôt d’une plainte par la victime, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli ;
« – à titre subsidiaire, de construire des établissements d’hébergement dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli ; »
d bis) Le treizième alinéa est complété par les mots : « ou par le contrat de vente d’immeuble à rénover prévu aux articles L. 262-1 et suivants » ;
e) Après le quatorzième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« – de souscrire ou d’acquérir des parts dans des sociétés d’habitat participatif constituées en application du titre préliminaire du livre II ; »
e bis (nouveau)) Le dix-septième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Elles peuvent également, selon des modalités fixées par leurs statuts, être syndic de copropriété et administrateurs de biens d’immeubles d’habitations et réaliser des prestations de service pour le compte de syndicats de copropriétaires qui ne répondent pas à ces conditions. »
f) À la seconde phrase du dix-huitième alinéa, après le mot : « dégradées », sont insérés les mots : « ou lorsqu’elles sont situées dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 » ;
g) Au vingt-quatrième alinéa, les mots : « pour le compte de personnes publiques ou privées » sont remplacés par les mots : « à des personnes physiques ou morales » ;
h) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« À titre subsidiaire et à titre transitoire pour une période de six ans, elles peuvent également acquérir dans le cadre de l’article L. 261-1, à due concurrence de leurs apports, des logements mentionnés à l’article L. 411-2 auprès d’une société civile immobilière dans laquelle elles détiennent des parts et dont l’unique objet est la construction d’immeubles d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation en vue de leur vente, à la condition que cette société réalise au moins 25 % des logements mentionnés à l’article L. 411-2 et soit constituée pour une durée n’excédant pas cinq ans. » ;
6° L’article L. 422-3 est ainsi modifié :
a) Après le mot : « physiques », la fin du 1° est ainsi rédigée : « , des sociétés de construction constituées en application du titre Ier du livre II pour la réalisation et la gestion d’immeubles, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou destinés à cet usage, en accession à la propriété, des sociétés d’habitat participatif constituées en application du titre préliminaire du livre II ; »
a bis) Au 2°, après le mot : « acquérir, », il est inséré le mot : « rénover, » ;
b) Après le 6° bis, sont insérés des 6° ter, 6° quater A et 6° quater ainsi rédigés :
« 6° ter À titre subsidiaire, de donner en location des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 en vue de proposer des places d’hébergement destinées aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli :
« a) Aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l’article L. 365-4 ;
« b) Aux organismes mentionnés au 8° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et à l’article L. 322-1 du même code ;
« 6° quater A À titre subsidiaire, de donner en location des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 du présent code, en vue de proposer des places d’hébergement d’urgence et d’hébergement relais ou d’insertion – centres d’hébergement et de réinsertion sociale – au sein de structures spécifiques et sécurisées, destinées aux personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant maritalement qui se trouvent dans une situation d’urgence, attestée par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du code civil, ou sont victimes de violences au sein du couple attestées par le récépissé du dépôt d’une plainte par la victime, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli ;
« 6° quater À titre subsidiaire, de construire des établissements d’hébergement dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que l’avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat a été recueilli ; »
b bis) Le 10° est complété par les mots : « ou par le contrat de vente d’immeuble à rénover prévu aux articles L. 262-1 et suivants » ;
c) Après le 11°, sont insérés des 12° et 13° ainsi rédigés :
« 12° De souscrire ou d’acquérir des parts dans des sociétés d’habitat participatif constituées en application du titre préliminaire du livre II ;
« 13° De racheter, dans le cadre de la garantie de rachat incluse dans les garanties prévues à l’article L. 411-2, des logements en vue de leur revente, à titre de résidence principale, à des personnes physiques de ressources modestes, en respectant des prix de vente maximaux fixés par l’autorité administrative. » ;
d) À la seconde phrase du quinzième alinéa, après le mot : « dégradées », sont insérés les mots : « ou lorsqu’elles sont situées dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 » ;
e) Au seizième alinéa, après la référence : « L. 303-1 », sont insérés les mots : « ou dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 » ;
f) Le dix-septième alinéa est complété par les mots et une phrase ainsi rédigée : « ou dans le périmètre d’opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1. Elles peuvent intervenir comme opérateur, sans pouvoir être tiers-financeur, dans le cadre des procédures de l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article L. 615-10 du présent code. » ;
f bis (nouveau)) Le vingtième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Elles peuvent également, selon des modalités fixées par leurs statuts, être syndic de copropriété et administrateurs de biens d’immeubles d’habitations et réaliser des prestations de service pour le compte de syndicats de copropriétaires qui ne répondent pas à ces conditions. »
g) Au vingt-quatrième alinéa, les mots : « pour le compte de personnes publiques ou privées » sont remplacés par les mots : « à des personnes physiques ou morales » ;
h) Après le vingt-septième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« À titre subsidiaire et à titre transitoire pour une période de six ans, elles peuvent également acquérir dans le cadre de l’article L. 261-1, à due concurrence de leurs apports, des logements mentionnés à l’article L. 411-2 auprès d’une société civile immobilière dans laquelle elles détiennent des parts et dont l’unique objet est la construction d’immeubles d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation en vue de leur vente, à la condition que cette société réalise au moins 25 % de logements mentionnés à l’article L. 411-2 et soit constituée pour une durée n’excédant pas cinq ans. » ;
6° bis Le sixième alinéa de l’article L. 445-2 est complété par deux phrases ainsi rédigées :
« Toutefois, pendant la durée de la première convention, il peut être procédé par avenant à la fixation de ce montant maximal total des loyers, dans le respect des dispositions relatives au classement des immeubles de l’article L. 445-1. Cette fixation prend effet au début d’une année civile. » ;
7° Le deuxième alinéa de l’article L. 442-8-1 est complété par les mots : « en vue de les sous-louer » ;
8° Après l’article L. 442-8-1, il est inséré un article L. 442-8-1-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 442-8-1-1. – I. – Par dérogation à l’article L. 442-8, les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 peuvent, à titre subsidiaire, louer, meublés ou non, des logements en vue de fournir des places d’hébergement à des personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1 dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées :
« 1° Aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l’article L. 365-4 ;
« 2° Aux organismes mentionnés au 8° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et à l’article L. 322-1 du même code.
« Les organismes mentionnés au présent I peuvent également, à titre subsidiaire, donner en location aux organismes mentionnés aux 1° et 2° du présent article des logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 du présent code, en vue de proposer des places d’hébergement d’urgence et d’hébergement relais, destinées aux personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant maritalement qui se trouvent dans une situation d’urgence, attestée par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du code civil, ou sont victimes de violences au sein du couple attestées par le récépissé du dépôt d’une plainte par la victime, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
« II. – Les personnes hébergées dans le cadre du I ne sont pas assimilées à des locataires ou à des sous-locataires et l’article L. 442-8-2 ne leur est pas applicable. »
Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.
L’amendement n° 139 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. Gaillard, Grignon, Houpert, Karoutchi, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :
Alinéas 14 à 17, 34 à 37, 51 à 54 et 71 à 76
Supprimer ces alinéas.
La parole est à M. Philippe Dallier.
M. Philippe Dallier. Cet amendement vise à supprimer les alinéas de l’article 49 permettant, à « titre subsidiaire », est-il précisé, les offices HLM à transformer certains appartements de leur parc en lieux d’hébergement.
Il existe, certes, un besoin important en places d’hébergement, et il n’est pas satisfait. Pour autant, doit-on aller jusqu’à permettre aux offices HLM d’offrir leurs logements à titre d’hébergement ? C’est une vraie question, que se pose d’ailleurs la fondation Abbé Pierre, puisque c’est elle qui a soulevé le problème.
Peut-être existe-t-il des endroits sur le territoire de la République où l’on pourrait envisager une telle mesure, car la demande en logements n’y est pas trop forte, mais ce n’est certainement pas le cas dans les zones tendues. Et qui décidera d’ouvrir cette possibilité ?
Je serais heureux de vous entendre sur ce sujet, madame la ministre.
Mme la présidente. L’amendement n° 674, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :
I. – Après l’alinéa 21
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« 17° À titre subsidiaire, d’intervenir comme intermédiaires en opération de banque pour des opérations définies à l’article L. 411-1 et exclusivement à titre accessoire à leur activité de constructeur, de vendeur ou de prestataire de services, pour faciliter l’accession à la propriété des personnes physiques. » ;
II. – Après l’alinéa 37
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« À titre subsidiaire, elles peuvent aussi intervenir comme intermédiaires en opération de banque pour des opérations définies à l’article L. 411-1 et exclusivement à titre accessoire à leur activité de constructeur, de vendeur ou de prestataire de services, pour faciliter l’accession à la propriété des personnes physiques. » ;
III. – Après l’alinéa 67
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
…) Après le vingt-neuvième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« À titre subsidiaire, elles peuvent aussi intervenir comme intermédiaires en opération de banque pour des opérations définies à l’article L. 411-1 et exclusivement à titre accessoire à leur activité de constructeur, de vendeur ou de prestataire de services, pour faciliter l’accession à la propriété des personnes physiques. » ;
La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Cet amendement vise à permettre aux organismes HLM d’acquérir le statut d’intermédiaire en opération de banque, ou à tout le moins de ne pas être juridiquement en défaut lorsqu’ils exercent cette activité.
Les organismes HLM qui développent une activité d’accession sociale à la propriété aident souvent des familles très modestes, qui ont besoin d’un accompagnement spécifique, à constituer des dossiers de demande de prêt auprès de banques partenaires, en les informant, entre autres, sur les risques et les intérêts de telles opérations.
Je rappelle que le statut d’intermédiaire en opération de banque est réglementé. Pour y accéder, les organismes HLM devront en obtenir l’autorisation et donner des garanties de formation. J’ajoute que l’équilibre financier de ces organismes ne sera aucunement mis en péril puisque, in fine, c’est la banque seule qui aura compétence pour accorder le prêt.
En outre, j’y insiste, ces activités ne peuvent être exercées qu’à titre subsidiaire, conformément au statut des services d’intérêt économique généraux, les SIEG, selon lequel de telles activités sont autorisées à condition d’être plafonnées et non liées au mandat principal de ces organismes ; je pense d’ailleurs que la question ne se posera pas dans la pratique, car ces cas, même utiles, seront assez marginaux.
Enfin, ces activités devant concourir à l’intérêt de leur mission principale, les organismes HLM ne pourront les exercer que dans le cadre très régulé de l’accession sociale à la propriété.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Par son amendement, M. Dallier propose de supprimer l’une des avancées figurant à l’article 49.
M. Philippe Dallier. Une « avancée » ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Pour certains publics, la frontière entre logement et hébergement est ténue. L’objectif de l’article 49 est donc de légaliser la location de logements sociaux aux fins d’hébergement, une activité qui existe déjà, afin de permettre aux organismes HLM de l’exercer en toute sécurité juridique. Dans les zones détendues où les logements locatifs sont vacants, une telle mesure permettra d’augmenter la capacité d’hébergement de manière intelligente.
Je précise, car il est important de le préciser, que la loi n’autorise cette activité qu’à « titre subsidiaire ».
La commission émet donc un avis défavorable sur l’amendement n° 139 rectifié.
L’amendement n° 674 de Mme Lienemann nous paraît intéressant. Des bailleurs sociaux pourraient ainsi permettre à des locataires de trouver les financements nécessaires à l’acquisition de leur logement. Il s’agit cependant d’un métier bien particulier, celui de courtier.
Cette activité n’est-elle pas hors du champ d’activité des bailleurs sociaux ? Une telle disposition n’est-elle pas de nature à fragiliser le statut et les avantages que les organismes d’HLM tiennent, notamment, de la réglementation européenne ? Ces questions nous conduisent à demander l’avis du Gouvernement sur cet amendement.
Mme la présidente. Quel est donc l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Sur l’amendement n° 139 rectifié, je précise que l’article 49 ne fait qu’ouvrir une option. Il s’agit de faciliter la gestion en matière d’hébergement et de renforcer la sensibilité à ces problématiques. L’un des axes majeurs de mon action ministérielle vise en effet à créer davantage de perméabilité et d’échanges entre le monde de l’hébergement et celui du logement.
Il me semble utile que les organismes HLM puissent exercer cette mission à titre subsidiaire, d’autant, je le répète, que nous parlons d’une option, et non d’une obligation.
Ce caractère subsidiaire étant explicite dans le texte de l’article, je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.
Par ailleurs, le Gouvernement est défavorable à l’amendement n° 674 de Mme Lienemann.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. L’administration est toujours contre !
Mme la présidente. Monsieur Dallier, l’amendement n° 139 rectifié est-il maintenu ?
M. Philippe Dallier. Non, madame la présidente, je le retire.
Mme la présidente. L’amendement n° 139 rectifié est retiré.
Je mets aux voix l’amendement n° 674.
(L'amendement est adopté.)
M. Philippe Dallier. C’est une rébellion ! (Sourires sur les travées de l'UMP.)
Mme la présidente. L'amendement n° 693 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
I. - Après l'alinéa 8
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
...) Le même 5° est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Exclusivement dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l’article 232 du code général des impôts ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique définies par décret pris en application du septième alinéa de l’article L. 302-5 du présent code, ils pourront de même réaliser ou acquérir et améliorer, en complément de leur activité locative, en vue de leur vente à des personnes morales, et dans les mêmes hypothèses, des logements destinés à des personnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par le décret prévu au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du code général des impôts et respectant des prix de vente maxima fixés par l’autorité administrative. » ;
II. – Après l’alinéa 30
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
…) Le cinquième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Exclusivement dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l’article 232 du code général des impôts ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique définies par décret pris en application du septième alinéa de l’article L. 302-5 du présent code, elles pourront de même réaliser ou acquérir et améliorer, en complément de leur activité locative, en vue de leur vente à des personnes morales, et dans les mêmes hypothèses, des logements destinés à des personnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par le décret prévu au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du code général des impôts et respectant des prix de vente maxima fixés par l’autorité administrative. » ;
III. – Après l’alinéa 59
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
…) Après le même 11°, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Exclusivement dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l’article 232 du code général des impôts ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique définies par décret pris en application du septième alinéa de l’article L. 302-5 du présent code, elles pourront de même réaliser ou acquérir et améliorer, en complément de leur activité locative, en vue de leur vente à des personnes morales, soit lorsqu'une offre satisfaisante de ces logements n'est pas assurée dans un îlot, un quartier ou une commune, soit à la demande de la collectivité territoriale dans le cadre d'une action ou d'une opération d'aménagement ou de la mise en œuvre des objectifs de renouvellement urbain et de mixité sociale prévus dans les contrats de ville , des logements destinés à des personnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par le décret prévu au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du code général des impôts et respectant des prix de vente maxima fixés par l’autorité administrative. »
La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.
M. Jean-Jacques Mirassou. Le dispositif que cet amendement vise à instituer répond en partie à la problématique qui a été précédemment posée.
Il s’agit de mettre en application la volonté du Gouvernement d’accroître l’offre de logements intermédiaires en zones tendues, en permettant aux organismes HLM de réaliser et de vendre des logements destinés à des personnes dont les ressources sont situées en deçà des plafonds du logement intermédiaire, afin de répondre à la demande de ceux qui ont des ressources supérieures au plafond imposé pour les logements HLM, mais qui ne peuvent pas se loger dans le parc privé dans ces zones.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Une telle disposition complète utilement le domaine d’intervention des organismes HLM. La commission y est donc favorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. L'amendement n° 265 rectifié bis, présenté par MM. Dubois, Tandonnet, Merceron et J.L. Dupont, est ainsi libellé :
I. - Alinéa 26
Remplacer cet alinéa par cinq alinéas ainsi rédigés :
4° bis Le 3° de l’article L. 421-4 est remplacé par quatre alinéas ainsi rédigés :
« 3° Acquérir l’usufruit temporaire visé à l’article L. 253-1, ou le réserver à leur profit :
« a) au sein d’immeubles à usage principal d'habitation qu’ils réalisent en vue de leur vente à des personnes physiques ou morales dans les conditions prévues à l'article L. 261-3 ;
« b) au sein d’immeubles bâtis occupés ou non.
« Les dispositions de la sous-section 1 de la section 2 du chapitre III du titre IV du présent livre ne sont pas applicables aux opérations relevant du présent 3°. » ;
II. - Alinéa 44
Remplacer cet alinéa par cinq alinéas ainsi rédigés :
g) Le vingt-quatrième alinéa est remplacé par quatre alinéas ainsi rédigés :
« Elles peuvent aussi acquérir l’usufruit temporaire visé à l’article L. 253-1, ou le réserver à leur profit :
« a) au sein d’immeubles à usage principal d'habitation qu’elles réalisent en vue de leur vente à des personnes physiques ou morales dans les conditions prévues à l'article L. 261-3 ;
« b) au sein d’immeubles bâtis occupés ou non.
« Les dispositions de la sous-section 1 de la section 2 du chapitre III du titre IV du présent livre ne sont pas applicables aux opérations relevant des trois alinéas précédents. » ;
III. - Alinéa 65
Remplacer cet alinéa par cinq alinéas ainsi rédigés :
g) Le vingt-quatrième alinéa est ainsi rédigé :
« Elles peuvent aussi acquérir l’usufruit temporaire visé à l’article L. 253-1, ou le réserver à leur profit :
« a) au sein d’immeubles à usage principal d'habitation qu’elles réalisent en vue de leur vente à des personnes physiques ou morales dans les conditions prévues à l'article L. 261-3 ;
« b) au sein d’immeubles bâtis occupés ou non.
« Les dispositions de la sous-section 1 de la section 2 du chapitre III du titre IV du présent livre ne sont pas applicables aux opérations relevant des trois alinéas précédents. » ;
La parole est à M. Daniel Dubois.
M. Daniel Dubois. Vous le savez, les opérateurs HLM peuvent aujourd’hui recourir au schéma d’usufruit locatif social. Quand ils ne sont pas maîtres d’ouvrage d’une vente en état futur d’achèvement, ou VEFA, ils sont autorisés à en acheter uniquement l’usufruit ; quand ils le sont, ils ont la possibilité de céder la nue-propriété des immeubles neufs qu’ils réalisent pour n’en garder que l’usufruit.
L’ambition du Gouvernement de construire 150 000 logements sociaux par an et de procéder à 120 000 réhabilitations thermiques implique d’agir dans les centres urbains et la décision de favoriser la mixité sociale dans les tissus urbains déjà existants. Le financement de la transition énergétique du patrimoine bâti ou la transformation de bureaux en logements sont deux défis pour lesquels l’usufruit locatif social peut apporter une réponse adaptée.
Afin de permettre aux organismes d’habitations à loyer modéré de prendre toute leur part à ce chantier, cet amendement tend à étendre leur capacité de céder la nue-propriété de programmes neufs aux biens qui existent déjà ou qu’il faut réhabiliter. Les organismes de logement social achètent en cœur de ville, en tant que maîtres d’ouvrage, des opérations existantes anciennes et revendent ensuite le bâti ancien.
En outre, un tel dispositif apporterait également un réel soutien aux collectivités locales.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. La commission souhaite encourager le mécanisme de l’usufruit locatif social en permettant notamment aux investisseurs privés d’échanger entre eux la seule nue-propriété des immeubles acquis par eux en vue de les louer, tout en bénéficiant d’une convention d’usufruit avec un bailleur social.
La proposition des auteurs de cet amendement est d’une autre nature. Il s’agit d’autoriser les bailleurs sociaux à céder la nue-propriété de logements déjà construits pour n’en conserver que l’usufruit. Il est vrai que, en transférant le portage de la nue-propriété à des investisseurs, les bailleurs sociaux dégageraient d’énormes marges de manœuvre financières.
Pour la commission, la généralisation du démembrement de la propriété immobilière des organismes HLM entre nue-propriété portée par un tiers et usufruit porté par le bailleur est lourde de risques. En effet, le patrimoine des bailleurs serait constitué non plus de bâtiments, mais de conventions d’usufruit, et serait par conséquent moins consistant.
L’usufruit locatif social est intéressant, mais c’est un mécanisme d’appoint ; il ne saurait devenir la règle générale.
Pour toutes ces raisons, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.
M. Daniel Dubois. Monsieur le rapporteur, je ne suis pas convaincu par vos arguments. En effet, un tel dispositif existe déjà pour les opérations neuves, et il fonctionne plutôt bien.
Aujourd’hui, le montage des opérations HLM devient de plus en plus cher, en particulier dans les centres-villes. Pourquoi refuser de l’étendre à des opérations de réhabilitation dans des centres-villes parfois anciens où l’on souhaite favoriser les actions de mixité sociale, opérations souvent très lourdes et très compliquées, qui ne peuvent être menées par des opérateurs privés ?
Les opérateurs HLM peuvent le faire si on leur en offre la possibilité. Cela n’aurait pas d’incidence sur leur parc immobilier, puisque ce mécanisme est déjà autorisé pour les VEFA et pour les opérations neuves, qui sont bien plus importantes en nombre.
Mme la présidente. La parole est à M. Gérard Cornu, pour explication de vote.
M. Gérard Cornu. Je trouve la proposition de M. Dubois très intéressante, et, comme lui, je ne suis pas très satisfait des explications du rapporteur.
Nous avons tout intérêt à faire en sorte que les organismes HLM puissent disposer de fonds propres. C’est bien l’objet du mécanisme proposé. Pour autant, faut-il le généraliser ? On peut en discuter. Certes, cela semble la première intention de M. Dubois, mais notre collègue a précisé que ce serait surtout intéressant dans les centres-villes, où les tensions sont souvent plus importantes qu’ailleurs.
Peut-être faut-il circonscrire le mécanisme aux centres-villes, et non le généraliser à l’ensemble du territoire. Il nous faut explorer cette piste ; c’est d’ailleurs à cela que servent nos discussions en séance publique. Le débat que nous sommes en train d’avoir, qui vise à renforcer les fonds propres des organismes HLM, est très intéressant. (M. Claude Dilain, rapporteur, acquiesce.) Je constate avec plaisir que les rapporteurs commencent à opiner du chef. Approfondissons la question !
M. Claude Dilain, rapporteur. Je vous confirme que le débat est intéressant !
Mme la présidente. La parole est à M. Claude Bérit-Débat, rapporteur.
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. C’est vrai que le débat est intéressant. Mais la réflexion n’a pas suffisamment mûri pour que nous puissions trancher la question aujourd’hui. Profitons donc de la navette parlementaire pour approfondir cette problématique et – pourquoi pas ? – la circonscrire aux centres-villes.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. Très bien !
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Nous pourrons ainsi expertiser le mécanisme et formuler d’autres propositions. Ainsi, lors de l’examen de ce texte en deuxième lecture, nous saurons quelle réponse apporter, avec une perspective différente de celle de M. Dubois.
Mme la présidente. Monsieur Dubois, l'amendement n° 265 rectifié bis est-il maintenu ?
M. Daniel Dubois. Non, je le retire, madame la présidente : la deuxième réponse de M. le rapporteur me convient mieux que la première. (Sourires.)
M. Philippe Dallier. Tout est une question de manière ! (Nouveaux sourires.)
Mme la présidente. L'amendement n° 265 rectifié bis est retiré.
Je suis saisie de quatre amendements identiques.
L'amendement n° 144 rectifié bis est présenté par M. Dallier, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle et Cointat, Mme Farreyrol, MM. Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler.
L'amendement n° 266 rectifié bis est présenté par MM. Dubois, Tandonnet et Namy, Mme Férat et MM. Marseille et J.L. Dupont.
L'amendement n° 413 rectifié bis est présenté par MM. Doligé, Beaumont, Couderc et de Legge, Mme Des Esgaulx, MM. Ferrand et Grignon, Mlle Joissains et MM. de Montgolfier et Pierre.
L'amendement n° 463 rectifié ter est présenté par M. Savin et Mme Primas.
Ces quatre amendements sont ainsi libellés :
Après l'alinéa 67
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
...° Après l'article L. 423-11-3, il est inséré un article L. 423-11-4 ainsi rédigé :
« Art. L. 423-11-4. - Est puni des peines prévues à l'article 432-12 et au 1° de l'article 432-17 du code pénal, le fait de conclure une convention en contravention avec les dispositions qui précèdent. » ;
La parole est à M. Philippe Dallier, pour présenter l’amendement n° 144 rectifié bis.
M. Philippe Dallier. Il s’agit de mettre fin à l’insécurité juridique menaçant tous ceux, nombreux – ce sont souvent des élus locaux –, qui participent à la gestion d’un organisme de logement social ou d’un comité interprofessionnel du logement, un CIL. En effet, ils peuvent être considérés comme juge et partie lors de la signature de conventions entre la collectivité locale et l’organisme HLM. Nous souhaitons éviter un tel risque.
Nous sommes déjà intervenus en ce sens voilà quelques années, lorsque le problème s’est posé à propos des sociétés d’économie mixte et des collectivités locales. Il me semble intéressant d’étendre aujourd'hui le dispositif.
Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Dubois, pour présenter l'amendement n° 266 rectifié bis.
M. Daniel Dubois. Il est défendu.
Mme la présidente. Les amendements nos 413 rectifié bis et 463 rectifié ter ne sont pas soutenus.
Quel est l’avis de la commission sur les amendements identiques nos° 144 rectifié bis et 266 rectifié bis ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Les dispositions prévues par ces amendements identiques réduisent la portée de la notion de prise illégale d’intérêt pour les élus et dirigeants siégeant dans plusieurs organismes du secteur du logement social et amenés, à ce titre, à passer des conventions. À mon sens, il serait dangereux d’ajouter des dispositions complémentaires pour modifier le régime de la prise illégale d’intérêt, qui est aujourd’hui bien défini et encadré.
La commission émet donc un avis défavorable sur ces amendements identiques.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Je comprends l’objectif des auteurs de ces amendements identiques.
Monsieur Dallier, vous qui êtes très sensible à la beauté du droit, vous avez sans doute remarqué qu’il s’agissait en fait de restreindre certaines dispositions du code pénal applicables en cas de non-respect des règles relatives aux conventions réglementées en modifiant le code de la construction et de l’habitation. Voilà un procédé pour le moins surprenant… Ne serait-ce que pour cette raison, il me semble osé de soutenir la position que vous défendez.
Certes, il faut protéger les admirateurs des organismes HLM. Je souhaite d’ailleurs que l’on y travaille de manière approfondie, en mettant l’accent sur la formation, qui me semble un enjeu important.
Le Gouvernement sollicite le retrait de ces amendements identiques.
Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.
M. Daniel Dubois. Madame la ministre, une telle disposition existe déjà pour les sociétés d’économie mixte.
Ces amendements identiques visent à faciliter et à sécuriser les relations entre organismes HLM et CIL pour tous les administrateurs salariés et dirigeants. Ainsi, toute convention qui n’est pas passée en conformité avec les dispositions du code de la construction et de l’habitation est punie des peines prévues pour le délit de prise illégale d’intérêt.
Nous visons simplement au parallélisme des formes avec les sociétés d’économie mixte !
Mme la présidente. La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.
M. Philippe Dallier. Madame la ministre, je suis effectivement sensible à la beauté du droit. Pour autant, sur ce point précis, je pense que je peux maintenir cet amendement ! (Sourires.)
M. Jean-Jacques Mirassou. C’est votre droit ! (Nouveaux sourires.)
Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 144 rectifié bis et 266 rectifié bis.
(Les amendements sont adoptés.)
Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
Les deux premiers amendements sont identiques.
L'amendement n° 136 rectifié est présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler.
L'amendement n° 675 rectifié bis est présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Après l’alinéa 67
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
...° L’article L. 433-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Dans les cinq ans suivant la publication de la loi n° …du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, un organisme d’habitations à loyer modéré peut, dans le cadre de l’article 1601-3 du code civil ou des articles L. 262-1 à L. 262-11 du présent code, vendre des logements à une personne privée dès lors que ces logements font partie, à titre accessoire, d’un programme de construction de logements sociaux et que ces logements sont réalisés sur des terrains, bâtis ou non, ayant été acquis dans le cadre des articles L. 3211-7 ou L. 3211-13-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Cette vente est soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération. » ;
La parole est à M. Philippe Dallier, pour présenter l’amendement n° 136 rectifié.