Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. Cet amendement tend, une nouvelle fois, à instaurer une obligation pour les syndics ; cette fois, une obligation de formation continue sur les copropriétés en difficulté.
La commission a estimé qu’une telle mesure relève, en réalité, du domaine réglementaire et que cette nouvelle obligation ne permettrait pas forcément de former les syndics au sujet qui nous occupe aujourd’hui, puisque la durée de la formation continue légale est minimale.
L’avis de la commission sur cet amendement est donc défavorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. En conséquence, l’article 9 ter B demeure supprimé.
Article 9 ter
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1° et 2° (Supprimés)
2° bis L’article 25-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24. » ;
3° (Supprimé)
Mme la présidente. L’amendement n° 115 rectifié ter, présenté par M. Cambier, Mmes Gatel et Romagny, MM. Canévet, Henno et Maurey, Mme O. Richard, MM. Lafon, Courtial et Kern, Mme Jacquemet et MM. Duffourg et P. Martin, est ainsi libellé :
Rédiger ainsi cet article :
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° Le II de l’article 24 est ainsi modifié :
a ) Le b est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« b) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
« Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent b. » ;
b ) Sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :
« …) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;
« …) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
« …) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ;
2° Après l’article 24-11, il est inséré un article 24-… ainsi rédigé :
« Art. 24-…. – Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic sont mises en œuvre sans vote de l’assemblée générale. » ;
3° Les f, k, l et o de l’article 25 sont abrogés.
La parole est à M. Guislain Cambier.
M. Guislain Cambier. Cet amendement a pour objet de simplifier les règles de vote des travaux en copropriété et de faciliter la mise en œuvre des travaux prescrits par la puissance publique en cas de danger pour les occupants ou sur la voie publique. Ainsi, les travaux d’économie d’énergie et d’individualisation des compteurs de fluides seraient soumis au vote à la majorité simple ; les travaux prescrits par la puissance publique, pour leur part, ne seraient pas soumis au vote de l’assemblée générale.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. En adoptant cet amendement, on changerait profondément les règles de vote des travaux dans les copropriétés. Ainsi, les travaux d’économie d’énergie ne seraient plus soumis qu’à un vote à la majorité simple. Par ailleurs, serait créée une catégorie de travaux qui ne ferait plus l’objet d’un vote, catégorie qui nous semble mal définie, puisqu’il s’agirait de tous les travaux résultant d’obligations dictées par la puissance publique.
Je ne peux qu’être défavorable à ces deux évolutions.
En effet, la commission a fait le choix de maintenir le vote selon les modalités de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux d’économie d’énergie, en raison de leur coût, tout en prévoyant une passerelle et la possibilité, au cours d’une seconde assemblée générale, d’un vote selon les modalités de l’article 24 de ladite loi.
En outre, il me semble nécessaire que les copropriétaires donnent toujours leur accord à des travaux, d’une part, parce qu’il faudra qu’ils en assument le coût et, d’autre part, parce que, même lorsqu’une remise en état est prescrite par la puissance publique, les copropriétaires conservent la faculté de décider de la manière dont ils vont procéder et de choisir entre les devis qui leur sont soumis.
L’avis de la commission sur cet amendement est donc défavorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Guislain Cambier. Je retire l’amendement, madame la présidente !
Mme la présidente. L’amendement n° 115 rectifié ter est retiré.
L’amendement n° 11 rectifié, présenté par Mme N. Delattre, M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux, est ainsi libellé :
Alinéa 4
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. » ;
La parole est à M. Ahmed Laouedj.
M. Ahmed Laouedj. Cet amendement vise à réintroduire la possibilité de convoquer une assemblée générale de rattrapage, qui statuerait selon les modalités de vote prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’une résolution relevant de l’article 25 de ladite loi n’a pas été adoptée et qu’aucune passerelle de majorité ne peut être actionnée faute d’un nombre suffisant de participants.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a supprimé ce dispositif, jugé superflu au regard de l’instauration du vote par correspondance et de la possibilité de participer aux assemblées générales à distance. Or il n’est pas rare, au vu du développement de l’absentéisme, que certaines résolutions ne puissent tout simplement pas être adoptées. Ainsi, certaines copropriétés ne peuvent désigner de syndic, ce qui rend nécessaire la saisine du juge en vue de remédier à la situation.
Le texte initial envisageait de rétablir ce dispositif uniquement pour les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il est proposé ici de l’étendre à l’ensemble des résolutions relevant de l’article 25 de la loi précitée, comme cela était le cas auparavant.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. Cet amendement vise à généraliser le recours à une seconde assemblée générale des copropriétaires lorsque le recours à la passerelle, c’est-à-dire un second vote à la majorité simple, suivant les modalités de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas pu être organisé parce que la résolution n’avait pas recueilli le soutien d’au moins un tiers des copropriétaires.
Autant la commission a donné son accord à ce dispositif pour les travaux d’économie d’énergie, autant il ne nous apparaît pas souhaitable de généraliser un tel dispositif, qui peut être considéré comme un coup de force présentant des risques de contentieux et a été supprimé en 2019 eu égard à la généralisation des facilités de vote par correspondance.
C’est pourquoi la commission a émis un avis défavorable sur cet amendement.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. Je suis saisie de quatre amendements faisant l’objet d’une discussion commune.
L’amendement n° 30, présenté par M. Gontard, Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel, est ainsi libellé :
Alinéa 5
Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :
3° Après l’article 25-2, sont insérés des articles 25-2-1 et 25-2-2 ainsi rédigés :
« Art. 25-2-1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
« Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.
« L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.
« Art. 25-2-2. – Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes de l’immeuble, sous réserve que ceux-ci soient nécessaires à la conservation, à l’isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives définies à l’article 2 et qu’ils ne mettent pas en cause la structure de l’immeuble, sa destination, ses éléments d’équipements essentiels ou la sécurité des occupants.
« À cette fin, le ou les copropriétaires notifient au syndic une demande ayant pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
« L’assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévue à l’article 25.
« Jusqu’à la réception des travaux, le ou les copropriétaires exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolus au maître d’ouvrage.
« Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de l’exécution des travaux peuvent réclamer une indemnité. »
La parole est à M. Guillaume Gontard.
M. Guillaume Gontard. Cet amendement vise à rétablir plusieurs dispositions utiles visant à débloquer les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés, dispositions supprimées en commission.
Concrètement, la rédaction initiale de cet article prévoyait, d’une part, la possibilité pour chaque copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble. D’autre part, elle permettait à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux nécessaires à la conservation, à l’isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives, tant que ces travaux ne mettent pas en cause la structure de l’immeuble, sa destination, ses éléments d’équipement essentiels ou la sécurité des occupants.
Dans les deux cas, ces possibilités seraient encadrées. Dans le premier cas, l’assemblée générale pourrait s’y opposer, à la majorité des voix des copropriétaires, en cas d’atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses équipements essentiels. Dans le second cas, l’acceptation de l’assemblée générale serait requise, à la majorité définie à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; en outre, le ou les copropriétaires demandeurs assumeraient les responsabilités propres au maître d’ouvrage. En cas de préjudice, les copropriétaires concernés pourraient réclamer une indemnité.
Tout cela nous semble donc bien encadré juridiquement. Ces dispositions nous paraissent constituer une avancée : l’autorisation, par l’assemblée générale, de travaux essentiels d’isolation, de salubrité, de sécurité ou d’amélioration de la toiture, bloquée par la législation actuelle, serait simplifiée. Cela permettrait d’accélérer le lancement de ces travaux essentiels pour les copropriétés en mauvais état, ambition qui est justement au cœur du projet de loi dont nous débattons.
Mme la présidente. L’amendement n° 93, présenté par M. Féraud, Mmes Brossel, Artigalas et Linkenheld, MM. Kanner et Lurel, Mme Narassiguin, MM. Ros, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Alinéa 5
Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :
3° Après l’article 25-2, est inséré un article 25-2-1 ainsi rédigé :
« Art. 25-2-1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
« Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.
« L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »
La parole est à M. Rémi Féraud.
M. Rémi Féraud. La rédaction de cet amendement n’est pas exactement la même que celle du précédent, mais l’objectif est le même.
Il faut reconnaître que la question de l’adaptation des immeubles à la canicule est absolument essentielle, notamment pour ceux qui habitent sous les toits et qui sont, parfois, les occupants les plus modestes. Les travaux d’isolation des toitures permettent d’annuler la surmortalité que l’on constate, en cas de canicule, chez les personnes qui vivent sous les toits ; cette surmortalité est une réalité !
C’est pourquoi nous proposons de rétablir le dispositif, supprimé en commission, qui permettrait aux copropriétaires directement concernés, avec l’accord de la copropriété ou, en tout cas, en l’absence d’opposition de sa part, de se substituer à elle et d’effectuer les travaux sur la toiture. Je pense qu’il s’agit d’une mesure de bon sens qui pourrait tout à fait susciter un consensus.
Mme la présidente. Les deux amendements suivants sont identiques.
L’amendement n° 52 rectifié est présenté par Mme Havet, MM. Buis, Iacovelli, Lemoyne et Fouassin, Mme Duranton, MM. Lévrier, Omar Oili et Haye et Mme Nadille.
L’amendement n° 130 est présenté par le Gouvernement.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Alinéa 5
Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :
3° Après l’article 25-2, il est inséré un article 25-2-1 ainsi rédigé :
« Art. 25-2-1. – Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble, à condition que ces travaux ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ou ne fassent pas l’objet d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
« Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.
« L’assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par leur non-conformité aux exigences prévues au premier alinéa. »
La parole est à Mme Nadège Havet, pour présenter l’amendement n° 52 rectifié.
Mme Nadège Havet. Cet amendement a pour objet de permettre à un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes. En effet, lorsque la copropriété n’a pas l’intention de faire réaliser de tels travaux, il convient de laisser la possibilité aux copropriétaires volontaires de le faire à leurs frais.
Mme la présidente. La parole est à M. le ministre délégué, pour présenter l’amendement n° 130.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. L’objet de cet amendement est similaire à celui des précédents : tous tendent à réintroduire dans le texte un dispositif supprimé par votre commission, dispositif qui permet à un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l’immeuble. On offrirait ainsi aux copropriétaires volontaires la possibilité de faire réaliser ces travaux quand la copropriété n’a pas l’intention de les engager.
Vous avez parlé de bon sens, monsieur Féraud ; je crois que c’est bien la logique dans laquelle nous nous inscrivons. Cette mesure avait d’ailleurs suscité un large consensus à l’Assemblée nationale quand elle a été soumise à son vote.
Toutefois, nous sommes vraiment à l’écoute des travaux de la commission et de votre rapporteure, avec laquelle nous nous sommes réunis. C’est pourquoi, dans l’amendement que le Gouvernement vous soumet, comme dans celui que vient de présenter Mme Havet, nous avons voulu inscrire des éléments de sécurité juridique, puisque des arguments de cette nature nous avaient été opposés.
Ainsi, la rédaction retenue dans ces amendements précise bien que les travaux en question ne doivent pas porter « atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires ». En outre, ces travaux ne doivent pas faire l’objet « d’une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires ».
Il me semble que ces deux ajouts justifient que l’on réintroduise dans le texte une mesure qui a été plébiscitée à l’Assemblée nationale. Nous avons pris en considération les remarques que Mme la rapporteure avait formulées pour proposer un compromis apportant des gages de sécurité juridique sans nous écarter du bon sens auquel appelle M. Féraud.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. Ces amendements visent tous à rétablir la possibilité offerte à un copropriétaire, dans le texte adopté par l’Assemblée nationale, de faire réaliser, à ses frais, des travaux d’isolation de la toiture sauf opposition de la majorité des copropriétaires de l’immeuble.
Il s’agirait ici d’étendre l’exception qui existe en matière de travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées à des travaux d’isolation de la toiture. Or, si les premiers sont nécessaires au maintien dans le domicile, tel n’est pas le cas des seconds. En outre, les travaux d’accessibilité, s’ils touchent aux parties communes, ne viennent pas modifier des éléments essentiels, comme la toiture de l’immeuble.
Il ne paraît pas concevable que des travaux portant atteinte au couvert de l’immeuble, donc à sa structure et à sa salubrité, puissent être réalisés par un seul copropriétaire sauf opposition d’une majorité des copropriétaires, sans possibilité de s’y opposer techniquement.
Non, en réalité, cette mesure ne relève pas forcément du bon sens. Surtout, c’est après avoir écouté des professionnels concernés que nous avons estimé que l’adoption d’une telle disposition pourrait entraîner d’importants désordres et avoir des effets contraires à l’objet du projet de loi – assurer la rénovation de l’habitat dégradé.
C’est pourquoi la commission a émis un avis défavorable sur l’ensemble de ces amendements.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement sur les amendements nos 30 et 93 ?
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. Le Gouvernement invite leurs auteurs à les retirer au profit des amendements identiques nos 52 rectifié et 130 ; à défaut, je m’en remets à la sagesse de la Haute Assemblée.
Mme la présidente. La parole est à Mme Audrey Linkenheld, pour explication de vote.
Mme Audrey Linkenheld. Je voudrais, tout en expliquant mon vote, éclaircir un point de manière à permettre à tous les membres de notre assemblée présents ce soir de se prononcer de manière unanime sur ces amendements, qui ont tous un objet similaire.
Je comprends évidemment que l’on puisse craindre que des travaux engagés par un copropriétaire sur la toiture fragilisent celle-ci, voire la structure de l’immeuble dans son ensemble.
Il me semble néanmoins – M. le ministre et ses services pourront le confirmer – que, au-delà de l’accord de la copropriété, de tels travaux doivent faire l’objet d’une déclaration, d’une autorisation d’urbanisme, ou encore d’un permis de construire. En effet, même s’il ne s’agit que d’isolation, j’ai peine à imaginer que celle-ci ne se fasse que par l’intérieur et n’affecte en rien l’extérieur de l’immeuble. Dès lors, s’il faut une autorisation d’urbanisme, on peut compter sur les services de la collectivité compétente pour l’instruction de la demande : à l’évidence, ils ne délivreront l’autorisation que si les travaux projetés ne mettent pas en danger l’immeuble ou autrui.
Soit je n’ai pas bien saisi de quel type de travaux il est ici question, auquel cas j’aimerais que nous soyons mieux éclairés sur les amendements en discussion ; soit, comme je le crois, la procédure normale d’autorisation d’urbanisme s’applique, auquel cas je ne vois pas où serait le danger.
Mme la présidente. La parole est à M. le ministre délégué.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. En réponse à Mme Linkenheld, je veux d’abord rappeler que, aux termes de nos amendements, si une majorité de copropriétaires s’opposait aux travaux, ceux-ci ne se feraient pas. On n’autoriserait pas quiconque à entreprendre librement des travaux, sans contrôle ni verrou de la copropriété. Si la majorité dit non, c’est clair : on ne peut pas engager les travaux.
Par ailleurs, si la copropriété ne s’y oppose pas, les règles d’urbanisme ne s’en trouveront pas pour autant modifiées. Il s’agit en l’occurrence de travaux d’isolation, cas tout à fait classique : si la moindre modification extérieure de la toiture est prévue, cela peut imposer une déclaration, un permis de construire, éventuellement l’avis d’un architecte des Bâtiments de France (ABF), comme d’ordinaire.
Nous essayons d’apporter un maximum de sécurité juridique à un dispositif qui est déjà, somme toute, très cadré : il ne s’agit nullement de dire à tout un chacun qu’il peut faire n’importe quoi sur la toiture ! Ce n’est l’objet d’aucun des amendements en discussion, en particulier des amendements identiques de compromis nos 52 rectifié et 130.
Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 52 rectifié et 137.
(Les amendements ne sont pas adoptés.)
Mme la présidente. Mes chers collègues, je vais lever la séance.
Nous avons examiné 120 amendements au cours de la journée ; il en reste 37 à examiner sur ce texte.
La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance.