II. TEXTE ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Article 4 quater (nouveau)
Le 3 du II de l'article 212 du code général des impôts est complété par un 5° ainsi rédigé :
« 5° À raison d'emprunts contractés par une société civile ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente et garantis par l'un ou plusieurs de ses associés, sous réserve toutefois que, d'une part, la quotité garantie par le ou les associés n'excède pas, pour chaque emprunt, la proportion de leurs droits dans ladite société civile et, d'autre part, que les sommes empruntées ne soient pas à nouveau mises à disposition par cette société à une autre entreprise qui lui est liée au sens du 12 de l'article 39. »
III. RAPPORT SÉNAT N°107 (2011-2012) TOME II
Commentaire : le présent article tend à exclure du champ du dispositif de lutte contre la sous-capitalisation, les intérêts versés à raison des prêts contractés auprès d'établissements financiers par des SCI de construction-vente, lorsque ces emprunts sont garantis par leurs associés.
I. LE DISPOSITIF INTRODUIT PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Le présent article a été adopté par l'Assemblée nationale avec l'avis favorable du Gouvernement et du rapporteur général du budget, à l'initiative de notre collègue député Charles de Courson.
Il vise à exclure de l'application des dispositions de l'article 212 du code général des impôts les intérêts versés à raison des prêts contractés auprès d'établissements financiers par des sociétés civiles immobilières ( SCI ) de construction-vente, lorsque ces emprunts sont garantis par leurs associés.
La rédaction en vigueur de l'article 212 du CGI résulte de l'article 12 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011, qui a étendu le dispositif de lutte contre la sous-capitalisation à l'ensemble des prêts souscrits auprès d'une entreprise tierce et dont le remboursement est garanti par une entreprise liée à la société débitrice sous réserve de certaines exceptions limitativement énumérées :
- « obligations émises dans le cadre d'une offre au public ;
- « sommes dont le remboursement est exclusivement garanti par le nantissement des titres du débiteur, ou de créances sur ce débiteur, ou des titres d'une société détenant directement ou indirectement le débiteur lorsque le détenteur de ces titres et le débiteur sont membres d'un même groupe ;
- « remboursement d'une dette préalable, rendu obligatoire par la prise de contrôle du débiteur, dans la limite du capital remboursé et des intérêts échus à cette occasion ;
- « emprunts contractés antérieurement au 1 er janvier 2011 à l'occasion d'une opération d'acquisition de titres ou de son refinancement . »
Le cas des montages immobiliers qui passent par des SCI de construction-vente 1 ( * ) n'a toutefois pas été exclu alors qu'il implique nécessairement que les associés garantissent les emprunts .
Le présent article a donc pour objet de les exclure du dispositif anti-abus, afin d'assurer une égalité de traitement avec les schémas de financement aux termes desquels les sommes empruntées auprès d'une banque par une société mère et immédiatement mises à la disposition d'une SCI sans facturation d'intérêts n'entrent pas dans le champ de l'article 212.
Le texte adopté fixe cependant deux conditions :
- la garantie accordée par le ou les associés doit être proportionnelle à leur droit dans la société ;
- et les sommes empruntées ne doivent pas être mises à disposition par cette société à une autre entreprise liée au sens du 12 de l'article 39 du CGI.
II. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Votre rapporteure générale n'est pas opposée à cette mesure justifiée par le fonctionnement spécifique des SCI de construction-vente.
Elle observe toutefois que la dérogation proposée n'est qu'une réponse partielle à la grande complexité du régime de lutte contre la sous-capitalisation . Celle-ci rend plus nécessaire encore l'adoption d'un mécanisme simple de plafonnement global de la déductibilité des intérêts d'emprunt , qui est l'objet d'un article additionnel qu'elle vous propose d'insérer dans le présent projet de loi de finances.
Décision de la commission : votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.
* 1 Sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions, dont le régime est fixé par les articles L. 211-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.