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Projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social

4 octobre 2012 : Logement ( rapport - commission mixte paritaire )

Rapport n° 15 (2012-2013) de M. Claude BÉRIT-DÉBAT, sénateur et Mme Audrey LINKENHELD, député, fait au nom de la commission mixte paritaire, déposé le 4 octobre 2012

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N° 247

ASSEMBLÉE  NATIONALE

CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958

QUATORZIÈME LÉGISLATURE

 

N° 15

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2012-2013

Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale

le 4 octobre 2012

 

Enregistré à la Présidence du Sénat

le 4 octobre 2012

RAPPORT

FAIT

AU NOM DE LA COMMISSION MIXTE PARITAIRE (1) CHARGÉE DE PROPOSER UN TEXTE SUR LES DISPOSITIONS RESTANT EN DISCUSSION DU PROJET DE LOI relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social,

PAR Mme Audrey LINKENHELD,

Députée.

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PAR M. Claude BÉRIT-DÉBAT,

Sénateur.

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(1) Cette commission est composée de : M. François Brottes, député, président ; M. Daniel Raoul, sénateur, vice-président, Mme Audrey Linkenheld, députée ; M. Claude Bérit-Débat, sénateur, rapporteurs.

Membres titulaires : M. François Brottes, Mmes Audrey Linkenheld, Annick Lepetit, MM. Daniel Goldberg, François de Mazières, Martial Saddier, Jean-Marie Tétart, députés ; MM. Daniel Raoul, Claude Bérit-Débat, Claude Dilain, Mmes Mireille Schurch, Élisabeth Lamure, MM. François Calvet, Daniel Dubois, sénateurs.

Membres suppléants : MM. Jean-Luc Laurent, François Pupponi, Alexis Bachelay, Alain Chrétien, Mme Valérie Lacroute, M. Jean-Christophe Fromantin, Mme Michèle Bonneton, députés ; M. Philippe Esnol, Mme Marie-Noëlle Lienemann, MM. Joël Labbé, Robert Tropeano, Gérard César, Pierre Hérisson, Michel Houel, sénateurs.

Voir les numéros :

Sénat : 750, 757, 758 et T.A. 141 (2011-2012).

Assemblée nationale : 195, 196, 200 et T.A. 16.

TRAVAUX DE LA COMMISSION

MESDAMES, MESSIEURS,

La commission mixte paritaire chargée de proposer un texte sur les dispositions restant en discussion du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, s'est réunie à l'Assemblée nationale le jeudi 4 octobre 2012.

Elle a procédé à la désignation de son bureau qui a été ainsi constitué :

- M. François Brottes, député, président,

- M. Daniel Raoul, sénateur, vice-président.

La commission a ensuite désigné :

- Mme Audrey Linkenheld, députée,

- M. Claude Bérit-Débat, sénateur

comme rapporteurs, respectivement pour l'Assemblée nationale et le Sénat.

*

* *

La commission a ensuite procédé à l'examen des articles restant en discussion.

M. le président Daniel Raoul a souligné l'urgence à mobiliser du foncier et à produire des logements sociaux dans les agglomérations et les zones urbaines. Le projet de loi en discussion est un bon service à rendre aux collectivités territoriales et aux citoyens en recherche de logements. L'urgence pour l'examen de ce projet de loi se comprend, mais les parlementaires sont en attente du texte plus large sur l'urbanisme et le logement annoncé par le Gouvernement pour l'an prochain. Par ailleurs, une proposition de loi, que le Sénat a examinée, sur l'intégration d'un document d'aménagement commercial (DAC) dans les schémas de cohérence territoriale (SCOT), est en instance d'examen par l'Assemblée nationale.

M. François de Mazières, député, a déclaré que le développement du logement social faisait l'objet d'un consensus largement partagé. Dans ces conditions, il est regrettable qu'aucun des amendements déposés par les députés UMP n'ait été retenu, alors que ces amendements auraient permis une accélération de la construction de logements. Il a souhaité que la commission mixte paritaire soit plus ouverte à leurs propositions.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a indiqué que, lors de la discussion du projet de loi à l'Assemblée, les députés avaient eu l'occasion de se mettre « dans les pas » des sénateurs, qui avaient enrichi le texte en introduisant notamment un plafond de logements financés par prêt locatif social (PLS) et un plancher de logements financés par prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) dans les communes faisant l'objet d'un arrêté de carence non couvertes par un programme local de l'habitat (PLH). Les députés ont travaillé dans le même état d'esprit. L'examen par la commission des affaires économiques, qui a duré plusieurs heures, a abouti à un certain nombre de modifications destinées notamment à améliorer l'évaluation et le contrôle de la pratique et des modalités de la décote lors de la cession de terrains publics. Quelques modifications supplémentaires ont été introduites en séance. Certes, les amendements de l'opposition n'ont pas été adoptés, mais le débat a été constructif. Sur l'accession sociale à la propriété, chacun comprendra pourquoi les amendements de l'opposition n'ont pas été adoptés. L'Assemblée nationale a considéré, de manière constante, que cette accession est un objectif intéressant mais complémentaire et pas substituable à la production de logements locatifs sociaux. L'amendement présenté par la rapporteure concernant le bail emphytéotique a fait écho à des préoccupations exprimées par des membres de l'UMP. En séance, l'Assemblée a ouvert le champ de la décote aux équipements publics, et a étendu le périmètre de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) aux communes de plus de 1 500 habitants. La commission mixte paritaire évoquera sans doute ces deux points. Des précisions utiles pourront être apportées à ces amendements adoptés en séance ainsi que sur les clauses anti-spéculatives. La rapporteure a estimé qu'une convergence de vues assez forte avec le Sénat existait, même s'il restait quelques sujets à débattre.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a rappelé que la commission des affaires économiques du Sénat avait examiné le projet de loi dans des conditions particulières. C'est la raison pour laquelle des propositions ont été apportées directement en séance publique, permettant d'enrichir le texte. Deux dispositifs ont été adoptés à son initiative : l'inversion de la logique de la décote - il était préférable d'afficher 100 % comme point de départ de la discussion -, et la mention expresse de certains établissements publics dans l'article 2. L'Assemblée nationale est revenue sur ces dispositions en proposant des garanties importantes qui permettent de satisfaire l'esprit qui avait animé leur présentation. Elle a, par ailleurs, apporté des améliorations à l'article 4 A qui méritent d'être rappelées. Le sénateur Christian Cambon avait présenté un amendement, qui avait été adopté pour résoudre le problème de la vente de logements sociaux sans avis formel du maire. Le travail de la commission des affaires économiques de l'Assemblée a permis d'enrichir cette disposition en proposant une solution satisfaisante. Certains points importants restent à débattre : le cas des communes dont la population est comprise entre 1 500 et 3 000 habitants ; le problème des établissements fonciers de l'État et la question des schémas de cohérence territoriale (SCOT). Plus généralement, le Sénat n'est pas friand des rapports demandés au Gouvernement par le législateur, ni de la multiplication de structures consultatives. Ce texte est urgent et important. Il faut espérer que son entrée en application sera très rapide. À cet égard, le rapporteur du Sénat a précisé qu'il serait attentif à la publication rapide des décrets d'application.

M. Martial Saddier, député, a remercié la rapporteure de l'Assemblée pour le ton de son intervention. Il a rejoint le rapporteur du Sénat sur l'importance des trois problèmes qu'il a identifiés. Il a, en outre, exprimé l'inquiétude des députés UMP sur les SCOT, qui ne doivent pas être rendus trop vulnérables sur le plan juridique, ni aisément contestables.

Article 1er A : Remise d'un rapport au Parlement sur la possibilité d'instaurer un mécanisme d'encadrement de la valeur foncière

M. François de Mazières, député, a estimé que la demande de ce rapport sur la définition de la valeur foncière alourdissait inutilement le dispositif du projet de loi.

M. le président Daniel Raoul a rappelé que beaucoup de rapports demandés par le Parlement au Gouvernement n'étaient jamais remis et que la position du Sénat était d'en limiter le nombre.

Mme Mireille Schurch, sénatrice, a objecté que le groupe communiste, républicain et citoyen avait demandé ce rapport car la définition de la valeur foncière était un véritable enjeu. Elle a estimé en outre que ce rapport permettrait de nourrir la réflexion parlementaire dans la perspective de la loi cadre sur le logement, prévue au printemps 2013.

M. le président François Brottes a fait remarquer que les rapports remis n'étaient jamais inutiles et qu'il s'engageait à établir une liste des rapports demandés au Gouvernement par la commission des affaires économiques afin de pouvoir en assurer le suivi.

La commission mixte paritaire a adopté l'article 1er A dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 1er B 

Remise d'un rapport au Parlement sur la mise en oeuvre de la règle dite des « trois tiers bâtis »

La commission mixte paritaire a adopté l'article 1er B dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 1er C 

Engagement de principe pour favoriser la construction de logements sociaux par le biais de la décote ou de l'emphytéose

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction présentée par M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a présenté une proposition de rédaction visant à supprimer l'article 1er C dans la mesure où il l'estimait satisfait par l'article 2 bis introduit dans le projet de loi, à l'initiative de la rapporteure de l'Assemblée nationale.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a souligné qu'elle partageait l'analyse de M. Claude Bérit-Débat. Elle a rappelé qu'une véritable réflexion sur l'emphytéose avait été menée en commission puis en séance. Dans un premier temps, la commission des affaires économiques avait adopté, sur la proposition de M. Daniel Goldberg, l'article 1er C. Dans un second temps, la rapporteure avait proposé, en séance, un amendement de fond sur le bail emphytéotique, qui rendait donc superfétatoire l'article 1er C.

M. Daniel Goldberg, député, a confirmé que l'article 2 bis satisfaisait l'article 1er C et qu'en conséquence il était favorable à la proposition de rédaction de M. Claude Bérit-Débat.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de suppression proposée par M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, et supprimé ainsi l'article 1 er C.

Article 1er

(article L. 3211-7 du code général de la
propriété des personnes publiques)

Institution d'une décote de 100 % lors de la cession de biens relevant du domaine privé de l'État

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a présenté, avec Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, une proposition de rédaction fixant un délai de dix ans pour la revente d'un bien anciennement détenu par l'État et ayant fait l'objet d'une décote.

M. François de Mazières, député, a salué cette initiative.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a examiné deux propositions de rédaction opérant des modifications rédactionnelles présentées par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté les propositions de rédaction présentées par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction présentée par M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, modifiée par une proposition de rédaction présentée par M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques du Sénat.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a présenté une proposition de rédaction visant à supprimer l'alinéa 19 de l'article 1er qui visait à ce que soient annexées à la convention les données relatives au patrimoine naturel du terrain cédé et qui précisait que l'État s'engageait, pour les terrains de plus de 10 000 mètres carrés de surface, à compléter, en tant que de besoin, ces données. Il a estimé que cette disposition alourdissait le dispositif de cession des terrains publics mis en place par l'article 1er et qu'elle créait un risque de contentieux.

M. le président François Brottes, a estimé au contraire que la rédaction actuelle, issue d'une longue discussion lors de l'examen du projet de loi en commission, n'alourdissait pas le dispositif.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a confirmé l'analyse du M. le président François Brottes et rappelé qu'un important travail de rédaction avait été mené par Mme Michèle Bonneton entre le dépôt de son amendement en commission et en séance.

M. le président Daniel Raoul, a estimé que l'un des objectifs de ce texte était que l'État et les établissements publics cèdent des terrains pour construire des logements locatifs sociaux. Il a réaffirmé que ce dispositif conduirait à ralentir le processus de vente.

M. Daniel Dubois, sénateur, a estimé que la rédaction de l'Assemblée nationale correspondait davantage aux exigences réelles, dans la mesure où l'acquisition n'aurait aucun sens si aucune construction ne s'avérait possible du fait de la présence trop importante de patrimoine naturel.

Mme Marie-Noëlle Lienemann, sénatrice, a soutenu la proposition de M. Claude Bérit-Débat en estimant, comme le président Daniel Raoul, que l'État n'avait pas les moyens de rendre des études complémentaires dans des délais contraints.

M. François de Mazières, député, a donné raison à Mme Marie-Noëlle Lienemann et rappelé que le promoteur était attentif à toutes les conditions lorsqu'il se portait acquéreur d'un terrain. Il a confirmé que la principale difficulté rencontrée actuellement dans la production de logements sociaux était l'allongement des délais.

M. le président Daniel Raoul, a présenté une proposition de rédaction visant à ne conserver à l'alinéa 19 que la première phrase, supprimant ainsi la seconde partie de l'alinéa qui précisait que « l'État s'engage, pour les terrains de plus de 10 000 mètres carrés, à compléter, en tant que de besoin, ces données concernant le patrimoine naturel et la biodiversité. »

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a estimé que cette dernière rédaction était satisfaisante.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a également estimé satisfaisante la proposition de M. le président Daniel Raoul.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de rédaction présentée par M. Claude Bérit-Debat rapporteur pour le Sénat ainsi modifiée.

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction opérant une modification rédactionnelle présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté l'article 1er ainsi modifié.

Article 2

(article L. 3211-13-1 [nouveau] du code général
de la propriété des personnes publiques)

Application du dispositif de la décote aux établissements publics de l'État

La commission mixte paritaire a adopté l'article 2 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 2 bis 

Extension du bénéfice de la décote au bail emphytéotique

La commission mixte paritaire a adopté l'article 2 bis dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 3 bis A

(article L. 321-1 du code de l'urbanisme)

Principe d'un seul établissement public foncier de l'État par région

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction présentée par M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, une proposition de rédaction présentée par M. Daniel Golberg, député, et une proposition de rédaction présentée par M. Robert Tropeano, sénateur.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a présenté une proposition de suppression de cet article, en raison des débats qui avaient eu lieu au Sénat et qui avaient conduit à repousser l'adoption de dispositions relatives aux établissements publics fonciers (EPF) à l'examen du prochain projet de loi cadre ou d'une éventuelle proposition de loi. L'article 3 bis A adopté par l'Assemblée nationale remet en cause le fonctionnement de nombreux EPF et ne permet pas de prendre en compte les réalités territoriales.

Sensible aux arguments présentés par le rapporteur du Sénat, M. Daniel Goldberg, député, a présenté une proposition de rédaction visant à limiter l'application de l'article 3 bis A à la seule région Île-de-France, en raison de la spécificité de la situation dans cette région. L'objectif est d'éviter les doublons et la redondance des agences que M. le président Daniel Raoul a précédemment déplorée. Il s'agit également de prévoir une concertation avec les collectivités territoriales concernées, pendant le délai de 18 mois prévu par l'article. Enfin, il a insisté sur le fait qu'à aucun moment les EPF locaux n'étaient concernés par cet article.

M. Robert Tropeano, sénateur, a, pour sa part, présenté une proposition de rédaction visant à empêcher la coexistence, sur un même territoire, de plusieurs EPF. De telles situations peuvent effectivement conduire à des incohérences de stratégie foncière ainsi qu'à une double taxation des habitants au titre de la taxe spéciale d'équipement.

M. le président François Brottes a indiqué que trois propositions de rédaction se trouvaient ainsi en discussion commune : la première tendant à supprimer l'article 3 bis A, la deuxième tendant à en limiter la portée à la seule région Île-de-France, la troisième visant à n'avoir qu'un seul EPF - local ou d'État - sur un même périmètre.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a rappelé avoir émis un avis favorable à l'adoption de l'article 3 bis A. Toutefois, compte tenu des débats, elle a préféré retenir la solution de compromis proposée par M. Daniel Goldberg. En revanche, elle a émis un avis défavorable sur la proposition de rédaction présentée par M. Robert Tropeano qui va trop loin.

M. François de Maizières, député, a souligné que le but du projet de loi était de mobiliser rapidement tous les efforts en vue d'accroître la réalisation de logements sociaux. Dans cette perspective, vouloir supprimer des instruments qui existent et qui fonctionnent plutôt de manière efficace va à l'encontre de l'objectif poursuivi. L'Île-de-France est une région gigantesque qui nécessite de traiter les problèmes au plus près du terrain. À cet égard, les établissements en place, comme celui des Yvelines, ont fait la preuve de leur efficacité. En outre, il convient de rappeler qu'une situation similaire existe dans une autre région, la Vendée. Compte tenu de ces éléments, il s'est prononcé en faveur de la proposition de suppression présentée par le rapporteur du Sénat et contre la proposition présentée par M. Daniel Goldberg.

M. Philippe Esnol, sénateur, a déploré cette initiative car les établissements publics fonciers actuels sont des acteurs indispensables en raison de leur proximité avec les réalités locales.

M. Martial Saddier, député, a regretté que cet article propose de casser des outils qui marchent. En outre, il est nécessaire de garder une vision nationale alors que la solution de repli, proposée par M. Daniel Goldberg, n'a qu'une portée limitée au plan régional. Enfin, le délai de 18 mois est contradictoire. Un projet de loi est en effet attendu dans quelques mois et il constituera un cadre plus adapté pour un examen approfondi du sujet.

M. Claude Dilain, sénateur, a déclaré soutenir la proposition de M. Daniel Goldberg, les particularités de la situation francilienne exigeant que celle-ci bénéficie d'un traitement à part. En outre, le logement social est un sujet qui se traite au niveau régional et non au plan départemental.

Mme Marie-Noëlle Lienemann, sénatrice, a rappelé que les contraintes pesant sur le logement social différaient selon la localisation, les pressions étant plus particulièrement fortes en Île-de-France. Il ne faut pas qu'il y ait de concurrence avec les établissements publics fonciers locaux, qui sont des outils de rééquilibrage importants. De telles situations peuvent conduire à se défausser de ses responsabilités en matière de production de logement social. C'est pourquoi, la proposition de M. Daniel Goldberg visant à unifier les établissements présente le mérite d'ouvrir une porte sur des solutions techniques concrètes.

M. Jean-Marie Tétart, député, a également jugé que le temps devait être mis à profit, d'ici à l'examen de la loi sur le logement et l'urbanisme, annoncée pour le printemps, pour mener une étude afin de vérifier l'efficacité des établissements publics fonciers.

M. Jean-Luc Laurent, député, a indiqué que, eu égard à son expérience de président d'établissement public foncier d'État en Île-de-France, ce dernier n'était en rien éloigné du terrain. À partir du moment où les équipes d'ingénieurs et de personnels techniques sont bien organisées par secteur, l'échelon régional a toute sa pertinence notamment en termes de force de frappe et la mutualisation des moyens permet de diminuer les coûts. La proposition de M. Daniel Goldberg est d'autant plus intéressante qu'elle propose une phase de concertation indispensable.

M. Jean-Christophe Fromentin, député, a fait état du questionnement sur les échelles d'intervention, tout au long des débats parlementaires sur le projet de loi. La proposition de suppression est une solution cohérente dans la mesure où elle préserve les établissements fonciers locaux, notamment dans le cadre départemental, afin que les personnes compétentes puissent dialoguer efficacement avec les maires. Le maillage départemental permet d'assurer une réelle proximité avec les réalités locales.

M. François Pupponi, député, a estimé que la proposition de M. Daniel Goldberg mettait bien en évidence les spécificités de la région Île-de-France où trois départements ont un établissement public et cinq n'en ont pas.

Mme Élisabeth Lamure, sénatrice, a souhaité ne pas légiférer sur un cas particulier, fût-il celui de l'Île-de-France.

M. François de Maizières, député, a rappelé quelques chiffres pour éclairer le débat. Les résultats de l'EPF des Yvelines représentent le double de ceux de l'EPF d'Île-de-France et 326 millions d'euros ont été consacrés à des opérations foncières depuis sa création.

M. Daniel Dubois, sénateur, a ajouté que l'établissement public foncier du département des Hauts-de-Seine comptait dans ses programmes 35 % de logements sociaux, celui des Yvelines 32 % et celui du Val d'Oise 40 %.

Mme Annick Lepetit, députée, a insisté sur le fait que l'actuelle opposition avait pourtant bien voté la création de trois établissements publics fonciers départementaux au sein de l'Île-de-France, tenant ainsi compte des spécificités de cette région. Elle a également souligné que les spécificités de la région étaient nombreuses, comme le démontrait, par exemple, le seuil de 1 500 habitants retenu, dès l'origine, pour l'application de l'article 55 de la loi SRU. Dans ces conditions, elle a suggéré de retenir solution d'équilibre que représente la proposition de M. Daniel Goldberg.

Mme Mireille Schurch, sénatrice, a regretté que l'urgence du projet de loi ait été opposée à la proposition de loi qui avait été déposée par le groupe CRC au Sénat sur l'institution d'une agence nationale foncière car, de ce fait, le sujet n'avait pas été évoqué et les personnes compétentes n'avaient pas été entendues. Dans ces conditions, elle s'est déclarée favorable à l'adoption de la proposition de suppression afin de pouvoir mener un travail plus approfondi sur le sujet.

Mme Valérie Lacroute, députée, a fait part de son expérience d'élue de Seine-et-Marne, dans une commune de la grande couronne qui compte plus de 47 % de logements sociaux. Cette expérience met en lumière le danger d'un manque de proximité entre les établissements publics fonciers régionaux, à l'image des rapports que son département entretient par exemple avec le Syndicat des transports d'Île-de-France (STIF).

M. Daniel Goldberg, député, a rappelé que l'Île-de-France est la seule région où l'État a décidé la création de quatre établissements publics fonciers de l'État, de surcroît sur des territoires redondants. Un établissement public foncier d'État couvre huit départements et dans trois d'entre eux, un établissement a été institué en parallèle. Le projet du Grand Paris ne porte pas que sur les transports : il repose également sur la construction de 70 000 logements répartis de manière équilibrée, non seulement en termes de typologie mais aussi territorialement. Dans cette perspective, on peut envisager la filialisation des établissements existants, l'objectif étant, avant tout, d'avoir un pilote afin d'atteindre ces objectifs de construction de logements. La régionalisation proposée n'est pas de nature à mettre en péril les rapports entretenus avec le terrain : le dialogue et la compétence des équipes permettent de pallier ces prétendues distances. Des craintes ont été exprimées qui ont été entendues mais il est aussi nécessaire de ne pas perdre à nouveau six mois, en attendant le dépôt du prochain projet de loi cadre.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de suppression de l'article 3 bis A, présentée par le rapporteur du Sénat, faisant ainsi tomber les deux autres propositions.

En conséquence, la commission mixte paritaire a supprimé l'article 3 bis A.

Article 3 bis

(article L. 332-6 du code de l'urbanisme)

Possibilité de cession de terrains à titre gratuit à des communes en échange de permis de construire

La commission mixte paritaire a maintenu la suppression de l'article 3 bis, proposée par l'Assemblée nationale.

Article 3 ter

(article L. 331-15 du code de l'urbanisme)

Impact fiscal de la cession gratuite de terrains aux communes

La commission mixte paritaire a maintenu la suppression de l'article 3 ter, proposée par l'Assemblée nationale.

Article 4 AA

(article L. 642-1 du code de la construction et de l'habitation)

Réduction du délai de constatation de la vacance d'un logement de dix-huit à douze mois

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction, opérant une modification rédactionnelle, présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté l'article 4 AA ainsi modifié.

Article 4 AB

(article L. 642-10 du code de la construction et de l'habitation)

Renforcement du dispositif de lutte contre les logements vacants

La commission mixte paritaire a adopté l'article 4 AB dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 4 A

(article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation)

Avis du maire lors de l'aliénation par un bailleur social d'un ensemble de logements sociaux

La commission mixte paritaire a adopté l'article 4 A dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 4

(article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation)

Relèvement du seuil minimal de logements sociaux à 25 %

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs ainsi qu'une proposition de rédaction présentée par M. Robert Tropeano, sénateur.

M. Claude Bérit-Debat, rapporteur pour le Sénat, a rappelé que la disposition  visant à appliquer un taux obligatoire de 10 % de logement sociaux dans les communes de 1 500 à 3 500 situées hors Île-de-France, n'avait pas été abordée au Sénat. Il a donc présenté une proposition de rédaction, au nom des deux rapporteurs, afin d'harmoniser le champ de cette disposition avec celui des autres dispositions de l'article 55. Le travail commun effectué avec la rapporteure de l'Assemblée nationale a également permis de limiter l'application du taux de 10 % aux communes situées en zone tendue et de reporter l'application du prélèvement sur les ressources fiscales des communes, au 1er janvier 2017.

M. Robert Tropeano, sénateur, a considéré qu'une telle mesure n'était pas raisonnable notamment au regard des équilibres entre les projets de construction de logements sociaux. C'est la raison pour laquelle il a présenté une proposition tendant à la suppression de l'obligation de 10 % de logements sociaux imposée aux communes, hors Île-de-France, de 1 500 à 3 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a émis un avis défavorable à l'encontre de cette proposition dans la mesure où, d'après l'étude d'impact effectuée, moins de 700 communes sont concernées par ce nouveau dispositif, et qui ne représente, au plus, que la production de 4 logements sociaux par an et par commune. Elle a également souligné que la proposition de rédaction commune permettant d'harmoniser le champ de cette disposition avec le reste du texte en visant les agglomérations et les EPCI à fiscalité propre. En outre, elle a relevé ces taux ne s'appliquent qu'en zone tendue, c'est-à-dire là où les besoins existent réellement.

Mme Mireille Schurch, sénatrice, s'est déclarée favorable à cette évolution de la loi SRU mais a insisté sur les craintes qu'elle pouvait soulever auprès des maires, en particulier dans les zones rurales. C'est la raison pour laquelle une information précise doit leur être fournie, soulignant notamment le fait que cette nouvelle disposition ne sera applicable qu'en zone tendue.

Mme Élisabeth Lamure, sénatrice, a indiqué qu'elle n'était pas opposée par principe à la disposition mais que les conditions d'examen étaient inacceptables et que les circonstances actuelles pouvaient conduire à une forme de confusion. Alors que les schémas départementaux de coopération intercommunale (SDCI) sont en cours d'élaboration et que plusieurs projets de fusion entre des communautés d'agglomération et de petits EPCI sont envisagés, cette mesure ne doit pas bouleverser les équilibres et donner un mauvais signal.

M. Daniel Dubois, sénateur a jugé la méthode suivie inacceptable et déploré que le Sénat n'ait jamais eu l'occasion de débattre de cette modification importante de la loi SRU.

M. Martial Saddier, député, a estimé que les discussions et cette disposition témoignaient d'une improvisation de la majorité. Il a regretté la précipitation ayant présidé à l'adoption de cette importante modification de la loi SRU et le fait que l'on court-circuite le Parlement en renvoyant sa mise en oeuvre à un décret. En outre, alors que la Commission départementale de la coopération intercommunale (CDCI) est à l'oeuvre, cette mesure risque de bouleverser le paysage communal. Il aurait été préférable d'attendre le projet de loi cadre, prévu au printemps 2013, pour aborder de telles dispositions.

M. Alain Chrétien, député, s'est demandé si les différentes associations d'élus (Association des maires de France, etc.) avaient été préalablement consultées sur la mise en oeuvre de ce dispositif et si une concertation - par ailleurs, tant louée - avait été engagée.

M. François de Mazières, député, a pour sa part mis en garde contre les effets de seuil que cette mesure ne manquerait pas de susciter et déploré le frein à la construction de logements qu'elle représentait.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a rappelé que, dans sa première mouture, l'abaissement du seuil de 3 500 à 1 500 habitants hors Île-de-France concernait environ 690 communes et que l'obligation de produire 10 % de logements sociaux se traduisait, en moyenne, par quelques logements sociaux par an. En limitant cette disposition aux zones tendues, comme proposé par les rapporteurs, le nombre des communes concernées diminue très sensiblement. En outre, dans la réalité, ces communes ont bien souvent adopté un programme local de l'habitat (PLH) ou passé des accords pour réaliser des logements locatifs sociaux sur leur territoire. Au regard de tous ces éléments, on constate que cette mesure aura, en réalité, un impact limité.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a souligné qu'en adoptant cette disposition, les parlementaires se trouvaient en réalité au coeur du dispositif de solidarité et de renouvellement urbains, adopté il y a dix ans. Lors de son adoption, la loi SRU avait, en effet, déjà inclus les communes de 1 500 habitants, situées en Île-de-France. À l'heure où un approfondissement du dispositif est recherché, cette initiative a le mérite, contrairement à ce qui a pu être dit, d'une logique indéniable. Elle a d'ailleurs été proposée depuis plusieurs années par de nombreuses associations, mais aussi par des élus locaux et des parlementaires, comme en témoignent plusieurs propositions de loi déposées tant au Sénat qu'à l'Assemblée nationale. Les modifications qui sont proposées conjointement par les rapporteurs de l'Assemblée nationale et du Sénat attestent d'une concordance de vues et ne visent qu'à préciser la portée du dispositif. Le décret auquel il est fait référence pour déterminer les zones tendues est celui déjà prévu par le texte pour distinguer les communes soumises à un seuil de 25 % et celles demeurant à une obligation de 20 %. Enfin, lors de l'adoption de la loi instituant le droit au logement opposable du 5 mars 2007, une période transitoire de six ans a également été prévue pour les communes membres d'un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de 15 000 habitants.

M. François de Mazières, député, a regretté que la période transitoire proposée par les rapporteurs ne soit pas reprise dans le reste de la loi, ce qui témoigne d'une incohérence d'ensemble.

M. le président François Brottes a rappelé que la mesure proposée ne concernait que 0,55 % de l'ensemble des communes et qu'il convenait de ne pas en exagérer excessivement la portée.

La commission mixte paritaire a rejeté la proposition de rédaction de M. Robert Tropeano et adopté la proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a ensuite examiné une proposition de rédaction, opérant une modification rédactionnelle présentée par les deux rapporteurs.

Elle a adopté cette proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs.

Puis, la commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs visant à limiter l'application de la disposition sur les « villes champignon » aux villes dont la population est supérieure à 15 000 habitants.

Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale, a précisé que cette disposition résultait d'un amendement, déposé par M. Arnaud Richard, sous-amendé par M. Yves Jégo, visant à inclure dans le périmètre de la loi SRU les communes de plus de 3 500 habitants, en croissance démographique, et qui ne faisaient pas partie d'une agglomération ou d'un EPCI de plus de 50 000 habitants et comportant une commune de plus de 15 000 habitants. Il a paru plus judicieux aux rapporteurs de relever ce seuil de 3 500 à 15 000 habitants, ce qui est l'objet de la présente proposition de rédaction.

M. Martial Saddier, député, a regretté la création d'une nouvelle catégorie de communes, de nature à complexifier le dispositif existant. Désormais, plusieurs taux sont applicables : 10 %, 20 % ou 25 % à différentes catégories de communes. Il en résulte un mécanisme illisible qu'à titre personnel, il a déclaré ne pas soutenir.

M. le président François Brottes a souligné que ces dispositions attestaient d'une prise en compte véritable de la diversité des territoires et de leurs besoins, contrairement à ce qui avait pu être reproché au texte en examen.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs.

Puis, la commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction, présentée par les deux rapporteurs, visant à instituer une période transitoire pour l'application du prélèvement sur les ressources fiscales des communes « champignon ».

La commission mixte paritaire a adopté cette proposition de rédaction, présentée par les deux rapporteurs.

Elle a enfin examiné une proposition de rédaction, opérant une modification rédactionnelle, présentée par les deux rapporteurs.

Après avoir adopté cette proposition de rédaction, présentée par les deux rapporteurs, la commission mixte paritaire a adopté l'article 4 ainsi modifié.

Article 4 bis

(article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation)

Modification du statut de la SOGINORPA

La commission mixte paritaire a adopté l'article 4 bis dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 4 ter

Typologie des logements dans la réalisation de logements sociaux pour les communes en état de carence

La commission mixte paritaire a adopté l'article 4 ter dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 5 

(article L. 302-6 du code de la construction et de l'habitation)

Obligations de déclaration d'inventaire des logements sociaux

La commission mixte paritaire a examiné deux propositions de rédaction opérant une modification rédactionnelle présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté les propositions de rédaction présentées par les deux rapporteurs, puis l'article 5 ainsi modifié.

Article 6

(article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation)

Calcul et affectation du prélèvement annuel sur les ressources fiscales des communes

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction opérant une modification rédactionnelle présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs, puis l'article 6 ainsi modifié.

Article 7

(article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation)

Rythme de rattrapage et inscription d'une échéance
de mixité sociale à 2025 - Typologie des logements
dans la réalisation de logements sociaux

La commission mixte paritaire a examiné quatre propositions de rédaction opérant des modifications rédactionnelles présentées par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté les propositions de rédaction présentées par les deux rapporteurs, puis l'article 7 ainsi modifié.

Article 8

(article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation)

Majoration du prélèvement et son affectation à un fonds national

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction opérant une modification rédactionnelle présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté la proposition de rédaction présentée par les deux rapporteurs, puis l'article 8 ainsi modifié.

Article 8 bis

Rapport sur les dispositifs de mobilisation du parc privé dans les communes en état de carence

La commission mixte paritaire a adopté l'article 8 bis dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 9 bis

(articles 1607 ter, 1608, 1609 F et 1609 du code général des impôts)

Harmonisation des règles de financement des établissements publics fonciers

La commission mixte paritaire a maintenu la suppression de l'article 9 bis, proposée par l'Assemblée nationale.

Article 10

(articles [nouveaux] L. 302-9-3 et L. 302-9-4 du code de la construction et de l'habitation)

Institution d'un fonds national de développement d'une offre de logements locatifs sociaux à destination des ménages modestes

La commission mixte paritaire a adopté l'article 10 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 11

(article L. 210-1 du code de l'urbanisme)

Délégation du droit de préemption par l'État dans les communes faisant l'objet d'un constat de carence

La commission mixte paritaire a adopté l'article 11 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 11 bis

(article L. 5333-2 du code général des collectivités territoriales)

Suppression du transfert automatique au syndicat d'agglomération nouvelle (SAN) de la compétence en matière d'élaboration des plans locaux d'urbanisme (PLU)

La commission mixte paritaire a adopté l'article 11 bis dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 11 ter

(article L. 122-1-4 du code de l'urbanisme)

Introduction d'un chapitre de synthèse dans le document d'orientation et d'objectifs des schémas
de cohérence territoriale (SCOT)

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction présentée par M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat.

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a présenté une proposition de rédaction visant à supprimer l'article 11 ter, considérant que la disposition proposée rendrait illégaux l'ensemble des SCOT approuvés et imposerait de compléter les SCOT en cours d'élaboration.

Le président François Brottes a souligné que l'élaboration d'un SCOT pouvait, dans certains cas, conduire à la juxtaposition de politiques sectorielles qui, in fine, dénature le document.

M. Daniel Dubois, sénateur, a considéré que cette initiative revenait à remettre en cause le travail des élus en supposant qu'ils n'étaient pas en mesure d'assurer, à l'issue du long processus d'élaboration d'un SCOT, la cohérence finale du document.

M. le président Daniel Raoul et Mme Audrey Linkenheld, rapporteure pour l'Assemblée nationale ont estimé que tel n'était pas le sens de l'initiative et ont proposé de modifier la rédaction de l'Assemblée nationale en indiquant que : « le document d'orientation et d'objectifs assure la cohérence d'ensemble des orientations arrêtées dans ces différents domaines ».

M. Martial Saddier, député, a salué cette rédaction qui permet d'écarter de sérieux risques contentieux.

Jugeant cette rédaction satisfaisante, M. Claude Bérit-Débat, rapporteur pour le Sénat, a retiré sa proposition de suppression de l'article.

La commission mixte paritaire a adopté l'article 11 ter ainsi modifié.

Article 11 quater

(article L. 123-1-9 du code de l'urbanisme)

Possibilité pour un plan local d'urbanisme (PLU) d'autoriser davantage de logements que prévus dans le programme local de l'habitat (PLH)

La commission mixte paritaire a adopté l'article 11 quater dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 11 quinquies

Rapport sur les conditions de constructibilité dans le cadre du plan d'exposition au bruit de Roissy

La Commission mixte paritaire a adopté l'article 11 quinquies dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 12 bis

Établissement du bilan au titre de la période 2011-2012

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction opérant une modification rédactionnelle présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté l'article 12 bis ainsi modifié.

Article 13

Début du prélèvement sur les ressources fiscales
des communes soumises à l'article L. 302-5 du CCH
au titre de leur appartenance à un EPCI

La commission mixte paritaire a examiné une proposition de rédaction opérant une modification rédactionnelle présentée par les deux rapporteurs.

La commission mixte paritaire a adopté l'article 13 ainsi modifié.

Article 14

Date d'application du prélèvement résultant
du relèvement à 25 % du taux obligatoire
de logements sociaux pour certaines communes

La commission mixte paritaire a adopté l'article 14 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 14 bis

Instauration d'un outil statistique national sur les données relatives au marché du logement

La commission mixte paritaire a adopté l'article 14bis dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 14 ter 

Rapport du Gouvernement sur la possibilité d'un permis de louer pour lutter contre l'habitat indigne

La commission mixte paritaire a adopté l'article 14 ter dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 15

Amélioration du dispositif des « contrats de développement territorial » du Grand Paris

La commission mixte paritaire a adopté l'article 15 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 16

Extension aux documents d'urbanisme en cours d'élaboration du régime dérogatoire de la loi n° 2011-665 du 15 juin 2011

La commission mixte paritaire a adopté l'article 16 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 17

Suppression du prélèvement sur les organismes HLM

La commission mixte paritaire a adopté l'article 17 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

Article 18

Dispositions diverses relatives à l'outre-mer

La commission mixte paritaire a adopté l'article 18 dans la rédaction de l'Assemblée nationale.

*

La commission mixte paritaire a adopté, ainsi rédigées, les dispositions restant en discussion du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public et au renforcement des obligations de production de logement social.

En conséquence, la commission mixte paritaire vous demande d'adopter le projet de loi dans le texte figurant dans le document annexé au présent rapport.