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Villes du futur, futur des villes : quel avenir pour les villes du monde ? (Analyses)

9 juin 2011 : Villes du futur, futur des villes : quel avenir pour les villes du monde ? (Analyses) ( rapport d'information )

AMERIQUE (S)

1. BUENOS AIRES : de la ville fragmentée à la ville privatisée ? Le rôle des quartiers enclos

Les gated communities, produits immobiliers d'un genre nouveau, réinterrogent aujourd'hui les usages de la ville. Articulés autour de l'idée de confort et de sécurité, ces nouveaux quartiers enclos résultant d'un enfermement volontaire et d'un entre-soi réconfortant servent de miroir à une société fragmentée. Loin de se limiter aux pays développés, ces nouvelles pratiques de logement s'étendent de façon exponentielle en Asie du Sud-Est, en Afrique et en Amérique latine.

L'extension de la ville et les processus de métropolisation des villes ont abouti à une fragmentation des territoires. Les quartiers enclos ne constituent pas les seules enclaves de la ville, qui comptent de nombreuses modalités de mise à l'écart et de stratégies protectrices (immeubles à digicode, impasses privatisées, passages privés en copropriété, etc.). Aujourd'hui, ces quartiers reflètent la ville comme elle est, une ville qui ne fait plus ville. Recherche de plus de sécurité, d'autonomie et d'un nouvel art de vivre sont les principales motivations de ce nouveau type d'habitants reclus. A travers eux, c'est la dualité de la ville qu'il faut analyser : la ville privée/publique, riche/pauvre, ouverte/fermée.

Les quartiers enclos dérangent parce qu'ils bousculent nos représentations de la ville. Sont-ils la recherche d'une nouvelle échelle dans la ville ? Aux antipodes de la ville historique européenne, représentent-ils le devenir des villes en pleine croissance urbaine ?

L'émergence des « barrios cerrados » : une conséquence du contexte économique ?

Durant trente ans, la ville de Buenos Aires a été le théâtre du passage d'une économie centralisée, fondée sur le modèle de « substitution aux importations » à un modèle libéral. Désengagement de l'Etat, privatisations, déréglementation économique et flexibilisation du travail ont permis de relancer l'économie pendant les années 1990. Mais ce virage s'est effectué au prix de nombreuses transformations sociales, creusant les inégalités et paupérisant les classes moyennes137(*) et urbaines. La capitale argentine a connu dès lors un important boom immobilier sur un segment spécifique : les barrios cerrados ou privados138(*).

Nés en Californie du Sud dans les années 1960, ces quartiers représentent un véritable enjeu de développement pour les zones périurbaines de la capitale portègne139(*). Si aux Etats-Unis on estimait leur nombre à 20 000 pour un total de 30 000 logements140(*), il est beaucoup plus difficile d'obtenir de tels chiffres pour l'Amérique latine car bien souvent ces quartiers résidentiels fermés n'ont aucune forme juridique précise permettant de les recenser. Enfin, jusqu'à il y a peu, les autorités locales ne mesuraient pas l'engouement de leur population pour ce type de logement.

Pourtant, en 2000, après une décennie de croissance de la banlieue portègne, 350 de ces quartiers enclos étaient recensés représentant environ 300 km2, pour 100 000 habitants permanents (Lacarrieu et Thuillier, 2004). D'autres chiffres font état de 500 000 habitants pour ces quartiers fermés (Pirez, 2002).

Selon Blakely et Snyder, la gated community qui s'applique au contexte états-unien repose sur les caractéristiques suivantes : un espace public privatisé, un espace délimité par une grille, un mur ou une autre barrière physique et un accès limité aux seuls résidents (et aux personnes autorisées par eux).

Deux dimensions coexistent pour définir les ensembles résidentiels fermés. « Sur le plan juridique, les gated communities et les lotissements privés sont intégrés dans la catégorie des ensembles résidentiels en copropriété. Il sont régis sur la base de droits de propriété collectifs et d'arrangements contractuels portant sur l'usage et la gestion des parties communes, ainsi que sur des restrictions imposées aux non-résidents »141(*). Parmi ces gated communities, les auteurs distinguent celles de sécurité : quartiers avec peu d'équipements communs mais aux entrées bien gardées et aux enceintes épaisses ; de style de vie : quartiers caractérisés par des services urbains et des infrastructures de loisir ; et celles de prestige : quartiers réservés à l'élite possédant infrastructures de confort, aménités paysagères et architecturales. Vivre dans de tels lieux, confère une distinction sociale et permet de construire un capital symbolique.

Ces quartiers enclos sont souvent situés sur les franges de l'agglomération, caractérisées par une urbanisation beaucoup moins maîtrisée que le centre urbain qui présente une forte ressemblance avec les centres historiques des villes européennes. Le centre urbain de la ville de Buenos Aires a été construit grâce à une forte intervention publique dans une époque de prospérité relative. Depuis les années 40, l'aire urbaine ne cesse de se développer, passant de 4,7 à 6,7 millions d'habitants entre 1947 et 1960, pour atteindre aujourd'hui 13 millions.

Face à l'impuissance des autorités municipales et de l'Etat, ce sont des lotisseurs à faible capacité d'investissement qui ont occupé ces territoires. Cette urbanisation galopante, caractéristique des années 90, participe de l'étalement urbain de la ville que le phénomène des quartiers enclos vient renforcer.

Dans le cas spécifique de Buenos Aires, les enclaves résidentielles sont regroupées en deux cas distincts : le club de campo142(*) et le barrio cerrado143(*). Le premier est généralement installé dans un endroit où le foncier est bon marché afin d'y installer des équipements sportifs consommateurs d'espace (terrains de golf, écuries, etc). Ce sont souvent des résidences secondaires pour de riches habitants de la capitale qui viennent s'y reposer le week-end. Mais de plus en plus, ces résidences se transforment en résidences principales.

Le « quartier fermé », forme plus courante d'enclave résidentielle, est un quartier résidentiel surveillé jour et nuit par des gardes armés. Constitué de maisons de bon standing, il regroupe des ménages de couches moyennes supérieures ou aisées. Ces quartiers peuvent aussi prendre la forme de tours entièrement privatisées, renfermant des services de loisirs en plein coeur de la zone dense de la ville. Enfin, dans les métropoles latino-américaines, il existe des quartiers fermés complètement intégrés qui regroupent activités de loisirs, de service, et d'emploi. Fonctionnant en vase clos, ils sont auto-suffisants et coupent les habitants du reste de la ville.

Toutefois, ce phénomène de fermeture ne se résume pas aux quartiers enclos, les villes latino-américaines voient se développer en leur sein des espaces semi-privés/semi-publics où les habitants ferment d'eux-mêmes l'accès à leurs résidences. Ces formes spontanées de fermeture sont plus ou moins acceptées par les municipalités bien que n'ayant aucune existence légale et ne faisant pas partie du schéma d'urbanisme des villes concernées. À posteriori, sont donc délivrés des permis de fermeture des voies publiques. Il arrive même que dans certaines villes comme à San Salvador144(*), les habitants d'un même bloc mutualisent les frais de surveillance par un garde armé.

Cette volonté d'enclavement ne reflète pas une situation seulement latino-américaine. En Île-de-France, bien que les quartiers clos ne représentent que moins de 3% des logements individuels construits dans des opérations groupées, il n'en reste pas moins que « 40% de la surface des espaces consacrés à l'habitat individuel du tissu périurbain francilien se compose d'ensembles à la morphologie enclavée »145(*). Il s'agit dès lors de distinguer quartiers enclos et enclavement qui, s'ils ne prennent pas la même forme urbaine, relèvent d'une même logique sociale : la séparation volontaire.

Résoudre la fragmentation : un enjeu de gouvernance

Le territoire de l'agglomération de Buenos Aires est très fragmenté d'un point de vue institutionnel. Ainsi, la question des quartiers enclos rejaillit sur une multitude d'acteurs. Parmi les acteurs publics, il y a bien évidemment l'Etat et les collectivités locales mais aussi des entreprises de réseau et d'infrastructures sectorielles, en charge d'un domaine particulier (assainissement, transports, etc).

En Argentine, l'Etat ne dispose pas de compétences en matière d'urbanisme et d'usage des sols. Cette compétence revient à la province, exception faite de Buenos Aires qui à elle seule, constitue un district fédéral. La ville est donc directement administrée par l'Etat fédéral. Toutefois, en 1996, elle est devenue une municipalité autonome, faisant du maire de Buenos Aires et du gouverneur de la Province de Buenos Aires, deux rivaux inconditionnels tant leurs sièges sont convoités.

La province de Buenos Aires est censée réguler et contrôler l'urbanisme146(*). Toutefois, la corruption, la lenteur des procédures et le sous-encadrement administratif constituent autant de barrages à une opérationnalité des lois.

Quant aux petites communes de la métropole portègne, elles dépendent des provinces et n'ont que de très faibles pouvoirs financiers les empêchant de monter de vastes projets immobiliers. Dans ces conditions, les petites villes pauvres de la périphérie tentent par tous les moyens d'attirer les lotisseurs privés des quartiers enclos afin de tirer profit de la venue des riches habitants.

Toutefois, c'est bien la gouvernance privée résidentielle qui garde l'initiative. Le secteur privé, bien que plus émietté que le secteur public, est très organisé. Les grandes entreprises de services urbains rachètent des compagnies locales de distribution de services et forment ainsi de grands groupes contre lesquels il n'est pas possible de rivaliser. Fortes d'une expérience en matière de grosses opérations immobilières, ces entreprises couplées à des promoteurs privés géants peuvent produire des morceaux de ville entiers en peu de temps.

À l'autre bout de la chaîne des acteurs privés, figurent les tous petits entrepreneurs qui à l'inverse de la logique de masterplan des grandes multinationales, construisent des petits bouts de ville, sans cohérence les uns avec les autres, faute d'une gouvernance éclairée et intégrée. Ainsi, il ne faut pas penser l'aménagement urbain seulement en termes d'opposition entre secteur public et secteur privé mais en prenant en considération l'émiettement des acteurs privés qui jouent sur deux échelles bien distinctes.

Le manque de concertation entre acteurs locaux et nationaux, publics et privés produit sur le territoire de l'agglomération, un aménagement urbain dual et contrasté. Ces barrios cerrados, qui ne possèdent pas de formes juridiques reconnues, questionnent le rapport public-privé, dans le sens où ils poussent à privatiser des fonctions urbaines jusque-là plutôt réservées à la puissance publique. À l'heure où nombre de puissances publiques s'avouent impuissantes face à l'urbanisation galopante de leurs villes, les acteurs privés prennent un rôle tout à fait prégnant. L'exemple de ces quartiers clos amène à repenser la juste coopération qu'il est nécessaire de mettre en place dans les années à venir, et notamment dans les villes en développement.

Dès lors, il est indispensable de repenser les mécanismes de redistribution provenant de ces quartiers. Certains responsables municipaux de villes hébergeant des quartiers enclos cherchent à établir des règles permettant à la population locale de bénéficier de l'arrivée de ces nouveaux habitants au profil sociologique différent. Des protocoles d'accord ou des clauses d'insertion et de travail local pourraient être envisagées. Toutefois, ce genre de conventions n'est possible qu'avec une coordination des acteurs pilotée par une instance métropolitaine.

Autour de ces quartiers, les zones sont la plupart du temps peu urbanisées, livrées à une « urbanisation sans urbanisme »147(*), alors qu'au delà des grilles du quartier, des réseaux d'eau et d'électricité sont installés. L'insertion des quartiers enclos dans la trame urbaine de ces villes de la périphérie de Buenos Aires se fait sans régulation ni planification. Enfin, n'étant pas connectés à la ville dans laquelle ils s'insèrent, ils provoquent un étalement urbain de plus en plus important.

Les quartiers enclos : manifestation d'une fragmentation sociale ? Une ségrégation volontaire ?

Les quartiers enclos vont à l'encontre de l'idée de la ville moderne, ouverte sur l'échange. Alors que le quartier enclos symbolise pour les uns le cauchemar absolu de la ville, d'autres réclament sa promotion. Quelle en est la signification pour l'évolution de nos sociétés ? Allons-nous vers une ville privatisée ?

L'attractivité de ce type d'habitat s'explique par une logique économique de clubs qui permet tant aux promoteurs privés qu'aux gouvernements locaux et aux résidents d'assurer une meilleure rentabilité du foncier. D'abord, la mise en place d'une autorité de gestion qui exclut les « passagers clandestins » et régule les espaces publics, permet aux biens de ne pas se déprécier. Ainsi, les investissements peuvent être accrus dans le domaine des équipements collectifs, qui permettent aux résidents de bénéficier d'un meilleur cadre de vie et aux promoteurs privés de vendre non seulement le bien immobilier mais aussi la série d'équipements à l'intérieur des quartiers. Les promoteurs immobiliers mettent dès lors en place un niveau de service beaucoup plus élevé que dans la ville d'accueil de ces quartiers (ramassage des ordures, système de gardiennage, etc.) qui entrent en concurrence avec les compétences de l'Etat ou des gouvernements locaux. Ainsi, dans les régions où les pouvoirs publics ont de la peine à faire approvisionner leurs habitants en service public de base, les promoteurs immobiliers font appel à des entreprises privées.

De la nostalgie à l'idéologie : un changement d'échelle ?

Les résidents ont également d'autres motivations à habiter ce type de résidence. Il est intéressant, dans une approche prospective de comprendre quels sont les raisonnements qui poussent des habitants à vouloir ainsi s'isoler pour percevoir en quoi les villes évoluent et dans quelle direction.

D'abord, l'image de la maison individuelle détient toujours une place importante dans l'imaginaire collectif : elle est perçue comme un aboutissement, un objectif à atteindre148(*). Bien que de nombreuses théories remettent en cause ce mode de développement pour les villes en voie d'urbanisation, augmentant l'étalement urbain et par là les problèmes d'infrastructures, elle reste en Amérique latine une question primordiale tant elle véhicule une image de réussite sociale. Or, dans les zones périphériques de Buenos Aires, ce type de logement n'est possible, avec ses atouts (accès aux réseaux et aux infrastructures urbaines) que dans un périmètre limité et gardé, au vu des profondes inégalités territoriales.

Ensuite, le quartier enclos représente une barrière contre l'insécurité qui règne dans les périphéries de Buenos Aires, et souvent même à l'intérieur de la ville elle-même. Si les incivilités, dégradations, agressions et vols demeurent marginaux dans la ville de Buenos Aires, il n'en reste pas moins que le sentiment d'insécurité grandit dans la ville et dans sa périphérie. Ainsi, ce sont souvent de jeunes familles aisées qui s'installent dans les quartiers enclos afin de se protéger contre ce risque.

Une troisième motivation pour les habitants de ce quartier est de fuir l'atmosphère polluée de la ville, de sortir d'une agglomération embouteillée et bruyante.

Enfin, la question du désir d'entre-soi mérite d'être ici analysée, tant il est symptomatique de ce mouvement d'enclavement. C'est une ségrégation volontaire de la part de ses habitants qui font état d'un besoin de « sécurisation psychologique et sociale »149(*). Le citadin s'isole pour sanctuariser son espace de vie. Conscient de l'éloignement entre son mode de vie et le reste du monde, il revendique un droit au « vivre-bien » même s'il implique une fracture avec le reste de la population.

On assiste ici à un changement d'échelle de la ville dans la ville. L'habitant recrée un espace sûr, qu'il domine, qu'il s'approprie. Entre nostalgie et idéologie, ces quartiers représentent dans l'imaginaire collectif de leurs habitants un retour à l'antique quartier où l'ensemble des résidents se connaît et recourt à des mécanismes de solidarité informelle.

Ces quartiers créent une ville duale, qui fonctionne non seulement à trois vitesses150(*) mais aussi à deux visages. Ces quartiers traduisent-ils une forme d'affranchissement d'un système intégré de redistribution de la solidarité ? Sont-ils le fait des « gagnants de la société néolibérale »151(*) ?

Ces questions restent en suspens ; cependant il reste que ce processus produit une fragmentation urbaine croissante, révélatrice d'une ville qui, loin de faire cité devient « schizophrène »152(*). Se dessinent à la périphérie des villes, des espaces fragmentés, très peu planifiés, très peu concertés.

Un outil de développement urbain pérenne ?

Certaines villes accueillant des quartiers privés ont vu leurs dépenses augmenter avec l'arrivée des riches voisins, alors même qu'elles pensaient en tirer profit. Il en est ainsi de la ville de Pilar à 50 Km au Nord de Buenos Aires qui connaît la plus forte croissance de toute la région métropolitaine. 10 % de sa population réside dans des quartiers enclos, et pourtant, cette commune est en « déficit budgétaire chronique »153(*). Les nouveaux arrivants, au fort capital culturel et économique, s'organisent et s'installent en fondation privée : la Fundacion Por Pilar qui réunit des personnalités et des promoteurs privés.

Par un système de contrôle informel, l'arrivée de cette riche population bloque le processus démocratique de la ville car les habitants n'osent s'exprimer. D'autre part, ces nouveaux arrivants, organisés et puissants possèdent un fort rôle de régulation politique. Face aux riches concitoyens habitant le nord de la ville dans le quartier de Nordelta154(*) qui prétextaient des charges déjà bien lourdes de gestion privée de leur propre bout de ville, le maire de la ville n'a pas été en mesure de faire modifier le plan d'urbanisme ou d'augmenter les impôts.

L'exemple de la ville de Pilar reflète la fragmentation à la fois urbaine et sociale induite par ces quartiers enclavés. Deux sociétés vivent de façon parallèle sans jamais échanger. La ville perd ici de ce qui fait son essence : le carrefour. À Buenos Aires, comme dans de très nombreuses villes européennes, le barrio structurait l'activité dans la ville : il était l'endroit de l'échange et du développement de l'identité de la ville. Quand cet endroit disparaît, où construit-on l'urbanité et l'appartenance collective à un système urbain ? Avec le quartier enclos, ce lieu n'a pas complètement disparu ; il est sanctuarisé et réservé à l'entre-soi : il est d'autant plus fort qu'il est partagé par des gens de mêmes conditions. Il est ici resitué derrière la clôture, protégé de la violence de la ville. Il permet de fermer les yeux sur l'autre, sur le différent... C'est ainsi que Pilar compte aujourd'hui deux centres-villes distincts avec deux publics différents.

Doit-on penser le développement des villes autour de ce « non-espace » ? Est-il un modèle pour les villes en développement qui voient leur population se ségréger de plus en plus ?

Une refondation de la gouvernance urbaine

Au delà de l'aspect architectural et matériel que représente l'homogénéité de ces quartiers, c'est la question d'une refondation de la gouvernance urbaine qu'il faut soulever. Les comités de l'auto-administration de ces quartiers prennent des décisions concernant tous les aspects de gestion et de développement de ces complexes, laissant la puissance publique impuissante à gérer des bouts entiers de ville. « Ceci va de l'aménagement et de l'entretien des chemins, des places, des espaces verts et des installations sportives, de l'approvisionnement et de l'évacuation, à l'achat de prestations de services et dans quelques barrios cerrados jusqu'aux règles concernant le choix des couleurs de la véranda ou la garde des animaux domestiques. Ce principe d'auto-administration pose d'emblée la question de l'égalité des territoires et du déficit démocratique. Sont-ils le modèle alternatif d'une organisation territoriale ? Si ces comités s'institutionnalisent, comment réguler les fragmentations sociales ? Est-on en passe de construire des « démocraties actionnariales »155(*) ?

Un modèle exporté ou exportable ?

Dans la mesure où ces quartiers résidentiels enclos fleurissent dans les métropoles d'Amérique latine, d'Asie du Sud-Est et d'Afrique, la question est dès lors de réinterroger la place de l'espace public et de la ségrégation sur ces territoires, en voie de développement. Face à ce succès, est-il probable que les villes en développement aillent vers ce genre de montages immobiliers ? Qu'en est-il en Europe ?

Georg Glasze remarque que le développement urbain des régions européennes n'est pas fortement marqué par ce type d'habitat. D'une part, il semblerait que les quartiers enclos se développent surtout dans des zones connaissant une croissance démographique très rapide, ce qui n'est pas le cas de l'Europe. D'autre part, le modèle d'Etat-providence qui prévaut en Europe prémunit les sociétés du manque de services publics sur le territoire et favorise le développement urbain en tant que bien public. Enfin le rêve pavillonnaire selon lequel tous les ménages souhaiteraient vivre dans un pavillon est une « image dépassée »156(*). Il est toujours le résultat d'une demande forte mais ne traduit pas la réalité de tous les ménages.

Selon Vincent Fouchier, directeur adjoint de l'Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de la Région Ile-de-France, « le stéréotype du rêve pavillonnaire occulte le fait qu'il existe une compétition bien réelle en France pour vivre au plus près du centre, pour bénéficier de son animation et de son offre multifonctionnelle ». La question qui se pose plutôt pour les ménages français est donc aussi d'ordre économique : elle repose sur un arbitrage entre un foncier plus élevé et une surface plus petite dans le centre, et un foncier moins élevé et une surface plus grande en périphérie.

Toutefois, il n'en reste pas moins que comme dans les pays d'Amérique latine, les acteurs privés investissent le secteur de la ville. Il est donc nécessaire de trouver des compromis et des systèmes de régulation public-privé permettant aux acteurs en présence de trouver des formes de gouvernance rationnelles. De plus, le sentiment d'insécurité grandit, relayé par les médias européens, ramenant le modèle du quartier enclos sur le devant de la scène : le projet immobilier « Terre blanche » dans l'hinterland de la Côte d'Azur, Arkadien à Berlin, etc.

Conclusion

Les quartiers enclos ou quartiers fermés ne sont pas des phénomènes résiduels. Depuis les années 60, ils gagnent l'Asie du Sud-est, l'Afrique et l'Amérique latine et deviennent des acteurs structurants des villes connaissant une forte croissance urbaine. Ces enclaves urbaines non reliées les unes aux autres, polarisant les riches et les pauvres dans des quartiers bien distincts représentent l'antipode de la ville-carrefour. Pourtant, s'ils menacent la ville d'éclatement, ces quartiers correspondent à des choix résidentiels de plus en plus nombreux. Ils réinterrogent notre façon de voir la ville et d'appréhender les acteurs qui la font et la défont. En effet, ils tendent à remplacer les collectivités locales dans les fonctions qui leur sont normalement dévolue, mettant en place une nouvelle forme de gouvernance privée.

Enfin, il est nécessaire de se poser la question de la durée de ces quartiers : sont-ils symptomatiques d'une époque d'insécurité ou au contraire ont-ils vocation à se pérenniser ? Dans ce cas devons-nous considérer que la ville ne sera plus jamais la même ? Françoise Choay157(*), Olivier Mongin158(*) ont théorisé la fin de la ville, laissant place à la possibilité d'un « après-ville », d'une « non-ville » ou d' « urbain généralisé ».

L'Amérique latine est peut être un laboratoire de ces nouvelles formes urbaines à inventer et à expérimenter. Alors qu'en Europe, les blocages institutionnels et les verrous mentaux empêchent de repenser les fonctions de la ville, le sud du continent américain, avec son urbanisation galopante, peut permettre de réfléchir à la forme d'un nouveau type de ville.

Pauline Malet

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* 137 PRÉVÔT-SCHAPIRA M.,-F., 2002, Buenos Aires en los anos 90 : metropolizacion y desigualdades. P.31-50. EURE (Santiago du Chili). en ligne. déc., vol.28, n°85 cité le 15 Septembre 2006.

* 138 Quartiers fermés ou privés

* 139 Adjectif se rapportant à l'habitant de Buenos Aires

* 140 Blakely et Snyder, 1997

* 141 LE GOIX R., « Les lotissements fermés : effets de contexte », dans Les villes face à l'insécurité, Les Cahiers n°155, IAU-îdF.

* 142 traduction espagnole de country club

* 143 traduction espagnole de quartiers fermés

* 144 BAIRES, S. Division social del espacio urbano y emergencia de los barrios cerrados en el area metropolitana de San Salvador. Dans Anne-Marie Séguin (dir.), La segregacion socio-espacial urbana : una mirada sobre Puebla, Puerto de Espana, San José y San Salvador, San José, Costa Rica, FLACSO.

* 145 LOUDIER-MALGOUYRES C., 2010 octobre, « L'enclavement et la fermeture des ensembles d'habitat individuel, première approche à partir des aspects morphologiques en Ile-de-France », Cahiers de l'IAU-îdF.

* 146 Ses lois spécifient par exemple que tout nouveau lotissement doit être contigu à une zone déjà urbanisée et comporter les infrastructures minimales, qu'il est interdit de construire en zone inondable, ou que les quartiers enclos (barrios cerrados et countries) doivent être séparés d'au moins sept kilomètres les uns des autres, afin de ne pas créer de grandes emprises fermées qui deviendraient de véritables barrières urbaines.

* 147 DUBOIS-MAURY J., 1990, Les villes argentines : une urbanisation sans urbanisme ? », Annales de Géographie, n°556, p. 695-714.

* 148 LOUDIER-MALGOUYRES C., 2010 octobre, « L'enclavement et la fermeture des ensembles d'habitat individuel, première approche à partir des aspects morphologiques en Ile-de-France », Cahiers de l'IAU-îdF.

* 149 THUILLIER G., 2006, « Les quartiers enclos à Buenos Aires : la ville privatisée ? », Geocarrefour, vol.81/2.

* 150 DONZELOT, J. (2004) « La ville à trois vitesses », in Esprit, mars 2004.

* 151 SVAMPA M., 2001, Los que ganaron : la vida en los countries y barrios privados, Buenos Aires, Biblos, 282 p.

* 152 op.cit. p.157.

* 153 Op.cit. p.157.

* 154 Nordelta dont la devise en anglais est : « Nordelta provides all you need : a home, éducation, health, stores, offices, sports & recreation in a safe and quiet environment » http://www.nordelta.com/ingles/inicio.htm

* 155 GLASZE G. (2003), « Quand la ségrégation devient fragmentation : espaces résidentiels sécurisés et gouvernance urbaine privée », in Association d'Etudes foncières, Paris.

* 156 FOUCHIER V., « Le pavillon n'est pas le rêve de tous », dans La Ville autrement, Hors Série d'Alternatives économiques, n°39, juin 2009.

* 157 CHOAY F., L'urbanisme, utopies et réalités : une anthologie, éd du Seuil, coll. « Points », Paris, 1979.

* 158 MONGIN O., La condition urbaine, éd. Du Seuil, 2005, 305p.