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Séance du 13 octobre 2005 (compte rendu intégral des débats)

compte rendu intégral

PRÉSIDENCE DE M. Christian Poncelet

M. le président. La séance est ouverte.

(La séance est ouverte à quinze heures.)

1

PROCÈS-VERBAL

M. le président. Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.

Il n'y a pas d'observation ?...

Le procès-verbal est adopté sous les réserves d'usage.

2

Hommage au secrétaire général du Sénat

M. le président. Monsieur le ministre, mes chers collègues, avant de commencer notre ordre du jour, au nom de vous tous et en mon nom personnel, je voudrais rendre un très grand hommage, ô combien mérité, au secrétaire général du Sénat, M. Jean-Claude Bécane. (Applaudissements.)

Dans les jours qui viennent, notre secrétaire général va devoir quitter ses fonctions. Il peut le faire avec le sentiment du devoir accompli, la certitude du travail bien fait et l'assurance de la reconnaissance du Sénat tout entier.

Depuis près de quarante ans, M. Jean-Claude Bécane a fidèlement servi l'institution sénatoriale avec une très grande compétence, une conscience professionnelle exemplaire, une constante réserve et, j'ai pu le vérifier, une loyauté qui l'honorent.

Eminent spécialiste du droit parlementaire et connaisseur avisé des coutumes sénatoriales, il a su promouvoir ou accompagner les nécessaires évolutions administratives du travail sénatorial, avec pour objectif le respect d'un certain équilibre entre la tradition et la modernité.

Avec l'ensemble des sénatrices et des sénateurs, avec l'ensemble de nos collaborateurs, nous lui disons un grand merci et un amical au revoir car cette maison, notre maison, restera la sienne. (Mmes et MM. les sénateurs se lèvent et applaudissent.)

3

DÉPÔT De RAPPORTs DU GOUVERNEMENT

M. le président. J'ai reçu de M. le Premier ministre :

- le rapport du Haut Conseil interministériel de la comptabilité des organismes de sécurité sociale, en application de l'article D. 144-4-3 du code de la sécurité sociale ;

- le rapport sur les activités du Fonds monétaire international et de la Banque mondiale, conformément à l'article 44 de la loi de finances rectificative pour 1998 n° 98-1267 du 30 décembre 1998

Acte est donné du dépôt de ces deux rapports.

(M. Adrien Gouteyron remplace M. Christian Poncelet au fauteuil de la présidence.)

PRÉSIDENCE DE M. Adrien Gouteyron

vice-président

4

Modification de l'ordre du jour

M. le président. M. le président du Sénat a reçu de M. Henri Cuq, ministre délégué aux relations avec le Parlement, la lettre suivante :

« Monsieur le président,

« En application de l'article 48 de la Constitution et de l'article 29 du règlement du Sénat, le Gouvernement modifie comme suit l'ordre du jour du Sénat :

« Mercredi 19 octobre, l'après-midi

« - Projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale, relatif à la lutte contre le dopage et à la protection de la santé des sportifs

« Mercredi 19 octobre, le soir

« - Suite du projet de loi relatif à la sécurité et au développement des transports

« Jeudi 20 octobre, le matin

« - Question orale avec débat de M. Alain Lambert sur les infrastructures de transport

« Jeudi 20 octobre, l'après-midi, après les questions d'actualité au Gouvernement, et, éventuellement, le soir

« - Projet de loi relatif aux offres publiques d'acquisition

« Je vous prie d'agréer, monsieur le président, l'expression de mes sentiments fidèles et dévoués.

Signé : Henri Cuq »

Acte est donné de cette communication.

Je tiens à remercier le Gouvernement d'avoir trouvé dès la semaine prochaine une date pour la discussion de la question orale avec débat de M. Alain Lambert sur les infrastructures de transport, qui n'a pu être débattue hier soir.

Le délai limite pour les inscriptions de parole sur cette question sera reporté au mercredi 19 octobre, à dix-sept heures.

5

CANDIDATURES À des organismes extraparlementaires

M. le président. Je rappelle au Sénat que M. le Premier ministre a demandé au Sénat de bien vouloir procéder à la désignation de sénateurs appelés à siéger au sein des organismes extraparlementaires suivants :

- Commission nationale de contrôle des centres et locaux de rétention administrative et des zones d'attente ;

- Conseil national des transports ;

- Conseil supérieur de l'établissement national des invalides de la marine ;

- Conseil national de l'habitat ;

- Conseil d'orientation de l'Observatoire national sur les effets du réchauffement climatique en France métropolitaine et dans les départements et territoires d'outre-mer ;

- Conseil d'administration du Fonds pour le développement de l'intermodalité dans les transports ;

- Observatoire national de la sécurité des établissements scolaires et d'enseignement supérieur ;

- Conseil d'administration de la société nationale de programme France 2 ;

- Conseil d'administration de la société nationale de programme La Cinquième.

Les commissions des lois, des affaires économiques et des affaires culturelles ont fait connaître les candidatures qu'elles proposent.

Ces candidatures ont été affichées et seront ratifiées, conformément à l'article 9 du règlement, s'il n'y a pas d'opposition à l'expiration du délai d'une heure.

6

 
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
Discussion générale (suite)

Droit de préemption et protection des locataires en cas de vente d'un immeuble

Discussion d'une proposition de loi

Discussion générale (début)
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
Discussion générale (interruption de la discussion)

M. le président. L'ordre du jour appelle la discussion de la proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble (nos 406, 4, 2004-2005).

Dans la discussion générale, la parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le Sénat est effectivement saisi, en première lecture, de la proposition de loi de Mme Martine Aurillac, député de Paris, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 16 juin 2005.

L'actualité récente a montré combien les ventes d'immeubles par lots, pratiquées depuis plusieurs années, étaient de nature, dans certains cas au moins, à causer un grave préjudice aux locataires des logements concernés. Compte tenu des prix de vente proposés, ces derniers sont souvent contraints de se reloger dans des conditions parfois difficiles, ou du moins plus défavorables pour eux, voire de procéder à l'acquisition de leur logement alors que le marché a fortement augmenté.

La situation des occupants confrontés à la vente de leur logement par le bailleur s'inscrit d'ailleurs dans le contexte plus général des conditions de logement de nos concitoyens.

Sur ce point, le Gouvernement a décidé d'agir en annonçant la présentation au Parlement, dès le mois de novembre prochain, d'un projet de loi portant engagement national pour le logement. Ce texte devrait avoir pour ambition de conforter la construction de logements sociaux, en encourageant notamment les maires à construire, ainsi que de renforcer le financement du logement social et l'accession sociale à la propriété.

De ce point de vue, le texte qui nous est soumis aujourd'hui a un objet très circonscrit, mais il vise des objectifs identiques : protéger les occupants les plus fragiles tout en évitant d'accroître la pénurie de logements actuellement proposés à la location. Il apporte, dans ce cadre, des éléments de réponse opportuns en cherchant un compromis - toujours difficile à établir - entre la nécessité d'assurer la protection du locataire contre des drames humains résultant de l'éviction de son logement et la légitimité de garantir les droits du bailleur qui découlent du droit de propriété, constitutionnellement garanti.

Cet équilibre doit aussi veiller à ne pas décourager définitivement tout investissement immobilier à usage résidentiel de la part tant des institutionnels que des personnes physiques.

La vente par lots d'immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, c'est-à-dire la transformation d'un immeuble jusqu'alors détenu par un propriétaire unique en une copropriété et la cession subséquente des lots de la copropriété nouvellement constituée, est une pratique que l'on rencontre depuis la naissance de la copropriété.

Deux variétés de ventes « à la découpe » peuvent être mises en lumière.

Selon une première modalité, le « découpage » d'un immeuble est effectué par son propriétaire qui procède en direct à la vente de tout ou partie des appartements ainsi constitués.

Selon une seconde modalité, plus brutale, le « découpage » de l'immeuble intervient à la suite d'une première vente « en bloc », c'est-à-dire après la cession, par une seule et même opération, de l'intégralité des logements constituant l'immeuble, le nouvel acquéreur procédant lui-même à la division et à la vente des lots en faisant appel, le cas échéant, à des spécialistes de la transaction immobilière. Cette dernière modalité de vente est aujourd'hui la plus caractéristique du processus de la vente à la découpe et c'est celle qui a donné lieu à des abus manifestes contre lesquels nous réagissons aujourd'hui.

La recrudescence de la vente à la découpe n'est pas un phénomène totalement récent. A Paris, ce phénomène a réellement pris de l'ampleur au début des années quatre-vingt-dix, avec un fléchissement en 1998. Cette pratique a ensuite quelque peu décliné, pour reprendre de l'ampleur à partir de 2002, année à partir de laquelle elle a connu une augmentation de 35 % pour atteindre, en 2004, 15 % des ventes d'appartements anciens à Paris, soit 6 378 logements.

Le phénomène de la vente à la découpe n'est cependant pas exclusivement parisien. D'autres grandes agglomérations, comme Marseille et Lyon, connaissent également cette pratique, quoique à une échelle plus réduite.

La vente à la découpe est aujourd'hui principalement le fait des investisseurs institutionnels et des professionnels de l'immobilier.

La vente des actifs immobiliers résidentiels des bailleurs institutionnels peut s'expliquer par la nécessité à laquelle sont confrontés ces derniers d'assurer des arbitrages nouveaux au sein de leur patrimoine, compte tenu des conditions du marché ou des contraintes liées à leur activité, notamment dans la gestion des fonds qui leur sont confiés par les épargnants.

En outre, ces institutionnels ont modifié la répartition de leurs actifs immobiliers au profit de l'immobilier de bureaux - nous devons être attentifs à cet aspect - qui garantit souvent un rendement supérieur à celui de l'immobilier résidentiel et présente moins de lourdeurs en termes de gestion et d'impayés.

Ces motivations expliquent la vente massive, depuis quelques années, de logements jusqu'alors détenus par les investisseurs institutionnels, ce phénomène étant par ailleurs amplifié par la hausse généralisée du prix de l'immobilier, qui permet de dégager des plus-values importantes pouvant être réinvesties dans d'autres catégories d'actifs.

Les causes sous-jacentes à ce phénomène expliquent également en grande partie le fait que les bailleurs institutionnels cèdent prioritairement en bloc leurs biens immobiliers à un intermédiaire qui prendra à sa charge les formalités et les travaux liés à la division de l'immeuble et procédera par la suite à la commercialisation de chacun des lots nouvellement constitués. La vente en bloc présente l'avantage de permettre la réalisation relativement rapide de leurs actifs, alors que la vente par lots est une opération qui, compte tenu des contraintes techniques, des délais légaux et de différents aléas, s'étend sur une durée moyenne de vingt mois à trente mois.

Quant à la catégorie des professionnels de l'immobilier, elle est constituée pour l'essentiel de marchands de biens. Elle regroupe également, dans une proportion croissante, des filiales de fonds d'investissement ainsi que des opérateurs intermédiaires achetant des immeubles en bloc pour les revendre par la suite après découpe.

La vente de locaux jusqu'alors placés sous statut locatif pose la délicate question du sort réservé à leurs occupants. Le législateur a déjà prévu plusieurs mécanismes de protection à leur endroit, sous la forme de droits de préférence ou de préemption : il s'agit de la faculté d'acquérir la propriété d'un bien, lors de son aliénation, par préférence à tout autre acquéreur.

Certains mécanismes ont été institués directement au profit du locataire, soit, comme le prévoit la loi du 31 décembre 1975, postérieurement à la division d'un immeuble de plus de dix logements, soit, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de congé pour vente délivré par le bailleur à l'expiration du contrat de bail.

D'autres mécanismes, comme le droit de préemption urbain, permettent, le cas échéant, de protéger les locataires, grâce à l'acquisition de l'immeuble par une personne publique qui maintiendra ensuite le statut locatif.

D'autres dispositifs protecteurs résultent très directement de la négociation directe entre les acteurs du logement réunis au sein de la Commission nationale de concertation. Deux accords successifs sur les modalités de la vente par lots ont été conclus en juin 1998, puis en mars 2005.

Ces accords ont eu pour effet d'améliorer l'information et la protection des locataires ainsi que de renforcer le rôle des associations de locataires préalablement à la décision d'un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble.

L'accord collectif de 1998 a été rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999. Toutefois, compte tenu de la recrudescence du nombre des ventes à la découpe, Marc-Philippe Daubresse, alors ministre délégué au logement et à la ville, a demandé à ceux qui participaient à la Commission nationale de concertation de reprendre les négociations. Un accord a été signé le 16 mars 2005 par les organisations représentatives de bailleurs et par deux organisations représentatives des locataires.

De l'avis unanime, cet accord comporte d'incontestables avancées par rapport aux engagements pris en juin 1998.

Il prévoit notamment une prorogation du bail, d'un mois par année d'ancienneté, au profit des locataires en place depuis plus de six ans ou un renouvellement de plein droit du bail pour les locataires âgés de plus de soixante-dix ans, pour ceux dont l'état de santé présente un caractère de gravité reconnu médicalement ou qui sont titulaires d'une rente d'invalidité supérieure à 80 %.

Toutefois, en l'état actuel et compte tenu de la réglementation, cet accord ne peut être rendu obligatoire par décret, en raison de l'opposition de la majorité des organisations représentatives de locataires.

Par conséquent, l'accord ne lie actuellement que les organisations signataires ainsi que les personnes affiliées à ces dernières, ce qui limite son application et, ce faisant, interdit, fait regrettable, l'application à l'ensemble des bailleurs des secteurs locatifs II et III de dispositifs plus protecteurs que ceux qui sont prévus par l'accord du 9 juin 1998.

Dans le cadre de l'examen de la proposition de loi présentée par Mme Martine Aurillac, la commission des lois a également souhaité se saisir, conjointement à ce texte, de deux propositions de loi sénatoriales ayant un objet similaire, à savoir la proposition de loi n° 238 de Mme Michèle Demessine et des membres du groupe communiste républicain et citoyen et la proposition de loi n° 353 de M. Roger Madec et plusieurs membres du groupe socialiste.

Ces trois propositions de loi ont en effet pour objet commun d'offrir une plus grande protection aux locataires en cas de vente par appartements d'immeubles à usage d'habitation jusqu'alors détenus par un propriétaire unique.

Je précise néanmoins que seule la proposition de loi n° 406 adoptée par l'Assemblée nationale est discutée aujourd'hui en séance publique.

Cette proposition de loi a trois objets.

Tout d'abord, elle institue un droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements. Cette mesure, qui étend les droits des locataires, est beaucoup plus contraignante qu'il peut paraître. En effet, dès lors qu'un seul locataire d'un ensemble immobilier parfois important a usé de son droit de préemption, l'acquéreur éventuel du reste de l'immeuble est soumis au statut de la copropriété - ce n'était pas le cas auparavant - et se trouve en particulier dans l'impossibilité de disposer de la majorité des voix à l'assemblée générale des copropriétaires. Il ne pourra donc imposer sa volonté au reste de l'immeuble, en choisissant, par exemple, un syndic ou en décidant seul des travaux à effectuer dans l'immeuble, à la différence de ce qui se passe, à l'heure actuelle, lors d'une vente en bloc.

Ce droit de préemption s'appliquerait sous trois conditions.

En premier lieu, il ne pourrait concerner que la vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel comportant plus de cinq logements.

En deuxième lieu, le locataire ne pourrait y avoir recours qu'en l'absence d'un droit de préemption exercé en application des dispositions du code de l'urbanisme. Autrement dit, la commune aurait la préférence pour exercer un tel droit.

En troisième lieu, enfin, il faut que l'acquéreur ne se soit pas expressément engagé à maintenir sous statut locatif, pour une durée minimale de six ans, chaque logement à usage d'habitation occupé.

Ces conditions réunies, le bailleur serait tenu d'informer chaque locataire du prix de vente en bloc de l'immeuble et du prix du local qu'il occupe, cette information valant offre de vente au profit du locataire.

Ensuite, cette proposition de loi vise à instituer une reconduction de plein droit des baux des locataires dont le logement fait l'objet d'une vente par lot, lorsque le congé intervient moins de deux ans avant l'échéance du bail, afin que le locataire puisse disposer d'un délai d'au moins deux ans jusqu'à l'expiration de son bail.

Enfin, cette proposition de loi tend à renforcer le caractère contraignant des accords adoptés par la Commission nationale de concertation : d'une part, en supprimant la possibilité reconnue à la majorité des organisations représentatives de locataires et à la majorité des organisations représentatives des bailleurs siégeant au sein de la Commission nationale de concertation de s'opposer à l'extension par décret des stipulations d'un accord collectif adopté par cette commission et en punissant d'une amende civile la violation des dispositions d'un accord ; d'autre part, en autorisant le prononcé de l'annulation du congé pour vente intervenu en violation d'un accord collectif adopté par la Commission de concertation et rendu obligatoire par décret.

La commission des lois a estimé qu'il convient de souscrire à l'objectif de la proposition de loi transmise par l'Assemblée nationale, laquelle devrait être de nature à supprimer les comportements abusifs constatés dans la pratique de la vente d'immeuble par lots.

M. Jean-Pierre Sueur. Il vaudrait mieux dire « atténuer » !

M. Laurent Béteille, rapporteur. Non, mon cher collègue, elle devrait supprimer les comportements abusifs ! Quoi qu'il en soit, vous aurez l'occasion de me contredire tout à l'heure.

Certaines des dispositions de cette proposition de loi peuvent cependant faire l'objet de modifications afin de garantir leur effectivité et d'améliorer l'équilibre entre les droits légitimes du propriétaire et la nécessaire protection des locataires.

En conséquence, la commission des lois vous soumet quatre amendements, mes chers collègues, qui tendent à améliorer l'efficacité et la pertinence du dispositif ainsi qu'à prendre en compte, pour certains d'entre eux, des préoccupations exprimées dans les propositions de loi sénatoriales.

Pour autant, la plupart de ces dispositions d'origine sénatoriale n'assurent pas un équilibre satisfaisant entre les droits des locataires et des bailleurs, dans la mesure où elles tendent à apporter des restrictions au droit de propriété allant au-delà des limites posées par la jurisprudence du Conseil constitutionnel.

En outre, ces mesures remettraient par trop en cause l'équilibre fragile, mais reconnu par la majorité des intéressés, entre les lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989. Tel est le cas, en particulier, des dispositions qui prévoient l'instauration de nouvelles restrictions à la possibilité de donner congé, la création d'une autorisation administrative préalable à la mise en copropriété d'un immeuble ou l'obligation d'une décote sur le prix de vente des appartements proposés à l'achat du locataire.

Par ailleurs, compte tenu de l'adoption prochaine, en conseil des ministres, d'un projet de loi portant engagement national pour le logement, il convient de conserver le cadre très circonscrit de la proposition de loi transmise par l'Assemblée nationale. (Applaudissements sur les travées de l'UMP et de l'UC-UDF.)

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Absolument !

M. le président. J'indique au Sénat que, compte tenu de l'organisation du débat décidée par la conférence des présidents, les temps de parole dont disposent les groupes pour cette discussion sont les suivants :

Groupe Union pour un mouvement populaire, 47 minutes ;

Groupe socialiste, 32 minutes ;

Groupe Union centriste-UDF, 14 minutes ;

Groupe communiste républicain et citoyen, 11 minutes.

Dans la suite de la discussion générale, la parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le sujet qui nous occupe aujourd'hui, la vente à la découpe - ou par appartements - d'un immeuble locatif, s'inscrit dans un contexte bien plus vaste, à savoir une crise du logement sans précédent, en tout cas depuis cinquante ans, mise en évidence par des événements qui ont frappé les esprits : 54 morts dans des immeubles insalubres en plein Paris.

Cette crise a pour connotation une pénurie de logements sociaux accessibles, une offre insuffisante, un désengagement de l'Etat et une spéculation immobilière effrénée.

Je rappellerai tout d'abord quelques chiffres.

Entre 1997 et 2005, les prix des appartements ont doublé à Paris, augmenté de 95 % en Rhône-Alpes et de 116 % en région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Ces deux dernières années, les familles ont dû supporter une augmentation moyenne de leur loyer de 7 %, qui est sans comparaison avec celle des salaires, comme vous pouvez le constater.

En outre, depuis trois ans, les aides au logement sont gelées.

Parallèlement, la foncière Gecina a enregistré, de 2002 à 2004, un résultat net de 841,2 millions d'euros. Sur la seule année 2004, le prix de l'action a progressé de 13,5 %.

En 2004, les prix de l'immobilier ancien ont poursuivi leur envolée, avec une hausse moyenne de 15,5 %, selon les spécialistes. Sur six ans, le prix des appartements s'est accru de 98,3 % et a donc quasiment doublé, tandis que celui des maisons a augmenté de près de 82 %.

Le fonds de pension américain Westbrook, qui est très bien placé s'agissant des opérations de vente à la découpe à Paris, vient d'acquérir dans la capitale cent immeubles, soit plusieurs milliers d'appartements, son objectif étant de réaliser 30 % de plus-values sur cinq ans.

Dans le même temps, 86 500 personnes sont sans domicile fixe, 809 000 sont privées de domicile personnel, 2 187 000 connaissent des conditions de logement très difficiles, 715 000 sont en situation de précarité pour des raisons financières, 625 000 vivent dans des copropriétés dégradées et 3 507 000 sont hébergées par des proches, faute de logement personnel.

Au total, 8 753 500 personnes ne sont pas logées convenablement.

Honnêtement, mes chers collègues, une telle situation appelle une prise de conscience nationale et des outils d'action publique appropriés.

Monsieur le ministre, ce que nous pouvons savoir aujourd'hui du projet de loi qui nous sera prochainement soumis - j'espère cependant que ces informations seront démenties - ne me convainc pas, hélas !

La droite, à Paris, fait assaut de démagogie.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Mais il lui en faudra beaucoup pour faire oublier la politique qu'elle a menée depuis les années soixante-dix dans la capitale : insalubrité, chasse aux catégories populaires, spéculation immobilière !

Il lui en faudra beaucoup, également, pour se dédouaner de la politique gouvernementale qu'elle soutient, qui ne cesse de réduire l'intervention publique dans le domaine du logement, comme dans l'ensemble du champ social, et favorise fiscalement les spéculateurs.

Il lui en faudra beaucoup, enfin, pour masquer qu'en Ile-de-France des villes comme Neuilly, Le Raincy et Ville d'Avray comptent de 2 % à 4 % de logements sociaux seulement et refusent d'en construire d'autres, tout comme les arrondissements de l'ouest parisien.

M. Philippe Goujon. Absolument pas ! Quelque 15 000 logements !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Evidemment, la vente à la découpe est une goutte d'eau dans l'océan des problèmes du logement. Mais c'est une question non négligeable et, de plus, tout à fait significative.

Le phénomène est apparu dans les années quatre-vingt-dix, principalement à Paris, mais aussi dans d'autres métropoles, comme Marseille, Lyon et Lille.

La vente par lots d'un immeuble appartenant à un propriétaire unique n'est pas nouvelle, comme l'a dit notre rapporteur, mais la forme actuelle est caractérisée. Elle consiste pour un bailleur institutionnel - banque, assurance, par exemple - à céder à un marchand de biens ou à un fonds de pension, comme Westbrook, un immeuble que celui-ci revend ensuite par appartements.

On voit tout de suite le lien direct avec la spéculation immobilière. D'ailleurs, comme l'a rappelé M. le rapporteur, ce phénomène a pris une ampleur nouvelle depuis 2002 puisqu'il a crû de 35 %, parallèlement - et c'est tout naturel ! - à la flambée spéculative que nous connaissons depuis lors.

A Paris, les ventes à la découpe concernent 15 % des ventes d'appartements anciens, soit 6 378 logements. Ce chiffre est impressionnant !

L'argent y trouve son compte. Les investisseurs immobiliers - assurances, mutuelles, etc. - vendent leur patrimoine logement, comme le dit pudiquement M. le rapporteur, pour le transformer en immobilier de bureaux, plus rentable, et les marchands de biens profitent de la spéculation rapide et des avantages fiscaux.

Le logement, par contre, en pâtit, puisque ces opérations alimentent la pénurie de logements locatifs, voire de logements sociaux de fait, accentuent la flambée des prix et participent à l'éviction des locataires disposant de revenus modestes ou moyens qui ne peuvent acheter ou supporter la hausse de loyers dans les centres-villes.

A Paris, loin d'être cantonné à quelques quartiers chics où logent des célébrités, comme l'ont dit certains, le phénomène touche de nombreux immeubles des XIe, XIIIe et XIXe arrondissements où logent des personnes relativement âgées - mais pas suffisamment pour être protégées -, des gens modestes vivant depuis longtemps dans leur appartement.

Beaucoup de ces victimes se sont réunies et mobilisées depuis 2004 pour alerter les pouvoirs publics, ainsi que l'opinion publique, sur l'iniquité de leur situation.

C'est d'ailleurs grâce à leur mobilisation que nul parlementaire parisien n'a pu rester indifférent à leur situation, avec plus ou moins de conviction... En effet, malgré mes demandes répétées, la majorité sénatoriale a refusé l'inscription à l'ordre du jour des journées d'initiative parlementaire de la proposition de loi que j'avais déposée, avec Michelle Demessine et mon groupe, le 10 mars 2005.

De même, à l'Assemblée nationale, lors de la précédente session, la majorité a rejeté, sans même l'examiner, une proposition de loi sur ce sujet déposée par le groupe socialiste.

Elle a en revanche examiné et voté la proposition de loi de Mme Martine Aurillac qui nous est transmise aujourd'hui. On comprend ce choix : ce texte ne porte en rien atteinte au droit sacro-saint, non pas de propriété, comme l'a dit M. le rapporteur, mais de spéculer, et pour cause !

M. Jean-Pierre Sueur. Très bien ! C'est la vérité !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Le texte qui nous est soumis instaure un droit de préemption spécifique au profit des locataires, préalablement à la mise en copropriété, assorti d'un certain nombre de conditions. Il institue, ensuite, un bail précaire pour les locataires dont le bail doit expirer, au moment du congé de vente, sous moins de deux ans. Il prévoit, enfin, de reconduire les baux en cours qui arrivent à expiration avant le délai pendant lequel le propriétaire s'est engagé à maintenir le statut locatif.

Ces aménagements très relatifs, toujours bons à prendre pour ceux qui souhaitent se porter acquéreurs d'un logement, ne limitent en rien la possibilité pour les marchands de biens de pratiquer à leur plus grand avantage les ventes à la découpe.

C'est bien pourtant ce que demandent les victimes actuelles des ventes à la découpe. En effet, seul un locataire sur cinq peut se porter acquéreur. Quatre locataires sur cinq ne seront donc en rien protégés par ce dispositif.

La proposition de loi déposée par mon groupe est évidemment plus contraignante : elle soumet à autorisation municipale les opérations de congé-vente et prévoit le principe d'un permis de diviser. Elle est également plus protectrice des droits des locataires. Surtout, elle modifie la fiscalité sur le logement en revenant sur les dispositifs de Robien et Marini, car c'est bien là où le bât blesse !

A l'évidence, ce sont la flambée des loyers, permise notamment par l'émergence du dispositif de Robien, et l'allègement des contraintes fiscales sur les transactions immobilières, facilité par l'amendement Marini sur les sociétés d'investissement immobilier cotées, qui ont donné l'impulsion la plus forte, au cours de ces deux dernières années, aux désordres que nous constatons aujourd'hui.

Ainsi, d'après certaines estimations, la seule société Gecina, spécialisée dans la mise en oeuvre des opérations de vente à la découpe, a bénéficié d'un allégement de l'impôt sur les sociétés correspondant, en 2004, au montant des aides financées par l'Etat au titre de la construction et de la réhabilitation de l'habitat collectif.

Nous défendrons donc des amendements correspondant à notre proposition de loi.

M. le rapporteur n'a pas manqué de faire remarquer que celle-ci portait atteinte à l'équilibre entre locataires et propriétaires et qu'il n'était pas question de céder à cette tentation.

Monsieur le ministre, mes chers collègues, il ne s'agit absolument pas de cela !

Nous estimons que le scandale a assez duré et qu'il est temps de mettre en place les conditions du dégonflement de la bulle spéculative, en élargissant l'offre de logements, en rééquilibrant les relations entre locataires et bailleurs et en remettant en cause les dispositifs d'incitation fiscale, particulièrement coûteux et générateur de nouveaux coûts pour l'ensemble de la collectivité.

Aujourd'hui, le droit au logement n'est pas respecté. Voilà la réalité ! Combien de tragédies devront-elles encore survenir avant que l'Etat prenne ses responsabilités ?

Tous les instruments de l'action publique doivent être mis en oeuvre d'urgence : interdiction des expulsions sans relogement, réquisitions, gel des loyers, mobilisation financière exceptionnelle - épargne, 1 % patronal et taxation des plus-values - pour construire 600 000 logements sociaux en cinq ans, application obligatoire de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU.

La vente à la découpe fait partie du lot.

Mes chers collègues, si besoin était, la vente à la découpe montre à quel point les vertus régulatrices du marché, dont vous nous vantez sans cesse les mérites, s'arrêtent là où commence l'espérance du premier euro de profit supplémentaire.

Les représentants du peuple que nous sommes doivent en l'occurrence rétablir les droits des locataires bafoués par les spéculateurs et, surtout, garantir le droit au logement. (Applaudissements sur les travées du groupe CRC et du groupe socialiste.)

M. le président. La parole est à M. Yves Pozzo di Borgo.

M. Yves Pozzo di Borgo. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le sujet que nous abordons aujourd'hui n'est que la conséquence de la crise actuelle du logement.

Il me semble capital de rappeler que nous discutons de ce sujet au moment où le marché de l'immobilier est de plus en plus restreint.

Ce phénomène se manifeste par une hausse de 10 % des prix des appartements et de 11 % de ceux des maisons sur l'ensemble de la France, alors que ceux-ci avaient déjà augmenté de 15,5 % en 2004 et de 14,3 % en 2003, même si plusieurs opérateurs de l'immobilier nous disent qu'une stabilisation des prix va intervenir.

Il se manifeste également par une envolée des loyers du secteur privé due à un manque d'offre locative, par une hausse globale du prix du terrain à bâtir de 40 % entre 1999 et 2004 - chiffre cité dans le rapport du groupe de travail « foncier, logement », présidé par M. Braye - et par un déficit de construction de logements.

Ainsi, en 2002, le nombre de logements mis en chantier en Ile-de-France - environ 32 000 - représente le plus mauvais score enregistré depuis 1975, c'est-à-dire depuis que cette statistique est publiée.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Exact !

M. Yves Pozzo di Borgo. Je vous fais d'ailleurs remarquer que c'était à la fin du gouvernement socialo-communiste ! (Mme Nicole Borvo Cohen-Seat sourit.)

En ce qui concerne les logements sociaux, depuis le milieu des années quatre-vingt-dix, alors que le nombre total de logements locatifs sociaux financés s'élevait à près de 80 000 en 1994, il n'est plus que de 38 000 en 2000, également sous un gouvernement socialo-communiste !

M. Marcel-Pierre Cleach. Cela ne les empêche pas de parler fort !

M. Dominique Braye. C'est vrai !

M. Yves Pozzo di Borgo. En 1980, 400 000 logements étaient mis en chantier sur l'ensemble du pays. En 2001, le chiffre a chuté à 303 000 logements, encore une fois à la fin du gouvernement socialo-communiste. Bravo pour son efficacité !

M. Yves Pozzo di Borgo. Le gouvernement Raffarin a entrepris de rattraper ce retard. En 2004, grâce à l'action de l'ancien ministre UDF de l'équipement, Gilles de Robien, et de Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au logement et à la ville, la construction a repris : 364 000 logements ont été réalisés.

Mais nous sommes obligés de constater que cette évolution reste insuffisante pour répondre aux besoins et que le ralentissement du rythme de production a indéniablement créé un déséquilibre entre l'offre et la demande.

Nous savons très bien que les évolutions de notre société - l'augmentation des familles monoparentales, l'arrivée des jeunes ménages, ainsi que le vieillissement de la population - engendrent une multiplication du nombre de personnes seules et provoquent une demande très forte. D'une manière générale, il existe un véritable décalage entre l'offre et la demande de logement, qui concourt à amplifier les phénomènes précédemment énumérés.

Il ne s'agit pas ici de dresser un état des lieux exhaustif des particularités de la crise du logement, il s'agit davantage de montrer que le phénomène des ventes à la découpe est un élément du dysfonctionnement du marché de l'immobilier dans son ensemble.

Certes, la France n'est pas un cas isolé. Depuis 1997, les hausses des prix du logement atteignent 60 % aux Etats-Unis, et même 140 % en Espagne et au Royaume-Uni.

Toutefois, notre situation est telle que certaines catégories de la population ont de plus en plus de difficultés pour devenir propriétaire, malgré des taux d'intérêt très bas.

Comme le révélait le groupe de travail « foncier, logement », la hausse des prix de l'immobilier pose un grave problème aux jeunes ménages.

La France compte 56 % de propriétaires. Ce n'est pas mal, mais c'est un niveau beaucoup plus faible que dans d'autres pays de l'Union européenne. Ainsi, la Grèce compte 74 % de propriétaires, l'Espagne 83 % et l'Irlande 78 %.

J'insiste sur ce point, car la vente à la découpe pose bien la question de l'accès à la propriété et il me semble que notre politique en matière de logement néglige son importance.

La vente à la découpe est une pratique ancienne qui n'a pas toujours eu les effets négatifs que nous lui prêtons aujourd'hui, car elle a notamment libéré des logements et a permis à de nombreux locataires de devenir propriétaires. Elle représente à Paris, depuis une vingtaine d'années, de 9 % à 18 % des transactions.

Depuis trois ans, les ventes à la découpe sont reparties à la hausse. Entre 2001 et 2004, elles ont augmenté de près de 50 %. Les données pour 2005 pourraient d'ailleurs révéler une poursuite de ce mouvement.

Mais si les ventes reprennent, elles ne se présentent plus tout à fait sous les mêmes aspects.

Tout d'abord, cette reprise des ventes par appartements coïncide, comme je l'ai déjà dit, avec une hausse forte des prix de l'immobilier et une crise généralisée du logement.

En outre, les organismes institutionnels, tels que les compagnies d'assurance, les banques, les mutuelles et les caisses de retraites, ont défini depuis une dizaine d'années de nouvelles stratégies patrimoniales conduisant à des arbitrages dans leur portefeuille de logements, considéré comme peu rentable, ne serait-ce qu'en raison des charges de gestion qu'il faut assumer.

Le problème est que ces transferts de propriété passent parfois par des investisseurs intermédiaires qui sont intéressés seulement par la valeur patrimoniale de l'immeuble. Ces intermédiaires tirent leurs revenus non pas des loyers mais de la plus-value entre la valeur d'achat et celle de la revente. Là réside le problème des ventes à la découpe à ce jour, car les locataires, en bout de chaîne, subissent les conséquences de ces opérations spéculatives.

M. Yves Pozzo di Borgo. Il leur est proposé d'acheter leur appartement, dont le prix au mètre carré a parfois doublé.

Cette reprise récente des ventes dites « à la découpe » a suscité un vif élan d'émotion, la presse relayant fréquemment le mouvement de protestation des locataires de certains immeubles vendus par lots. Ainsi, plusieurs propositions de loi ont été déposées à la suite de la pression de plus en plus grande de l'opinion publique.

Contrairement à ce qui est fréquemment admis, les ventes à la découpe ne concernent pas seulement les beaux quartiers : le phénomène s'est étendu, au-delà de Paris intra muros, à l'ensemble de l'agglomération francilienne et aux grandes villes de notre pays.

Le texte que nous examinons est, à l'origine, celui de Martine Aurillac, ma collègue du viie arrondissement au conseil de Paris. En comparaison avec le texte initial, la version que nous sommes amenés à examiner a été, vous le savez, monsieur le rapporteur, profondément modifiée.

Si nous soutenons tout à fait la démarche entreprise, je tiens toutefois à insister sur le fait que ce sont les abus que nous voulons sanctionner parce que nous savons que des opérations douteuses, voire scandaleuses, sont entreprises par des personnes peu scrupuleuses. Surtout, nous voulons protéger les locataires les plus faibles, soit pour des raisons économiques, soit pour des raisons de vie, personnes âgées ou handicapées.

Nous ne voulons pas remettre en cause le principe des ventes à la découpe et empêcher le marché immobilier de se réguler tout seul, mais les abus qu'engendre ce type de vente ne sont pas acceptables et notre objet est donc de rétablir l'égalité dans les relations entre bailleurs et locataires.

Le rapporteur nous propose aujourd'hui de modifier le texte pour respecter cet équilibre. Or, si nous le soutenons et approuvons notamment les amendements qu'il présente sur les sanctions ou sur le rétablissement du droit d'opposition des représentants des bailleurs et des locataires, nous avons cependant des doutes sur la possibilité de régler le vrai problème, à savoir les opérations de spéculation perpétrées par les intermédiaires, en particulier les marchands de biens.

Si les droits et les protections dont bénéficient les locataires - accord collectif, loi de 1975, etc. - ne suffisent plus, n'est-ce pas à d'autres niveaux qu'il faut trouver des solutions pour protéger les locataires abusés ?

Ne doit-on pas, par exemple, sans jeter l'opprobre sur cette profession, réfléchir aux conditions d'exercice de la profession de marchands de biens ?

M. Jean-Pierre Sueur. Absolument !

M. Yves Pozzo di Borgo. Ne doit-on pas trouver les solutions pour combattre le fait, qui me paraît intolérable, que des logements non conventionnés mais financés par des prêts dits sociaux puissent un jour ou l'autre faire l'objet d'une vente à la découpe ?

M. Yves Pozzo di Borgo. Est-il juste que des plus-values qui résultent de l'effort collectif ne profitent qu'à quelques particuliers ?

M. Yves Pozzo di Borgo. Ne doit-on pas davantage axer notre politique du logement sur l'accès à la propriété ?

Ce sont autant de questions qu'il me semble important de traiter pour régler le phénomène. J'espère que le prochain projet de loi que vous nous présenterez, monsieur le ministre, sera l'occasion de revenir sur ces questions majeures et je compte sur vous pour engager le débat sur cette voie.

En tant qu'élu de Paris, je tenais à intervenir à cette tribune au nom de mon groupe. Certes, je ne veux pas focaliser le traitement du problème du logement sur Paris, car il y a urgence à traiter une crise qui est nationale ; le problème est cependant si prégnant en Ile-de-France que je n'aurais à aucun prix manqué ce rendez-vous.

Enfin, mes chers collègues, le groupe UC-UDF votera ce texte - de circonstance, comme de trop nombreux textes que nous votons ici - qui, je l'espère, n'aura pas trop d'effets pervers sur le fonctionnement du marché. La meilleure façon de lutter contre les abus de la découpe est de favoriser, comme le Gouvernement doit ou devrait le faire, la libération du foncier - je parle en particulier pour Paris - ainsi que la relance de la construction et de permettre au maximum de locataires de devenir propriétaires.

M. Dominique Braye. Très bien !

M. Yves Pozzo di Borgo. Ce sera le meilleur ferment de cohésion sociale. (Bravo ! et applaudissements sur les travées de l'UC-UDF et de l'UMP.)

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, s'il fallait choisir un exemple, un domaine, un secteur d'activité pour montrer les limites, les déficiences, l'inefficience du libéralisme, ce devrait être le logement.

Si l'on pose que le droit au logement est un impératif, que la mixité sociale du logement est une nécessité pour éviter les ghettos, qu'une politique de qualité en matière de logements sociaux est nécessaire parce qu'il est digne que les logements sociaux soient des logements de qualité et parce que c'est le moyen d'éviter la ségrégation, il est facile d'établir, de montrer, de vérifier - on le constate d'ailleurs tous les jours - que la loi du marché, c'est-à-dire le jeu de l'offre et de la demande, ne permet pas une politique du logement non plus qu'une politique du logement social.

Il faut une politique volontariste et il faut - soyons précis - une politique volontariste de l'Etat, parce que - soyons clairs - l'addition des politiques mises en oeuvre par les différentes collectivités locales ne produit spontanément le bien commun ni en matière de mixité sociale, ni en matière de respect du droit au logement et du droit au logement de qualité pour tous.

A cet égard, monsieur le ministre, une lourde responsabilité a été prise lors de l'examen de la loi Raffarin du 13 août 2004 sur la décentralisation. Je me souviens tout à fait de cette soirée au Sénat au cours de laquelle fut déposé un amendement, dont certains des auteurs sont aujourd'hui présents, qui avait pour objet de supprimer toute intervention de l'Etat en matière d'attribution de logement social ; M. Patrick Devedjian, qui était alors au Gouvernement et à qui nous avions demandé quelle était la position de celui-ci, n'avait rien dit.

M. Dominique Braye. C'est faux !

M. Jean-Pierre Sueur. On peut le vérifier, monsieur Braye, dans le Journal officiel : M. Devedjian n'a pas pris position contre votre amendement, et vous le savez d'autant mieux que vous en aviez été très satisfait !

M. Dominique Braye. Tout cela est faux sur le fond !

M. Jean-Pierre Sueur. Supprimer les possibilités d'intervenir de la puissance publique, en l'espèce des préfets, est la position aujourd'hui inscrite dans la loi Raffarin de décentralisation.

M. Dominique Braye. Vous n'y connaissez rien !

M. Jean-Pierre Sueur. Pour en avoir la preuve, il suffit de lire le journal Le Monde...

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Cela ne prouve rien !

M. Jean-Pierre Sueur. ...paru cet après-midi : le Gouvernement vient de prendre des mesures afin que les préfets puissent imposer aux bailleurs sociaux certains locataires. C'est bien la preuve que le dispositif mis en place a ôté à la puissance publique les moyens qui doivent être les siens !

M. Dominique Braye. C'est faux !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. C'est ce que vous avez voté !

M. Jean-Pierre Sueur. Les conventions avec les intercommunalités sont encouragées. Dans quel département prospèrent-elles particulièrement aujourd'hui ? Celui des Hauts-de-Seine, département de M. Nicolas Sarkozy...

M. Dominique Braye. Ça y est ! Vous n'y connaissez rien, et c'est pour cela que vous avez été remercié à Orléans !

M. Jean-Pierre Sueur. Eh bien, tout cela procède de l'idée que le jeu du marché permettra que tout aille pour le mieux dans le meilleur des mondes en matière de logement social.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Les Hauts-de-Seine : le meilleur des mondes !

M. Jean-Pierre Sueur. Nous sommes en désaccord total avec la politique qui découle de cette idée, et la vente à la découpe est finalement le paroxysme d'un système dans lequel, comme l'a dit à l'instant Mme Borvo Cohen-Seat, c'est le droit de spéculer qui est encouragé, reconnu, protégé et qui prospère au détriment du droit des locataires à, tout simplement, rester dans leur logement.

Dans ce contexte, les dispositions qui nous sont soumises dans le cadre de la proposition de loi de Mme Aurillac ne sont vraiment pas à la hauteur.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Cette proposition de loi a été votée par l'Assemblée nationale !

M. Jean-Pierre Sueur. C'est, en effet, devenu un texte adopté par l'Assemblée nationale, monsieur le président de la commission des lois, mais adopté après avoir été quelque peu revu à la baisse, alors que le prix de l'immobilier a augmenté de 86,4 % depuis 1998...

M. Dominique Braye. La faute à qui ?

M. Jean-Pierre Sueur. ...soit, monsieur Braye, une hausse de 67,1 % en euros constants, et alors que le prix des loyers a bien plus augmenté que l'inflation...

M. Dominique Braye. La faute à qui ?

M. Jean-Pierre Sueur. Pour l'année 2004 - la faute à qui ? - l'augmentation annuelle du prix des loyers a été de 4,8 %, monsieur Braye !

Dans ce contexte de flambée des prix, les locataires aux prises avec la vente à la découpe ne peuvent à l'évidence qu'être victimes d'un système qui les contraint ou à acheter, mais seuls peuvent le faire ceux qui ont de très importants revenus, ou à partir !

J'allais dire qu'au regard de cette situation le texte adopté en première lecture par l'Assemblée nationale est cosmétique, mais je ne veux pas porter atteinte à l'industrie cosmétique, qui est importante dans notre pays,...

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. En particulier dans votre région, il ne faut pas en dire de mal !

M. Jean-Pierre Sueur. ...ou qu'il est homéopathique, mais je ne veux pas porter atteinte aux spécialistes de cette discipline. Je dirai donc de ce texte qu'il est minimal, ultraminimal, et qu'il ne change en définitive pratiquement rien - il faut avoir le courage de le reconnaître - pour les locataires concernés.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Un cinquième d'entre eux seulement peuvent acheter !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Ou veulent acheter !

M. Jean-Pierre Sueur. Nous proposons donc d'autres mesures, qui forment un ensemble cohérent, en voulant croire que, dans cette période où il existe quelques interrogations sur ce Sénat auquel nous sommes tous profondément attachés, quelques-unes de nos propositions pourront être adoptées à la faveur du débat. Je pense, par exemple, à l'obligation de renouvellement du bail pour les personnes en difficulté, du fait de leurs faibles revenus ou d'un handicap.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Cela existe déjà : c'est l'accord national !

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le président de la commission des lois, puisque cette obligation est inscrite dans l'accord national, inscrivons-la en plus dans la loi. Rien ne l'interdit !

M. Dominique Braye. C'est de la démagogie !

M. Jean-Pierre Sueur. Nous proposons également l'instauration d'un délai de trois ans entre la mise en copropriété de l'immeuble et le congé pour vente.

M. Dominique Braye. Démagogie !

M. Jean-Pierre Sueur. Allez sonner à la porte des locataires concernés, monsieur Braye, pour leur dire que ces trois années sont de la démagogie et voyez leurs réactions !

M. Dominique Braye. Vous êtes responsable de la situation et vous faites de la démagogie !

M. Jean-Pierre Sueur. Les protections que nous souhaitons instituer n'empêchent ni d'acheter ni de mettre les biens en copropriété.

Nous proposons des incitations fiscales pour que les personnes qui acquièrent un logement vendu à la découpe et qui s'engagent à ne pas donner congé au locataire pendant six ans voient leur position non seulement reconnue mais encouragée.

Nous proposons d'instaurer un droit au bail de six ans pour le locataire qui occupe un logement possédé par une personne morale et qui est vendu à une personne physique.

Nous proposons un recours à la mairie : le tiers des locataires concernés pourraient s'adresser au maire...

M. Dominique Braye. N'importe quoi !

M. Jean-Pierre Sueur. Non, monsieur Braye ! Peut-être cela vous fâche-t-il, mais nous considérons, nous, que ces locataires doivent avoir le droit de solliciter une enquête publique du maire de leur commune. S'il apparaît au terme de l'enquête publique que l'opération aura pour effet de supprimer des logements sociaux ou de diminuer leur part dans des proportions inacceptables, l'intérêt public devrait inciter le maire à refuser l'opération.

M. Dominique Braye. Vous mélangez tout !

M. Jean-Pierre Sueur. Nous considérons en effet que le droit d'accéder à des logements sociaux relève de l'intérêt public et c'est cette conception qui sous-tend notre position s'agissant des délais, s'agissant de la nécessité de mettre en oeuvre un audit contradictoire à la charge du bailleur, s'agissant de la décote, s'agissant de la réglementation de la profession de marchand de biens, mesures sur lesquelles M. Madec reviendra.

C'est aussi pourquoi nous estimons, comme M. Pozzo di Borgo, qu'un logement construit avec des fonds destinés au logement social ne doit pas pouvoir être revendu, comme il est possible de le faire aujourd'hui, à des fins purement et simplement spéculatives, au mépris du fait que les fonds apportés par la collectivité publique devaient financer une politique du logement social.

M. Dominique Braye. Il mélange tout, il n'y connaît rien, il parle !

M. Jean-Pierre Sueur. Tout cela est clair. C'est une orientation totalement différente de celle qui est inscrite dans le texte adopté par l'Assemblée nationale. Pour nous, le logement, ce n'est pas seulement un marché. Il y va de la dignité de chaque famille, du respect des droits du locataire, qui doit prévaloir sur cette frénésie de spéculation financière. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste et du groupe CRC.)

M. Dominique Braye. Faites les choses et vous ne parlerez plus ainsi !

M. le président. La parole est à M. Philippe Goujon.

M. Philippe Goujon. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, j'ai bien entendu M. Sueur dénoncer tout de go la loi de l'offre et de la demande au sujet du logement.

M. Jean-Pierre Sueur. ¨Pas « dénoncer », dire son insuffisance !

M. Philippe Goujon. Mais de politique volontariste de l'Etat, nous n'en avons pas vu du temps des gouvernements que vous avez soutenus, monsieur Sueur, particulièrement en matière de vente à la découpe.

M. Dominique Braye. C'est pour cela qu'on en est là ! Reconnaissez-le !

M. Philippe Goujon. Et voilà ! Ce qu'il fallait démontrer !

Entre 70 et 80 %, les chiffres varient, mais ils sont, c'est vrai, considérables, telle est la hausse des prix de l'immobilier enregistrée dans notre pays depuis 1998. La multiplication des ventes par lots ou dites « à la découpe » n'est pas étrangère à cette flambée des prix, même si elle est évidemment loin d'en être la cause exclusive.

Et l'on sait bien que c'est à Paris, qui en concentre plus de la moitié, que ce phénomène a pris toute son ampleur, avec 6 378 transactions en 2004, soit 15 % des ventes d'appartements anciens.

J'observe aussi que si le marché immobilier du centre ville a dérapé, à Paris comme ailleurs, mais plus particulièrement dans la capitale, c'est d'abord du fait de la raréfaction de l'offre, due, au moins en partie, à la politique de la majorité municipale actuelle.

Les évènements dramatiques survenus l'été dernier dans la capitale en sont la malheureuse illustration, jamais le nombre de mal-logés n'a été aussi important que depuis que M. Delanoë est maire de Paris. (Protestations sur les travées du groupe socialiste.)

M. Philippe Goujon. Celui-ci construit, en effet, moins de logements sociaux que ses prédécesseurs... (M. Roger Madec s'exclame.) Monsieur Madec, vous confondez les acquisitions et les constructions !

M. Dominique Braye. Absolument !

M. Philippe Goujon. Vous ne construisez plus ! On ne construit plus ni dans le social ni dans le privé !

M. Dominique Braye. Effectivement !

M. Philippe Goujon. D'ailleurs, je cite un chiffre : vous relogez chaque année en moyenne 1 000 familles de moins que sous la précédente mandature. (Exclamations sur les travées du groupe socialiste.)

M. Dominique Braye. Eh oui ! Il n'y a jamais eu aussi peu de constructions à Paris !

M. Philippe Goujon. Ce ralentissement des constructions a pour conséquence d'écarter les familles moyennes de la capitale, comme d'évincer bon nombre de Parisiens, souvent modestes, vers la banlieue. Ne resteront à terme que les plus aisés et les plus aidés, comme on le dit souvent !

Qui plus est, il faut que vous le sachiez, mes chers collègues, le maire de Paris contribue à alimenter la spéculation foncière par sa politique de préemption dans les arrondissements de l'ouest, à n'importe quel prix, signal très fort qu'ont bien compris les investisseurs institutionnels.

M. Dominique Braye. Très juste !

M. Jean-Pierre Sueur. C'est pour faire du logement social ! Dites-le !

M. Philippe Goujon. La vente par ces gros propriétaires fonciers de près de 10 000 logements à la Ville de Paris est l'une des causes majeures de la hausse des prix de 35 % du foncier depuis 2001 et de 15 % des loyers. (M. Roger Madec s'exclame.) Je suis élu d'un arrondissement de l'ouest qui compte 15 000 logements sociaux et je n'ai donc de leçons à recevoir de personne !

Force est de reconnaître que la Ville de Paris tire les bénéfices de cette spéculation considérable,...

M. Jean-Pierre Sueur. Reprocheriez-vous au maire de Paris de faire des logements sociaux ?

M. Philippe Goujon. ...spéculation largement entretenue par les fonds de pension étrangers, puisque le produit des droits de mutation a doublé depuis 2001. C'est une véritable pluie d'or qui s'est abattue sur la ville !

Le même phénomène a aussi gagné Lille ou Lyon, où les prix ne cessent de grimper. Dans la capitale des Gaules, c'est même la mairie, de gauche, me semble-t-il, qui a vendu, vous le savez fort bien, une dizaine d'immeubles à un fonds américain.

M. David Assouline. Et Marseille ?

M. Philippe Goujon. Le rendement de l'immobilier de bureaux est supérieur à 5 % tandis que celui de l'immobilier d'habitation est inférieur à 3 %, ce qui explique que l'arbitrage des investisseurs institutionnels se fait en faveur d'une vente du patrimoine locatif d'habitation.

Dans ces conditions, les craintes exprimées par les locataires sont plus que légitimes. (M. Roger Madec s'exclame.) Laissez-moi parler ! Il appartient au législateur de répondre à ces craintes. Tel est l'objet de la proposition de loi déposée par notre collègue Martine Aurillac, et dont nous débattons aujourd'hui.

Equilibré, ce texte vise à protéger les locataires tout en préservant les règles normales du marché de l'immobilier. Les deux raisons majeures qui expliquent les craintes des locataires sont, d'une part, le manque de moyens pour devenir propriétaires et, d'autre part, l'inflation constatée entre le prix de la vente en bloc d'immeubles et celui qui est pratiqué lors de la revente par appartements. Il s'ensuit que le coût d'acquisition est de plus de 17,2 % plus élevé que celui d'un appartement classique.

Dès lors, le problème principal des ventes par lots concerne les locataires qui reçoivent un congé pour vente et sont obligés de partir à l'échéance de leur bail sans l'avoir souhaité.

L'expérience montre que 30 à 35 % des locataires achètent leur appartement, ce qui signifie, a contrario, que la majorité est contrainte de partir.

C'est la raison pour laquelle, en instituant un droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc, c'est-à-dire en amont du processus de mise en copropriété préalable à une vente par lots, la présente proposition de loi, enrichie par son excellent rapporteur M. Laurent Béteille, mérite d'être largement approuvée, sous réserve de quelques observations.

Ainsi, le délai d'exercice de ce droit devrait être porté à quatre mois. De surcroît, il sera difficile, nous semble-t-il, de limiter son champ d'application à dix logements et plus. S'il est établi que 94,5 % des bailleurs personnes physiques possèdent un parc locatif inférieur à cinq logements, il me semble logique de considérer qu'au-delà de ce seuil, on rejoint la problématique des ventes à la découpe posée par les investisseurs institutionnels et les professionnels de l'immobilier, d'où la proposition de revenir au seuil de dix logements qui figurait à l'origine dans le texte de l'Assemblée nationale.

Nous approuvons, en revanche, sans réserve l'extension de l'exercice du droit de préemption au cas de cession des parts de la société civile immobilière détenant la propriété de l'immeuble, tout comme nous approuvons l'idée d'imposer la communication au locataire des résultats d'un diagnostic technique, et au maire du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Cette dernière disposition pourrait d'ailleurs être utilement complétée par un allongement des délais au cours desquels les communes peuvent exercer leur droit de préemption au profit de la préservation d'un parc immobilier locatif harmonieux.

S'agissant de la place de la concertation en matière locative, il est satisfaisant de constater qu'elle est maintenue tout en remédiant aux situations de blocage qui pouvaient survenir jusqu'alors.

A cet égard, chacun se souvient qu'à la suite d'une vague de ventes « à la découpe » qui a déferlé sur Paris durant l'hiver 1997 un accord collectif relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation a été conclu le 9 juin 1998 en vue de garantir une meilleure protection des occupants. Le décret du 22 juillet 1999 a rendu cet accord obligatoire pour l'ensemble des logements des deuxième et troisième secteurs locatifs, secteur public et semi-public et institutionnel privé.

Faut-il rappeler que la majorité de l'époque, dont la naïveté a d'ailleurs été préjudiciable à notre pays dans d'autres domaines, expliquait ingénument que cet accord allait tout régler ? Il n'en a rien été : la gauche porte une lourde responsabilité dans la situation à laquelle ont été confrontés bon nombre de locataires au début des années 2000.

Heureusement, et cela mérite d'être salué, c'est le ministre du logement de l'époque, M. Daubresse, qui a demandé, au début de 2005, qu'une concertation soit menée afin de parvenir à un nouvel accord collectif garantissant une meilleure protection des locataires.

Par conséquent, il nous paraît justifié de conférer un droit d'opposition à la majorité de l'ensemble des organisations représentatives de bailleurs ou de locataires, et non plus à la majorité de l'un ou l'autre collège.

Enfin, il importe d'assurer l'efficacité des sanctions en cas de méconnaissance par le bailleur de ses obligations. C'est l'objet des amendements qui nous seront présentés par M. le rapporteur et que nous soutiendrons.

Alors que nous sommes confrontés à cette question plus que sensible des ventes par lots, il est également indispensable de mieux aider les locataires à acquérir leur logement, mais aussi de protéger certains d'entre eux en raison de leur âge ou de leur occupation très ancienne de leur appartement.

En effet, s'agissant de l'accession à la propriété,  a été formulée l'idée d'instituer au profit du locataire une décote à l'achat. Parlons-en ! C'est un sujet important.

Nous le disons clairement, une telle option mérite sans doute d'être envisagée,...

M. Jean-Pierre Sueur. Très bien !

M. Philippe Goujon. ...mais avec une formulation progressive afin que l'ancienneté du locataire soit prise en compte et en posant les garde-fous nécessaires afin que le locataire acquéreur ne soit pas incité à revendre pour empocher la plus-value.

M. Christian Cambon. Très bien !

M. Philippe Goujon. Tel est le sens de l'amendement que nous présenterons avec le double souci d'inciter à l'achat et d'éviter la spéculation, ce qui est conforme à l'esprit de la présente proposition de loi.

Une autre incitation pourrait consister -  et là, je me tourne vers le Gouvernement - en un allègement des droits de mutation, qui permettrait aux collectivités locales de disposer d'un levier puissant, tout en préservant le droit de propriété, et, vous le voyez, je ne me rallie pas aux propositions socialistes. Une telle disposition aurait assez peu d'importance pour certaines collectivités. Je parle sous le contrôle de mes collègues élus parisiens : dans la capitale, en effet, le produit des droits de mutation a doublé depuis 2001. Par conséquent, un allègement des droits de mutation pourrait sans doute être envisagé. J'en fais la demande au Gouvernement.

Monsieur le ministre, mes chers collègues, c'est la première fois que le Parlement légifère sur les « ventes à la découpe », et c'est l'UMP qui en est l'initiatrice, et non la gauche, laquelle a beaucoup parlé mais a très peu agi en ce domaine.

M. Dominique Braye. Absolument !

M. Philippe Goujon. C'est notre gouvernement qui a soutenu cette initiative parlementaire, alors que, il faut le rappeler en toute modestie et très calmement, le gouvernement Jospin n'a jamais empêché une flambée des découpes avec une politique du logement reléguée au rang des simples incantations.

M. Philippe Goujon. Ajoutons qu'aujourd'hui, en matière de locatif privé, les objectifs très ambitieux du plan de cohésion sociale présenté par vous, monsieur le ministre, sont en passe d'être réalisés et vont changer radicalement la situation en matière de logement dans notre pays, notamment pour les plus démunis.

Aussi, le groupe UMP votera ce texte qui donne toute son ampleur à une véritable politique du logement, celle qu'ensemble nous mettons en oeuvre au profit du plus grand nombre de nos concitoyens.

Le « droit au logement », c'est nous, mes chers collègues de la majorité sénatoriale, qui le faisons appliquer. (Applaudissements sur les travées de l'UMP et de l'UC-UDF.)

M. le président. La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, l'examen de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble à la découpe s'inscrit dans un contexte de crise.

Alimentée par un manque criant de logements locatifs, par des transactions spéculatives et par l'ampleur des ventes d'immeubles par lots, la situation catastrophique des locataires des grandes agglomérations appelle des mesures concrètes, efficaces et à effet immédiat.

Le contenu du texte examiné aujourd'hui par le Sénat sera jugé à l'aune des attentes des locataires trop souvent victimes des ventes à la découpe et laissés à eux-mêmes face à une alternative qui n'en n'est pas une : racheter dans l'urgence un logement à un prix inaccessible pour beaucoup d'entre eux ou abandonner celui-ci dans l'espoir d'en retrouver un autre mais avec d'énormes difficultés.

Conscients de la gravité des enjeux et de la nécessité d'agir rapidement, les députés socialistes avaient saisi l'opportunité d'une niche parlementaire pour permettre l'examen, dès le début du mois de mai, d'une proposition de loi visant à renforcer les protections des locataires victimes de ventes à la découpe. Ce texte, qui comprenait vingt articles, contenait des mesures courageuses apportant une réponse globale au problème.

Pris de vitesse, le Gouvernement et les députés de la majorité avaient alors décidé de rejeter cette proposition de loi en interrompant les débats avant même l'examen des articles, faisant ainsi preuve d'une certaine irresponsabilité. Un mois et demi plus tard, les députés UMP, sous la signature de Mme Aurillac, soumettaient un texte comprenant deux articles en guise de réponse à la vague de ventes à la découpe et au déferlement médiatique qui l'accompagnait.

Aujourd'hui, ce texte vient en discussion au Sénat. Pour notre part, nous défendrons, par voie d'amendements, les mesures contenues dans la proposition de loi que mes collègues du groupe socialiste et moi-même avions déposée. Je regrette d'ailleurs que vous n'ayez pas prévu d'examiner ensemble les deux textes.

Nous aurons donc l'opportunité de défendre nos propositions et vous devrez prendre position sur des mesures que les locataires victimes de la vente à la découpe appellent de leurs voeux.

Toutefois, je souhaiterais, au préalable, rappeler la situation du marché de l'immobilier dans les grandes agglomérations françaises et, en particulier, dans l'agglomération parisienne.

Comme chacun le sait, la situation est extrêmement préoccupante : les loyers flambent, les prix de l'immobilier explosent, les terrains constructibles se raréfient et sont de plus en plus difficiles à acquérir pour les collectivités territoriales qui souhaitent construire des logements sociaux.

Les inégalités dans l'accès au logement renforcent les inégalités sociales. Rien qu'à Paris, l'on dénombre plus de 100 000 demandeurs de logements sociaux, tandis que le prix des loyers a augmenté dans la région d'Ile-de-France de près de 70 % depuis 1998.

Dans ce contexte, le phénomène des ventes à la découpe est perçu, à juste titre, de manière insupportable par des locataires évincés de leur appartement et abandonnés sur un marché locatif saturé.

Le mouvement des ventes à la découpe est, certes, encouragé par la hausse rapide et régulière des prix de l'immobilier, mais il alimente à son tour, il convient de le souligner, les phénomènes spéculatifs.

Il est également entretenu par la déprime boursière qui a succédé au krach boursier de 2000-2001, les investisseurs intervenant désormais sur le marché du logement à la recherche de rendements moins risqués.

Dès lors, les immeubles sont achetés non plus pour leur valeur locative mais pour leur valeur patrimoniale. L'immobilier devient un actif, au même titre qu'un actif boursier, et fait l'objet de transactions purement spéculatives au mépris des locataires habitants les lieux, pour certains depuis des décennies.

Si l'on considère que les investisseurs institutionnels représentent un tiers des ventes à la découpe et que, en 2002, près de 10 % du parc privé parisien étaient détenus par des sociétés d'assurances, on est en droit de s'inquiéter de cette financiarisation de l'immobilier.

C'est donc avec raison que les locataires des grandes agglomérations sont inquiets. Les ventes à la découpe sont entrées depuis 2002 dans un cycle ascendant, pour atteindre en 2004 le seuil de 15 % des transactions immobilières.

La conjonction de ce regain de vente par lots et de la flambée des prix de l'immobilier place les locataires « découpés » dans une situation extrêmement préoccupante. On observe, en effet, que les deux tiers des familles victimes de ce phénomène n'ont pas les moyens de racheter leur appartement. Ainsi, lorsqu'un investisseur vend par lots 3 600 logements en même temps, comme l'a fait récemment le fonds de pension américain Westbrook, ce sont des milliers de locataires qu'il faut reloger dans l'urgence sur un marché locatif déjà saturé.

En réaction à ces mises à la porte collectives, les locataires, avec raison, s'organisent, créent des associations de défense, tirent toutes les sonnettes d'alarme à leur disposition et développent des attitudes de résistance.

Dans un contexte différent, la situation ne serait peut-être pas aussi grave. Mais la difficulté pour ces locataires de retrouver un logement appelle de notre part des réponses concrètes et urgentes.

Cela est d'autant plus vrai qu'à la multiplication des situations individuelles difficiles s'ajoute un enjeu politique évident : les ventes à la découpe ont pour effet immédiat de repousser les populations moins aisées des centres-villes.

Les ventes par lots sont d'autant plus condamnables qu'elles frappent le parc locatif des investisseurs institutionnels, souvent considéré comme un parc quasi social. En effet, leur patrimoine ayant été construit soit avec la participation des employeurs, soit avec des financements publics, ils offrent des loyers relativement inférieurs à ceux qui prévalent dans le quartier considéré. Cette vente a donc pour conséquence d'écarter de certains quartiers entiers des grandes villes des populations qui favorisaient la mixité sociale.

Ce phénomène porte un nom : la « gentryfication » de Paris et des grandes agglomérations. C'est ainsi que les classes sociales favorisées s'installent dans les anciens quartiers populaires et rejettent les couches les moins aisées de la population vers des quartiers toujours plus périphériques. Finalement, comme je viens de le dire, c'est la mixité sociale qui en pâtit.

Ce mal de notre société est bien connu. Nous savons que l'homogénéité sociale conduit à la ségrégation, en tirant vers le haut les plus aisés et toujours vers le bas les plus défavorisés.

Au nom de la justice sociale et de l'égalité des chances, il est de notre devoir de freiner tout mécanisme conduisant à la ségrégation et à la reproduction des inégalités. Les ventes à la découpe font partie de ce phénomène et c'est pourquoi nous devons tous ensemble les combattre énergiquement.

Pour enrayer ce mouvement de fond, la seule stratégie possible est le renforcement des droits des locataires et la régulation par la loi des opérations de vente à la découpe. En matière de logement, nous ne pouvons plus laisser agir librement les forces du marché.

Contrairement au texte qui nous est soumis, et qui offre comme seule réponse l'accession à la propriété sans proposer de réelle solution à la grande majorité des locataires n'ayant pas les moyens de racheter leur logement, l'objectif du groupe socialiste est d'offrir au plus grand nombre d'entre eux la possibilité de rester dans leur appartement, en intervenant fortement sur le marché locatif.

En matière de logement, chers collègues de la majorité sénatoriale, il existe de grandes différences entre nous ! En effet, cette proposition de loi ne contient que des mesures « homéopathiques », oscillant entre la nécessité de répondre à une attente très forte et le respect tabou du laisser-faire des mécanismes de marché.

Contrastant avec cette approche minimaliste, le dispositif que nous proposons se décline en trois volets cohérents.

Le premier volet concerne le maintien des locataires dans leur logement, le deuxième l'accession à la propriété, et le troisième l'encadrement de la profession de marchand de biens.

J'aborderai tout d'abord l'incitation. Afin d'encourager une personne physique propriétaire à maintenir son locataire dans le logement, celle-ci devrait avoir la possibilité de bénéficier d'une incitation fiscale à condition de s'engager à ne pas donner de congé pour vente au locataire pour une période de six ans.

S'agissant de l'obligation, ensuite, nous souhaitons que soient renforcées les obligations de renouvellement de contrat de bail pour les locataires dont les ressources sont inférieures ou égales au plafond des logements intermédiaires.

Nous souhaitons également donner plus de temps au locataire. De cette façon, tout locataire victime d'une vente à la découpe devrait bénéficier d'un délai de trois ans avant la délivrance du congé pour vente. Nous demandons que soit garanti le maintien d'un bail de six ans, une fois l'appartement acquis par une personne physique.

Enfin, nous proposons l'interdiction de transmettre le congé pour vente déclenché par le vendeur au profit de l'acheteur. Mais aussi et surtout, nous voulons que le maire puisse, à la demande des locataires et dans certaines conditions, suspendre purement et simplement une procédure de vente d'immeuble à la découpe. Cette mesure préventive pourrait intervenir à la suite d'une enquête publique, demandée par un tiers des locataires et prouvant qu'il existe une pénurie de logements locatifs dans la commune.

La suspension de la mise en copropriété perdurerait ainsi jusqu'à ce qu'un nombre suffisant de logements de l'immeuble soit maintenu en statut locatif.

Ce dispositif de protection du locataire est accompagné d'un encadrement visant à renforcer l'application immédiate et effective du dispositif.

Ainsi, les dispositions en faveur du locataire qui n'auront pas été appliquées entraîneraient l'annulation du congé pour vente et ces dispositions devraient concerner toutes les procédures de mise en vente par lots en cours de réalisation.

Ces mesures en faveur de la défense du locataire font preuve d'un volontarisme politique fort qui contraste avec le simple allongement des délais que proposent les auteurs du texte qui nous est soumis aujourd'hui. Grâce à la possibilité de suspendre les ventes à la découpe, nous donnons enfin aux élus locaux les outils permettant de répondre au désarroi des locataires frappés par ce drame et de freiner l'homogénéisation rampante des quartiers.

Cela étant dit, la défense des locataires passe également par l'accession à la propriété.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Ah !

M. Roger Madec. Même si celle-ci ne constitue qu'un élément limité de réponse, il nous appartient de l'encourager,...

M. Dominique Braye. Très bien !

M. Roger Madec. ...sans pour autant en faire notre unique cheval de bataille parlementaire, comme semblent vouloir le faire nombre de membres de notre assemblée.

C'est la raison pour laquelle le deuxième volet de nos propositions vise, notamment, à faire bénéficier le locataire souhaitant racheter son logement d'une décote de 10 % minimum, décote qui progresserait de 2 % par année d'ancienneté dans le logement jusqu'à atteindre 30 %. Cette mesure simple et concrète serait un coup de pouce important pour tous les locataires qui ont la possibilité de racheter leur logement. J'ajoute que je partage, bien entendu, l'avis de mon collègue Philippe Goujon selon lequel il conviendra de prévoir une clause afin d'encadrer le dispositif et d'éviter une revente rapide avec plus-value.

Enfin, le troisième volet de nos propositions - et il s'agit, là aussi, d'une innovation majeure - vise à réglementer la profession des marchands de biens afin de ralentir les tendances spéculatives. A l'heure actuelle, cette profession mal réglementée incite de nombreuses personnes à se prétendre marchands de biens pour réaliser des opérations spéculatives, notamment dans le cadre de la vente à la découpe.

La définition juridique de l'activité de marchand de biens doit être accompagnée d'une véritable déontologie professionnelle permettant de moraliser et de rationaliser les activités de cette profession. La création de ce statut juridique est également accompagnée d'incitations fiscales visant à décourager ces acteurs d'effectuer des opérations de ventes à la découpe. Enfin, les marchands de biens ne pourraient procéder à des ventes par lots que six ans après l'acquisition du logement.

Nos propositions forment donc un tout. Elles agissent sur l'ensemble des leviers, c'est-à-dire à la fois sur les acteurs et sur les victimes des ventes à la découpe, limitant les marges de manoeuvre spéculatives pour les uns et renforçant les droits des autres, recourant à des incitations fiscales, imposant des obligations légales et offrant un droit d'intervention efficace en dernier recours aux élus locaux.

La mise en oeuvre du dispositif que nous proposons apporterait un coup de frein aux phénomènes spéculatifs de la vente à la découpe. Mesdames, messieurs de la majorité sénatoriale, ce sont des milliers de locataires victimes de ce phénomène de vente à la découpe, vivant dans l'angoisse, qui guettent votre vote sur ces amendements.

En conclusion, arrêtons de nous référer à des bilans. En effet, on peut faire dire aux chiffres ce que l'on veut. Nous sommes réunis aujourd'hui pour essayer de protéger des milliers de Français qui, bien souvent, vivaient correctement et qui, du jour au lendemain, connaissent l'anxiété car ils savent très bien qu'ils n'auront pas beaucoup de solutions pour trouver un autre logement. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste.  - M. Dominique Braye applaudit également.)

M. le président. La parole est à M. Marcel-Pierre Cleach.

M. Marcel-Pierre Cleach. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, la vente par lots d'un immeuble, sous le régime de la copropriété, est ancienne, puisqu'elle était déjà pratiquée avant-guerre. Elle a connu un fort développement, concentré surtout dans les grandes villes et particulièrement à Paris, à partir des années cinquante.

Elle a permis à de très nombreux compatriotes de devenir propriétaires de leur lieu de vie. Elle a beaucoup contribué à l'amélioration des conditions de confort des immeubles, les nouveaux propriétaires se lançant généralement dans des opérations d'amélioration et de modernisation de leur logement, participant ainsi au développement de l'activité des entreprises du bâtiment, notamment celles de second oeuvre.

De 1990 à 2004, les ventes sous le régime de la copropriété représentaient, en moyenne annuelle, 14 % des transactions sur les appartements anciens à Paris et en proche banlieue, avec une pointe à 18,30 % en 1997 et un seuil à 9,40 % en 1992.

En 2003 et 2004, ce pourcentage devenait légèrement supérieur à cette moyenne annuelle en culminant à près de 16 % en 2003 et 15 % en 2004, après avoir fortement chuté en 2000, 2001 et 2002, selon les chiffres avancés par M. le rapporteur.

Ces deux dernières années ont donc connu une progression significative des ventes en copropriété, mais, pour ma part, je n'y ai pas vu de bouleversement si ce n'est un retour à un « étiage » légèrement supérieur à la moyenne des ventes constatées en treize ans.

Et pourtant, à lire la presse, à écouter la radio, à regarder la télévision, le citoyen non averti pouvait considérer que Paris - car Paris seulement semblait intéresser les médias - était soumis à un dépeçage systématique, injuste et outrancier par des groupes immobiliers à capitaux étrangers, ce qui, bien évidemment, constitue une faute impardonnable.

J'avais pourtant retenu de ma pratique notariale que la plupart des locataires que j'avais vu accéder à la propriété de leur appartement avaient plutôt tendance à s'en féliciter.

Je savais, par ailleurs, comme vous mes chers collègues, que la loi avait édifié des barrières de protection en faveur des locataires, protégés par le droit de préférence - que la loi dénomme, selon moi à tort, droit de préemption - instauré par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, et par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Je savais aussi que le locataire âgé de plus de soixante-dix ans et disposant de ressources inférieures ou égales à une fois et demie le montant annuel du SMIC ne pouvait être délogé sans un relogement correspondant à ses possibilités, à ses besoins, et ce dans un périmètre géographique défini.

Je savais également que les locataires acquéreurs de leurs appartements bénéficiaient généralement, dans le cadre de leur négociation, d'une décote importante sur le prix du marché.

Je n'ignorais pas non plus, bien sûr, que la mise en vente de leur appartement pouvait créer, pour certains d'entre eux, dont les ressources ne permettaient pas l'acquisition, et qui ne bénéficiaient pas du système de protection que je viens d'évoquer, un problème insurmontable et douloureux. Je pense surtout ici aux retraités de moins de soixante-dix ans - donc non protégés - et dont les ressources ne permettent pas l'achat du logement où ils ont passé une grande partie de leur vie, voire leur vie entière.

Aussi les dispositifs de l'accord collectif propriétaires- locataires du 9 juin 1998, rendus obligatoires, je le souligne, par le décret du 22 juillet 1999, ont-ils apporté, et c'est heureux, des réponses sérieuses à ces situations et leur application a fortement contribué à atténuer les effets socialement inacceptables du congé pour vente, notamment en permettant au locataire en place de proposer au bailleur, comme acquéreur, par substitution dans ses droits, son conjoint, un ascendant, un descendant, voire son compagnon du moment, puisqu'une année de compagnonnage est suffisante pour bénéficier de cette disposition.

Cet accord renforce très fortement par ailleurs la protection des locataires en situation de faiblesse à cause de leur âge, de leurs ressources ou de leur santé physique ou même psychologique.

Au cours des auditions auxquelles j'ai procédé en 2004 pour mon rapport, au nom de la commission des affaires économiques, sur la situation du logement locatif privé, j'ai constaté en outre que l'ensemble des acteurs du secteur de l'immobilier s'accordaient à reconnaître que la loi de 1989 avait institué un équilibre apprécié entre les bailleurs et les locataires, équilibre renforcé en faveur de ces derniers grâce aux dispositifs que je viens d'évoquer. Bref, la situation des locataires confrontés à un congé pour vente n'apparaissait pas catastrophique, dans l'ensemble, même si, bien entendu, certains d'entre eux se trouvaient confrontés à des situations difficiles et dignes d'intérêt.

J'ai donc été surpris de voir l'Assemblée nationale se saisir d'une proposition de loi tendant à renforcer les droits des locataires confrontés à la vente de l'appartement qu'ils occupent.

Il est vrai que les médias avaient abondamment relaté le courroux d'une actrice célèbre et de quelques personnalités influentes, dont les appartements faisaient partie de très beaux immeubles, situés notamment dans des quartiers que je connais un peu. Pour ne citer que les VIIe, VIIIe et XVIIe arrondissements de Paris, il s'agissait d'immeubles entiers ou de groupes d'immeubles situés notamment square du Roule, rue Alphonse-de-Neuville, rue Murillo, près du parc Monceau, rue Théodore-de-Banville. Bien sûr, je n'oublie pas les immeubles de moindre qualité et les locataires qui les occupent dans d'autres arrondissements.

J'aurais compris, et admis, que l'on s'efforce de chercher des solutions encore plus protectrices que celles qui existent déjà pour des locataires qui se trouvent en situation de fragilité, la nécessité sociale d'un texte pouvant justifier certains sacrifices à l'égard des grands principes et des droits fondamentaux.

Je comprends moins, vraiment, alors que nous protestons tous contre l'avalanche des textes et les difficultés d'application qu'elle suscite, que nous soyons amenés à voter des lois que je ne peux m'empêcher de qualifier de circonstancielles ou, du moins, qui relèvent d'une conjoncture émotionnelle.

Cette proposition de loi écorne en effet encore un peu plus le droit de propriété,...

M. David Assouline. Le capital !

M. Marcel-Pierre Cleach. ...qui inclut le droit de disposer librement de ses biens. Il était déjà très atteint en matière agricole, voilà qu'il le sera aussi en matière d'immobilier urbain, ce qui est, bien sûr, une manière - une mauvaise manière- de rétablir l'équilibre entre la ville et la campagne !

Notre excellent rapporteur, sentant que la ligne jaune n'était pas loin d'être franchie, a estimé, à juste titre, nécessaire d'évoquer la jurisprudence du Conseil constitutionnel sur le caractère de gravité nécessaire pour apprécier si l'atteinte au droit de propriété est caractérisée.

Mais le texte qui nous est soumis a bien d'autres défauts. Il introduit une complication nouvelle dans l'application du droit. Pour en juger je vous conseille, mes chers collègues, de consulter le tableau figurant à la page 41 du rapport de M. Béteille (L'orateur montre le document), qui retrace le cheminement d'une vente immobilière soumise à un ou plusieurs droits de préemption. Je vois déjà venir l'inflation des contentieux que le cumul des dispositifs contraignants, anciens et nouveaux, va générer.

Ces nouvelles contraintes contribuent à la rupture de l'équilibre que l'on met généralement au crédit de la loi de 1989. Elles auront surtout le défaut d'aggraver le déficit locatif en matière d'appartements familiaux dans les grandes agglomérations, car cette loi, qui protège une partie des locataires seulement, risque de se retourner contre le plus grand nombre.

En effet, nous nous accordons tous à considérer qu'il y a un manque évident d'appartements à louer dans les principales villes, même si le terme de crise n'est pas applicable à la totalité du territoire.

Cette situation a conduit tout naturellement à une augmentation sensible des loyers lors de leur renouvellement et à une flambée des prix d'acquisition, un grand nombre de locataires ayant mis à profit la baisse des taux et le prêt à taux zéro pour changer de statut et devenir propriétaires.

Parallèlement, les propriétaires institutionnels quittaient le marché locatif depuis plusieurs années déjà. J'avais observé et décrit ce phénomène dans mon rapport précité, et nos collègues Dominique Braye et Thierry Repentin, qui viennent de présenter leur rapport intitulé « Foncier, logement : sortir de la crise » préconisent également diverses mesures de nature à redonner confiance aux bailleurs privés.

A cet égard, les dispositifs prévus par le texte soumis à notre examen me semblent adresser un message négatif aux propriétaires, institutionnels aussi bien qu'individuels, qui vont les interpréter, à juste titre me semble t-il, comme une nouvelle atteinte au principe de liberté de circulation des biens, comme un formalisme supplémentaire, comme une limitation certaine du droit de disposer librement de ses biens, qui est consubstantiel au droit de propriété.

Pourtant, nous avons bien besoin de ces investisseurs institutionnels ou individuels. La chaîne du logement fait intervenir de multiples acteurs : elle a besoin de tous ses investisseurs traditionnels, qu'ils soient publics ou privés ; elle doit pouvoir loger les jeunes couples comme les plus âgés, les plus pauvres comme ceux qui appartiennent aux classes moyennes.

En ce qui concerne les plus pauvres, le mouvement HLM, redynamisé par le plan de cohésion sociale, doit s'investir totalement.

S'agissant des classes moyennes, il est nécessaire que le parc locatif qui était mis à leur disposition par les investisseurs institutionnels soit reconstitué. Gardons-nous donc de toute mesure qui aurait pour conséquence de les tenir éloignés du marché de l'habitat.

Le fait d'accabler les propriétaires, qu'ils soient ou non institutionnels d'ailleurs, de réglementations de plus en plus contraignantes et de rendre de plus en plus difficile la gestion de leur patrimoine constitue le meilleur moyen de les écarter de l'investissement locatif et d'appauvrir l'offre de logements intermédiaires, notamment familiaux, dont les dispositifs Robien n'ont pas réussi à accroître suffisamment le nombre, les promoteurs ayant surtout privilégié les petites surfaces.

Le mouvement de retrait du marché des propriétaires institutionnels étant par ailleurs irréversible, l'offre continuera à diminuer, les loyers à augmenter et les candidats à la location à chercher longuement l'appartement qui correspond à leurs voeux.

Ainsi, en décourageant un investissement immobilier locatif déjà peu rentable, en le saturant de signaux négatifs, tel le texte que nous examinons ou certaines dispositions du projet de loi de finances que nous examinerons prochainement, nous ne contribuons pas à l'amélioration de l'offre, et ce sont finalement les candidats à la location qui en souffriront.

Si elle introduit de nouvelles contraintes, un nouveau formalisme, cette proposition de loi sera-t-elle du moins efficace ?

Elle a le mérite d'accorder des délais aux locataires concernés. Mais, au bout du compte, il ne s'agit que des délais. Et je m'interroge encore sur la pertinence juridique de l'obligation faite au propriétaire de proposer à chaque locataire le droit d'acquérir l'immeuble dans sa totalité.

Aussi, à titre personnel, et malgré l'excellent travail de notre rapporteur qui a notamment fait preuve de beaucoup de sagesse dans l'examen des propositions de loi d'origine sénatoriale déposées sur le même sujet, j'attendrai la fin de nos débats pour me déterminer, tout en sachant que les améliorations techniques que recevra vraisemblablement ce texte, qui en a besoin, ne rachèteront pas les innombrables défauts que je lui trouve et sur lesquels j'ai souhaité attirer l'attention. (Applaudissements sur plusieurs travées de l'UMP. -M. Yves Pozzo di Borgo applaudit également.)

M. le président. La parole est à M. David Assouline.

M. David Assouline. Monsieur le président, monsieur le ministre, chers collègues, ma philosophie est radicalement opposée à celle de l'orateur précédent.

M. Dominique Braye. Effectivement et c'est heureux !

M. David Assouline. Le Gouvernement aurait dû choisir la sienne, et ne pas s'en tenir à cet entre-deux qui ne satisfait ni les uns ni les autres.

Faut-il une fois encore rappeler qu'en 2004 plus de 6 300 logements, soit 15 % des appartements anciens, ont été vendus à la découpe à Paris ? Est-il de nouveau nécessaire de constater que, si le phénomène des ventes par lots n'est pas une innovation sur le marché de l'immobilier, il a, depuis quelques années, changé de nature ?

Aujourd'hui, les investisseurs immobiliers sont soumis à une très forte pression de leurs actionnaires, qui exigent, comme dans les autres secteurs économiques, un retour sur investissement élevé et rapide. D'où des arbitrages permanents sur la composition des patrimoines et des décisions brutales de vente d'immeubles en bloc à des intermédiaires, qui revendront ensuite au détail.

Le Gouvernement, apparemment surpris par l'ampleur des protestations de locataires « vendus » avec leurs immeubles, a décidé de légiférer, en reprenant une proposition de loi émanant de la majorité, après avoir refusé de donner suite aux initiatives des parlementaires socialistes et communistes formulées dès le printemps dernier.

Le texte que nous examinons, un peu précipitamment, comme les autres textes qui nous sont soumis d'ailleurs, n'est bien sûr pas à la hauteur des enjeux.

Avant de se réfugier derrière le respect des grands principes, certains parlementaires de la majorité devraient se souvenir que le libre jeu du marché n'explique pas à lui seul le phénomène. La spéculation immobilière a été fortement encouragée par un amendement fiscal, suggéré à notre collègue Philippe Marini par la Fédération des sociétés immobilières et foncières, qui a remplacé l'impôt sur les bénéfices imposables de 34 % par une simple taxe de 16,5 % sur les plus-values latentes.

Comment ce gouvernement et cette majorité peuvent-ils s'avouer pratiquement désemparés face au marché, alors qu'ils ne laissent passer aucune occasion d'ôter à la puissance publique les armes qui permettent à celle-ci de réguler l'économie ?

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Cela ne date pas d'hier, monsieur Assouline !

M. David Assouline. Un exemple des résultats de cette politique, car il s'agit bien d'une politique patiemment et méthodiquement poursuivie, peut être cité : au début de l'année 2005, le fonds d'investissement américain Westbrook a mis en vente des appartements à un prix moyen de 6 780 euros le mètre carré, alors qu'il les avait achetés à des propriétaires institutionnels français en mai 2003 au prix de 3 890 euros le mètre carré.

Dans ce contexte, comment de locataires concernés et leurs associations, dans les quartiers parisiens des Ternes, du Roule, des Arquebusiers, de la rue de Montreuil ou du boulevard de Charonne, regroupés dans le « comité d'organisation du Collectif des associations de locataires "découpés" », pourraient--ils se contenter d'une proposition de loi qui n'apporte aucune nouvelle protection réelle ?

Ainsi, aucun dispositif ne protège les locataires n'ayant pas la capacité d'acheter leur logement. Plus grave, la suppression de l'exercice du droit de préemption pendant les trois années qui suivent la première vente en bloc, sur la base du prix de celle-ci, prive la puissance publique d'un instrument efficace de lutte contre les dérives spéculatives constatées dans les opérations de ventes à la découpe.

Je n'irai pas plus loin : le Gouvernement, en refusant notamment l'interdiction des congés-vente motivés par la spéculation, interdiction que réclament les associations de locataires, marque bien son refus de conférer une portée effective au droit au logement.

Le scandale des ventes à la découpe aura au moins eu le mérite de mettre en lumière l'un des aspects de la crise du logement la plus grave depuis la fin de la dernière guerre, qui touche maintenant les classes moyennes, peu à peu exclues de centres-villes menacés à terme de « muséification ».

Pourtant, quelques mesures concrètes constitueraient déjà de grandes avancées.

Le maire de Paris a ainsi demandé au Premier ministre de faire adopter quatre nouvelles dispositions législatives : la délivrance par la mairie d'une autorisation administrative pour les mises en copropriété d'immeubles d'habitation ; la prolongation de tous les baux en cours pour douze années au moins dans les immeubles mis en copropriété ; un moratoire pour les opérations en cours annulant les congés et instaurant un bail d'au moins douze ans pour les locataires ; la fin de l'exonération des droits de mutation sur les opérations de vente par lots hautement spéculatives.

De manière plus large, il est temps que le législateur institue un véritable service public du logement, doté d'outils spécifiques, notamment la promotion d'établissements publics fonciers, la taxation des plus-values excessives sur les ventes de terrains, la gestion en amont des expulsions et le travail sur le parc existant. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste. - Mme Nicole Borvo Cohen-Seat applaudit également.)

M. le président. La parole est à M. Jean Desessard.

M. Jean Desessard. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, sur les travées de la droite comme sur celles de la gauche, chacun reconnaît qu'il y a une grave crise du logement dans notre pays. Or, dans une situation de crise, de pénurie, les cyniques, les gens sans scrupules s'organisent pour tirer le maximum de profit.

Je citerai deux exemples.

D'abord, s'agissant de la résidence Arquebusiers dans le IIIe arrondissement de Paris, achetée par Westbrook en juillet 2003 au prix de 3 680 euros le mètre carré, elle est aujourd'hui revendue à la découpe au prix de 6 780 euros le mètre carré.

Ensuite, l'immeuble du 14 rue Froissard, dans le IIIe arrondissement de Paris, a été acheté par la SARL Marignan en octobre 2003 au prix de 2 400 euros le mètre carré ; cet immeuble est revendu en octobre 2005 au prix de 5 100 euros le mètre carré.

Y a-t-il une raison objective à un doublement des prix en deux ans ? Y a-t-il eu des installations nouvelles ? Des travaux de réfection ? Pas du tout. Une seule et unique raison l'explique : l'avidité des marchands de biens !

Il est alors proposé aux locataires d'acheter à un prix exorbitant ou de partir. Il s'agit du congé-vente. Quelles sont les conséquences de cette pratique ? Tout d'abord, une augmentation générale des loyers dans les grandes villes, de 11 % par an. Les salaires suivent-ils cette inflation, monsieur le ministre ? Vous savez bien que non. Par conséquent, le montant du loyer obère davantage le pouvoir d'achat, déjà fortement malmené.

Cette pratique remet en cause la mixité sociale, puisqu'un tiers seulement des locataires peuvent acquérir leur appartement au prix proposé, moyennant un grand sacrifice d'ailleurs. Les deux tiers des locataires, soit la grande majorité, doivent donc changer de voisinage, de quartier, parfois même de ville. C'est un changement radical de mode de vie : un logement, ce n'est pas simplement un toit, c'est aussi un environnement, des amitiés, des habitudes, une façon de vivre.

Enfin, cette pratique aboutit à une diminution du nombre de logements disponibles, puisque certains appartements deviennent des résidences secondaires ou des bureaux.

En définitive, la vente à la découpe, née de la crise du logement, amplifie ce phénomène.

Certains, le plus souvent à droite d'ailleurs, affirment qu'il ne faut pas s'opposer au marché, même à ses excès, au nom du respect du droit de propriété.

Nous pourrions discuter longuement, et nous le ferons, du droit de propriété par rapport au droit fondamental du logement. Pour autant, dans ce texte, il s'agit non pas du droit de propriété, mais du droit de spéculer. Il ne s'agit pas de stigmatiser le particulier propriétaire d'un immeuble qui, après avoir loué pendant des années les différents appartements, revend le tout pour des raisons personnelles. Il s'agit de dénoncer les sociétés qui achètent des immeubles, les « découpent » en trois ans et les revendent au double du prix d'achat. Elles réalisent donc un bénéfice égal à leur mise de départ, ce qui est indigne.

En tant que politiques, nous devons refuser la spéculation et le congé-vente, et soutenir, par notre action législative, les locataires expulsés par ces pratiques, je le répète, véritablement indignes.

Pour refuser le congé-vente, nous proposons d'étendre la durée du délai de préavis d'expulsion aux repreneurs successifs. En effet, les spéculateurs ont trouvé une astuce pour contourner la loi : ils vendent à la découpe à des sociétés écran qui, ensuite, peuvent expulser les locataires plus rapidement.

En outre, nous voulons soumettre le droit de diviser, c'est-à-dire de vendre par lots, à l'autorisation du maire de la ville concernée.

En conclusion, mes chers collègues, les spéculateurs profitent de la crise du logement, de la même façon que les repreneurs d'entreprise rachetaient naguère les usines à des prix dérisoires pour les vendre par morceaux en engrangeant des profits « monstres ».

Aujourd'hui, comme hier, de tels spéculateurs n'apportent aucune plus-value, aucune richesse à la collectivité. Au contraire, ils amplifient la crise du logement, comme ils amplifiaient la crise de l'emploi.

Mes chers collègues, je vous invite donc à voter les amendements tendant à interdire le congé-vente. Certes, nous pourrions discuter longuement du droit du propriétaire par rapport au droit du locataire. Malgré tout, dans le cadre de cette proposition de loi, il n'y a pas de discussion possible sur la légitimité ou non de la vente à la découpe : il nous faut choisir clairement, concrètement, et sans hésitation le droit au logement contre le droit de spéculer. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste.)

M. le président. La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement. Monsieur le président, mesdames, messieurs les sénateurs, vous êtes saisis de la proposition de loi présentée par Mme Aurillac et un certain nombre de ses collègues, adoptée par l'Assemblée nationale le 16 juin dernier et qui a déjà subi d'importantes transformations.

Permettez-moi d'abord de souligner la très grande qualité du rapport de M. Béteille, sur le plan de la compréhension, de la technique juridique et de l'équilibre nécessaire d'un texte de loi.

A l'instar de quasiment tous les autres orateurs, monsieur Desessard, vous venez vous-même, à l'instant, d'identifier le problème comme un « enfant » de la crise du logement. Je dirai plutôt que c'est un enfant « des » crises du logement ou de la crise « des » logements.

La spéculation est toujours l'enfant de la rareté. Il est, dans notre pays, de grands équilibres à respecter. En matière de logement, l'équilibre représente un besoin de production qui se situe entre 400 000 et 450 000 constructions par an. Au sein de cette production, généralement assez bien répartie sur le territoire national, le besoin de logements conventionnés, pour lesquels des aides sont versées afin d'assurer un habitat de bonne qualité à l'ensemble de nos compatriotes, est environ de 80 000.

La France a respecté ce niveau de production pendant vingt-cinq ans, grâce aux outils d'Etat, aux dispositifs publics, à la création des ZAC, les zones d'aménagement concertées, aux capacités et aux savoir-faire en matière d'aménagements, publics et privés.

Puis notre pays s'est « endormi ». Certes, les lois de décentralisation, dite « lois Defferre », ont été votées. Personne ne remet en cause la légitimité de leurs fondements, en tout cas pas le Gouvernement. Cela étant, à l'époque, les responsables de la mise en oeuvre des dispositifs prévus n'ont pas intégré le problème des logements. Pour être plus précis, ils ont considéré, à juste titre d'ailleurs, que la France sortait d'une crise du logement et qu'il n'était donc pas nécessaire de mettre en place des dispositifs particuliers dans le cadre de la décentralisation.

M. Jean-Pierre Sueur. Il y a eu la loi Quilliot !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Puisque vous le souhaitez, monsieur Sueur, je serai tout à fait précis : en réalité, nous avons cassé la machine à produire du foncier, puis du logement, et les gouvernements que vous avez soutenus sont tout de même en première ligne sur ce point.

D'une production de 500 000 logements il y a vingt-cinq ans, nous sommes tombés à un niveau historique de 260 000 logements aujourd'hui, dont 40 000 logements sociaux, soit la moitié de la production habituelle.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'engager de polémique sur un tel sujet.

M. Jean-Pierre Sueur. Il y a eu plusieurs gouvernements.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Quoi qu'il en soit, monsieur Sueur, cette avalanche de chiffres n'exonère personne. Je vous invite donc à un peu d'humilité et de pudeur, pour essayer, ensemble, de trouver des solutions équilibrées, afin d'atteindre les objectifs visés.

Premièrement, il faut faire en sorte que nos quartiers retrouvent un habitat et un environnement de qualité. C'est l'objectif du programme national de rénovation urbaine.

Deuxièmement, il s'agit de mettre en place un programme de reconquête des logements vacants dans notre pays. C'est ce qui est fait actuellement par l'ANAH, l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.

Troisièmement, il convient de relancer la mise à disposition de foncier dans notre pays. Une décision vient d'être prise en ce sens : elle autorise l'octroi de prêts d'une durée de cinquante ans par la Caisse des dépôts et consignations, afin de permettre l'acquisition de réserves foncières au bénéfice soit des sociétés anonymes et des offices d'HLM, soit de n'importe quelle collectivité territoriale qui souhaiterait disposer de réserves foncières pour les mettre à la disposition du logement et de l'habitat.

Tels sont les actions mises en oeuvre en matière de logement social. Il faut absolument réduire l'écart constaté, qui est, je tiens à le dire, scandaleux. En effet, voilà quelques années, il était moins cher de se financer sur le marché privé, pour une acquisition privée, que sur le marché social, pour du logement social. C'était la réalité : l'écart se révélait très important, près d'un point ! Par des décisions successives sur les taux de commission, dont la dernière a été prise récemment, cet écart a été réduit, voire annulé.

Mesdames, messieurs les sénateurs, la réalité du problème, ce sont les logements d'Etat ou les logements sous tutelle d'Etat. J'ai ressorti les différents rapports publiés depuis vingt-trois ans. Or, 90 % du contenu du rapport Figeat figurait déjà dans le rapport Besson et dans celui du Conseil général des ponts et chaussées !

Sur tous ces sujets, mesdames, messieurs les sénateurs, sur lesquels nous avons récemment pris un certain nombre de mesures, vous savez bien qu'il y a une responsabilité collective, qui est tout à fait cruciale. A cet égard, j'ai obtenu un arbitrage qui permettra de proposer, dans les quartiers en rénovation urbaine, une TVA à 5,5 % pour l'accession sociale à la propriété.

En définitive, la politique du logement s'apparente à une chaîne aux acteurs multiples. De ce point de vue, je vous encourage à vous inspirer des rapports publiés sur le sujet. Je citerai notamment le récent rapport d'information sénatorial Braye-Repentin sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement. Dans ce domaine, nous devons tous prendre du recul et de la hauteur.

En ce qui concerne 2005, ce sera, je l'espère, une deuxième année historique en termes de production de logements, notamment de logements sociaux.

Pour la production globale de logements, il devrait y avoir près de 400 000 mises en chantier. En matière de logement social, je ne connais pas exactement le nombre final auquel nous allons parvenir, la production devrait être de 72 000 à 77 000 logements.

Par ailleurs, nous avons cessé de « faire nos fins de mois » avec le 1 %, improprement appelé, madame Borvo, « 1 % patronal ». Celui-ci est en effet géré par les partenaires sociaux, dans leur pluralité et leur diversité. Dois-je rappeler que nous avons mis un terme à cette pratique désastreuse, par laquelle l'Etat profitait de ce 1 % pour financer son budget ? Cela représentait 200 millions, 300 millions, voire 400 000 millions d'euros par an. Au final, les sommes ponctionnées sur le 1 % correspondant à peu près au montant versé par l'Etat pour l'aide à la pierre, il s'agissait d'un jeu à somme nulle.

S'agissant du problème du logement à court terme, la détente de la spéculation vient de l'augmentation de l'offre. Je suis très heureux de rappeler, il y a huit mois environ, la signature de la convention entre l'Etat et la ville de Paris, pour favoriser la construction de logements et la lutte contre l'habitat insalubre indigne. L'Etat met ainsi à la disposition de la ville de Paris 560 millions d'euros pour une telle politique du logement, ce qui est d'ailleurs normal.

Au demeurant, en matière de logement, il faut privilégier un partenariat absolu entre tous les acteurs, car personne ne gagnera à agir contre les autres. Il y a les partenaires sociaux pour le financement du logement social, l'Etat et les collecteurs du livret A. L'Etat a également, par vocation, un rôle d'impulsion. Il y a aussi, sur le terrain, les départements, les régions, les collectivités, les sociétés anonymes ainsi que les offices d'HLM et l'ensemble des opérateurs. Par conséquent, il ne sert à rien de dénoncer les actions des uns ou des autres.

Finalement, mesdames, messieurs les sénateurs, le texte, d'origine parlementaire qui vous est soumis aujourd'hui doit être appréhendé dans sa globalité. Il permet l'extension d'un accord collectif qui, lui-même, est très amélioré par rapport à l'ancien accord collectif de 1998 (M. le président de la commission des lois et M. le rapporteur acquiescent) et va plus loin encore, non seulement en son état actuel, mais également grâce aux amendements que vous présenteront la commission et le Gouvernement.

En résumé, il est simplement question de tarir la spéculation, qui est inacceptable. La meilleure façon de le faire, qui est le fondement même de ce texte, c'est de permettre d'acheter l'individuel au prix d'achat de l'ensemble. En effet, finalement, la spéculation, c'est le différentiel : cela revient à acheter au prix du menu et à revendre au prix de la carte. Désormais, grâce à la présente proposition de loi, il sera possible d'acheter le plat au prix du menu, ce qui tarit de fait et objectivement la spéculation.

Par ailleurs, si la proposition de M. Dominique Braye est acceptée, la nécessaire clarification au titre de la préemption sera clairement affirmée. De plus, le Gouvernement n'est pas hostile à ce que l'idée de M. Goujon en matière de droits de mutation soit reprise.

M. Jean Desessard. Ce n'est pas lui qui encaisse !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il proposera un amendement dans ce sens, pour que les communes et les départements, selon le principe de libre administration et uniquement dans le cadre des logements occupés, acceptent de baisser considérablement leurs droits de mutation, afin de garantir le maintien des locataires dans leurs logements.

M. Jean-Pierre Sueur. Et la compensation financière de l'Etat ?

M. Jean Desessard. C'est le conseilleur, pas le payeur !

Un sénateur de l'UMP. On va voir ce que fera Paris !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. La ville de Paris, qui a une vocation offensive en matière de logement social, ne pourra que trouver des avantages à disposer de cette capacité à gérer au mieux ses ressources. C'est une faculté qui est offerte par le Gouvernement ; ce n'est pas une obligation.

Enfin, je relève les précieuses améliorations proposées par la commission sur les conditions d'information et de nullité. De fait, le Gouvernement préfère l'annulation pure et simple de l'opération et l'attribution de dommages et intérêts à l'intéressé en cas de violation d'un accord obligatoire aux amendes civiles qui s'imputent sur les recettes de l'Etat et dépendent de la décision du juge. Celui-ci doit avoir l'obligation d'annuler l'opération de congé- vente.

Les précisions complémentaires envisagées relatives au diagnostic technique, aux transmissions obligatoires du règlement de copropriété, à l'information préalable du conseil municipal, au délai de six ans qui commence à courir à compter de la délivrance et non du compromis, sont autant d'améliorations apportées à la proposition de loi. Elles répondent toutes à notre souci de trouver une solution sans adresser de signaux globalement négatifs.

Finalement, la collectivité locale va disposer de tous les moyens d'intervention possibles : du droit de préemption à la modulation des droits de mutation.

Le locataire, lui, va bénéficier de l'extension de l'accord collectif du 16 mars 2005, qui, je le rappelle, oblige à proposer un relogement au locataire ne se portant pas acquéreur de son logement et justifiant d'un revenu inférieur au plafond du PLI, c'est-à-dire à peu près 80 % de la population française.

Bref, mesdames, messieurs les sénateurs, le texte qui sortira de votre assemblée, prenant en compte l'accord collectif du 16 mars 2005, assorti des éléments complémentaires adoptés à l'Assemblée nationale, des amendements du Sénat et des amendements gouvernementaux devrait, je crois, former un tout cohérent de nature à apporter une solution raisonnable et équilibrée au problème que nous examinons aujourd'hui. (Applaudissements sur les travées de l'UMP et de l'UC-UDF, ainsi que sur certaines travées du RDSE.)

M. le président. Personne ne demande plus la parole dans la discussion générale ?...

La discussion générale est close.

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Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
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