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Séance du 13 octobre 2005 (compte rendu intégral des débats)

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NOMINATION DE MEMBRES d'organismes extraparlementaires

M. le président. Je rappelle que les commissions des lois, des affaires économiques et des affaires culturelles ont proposé des candidatures pour neuf organismes extraparlementaires.

La présidence n'a reçu aucune opposition dans le délai d'une heure prévu par l'article 9 du règlement.

En conséquence, ces candidatures sont ratifiées et je proclame :

- M. Philippe Goujon membre de la Commission nationale de contrôle des centres et locaux de rétention administrative et des zones d'attente ;

- M. Georges Gruillot membre titulaire et M. François Gerbaud membre suppléant du Conseil national des transports ;

- M. Charles Revet membre du Conseil supérieur de l'établissement national des invalides de la marine ;

- M. Dominique Braye membre du Conseil national de l'habitat ;

- M. Marcel Deneux membre titulaire et M. Gérard le Cam membre suppléant du Conseil d'orientation de l'Observatoire national sur les effets du réchauffement climatique en France métropolitaine et dans les départements et territoires d'outre-mer ;

- M. Georges Gruillot membre du conseil d'administration du Fonds pour le développement de l'intermodalité dans les transports ;

- Mme Annie David membre de l'Observatoire national de la sécurité des établissements scolaires et d'enseignement supérieur ;

- M. Philippe Nachbar membre du Conseil d'administration de la société nationale de programme France 2 ;

- M. Pierre Laffitte membre du conseil d'administration de la société nationale de programme La Cinquième.

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Discussion générale (interruption de la discussion)
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
Art. additionnels avant l'art. 1er

Droit de préemption et protection des locataires en cas de vente d'un immeuble

Suite de la discussion et adoption d'une proposition de loi

M. le président. Nous reprenons la discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble.

La parole est à M. le président de la commission des lois.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Monsieur le président, le Gouvernement ayant déposé un amendement important que la commission n'a pas pu examiner, je demande une brève suspension de séance pour que la commission puisse étudier cet amendement et les sous-amendements qui y sont liés.

M. le président. Mes chers collègues, nous allons interrompre nos travaux pendant quelques instants.

La séance est suspendue.

(La séance, suspendue à dix-sept heures cinq, est reprise à dix-sept heures vingt-cinq, sous la présidence de Mme Michèle André.)

PRÉSIDENCE DE Mme Michèle André

vice-présidente

Mme la présidente. La séance est reprise.

Nous en sommes parvenus à la discussion des articles.

Discussion générale (suite)
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
Art. 1er

Articles additionnels avant l'article 1er

Mme la présidente. L'amendement n° 8 rectifié, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Avant l'article premier, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

A - I. L'article L. 54 du code du domaine de l'Etat est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque cette aliénation prévoit la transformation des immeubles en ensembles de logements, cette opération peut être réalisée à titre gratuit, dès lors que le programme de logements est essentiellement constitué de logements sociaux. »

II. L'article L. 66-2 du même code est ainsi rédigé :

« Art. L. 66-2 - L'Etat peut procéder à l'aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale, ou à leur cessation à titre gratuit, lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de constructions comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social.

« Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article. »

B - Les droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts sont relevés à due concurrence.

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Notre pays compte plus de trois millions de personnes qui peuvent être considérées comme très mal logées comparées aux huit millions de personnes qui sont mal logées.

Une telle situation n'est pas sans rappeler la grande crise du logement des années cinquante. Des solutions radicales s'imposent donc - c'est d'ailleurs ce que vous avez affirmé, monsieur le ministre. Reste, ensuite, à discuter sur l'efficacité desdites solutions grâce auxquelles pourra se développer une offre de logements accessibles aux demandeurs. Le problème est bien là : en effet, si l'offre est déjà insuffisante, elle est en outre inaccessible pour la plupart des demandeurs.

Par cet amendement, nous proposons que l'Etat montre l'exemple en matière de politique du logement : au moment où l'on réfléchit de plus en plus à une dynamisation du patrimoine immobilier de l'Etat et des établissements publics, il importe de faciliter les opérations de construction de logements sociaux prenant appui sur la reconversion de ce patrimoine.

Ainsi, dans la capitale, soumise de plein fouet aux opérations de vente à la découpe menées par certains investisseurs - on sait lesquels -, il serait bienvenu que certains bâtiments publics désaffectés, par exemple, deviennent des immeubles locatifs sociaux plutôt que de rester la source de plus-values immobilières.

Il est probable d'ailleurs que les mêmes fonds réalisant les ventes à la découpe soient sur les rangs pour acheter des immeubles publics désaffectés et les transformer en sources futures de nouveaux bénéfices immobiliers.

Nous souhaitons donc freiner cette dynamique d'exclusion par renchérissement continu de l'offre en faisant des immeubles publics désaffectés la base d'une reconquête par le logement social des quartiers livrés à la spéculation.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. La commission est défavorable à cet amendement, considérant qu'à l'occasion de l'examen de cette proposition de loi il faut s'en tenir aux problèmes de la vente à la découpe.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement. Il est défavorable pour deux raisons. La première est celle qu'a avancée M. le rapporteur, à savoir qu'il convient de ne pas s'écarter de l'objet de cette proposition de loi ; la seconde, plus fondamentale, est que la loi de programmation pour la cohésion sociale permet déjà, madame Borvo...

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Oui !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. ...la cession à un prix inférieur au prix fixé par les domaines et la dissociation entre la mise à disposition du terrain et la fixation du prix, ce qui va permettre de débloquer près de 20 000 logements sociaux dans les trois ans.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 8 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 10, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat, Assassi, Mathon, Demessine et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après le chapitre VI du titre 1er du livre VI du code de la construction et de l'habitation, il est ajouté un chapitre additionnel intitulé « Permis de diviser ».

II. - Après l'article L. 616 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article additionnel ainsi rédigé :

« Art. L. ...  - Toute division d'immeuble à usage d'habitation est soumise à une autorisation municipale préalable, dénommée permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans la ou les zones géographiques où la situation résidentielle provoquée par l'évolution et le niveau anormal du marché porte atteinte à la mixité sociale, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de la situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble et, de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article. »

L'amendement n° 17 rectifié, présenté par Mme Blandin, M. Desessard, Mmes Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :

Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 616 du code de la construction et de l'habitation, sont insérés un chapitre et un article additionnels ainsi rédigés :

« Chapitre ...  - Permis de diviser

« Article L. ... - Toute division d'immeuble à usage d'habitation d'au moins cinq logements est soumise à une autorisation préalable, dénommée permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans les zones à marché tendu, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble, et de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article. »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, pour présenter l'amendement n° 10.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Nous l'avons déjà indiqué, la vente à la découpe constitue à nos yeux une atteinte grave aux droits des locataires, et nous considérons que c'est en réalité un véritable détournement de la loi de 1989.

On constate que les dispositifs existants de protection des locataires, notamment l'accord de 1998 étendu par décret, de fait, ne protègent en rien les locataires des agissements des marchands de biens, véritables professionnels du harcèlement, de l'éviction et de la vente forcée.

Et, je le répète, que l'on ne vienne pas nous objecter que nous voulons porter atteinte au droit de propriété ! C'est du droit de spéculer qu'il s'agit ici, et qui plus est, comme l'ont souligné avec moi plusieurs sénateurs, du droit de spéculer abusivement.

M. Desessard a montré à propos de la rue des Arquebusiers, dans le troisième arrondissement de Paris, comment en deux ans le prix avait doublé au profit du fonds d'investissement américain Westbrook : dans ce cas précis, ce sont 150 logements qui sont concernés. Lorsqu'on évoque le droit de propriété, on pense au droit de propriété de chacun ; mais ces fonds de pension achètent 150 logements d'un coup, pour les revendre. Je précise tout de suite que, rue des Arquebusiers, les locataires sont très mobilisés et que, pour l'instant, Westbrook n'est pas parvenu à ses fins. Quand est en jeu une plus-value de l'ordre de 90 % en deux ans sur 150 logements, on est loin du droit de propriété !

En conséquence, nous proposons de donner aux municipalités la possibilité de maintenir la vocation locative des logements et de s'opposer le cas échéant à la vente par lots, en fonction du quartier et du parc locatif.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission n'est pas favorable à la création d'une nouvelle autorisation administrative portant sur la division d'un immeuble.

Des dispositions existent déjà qui prennent en compte la sécurité et la salubrité des logements. Pour le reste, il nous semble utile - et, nous inspirant d'ailleurs du rapport de la commission présidée par notre collègue M. Braye, nous le proposerons tout à l'heure - que le maire soit informé du projet de division de l'immeuble, de cette mise en copropriété, sans toutefois qu'elle fasse l'objet d'une autorisation administrative, dont les critères de délivrance nous paraissent d'un maniement très malaisé : la « mixité sociale » est une notion qui, jusqu'à présent, n'a pas fait l'objet d'analyses jurisprudentielles qui permettraient de l'utiliser ; de même, le « marché tendu » me semble relever de l'arbitraire.

Par conséquent, l'information du maire et le droit de préemption donné à la commune constituent des mesures suffisantes qui répondent à la nécessité que la commune soit à même d'intervenir.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean Desessard, pour présenter l'amendement n° 17 rectifié.

M. Jean Desessard. Je suis heureux de m'exprimer après M. le rapporteur, car ses propos étaient fabuleux !

Sommes-nous maintenant des notaires, des huissiers, ou bien restons-nous des politiques ? Il ne faut pas introduire de mesure administrative supplémentaire, dites-vous. Mais les mesures administratives ne sont que les instruments d'une politique !

Tout le début de notre discussion l'a démontré, la politique que nous voulons, c'est la fin de la spéculation indigne. En refusant toute formalité administrative, que faites-vous, en réalité ? Rien du tout, puisque vous laissez subsister les ventes à la découpe ! Dans vos meetings, dans vos circonscriptions, vous irez proclamer que vous êtes contre la vente à la découpe, alors que, ici, vous vous opposez à toute mesure administrative au motif que cela risquerait de bloquer le processus.

Quel est l'objet des deux amendements que nous examinons ? Instaurer un permis de diviser, c'est-à-dire autoriser ou non la spéculation. Or, qui donne cette autorisation ? Le maire. Voilà qui est directement politique ! Prendre des décisions courageuses pour interdire la spéculation, c'est le rôle du politique, c'est le rôle du maire, c'est le rôle des sénateurs et des sénatrices. Sinon, sous le prétexte d'éviter des complications administratives, nous laisserons faire. C'est comme pour la directive Bolkestein : on déplore, on s'indigne, on clame qu'il ne faut surtout pas continuer sur cette voie-là parce que c'est indigne, mais, à Bruxelles, l'UMP vote gaiement la directive.

C'est une impuissance politique que vous nous révélez, monsieur le rapporteur : sous couvert de la nécessité de ne pas introduire de complication administrative, vous avouez que, politiquement, vous ne faites rien.

Mme la présidente. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Monsieur Desessard, je suis désolé de devoir vous rappeler que le respect d'un certain nombre de règles de droit n'est pas secondaire.

M. Marcel-Pierre Cleach. Tout à fait !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. La formulation de propositions totalement aléatoires laissant le champ libre à la fantaisie de quelques-uns ne me paraît pas aller dans le sens d'une bonne application de la règle de droit.

Le maire dispose d'un outil bien plus efficace, dès lors qu'il est informé : c'est le droit de préemption, qu'il peut déléguer, je le rappelle, à un office ou à un organisme de logement social.

Ne me dites donc pas, mon cher collègue, que le maire, même s'il a la volonté d'agir, ne dispose pas des outils nécessaires ! Quant à lui demander ou à lui permettre de refuser la vente à la découpe dès lors qu'existe une tension sur les prix ! Ce phénomène frappe l'ensemble de la région Ile-de-France...

M. Jean Desessard. Eh bien, il intervient partout !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Comment définit-on la tension sur les prix ? (M. Jean Desessard s'exclame.) Etes-vous maire, mon cher collègue ?

M. Dominique Braye. Bien sûr que non !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Cela ne m'étonne pas !

Quoi qu'il en soit, avancer des arguments comme les vôtres pour demander que l'on puisse faire n'importe quoi et n'importe comment...

M. Jean Desessard. Ce n'est pas moi qui fais n'importe quoi, ce sont les spéculateurs !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. C'est vous qui proposez des solutions qui ne sont pas les bonnes !

Vous me permettrez de rappeler qu'il appartient à notre Haute Assemblée de conserver des règles de droit fixes pour éviter le règne de la fantaisie totale. Il est aussi de notre devoir de trouver des outils adaptés pour lutter contre certains phénomènes, mais cela ne peut pas consister dans des solutions totalement aléatoires. J'entends déjà les discussions sur la mixité sociale : combien, dans quelles proportions, etc. On constate d'ailleurs que de telles politiques ne suffisent pas toujours à résoudre les problèmes.

La meilleure solution a été indiquée par le ministre : il faut augmenter l'offre, et un certain nombre de phénomènes que nous connaissons, hélas !, diminueront, puis disparaîtront.

N'oubliez jamais que, si les problèmes de Paris sont réels, les franges les plus fragiles de la population vont de plus en plus en grande couronne, ce qui pose d'autres problèmes, notamment de transport. Nous devons donc veiller aussi à ce que certaines grandes collectivités, tout en tenant de grands discours sur le sujet, ne se déchargent pas sur les autres de toutes les difficultés qu'elles rencontrent. (Protestations sur les travées du groupe socialiste.)

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. C'était la politique de Chirac !

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il faut considérer l'ensemble de la situation.

Nous disposerons de trois outils.

D'abord, l'extension de l'accord, c'est-à-dire l'obligation de reloger dans le secteur et aux conditions antérieures les personnes dont les ressources sont inférieures au plafond pris en compte pour le prêt locatif intermédiaire, le PLI, et celles qui, âgées de plus de soixante-dix ans, ne sont pas soumises à l'impôt de solidarité sur la fortune concerne l'essentiel de la population.

Ensuite, un amendement sénatorial va venir en discussion dans lequel est clairement affiché l'outil de transformation sociale que constitue le droit de préemption. Il clarifiera une fois pour toutes la situation juridique dans ce domaine et fournira à la collectivité un véritable outil d'aménagement social du territoire.

Enfin, la possibilité offerte à un certain nombre de personnes d'acquérir leur logement au prix de la vente en bloc représente véritablement une capacité d'accession à la propriété complémentaire.

L'ensemble de ces outils nous semble permettre de régler fondamentalement la situation. Si tel n'était pas le cas, et si nous devions nous rendre compte que nous nous serions trompés, il n'est pas interdit de revenir devant votre assemblée.

Des règles du jeu parfaitement claires sont préférables à des règles aléatoires, et c'est pour cette raison que nous ne sommes pas favorables à ces amendements.

Mme la présidente. La parole est à M. Dominique Braye, pour explication de vote sur l'amendement n° 10.

M. Dominique Braye. Sans revenir sur les excellents propos du rapporteur, du président de la commission des lois et du ministre, je puis vous rassurer, monsieur Desessard : nous avons eu le même souci que vous, à savoir la protection des locataires.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Bien sûr, en clarifiant le droit de préemption !

M. Dominique Braye. Nous pouvons le faire de deux façons différentes.

On peut, comme vous le proposez, instituer un permis de diviser, ce qui implique une instruction préalable pour toutes les opérations, quelles qu'elles soient. Vous n'êtes pas maire, vous ne connaissez pas le coût, en termes de personnels, de services dont le rôle serait de mener des instructions, qui, dans le cas présent, ne seraient pas toujours justifiées !

Nous proposons donc que le maire soit informé et, le cas échéant, puisse préempter...

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Ce n'est pas la même chose !

M. Dominique Braye. ... pour que la vente aux locataires puisse s'effectuer, précisément, au prix antérieur à la spéculation.

Nous sommes d'accord avec votre analyse sur les spéculateurs, nous sommes d'accord sur le fait qu'il faut éviter ce phénomène, mais nous souhaitons que le maire prenne toutes ses responsabilités et que l'initiative lui revienne. Car c'est bien cela, la légitimité conférée par l'élection : le maire peut, comme vous le demandiez, mener une politique du logement.

Je voudrais ajouter que nous sommes en train de nous focaliser sur le seul problème des locataires. Mais n'oublions pas que, pour qu'il y ait des locataires, il faut des bailleurs, et des bailleurs privés !

Actuellement, et c'est pour moi un souci croissant, tous les bailleurs privés se désengagent des investissements fonciers puisque, manifestement, ils n'y trouvent plus leur intérêt. Or, par vos discours, par vos amendements, vous êtes en train d'institutionnaliser une pénurie de logements privés, alors que ceux-ci représentent la plus grande partie des logements. Etant comme lui un élu de la grande couronne - et Mantes-la-Jolie n'est pas réputée comme étant une zone particulièrement favorisée -, je reprendrai les propos M. Hyest : les plus désemparés, les plus modestes de nos concitoyens ne sont même plus logés dans le secteur social, ils sont dans ce que j'appellerai du « logement social de fait », qui est du logement privé.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Tout à fait !

M. Dominique Braye. Alors, de grâce, mon cher collègue, il ne faut pas, sous prétexte de faire preuve de bonnes intentions, mettre ces personnes, qui sont déjà dans une extrême précarité, dans une précarité plus grande encore : l'étape suivante, c'est la rue ! (Applaudissements sur les travées de l'UMP et de l'UC-UDF.)

Mme la présidente. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote.

M. Jean Desessard. Monsieur le président de la commission des lois, vous affirmez que, n'étant pas maire, je ne peux pas prendre la parole.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Ce n'est pas ce que j'ai dit !

M. Jean Desessard. Dès lors, n'étant pas agriculteur, je n'interviendrai pas sur l'agriculture, n'étant pas marin, je ne prendrai pas position sur la pêche... A l'inverse, dans 95 % des cas, je pourrais vous rétorquer que vous n'êtes pas un professionnel et que vous ne pouvez donc pas savoir. Ce genre d'arguments n'est pas recevable.

Par ailleurs, comme vous le soulignez, le droit de préemption existe déjà, dépend de services municipaux déjà existants, et l'examen des dossiers demande déjà du temps. Le coût de l'instruction des permis de diviser est donc un argument d'autant moins pertinent que, si les deux procédures coexistent, elles peuvent faire l'objet d'une seule et même visite à l'issue de laquelle il est décidé soit de délivrer un permis de diviser, soit de préempter.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Quand on voit l'ampleur des opérations !

M. Jean Desessard. Il nous a été reproché de vouloir faire n'importe quoi. Mais quelle est la réalité, aujourd'hui ? Qui fait n'importe quoi ? Ce sont tout de même les spéculateurs, qui mettent des gens dehors pour pouvoir revendre au double du prix d'achat !

M. Dominique Braye. C'est bien pour cela que nous sommes ici !

M. Jean Desessard. Alors, dotons-nous de tous les outils ! Pourquoi nous limiterions-nous ? Avec la procédure du permis de diviser, le maire qui souhaitera conserver un parc locatif privé pourra interdire la vente à la découpe, pourra interdire à des sociétés américaines, ou françaises, d'ailleurs, de faire un bénéfice de 100 % en deux ans sans rien apporter. C'est de la simple avidité financière !

M. Jean Desessard. Un maire doit tout de même avoir le droit de refuser de telles pratiques spéculatives ! Le permis de diviser lui en donnait la possibilité, vous l'en privez.

Nous en rediscuterons dans un an ou un an et demi, comme sans doute de bien d'autres points ! Et vous aurez d'ici là constaté que la loi telle que vous voulez l'adopter ne permettra pas de lutter contre la spéculation financière.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Mais ils ne veulent pas lutter contre la spéculation financière !

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 10.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 17 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 9, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 641-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Sur proposition du service municipal du logement et après avis du Maire, le représentant de l'Etat dans le département peut procéder, par voie de réquisition, pour une durée maximum d'un an renouvelable, à la prise de possession partielle ou totale des locaux à usage d'habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés, en vue de les attribuer aux personnes mentionnées à l'article L. 641-2. »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je crains que cet amendement ne soit considéré comme hors sujet.

M. Dominique Braye. Si vous le dites, c'est sûrement vrai !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il suffit ! Je ne m'adressais pas à vous !

Nous connaissons une situation de crise aiguë en matière de logement. On peut en faire porter la responsabilité aux uns ou aux autres, mais les faits sont là ! La pénurie aboutit à des situations scandaleuses, elle alimente la spéculation, mais elle est issue de certaines décisions politiques et d'une certaine gestion du logement.

Ainsi, dans la capitale, à quelques rues d'écart, on trouve des logements sociaux dont le bailleur n'assure pas correctement l'entretien, des logements privés concernés par une opération de vente à la découpe, des logements insalubres loués à prix d'or par des marchands de sommeil et des logements de bon standing sans occupants, parce qu'ils sont vendus ou loués à des tarifs exorbitants.

Ce profond dérèglement du secteur du logement appelle des solutions, au moins temporaires, mais de nature significative.

Il est temps que l'existence d'un parc locatif vide de toute occupation cesse d'encourager plus encore une spéculation foncière et immobilière hors de propos avec la situation actuelle et avec les bénéfices que peuvent attendre les uns et les autres de leurs investissements.

Tel est le sens de cet amendement qui vise à autoriser un recours élargi au droit de réquisition en l'utilisant de manière judicieuse et efficace.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Je n'ai pas l'impression que cet amendement apporte un bouleversement considérable. Il tend, en fait, à imposer la consultation du maire par le préfet du département en cas de réquisition de logements vacants, y compris dans les départements issus de l'ancien département de la Seine.

La commission a considéré que cette disposition dépassait largement l'objet de la présente proposition de loi et elle a émis un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement s'en rapporte à la sagesse de la Haute Assemblée.

En effet, comme l'a dit M. le rapporteur, il s'agit non pas d'un bouleversement, mais d'une précision qui n'est pas dans l'épure du texte ; elle pourrait trouver sa place dans un prochain texte. Par conséquent, sur le fond, le Gouvernement n'y est pas a priori défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 9.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 18 rectifié, présenté par Mme Blandin, M. Desessard, Mmes Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :

Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Aucun congé pour vente ne peut être donné dans les six ans consécutifs à l'achat en bloc d'un immeuble indivis d'au moins cinq logements, ou sa mise en copropriété.

La parole est à M. Jean Desessard.

M. Jean Desessard. Cet amendement vise à interdire l'usage du congé pour vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements.

C'est un moyen de protection des locataires « découpés » et le seul moyen réel de lutter contre la spéculation immobilière. Ce dispositif tend à conserver dans les villes un parc privé locatif abordable.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. M Desessard a eu un remord, car dans l'amendement d'origine la disposition proposée s'appliquait aux immeubles d'au moins dix logements, contre cinq logements dans le nouveau dispositif Nous en reparlerons sans doute tout à l'heure, car les choses ne semblent pas si simples que cela.

L'amendement vise à interdire l'usage du congé pour vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements. Il s'agit, qu'on le veuille ou non, d'une atteinte au droit de propriété, dont on peut se demander si elle n'est pas inconstitutionnelle.

Au demeurant, nous considérons que le dispositif proposé dans l'amendement n° 1 rectifié permet déjà d'assurer le maintien en place des locataires pendant six ans à compter de la vente en bloc.

Dans ces conditions, la commission émet un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement émet également un avis défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 18 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Art. additionnels avant l'art. 1er
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
Art. additionnels après l'art. 1er

Article 1er

L'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation est ainsi modifié :

1° Après le premier alinéa du I, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements qui ne comporte pas un engagement exprès de l'acquéreur à maintenir chaque local à usage d'habitation occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date de la délivrance du bien sous statut locatif pour une durée au moins égale à six ans, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois, ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. Aux fins de l'exercice du droit de préemption, le bailleur établit et transmet à chacun des locataires ou occupants de bonne foi un projet de règlement de copropriété, qui réglera les rapports entre tous les copropriétaires si, le cas échéant, l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente. Les dispositions du présent alinéa ne s'appliquent pas aux préemptions prévues au titre Ier du livre II du code de l'urbanisme. » ;

2° Au début de la dernière phrase du III sont insérés les mots : « Sous réserve des dispositions prévues au deuxième alinéa du I du présent article, ».

Mme la présidente. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, sur l'article.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Si j'interviens sur cet article 1er, c'est parce que l'essentiel de la proposition de loi de Mme Aurillac adoptée par l'Assemblée nationale figure dans cet article 1er, dont la commission a d'ailleurs amélioré la rédaction.

Mais que l'on ne s'y trompe pas, sans la mobilisation et l'action des locataires qui sont victimes de ventes à la découpe, quelle que soit leur situation sociale, nous n'aurions pas eu ce débat, et ni le Gouvernement ni la majorité n'auraient déposé de proposition pour tenter de remédier à cette situation.

Dans sa proposition initiale, Mme Aurillac tente, par un exercice difficile, de répondre aux victimes de ventes à la découpe, tout en laissant une totale liberté à ceux qui la pratiquent. C'est évidemment la quadrature du cercle !

De nombreuses actions en justice sont aujourd'hui en cours, et j'espère qu'il en sortira des éléments positifs. En tout cas, la nécessité de poser certaines règles ne pouvait échapper indéfiniment à tout un chacun.

Le texte de l'article 1er est-il satisfaisant ? Non, puisqu'il n'empêche en rien les opérations de vente à la découpe. Cependant, certains sous-amendements apportent des garanties supplémentaires aux locataires, et nous ne pouvons qu'approuver les améliorations, si minimes soient-elles.

Par exemple, allonger les délais laissés aux locataires pour pouvoir rechercher et bénéficier d'un prêt immobilier nous semble judicieux, en tout cas normal.

En même temps, certaines des dispositions proposées nous semblent encore bien timides au regard des nécessités. Par exemple, le diagnostic technique n'a qu'une vague similitude avec un état des lieux ; c'est un peu flou. De même, la décote du prix de vente eu égard à la réalité des loyers déjà versés s'impose, mais elle n'est pas très importante.

En revanche, nous ne pouvons suivre la proposition de notre collègue M. Cleach de résoudre de manière différente le cas des transferts de propriété internes aux sociétés civiles immobilières, au motif que l'on cèderait des parts sociales, en quelque sorte de la pierre papier, et non pas des logements.

De telles dispositions risqueraient de faciliter des montages juridiques astucieux, dont certains opérateurs spécialisés dans les ventes à la découpe pourraient ensuite tirer parti.

Après un tour de table des différents associés de la SCI, qu'est-ce qui empêchera les derniers détenteurs de parts de procéder comme n'importe quel marchand de biens ? Sans doute pas grand-chose, d'autant que la pression spéculative sera alimentée par de telles mesures. Par conséquent, nous ne voterons pas le sous-amendement n° 24.

Enfin, la majorité de la commission des lois y est bien entendu hostile, mais cette question mérite discussion, puisqu'il ne s'agit pas du domaine pénal, la proposition de loi qui nous est soumise doit pouvoir s'appliquer aux opérations en cours: Tel est le sens de notre sous-amendement n° 65.

Mme la présidente. Je suis saisi de huit amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 1 rectifié, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article:

Après l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, il est créé un article 10-1 ainsi rédigé :

« Art. 10-1.- I.- A.- Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la délivrance du bien, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.

« Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique, portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L. 111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance.

« Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit de son destinataire.

« L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. 

« Lorsque, suite à la réalisation de la vente d'au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, leur notifier ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

« Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

« Les dispositions du A du présent I doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

« B.- Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, au maire de l'arrondissement concerné, l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 de ce même code vaut communication au sens du présent article.

« II.- Les dispositions du I ne sont pas applicables en cas de préemption exercée en application des dispositions du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

« Elles sont applicables aux cessions de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet ou de sociétés civiles immobilières. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission propose au Sénat une réécriture globale de l'article 1er, afin de faire figurer le nouveau droit de préemption du locataire au stade de la vente en bloc dans un article distinct de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. Le texte y gagnera en clarté et en intelligibilité.

Sur le fond, cet amendement tend à apporter certaines modifications au dispositif adopté par l'Assemblée nationale.

En premier lieu, s'agissant du champ d'application du droit de préemption, nous vous proposons de remonter à dix logements le seuil à partir duquel le droit de préemption s'appliquera. Ce seuil apparaît plus cohérent avec, d'une part, les accords qui ont été négociés entre les bailleurs et les locataires et acceptés le 9 juin 1998 et le 6 mars 2005 et, d'autre part, le dispositif actuel de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Un certain consensus s'est dessiné sur ce seuil de dix logements. La meilleure preuve en est qu'on le retrouve dans la proposition de loi de M. Madec et que, dans son amendement initial, M. Desessard proposait un seuil de dix logements. Ce seuil a ensuite été ramené à cinq logements, pour des raisons qui n'ont pas été explicitées.

J'ai le sentiment que le seuil de dix logements est raisonnable, car il permet notamment de faire échapper au droit de préemption une grande partie des propriétaires personnes physiques, qui ne sont pas visées par ces dispositions. Les institutionnels qui cèdent 3 000 logements à la fois sont très loin de ce seuil.

Par conséquent, la Haute Assemblée peut tout à fait revenir à un seuil de dix logements, qui est cohérent avec notre législation et qui me semble judicieux.

Nous proposons également de substituer la notion de maintien sous statut locatif de chaque local à usage d'habitation à celle d'un engagement de proroger les contrats de bail en cours au jour de la conclusion de la vente. Le caractère réel de cet engagement poserait des difficultés juridiques et n'aurait qu'une incidence très mineure sur le maintien du parc locatif. Ce serait pour des durées extrêmement brèves et cela introduirait dans notre droit des baux d'habitation inférieurs à deux ans, ce qui ne nous paraît pas souhaitable.

En revanche, l'engagement de six ans pris par le nouvel acquéreur partirait de la délivrance de l'immeuble, c'est-à-dire de l'entrée en possession, ce qui est plus protecteur pour le locataire que le dispositif qui nous était soumis.

Nous vous proposons également d'étendre le droit de préemption aux cessions de parts des sociétés civiles immobilières. Il s'agit d'éviter les contournements qui pourraient résulter de l'utilisation du véhicule des SCI. En effet, aux termes de la jurisprudence, un droit de préemption immobilier est inapplicable en cas de cession de parts d'une SCI, puisque l'opération ne porte que sur un changement de contrôle de la société propriétaire et non sur le bien détenu par cette société.

Afin de rendre plus efficace ce dispositif, l'amendement prévoit également de renforcer la sanction de nullité, qui s'appliquerait tant en l'absence de notification au locataire qu'en cas de défaut de transmission des documents qui doivent accompagner cette notification, à savoir le règlement de copropriété de l'immeuble, notamment.

Nous y ajoutons un diagnostic technique sur l'état de l'immeuble, diagnostic qui doit être établi par un contrôleur technique ou un architecte, afin de garantir sa qualité, sa pertinence et son objectivité. La commission a rectifié son amendement afin de tenir compte des remarques de nos collègues à cet égard, notamment de M. Collombat.

Le locataire peut ainsi connaître très précisément l'état du logement qu'on lui propose d'acquérir. Cette modification reprend en partie une disposition proposée par M. Madec dans la proposition de loi n° 353.

Enfin, dernière innovation, la commission vous propose d'instituer l'obligation d'informer le maire de la commune sur laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, le maire d'arrondissement concerné, non seulement du projet de vente, mais aussi des modalités de la vente en bloc préalablement à sa réalisation. Les maires qui le souhaitent pourront ainsi faire jouer leur droit de préemption et maintenir les locataires dans leur logement.

Mme la présidente. Je suis saisie de deux sous-amendements identiques.

Le sous-amendement n° 26 est présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés.

Le sous-amendement n° 57 rectifié est présenté par MM. Goujon,  Cambon et  Karoutchi, Mmes Hermange et  Procaccia et M. Houel.

Ces deux sous-amendements sont ainsi libellés :

Dans le premier alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

dix logements

par les mots :

cinq logements

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour présenter le sous-amendement n° 26.

M. Jean-Pierre Sueur. Il nous semble que cette mesure doit être applicable à partir du seuil de cinq logements.

Certes, la proposition de loi de M. Madec - que M. le rapporteur brandit tant il la trouve excellente - prévoyait un seuil de dix logements. Mais il n'est pas interdit au Sénat de tirer le meilleur parti des travaux de l'Assemblée nationale, qui a retenu le seuil de cinq logements. Par ailleurs, ce seuil n'est pas contradictoire avec l'esprit des conventions que vous avez citées.

M. Goujon propose, lui aussi, de retenir un seuil de cinq logements. Je pense donc que cette disposition recueillera un large accord.

Mme la présidente. La parole est à M. Christian Cambon, pour présenter le sous-amendement n° 57 rectifié.

M. Christian Cambon. J'ai quelques scrupules à présenter ce sous-amendement qui va à l'encontre des propositions de la commission. Je considère toutefois, avec nombre de mes collègues, que le seuil de dix logements risque de vider la loi de sa substance. C'est pourquoi nous invitons le Sénat à revenir aux propositions de l'Assemblée nationale en retenant le seuil de cinq logements.

En effet, dans les communes de la petite couronne, on trouve de nombreux immeubles comprenant entre cinq et dix logements, notamment les immeubles R+4 qui sont constitués de deux appartements par étage. Les ventes à la découpe y sont fréquentes. C'est pourquoi nous avons déposé ce sous-amendement.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 27, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Dans le premier alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

six ans

par les mots :

douze ans

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Ce sous-amendement a pour objet de garantir au mieux les droits des locataires qui ne peuvent pas acheter leur logement et qui sont obligés de partir à l'échéance de leur bail sans l'avoir souhaité. Le maintien du statut locatif représente le seul moyen de les préserver contre des opérations spéculatives.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 31, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter in fine le deuxième alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par quatre phrases ainsi rédigées :

Ce diagnostic présente également une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Il est établi de façon contradictoire avec le locataire ou une association représentative au sens de l'article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur. Sont également à la charge du bailleur les dépenses de travaux de mise aux normes et de sécurité relevant d'obligations légales ou réglementaires, qui doivent être effectués dans les trois années suivant l'année de réalisation du diagnostic.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. M. le rapporteur nous a expliqué que le diagnostic devait être effectué par des personnes compétentes. Nous sommes sensibles à cet argument, mais il aurait été singulier de défendre l'idée que le diagnostic devait être effectué par des personnes incompétentes.

Nous estimons, pour notre part, que seul un diagnostic contradictoire, à la charge du bailleur, est de nature à garantir le bon déroulement des opérations.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 58 rectifié, présenté par MM. Cambon,  Karoutchi et  Goujon, Mme Procaccia, M. Houel et Mme Hermange, est ainsi libellé :

Après le deuxième alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour créer un article 10-1 dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 insérer un alinéa ainsi rédigé :

« A peine de nullité de la vente, le prix proposé comporte une décote minimum de 10 % par rapport au prix du logement vendu libre de toute occupation, à laquelle est ajoutée une décote de 1 % minimum par année de présence du locataire ou de l'occupant de bonne foi, sans que la décote totale puisse dépasser 20 % du prix du logement vendu libre applicable si le locataire ou l'occupant prend l'engagement de le maintenir à usage de résidence principale pendant une durée de six ans lors de la réalisation de l'acte de vente.

La parole est à M. Christian Cambon.

M. Christian Cambon. Madame la présidente, je présenterai en même temps les sous-amendements n os60 rectifié et 61 rectifié.

La présente proposition de loi a pour objet d'améliorer l'exercice du droit de préemption des locataires dans le cadre d'une vente en bloc de leur immeuble. Pour autant, la plupart du temps, ceux-ci ne pourront jamais acheter l'appartement qu'ils occupent dans la mesure où ce logement aura vu sa valeur augmenter dans des proportions considérables entre le moment de la vente en bloc de l'immeuble à un marchand de biens et le moment de sa découpe. En conséquence, le locataire sera trop souvent obligé de quitter son logement.

Il convient donc de proposer un dispositif permettant à ces locataires de pouvoir devenir propriétaires du logement qu'ils occupent au moment de la vente en bloc. Nombre de nos collègues ont déjà souligné la nécessité de favoriser l'accession à la propriété. Cette nécessité et l'ambition de préserver un habitat urbain harmonieux garantissant la mixité du parc immobilier justifient à elles seules l'instauration d'un dispositif de décote. C'est l'objet du sous-amendement n° 58 rectifié.

La mesure que nous proposons vise à mettre en place un dispositif de décote pour le locataire au moment de l'exercice de son droit de préemption. Cette décote aurait un montant minimum de 10 % et un plafond de 20 % pour les locataires ayant habité le logement concerné pendant plus de dix ans, soit 1 % de décote supplémentaire par année d'occupation.

J'observe que le plafond de 20 % correspond en général à la mise de fonds initiale du locataire pour acquérir un appartement. Cette disposition faciliterait donc l'acquisition de l'appartement par le locataire.

Toutefois, afin de garantir que ce dernier ne bénéficiera pas d'un effet d'aubaine et de l'empêcher de revendre son appartement juste après l'avoir acquis, il est prévu d'exiger du locataire l'engagement de maintenir ce logement à usage de résidence principale pendant au moins six ans.

Le plafond de 20 % et la progressivité de 1 % par an à partir d'une base de 10 % semblent plus opportuns au regard de l'état du marché. Il ne serait pas légitime que les locataires bénéficient d'un effet d'aubaine.

Ce sous-amendement vise également à instituer un dispositif original destiné à améliorer le principe de cette décote, à l'aune des observations du Gouvernement devant l'Assemblée nationale et des remarques tout à fait fondées du rapporteur de la commission.

En effet, ainsi que M. Béteille l'indique dans son rapport, il ne faudrait pas que les locataires bénéficiant de cette décote deviennent eux-mêmes des spéculateurs en revendant immédiatement leur appartement afin de tirer une plus-value de cette opération.

C'est pourquoi ce sous-amendement prévoit que le locataire acquéreur devra prendre l'engagement de maintenir le logement à usage de résidence principale pendant les six années qui suivent la réalisation de la vente. Cette durée de six années serait conforme à la règle en matière de prorogation d'un bail d'habitation ou à la durée de location requise dans le cadre du bénéfice de défiscalisation dans une opération de restauration d'un immeuble en secteur sauvegardé.

Le sous-amendement n° 61 rectifié complétera ce dispositif en prévoyant que le locataire qui contreviendrait à cette obligation de maintien du logement à usage de résidence principale en revendant ce bien avant l'expiration du délai de six ans serait tenu de verser un montant équivalent à la valeur de la décote au fonds de solidarité pour le logement de son département.

Cette dernière disposition permettrait, le cas échéant, d'alimenter à bon escient ce fonds, dont l'objet est précisément de favoriser le logement social en soutenant les ménages en difficulté sous forme d'aides financières ou de mesures d'accompagnement social au logement.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 33, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Dans le quatrième alinéa et le sixième alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

deux mois

par les mots :

quatre mois

et les mots :

quatre mois

par les mots :

six mois

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. La décision de préempter est lourde et difficile. Certains locataires seront confrontés à des questions importantes : est-ce que je peux acheter, est-ce que je vais pouvoir payer, trouver un prêt ?

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. C'est vrai !

M. Jean-Pierre Sueur. Ces situations seront fréquentes.

L'amendement n° 1 rectifié prévoit les dispositions suivantes : « Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

Nous estimons que les délais de deux mois et quatre mois devraient être portés respectivement à quatre mois et six mois.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 59 rectifié, présenté par MM. Cambon,  Goujon et  Karoutchi, Mmes Hermange et  Procaccia et M. Houel est ainsi libellé :

Dans la première phrase du quatrième alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour créer un article 10-1 dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 remplacer les mots :

deux mois

par les mots :

quatre mois

La parole est à M. Christian Cambon.

M. Christian Cambon. Le locataire bénéficie aujourd'hui d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption initial en cas de vente par lots ou de congé pour vente. Il dispose ensuite de deux autres mois pour réaliser la vente et, le cas échéant, de deux mois supplémentaires s'il souscrit un prêt.

Il bénéficie, de surcroît, d'un droit de préemption subsidiaire, s'il est apparu que le bailleur proposait une vente à un tiers dans des conditions ou à un prix plus avantageux. En ce cas, il dispose d'un nouveau mois pour exercer son droit.

L'article 1er vise à étendre l'ensemble de ce dispositif aux cas de vente à la découpe.

Or le délai d'exercice du droit de préemption initial peut sembler court dans la mesure où, bien souvent, le locataire n'avait pas envisagé de devenir propriétaire au moment de la notification et où il lui faut organiser son plan d'investissement.

Pour autant, il ne semble pas raisonnable de modifier le délai général de deux mois fixé pour l'exercice de ce droit de préemption en cas de vente en lots ou en cas de congé pour vente. Ce délai de deux mois correspond à un juste équilibre entre les droits du bailleur et ceux du locataire, qui doit pouvoir se retourner si la vente échoue.

Modifier ce délai et le porter à quatre mois dans le cas de la seule vente à la découpe apparaît opportun à un double titre. En premier lieu, parce que la vente à la découpe répond à des critères très particuliers et l'expérience montre qu'elle se pratique de manière beaucoup plus subite que les autres formes de vente, notamment en raison de son caractère global. En second lieu, parce que la vente à la découpe concerne des bailleurs institutionnels disposant de moyens financiers très largement supérieurs à ceux de simples bailleurs personnes physiques.

Si le délai de deux mois se justifie pour respecter les droits des propriétaires personnes physiques et des locataires, il perd de son sens lorsque le propriétaire est une personne morale institutionnelle dont les ressources déséquilibrent par nature ce rapport.

En conséquence, il semble légitime de porter, dans le seul cas de la vente à la découpe, le délai d'exercice du droit de préemption du locataire de deux à quatre mois.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 60 rectifié, présenté par MM. Cambon,  Karoutchi et  Goujon, Mme Procaccia, M. Houel et Mme Hermange, est ainsi libellé :

Dans la première phrase du cinquième alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour créer un article 10-1 dans la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 remplacer les mots :

à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers,

par les mots :

à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux que celui notifié au locataire ou à l'occupant en application des trois premiers alinéas du présent paragraphe,

Cet amendement a été défendu.

Le sous-amendement n° 29, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter in fine le A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par deux alinéas ainsi rédigés :

« Le locataire qui n'accepte pas le prix et les conditions de la vente pour le local qu'il occupe perçoit une indemnité d'un montant égal à un mois de loyer hors charges par année d'occupation du logement.

« L'acquéreur, dans sa totalité et en une seule foi, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements maintient sous statut locatif chaque local à usage d'habitation occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ou par un locataire ou un occupant de bonne foi placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Ce sous-amendement vise les personnes qui sont en difficulté, soit parce qu'elles disposent de faibles revenus, soit pour une autre raison.

On pourrait, certes, nous opposer les termes de l'accord du 16 mars 2005. Nous pourrions alors faire valoir, et cela me semble incontestable, la réaction d'un certain nombre d'associations et d'organismes intervenant dans le domaine du logement social s'agissant de l'accord lui-même et de la façon dont il est exploité.

Je tiens à préciser que, même s'il est ensuite généralisé à l'ensemble des secteurs locatifs 2 ou 3, cet accord n'empêchera pas le passage des logements à d'autres secteurs locatifs qui échappent aux règles de cet accord collectif.

Ledit accord ne permet pas non plus de répondre au souci de maintenir un parc locatif suffisant.

Par ailleurs, il ne met pas fin à la situation que connaissent un grand nombre de locataires.

C'est la raison pour laquelle nous proposons qu'auront le droit de rester dans leur logement, d'une part, un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, un locataire ou un occupant de bonne foi placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie.

Je me permets de mentionner, pour finir, que cela va plus loin que l'accord du 16 mars dernier, lequel ne fait référence qu'à une infirmité entraînant au moins 80 % d'incapacité permanente, ce qui est beaucoup trop restrictif.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 34, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter in fine le A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 par un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la vente est mise en oeuvre dans les conditions mentionnées au premier alinéa, le prix proposé comporte une décote minimum de 10 % par rapport au prix de l'appartement vendu libre de toute occupation, à laquelle est ajoutée une décote de 2 % minimum par année de présence du locataire ou de l'occupant, sans que la décote totale puisse dépasser 30 % du prix de l'appartement vendu libre. »

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Ce sous-amendement prévoit une décote dans le cadre d'opérations immobilières de vente à la découpe. Cette décote est au minimum de 10 % du prix de l'appartement vendu libre d'occupation, auxquels viendraient s'ajouter 2 % par année d'occupation dans la limite de 30 % du prix du bien.

Ce principe ne peut être contesté. Nous sommes d'ailleurs rejoints par la majorité sénatoriale, qui a déposé un sous-amendement n° 58 rectifié, même si la décote proposée est un peu plus limitée.

Cette décote est justifiée d'un point de vue économique, puisqu'elle traduit la différence de valeur entre un bien libre et un bien occupé.

Elle est également justifiée d'un point de vue juridique. En effet, lorsque le marché est équilibré, il n'est pas possible de vendre un logement à un acheteur extérieur à un prix inférieur à celui qui est proposé à l'occupant. Du fait de cette occupation, la rentabilité pour l'acheteur extérieur se trouve affectée dans des proportions qui équivalent à la décote.

Je rappelle que le principe d'une décote sur la valeur d'un bien immobilier occupé existe déjà du point de vue du dispositif fiscal concernant l'impôt de solidarité sur la fortune, qui prévoit un abattement de 20 % sur la valeur en cas d'occupation par l'assujetti. De même, du point de vue des droits de succession, le principe est de les calculer en fonction de la valeur des biens transmis.

Enfin, dans la pratique, le taux maximal de 30 % prévu par mon sous-amendement est souvent atteint, voire dépassé dans certaines opérations.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 35, présenté par MM. Assouline,  Sueur et  Madec, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le B du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation :

« B. -Si un tiers au moins des locataires refuse la mise en copropriété, ils peuvent demander au maire l'organisation d'une enquête publique. La mise en copropriété ne peut intervenir avant la fin de l'enquête publique. A la suite de cette enquête et en cas de situation de pénurie de logements locatifs dûment justifiée sur le territoire de la commune, le maire peut prendre un arrêté suspendant la mise en copropriété jusqu'à justification par le bailleur du maintien en statut locatif d'un nombre suffisant de logements de l'immeuble. »

La parole est à M. David Assouline.

M. David Assouline. Ce sous-amendement me tient à coeur.

Sans remettre en cause le renforcement du droit d'information des maires, notamment des maires d'arrondissement à Paris, à Lyon et à Marseille, sur les conditions des ventes à la découpe, que permet l'amendement n° 1 rectifié de la commission, le groupe socialiste souhaite que le législateur, qui essaie tant bien que mal aujourd'hui d'encadrer cette désastreuse pratique, ne se contente pas de mieux informer les premiers magistrats de nos communes : il veut aussi que le législateur leur donne les moyens d'agir.

Mes chers collègues, ce n'est pas à vous que j'apprendrai que nos 36 000 maires sont les clés de voûte de notre démocratie. Monsieur le ministre, écoutez-les ! Ils demandent à l'Etat de les aider à modérer les appétits féroces des spéculateurs immobiliers. Ne les décevons pas ; donnons-leur des réponses concrètes et volontaristes, adaptées à la gravité de la situation.

Le sous-amendement que je présente avec mes collègues va dans ce sens, en impliquant les premiers concernés, à savoir les locataires menacés par une vente en bloc.

En effet, s'ils sont suffisamment représentatifs de l'ensemble des résidents d'un immeuble faisant l'objet d'une opération de ce type, il leur reviendrait de saisir le maire de leur commune, qui pourrait alors diligenter une enquête publique dont l'ouverture suspendrait la mise en copropriété de l'immeuble concerné. Dès lors, l'opération ainsi visée sera examinée dans le cadre d'une procédure approfondie, objective au regard de la situation générale de la commune, notamment en matière d'habitat. En fonction des résultats de cette étude, la mise en copropriété pourra, si le besoin est établi, être limitée pour préserver une part de logements locatifs.

Mes chers collègues, je veux insister sur ce point, beaucoup de nos communes ayant dû, pendant plusieurs mois, voire quelques années, procéder à l'élaboration de plans locaux d'urbanisme et de plans locaux de l'habitat.

Ces dispositifs, dont l'élaboration laisse une large place à la concertation avec la population, constituent des outils adaptés à la mise en oeuvre de politiques urbaines modernes, privilégiant les objectifs de mixité sociale, de diversité des activités de protection de l'environnement dans tous les quartiers constituant une agglomération.

Comment, dans ces conditions, accepter que des fonds d'investissement puissent, en toute impunité, mettre en pièces le travail mené par des dizaines de milliers d'élus locaux pendant des mois pour concevoir, en consultant leur population, des schémas d'aménagements globaux et, à long terme, des territoires de leurs villes et villages ?

Comment tolérer que des politiques de long terme, souvent conçues dans le consensus afin de préserver la vitalité et la diversité des centres de nos villes frappées de plein fouet par la hausse vertigineuse des prix de l'immobilier, soient détricotées par les stratégies prédatrices d'un certain nombre de bailleurs institutionnels ?

Alors que l'immobilier, comme nombre d'autres secteurs économiques, est victime de sous-investissement chronique au bénéfice de la recherche de profits à court terme, l'urgence est de redonner en toute occasion aux responsables politiques, dépositaires de la légitimité populaire, la capacité d'agir dans l'intérêt des collectivités dont ils sont les représentants. Nous offrons à la majorité sénatoriale une occasion de ce type. Nous lui demandons solennellement de la saisir dans l'intérêt de l'ensemble de nos concitoyens.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 24, présenté par M. Cléach, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le II du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 :

« II - Les dispositions du I ne sont pas applicables en cas de préemption exercée en application du titre I du livre II du code de l'urbanisme ou lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

« Elles sont applicables aux cessions de parts ou actions dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet, ou de sociétés civiles immobilières ordinaires, lorsque, pour ces dernières, la cession porte sur la totalité des parts composant le capital de la société.

« Elles ne sont pas applicables aux cessions de parts ou actions susvisées lorsque ces cessions interviennent entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. »

La parole est à M. Marcel-Pierre Cleach.

M. Marcel-Pierre Cleach. Ce sous-amendement a pour objet de compléter l'amendement n° 1 rectifié de la commission. La clarification que nous souhaitons apporter concerne l'applicabilité de la loi aux sociétés civiles immobilières.

Dans le cas d'un immeuble, c'est facile, on peut le vendre ou ne pas le vendre. Lorsqu'il s'agit de parts de société immobilière, il est possible de vendre la totalité ou seulement une partie des parts dont on est titulaire. C'est un système d'organisation d'une indivision qui fonctionne plutôt bien.

Dans le cas d'une société civile immobilière comportant, par exemple, trois associés, si l'un d'eux veut céder ses parts à un autre associé ou à une personne extérieure, j'ai voulu éviter, en présentant ce sous-amendement, que cela n'entraîne la notion de vente, car, à défaut de précision, c'est bien ce qui risque de se produire. Permettez-moi de vous donner un exemple simple.

Mme Borvo Cohen-Seat ayant par avance indiqué qu'elle ne voterait pas ce sous-amendement, je vais lui demander de faire un rêve avec moi. (Exclamations amusées sur les travées du groupe CRC et du groupe socialiste.) Elle aura sans doute tendance à considérer d'emblée qu'il s'agit plutôt d'un cauchemar !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. N'exagérez pas !

M. Jean-Pierre Sueur. C'est de la spéculation !

M. Jean Desessard. Intellectuelle !

M. Marcel-Pierre Cleach. Imaginez, madame Borvo Cohen-Seat, que nous ayons tous les deux joué au Loto et que nous ayons gagné une somme importante. Conscients que nous sommes de la nécessité d'aider nos compatriotes à se loger, nous plaçons notre gain dans un immeuble de onze logements, donc soumis à la loi. Associés dans la propriété, nous encaissons les loyers tous les deux. Mais, au bout de quelques années, nous nous chamaillons. Vous souhaitez augmenter les loyers, je ne veux pas les augmenter. (Sourires.)

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Comme par hasard !

M. Marcel-Pierre Cleach. Suite à mon refus, vous décidez de vendre vos parts. Moi, je veux conserver les miennes, parce qu'il s'agit d'un investissement à long terme, dans le locatif, qu'il faut aider les locataires, etc. De par les statuts, vous êtes autorisée à vendre vos parts, soit à moi-même, soit à d'autres, qu'il s'agisse de votre neveu, de votre cousin, d'une personne X ou Y.

Pour moi, une telle cession ne doit pas entraîner de conséquences pour les locataires. Avec ce sous-amendement, elle n'en aurait pas, mais le fait de ne pas le voter mettrait complètement à bas le droit des sociétés civiles immobilières.

En revanche, si nous étions d'accord tous les deux pour vendre nos parts à un tiers, cette cession serait alors assimilée à une vente d'immeuble - c'est d'ailleurs ce qui se passe en matière fiscale - et, dans ce cas-là, je dis bien que la loi s'applique.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 61 rectifié, présenté par MM. Cambon,  Karoutchi et  Goujon, Mme Procaccia, M. Houel et Mme Hermange, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par l'amendement n° 1 pour créer un article 10-1 dans la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection de locaux à usage d'habitation par un paragraphe ainsi rédigé :

"... - Lorsque la personne ayant bénéficié d'une décote au titre des dispositions du troisième alinéa du A du I revend ce logement avant le terme du délai de six ans, elle est tenue de verser un montant égal à la valeur de la décote dont elle a bénéficié au profit du fonds départemental de solidarité pour le logement du département dans lequel le logement est situé.

« Les modalités et conditions d'application du présent paragraphe sont fixées par décret."

Ce sous-amendement a été défendu.

Le sous-amendement n° 63, présenté par M. Braye, est ainsi libellé :

A - Compléter l'amendement n° 1 rectifié par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Après l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 210-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 210-2. - En cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. ».

B - En conséquence, faire précéder le deuxième alinéa de l'amendement n° 1 rectifié de la mention :

       I

La parole est à M. Dominique Braye.

M. Jean Desessard. Faites-vous un rêve et avec qui ? (Sourires.)

M. Dominique Braye. Monsieur Desessard, c'est avec vous que je ferai un rêve ! (Rires.)

Sur le problème du logement, je suis d'accord avec Mme Nicole Borvo Cohen-Seat,...

M. Dominique Braye. ... quand elle dit que nous devrions faire fi des responsabilités passées. Je suis prêt à le faire avec vous, madame Borvo Cohen-Seat,...

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. C'est fou le nombre de sénateurs qui veulent faire des choses avec moi aujourd'hui ! (Rires.)

M. Dominique Braye. ... à condition que nous considérions l'avenir et que nous ayons la volonté d'avancer.

Monsieur Desessard, je rêve que vous compreniez le sens de mon sous-amendement n° 63. Il existe une différence entre une information suivie d'un droit de préemption et un permis de diviser, qui constitue une lourdeur supplémentaire. Avec la formule que je vous propose, vous serez en mesure de lutter contre la spéculation, ce que vous souhaitez et ce qui est, vous en conviendrez, notre seul angle d'attaque.

L'amendement n° 1 rectifié de la commission prévoit, préalablement aux opérations de vente à la découpe, que le maire de la commune soit informé par le bailleur. Encore faut-il que cette information serve à quelque chose !

Dans la pratique, un tel dispositif permettra aux communes d'être informées suffisamment en amont - on peut discuter du terme « suffisamment » - et, si nécessaire, de participer aux débats relatifs à l'avenir de l'immeuble pour favoriser le maintien de l'équilibre social de l'habitat sur le périmètre de l'opération. Cela donnera au moins aux locataires la possibilité de rester s'ils le désirent.

Ainsi, quand la commune souhaitera intervenir dans ce cadre, ce sera vraisemblablement par l'intermédiaire du droit de préemption urbain, quand il est institué. Or les conditions fixées par les textes en vigueur et, surtout, la jurisprudence pour l'exercice du droit de préemption urbain sont très strictes. Il n'est pas rare - les maires en savent quelque chose ! - que des décisions communales de préemption allant pourtant vraiment dans le sens de l'intérêt général soient annulées par les tribunaux administratifs au motif que la motivation de l'exercice du droit de préemption ne répond pas aux critères fixés par la loi. Pour parvenir à ce que nous souhaitons, je vous propose donc de modifier ces critères.

En vertu du droit actuellement en vigueur, l'exercice du droit de préemption par une commune dans le cas d'une opération de vente à la découpe pour permettre le maintien dans les lieux des locataires ne serait pas légal et ne permet pas d'asseoir l'argumentaire pour le droit de préemption.

Or s'il est proposé de créer les conditions d'une information de la commune sur les ventes à la découpe, c'est bien pour permettre à ces communes de faire usage de leur droit de préemption et d'être en mesure de mettre en place une politique, et pas seulement d'être informées, en laissant faire après.

Le présent sous-amendement vise donc à sécuriser juridiquement le dispositif proposé par la commission des lois et à le rendre pleinement applicable. Il précise ainsi que la commune peut, en cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, faire jouer le droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires.

Dans la pratique, la commune pourra atteindre ces objectifs en reprenant à son compte les baux d'habitation et en confiant la gestion de l'immeuble à un organisme.

Il convient, comme je le disais, de réfléchir à l'adverbe « suffisamment », car des communes n'ont pas forcément les moyens financiers de préempter ; mon collègue Christian Cambon m'a d'ailleurs interpellé sur ce point. Mais si les communes sont informées suffisamment en amont, les maires auront la possibilité d'entrer en contact avec les locataires et de s'assurer de la volonté de ces derniers de devenir propriétaires. Il sera alors possible aux communes d'assumer les coûts de portage, pour peu qu'il y en ait, y compris les communes pauvres qui disposent de peu de moyens financiers ; j'en suis persuadé pour avoir moi-même fait le calcul.

Ce dispositif permettra aux locataires de rester dans les lieux s'ils le souhaitent et aux maires de lutter contre la spéculation et d'élaborer une véritable politique. Pour avoir instauré dans mon agglomération un programme local de l'habitat intercommunal, PLHI, je sais que l'on aura désormais le choix d'intervenir ou non, car des opérations peuvent très bien se passer. Il est plus simple pour les maires d'être informés en amont plutôt que de devoir systématiquement envoyer ses services sur les lieux, établir un permis de diviser, etc.

Cette disposition va dans le sens de la démocratie participative, dont vous êtes, comme moi, un ardent partisan, puisque désormais il sera possible de rencontrer les locataires et de parler avec eux ! Monsieur Desessard, puis-je espérer voir mon rêve exaucé ? (Sourires.)

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 65, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

I - Compléter l'amendement n° 1 rectifié par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Les dispositions du I ci-dessus s'appliquent aux opérations en cours à compter de la promulgation de la présente loi.

II - En conséquence, faire précéder l'amendement n° 1 rectifié de la mention :

I

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. J'ai déjà présenté tout à l'heure ce sous-amendement, qui est relativement simple et qui ne nécessite donc pas de développement supplémentaire.

Toutefois, j'aimerais bien que nous ayons un débat sur cette disposition à laquelle notre rapporteur n'était pas favorable en commission. Pourtant, rien ne nous empêche de la voter !

Mme la présidente. L'amendement n° 6, présenté par M. Braye, est ainsi libellé :

Dans la première phrase du texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, remplacer les mots :

cinq logements

par les mots :

dix logements

La parole est à M. Dominique Braye.

M. Dominique Braye. Comme le précise le rapport de la commission, l'article 1er vise à créer un droit de préemption spécifique au profit des locataires et occupants de bonne foi d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel devant faire l'objet d'une vente par lots. Ce mécanisme interviendrait en amont du processus de mise en copropriété préalable à la vente.

Il est ainsi prévu que ce droit de préemption bénéficie aux locataires d'immeubles vendus en totalité et en une seule fois comprenant plus de cinq logements.

Dans la pratique, ce seuil de cinq logements risque néanmoins d'être très contraignant pour les bailleurs physiques qui peuvent parfois disposer d'un patrimoine locatif de plus de cinq logements. Or la proposition de loi qui élargit substantiellement le droit de préemption des locataires vise à protéger ces derniers des grandes opérations de ventes par lots, qui sont plutôt le fait de sociétés anonymes ou de marchands de biens. Il serait ainsi très fortement contraignant pour les propriétaires privés personnes physiques de ne pas pouvoir disposer librement de leur patrimoine alors même qu'ils pourraient avoir besoin de revendre leurs logements.

Pour ces raisons, il vous est proposé, par cet amendement, de relever le seuil de cinq à dix logements pour exclure, dans l'immense majorité des cas, les propriétaires personnes physiques du champ du dispositif de l'article 1er.

Ces dispositions ne sont pas du tout contraires à l'esprit de l'article 1er de la proposition de loi. Mais si nous voulons maintenir un équilibre dans le domaine du logement, il faut, d'un côté, préserver le locataire et, de l'autre, ne pas décourager le bailleur privé. Ce point est extrêmement important.

Comme je l'ai dit à mon collègue Christian Cambon, j'ai rencontré, voilà quelques jours, des membres d'une association des professions libérales. On sait bien que ces professionnels libéraux avaient en général pour habitude de détenir un certain nombre de biens immobiliers, afin d'assurer leur retraite, qui n'était pas toujours aussi importante qu'ils l'auraient espéré. Or, de plus en plus, à cause de tous les problèmes que nous sommes en train d'énumérer, ces professionnels se désengagent de leur choix d'être des bailleurs privés.

Bien que je ne sache pas, je le reconnais très franchement, où se situe exactement cet équilibre, mon amendement vise à ne pas décourager les bailleurs privés.

Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements présentés par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés.

L'amendement n° 28 est ainsi libellé :

Dans la première phrase du texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

six ans

par les mots :

douze ans

L'amendement n° 32 est ainsi libellé :

Après la deuxième phrase du texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, insérer quatre phrases ainsi rédigées :

Cette offre de vente doit avoir été précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs de sécurité, accompagné d'une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Il établi de façon contradictoire avec le locataire ou une association représentative au sens de l'article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Les dépenses afférentes à cet audit sont à la charge du bailleur. Sont également à la charge du bailleur les dépenses de travaux de mise aux normes et de sécurité relevant d'obligations légales ou réglementaires, qui doivent être effectués dans les trois années suivant l'année de réalisation de l'audit.

L'amendement n° 30 est ainsi libellé :

Après l'avant-dernière phrase du texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, insérer deux phrases ainsi rédigées :

Le locataire qui n'accepte pas le prix et les conditions de la vente pour le local qu'il occupe perçoit une indemnité d'un montant égal à un mois de loyer hors charges par année d'occupation du logement. L'acquéreur, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements maintient sous statut locatif chaque local à usage d'habitation occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ou par un locataire ou un occupant de bonne foi placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Il s'agit d'amendements de coordination.

Mme la présidente. L'amendement n° 5 rectifié, présenté par M. Lardeux et Mme B. Dupont, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 95-1351 du 31 décembre 1975 par les mots :

ni aux ventes réalisées par les bailleurs personnes physiques ou par les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés, jusqu'au quatrième degré inclus, à l'exception de celles réalisées par les personnes physiques ou morales qui achètent un immeuble pour le revendre

Cet amendement n'est pas défendu.

L'amendement n° 19, présenté par Mme Blandin, M. Desessard, Mmes Boumediene-Thiery et  Voynet, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par le 1° de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 par une phrase ainsi rédigée :

Le non-respect de l'une des dispositions d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, relatif au congé pour vente et rendu obligatoire par décret, pourra entraîner, à la demande du locataire, la nullité de la notification d'offre de vente. »

La parole est à M. Jean Desessard.

M. Jean Desessard. L'articulation entre le nouveau dispositif introduit à l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et l'accord collectif sur les ventes par lots n'est pas clarifiée.

La notification d'offre de vente doit, sous peine de nullité, résulter d'une application des accords collectifs de location étendus par décret en application de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986. Toute violation de dispositions d'un accord rendu obligatoire par décret peut entraîner, à la demande du locataire concerné, la nullité de la notification d'offre de vente.

Mme la présidente. L'amendement n° 7, présenté par M. Braye, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par le 1 de cet article pour insérer un alinéa après le premier alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation par un alinéa ainsi rédigé :

« Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée à l'alinéa précédent, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble et, à Paris, Lyon et Marseille, au maire de l'arrondissement concerné, l'indication du prix et des conditions de la vente de l'immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à l'un des droits de préemption institués par les chapitres I et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 de ce même code vaut communication au sens du présent article. »

La parole est à M. Dominique Braye.

M. Dominique Braye. Comme cela a été précisé dans le rapport d'information de la commission des affaires économiques intitulé « Foncier, Logement : sortir de la crise », dont j'ai eu l'honneur de présider le groupe de travail, il semble pertinent de prévoir que, compte tenu des répercussions sociales importantes de ces opérations sur l'équilibre de l'habitat, les communes soient informées suffisamment en amont des opérations de ventes par lots.

Sur ce point précis, le groupe de travail de la commission des affaires économiques s'était cependant montré prudent puisque son président et son rapporteur en avaient une appréciation différente. Nous avons souhaité que ce rapport fasse l'objet d'un accord consensuel, c'est-à-dire soit adopté à l'unanimité.

A cette occasion, je me félicite du travail de concertation avec l'ensemble de la commission, notamment le rapporteur, car, en l'espèce, nous avons fait fi du passé et n'avons tenu compte que de l'avenir ; nous avons recherché comment gérer une situation de crise.

Cet amendement prévoit que le bailleur communique, préalablement à la vente de l'immeuble, au maire de la commune, ainsi qu'au maire de l'arrondissement dans les villes de Paris, Lyon et Marseille, l'indication du prix et les conditions de la vente. Ainsi, les maires seront informés suffisamment à l'avance et pourront être parties prenantes lors des discussions relatives à l'avenir de l'immeuble. Ils pourront favoriser le maintien des locataires, afin de préserver les équilibres sociaux qui se sont constitués dans ces immeubles ou, si cela s'avère nécessaire, aider à trouver des solutions de relogement.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission sur l'ensemble de ces sous-amendements et amendements ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Les sous-amendements identiques n°26 et 57 rectifié ont pour objet de ramener à cinq logements le seuil à partir duquel le droit de préemption doit s'appliquer. Cette disposition est contraire à l'avis de la commission.

Conformément aux quelques arguments que j'ai déjà développés tout à l'heure, le seuil de dix logements est raisonnable. En effet, essayons d'imaginer un immeuble classique de cinq appartements comprenant, sur deux étages et demi, un appartement de chaque côté de la cage d'escalier. C'est en fait une petite structure que l'on ne rencontre que très rarement dans les grandes villes.

Par conséquent, la commission est défavorable à ces deux sous-amendements.

Le sous-amendement n° 27 tend à porter de six ans à douze ans la durée de prolongation des baux en cours. Cette mesure est, je le crains, tout à fait contre-productive.

Lors d'une vente en bloc, aucun acquéreur n'acceptera de prendre l'engagement de maintenir la location de l'appartement pendant toute cette durée. Immanquablement, on aboutira à une vente. Cette disposition ne répond donc pas du tout à nos préoccupations.

La commission émet donc un avis défavorable.

Le sous-amendement n° 31 vise à instaurer l'obligation, à la charge du bailleur, de faire établir un diagnostic contradictoire présentant une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Si le diagnostic conclut à la nécessité de réaliser des travaux, le financement de ces derniers devrait être supporté par le bailleur.

Je rappelle que l'amendement n° 1 rectifié de la commission prévoit déjà un diagnostic réalisé par un professionnel. Mettre à la charge du seul bailleur les travaux de mise aux normes n'est pas pertinent, car leur coût sera de toute façon répercuté sur le prix de vente proposé au locataire. Ce dernier n'aura donc rien gagné en la matière.

En conséquence, la commission émet un avis défavorable sur ce sous-amendement.

Le sous-amendement n° 58 rectifié vise à faire bénéficier les locataires en place d'une décote sur le prix de vente de leur appartement.

Je comprends bien l'intérêt de cette mesure. Pour autant, j'ai du mal à imaginer comment cette dernière pourrait être mise en oeuvre, sauf à réglementer le prix de l'immobilier dans les grandes villes, ce que personne ici n'a proposé jusqu'à présent. En pratique, la décote existe parce qu'un logement occupé se vend, on le sait, moins cher qu'un logement libre. Cette décote existera toujours, mais il n'est pas raisonnable de vouloir la calculer à 1 % près.

Dans ces conditions, la commission vous demande, monsieur Cambon, de bien vouloir retirer votre sous-amendement.

Le sous-amendement n° 33 vise à accroître les délais durant lesquels le locataire pourra exercer le nouveau droit de préemption. L'allongement proposé nous semble excessif. La commission émet donc un avis défavorable.

En revanche, la commission est favorable au sous-amendement n° 59 rectifié qui prévoit de porter de deux à quatre mois le délai dont bénéficie le locataire pour exercer son droit de préemption.

Le sous-amendement n° 60 rectifié est la conséquence du sous-amendement n° 58 rectifié, pour lequel la commission a demandé le retrait. Suivant la même logique, elle demande le retrait de ce sous-amendement.

S'agissant du sous-amendement n° 29, il tend à inscrire dans la loi des dispositions figurant déjà dans l'accord de la Commission de concertation intervenu en 1998 et étendu par décret l'année suivante. Je rappelle que ces mesures ont été revues dans le cadre de la commission et ont abouti à un deuxième accord en mars 2005, qui est plus favorable.

M. Sueur propose notamment d'introduire dans la loi une mention relative au locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus. Les dispositions prises en 2005 allant au-delà, il ne s'agit pas là d'un progrès.

De plus, ces mesures ont un caractère purement réglementaire. Il faut donc en rester aux dispositions proposées par la commission, en vertu desquelles le Gouvernement peut étendre l'accord de 2005 à l'ensemble des secteurs locatifs 2 et 3, dispositions qui seront plus favorables au locataire.

Le sous-amendement n° 34 est également relatif à la décote. Je demande donc à M. Madec de bien vouloir le retirer.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Quant au sous-amendement n° 35, il vise à remplacer l'information du maire par une enquête publique pouvant conduire le maire, le cas échéant, en fonction de critères difficiles à évaluer, à suspendre toute mise en copropriété. Il s'agit d'une procédure particulièrement lourde, tout à fait inhabituelle en la matière, qui donnerait lieu, très certainement, à de nombreux contentieux.

Nous avons déjà largement indiqué que l'obligation d'information souhaitée par la commission, comme par notre collègue Dominique Braye, permet à la commune de prendre ses responsabilités dans de bonnes conditions et de pouvoir intervenir, si elle le juge nécessaire.

La commission y est donc défavorable.

Le sous-amendement n° 24 est relatif aux cessions de parts de SCI. C'est le premier rêve qui était proposé à notre assemblée. (Sourires.)

M. Jean-Pierre Sueur. A Mme Borvo Cohen-Seat !

M. Laurent Béteille, rapporteur. Je n'ai pas bien suivi, veuillez m'en excuser. (Sourires.)

Je tiens à préciser que j'étais quelque peu réservé sur ce sous-amendement. Néanmoins, la commission des lois a émis un avis favorable sur ce sous-amendement.

Quant au sous-amendement n° 61 rectifié relatif à la décote, la commission demande là encore à M. Cambon de bien vouloir le retirer.

En revanche, la commission est très favorable au sous-amendement n° 63, qui va tout à fait dans le sens de l'amendement n° 1 rectifié de la commission.

Si nous voulons informer le maire, c'est pour qu'il puisse préempter. Il faut effectivement clarifier la situation du droit de préemption et dire que celui-ci peut s'appliquer lors de la vente d'un immeuble à usage d'habitation pour assurer le maintien des locataires en place.

Quant au sous-amendement n° 65, qui a un effet rétroactif, la commission y est défavorable. D'autant que, constitutionnellement, nous ne pouvons pas disposer rétroactivement.

De plus, les mesures proposées souffrent d'une imprécision fondamentale : elles s'appliquent aux opérations en cours. S'agit-il des actes qui ont déjà eu des conséquences juridiques, ce qui serait totalement impossible et aurait des effets pervers, sans doute inextricables, ou bien, au contraire, s'agit-il de prévoir que le nouveau droit s'appliquera immédiatement à toute décision de vente ? Dans ce dernier cas, il est inutile de le mentionner : la présente proposition de loi ne comportant pas de dispositions spécifiques, elle entrera en vigueur le lendemain de sa publication et concernera toutes les situations en cours. A l'évidence, elle ne s'appliquera pas aux actes déjà intervenus.

L'amendement n° 6 de M. Braye est satisfait par l'amendement n° 1 rectifié de la commission.

La commission émet un avis défavorable sur les amendements n°s 28. 32 et 30 de M. Sueur.

L'amendement n° 19, soutenu par M. Desessard, est satisfait par l'article 3 de la présente proposition de loi. De surcroît, il n'est pas très opportun, juridiquement, d'apporter ces précisions dans la loi du 31 décembre 1975 dans la mesure où le congé pour vente est défini par la loi du 6 juillet 1989. Il y a donc une erreur de référence.

Enfin, l'amendement n° 7 de M. Braye est également satisfait.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est favorable, globalement, à l'amendement n° 1 rectifié. Quant à savoir si le seuil à retenir est de cinq ou de dix logements, le Gouvernement s'en étant déjà remis à la sagesse de l'Assemblée nationale, il s'en remet également à la sagesse du Sénat.

Le Gouvernement émet un avis défavorable sur les sous-amendements identiques n°s 26 et 57 rectifié, ainsi que sur le sous-amendement n° 27.

Il émet également un avis défavorable sur le sous-amendement n° 31 : l'amendement n° 1 rectifié apporte les garanties nécessaires quant à la fiabilité des informations fournies par le diagnostic technique. Les obligations contenues dans l'amendement paraissent donc superflues.

J'ai du mal à comprendre le sens du sous-amendement n° 58 rectifié. La philosophie générale de la présente proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale, est la suivante : lutter non pas contre les investissements locatifs, mais contre la spéculation. Dès lors que le droit de préemption s'exerce sur la base du prix d'acquisition avant charges, dépenses, frais commerciaux et profits, à l'évidence, ce mécanisme est bien plus intéressant pour le locataire que l'application d'une décote de 10 % ou plus. C'est préférable à une décote théorique eu égard à un marché libre, qui lui-même n'est pas défini.

Aussi le Gouvernement est-il très défavorable à ce sous-amendement, dans l'intérêt du locataire.

Le Gouvernement est également défavorable au sous-amendement n° 33.

Le sous-amendement n° 59 rectifié est de même nature. Pour le Gouvernement, le problème réside dans le fait que le délai concerné n'est pas en harmonie avec les autres cas dans lesquels un droit de préemption peut aussi être exercé, notamment dans le cas d'un locataire face à un propriétaire privé. Cela pose un problème de cohérence, même si le Gouvernement admet qu'en l'espèce ce délai supplémentaire est parfaitement compréhensible. Il s'en remet donc à la sagesse du Sénat.

M. Jean-Pierre Sueur. Très bien !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement émet également un avis de sagesse sur le sous-amendement n° 60 rectifié, qui est un sous-amendement de conséquence.

S'agissant du sous-amendement n° 29, il est clair que les mesures proposées sont, pour l'essentiel, satisfaites par la voie contractuelle, de façon plus satisfaisante pour certaines et moins pour d'autres. Nous choisissons, autant que possible, la voie contractuelle, qui permet une adaptation. Si, d'ici à douze ou dix-huit mois, une amélioration du dispositif se révélait nécessaire, nous pourrions éventuellement en passer par un accord collectif national. Donc avis défavorable.

Le Gouvernement est également défavorable au sous-amendement n° 34 qui prévoit une décote, ainsi qu'au sous-amendement n° 35. Encore une fois, il s'agit de lutter contre la spéculation et non contre l'investissement.

En revanche, le Gouvernement émet un avis favorable sur le sous-amendement n° 24 de M. Cleach.

Il demande le retrait du sous-amendement n° 61 rectifié.

Le sous-amendement n° 63 de M. Braye apporte une clarification du droit qui aura des conséquences bien au-delà de ce texte. Je pense notamment aux marchands de sommeil, à l'habitat indigne, à l'habitat insalubre. Il représente une avancée majeure dans les capacités d'intervention des collectivités locales. (M. le président de la commission approuve.)

Le Gouvernement émet un avis défavorable sur le sous-amendement n° 65, qui vise à rendre un dispositif rétroactif.

Le Gouvernement demande le retrait de l'amendement n° 6 dans la mesure où il est satisfait.

Il émet un avis défavorable sur les amendements n°s 28, 32 et 30.

Le Gouvernement demande le retrait de l'amendement n° 19, car le dispositif proposé est plus contraignant. A défaut, il émettra un avis défavorable.

Enfin, le Gouvernement demande le retrait de l'amendement n° 7.

M. Dominique Braye. Madame la présidente, je retire les amendements n°s 6 et 7.

Mme la présidente. Les amendements n°s 6 et 7 sont retirés.

M. Jean Desessard. Je retire également l'amendement n° 19, madame la présidente.

Mme la présidente. L'amendement n° 19 est retiré.

Je mets aux voix les sous-amendements identiques nos 26 et 57 rectifié.

(Les sous-amendements ne sont pas adoptés.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 27.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 31.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Monsieur Cambon, le sous-amendement n° 58 rectifié est-il maintenu ?

M. Christian Cambon. Non, je le retire, madame la présidente.

J'ai bien compris le dispositif prévu par le présent texte. Je voulais simplement souligner l'extrême attention que portent à cette question les parlementaires de la région d'Ile-de-France. Ils craignent que des personnes ne soient placées dans des situations très difficiles et se trouvent obligées de partir. La décote de 20 % proposée correspond, globalement, à la mise de fonds de départ d'un locataire pour acheter son appartement.

Monsieur le ministre, je souhaite que la future loi sur l'habitat mette en place de nouveaux dispositifs tendant à inciter les locataires à devenir propriétaires. Il importe de procéder à un rattrapage avec les autres pays européens s'agissant du nombre de propriétaires par rapport à celui de locataires. C'était le sens de ce sous- amendement.

Je retire également les sous-amendements n°s 60 rectifié et 61 rectifié, madame la présidente.

Mme la présidente. Les sous-amendements n°s 58 rectifié et 60 rectifié et 61 rectifié sont retirés.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote sur le sous-amendement n° 33.

M. Jean-Pierre Sueur. Je me dois de vous faire part, à ce stade du débat, de mon étonnement, car les deux sous-amendements successifs sont convergents.

S'agissant des délais, comment envisager qu'un locataire, dans le cadre d'une vente à la découpe, puisse décider en deux mois s'il va acheter ou non son appartement à tel prix ? Mettons-nous à sa place ! Il ignore s'il obtiendra un prêt, s'il pourra financer son achat. C'est la raison pour laquelle nous proposons de porter ce délai à quatre mois.

Le sous-amendement n° 59 rectifié, présenté par M Cambon, allait dans le même sens. Or il a été retiré.

M. Christian Cambon. Je ne l'ai pas retiré !

M. Jean-Pierre Sueur. C'est le premier point que je tenais à souligner.

J'en viens au second point : la décote. A l'instar de MM. Cambon, Goujon et Karoutchi, nous proposons d'instaurer une décote. Certes, l'objet de votre sous-amendement n° 58 rectifié comportait une ou deux phrases inappropriées. Ainsi, vous dites qu'il ne faudrait pas que les locataires bénéficiant de cette décote deviennent eux-mêmes des spéculateurs.

M. Dominique Braye. Vous sous-entendez qu'ils sont tous bons parce qu'ils sont locataires !

M. Jean-Pierre Sueur. Mais non, monsieur Braye, je ne dis pas cela ! Cependant, la grande majorité des locataires que je connais, notamment ceux qui occupent des logements sociaux, n'ont guère les moyens de spéculer. Peut-être ne fréquentons-nous pas les mêmes personnes.

M. Dominique Braye. Sûrement pas !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Ah ! monsieur Braye !

M. Jean-Pierre Sueur. Cet amendement est présenté par des personnalités importantes au sein de l'UMP.

M. Dominique Braye. Démagogie !

M. Jean-Pierre Sueur. Cher collègue, ce n'est pas de la démagogie.

M. Dominique Braye. Non ? Tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil !

M. Jean-Pierre Sueur. Des personnalités éminentes de l'UMP proposent un dispositif ; nous en soumettons un autre à peu près similaire, puis, tout d'un coup, il n'est plus question de rien !

Je ne dis que la stricte vérité.

M. Dominique Braye. C'est la vôtre ! Ne pas savoir revenir sur ses erreurs est une faute !

M. Jean-Pierre Sueur. Que chacun, en cette affaire, prenne ses responsabilités. Pour notre part, nous prenons les nôtres !

Mme la présidente. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote.

M. Jean Desessard. L'argumentaire du sous-amendement n° 57 rectifié était excellent : pour nos collègues de l'UMP, il s'agissait d'éviter que l'élévation du seuil à dix logements proposée par la commission des lois ne fasse perdre une grande partie de sa substance à la proposition de loi. C'est la raison pour laquelle ils nous proposent, par ce sous-amendement, de revenir au seuil de cinq logements, ce qui permet alors d'étendre le bénéfice du droit de préemption en cas de vente à la découpe aux immeubles de cinq à neuf logements.

Il aurait tout de même été utile, avant de retirer ce sous-amendement, d'expliquer la raison de ce retrait. Il est dommage de ne pas avoir voté le sous-amendement qui a été proposé par notre groupe alors que, chers collègues de la majorité, vous aviez défendu le même après un passage en commission ! Vous avez pourtant eu le temps de réfléchir. Mais, malgré cette assez longue maturation, vous ne nous avez pas expliqué les raisons de ce retrait. C'est regrettable.

Mme la présidente. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Mon cher collègue, si ce sous-amendement a été retiré, je me demande bien quelle utilité peut avoir une explication de vote...

M. Jean-Pierre Sueur. Nous parlons du sous-amendement n° 33 !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Précisément, en ce qui concerne le sous-amendement n°33, monsieur Sueur, vous avez le même objectif que MM. Cambon et Goujon. Comme l'a très bien dit M. le ministre, il faut un délai supplémentaire dans ce cas particulier, car le délai habituel n'est pas suffisant quand il s'agit d'une vente par un propriétaire à un locataire selon les conditions de la vente à la découpe.

Donc, sur le principe, nous sommes d'accord. Le problème vient de ce que, monsieur Sueur, vous proposez en fait deux délais supplémentaires, puisque vous remplacez les mots « deux mois » par les mots « quatre mois » et les mots « quatre mois » par les mots « six mois ». Cela fait au total un délai d'un an, ce qui me paraît tout de même un peu long.

M. Jean-Pierre Sueur. Ce n'est pourtant pas énorme !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Monsieur Sueur, si vous acceptiez de rectifier votre sous-amendement en supprimant la seconde partie, c'est-à-dire le nouveau délai de six mois, je pense que tout le monde pourrait se mettre d'accord sur cette rédaction.

Cela m'éviterait d'avoir à demander la mise aux voix par priorité du sous-amendement n°59 rectifié.

Mme la présidente. Monsieur Sueur, acceptez-vous la rectification suggérée par M. le président de la commission ?

M. Jean-Pierre Sueur. Il est tout à fait clair que nous proposons deux allongements successifs : de deux à quatre mois, et jusqu'à six mois pour la décision ultime du locataire.

Cela dit, j'entends bien la suggestion de M. le président de la commission. J'aurais évidemment préféré que le Sénat adopte les deux allongements, mais, puisque vous en acceptez un et que toute avancée, si petite soit-elle, est la bienvenue, je vais rectifier mon sous-amendement en ce sens, si toutefois le Gouvernement, de son côté, y est favorable.

M. Dominique Braye. Je vote celui de M. Cambon !

M. Jean-Pierre Sueur. Les locataires pourront au moins bénéficier de cet allongement de deux mois.

M. Christian Cambon. Votez plutôt notre sous-amendement !

Mme la présidente. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. En fait, il faut distinguer le délai de réflexion du délai de réalisation, celui précisément que vous vouliez également allonger. Or, il n'est pas vraiment de l'intérêt du locataire de l'allonger. Ce qui est important, c'est le délai de réflexion afin de pouvoir recourir notamment à un emprunt.

M. Jean-Pierre Sueur. Je me contenterai donc d'une amélioration !

M. Jean Desessard. N'allez pas retirer le sous-amendement !

M. Jean-Pierre Sueur. Madame la présidente, je rectifie le sous-amendement.

Mme la présidente. Je suis donc saisie d'un sous-amendement n°33 rectifié, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés, et ainsi libellé :

Dans la première phrase du quatrième alinéa du A du I du texte proposé par l'amendement n° 1 pour l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, remplacer les mots :

deux mois

par les mots :

quatre mois

Quel est l'avis du Gouvernement sur le sous-amendement ainsi rectifié et désormais identique au sous-amendement n°59 rectifié?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Sagesse !

Mme la présidente. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, pour explication de vote.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je suis favorable à l'allongement des deux délais. M. le ministre, dans son intervention, a parlé de procédés dérogatoires au droit commun. Certes, mais la vente à la découpe, elle aussi, est dérogatoire au droit commun. Dans les faits, les locataires subissent une forte pression de la part des professionnels. On peut presque parler de « vidage », tout étant fait pour les mettre dehors.

Il me paraît donc souhaitable de donner aux locataires un délai supplémentaire pour se retourner. Quoi qu'il en soit, un nombre limité de personnes sont concernées puisque la plupart d'entre elles ne peuvent pas acheter leur logement en raison de prix trop élevés. D'ailleurs, contrairement à ce que croient certains, de nombreux locataires dans ces immeubles sont incapables d'acheter, même en remuant ciel et terre pour trouver l'argent nécessaire. Le fait que l'on accorde un délai supplémentaire à ces personnes-là ne va rien leur apporter. En revanche, il est normal qu'un délai un peu plus long soit octroyé à celles qui ont la possibilité de se porter acquéreur. Puisque le délai supplémentaire de six mois n'a aucune chance d'être retenu, votons déjà le délai de quatre mois.

Mme la présidente. La parole est à M. Christian Cambon, pour explication de vote.

M. Christian Cambon. Je crains que notre collègue M. Desessard n'ait créé quelque confusion sur mes propres intentions.

Le sous-amendement n° 59 rectifié vise à allonger le premier délai de quatre mois. Ce sous-amendement a reçu un avis favorable de la commission et un avis de sagesse de la part du Gouvernement. Je ne vois pas, dans ces conditions, pourquoi j'aurais retiré un sous-amendement aussi richement doté. (Sourires.) Donc, je confirme que ce sous-amendement est maintenu ...

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Les deux sont désormais identiques !

M. Christian Cambon. ...et j'invite M. Sueur, s'il considère que cette avancée est déjà importante, à nous rejoindre sur ce sous-amendement.

M. Dominique Braye. Votons celui de M. Goujon, et celui de M. Sueur passera à la trappe !

M. Jean-Pierre Sueur. Non, cher collègue : ils sont identiques et seront mis aux voix en même temps !

Mme la présidente. Je mets aux voix les sous-amendements identiques nos 33 rectifié et 59 rectifié.

(Les sous-amendements identiques sont adoptés à l'unanimité.)

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour explication de vote sur le sous-amendement n° 29.

M. Jean-Pierre Sueur. Je maintiens ce sous-amendement n° 29 parce que M. le ministre nous a assuré qu'il était tout à fait attaché aux accords conventionnels et que, lorsqu'ils existaient, il fallait s'en inspirer

Je tiens à dire - et je souhaite que cela figure au Journal officiel  parce que c'est important - que trois des cinq associations représentatives des locataires, la Confédération nationale du logement, la CNL, la Confédération générale du logement, la CGL, et la Confédération syndicale des familles, la CSF, dont vous connaissez la représentativité, vous ont fait part, monsieur le ministre, de leur opposition à une extension, par décret, du nouvel accord du 16 mars 2005 à l'ensemble des logements relevant des deuxième et troisième secteurs locatifs.

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 29.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 34.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 35.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 24.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je m'abstiens ! Je sais bien que j'ai gagné au Loto avec vous, monsieur Cleach, mais tout de même ! (Sourires.)

(Le sous-amendement est adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 63.

(Le sous-amendement est adopté.)

Mme la présidente. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat, pour explication de vote sur le sous-amendement n°65.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. J'ai bien entendu les explications de M. le rapporteur, mais elles ne m'ont pas convaincue.

Mon sous-amendement est imprécis, c'est certain. Mais je peux vous dire que, parmi les personnes qui sont concernées à l'heure actuelle à Paris, nombre d'entre elles ont déjà saisi la justice. Les locataires, il faut bien le dire, attendent beaucoup de la discussion ici, au Sénat. Et même si le texte ne les satisfait pas totalement - ils auraient préféré des dispositions plus contraignantes -, ils espèrent que les sénateurs amélioreront la proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale.

Vous vous demandez peut-être si l'on va faire revenir les locataires dans les appartements qui ont été vendus. Pour ma part, je ne me situe pas dans cette hypothèse ; je vois les choses concrètement. Des immeubles ont été vendus, ou plus précisément ont été achetés par des marchands de biens, par des fonds de pension. Certains locataires ont appris que leur appartement, celui dans lequel ils résident encore, allait être vendu et ils ont déjà saisi le juge. C'est à eux que je pense aujourd'hui et je souhaiterais qu'ils puissent bénéficier des dispositions de la loi.

Cela étant, je ne doute pas que, compte tenu de la multiplication des opérations de ce type et donc des logements concernés, d'autres locataires auront à s'appuyer sur les dispositions de ce texte, du moins le peu que nous aurons adopté. Car nos avancées n'ont vraiment rien d'extraordinaire.

Nous pouvons encore nous demander, par exemple, si les délais vont s'appliquer aux personnes qui sont à l'heure actuelle sous la menace d'un congé-vente ou à celles qui viennent d'apprendre que leur appartement allait être vendu.

Donc, j'aimerais un peu plus sérieux entre nous afin que les personnes qui sont la raison même de notre débat aujourd'hui puissent trouver une réponse à leur problème.

Mme la présidente. La parole est à M. le président de la commission.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Je comprends bien la préoccupation de Mme Borvo Cohen-Seat, mais il existe tout de même des règles générales qu'il faut respecter. On ne peut pas rendre une loi rétroactive.

M. Dominique Braye. C'est anticonstitutionnel !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Elle s'appliquera quand elle sera promulguée.

Je suis d'ailleurs étonné que personne n'ait relevé, depuis le début du débat, que le pic des ventes à la découpe se situe entre 1999 et 2000. Pourquoi ceux qui nous reprochent aujourd'hui de ne rien faire n'ont-ils pas agi à ce moment-là ? D'ailleurs, de nombreuses mesures ont été prises, M. le ministre l'a rappelé, afin d'augmenter l'offre de logements, y compris de logements sociaux.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Polémique ! Il ne s'agissait pas des mêmes personnes !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Non, ce n'est pas de la polémique, mais tout de même, madame Borvo Cohen-Seat !

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Ce n'étaient pas les mêmes personnes !

M. Dominique Braye. Bien sûr que si !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. Comment ? Je suis au regret de vous dire que, si j'en crois les immeubles qui ont été cités, ils n'étaient certainement pas situés dans votre circonscription ou dans mon département.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Dans les XIe, XIIIe et XVIIIe arrondissements, il y a des gens qui ne peuvent pas acheter !

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission des lois. En tous les cas, sur le fond du droit, on ne peut pas rendre une loi rétroactive. C'est comme cela, et il est bien dommage que l'on n'ait pas pris des dispositions plus tôt ! (Applaudissements sur les travées de l'UMP.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 65.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 1 rectifié, modifié.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, l'article 1er est ainsi rédigé et les amendements nos 28, 32, 30 n'ont plus d'objet.

Art. 1er
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
Art. 2

Articles additionnels après l'article 1er

Mme la présidente. L'amendement n° 36, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Dans le troisième alinéa du I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, les mots : « deux mois » sont remplacés (deux fois) par les mots : « quatre mois » et les mots : « quatre mois » sont remplacés par les mots : « six mois ».

II. - Dans la première phrase du cinquième alinéa du même article, les mots : « deux mois » sont remplacés par les mots : « quatre mois » et dans la troisième phrase du même alinéa les mots : « quatre mois » par les mots : « six mois ».

L'amendement n° 37, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la vente est mise en oeuvre dans les conditions visées à l'article 11-1, les délais de deux mois visés au premier et au troisième alinéa du II sont portés à quatre mois et le délai de quatre mois visé au troisième alinéa est porté à six mois ».

L'amendement n° 39, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Le I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Lorsque la vente est mise en oeuvre dans les conditions visées à l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le prix proposé comporte une décote minimum de 10 % par rapport au prix de l'appartement vendu libre de toute occupation, à laquelle est ajoutée une décote de 2 % minimum par année de présence du locataire ou de l'occupant de bonne foi, sans que la décote totale puisse dépasser 30 % du prix de l'appartement vendu libre. » ;

2° Dans la première phrase de l'avant-dernier alinéa, après les mots : « pour l'acquéreur », sont insérés les mots : « que celui notifié au locataire ou à l'occupant de bonne foi en application du premier alinéa du présent I ».

II. - Le II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, est ainsi modifié :

1° Après la première phrase du premier alinéa, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Lorsque la vente est mise en oeuvre dans les conditions visées à l'article 11-1, le prix proposé comporte une décote minimum de 10 % par rapport au prix de l'appartement vendu libre de toute occupation, à laquelle est ajoutée une décote de 2 % minimum par année de présence du locataire ou de l'occupant de bonne foi, sans que la décote totale puisse dépasser 30 % du prix de l'appartement vendu libre. » ;

2° Dans la première phrase du quatrième alinéa, après les mots : « pour l'acquéreur », sont insérés les mots : « que celui notifié au locataire ou à l'occupant de bonne foi en application du premier alinéa du présent II ».

 

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Il s'agit, madame la présidente, de trois amendements de coordination.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Avis défavorable, par coordination également !

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Même avis que la commission.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 36.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 37.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 39.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 38, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après l'article 1594 A du code général des impôts, il est inséré un article additionnel ainsi rédigé :

« Art. ... - En cas de vente d'un logement occupé et lorsque l'acquéreur personne physique s'engage à ne pas donner congé pour reprendre ou vendre le logement pendant une période de six ans après la vente, les droits et taxes visés aux 1° et 2° de l'article 1594 A sont réduites à 1 % de l'assiette imposable. En cas de départ du locataire pendant une période de six ans après la vente, la réduction est diminuée d'un sixième par année de bail non accomplie par le locataire. »

II. - Les pertes de recettes pour les collectivités locales sont compensées à due concurrence par une augmentation de la dotation globale de fonctionnement.

III. - Les pertes de recettes pour l'Etat sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux tarifs visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Par cet amendement, nous proposons de mettre en place une incitation fiscale sous forme de réduction de droits de mutation dans le but d'encourager le propriétaire à ne pas récupérer un logement pour lui-même pendant six ans, de façon que le locataire puisse rester dans les lieux au minimum pendant cette période.

Notre proposition en faveur des propriétaires vient battre en brèche les a priori qui sous-tendaient les propos d'un certain nombre de nos collègues, notamment M. Braye, semblant considérer que nous ne prenons jamais en compte la situation des propriétaires.

Sans doute le Gouvernement a-t-il entendu l'appel du groupe socialiste. Nous y sommes très sensibles et nous tenons à l'en remercier, d'autant qu'il a même proposé d'aller plus loin dans le bon sens. Vous m'en voyez donc tout à fait réjoui !

Simplement, un petit détail ne nous a pas échappé, mais que le Gouvernement semble ne pas percevoir.

Certes, il est bon, noble et généreux de nous inciter à voter cette disposition que nous avons nous-mêmes proposée. Cependant, à l'évidence, il est quelque peu paradoxal de demander dans le même temps aux conseils municipaux d'amputer les droits de mutation qui sont affectés par un certain nombre de mairies, notamment celle de Paris, à la politique du logement social.

C'est pour prévenir cette difficulté que notre amendement comprend une « perfection supplémentaire », si je puis dire, par rapport à celui du Gouvernement, qui va pourtant plus loin que nous en matière d'allégement fiscal.

En effet, nous avons introduit la précision suivante dans un II : « Les pertes de recettes pour les collectivités locales sont compensées à due concurrence par une augmentation de la dotation globale de fonctionnement. ».

Ensuite, connaissant le règlement et la Constitution, et soucieux de l'intérêt de l'Etat, nous n'avons pas manqué d'ajouter un III : « Les pertes de recettes pour l'Etat sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux tarifs visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts. »

Monsieur le ministre, vous avez pu constater que nous n'avons pas hésité tout à l'heure à rectifier un amendement, à la demande de M. le président de la commission des lois, pour aller dans le bon sens.

De façon symétrique, je vous propose, monsieur le ministre, de rectifier votre amendement de manière à y ajouter tout simplement ces deux paragraphes. Si vous accédez à notre demande, nous voterons votre amendement rectifié avec beaucoup d'enthousiasme.

Mme la présidente. L'amendement n° 66, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I - Après le 5° du 1 de l'article 1584 du code général des impôts, il est inséré un 6° ainsi rédigé :

« 6° Pour les mutations visées au 1°, en cas de reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 ou à l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, ou celui prévu à l'article 15 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, portant sur la vente d'un logement occupé, et lorsque l'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à ne pas donner congé pour reprendre ou pour vendre le logement pendant une période de six ans à compter de la date de renouvellement du bail, ce taux peut être modifié par les conseils municipaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 0,5 % ou de le relever au delà de 1,20 %. En cas de départ du locataire pendant cette période de six ans, la réduction est diminuée d'un sixième par année de bail non accompli par le locataire. »

II - L'article 1594 D du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, en cas de reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 ou à l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, portant sur la vente d'un logement occupé, et lorsque l'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à ne pas donner congé pour reprendre ou pour vendre le logement pendant une période de six ans à compter de la date de renouvellement du bail, le taux de « 1 % » visé à l'alinéa précédent est remplacé par le taux de « 0,5 % ». En cas de départ du locataire pendant cette période de six ans, la réduction est diminuée d'un sixième par année de bail non accompli par le locataire. »

La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cet amendement est le résultat d'un long cheminement. Un certain nombre de parlementaires ont étudié ce point, entre autres le sénateur Philippe Goujon, et ce, un peu partout sur le territoire national, ou plutôt le long d'un axe Nord-Sud, si vous voyez ce que je veux dire...

Avec cet amendement, il s'agit de permettre aux collectivités qui décident de mener une action massive et majeure dans ce domaine de la vente à la découpe, notamment au regard de l'aménagement social de leur territoire et des droits de préemption, de réduire les droits de mutation pour encourager fortement le maintien dans les lieux des personnes concernées.

Se situant dans le cadre de la libre administration des collectivités territoriales, cette disposition n'autorise et ne force personne. La spéculation enregistrée a considérablement augmenté les recettes tirées des droits de mutation par les collectivités territoriales concernées : c'est là un simple constat et non pas une critique. Je ne doute pas que ceux qui le veulent auront une action forte dans ce domaine, s'ils s'en donnent les moyens.

C'est pourquoi le Gouvernement propose de donner la possibilité aux conseils généraux et aux conseils municipaux qui le souhaitent de baisser les taux de la taxe additionnelle pour les fixer à 0,5  % pour chacune des deux catégories de collectivités.

L'amendement ne vise pas à faire dépendre une collectivité territoriale de l'accord de l'autre. Leurs décisions sont parfaitement autonomes, conformément à la Constitution.

Quant aux ajouts qui nous sont proposés, ils représentent une charge supplémentaire et pourraient tomber sous le coup de l'article 40 de la Constitution. J'indique d'ores et déjà que le Gouvernement y est défavorable et préfère s'en tenir à son propre amendement.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission n'avait pas pris position sur l'amendement n° 38, souhaitant entendre le Gouvernement, ce qui est chose faite.

En outre, le Gouvernement a lui-même déposé un amendement qui nous convient assez bien. En effet, il tend à permettre aux communes et aux départements de diminuer le taux de la taxe additionnelle de manière significative et véritablement incitative - il pourrait être de 0,5 % -, et ce, aussi bien pour les départements que pour les communes. Ainsi, si les deux collectivités profitent de cette disposition, on arrive à 1 % au lieu de 4,80 %. C'est là une bonne incitation pour les acquéreurs, notamment les personnes physiques, à maintenir leurs locataires en place. Il s'agit donc d'une disposition fiscale utile.

Par ailleurs, cet amendement est en harmonie avec la doctrine de la commission des finances du Sénat selon laquelle, lorsqu'une collectivité territoriale décide d'exonérer, de dégrever ou de réduire des impôts locaux, elle doit en assumer les conséquences. Si le dégrèvement était automatiquement compensé par l'Etat, je ne vois pas quelle commune renoncerait à appliquer une telle disposition. Le Gouvernement reconnaît à chaque commune la liberté de pratiquer la politique qui lui importe et cela me paraît une bonne chose.

La commission est donc favorable à l'amendement n° 66 et, par voie de conséquence, défavorable à l'amendement n° 38.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 38.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. La parole est à M. Roger Madec, pour explication de vote sur l'amendement n  66.

M. Roger Madec. L'explication de M. le ministre ne nous ayant pas convaincus, notre groupe votera contre l'amendement du Gouvernement.

Qu'il s'agisse des communes ou des départements, les collectivités bien assises fiscalement pourront se permettre une telle libéralité. En revanche, les communes, comme Paris, qui conduisent une politique audacieuse en matière de logement social et qui profitent des revenus des mutations immobilières, seront pénalisées.

Nous ne pouvons donc pas suivre le Gouvernement et nous regrettons qu'il n'ait pas pris en compte notre amendement.

Mme la présidente. La parole est à M. Dominique Braye, pour explication de vote.

M. Dominique Braye. Pour ce qui est d'une politique ambitieuse en matière de logement social, Paris ne me paraît pas spécialement bien placée, si j'en crois les chiffres que j'ai sous les yeux.

En revanche, sachant que Paris est l'une des villes de France où les habitants sont les plus riches et les impôts locaux les plus bas, si vous voulez aider les classes modestes et leur permettre de se loger dans des conditions décentes, il y aurait peut-être une petite péréquation à faire en augmentant légèrement le poids des impôts locaux à Paris, ce qui ne les empêcherait pas d'ailleurs de rester à un niveau encore très inférieur à la moyenne nationale.

Mme la présidente. La parole est à M. Philippe Dominati, pour explication de vote.

M. Philippe Dominati. La proposition faite par le Gouvernement me semble très bonne.

Si des efforts peuvent être faits par des municipalités et des conseils généraux en faveur de l'accession à la propriété, c'est parfait. J'espère simplement que le Gouvernement sera dans les mêmes dispositions d'esprit s'agissant des propriétaires parisiens, lorsque nous examinerons, dans quelques semaines, l'impôt de solidarité sur la fortune.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 66.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans la proposition de loi, après l'article 1er.

Art. additionnels après l'art. 1er
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Art. 2 bis

Article 2

L'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière est ainsi modifié :

l° Dans la deuxième phrase du dernier alinéa, les mots : « sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs d'un secteur, ou de la majorité des organisations représentatives des locataires » sont remplacés par les mots : « après consultation par le ministre en charge du logement des organisations représentatives des bailleurs d'un secteur et des organisations représentatives des locataires non signataires » ;

2° Il est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Le non-respect des dispositions obligatoires d'un accord prévu au présent article par un bailleur qui y est assujetti est puni d'une amende civile par logement concerné dont le montant ne peut excéder 10 000 €, en sus des sanctions que cet accord peut prévoir. »

Mme la présidente. Je suis saisi de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 11, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

I. - Le premier alinéa du I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigée :

« Le bailleur peut donner congé à son locataire par un motif sérieux et légitime concernant l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le bailleur personne physique peut aussi donner congé à son locataire en justifiant celui-ci par sa décision de reprendre le logement comme résidence principale ou par la vente du logement. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

II. - La première phrase du deuxième alinéa du même paragraphe est ainsi rédigée :

« Le délai de préavis est égal à un mois par année de présence dans le logement, chaque année commencée comptant pour une. »

La parole est à Mme Eliane Assassi.

Mme Eliane Assassi. Dans sa rédaction actuelle, le paragraphe I de l'article 15 de la loi de 1989 est ainsi rédigé : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».

Nous proposons tout simplement que les droits des locataires soient renforcés au travers d'une fixation plus juste des délais de préavis, fondée sur le principe d'un mois de préavis par année de présence dans le logement.

Une telle démarche, dans le cadre du droit existant, permettrait de donner à ce préavis une durée minimale de six mois et de tenir compte de manière plus significative de l'ancienneté des locataires, et singulièrement des plus âgés d'entre eux.

Elle permettrait, notamment, d'éviter des risques de rupture du parcours résidentiel des personnes concernées, l'allongement du préavis permettant de mieux définir une solution de relogement.

Mme la présidente. L'amendement n° 2, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article:

L'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière est ainsi modifié :

1° Dans la première phrase du premier alinéa, les mots : « pour un même secteur locatif » sont remplacés par les mots : « pour un ou plusieurs secteurs locatifs »;

2° La deuxième phrase du dernier alinéa est remplacée par la phrase suivante :

« A l'issue d'un délai d'un mois après cette publication et sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs d'un ou plusieurs secteurs et des organisations représentatives des locataires, ils peuvent être rendus obligatoires, par décret, pour tous les logements des secteurs locatifs concernés. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement, qui tend à réécrire l'article 2, a deux objectifs.

D'une part, nous avons souhaité restaurer un mécanisme d'opposition à l'extension par décret d'un accord collectif au sein de la commission nationale de concertation.

Dans la rédaction actuelle issue des travaux de l'Assemblée nationale, l'article 2 de la proposition de loi supprime la faculté d'opposition reconnue soit à la majorité des organisations de bailleurs, soit à la majorité des organisations de locataires, en substituant à cette faculté d'opposition une simple consultation systématique des organisations représentatives.

Il nous semble dommage, eu égard notamment à la concertation nécessaire entre les bailleurs et les locataires, de supprimer une grande partie de la force juridique donnée à ce mécanisme de concertation. Nous estimons donc nécessaire de redonner un droit d'opposition à une majorité calculée sur la base, non d'une seule catégorie, mais de l'ensemble des organisations représentatives de locataires et de bailleurs.

D'autre part, la véritable sanction du non-respect de l'accord collectif doit être la nullité du congé pour vente. Nous avons donc préféré renforcer cette nullité plutôt que retenir la disposition, adoptée à l'Assemblée nationale, instaurant une amende civile.

En effet, ce que demande le locataire, c'est l'annulation de son congé pour vente et non le versement d'une amende de 10 000 euros à l'Etat.

Par ailleurs, dans le cas où le bailleur manquerait à ses obligations, le locataire préférera recevoir des dommages intérêts. Rappelons que l'application du droit commun de la responsabilité délictuelle ou contractuelle, selon que l'accord collectif a été ou non rendu obligatoire par décret, permettra d'indemniser directement le locataire.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 23 rectifié, présenté par Mme Létard, est ainsi libellé :

Dans le texte proposé par le 2° de l'amendement n° 2 pour la deuxième phrase du dernier alinéa de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, remplacer les mots :

plusieurs secteurs et des organisations

par les mots :

plusieurs secteurs ou des organisations

La parole est à Mme Anne-Marie Payet.

Mme Anne-Marie Payet. Le législateur de 1986 a voulu délibérément fonder les relations entre les bailleurs et les locataires sur la concertation afin que ceux-ci élaborent ensemble leurs droits et obligations respectifs.

Or l'Assemblée nationale a supprimé le droit d'opposition prévu dans la loi de 1986 qui permet aux représentants des bailleurs ou des locataires de s'opposer à l'extension de l'accord collectif par décret, ce qui remet complètement en cause l'esprit de ladite loi.

C'est pourquoi nous tenons à saluer la démarche de M. le rapporteur, qui, par son amendement n° 2, a souhaité rétablir ce droit. Toutefois, par le sous-amendement n° 23 rectifié, nous tenons à modifier la rédaction de cet amendement, afin de rétablir la règle de majorité actuellement en vigueur dans la loi de 1986.

En effet, l'amendement de la commission des lois prévoit que le droit d'opposition peut s'appliquer lorsqu'il est invoqué par la majorité des représentants des bailleurs et des locataires. Notre sous-amendement tend, quant à lui, à revenir à la rédaction actuelle, à savoir que le droit d'opposition peut s'exercer en présence de la majorité des représentants des bailleurs ou des représentants des locataires, ce qui modifie la règle majoritaire.

La règle de la majorité est en effet une question importante, car elle conditionne l'équilibre entre les droits des bailleurs et ceux des locataires.

La discussion du projet de loi relatif à l'engagement national pour le logement qui doit intervenir prochainement sera l'occasion d'examiner plus sérieusement cette question et d'envisager l'ensemble des conséquences du changement de la règle de la majorité à la suite de l'extension par décret des accords collectifs.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 40, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Compléter l'amendement n° 2 par deux alinéas ainsi rédigés :

... ° Il est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Le non-respect des dispositions d'un accord prévu au présent article par un bailleur qui y est assujetti peut être puni d'une amende par logement concerné dont le montant ne peut excéder 10 000 €, et donner lieu au versement de dommages et intérêts au profit du locataire, en sus des sanctions que cet accord peut prévoir. »

 

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Nous sommes en désaccord avec la nouvelle rédaction proposée par M. le rapporteur qui, en revenant sur le droit d'opposition de la majorité des organisations représentatives de bailleurs ou de locataires, atténue grandement l'intérêt même de la concertation.

Nous sommes donc tout à fait favorables au sous-amendement n° 23 rectifié de Mme Payet, que nous allons voter, car il tend à rétablir la pratique selon laquelle la position de la majorité des locataires ou de la majorité des bailleurs est prise en compte. Si l'on change cette règle, on enlève tout intérêt à l'accord contractuel.

Notre sous-amendement n° 40 va dans le même sens. En effet, le fait de prévoir des sanctions pécuniaires en cas de non-respect par un bailleur de ses obligations nous semble trop restrictif. Nous considérons que c'est le non-respect de l'ensemble des dispositions d'un accord qui doit être sanctionné.

Mme la présidente. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 20 est présenté par Mme Blandin, M. Desessard, Mmes Boumediene-Thiery et  Voynet.

L'amendement n° 41 est présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Supprimer le deuxième alinéa (1°) de cet article.

 

La parole est à M. Roger Madec, pour présenter l'amendement n° 20.

M. Roger Madec. Nous retirons cet amendement.

Mme la présidente. L'amendement n° 20 est retiré.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur, pour présenter l'amendement n° 41.

M. Jean-Pierre Sueur. Il n'échappe à personne que la nouvelle rédaction de l'article 2 représente un véritable camouflet pour les associations de locataires qui se sont opposées à l'accord du 16 mars 2005 relatif aux congés pour vente par lot et à son extension par décret.

La rédaction qui nous est proposée ne peut être interprétée que comme un signal négatif adressé aux associations de locataires et aux collectifs qui défendent les droits des locataires, tout particulièrement de ceux qui occupent des logements sociaux.

Compte tenu des enjeux en cause, le recours à un accord collectif était-il pertinent alors même que ce sujet nécessite de nouvelles règles législatives ?

Les associations qui n'ont pas signé l'accord de 2005 étaient dans leur rôle : n'ayant pas jugé cet accord satisfaisant, elles ont contesté le dispositif proposé. Certes, ce dernier comporte des avancées, mais il est loin de protéger convenablement les locataires qui ne peuvent pas se porter acquéreurs de leur logement.

Si la nouvelle rédaction de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 était adoptée, le Gouvernement pourrait passer outre les oppositions éventuellement exprimées dans le cadre de la concertation et élargir selon son bon vouloir ou selon ses conceptions les solutions que l'accord collectif a tenté d'apporter. Adopter cette formulation reviendrait à porter atteinte à toutes ces dynamiques de concertation et à les rendre inopérantes.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. L'amendement n° 11 a pour effet de restreindre les conditions de délivrance du congé, dans le cadre d'un bail d'habitation, en supprimant le congé pour vente à l'égard des bailleurs personnes morales et en limitant ce congé, pour les bailleurs personnes physiques, à la seule hypothèse dans laquelle ils feraient du logement leur résidence principale.

Il s'agit là d'une remise en cause fondamentale des équilibres résultant des lois de 1986 et de 1989, lesquelles avaient permis d'apaiser les relations entre propriétaires et locataires, et d'assurer une stabilité juridique. On ne peut qu'être très défavorable à cet amendement.

Le sous-amendement n° 23 rectifié a pour inconvénient de ne pas permettre l'extension de l'accord du 16 mars 2005 qui, comme tout le monde l'a reconnu - même M. Sueur ! -présente des avancées. Or nous souhaitons que ces avancées puissent être étendues par décret à l'ensemble des secteurs II et III. Je rappelle qu'à l'heure actuelle cet accord est appliqué partiellement, par les seules organisations qui en sont signataires, ce qui crée une situation d'inégalité difficilement acceptable pour les différentes parties.

La commission des lois estime nécessaire de conserver une possibilité d'opposition afin de laisser tout son sens au mécanisme de concertation tel qu'il avait été initialement conçu dans la loi de 1986. Toutefois, il lui semble souhaitable de le simplifier et de faire en sorte que l'opposition ne puisse émaner que d'une majorité d'organisations représentées au sein de la commission et regroupant tout à la fois des locataires et des bailleurs.

En revanche, il lui semble étrange de vouloir permettre à une minorité au sein de la commission de disposer d'un droit d'opposition, ce qui, en l'occurrence, serait très inefficace en termes de protection des locataires. C'est la raison pour laquelle je demande à Mme Payet de bien vouloir retirer le sous-amendement n° 23 rectifié.

Le sous-amendement n° 40 reprend l'idée d'une sanction pécuniaire. Pour la commission, il est préférable de protéger le locataire en lui permettant de bénéficier de la nullité d'un congé pour vente qui ne serait pas régulier, ainsi que de dommages intérêts, plutôt que d'imposer au bailleur, par le biais d'une amende, de verser une somme à l'Etat, celle-ci pouvant apparaître dans certains cas comme une façon pour le bailleur indélicat de se défausser de ses obligations. L'avis de la commission est donc défavorable.

La commission est également défavorable à l'amendement n° 41.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 11.

En revanche, il est favorable à l'amendement n° 2, qui assure un équilibre entre la nécessité de rétablir le dialogue indispensable dans ce secteur et la capacité de rendre ce dialogue productif, afin que les décisions nécessaires soient prises. Cette explication vaut pour l'ensemble des amendements et justifie les avis défavorables du Gouvernement sur les sous-amendements nos 23 et 40 et sur l'amendement n° 41.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 11.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Madame Payet, le sous-amendement n° 23 rectifié est-il maintenu ?

Mme Anne-Marie Payet. Non, madame la présidente, je le retire.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 23 rectifié est retiré.

Je mets aux voix le sous-amendement n° 40.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 2.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, l'article 2 est ainsi rédigé et l'amendement n° 41 n'a plus d'objet.

Mes chers collègues, il est dix-neuf heures quarante ; compte tenu de l'heure et du fait que M. le ministre doive nous quitter à vingt heures trente, je vous invite à faire un effort de concision dans vos explications, tous les sujets ayant déjà été largement abordés.

Art. 2
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Art. 2 ter

Article 2 bis

Le premier alinéa de l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. »

Mme la présidente. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 12, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

Le III de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« III. - Le bailleur personne physique ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures à deux fois le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

« Les mêmes dispositions sont applicables, sans condition d'âge, à toute personne bénéficiant du droit à pension visé à l'article L. 341-1, de l'attribution de l'allocation visée aux articles L. 821-1 à L. 821-7 du code de la sécurité sociale ou atteinte d'une affection de longue durée.

« Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bénéficiaire de la reprise est une personne âgée de plus de soixante ans et ses ressources annuelles sont inférieures à deux fois le montant annuel du salaire minimum de croissance ou toute personne bénéficiant, sans condition d'âge, du droit à pension visé à l'article L. 341-1, de l'attribution de l'allocation visée aux articles L. 821-1 à L. 821-7 du code de la sécurité sociale ou atteinte d'une affection de longue durée.

« L'âge du locataire et la situation du bénéficiaire de la reprise sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de la notification du congé. »  

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Cet amendement vise à renforcer les droits des locataires, notamment en évitant que les congés pour vente et les ruptures de bail ne frappent les ménages les plus vulnérables. En l'absence d'une capacité de financement propre, comment les locataires âgés de soixante-dix ans et plus invités à faire jouer leur droit de préemption pourraient-ils obtenir un prêt d'un établissement de crédit ? La même remarque vaut, bien entendu, pour des personnes plus jeunes, hélas ! frappées d'un handicap ou atteintes d'une affection.

La loi doit protéger quand la seule application des règles du marché tend à exclure. C'est le sens de cet amendement qu'à n'en pas douter le Sénat va adopter...

Mme la présidente. L'amendement n° 42, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

En cas de vente d'un logement occupé, le locataire qui bénéficie d'un bail de six ans renouvelable par périodes de six ans continue à bénéficier de renouvellements de la même durée quel que soit le secteur locatif du bailleur acquéreur.  

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Le mécanisme en vigueur institué par l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en cas de délivrance d'un congé pour vente par un bailleur relevant des secteurs locatifs II et III lorsque ce congé intervient dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble n'est pas suffisamment protecteur pour le locataire.

La reconduction du bail n'est pas un droit : elle relève de la seule prérogative du bailleur. L'article 2 bis présente, certes, une avancée en ce qu'il permet au locataire de bénéficier, à sa demande, d'une reconduction de son bail, mais à la condition que le congé pour vente soit délivré moins de deux ans avant le terme du bail. Dans ce cas, le bail en cours est automatiquement reconduit mais seulement pour une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

Cet amendement tend à reprendre les termes de la proposition de loi n° 353, 2004-2005, afin de conforter davantage la situation du locataire lorsque ce dernier est confronté à un congé pour vente dans le cadre d'une opération de vente à la découpe : il instaure la reconduction d'un bail de six ans, quel que soit le secteur locatif du bailleur acquéreur.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. L'amendement n° 12 traite d'un sujet qui a fait l'objet de l'accord négocié au sein de la commission nationale de concertation et, dans la mesure où nous sommes favorables au dispositif contractuel, nous estimons qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause l'accord en prenant des dispositions dans ce domaine.

La commission a donc émis un avis défavorable.

Elle a également émis un avis défavorable sur l'amendement n° 42.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. En ce qui concerne l'amendement n° 12, j'ai le sentiment qu'il est en retrait par rapport à la couverture qui découle de l'accord collectif et j'émets donc un avis défavorable. J'émets le même avis défavorable sur l'amendement n° 42.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 12.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 42.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 2 bis.

(L'article 2 bis est adopté.)

Art. 2 bis
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Art. 3

Article 2 ter

Après le premier alinéa de l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Quand l'acquéreur d'un immeuble s'engage à maintenir cet immeuble sous statut locatif, conformément au deuxième alinéa de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, les baux arrivant à leur terme pendant la période durant laquelle l'acquéreur s'est engagé à maintenir l'immeuble sous statut locatif peuvent être expressément reconduits pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10 de la présente loi. »

Mme la présidente. Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 3 est présenté par M. Béteille, au nom de la commission.

L'amendement n° 43 est présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Supprimer cet article.

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Il s'agit d'un amendement de conséquence.

Mme la présidente. La parole est à M. Roger Madec, pour présenter l'amendement n° 43.

M. Roger Madec. Notre amendement ayant le même objet que celui de la commission, nous pouvons espérer ne pas obtenir une réponse dilatoire !

Mme la présidente. L'amendement n° 13, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article :

L'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi rédigé :

« Art. 18. - Dans la ou les zones géographiques où la situation du marché immobilier résidentiel ou locatif présente une évolution anormale dans le niveau des loyers, le prix de vente des locaux d'habitation ou mixtes portant atteinte à la mixité sociale comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés, de l'éventuelle révision annuelle des contrats et suspendre la mise en vente par lots des logements d'habitation et mixtes. »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je ne me fais aucune illusion sur les avis que recueillera cet amendement, mais je tiens néanmoins à le présenter, car, comme je l'ai dit à plusieurs reprises, nous sommes dans une situation de crise grave. Il y a urgence et, quand il y a urgence, il faut parfois prendre des mesures un peu coercitives, pendant une certaine période en tout cas.

Notre amendement vise à réduire les tensions qui existent en matière de logement dans les zones et quartiers sensibles à la spéculation immobilière.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Je ferai observer à Mme Borvo Cohen-Seat qu'il existe déjà des décrets de blocage des loyers, décrets qui sont pris chaque année pour limiter l'augmentation. Aller au-delà, ce serait véritablement décourager l'investissement locatif privé.

M. Dominique Braye. C'est déjà fait !

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission est donc défavorable à l'amendement n° 13.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est favorable aux amendements identiques nos 3 et 43, et défavorable à l'amendement n° 13.

Mme la présidente. Je mets aux voix les amendements identiques nos 3 et 43.

(Les amendements sont adoptés.)

Mme la présidente. En conséquence, l'article 2 ter est supprimé, et l'amendement n° 13 n'a plus d'objet.

Art. 2 ter
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Art. additionnels après l'art. 3

Article 3

Le dernier alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée :

« En outre, le non-respect de l'une des dispositions obligatoires relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et rendu obligatoire par décret, peut donner lieu à l'annulation de ce congé. »

Mme la présidente. Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 4 rectifié, présenté par M. Béteille, au nom de la commission, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit cet article:

Le II de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié :

1° Au septième alinéa, les mots: « de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel » sont remplacés par les mots: « de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. »

2° Le dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et rendu obligatoire, par décret, peut donner lieu à l'annulation du congé. »

3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement de réécriture globale de l'article 3 tend à compléter le dispositif proposé par ce dernier.

La sanction d'annulation du congé pour vente intervenu en violation des dispositions d'un accord collectif rendu obligatoire par décret est conservée.

En outre, le 3° de cet amendement tend à instituer une nullité de plein droit de tout congé pour vente qui serait délivré en violation de l'engagement de maintien du locataire en place pendant six ans à compter de la délivrance de l'immeuble.

Il s'agit, selon la commission, de la sanction la plus adaptée puisque, de facto, le local ne pourra être vendu avant l'expiration de ce délai de six ans.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 64, présenté par M. Cleach, est ainsi libellé :

Avant le premier alinéa (1°) du texte proposé par l'amendement n° 4 rectifié pour modifier le II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, insérer un alinéa ainsi rédigé :

... ° Au septième alinéa, le mot : « troisième » est remplacé par le mot : « quatrième ».

La parole est à M. Marcel-Pierre Cleach.

M. Marcel-Pierre Cleach. Il s'agit d'un sous-amendement d'homogénéisation entre la situation d'un locataire confronté à la vente de son appartement dans le cadre d'une vente à la découpe et celle d'un locataire confronté à un congé pour vente dans une situation normale, par un propriétaire individuel.

Ce sous-amendement vise à simplifier l'application de la loi en uniformisant le degré de parenté nécessaire pour bénéficier des dispositions dérogatoires.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 44, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Dans le texte proposé par le 2° de l'amendement n° 4 pour compléter le dernier alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, remplacer le mot :

obligations

par le mot :

dispositions

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Ce sous-amendement est analogue à un amendement que j'ai précédemment défendu : il faut considérer que c'est le non-respect non pas de l'une des obligations mais de l'une des dispositions de l'accord étendu qui entraîne la nullité du congé.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 62, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Dans le texte proposé par le 2° de l'amendement n° 4 rectifié pour compléter le dernier alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, remplacer les mots :

peut donner lieu

par les mots :

donne lieu

La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Ce sous-amendement vise à renforcer la sanction en cas de non-respect des obligations prévues en la matière.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 45, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

A - Compléter in fine le texte proposé par l'amendement n° 4 par un paragraphe ainsi rédigé :

... Le III de l'article 15 de la même loi est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux alinéas précédents, lorsque le bailleur vend par lots un immeuble de plus de dix logements, que ces logements soient loués ou non et quel que soit leur statut locatif, il ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ni à l'égard de tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. Pour les autres locataires, le congé pour vendre le logement ne peut être donné avant un délai de trois ans après la mise en copropriété de l'immeuble et l'individualisation du lot qu'ils occupent. »

B - En conséquence, faire précéder le texte de cet amendement de la mention :

I -

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. C'est un sous-amendement de coordination.

Mme la présidente. L'amendement n° 21, présenté par Mme Blandin, M. Desessard, Mmes Boumediene-Thiery et  Voynet, est ainsi libellé :

Rédiger comme suit le second alinéa de cet article :

« En outre, le non respect de l'une quelconque des dispositions d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, relatif au congé pour vente et rendu obligatoire par décret, entraîne la nullité de ce congé. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 46, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

A - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

...  - Le III de l'article 15 de la même loi est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux alinéas précédents, lorsque le bailleur vend par lots un immeuble de plus de dix logements, que ces logements soient loués ou non et quel que soit leur statut locatif, il ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire dont les ressources sont inférieures ou égales à 80 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ni à l'égard de tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. Pour les autres locataires, le congé pour vendre le logement ne peut être donné avant un délai de trois ans après la mise en copropriété de l'immeuble et l'individualisation du lot qu'ils occupent. »

B - En conséquence, faire précéder cet article de la mention :

I -

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Il s'agit d'un amendement de coordination.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Sur le sous-amendement n° 64, la commission s'en remet à la sagesse du Sénat.

Sur le sous-amendement n° 44, le terme « obligations » paraissant plus rigoureux sur le plan juridique, elle a émis un avis défavorable.

Elle est favorable au sous-amendement n° 62.

Enfin, elle est défavorable au sous-amendement n° 45.

Quant à l'amendement n° 46, elle en demande le retrait compte tenu du sous-amendement n° 62.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 4 rectifié sous réserve de l'adoption du sous-amendement n° 62.

Sur le sous-amendement n° 64, il s'en remet à la sagesse du Sénat.

Il est défavorable aux sous-amendements nos 44 et 45, ainsi qu'à l'amendement n° 46.

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 64.

(Le sous-amendement est adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 44.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 62.

(Le sous-amendement est adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 45.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 4 rectifié, modifié.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, l'article 3 est ainsi rédigé, et l'amendement n° 46 n'a plus d'objet.

Art. 3
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Explications de vote sur l'ensemble (début)

Articles additionnels après l'article 3

Mme la présidente. L'amendement n° 14, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Les dispositions du h du I de l'article 31 et de l'article 31 bis du code général des impôts sont abrogées.

II. - L'article 11 de la loi de finances pour 2003 (n° 2002-1575 du 30 décembre 2002) est abrogé.

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Je l'ai dit dans la discussion générale, la spéculation est favorisée par des dispositifs fiscaux, dispositifs auxquels souscrit bien entendu la majorité mais que nous proposons, nous, de supprimer.

La société Gecina a ainsi bénéficié d'une remise d'impôt de plus de 430 millions d'euros du fait de l'application du taux d'imposition privilégié de 16,5 % dans le cadre, je vous le rappelle, mes chers collègues, du dispositif Marini, somme équivalente aux crédits de construction et de réhabilitation de logements sociaux, soit 465 millions d'euros.

Dès lors, le choix est simple : ou l'on maintient les dispositifs incitatifs, dont le coût fiscal est d'ailleurs élevé, qui alimentent la spéculation et assurent la rentabilité des placements immobiliers sans répondre aux besoins sociaux en matière de logement, ou bien l'on change le fusil d'épaule et l'on décide que l'argent public serait plus judicieusement utilisé à résoudre les inégalités créées par la loi du marché, ce qui est le sens de cet amendement.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement vise à supprimer le dispositif Robien ainsi que le régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées. Contrairement à Mme Borvo Cohen-Seat, il nous semble que ces dispositifs favorisent, pour l'essentiel, l'investissement immobilier. La loi Robien a ainsi permis la construction de nombreux logements neufs.

La commission émet donc un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 14, car, indiscutablement, le dispositif Robien a permis une relance, globale et partielle, de la production.

Le Gouvernement est cependant conscient qu'un dispositif complémentaire, avec, en contrepartie, des plafonds de ressources et des plafonds de loyers, est nécessaire. Un tel dispositif, meilleur que le dispositif Robien, qui est complètement libre, vous sera proposé dans le projet de loi d'engagement national pour le logement ou dans le projet de loi de finances, car j'ignore encore dans lequel de ces deux textes il sera le mieux « logé ».

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 14.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 15, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le dernier alinéa de l'article 1115 du code général des impôts est ainsi rédigé :

« L'exonération des droits et taxes de mutation n'est pas applicable aux reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Il est quand même très intéressant de savoir que les opérations de ventes faites par les marchands de biens sont exonérées de droits de mutation. J'ai noté par ailleurs que l'on nous annonçait quelques correctifs à tous ces dispositifs exorbitants dont bénéficient les spéculateurs.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. La question soulevée par l'amendement n° 15 ayant été longuement discutée et, semble-t-il, tranchée dans le cadre de la loi de finances de 2005, la commission émet un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 15.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 16, présenté par Mmes Borvo Cohen-Seat,  Assassi,  Mathon,  Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Au deuxième alinéa de l'article 1607 bis du code des impôts, le montant : « 20 euros » est remplacé par le montant : « 30 euros ».

II. - Au deuxième alinéa de l'article 1607 ter du même code, le montant : « 20 euros » est remplacé par le montant : « 30 euros »

La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Les collectivités locales, que l'on veut priver d'une partie des droits de mutation, ayant quelques difficultés à faire face à leurs obligations sans cesse accrues du fait de la décentralisation, nous proposons en leur faveur une légère augmentation de la taxe spéciale d'équipement. Je pense que vous ne pouvez pas être contre une telle proposition, mes chers collègues.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cette mesure dépasse le cadre de la présente proposition de loi, qui n'est pas une loi fiscale : la commission émet donc un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement partage l'avis de la commission. Nous discuterons sûrement longuement de ce sujet lors de l'examen du projet de loi de finances et du projet de loi sur l'engagement national pour le logement.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 16.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 52, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 211-5 du code de l'urbanisme est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Toutefois, ce délai est porté à quatre mois lorsque le bien vendu est un immeuble indivis ou lorsqu'il s'agit de la première vente consécutive à la mise en copropriété. A titre transitoire, lorsqu'une déclaration d'intention d'aliéner concerne l'un ou l'autre de ces deux types de biens, le bénéficiaire pourra par simple demande formulée dans ce délai de quatre mois, prolonger son délai de préemption jusqu'au premier janvier 2007. »

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Il s'agit d'instaurer un moratoire jusqu'au 1er janvier 2007 empêchant de nouvelles ventes à la découpe tant que cette loi n'aura pas été votée et tant que les décrets d'application n'auront pas été publiés.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Instituer un moratoire de plus d'un an est disproportionné ; l'avis de la commission est donc défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le problème de l'application du dispositif devra être étudié attentivement dans le cadre de la navette. L'avis du Gouvernement est donc également défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 52.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 22, présenté par Mme Blandin, M. Desessard, Mmes Boumediene-Thiery et  Voynet, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après le dernier alinéa du III de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré deux alinéas ainsi rédigés :

« Par dérogation aux alinéas précédents, lorsque le bailleur vend par lots un immeuble de plus de dix logements, que ces logements soient loués ou non et quel que soit leur statut locatif, il ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans ou dont les ressources sont inférieures ou égales à 100 % des plafonds de ressources prévus à l'article R. 391-8 du code de la construction et de l'habitation, ni à l'égard de tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. L'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat.

« Le droit de renouvellement du contrat des locataires mentionnés à l'alinéa précédent est opposable aux acquéreurs successifs des logements mentionnés au même alinéa. ».

La parole est à M. Jean Desessard.

M. Jean Desessard. Cet amendement vise à inscrire dans la loi les dispositions protectrices quant au renouvellement du contrat lors des ventes à la découpe quel que soit le statut locatif des logements concernés pour des catégories particulières de personnes fragiles.

Ces dispositions de protection doivent être opposables par les locataires mentionnés aux éventuels acquéreurs des logements visés.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Cet amendement revenant sur les dispositions protectrices qui ont été négociées entre les bailleurs et les locataires, la commission émet un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement, qui s'en remet à l'accord collectif, émet un avis défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 22.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 47, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Toute personne pratiquant habituellement l'acquisition de biens immobiliers affectés en tout ou partie à l'habitation ou l'acquisition de logements, d'actions ou de parts de sociétés immobilières possédant des logements, en vue de leur revente dans un délai inférieur à six ans, à hauteur de plus de deux reventes par an, exerce l'activité d'intermédiaire commercial dénommée activité de marchand de biens.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Madame la présidente, je souhaiterais présenter en même temps les amendements n° s 47, 48, 49 et 50.

Mme la présidente. L'amendement n° 48, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Un décret en conseil d'Etat fixe les conditions d'exercice de l'activité de marchand de biens.

Il fixe en particulier le montant minimum du capital social pour les personnes morales, un ratio de fonds propres et, le cas échéant, une garantie financière proportionnelle à la valeur des actifs immobiliers possédés ou ayant donné lieu à signature d'un acte ou document contractuel engageant le marchand de biens à les acquérir, le mode de calcul de la garantie financière nécessaire lorsque le marchand de biens reçoit des fonds des acquéreurs avant livraison du bien, les modalités d'assurance en matière de responsabilité civile professionnelle et les garanties relatives à la bonne fin des opérations et à la bonne réalisation des travaux. Tout logement vendu par un marchand de biens doit être décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Le non-respect de ces obligations entraîne interdiction d'exercer l'activité de marchand de biens pour les personnes morales et pour les personnes physiques exerçant une fonction d'administration ou de direction de l'activité, la dissolution de la personne morale et le paiement d'une amende pénale de 100 000 euros.

Le décret fixe les conditions particulières d'exercice de cette activité pour les organismes à vocation sociale ayant pour but le redressement des copropriétés en difficulté.

L'amendement n° 49, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Le congé pour vendre le logement mentionné à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ne peut être donné que par un bailleur de logements n'exerçant pas l'activité d'intermédiaire commercial dénommée activité de marchands de biens. Toutefois le congé pour vente peut être donné par le marchand de biens lorsqu'il a acquis ce logement au moins six ans auparavant.

L'amendement n° 50, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Lorsque le marchand de biens exerçant son activité dans le champ du logement ne respecte pas de manière grave et répétée les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, les règles relatives au permis de démolir ou les textes applicables en cas de travaux dans des logements locatifs occupés, notamment la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, il peut être condamné à l'interdiction d'exercer l'activité de marchand de biens pour les personnes morales et, pour les personnes physiques exerçant une fonction d'administration ou de direction de l'activité, à la dissolution de la personne morale et au paiement d'une amende pénale de 100 000 euros.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Tous ces amendements portent sur la profession de marchands de biens, profession que nous n'entendons pas stigmatiser a priori.

Au demeurant, l'activité des membres de cette profession consistant, pour une part non négligeable, à acheter, vendre et s'efforcer de tirer les plus-values les plus élevées possibles de chaque vente, il nous paraît utile, et même nécessaire, qu'elle soit encadrée par la loi.

L'objet de nos amendements est donc de définir, en partie du moins, l'activité de marchands de biens, de prévoir un décret en Conseil d'Etat afin de préciser les règles encadrant l'exercice de cette profession dans le domaine du logement, d'énumérer les obligations qui devront être précisées par décret, de prévoir les sanctions en cas de non-respect de ces obligations en matière d'interdiction d'exercer ou d'amende pénale, notamment, de fixer les dérogations à cet encadrement en ce qui concerne les organismes à vocation sociale ayant pour but le redressement des copropriétés en difficulté.

Enfin, nous entendons prévoir des sanctions à l'égard des professionnels qui ne respecteraient pas de manière grave et répétée les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les règles relatives au permis de démolir ou les textes applicables en cas de travaux dans les logements locatifs occupés.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. La commission préfère s'en tenir à l'objet de la proposition de loi, autrement dit se contenter d'un dispositif qui nous permette de lutter efficacement contre les abus des ventes à la découpe, plutôt que d'aborder des sujets, sans doute dignes d'attention, mais qui sortent de ce cadre. Elle émet donc un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Sans sous-estimer la pertinence de la question posée par ces quatre amendements, le Gouvernement considère qu'elle sort largement du cadre de la proposition de loi. Elle mérite au demeurant d'être approfondie, ce à quoi le Gouvernement va s'employer. En attendant, il émet un avis défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n°  47.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 48.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 49.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 50.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 51, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Dans les opérations en cours, les congés pour vendre le logement non-conformes à la loi n°     du      relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble et non exécutés sont nuls de plein droit. Les opérations en cours sont les opérations relatives à un immeuble dans lequel au moins un lot n'a pas fait l'objet d'une vente.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Nous revenons sur une disposition déjà proposée par Mme Borvo Cohen-Seat. Il nous paraît trop facile de répondre en invoquant la non-rétroactivité de la loi, principe républicain auquel nous sommes très attachés.

Si la question se pose aujourd'hui avec cette acuité, c'est parce que le phénomène a pris une réelle ampleur. Vous savez très bien que cette loi intervient alors que des processus sont en cours. Nous estimons que la loi doit s'appliquer au processus en cours le jour de l'adoption de la loi. Il importe, par conséquent, de bien fixer la règle.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. L'avis de la commission ne peut qu'être défavorable dans la mesure où on entrerait dans un dispositif qui frapperait de nullité des actes antérieurs à la loi ayant déjà eu des effets juridiques.

Au demeurant, la commission souhaite que la loi entre en vigueur le plus rapidement possible.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. En l'état, le Gouvernement partage l'avis de la commission. Certes, cette hypothèse a été évoquée dans l'accord collectif, mais elle n'en est pas moins difficile à mettre en oeuvre. Il verra, au cours des navettes, comment elle pourrait en partie être applicable. On est là un peu comme la poule devant le couteau, même si la volonté de chacun est plutôt d'accélérer le processus.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 51.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 53, présenté par MM. Sueur,  Madec et  Assouline, Mme Tasca, MM. Peyronnet,  Collombat et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 3, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Les logements appartenant aux sociétés immobilières et à leur filiale, construits ou acquis et améliorés avec une aide de l'Etat et faisant l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation peuvent faire l'objet à l'expiration de la convention d'un transfert de propriété en totalité et en une seule fois sous réserve que l'acquéreur s'engage à établir des règles d'attribution sous condition de ressources et des minima et maxima de loyer fixés par l'autorité administrative dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces dispositions s'appliquent pendant la durée initiale de l'opération de crédit. Le non-respect de ces obligations entraîne le remboursement des aides publiques ainsi que le prononcé d'une sanction financière dont le montant ne peut excéder 30 000 € par logement concerné.

La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Chacun le sait bien, les opérations de ventes par lots n'ont pas la même portée selon qu'elles concernent des immeubles bâtis avec des capitaux privés ou des immeubles dont une partie du financement provient de capitaux consacrés au logement social.

Cet amendement a donc pour objet d'encadrer les ventes en blocs d'immeubles construits à l'aide de prêts aidés de la part de l'Etat, aujourd'hui propriétés de grandes sociétés institutionnelles publiques ou parapubliques qui réalisent des plus values non négligeables grâce à ces opérations.

Dès lors que des immeubles ont été construits avec des fonds destinés au logement social, il serait profondément immoral de ne pas s'en souvenir au moment de leur vente et de ne pas prévoir maintenant de clauses particulières favorisant l'acquisition des logements concernés par les populations susceptibles de bénéficier du logement social.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Laurent Béteille, rapporteur. Il s'agirait en fait de remettre en cause la parole de l'Etat. En effet, n'oublions pas que certains bailleurs institutionnels ont signé des conventions assorties d'un délai de vingt-cinq ans, voire de trente ans, délai à l'issue duquel ils devaient recouvrir une liberté d'action et, le cas échéant, de vente. On ne peut pas revenir sur ces dispositions.

On parle d'organismes publics et para-publics. Dans ce domaine, c'est la volonté de la collectivité qui s'exerce. Si certaines collectivités ont procédé à des ventes à la découpe, je le déplore,  mais cela relève de leur responsabilité.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cette proposition s'inscrit dans la liste des amendements « faux amis » : sous un libellé séduisant se cache une réalité qui l'est moins.

Un avantage public a forcément une contrepartie : loyer modéré, loyer encadré, travaux de réaménagement dans un certain nombre de cas. Toutes ces contreparties ont une certaine durée et il ne me semble pas possible de revenir en arrière longtemps après et, ce faisant, de ne pas respecter la parole donnée. Si l'on veut mener des politiques de relance, notamment de relance du logement, il faut que chacun respecte sa parole.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 53.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Vote sur l'ensemble

Art. additionnels après l'art. 3
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble
Explications de vote sur l'ensemble (fin)

Mme la présidente. Avant de mettre aux voix l'ensemble de la proposition de loi, je donne la parole à M. Christian Cambon, pour explication de vote.

M. Christian Cambon. Madame la présidente, monsieur le ministre, mes chers collègues, la vente à la découpe n'est pas un phénomène récent. Ses causes sont multiples et nos débats ont permis de rappeler utilement le processus qui nous a conduits à la situation que nous rencontrons à présent dans les grandes villes et leur périphérie.

Or, aujourd'hui, la situation est devenue proprement intenable si on l'associe à la grave crise du logement que nous connaissons, notamment en Ile-de-France. Je ne prendrai qu'un exemple - mais nous pourrions le décliner partout à Paris et dans la petite couronne - celui de Saint-Mandé, ville qui se situe dans mon département.

Au cours des derniers mois, six immeubles y ont été vendus à la découpe, dont plusieurs à des fonds de pension du Qatar, soit 230 appartements dans une commune de moins de 20 000 habitants, ce qui a concerné environ 700 à 750 personnes. D'ailleurs, les prix parlent d'eux-mêmes : le mètre carré, qui valait 3 000 euros au départ, a été revendu deux mois plus tard 5 000 euros !

Face à cette situation, notre groupe se plaît à constater qu'un consensus semble s'être dégagé sur les différentes travées de notre assemblée, même si, au-delà, nos opinions et nos propositions divergent largement.

Nous aurions, certes, pu nous livrer à des gesticulations en invoquant autant de solutions aussi simplistes qu'inapplicables. Telle n'a pas été notre ambition, car, en tant qu'élus responsables, ce que nous voulons, c'est, avant tout, ne pas opposer propriétaires et locataires. Notre souhait est, bien au contraire, de réconcilier les démarches des uns et des autres en mettant en oeuvre tous les leviers possibles pour accompagner nos concitoyens qui le souhaitent dans l'accession à la propriété, tout en protégeant bien évidemment les droits de ceux qui n'en ont pas les moyens. C'est en cela d'ailleurs que nos démarches divergent.

S'agissant d'une matière aussi sensible, il fallait faire preuve de volontarisme. C'est ce qu'ont fait nos collègues députés en examinant la proposition de loi dont nous héritons aujourd'hui.

Le groupe UMP ne peut que se féliciter des nombreuses améliorations que le Sénat a su apporter à ce texte.

Il s'agit, en premier lieu, de la création d'un article spécifique à la vente à la découpe dans la loi de 1975. En effet, l'une des failles de notre législation permettait à un bailleur institutionnel de vendre en bloc un immeuble à un marchand de biens qui, lui, procédait ensuite à la découpe. C'est au cours de cette transaction que la plus-value s'opérait et le locataire perdait alors toute chance d'acquérir son logement. Or, grâce à l'article dont je viens de parler, le droit de préemption du locataire sera sauvegardé.

Toujours au sujet du droit de préemption, nous nous félicitons également que notre assemblée ait adopté, à l'unanimité, une proposition que j'avais faite avec un certain nombre de mes collègues franciliens.

C'est ainsi qu'en portant à quatre mois le délai pendant lequel le locataire pourra exercer son droit de préemption dans le cadre d'une vente à la découpe, nous lui permettons de « se retourner » et de programmer un plan d'investissement, ce qui était difficilement réalisable en deux mois.

Par-dessus tout, et nous sommes bien là dans notre rôle de représentants des collectivités territoriales, nous avons prévu que les communes et les maires soient placés au centre du dispositif. En effet, c'est vers nous, élus locaux, que se tournent nos administrés lorsqu'ils se trouvent confrontés à une situation grave.

Je tiens à préciser que, grâce à notre excellent rapporteur, M. Laurent Béteille, la communication préalable au maire, ou au maire d'arrondissement dans le cas de Paris, Marseille et Lyon, du prix et des conditions de la vente de l'immeuble permettra aux communes d'avoir une connaissance précise et suffisamment en amont des ventes envisagées, ce qui leur donnera la possibilité, si elles le souhaitent, d'exercer leur droit de préemption urbain.

De la même manière, grâce à l'excellent amendement de notre collègue Dominique Braye, amendement qui ira sans doute au-delà du texte même que nous examinons ce soir, ...

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission. Bien sûr !

M. Christian Cambon. ...ce droit de préemption des communes est désormais sécurisé afin de leur permettre de garantir le maintien dans les lieux des locataires en reprenant à leur compte les baux d'habitation, soit en assumant, ou en confiant, la gestion de l'immeuble à un organisme, soit, le cas échéant, en mettant en oeuvre un plan local d'accès à la propriété.

Enfin, confirmant ce volontarisme municipal et départemental, l'amendement du Gouvernement permettra aux communes et départements qui le souhaitent d'inciter les acquéreurs personnes physiques d'un logement occupé à maintenir le caractère locatif de ce logement en allégeant leurs droits de mutation.

Cette dernière mesure crée un instrument de fiscalité locale extrêmement incitatif pour les maires, qui pourront ainsi passer des paroles aux actes en mettant en oeuvre cette mesure pour maintenir un parc locatif privé vivant. Il s'agit là d'un enjeu essentiel, qui consiste à rompre avec la spirale infernale opposant accession à la propriété et logement social en garantissant l'expansion du parc locatif privé, alors que c'est précisément la pénurie de ce dernier qui entraîne l'augmentation permanente des loyers.

Notre groupe votera donc cette proposition de loi, enrichie par les travaux du Sénat.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Pierre Sueur.

M. Jean-Pierre Sueur. Madame la présidente, monsieur le ministre, mes chers collègues, comme les députés du groupe socialiste, nous voterons contre ce texte tel qu'il nous est présenté aujourd'hui.

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission. C'est dommage !

M. Jean-Pierre Sueur. Monsieur le ministre, si nous faisons le bilan du travail accompli depuis l'examen de cette proposition de loi à l'Assemblée nationale, nous relevons plusieurs éléments.

Premièrement, le délai initial de deux mois a été porté à quatre mois ; cela va dans le bon sens. Nous avions déposé un amendement qui allait plus loin. Hélas, il n'a pas été adopté : les intéressés auront donc quatre mois pour réfléchir. Soit !

Deuxièmement, une incitation fiscale a été instaurée. Mais cette dernière qui, bien évidemment, ne coûte rien à l'Etat, repose entièrement sur les collectivités locales, ce qui ne manquera pas de poser des problèmes. En effet, si certaines collectivités locales auront les moyens d'y avoir recours, d'autres ne le pourront pas et rien ne changera pour celles qui seront en difficulté Par conséquent, un tel dispositif ne saurait nous satisfaire.

Enfin, monsieur le ministre, je porte à votre crédit ce que vous avez dit à la fin du débat, à savoir que vous êtes tout à fait conscient des problèmes d'application, je pense en particulier à toutes les opérations en cours.

Voilà pour ce qui a changé.

De l'autre côté de la balance, je souhaiterais souligner certains points qui n'ont pas été pris en compte ou qui, parfois, ressemblent même à des reculs.

En premier lieu, nous n'avons pas obtenu l'obligation de renouvellement du bail pour les personnes dont les revenus sont modestes ou qui connaissent des difficultés spécifiques - handicap, etc...

M. Jean-Jacques Hyest, président de la commission. Ce n'est pas vrai !

M. Jean-Pierre Sueur. ... et ce sous certaines conditions qui figuraient dans le texte de notre amendement et sur lesquelles nous nous sommes expliqués.

En deuxième lieu, nous n'avons pas obtenu, pour les autres personnes, qu'un délai de trois ans soit accordé entre la mise en copropriété de l'immeuble et le congé pour vente.

En troisième lieu, nous n'avons pas obtenu que soit instauré un droit au bail de six ans pour le locataire qui occupe un logement possédé par une personne morale et qui est vendu à une personne physique.

En quatrième lieu, nous avons essuyé un refus total quant à toute éventualité d'un recours au maire. (M. le ministre et M. le président de la commission font un signe de dénégation.) ainsi qu'à l'idée, chère, en particulier, à nos collègues Roger Madec et David Assouline, selon laquelle, en cas de demande d'un tiers des locataires concernés, le maire devrait avoir la possibilité de diligenter une enquête publique et que, dès lors que cette dernière conclurait au maintien d'un nombre insuffisant d'appartements locatifs,...

M. Dominique Braye. Et le droit de préempter !

M. Jean-Pierre Sueur. ... l'on puisse surseoir à la mise en oeuvre de la procédure de vente à la découpe.

En cinquième lieu, l'existence d'un audit contradictoire préalable à la charge du bailleur nous paraissait nécessaire. Or cette idée n'a pas été retenue.

En sixième lieu, nous avons proposé une décote qui, selon nous, était pleinement justifiée, tellement justifiée même que, sous une forme légèrement différente, elle a également fait l'objet d'un voeu émis par MM. Karoutchi, Goujon et beaucoup d'autres. Or, en dépit du fait que cette proposition de décote ait émané tant des travées de l'UMP que de celles de la gauche, elle n'a pas non plus été retenue.

En septième lieu, pour ce qui est de la nécessaire réglementation de la profession de marchand de biens qui, n'en doutons pas, est directement liée au sujet dont nous traitons ici, aucune avancée concrète n'est intervenue.

En huitième lieu, alors que des logements ont été construits avec des fonds destinés au logement social, il n'a pas été possible d'en tirer les conséquences au moment de la vente.

En neuvième lieu, il n'a pas été possible non plus d'obtenir un quelconque moratoire quant à la mise en oeuvre des ventes à la découpe.

En dixième lieu, enfin, nous assistons à quelque chose qui ne nous a pas échappé et qui, je pense, n'échappera à personne, je veux parler du recul sensible quant aux accords contractuels en matière de logement, concernant tant la majorité des organisations de locataires, d'une part, que les bailleurs, d'autre part.

Telles sont les raisons pour lesquelles, monsieur le ministre, mes chers collègues, nous ne pouvons accepter ce texte en l'état. Nous considérons que la réalité de la spéculation est devenue extrêmement préjudiciable et que d'autres mesures doivent être prises pour permettre à la puissance publique d'intervenir davantage afin de garantir les droits des locataires.

Mme la présidente. La parole est à M. Philippe Dominati.

M. Philippe Dominati. Madame la présidente, monsieur le ministre, mes chers collègues, à l'occasion de ce débat, nous pouvions nourrir certaines craintes, étant entendu que personne dans cette assemblée ne saurait, bien entendu, prendre la défense de la spéculation.

Ainsi que Mme Borvo Cohen-Seat l'a rappelé, ce phénomène a commencé en 1990, notamment à Paris, alors que le Président de la République de l'époque dénonçait la « spéculation en dormant » !

Il est vrai que toutes les sociétés d'assurances se livraient alors à la spéculation, et, depuis, le phénomène n'a jamais cessé. C'est ainsi que la crise du logement est une réalité tangible que doivent affronter tous les Parisiens, parmi lesquels en premier lieu, évidemment, les plus modestes.

Il nous appartenait donc, d'abord, de défendre les locataires qui étaient victimes de telles pratiques et, dans ce domaine comme dans d'autres, ce qui est important c'est la stabilité ainsi que la volonté de trouver des solutions pérennes.

Or les anathèmes consistant à rejeter la responsabilité des uns sur les autres ont conduit - M. le ministre l'a souligné - à une chute constante dans le domaine du logement à Paris.

Ce débat ne doit pas masquer les échecs successifs qu'ont connus la région et la municipalité, qui, à travers certaines dispositions administratives, essaient d'endiguer ce phénomène. En effet, ce n'est ni par la bureaucratie ni par des mesures contraignantes que nous parviendrons à régler des problèmes comme celui-là.

Comme dans toutes les métropoles, nous avons des contraintes et nous nous devons de les assumer de manière dynamique.

C'est pourquoi, au début de ce débat, nous pouvions craindre que, pour lutter contre la spéculation, ne soient mises en place des mesures trop coercitives destinées à bloquer littéralement le marché pour les investisseurs institutionnels, qui doivent pouvoir, à notre avis, continuer à investir, notamment dans le logement locatif à Paris.

Grâce aux travaux menés par notre commission des lois, un certain nombre d'aspects de la proposition de loi Aurillac ont pu être corrigés. Il s'agit là, à mes yeux, d'un résultat très satisfaisant, et les craintes qu'a pu exprimer notre collègue Marcel-Pierre Cleach, au début de la discussion de ce texte, sont désormais infondées.

Dans ces conditions je voterai bien entendu cette proposition de loi.

Mme la présidente. La parole est à Mme Nicole Borvo Cohen-Seat.

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat. Quand on entend M. Dominati, on est obligé d'admettre que la prise de conscience de la crise actuelle du logement n'est pas universelle ! Il est évident que si l'on veut s'attaquer à ce problème en refusant d'utiliser les outils publics qui permettraient de le résoudre, on se voue à l'échec.

Après avoir écouté MM. Goujon, Pozzo di Borgo et Cambon lors de la discussion générale, on pouvait croire qu'il existait un consensus pour considérer la vente à la découpe comme une chose épouvantable, contre laquelle il fallait absolument agir. On a pu alors penser que tout le monde s'entendrait pour mettre un coup d'arrêt à cette pratique, à laquelle tous ceux qui en sont victimes attendent avec impatience qu'il soit mis fin.

Or rien de tel n'a eu lieu. Au-delà des discours tonitruants, quand il s'est agi de prendre des mesures, les ambitions se sont fait beaucoup plus modestes. En définitive, cette proposition de loi ne donnera qu'un peu plus à ceux qui peuvent déjà acheter leur logement.

En fait, je crois que vous n'avez pas bien compris, mes chers collègues, que seulement un cinquième des personnes qui sont victimes d'une vente à la découpe peuvent acheter leur logement, les autres n'en ayant pas les moyens !

Par ailleurs, vous avez alourdi les contraintes qui pèsent sur les collectivités locales. Certes, celles-ci auront le droit de préempter. Mais elles ne peuvent tout de même pas acheter tous les immeubles vendus à la découpe, d'autant que leurs charges globales ne cessent d'augmenter en raison des transferts exorbitants décidés par l'Etat !

Et quand il s'agit de dissuader les spéculateurs, contre lesquels tout le monde s'insurge ici subitement- ce qui est nouveau - vous refusez d'agir : ce texte ne contient rien contre les spéculateurs.

Nous ne sommes donc pas du tout dans la même logique. Je le souligne pour que les Parisiens qui sont concernés le sachent et comprennent que les parlementaires de la majorité refusent de mettre un coup d'arrêt aux ventes à la découpe. Et, ce qui est un comble, le Gouvernement refuse même d'arrêter les ventes en cours, soit en décidant d'un moratoire, soit en mettant fin aux opérations immobilières qui n'ont pas encore abouti, ce qui ne serait pas, monsieur le président de la commission des lois, introduire une disposition à effet rétroactif.

Vous savez pourtant bien qu'un grand nombre de gens attendent, sans pouvoir rien faire, que leur appartement soit mis en vente ! Cette proposition de loi ne leur apportera rien. Nous nous prononcerons donc contre. Nous le regrettons, mais il faut que les choses soient claires afin que les personnes concernées sachent qui prend vraiment leur défense.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean Desessard.

M. Jean Desessard. Si l'objectif de la loi est la protection des locataires, il faut lutter contre la spéculation honteuse qui accompagne les ventes à la découpe et, pour ce faire, interdire les congés-vente.

Certes, un droit de préemption est ouvert aux maires. Mais, monsieur Braye, à vous qui m'avez tout à l'heure invité à rêver ensemble, je ferai une proposition : dans un an, nous ferons le compte des maires qui auront usé du droit de préemption.

M. Dominique Braye. Pari tenu !

M. Jean Desessard. Je pense qu'alors nous serons d'accord pour revoir le dispositif.

M. Dominique Braye. Vous accusez les maires de ne pas prendre en compte les intérêts de leurs concitoyens ?

M. Jean Desessard. Je pense qu'ils vont hésiter, ils allégueront le manque de moyens financiers ou la difficulté de la procédure... Certes, quelques maires useront bien de ce droit, mais, pour toutes sortes de raisons, le dispositif ne fonctionnera pas.

Il aurait tout de même été plus simple de soumettre à l'autorisation des maires la division des immeubles ! Un propriétaire souhaitant vendre à la découpe aurait été obligé de présenter son projet au maire, lequel aurait pu le refuser. Les maires disposeraient ainsi d'un outil supplémentaire. Si l'on veut vraiment interdire le congé-vente, qui s'accompagne d'une spéculation anormale et indigne, que l'on s'en donne les moyens ! Or l'amendement tendant à introduire un permis de diviser les immeubles n'a pas été adopté.

Bref, je ne pense pas que ce texte soit de nature à infléchir la tendance actuelle. Dans un an, nous ferons ensemble le compte des ventes à la découpe qui auront eu lieu après l'entrée en vigueur de la loi, à partir de sa parution au Journal officiel, et nous verrons bien !

En tout cas, les sénateurs et sénatrices verts très réservés quant à l'efficacité de cette proposition de loi, voteront contre.

Mme la présidente. Personne ne demande plus la parole ?...

Je mets aux voix l'ensemble de la proposition de loi.

(La proposition de loi est adoptée.)

Explications de vote sur l'ensemble (début)
Dossier législatif : proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble