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DÉCÈS D'UN ANCIEN SÉNATEUR
M. le président. Mes chers collègues, j'ai le regret de vous faire part du décès de notre ancien collègue Marcel Rosette, qui fut sénateur du Val-de-Marne de 1977 à 1986.
Nous allons maintenant interrompre nos travaux ; nous les reprendrons à vingt-deux heures.
La séance est suspendue.
(La séance, suspendue à dix-neuf heures cinquante, est reprise à vingt-deux heures.)
M. le président. La séance est reprise.
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Engagement national pour logement
Suite de la discussion d'un projet de loi
M. le président. Nous reprenons la discussion du projet de loi (n° 57, 2005-2006) portant engagement national pour le logement.
Je rappelle que la discussion générale a été close.
Nous passons à la discussion des articles.
Articles additionnels avant l'article 1er
M. le président. L'amendement n° 227, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :
Avant l'article premier, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Sera financée la réhabilitation de 250 000 logements à loyers conventionnés ou réglementés pour contribuer à la remise sur le marché de logements vacants.
II. - Les taux prévus au premier alinéa du a du 1° du I de l'article 31 et au premier alinéa de l'article 31 bis du code général des impôts sont réduits à due concurrence.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Mme Michelle Demessine. La question du logement appelle des solutions répondant durablement aux attentes de nos concitoyens.
Affirmer un engagement national pour le logement implique, en particulier, de donner à l'effort de construction une portée nouvelle et significative.
Nous sommes aujourd'hui confrontés à une crise du logement qui, par de multiples aspects, rappelle celle des années 1950.
Cependant, la crise d'aujourd'hui est caractérisée par des facteurs spécifiques : le niveau des loyers dans le secteur privé a littéralement explosé au cours des cinq dernières années ; le parc locatif social de fait est en voie d'extinction rapide, et certains poussent aujourd'hui les feux de la disparition définitive de ce parc dit « de la loi de 1948 » ; l'investissement locatif privé a pris un tour nouveau.
Nombre d'opérateurs, d'une logique de revenus fonciers à la rentabilité annuelle stable, comprise entre 3 % et 4 %, sont passés à une logique purement spéculative, visant à tirer au plus vite des logements une plus-value maximale, ce qui se traduit notamment par des changements fréquents de propriétaire.
C'est ce phénomène que l'on retrouve, par exemple, dans les opérations de vente à la découpe, où l'argent que certains veulent absolument tirer de la pierre nuit aux conditions de vie et à la sécurité des locataires.
Mais, comme nous l'avons dit, le secteur locatif privé connaît depuis vingt ans de profondes mutations.
Les modalités de fixation des loyers, notamment par référence aux pratiques de voisinage, telles qu'elles ont été permises par la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986, ont conduit à alourdir sensiblement la facture pour les locataires, les politiques publiques étant dès lors centrées sur l'assurance de la rentabilité des investissements.
La hausse des loyers a garanti la rentabilité des investissements, les revenus fonciers constituent pour certains contribuables un élément important de leurs revenus, mais la crise du logement est là, frappant lourdement les familles les plus modestes, les contraignant bien souvent à accepter des conditions de logement indignes de notre époque.
Un véritable parc locatif privé à objectifs sociaux doit émerger dans le cadre de la politique nationale du logement, afin que cesse cette distorsion, engendrée par la situation actuelle, entre l'offre et la demande.
Un effort particulier est donc demandé à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, que d'aucuns veulent aujourd'hui transformer en super-agence immobilière.
Notre pays compte un grand nombre de logements vacants, plus de 1,8 million, qui méritent d'être remis à niveau en vue de leur location.
Un exemple parmi d'autres : dans le VIe arrondissement de Paris, celui-là même où se trouve le palais du Luxembourg, 10 % des logements recensés sont vacants.
Il conviendrait donc de mener une ample politique de remise en état et de transformation de ces logements en vue de leur location, de manière à de répondre à l'attente sociale.
Cet amendement vise à rendre plus volontariste encore la politique qui est menée en la matière et à rendre plus ambitieux les objectifs que le Gouvernement a fixés.
Ce parc locatif, souvent situé en centre-ville, constituerait en effet une réponse adaptée à la situation de nombreux demandeurs de logement - jeunes salariés, familles monoparentales, entre autres - qui s'épuisent aujourd'hui à attendre la construction de logements sociaux.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur de la commission des affaires économiques et du Plan. Je partage, madame Demessine, votre volonté de lutter contre la vacance de logements. A cet effet, la commission a consacré un chapitre du projet de loi à la lutte contre l'insalubrité et la vacance.
Même si vos préoccupations sont louables, votre amendement me paraît purement déclaratif, car vous n'indiquez pas comment vous luttez contre la vacance et, surtout, vous fixez un objectif largement irréaliste.
En conséquence, la commission émet un avis défavorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement. Le plan de cohésion sociale est porteur d'un effort majeur puisqu'il a prévu de financer le double des opérations qui étaient programmées sous la législature précédente en matière de logements vacants.
Or, malgré les financements mis en place pour ce faire, et en raison de la complexité des situations, nous n'utilisons que 90 % des financements en question.
Par ailleurs, la lutte contre le logement vacant, comme le disait M. le rapporteur, est envisagée dans une partie complémentaire de ce projet de loi, que nous examinerons ultérieurement.
En conséquence, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 227.
M. le président. L'amendement n° 228, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :
Avant l'article premier, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Il est proposé, pour les années 2006 à 2010, un objectif quinquennal de réalisation de logements sociaux destiné à participer aux 50.000 opérations de résorption d'habitat insalubre, mises en oeuvre dans le cadre des plans locaux pour l'habitat prévus par l'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation.
II. - Les taux prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts sont relevés à due concurrence.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Mme Michelle Demessine. Il est sans doute difficile de chiffrer avec exactitude le nombre de personnes dont les conditions d'habitat sont indignes de notre époque et qui sont logées dans des logements insalubres.
Dans certaines villes, tandis que sortent de terre les logements dits « de Robien », aux loyers élevés, subsistent des immeubles où l'inconfort le dispute aux dangers pour la santé des habitants.
Dans la région parisienne, y compris dans la capitale elle-même, des milliers de familles, des travailleurs sont victimes de ces conditions de vie d'un autre âge.
Les affections respiratoires, le saturnisme, la fréquentation régulière des cabinets médicaux sont le lot quotidien de ces familles.
Dans d'autres cas, c'est l'inconfort patent qui caractérise ces logements : ici, il manque une salle de bains ou la salle d'eau est hors d'usage ; là, c'est l'isolation thermique qui fait défaut et qui contraint bien souvent les occupants à utiliser des chauffages d'appoint qui, dévoreurs de kilowattheures, alourdissent sensiblement les factures d'électricité ; ailleurs, c'est l'usage incontrôlé de bouteilles de gaz qui fait peser le risque d'un accident domestique grave.
Combien des drames que nous avons connus ces dernières années ne sont-ils d'ailleurs pas dus à ces phénomènes divers ?
Certaines villes, de manière parfois volontariste, se sont engagées dans des opérations de résorption de l'habitat insalubre.
Ces politiques demandent bien souvent de longs et patients efforts, tout en soulevant nombre de questions. Quelle est la responsabilité des bailleurs dans le défaut d'entretien des immeubles ? Ne peut-on parler de complicité des agences immobilières qui acceptent de gérer pour leur compte un patrimoine dégradé ?
Et comment ne pas souligner les difficultés que rencontrent les locataires pour trouver des solutions de relogement plus respectueuses de la santé ?
Qui sont, en effet, les victimes de ce véritable marché du sommeil ? Des travailleurs isolés, souvent d'origine étrangère, des familles monoparentales, des familles dont le parcours résidentiel a déjà été marqué par des expulsions ou par l'obligation de trouver de toute urgence une solution de logement.
Combien de jeunes ayant dû quitter leur région d'origine pour la capitale afin de trouver un emploi sont aujourd'hui confinés dans ces logements sans confort et souvent dangereux pour la santé ?
Un effort majeur doit donc être accompli pour accompagner les politiques de résorption de l'habitat insalubre menées par les collectivités territoriales dans le cadre des programmes locaux le l'habitat.
Tel est le sens de cet amendement qui, au-delà d'un objectif quantifiable, tend à mettre en oeuvre le principe simple de la substitution d'un logement locatif social à chaque logement insalubre désaffecté.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Madame Demessine, je suis tout à fait d'accord avec vous : il faut renforcer la lutte contre l'habitat insalubre. Qui, d'ailleurs, ne pourrait adhérer à une telle démarche ? Mais on ne peut certainement pas le faire comme vous le proposez, c'est-à-dire en fixant des objectifs sans prévoir les outils et les moyens nécessaires.
La démarche de la commission est totalement différente : nous avons prévu le repérage des situations d'habitat insalubre et des copropriétés dégradées dans les programmes locaux de l'habitat, avec la création d'un observatoire de l'habitat indigne au niveau départemental.
C'est pourquoi la commission émet un avis défavorable sur l'amendement n° 228.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement parage l'avis de la commission, monsieur le ministre.
Les opérations de RHI, de résorption de l'habitat insalubre, ont été renforcées. Vos propositions, madame Demessine, auraient un sens si elles visaient à modifier le processus, mais vous vous en tenez à une disposition purement déclarative.
De plus, je le rappelle, nous n'avons aucune difficulté pour financer ces opérations.
M. le président. L'amendement n° 313 rectifié, présenté par MM. Dubois, Mercier, Amoudry et les membres du groupe Union centriste - UDF, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
I- Avant le 1er décembre 2007, le Gouvernement réforme le zonage des agglomérations servant à plafonner les différents plafonds et barème liés aux aides à la personne et aux aides à la pierre en matière de logement. Il tiendra compte de l'évolution de la démographie, de la sociologie et des coûts du foncier des agglomérations.
II- Avant le 31 décembre 2006, le gouvernement publie un rapport sur les conditions d'application du décret n° 85-1148 du 24 octobre 1985 relatif au taux d'indemnité de résidence dont bénéficient certains fonctionnaires de l'État, des collectivités territoriales et de la fonction publique hospitalière. Il tiendra compte de l'évolution de la démographie, de la sociologie et des coûts du foncier des agglomérations
La parole est à M. Daniel Dubois.
M. Daniel Dubois. Chacun le sait, différentes aides sont attribuées en fonction d'un zonage qui découpe notre territoire en trois grands secteurs : la zone 1 comprend la région parisienne et un certain nombre d'autres régions où les prix de l'immobilier sont élevés ; la zone 2 concerne les villes de 50 000 habitants ; la zone 3 regroupe les territoires ruraux.
Or on constate aujourd'hui que, en zone 3, le prix des terrains situés à proximité immédiate des villes de 50 000 habitants est en fait du même ordre que celui qui est pratiqué à l'intérieur de ces villes. Malheureusement, les aides qui sont accordées pour équilibrer les opérations, de même que les loyers qui sont fixés en fonction de ce même objectif d'équilibre, sont inférieurs à ceux qui s'appliquent en zone 2. D'où un déséquilibre manifeste.
Comment peut-on engager une politique active afin que les zones urbaines sensibles retrouvent une certaine normalité sans faire en sorte que les territoires jouxtant lesdites zones aient la possibilité de mener des opérations locatives pour retenir les jeunes qui souhaitent y vivre et, par à même, éviter qu'ils n'aillent rejoindre les zones urbaines qui sont déjà en difficulté ?
Du fait du paradoxe que j'ai décrit, les territoires ruraux rencontrent un réel problème pour réaliser des logements locatifs. Il ne peut être réglé que si le Gouvernement accepte au moins de créer une commission qui serait chargée de réfléchir à un nouveau zonage.
On ne peut pas envisager de lancer une délégation d'aide à la pierre sans imaginer que ce zonage fasse l'objet d'un réexamen.
J'ajoute que certains territoires situés en zone 3 doivent, de surcroît, faire face à un autre problème : compte tenu du niveau élevé des loyers qui sont parfois pratiqués sur ces territoires, il est extrêmement difficile d'y faire venir des fonctionnaires.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, je comprends d'autant mieux votre préoccupation que j'ai été également confronté, à l'extrême ouest des Yvelines, aux mêmes problèmes de zonage.
Pour en avoir parlé avec M. le ministre, je crois que le Gouvernement l'a bien compris puisqu'il vient de classer 328 nouvelles communes de la région d'Île-de-France en zone 1.
Toutefois, il m'apparaît délicat de vous donner satisfaction dans la mesure où la disposition que vous proposez exigerait des moyens importants et serait à la source d'une lourde dépense supplémentaire pour l'État.
Cela étant, je suis tout à fait favorable à ce qu'un groupe de travail soit constitué pour réfléchir sur ce sujet et évaluer les conséquences financières de la réforme que vous appelez de vos voeux.
Pour l'heure, la commission des affaires économiques vous demande de bien vouloir retirer votre amendement n° 313 rectifié, faute de quoi elle émettra un avis défavorable.
M. le président. Monsieur Dubois, maintenez-vous votre amendement ?
M. Daniel Dubois. Monsieur le rapporteur, il serait tout de même important d'obtenir un certain nombre d'assurances quant au travail qui doit être réalisé dans ce domaine.
Je le répète, beaucoup de communes rurales ont aujourd'hui des difficultés majeures pour équilibrer leurs opérations, ce qui amène les maires de ces communes à verser des subventions au titre des opérations en question. Et qu'obtiennent-ils en remerciement ? L'exonération de TFPB - taxe foncière sur les propriétés bâties - dont bénéficient les nouveaux logements concernés n'est pas intégralement compensée aux communes et on leur a interdit, dans le cadre de la transformation des PLA en PLUS, de procéder elles-mêmes à des opérations dans le secteur locatif.
Ainsi, les zones rurales sont complètement démunies alors que le Gouvernement fait un effort majeur en direction des zones urbaines.
Il faut rétablir un équilibre dans l'action, faute de quoi, après avoir créé des zones urbaines sensibles, nous risquons de voir apparaître des ZRO, des zones rurales oubliées !
M. le président. La parole est à M. Gérard Delfau, pour explication de vote.
M. Gérard Delfau. Il est évident que, d'une part, l'accroissement des prix du foncier et de l'immobilier et, d'autre part, l'amélioration des voies de communication, qui autorisent des déplacements à la fois plus amples et plus fréquents - et conduisent par là même nos concitoyens à résider souvent assez loin de leur lieu de travail - rendent complètement incompréhensible le zonage tel qu'il a été fixé voilà une dizaine d'années. Il faut donc le revoir entièrement.
On ne peut pas se contenter de la vague promesse de constitution d'un groupe de travail.
Dans mon département, l'Hérault, qui connaît la croissance démographique la plus importante de l'Hexagone depuis 1982, on ne peut plus parler de zone rurale à vingt kilomètres de l'agglomération montpelliéraine, secteur où je suis maire. La pression foncière, le coût du logement sont tels que nous nous trouvons confrontés à des problèmes autrefois typiquement franciliens, ou plus généralement urbains.
C'est la raison pour laquelle je soutiendrai très fortement cet amendement.
M. le président. Pardonnez-moi monsieur le ministre, mais, pensant que M. Dubois allait retirer son amendement, je m'aperçois que j'ai omis de solliciter votre avis sur celui-ci.
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le problème se pose en fait dans trois situations : dans les zones périurbaines situées à proximité de ZUS ; sur l'ensemble du territoire national, par rapport à la question du troisième âge et du handicap, le mode de financement des opérations n'étant pas compatible avec le zonage ; dans les zones à très forte croissance démographique, telle celle que vous avez évoquée, monsieur Delfau.
Dès lors, il est clair que tout le monde a intérêt à le résoudre.
La difficulté est qu'il faut cibler l'action et gérer non en stock mais en flux.
La pression la plus lourde et la plus manifeste concernait l'Île-de-France, notamment ces 328 communes qu'a évoquées M. Braye et où, à l'évidence, la situation n'était pas du tout satisfaisante. On a bien vu que la modification du zonage apporterait une amélioration en termes de flux, mais que l'intégralité du stock d'APL serait utilisée et que l'impact financier serait donc extrêmement lourd. Un arbitrage favorable a néanmoins été rendu, Dieu merci, sur cette partie de l'Île-de-France.
Bref, pour gérer à la fois le zonage et l'impact financier de la modification du zonage au titre de l'APL, il faut être extrêmement précis et s'assurer de l'accord des collectivités. Car il faut savoir que les villes qui mènent des opérations de rénovation urbaine ont un mal fou à bénéficier de la solidarité périurbaine.
Je propose que, à partir du moment où l'accord se fait entre la ville qui mène l'opération de rénovation urbaine et les communes alentour, on procède au changement de zonage, et qu'on examine par ailleurs le problème du handicap et celui des zones départements à très forte croissance démographique.
Le Gouvernement va analyser finement ces questions, en liaison avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.
Mais il n'est pas possible de prendre ici ce soir une décision d'une telle ampleur à l'occasion de l'examen d'un amendement, et je demande qu'on ne voie pas là une manière de dégager en touche parce que j'ai parfaitement conscience de la réalité du problème.
C'est pourquoi, monsieur Dubois, je vous demande de bien vouloir retirer l'amendement n° 313 rectifié, faute de quoi le Gouvernement émettra un avis défavorable.
M. le président. Monsieur Dubois, je vous interroge à nouveau.
M. Daniel Dubois. Monsieur le ministre, dans ce domaine, pas plus que dans d'autres d'ailleurs, on ne peut se satisfaire de promesses.
Pendant quinze ans, j'ai été maire de ma commune, qui compte 350 habitants et ne dispose pas de ressources particulières. Aujourd'hui, on y édifie six maisons locatives. Pour les réaliser, ma commune va devoir donner le terrain à l'office d'HLM. Pour l'en remercier, on ne va même pas compenser l'exonération de TFPB qu'elle va subir pendant vingt-cinq ans ! (M. Thierry Repentin s'exclame.)
Mon cher collègue, permettez-moi de rappeler que c'est Mme Marie-Noëlle Lienemann qui, en son temps, a empêché les communes de continuer à bénéficier des PLUS, alors que, auparavant, dans le cadre des PLA, elles pouvaient en bénéficier.
Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, les communes rurales et celles qui sont situées en périphérie des villes éprouvent des difficultés pour réaliser des logements locatifs, alors qu'il y a une demande évidente. J'aimerais donc avoir un engagement clair et précis du Gouvernement sur le fait qu'une étude sera réalisée. A un moment donné, il faut prendre ses responsabilités !
Par conséquent, monsieur le président, je maintiens mon amendement.
M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, avant l'article 1er.
Division additionnelle avant l'article 1er
M. le président. L'amendement n° 383, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau, Desessard et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade et Gillot, est ainsi libellé :
Avant le chapitre 1er, ajouter un titre Ier ainsi rédigé :
Titre Ier
Redonner du pouvoir d'achat aux ménages modestes
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Cet amendement a été inspiré par le souci de marquer notre intérêt envers les personnes ou les familles directement concernées par les logements dont il est ici question et que nous souhaitons tous aussi nombreux que possible.
Cette nouvelle division que nous proposons d'introduire reprend notamment les articles 1er à 7 de la proposition de loi du groupe socialiste portant mesures d'urgence en faveur du logement pour tous, dont l'objet est de renforcer la solvabilité des ménages et de maintenir leur pouvoir d'achat en contenant la progression des loyers et en améliorant les conditions de versement des aides personnelles au logement.
Nous déclinerons, amendement par amendement, les avancées que nous souhaitons voir retenues dans le cadre de nos travaux.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, comme je vous l'ai déjà dit, nous souhaitons conserver l'architecture du projet de loi tout en l'enrichissant substantiellement. L'acte de construire est à la base de la politique du logement. Il est donc logique de débuter ce texte par l'examen de dispositions relatives au domaine de l'urbanisme.
Au surplus, la commission consacre un chapitre du titre II au sujet que vous évoquez.
Elle émet donc un avis défavorable sur l'amendement n° 383, qui lui paraît satisfait.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 383.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Articles additionnels avant l'article 1er
M. le président. L'amendement n° 385, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau, Desessard et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
I - La première phrase du dernier alinéa de l'article L. 351-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigée :
« Le barème est révisé chaque année au 1er janvier au moins dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers mentionné à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986. »
II - Les pertes de recettes pour l'État résultant du I sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Cet amendement se situe dans la logique du précédent.
Il est proposé que le barème de l'aide personnalisée soit réévalué à chaque début d'année, dans une proportion au moins égale à la variation du nouvel indice de référence des loyers.
Il s'agit, d'une part, de revenir sur une disposition introduite par la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, qui renvoie à un décret la fixation de la date de révision du barème.
Il s'agit, d'autre part, d'éviter que, comme cela se produit depuis trois ans, la non-revalorisation de ce barème ou sa sous-réévaluation ne conduise à une forte augmentation du taux d'effort des ménages modestes pour se loger.
Cet amendement est notamment motivé par le fait que le pouvoir d'achat des ménages logés dans le parc social s'érode d'année en année, faute d'une revalorisation qui soit à la mesure de l'évolution des loyers. La revalorisation modique de 1,8 point qui a été décidée voilà quelques mois sera loin de compenser les pertes de pouvoir d'achat subies par ces ménages.
J'indique qu'en trois ans la part de leurs revenus que les ménages consacrent au paiement de leur loyer est passée d'un peu plus de 20 % à près de 25 %, ce qui est considérable.
Nous proposons donc de maintenir le pouvoir d'achat par la loi.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Là encore, mon cher collègue, votre idée est généreuse, très généreuse, et donc manifestement très coûteuse. En effet, une telle indexation se chiffrerait à plus de 400 millions d'euros par an.
J'ajoute que, selon une étude récente, l'évolution des aides à la personne aurait alimenté de façon significative l'inflation des loyers. Votre proposition pourrait donc aboutir à l'inverse de ce que vous recherchez.
La commission ne peut être que défavorable à un tel amendement.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Ce qui est clair, monsieur Repentin, c'est qu'on a connu un écart majeur entre l'indice lui-même et l'augmentation réelle des loyers. C'est pour cette raison que, dans la loi relative au développement des services à la personne, a été prévue une modification de l'indice qui tient compte à la fois des coûts de construction, pour 20 %, et d'entretien, pour 20 % également, ainsi que de l'indice des prix, pour 60 %.
Quand ce nouvel indice sera-t-il mis en place et à quelles mesures sera-t-il associé ?
Nous proposons, d'une part, d'anticiper la progression de l'indice de variation des loyers ; c'est ce que prévoira le texte.
Nous avons, d'autre part, prié les organismes sociaux de pratiquer la modération locative, le préfet étant chargé de demander une deuxième délibération si la hausse dépasse un certain taux.
Cela étant, compte tenu de la charge supplémentaire qu'induit cet amendement, j'y oppose l'article 40 de la Constitution.
M. le président. Constatant qu'aucun membre de la commission des finances n'est, en cet instant, présent dans l'hémicycle pour donner son avis sur la recevabilité de cet amendement n° 385 au regard de l'article 40, je me vois contraint de le réserver.
L'amendement n° 388, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau, Desessard et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article L. 312-14-1 du code de la consommation, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. ... - Toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier doivent comporter une clause offrant à l'emprunteur la possibilité, sans pénalité et sans devoir souscrire une assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d'en moduler le montant lors de la survenance d'événements graves affectant, en dehors de sa volonté, ses ressources.
« Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. »
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Cet amendement a pour objet de protéger les ménages accédant à la propriété.
Il tend à insérer, dans le code de la consommation, un article prévoyant que toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier comportent une clause ouvrant à l'emprunteur la possibilité, sans encourir de pénalité et sans souscrire une assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d'en moduler le montant lors de la survenance d'événements graves affectant, en dehors de sa volonté, ses ressources.
Un tel dispositif permettra aux personnes qui rencontrent des « accidents de la vie » de bénéficier d'une souplesse bien souvent nécessaire en cas de diminution substantielle des revenus, tout en protégeant l'acquéreur et en lui évitant de contracter une dette qu'il lui serait difficile d'honorer in fine.
Nous renvoyons à un décret les modalités d'application du présent article, mais nous pensons qu'un délai de droit de six à douze mois permettrait de faire face à une difficulté passagère.
En général, lorsqu'un ménage qui dispose d'un pouvoir d'achat confortable est confronté à une difficulté passagère, il obtient très facilement de son organisme prêteur un délai de paiement, contrairement à un ménage ne disposant que de faibles ressources.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, vous savez bien que, tout risque assurable ayant un coût, il faut trouver le financement dudit coût.
Il me semble donc difficile d'imposer aux banques un système du type de celui que vous proposez sans que cela se répercute sur les frais de la banque et soit, en définitive, supporté par ses autres clients.
Le rôle des banques n'est pas de faire de la redistribution. Dans la pratique, des systèmes de modulation existent, mais nécessitent la souscription d'une assurance et ont donc un coût.
La commission est défavorable à cet amendement, de même qu'elle le sera aux amendements nos 446, 447 et 448, d'inspiration également très généreuse, mais dont la mise en oeuvre n'est pas chiffrée et est donc, en fait, irréalisable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Bien qu'il vise le même objectif que vous, monsieur Repentin, le Gouvernement est résolument défavorable à cet amendement.
M. Thierry Repentin. Ah ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cet amendement est le prototype de la « fausse bonne idée ».
L'état de droit implique évidemment le respect des contrats. Mais, parfois, surviennent des accidents de la vie. Mme Neiertz, en son temps, s'attacha à traiter ce problème. Un certain nombre de dispositifs sont venus ensuite apporter des améliorations à cet égard. Puis la loi dite de « de la deuxième chance », en prévoyant une judiciarisation, a permis d'établir une certaine égalité de traitement.
J'aurais aimé, monsieur Repentin, que vous votiez cette loi de la deuxième chance, qui traitait spécifiquement des accidents de la vie.
Je suis convaincu qu'introduire une incertitude dans les règles du contrat risquerait de réduire considérablement l'accès au crédit pour les personnes que vous souhaitez protéger.
C'est donc précisément parce que je suis animé par le même souci que vous que je suis résolument défavorable à cet amendement.
M. le président. L'amendement n° 446, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Les deuxième et troisième alinéas de l'article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont supprimés.
La parole est à M. Jean Desessard.
M. Jean Desessard. Pour éviter la flambée des loyers dans le parc locatif privé, nous proposons de rétablir la fixation des loyers des logements vacants par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
La loi de 1989 avait prévu une période transitoire qui permettait de limiter l'inflation des loyers au moment de la relocation. Vous le savez, les prix ont tendance à augmenter très fortement à ce moment-là.
Les loyers moyens n'ont augmenté que de 2,4 % par an dans l'ensemble de la France au cours des trois dernières années, quand les prix de vente progressaient de 15 % par an. Cependant, dans les grandes agglomérations, les loyers de relocation ont progressé de plus de 4 % par an, soit deux fois plus vite que le niveau général des prix et, à Paris, la hausse annuelle dépasse même 10 % depuis 2001.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Comme je l'ai dit à de multiples reprises, la loi de 1989 résulte d'un équilibre entre bailleurs et locataires. Cet équilibre, il convient, à mon avis, de ne pas le remettre en cause sans une étude préalable approfondie.
S'agissant des logements vacants, il ne me semble pas opportun de supprimer la liberté de fixation des loyers. Si un logement reste vacant, ce n'est pas sans raison. S'il a été réhabilité, cela signifie que le propriétaire a consenti un effort d'investissement. Au nom de quoi l'empêcherait-on de répercuter le coût de cet investissement sur le loyer ?
Ce que vous nous proposez, monsieur Desessard, est le meilleur moyen d'empêcher les logements vacants de revenir sur le marché !
Pour toutes ces raisons, la commission émet un avis défavorable.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il est le même que celui de la commission.
La reconquête des logements vacants abandonnés depuis longtemps - procédure ANAH - ou la mise à disposition des logements vacants sont pour nous tous des objectifs absolument prioritaires.
La production de logements neufs n'atteindra jamais un rythme aussi rapide que celui que peut avoir la remise sur le marché d'un certain nombre de logements vacants.
De grâce, n'entravons pas cette politique !
M. le président. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote.
M. Jean Desessard. Certains propriétaires hésitent à louer de peur de ne pas être payés et de voir des squatteurs s'installer durablement dans leur logement.
Nous avons déposé des amendements instituant une garantie de paiement lorsqu'il y a des difficultés de règlement des loyers, une sorte de « couverture logement universelle ». Si vous les approuviez, monsieur le rapporteur, les propriétaires, rassurés, pourraient louer sans crainte.
Nous souhaitons lutter contre l'actuelle inflation des loyers. Vous évoquez une loi de 1989 et prétendez que tout va bien ; or tel n'est pas le cas, et la flambée des loyers à laquelle on assiste aujourd'hui dans les grandes agglomérations en est la preuve ! Il faut donc bien trouver une solution : selon nous, elle consiste à limiter l'augmentation des loyers lors de la relocation.
M. le président. L'amendement n° 447, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. Dans le troisième alinéa de l'article L. 641-1 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « peut, après avis du maire » sont remplacés par les mots : « et le maire peuvent ».
II. En conséquence, dans le deuxième alinéa de l'article L. 641-4, le mot : « peut » est remplacé par les mots : « et le maire peuvent ».
III. Dans les articles L. 642-1, L. 642-7, L. 642-11, L. 642-13 du même code, après les mots : « le représentant de l'Etat dans le département » sont insérés les mots : « ou le maire de la commune ».
IV. Dans les articles L. 642-8 et L. 642-10 du même code, après les mots : « au représentant de l'Etat dans le département » sont insérés les mots : « ou au maire de la commune ».
V. Dans l'article L. 642-9 du même code, les mots : « Après avoir sollicité l'avis du maire, le représentant de l'Etat dans le département » sont remplacés par les mots : « Le maire ou le représentant de l'Etat dans le département après avoir sollicité l'avis du maire ».
VI. Dans l'article L. 642-12 du même code, après les mots : « du représentant de l'Etat dans le département » sont insérés les mots : « ou du maire ».
VII. L'article L. 642-2 est abrogé.
La parole est à M. Jean Desessard.
M. Jean Desessard. La France compte deux millions de logements vacants, selon l'INSEE, et 86 000 SDF, selon la fondation Abbé Pierre. Les solutions ne sont pas évidentes, mais les réquisitions peuvent répondre à des situations d'urgence.
Cet amendement vise à donner aux maires, et non plus seulement aux préfets, la faculté de recourir aux réquisitions.
Malgré la crise du logement actuel, les préfets n'exercent pas le droit de réquisition prévu par la loi. Il semble qu'élargir cette compétence à un élu local, a priori doté d'une connaissance fine des vacances de logements et des besoins de sa population, permettrait d'assurer une meilleure réponse aux situations d'urgence.
Voilà une proposition concrète pour conjuguer décentralisation et possibilité de débloquer des logements supplémentaires.
Les citoyens n'ont pas le réflexe de se tourner vers le préfet pour exiger des réquisitions. Dès lors, accorder ce pouvoir à un élu local connu de tous, c'est donner aux citoyens un levier d'action, les empêchant de sombrer dans le fatalisme.
Face à la crise du logement que nous traversons, l'État est certes responsable en dernier ressort, mais il faut permettre l'émergence de nouvelles compétences locales.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement est une nouvelle illustration de la « fausse bonne idée ». Je ne crois vraiment pas que ce soit un cadeau à faire aux maires que de leur donner le pouvoir de réquisition. Je suis même persuadé que ce serait contre-productif et que, en tout cas, le droit de réquisition ne serait pas plus utilisé.
La réquisition est une arme lourde : il faut donc l'utiliser avec précaution. Comme, de plus, elle porte atteinte au droit de propriété, il me semble préférable d'en laisser l'usage au préfet.
D'ailleurs, à l'examen de vos différents amendements, monsieur Desessard, j'avoue n'avoir pas bien compris la logique qui vous guidait : quelquefois, vous prétendez donner aux maires un certain nombre de pouvoirs, mais par ailleurs vous voulez leur en reprendre d'autres que vous confiez aux préfets.
Pour toutes ces raisons, la commission est défavorable à cet amendement.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur le sénateur, j'ai longuement travaillé avec ce grand promoteur de la procédure de réquisition qu'a été André Périssol. Celui-ci m'en a bien expliqué le processus. Pour que cette procédure fonctionne, il faut que le marché soit en surcapacité par rapport aux besoins.
Par ailleurs, cette procédure s'apparente à une bombe atomique : elle est d'un maniement à la fois très lourd et extrêmement délicat ; mieux vaut donc négocier avec les investisseurs institutionnels la transformation de leur parc de bureaux en logements locatifs.
Je vous rappelle que la loi de 1998 a réduit le champ d'application de la procédure de réquisition, rendant la mise en oeuvre de celle-ci extrêmement difficile.
Par ailleurs, je ne connais pas un seul cas où, un maire ayant demandé à un préfet d'appliquer cette procédure, ce dernier aurait refusé de le faire.
De surcroît, le maire peut mettre en oeuvre la procédure dite « d'abandon manifeste ». Celle-ci est la seule procédure qui nous intéresse en l'occurrence, dans la mesure où elle concerne des logements vacants situés en centre-ville : on en dénombre, par exemple, 12 000 à Tarbes et de 38 000 à Bordeaux.
La procédure d'abandon manifeste donne au maire la possibilité d'exercer son pouvoir de réquisition sur des logements effectivement libres. Elle peut ensuite être relayée par la procédure de résorption de l'habitat insalubre et par l'intervention de l'ANAH, ce qui permet de récupérer ces logements.
Votre amendement, qui a un effet d'affichage, est en réalité contraire à l'objectif que vous poursuivez.
M. le président. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote.
M. Jean Desessard. Je souhaite préciser à M. le rapporteur qu'il ne s'agit pas, par cet amendement, de priver les préfets de la faculté de recourir aux réquisitions, mais d'étendre ce pouvoir aux maires.
En effet, le droit de réquisition étant peu utilisé par les préfets, il s'agit de donner la possibilité aux maires qui souhaitent mener une politique active en matière de logement d'exercer cette compétence.
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il faut éviter les faux débats.
Vous avez raison, monsieur le sénateur, nous sommes face à un vrai choix. Comme nous le verrons sur d'autres sujets, il s'agit de savoir qui est détenteur de l'autorité, qui a le pouvoir de coercition.
Dans les cas d'urgence, ce sont les pouvoirs de police du maire qui s'appliquent. Les équipes de Dominique Perben ont élaboré, à et égard, une ordonnance tendant à simplifier l'exercice de ces pouvoirs, dans la mesure où ceux-ci était difficiles à mettre en oeuvre.
En dehors des situations d'urgence, c'est la procédure d'abandon manifeste qui s'applique. Or nous rencontrons à cet égard un problème de diffusion de l'information auprès des maires et des collectivités territoriales.
Quant au pouvoir de réquisition, c'est un pouvoir strictement régalien qui ne relève pas du maire.
M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.
M. Thierry Repentin. Alors que se déroulait la discussion générale, Jean Desessard et moi avons été amenés à rencontrer un collectif d'associations et de syndicats très mobilisés autour de la problématique du logement des populations les plus précarisées, notamment en région d'Île-de-France.
Les syndicats représentés dans ce collectif se sont en particulier émus du fait que, s'agissant des réquisitions, le dispositif actuel était difficile à mettre en oeuvre, ce qui tendrait à justifier que l'on n'utilise pas cette possibilité pour tenter de trouver des logements ou des lieux pouvant accueillir, au moins temporairement, des familles vivant dans la rue ou dans des conditions précaires.
Vous nous avez indiqué, monsieur le ministre, que M. Perben et ses collaborateurs travaillaient à la rédaction d'une ordonnance sur les réquisitions.
M. Thierry Repentin. Pourriez-vous nous en dire un peu plus afin que nous puissions fournir des réponses aux associations directement concernées ?
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Cette ordonnance concerne les cas d'urgence. Comme vous le savez, dans ces situations, les procédures applicables, qui relèvent du droit commun de la défense du propriétaire, sont l'appel suspensif, le référé en opposabilité et toutes les procédures légitimement opposables relevant du droit de la propriété.
La loi de programmation pour la cohésion sociale, qui a été votée ici, a autorisé le recours à la voie des ordonnances afin de permettre un recours urgent, indépendamment des dispositifs traditionnels d'opposition ou d'appel.
Cette ordonnance, qui devrait faire l'objet d'une publication prochaine, s'appliquera dans deux cas de figure : soit en cas de réquisition absolument nécessaire, soit en cas d'insécurité et de danger.
M. le président. L'amendement n° 448, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
L'article 18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Sur le territoire d'une commune où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire national révèlent une situation anormale du marché locatif, un arrêté du Maire, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants définis au b de l'article 17 et des contrats renouvelés définis au c du même article. »
La parole est à M. Jean Desessard.
M. Jean Desessard. En cas de situation anormale du marché locatif, il s'agit de donner au maire le pouvoir d'encadrer l'évolution des loyers sur le territoire de sa commune. Aujourd'hui, cette mesure ne peut être prise que par décret en Conseil d'État.
Cet amendement tend donc à donner aux élus locaux, qui sont plus proches des citoyens, la possibilité de limiter la hausse des loyers. Les maires sont en effet bien placés pour évaluer finement les possibilités de paiement de leurs administrés.
M. Dominique Braye, rapporteur. La commission est défavorable à cet amendement, qui me paraît pour le moins fantaisiste ! La loi du 6 juillet 1989 assure un équilibre, et je ne suis pas sûr que la possibilité de fixer des loyers différents dans les 36 600 et quelque communes de notre pays soit vraiment une bonne idée.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est défavorable à cet amendement pour les mêmes motifs que la commission.
La vraie question, s'agissant des populations les plus fragiles et les plus modestes, est de savoir comment gérer la solidarité nationale. L'idée selon laquelle le maire pourrait définir le montant des loyers dans sa collectivité me paraît aller à l'encontre de tous les principes que vous prétendez défendre au titre de la solidarité.
M. le président. La parole est à M. Gérard Delfau, pour explication de vote.
M. Gérard Delfau. Je ne voterai pas cet amendement, pas plus que je n'ai voté les deux précédents, car il me paraît important que l'État ne se dessaisisse pas de toutes ses prérogatives.
M. le président. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote.
M. Jean Desessard. Je rappelle que l'État conserve la possibilité de fixer les normes et les barèmes principaux. Or, en l'occurrence, cette règle n'est pas respectée.
Il n'est pas question ici de donner à tous les maires la possibilité de fixer le prix des loyers dans leur commune mais, en cas de situation anormale, de leur permettre de réagir en décidant du montant maximum de l'évolution des loyers.
M. Alain Vasselle. Ce sera l'anarchie !
M. Jean Desessard. En effet, si l'État n'intervient pas en la matière alors que la situation des loyers est anormale dans une commune, le maire doit pouvoir intervenir !
M. Pierre André. Ce n'est pas très réaliste !
M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 448.
(L'amendement n'est pas adopté.)
CHAPITRE IER
MOBILISATION DE LA RESSOURCE FONCIÈRE POUR LA RÉALISATION DE LOGEMENTS
M. le président. L'amendement n° 1, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Remplacer cette division par le titre suivant :
Titre Ier
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement vise à transformer le chapitre Ier en titre Ier afin de créer, au sein de ce titre, des chapitres thématiques.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 1.
(L'amendement est adopté.)
Division additionnelle avant l'article 1er
M. le président. L'amendement n° 2, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, insérer une division additionnelle ainsi rédigée :
Chapitre 1er
Mobiliser les terrains publics en faveur du logement.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement tend à créer un chapitre additionnel relatif à la mobilisation des terrains publics.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. le président. En conséquence, une division additionnelle ainsi rédigée est insérée dans le projet de loi, avant l'article 1er.
Article 1er
I. - La réalisation de logements sur des terrains appartenant à l'État ou à ses établissements publics ou cédés par eux à cet effet présente un caractère d'intérêt national lorsqu'elle contribue à l'atteinte des objectifs fixés par le titre II de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.
À cet effet, des décrets peuvent, jusqu'au 1er janvier 2010, délimiter des périmètres dans lesquels les opérations mentionnées au premier alinéa ont le caractère et les effets d'opérations d'intérêt national au sens de l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme.
II. À l'article L. 300-6 du code de l'urbanisme, les mots : « Les collectivités territoriales et leurs groupements » sont remplacés par les mots : « L'État et ses établissements publics, les collectivités territoriales et leurs groupements ».
III - L'article L. 213-1 du code de l'urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« g) L'aliénation par l'État ou ses établissements publics de terrains situés dans les périmètres délimités en application du deuxième alinéa du I de l'article 1er de la loi n° ... du .... portant engagement national pour le logement. »
M. le président. La parole est à Mme Michelle Demessine, sur l'article.
Mme Michelle Demessine. L'article 1er du projet de loi porte sur les orientations de la politique foncière de l'État.
Avec le paragraphe I de cet article, dans sa rédaction actuelle, il s'agit clairement de donner force de loi à des dispositions spécifiques conduisant à la réalisation de logements sociaux, dans le cadre des dispositions de la loi de programmation pour la cohésion sociale.
Cela appelle plusieurs observations.
La première porte sur le fait que l'État est engagé dans une importante opération de valorisation de son patrimoine immobilier et foncier, opération découlant de la réforme de l'État mise en oeuvre actuellement, qui consiste notamment à « réduire la voilure » dans un grand nombre de services publics.
Cette politique se décline notamment au travers de l'ordonnance 2004-825 du 19 août 2004 relative au statut des immeubles à usage de bureaux et aux immeubles dans lesquels est effectué le contrôle technique des véhicules.
Cette ordonnance est d'ailleurs à l'origine de la rédaction de l'article 4 du présent projet de loi, qui a trait aux conditions d'aliénation du patrimoine public aux collectivités locales désireuses de construire des logements et de mener leur propre politique d'urbanisme.
A dire vrai, l'article 1er de l'ordonnance a procédé au déclassement « en douceur » de l'essentiel du patrimoine public de biens immeubles puisque ceux-ci sont aujourd'hui assimilés à des biens du domaine privé de chacune des personnes publiques utilisatrices.
Il en résulte que la direction nationale des domaines de l'État a créé une mission de valorisation du patrimoine immobilier de l'État. Le site Internet de cette direction nous informe des objectifs fixés en la matière : 950 millions d'euros de produits sont attendus de la cession de l'ensemble de ces terrains et immeubles, constitués pour l'essentiel d'immeubles urbains, parfois en mauvais état, mais aussi de nombreuses emprises foncières du ministère de la défense, la désaffectation de ces terrains et locaux étant la traduction logique de la suspension du service national.
Mais l'État doit il se conduire comme un marchand de biens ?
En effet, le décret du 4 novembre 2004 sur les conditions de cession des biens modifie de manière non négligeable le code du domaine de l'État en élargissant le champ des cessions de biens immobiliers publics par adjudication ; cela signifie en pratique que les biens en question doivent être cédés au meilleur prix possible.
En clair, tirant parti de la véritable explosion du marché immobilier et foncier, l'État se pose en vendeur désireux de dégager une forme de plus-value de la cession de ses biens.
Cela est tellement vrai que vous vous êtes cru obligé, monsieur le ministre, de prévoir une forme de décote sur les prix, ce qui peut conduire à un coût foncier hors de proportion avec le financement de certaines opérations de construction de logements.
Pour l'heure, l'article 1er participe de la volonté d'atteindre les objectifs du plan de programmation des constructions inclus dans la loi de programmation pour la cohésion sociale.
Telles sont les quelques observations que nous ne pouvions manquer de faire à propos de cet article.
M. le président. Je suis saisi de seize amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 164, présenté par M. Vasselle, est ainsi libellé :
Supprimer cet article.
La parole est à M. Alain Vasselle.
M. Alain Vasselle. Cet amendement, radical puisque de suppression, vise d'abord à sensibiliser nos collègues au fait que l'article 1er du projet de loi est contraire au principe de libre administration des collectivités territoriales.
Permettre à l'État d'imposer la construction de logements sociaux - qui pourront, en fonction de la surface, être au nombre de dix comme au nombre de 200 ! - sur les terrains qui sont sa propriété revient en effet à l'autoriser à imposer à un maire l'application sur le territoire de sa commune de dispositions contraires à la politique que mène ce maire en matière d'urbanisme.
Certes, le texte prévoit que l'avis du maire sera demandé, mais il ne s'agit que d'un simple avis : le texte ne précise pas que l'État devra recueillir un avis conforme de la municipalité.
C'est tout à fait contraire à l'esprit des lois de décentralisation. On assiste, au travers de ce projet de loi, à une remontée du pouvoir à l'échelon central : il s'agit, et l'article 9 vous le confirmera, mes chers collègues, d'un texte jacobin !
Pour ma part, je suis chagriné par toute atteinte au principe de libre administration des collectivités territoriales. Je ne dis pas que l'article 1er fait se dresser les quelques cheveux qu'il me reste sur la tête, mais peu s'en faut (Sourires), et j'aimerais, messieurs les ministres, que vous vous expliquiez, sur cet article et sur vos réelles intentions.
En outre, monsieur le président, je ne doute que vous soyez sensible au fait que l'adoption de mon amendement ferait gagner du temps au Sénat puisqu'elle aurait pour effet de faire « tomber » toute la série d'amendements avec lesquels il est en discussion commune, amendements qui ne donneraient par conséquent pas lieu à des explications de vote. Il n'y a donc que des avantages à supprimer l'article 1er ! (Nouveaux sourires.)
J'ai d'ailleurs bien vu que M. le rapporteur s'était, comme moi-même, interrogé à propos de cet article. La preuve en est qu'il a essayé de trouver une autre rédaction pour contenir les pouvoirs de l'État, même si, dans son esprit, la question est marginale, alors qu'elle est pour moi cruciale. Il reste que l'on peut lire dans son rapport que la commission « souhaite également préciser que la déclaration de projet, utilisée par l'État, ne pourra pas remettre en cause l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable du PLU et du SCOT ».
On en arrivera donc à une question d'appréciation entre l'État et la collectivité territoriale, mais, le logement social étant une priorité nationale, je crains que l'État ne considère assez aisément que l'économie générale du SCOT n'est pas bousculée et que, malgré cette disposition, il n'impose au maire la construction de logements sociaux.
Mon amendement relève donc plus d'une opposition à un principe général que d'une opposition à des dispositions dont je comprends l'objectif mais qui, je l'avoue, me contrarient sur le plan de la procédure et de la forme.
M. le président. L'amendement n° 230, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :
Rédiger comme suit cet article :
I. - Après l'article L. 34-3-1 du code du domaine de l'État, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Art. L. ... - L'État et le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public peuvent conclure un bail portant sur des bâtiments à construire par le titulaire et comportant, au profit de l'État, une option lui permettant d'acquérir, avant le terme fixé par l'autorisation d'occupation, les bâtiments ainsi édifiés.
« Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise notamment les conditions de passation du bail. »
II. - L'article L. 66-2 du code du domaine de l'État est ainsi rédigé :
« Art. L. 66-2. - L'État peut procéder à l'aliénation d'immeubles de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur domaniale ou à leur cession gratuite lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de constructions comportant des logements dont plus de 50 % sont réalisés en logements locatifs sociaux. La différence entre la valeur domaniale et le prix de cession ne peut dépasser un plafond fixé par décret en Conseil d'État. Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent article. »
III. - Les taux prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts sont relevés à due concurrence.
La parole est à Mme Michelle Demessine.
Mme Michelle Demessine. Dans cet amendement, nous préconisons de retenir, autant que faire se peut, la logique du droit d'usage moyennant redevance et donc du droit d'utilisation des terrains aux fins d'y réaliser des logements sociaux.
Notons que ces choix ont été retenus dans d'autres pays de l'Union européenne puisque c'est ainsi, notamment, que les affaires sont traitées au Royaume Uni.
Moyennant une redevance de faible montant, les aménageurs pourraient donc, à moindres frais que ceux qu'occasionne l'acquisition pure des terrains et immeubles, réaliser les opérations urbaines dont nous avons besoin.
Deuxième situation que nous évoquons, celle de la cession. Dans sa lettre actuelle, l'article L. 66-2 du code du domaine de l'État, article qui résulte, je le rappelle, d'une initiative sénatoriale, prévoit : « L'État peut procéder à l'aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de constructions comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social. La différence entre la valeur vénale et le prix de cession ne peut dépasser un plafond fixé par décret en Conseil d'État.
« Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent article ».
Le décret est celui qui a été pris le 4 novembre 2004 et qui a modifié de manière assez profonde les conditions de cession du patrimoine de l'État.
Nous proposons, pour notre part, que le texte de l'article L. 66-2 du code du domaine de l'État soit précisé.
Outre la réduction du prix de cession, la décote de 25 % que vous avez annoncée, monsieur le ministre, portant sur des biens déjà largement réévalués par le marché, nous estimons, d'une part, que la cession gratuite doit pouvoir être introduite au nombre des possibilités offertes et que, d'autre part, l'utilisation des immeubles publics doit être recentrée sur la production majoritaire de logements sociaux, au sens notamment de l'article L. 302-5 du code de l'urbanisme.
Les exigences d'utilisation économe de l'espace, de mixité sociale et la nécessité d'apporter une réponse adaptée aux besoins en matière d'habitat ne sont-elles pas inscrites dans le champ de l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme ? Il convient donc que nous fassions en sorte que la cession de son patrimoine par l'État permette effectivement d'atteindre ces objectifs.
Pourquoi la cession gratuite des terrains ? Sans doute, monsieur le ministre, jugerez-vous que cette proposition va bien au-delà des objectifs du Pacte national pour le logement. Mais pourquoi l'État ne montrerait-il pas l'exemple, comme nombre de collectivités locales le font déjà lorsqu'elles cèdent à l'euro symbolique des terrains acquis par elles pour y réaliser des logements sociaux ? Et pourquoi la politique publique en ces matières ne permettrait-elle pas de donner un signe de nature à réduire la pression spéculative qui pèse aujourd'hui sur l'ensemble de la chaîne du logement ?
M. le président. L'amendement n° 483, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Supprimer les I et III de cet article.
La parole est à M. Jean Desessard.
M. Jean Desessard. Conférer à des opérations immobilières le caractère d'intérêt national affranchit ces opérations des règles d'urbanisme habituelles. Par exemple, les autorisations ou actes relatifs à l'utilisation et à l'occupation du sol, comme le permis de construire, deviennent des attributions de l'État au détriment des collectivités locales - c'est l'article L. 421-2-1 du code de l'urbanisme - et les constructions échappent à la règle de la constructibilité limitée. Les ZAC entrent alors également dans le champ de compétence de l'État.
Cette recentralisation autoritaire pourrait se justifier dans certains cas, notamment, c'est vrai, pour des logements sociaux, des hébergements d'urgence et des foyers destinés aux migrants, mais elle a ici le défaut de s'appliquer à tous les territoires de la même manière.
Si l'exposé des motifs du projet de loi précise qu'elle surviendra uniquement « en cas de difficulté ou d'opposition locale » aux dispositions en faveur du logement prévues dans la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, on ne retrouve pas ces conditions dans le texte de la loi.
De plus, cet article flou ne mentionne pas les caractéristiques des logements - sociaux ou non - et il ne précise pas davantage si les territoires touchés sont ou non soumis à l'article 55 de la loi SRU.
Bref, pour reprendre les termes du rapport pour avis, « les dispositions proposées ont un champ d'application à la fois large et imprécis ». Plus loin, M. Jarlier ajoute : « Toutefois, la délimitation de ces périmètres n'est nullement encadrée et aucune indication n'est fournie sur la durée pendant laquelle les communes seraient dessaisies de leurs compétences. Sur le plan matériel, aucune précision n'est apportée sur le volume et les catégories de logements devant être réalisés pour bénéficier du caractère et des effets d'une opération d'intérêt national. »
On aurait justement aimé que soient précisés les cas dans lesquels l'État pourra imposer sa décision à la commune !
M. le président. Je suis saisi de trois amendements identiques.
L'amendement n° 3 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 100 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
L'amendement n° 331 est présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés.
Ces trois amendements sont ainsi libellés :
Dans le premier alinéa du I de cet article, après les mots :
sur des terrains
insérer les mots :
bâtis ou non bâtis
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 3.
M. Dominique Braye, rapporteur. L'article 1er du projet de loi prévoit que la réalisation de logements sur des terrains appartenant à l'État présente un caractère d'intérêt national.
L'amendement vise à préciser que la réalisation de logements pourra concerner tout terrain, bâti ou non, afin d'intégrer la possibilité de réaliser des actions de rénovation, de réhabilitation ou de changement d'usage des biens.
M. le président. La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 100.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Cet amendement vise à rendre possible la transformation de locaux à usage professionnel en locaux à usage d'habitation dans le cadre des opérations nationales prévues par l'article 1er du projet de loi.
M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, pour présenter l'amendement n° 331.
M. Daniel Raoul. Il s'agit de s'assurer que la réalisation de logements s'applique aussi sur les terrains abritant déjà des constructions et non pas seulement sur des terrains nus.
Je profite de cette occasion pour demander à M. le ministre s'il est en mesure de préciser à la représentation nationale la nature et la localisation des opérations d'intérêt national ainsi envisagées.
M. le président. L'amendement n° 268 rectifié, présenté par M. Amoudry et les membres du groupe de l'Union centriste-UDF, est ainsi libellé :
Au premier alinéa du I de cet article, après les mots :
appartenant à l'État
insérer les mots :
, aux sociétés dans lesquelles il détient la majorité du capital
La parole est à M. Daniel Dubois.
M. Daniel Dubois. Le projet de loi prévoit un certain nombre de procédures spécifiques s'appliquant à la cession de terrains appartenant à l'État. Or rien dans le texte ne vise les cas où les terrains appartiennent à des sociétés dont le capital est détenu à 50 % ou plus par l'État. Cet amendement vise donc à étendre le champ de l'article 1er à ces sociétés.
Ainsi serait en outre assurée une coordination entre les articles 1er et 4 du présent projet de loi, puisque l'article 4 vise aussi, lui, les sociétés dont l'État détient la majorité du capital.
M. le président. L'amendement n° 4, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Dans le deuxième alinéa du I de cet article, supprimer les mots :
le caractère et
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. C'est un amendement rédactionnel.
M. le président. L'amendement n° 101, présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :
Compléter le second alinéa du I de cet article par une phrase ainsi rédigée :
Ils tiennent compte de l'économie générale des projets d'aménagement et de développement durable des schémas de cohérence territoriale et des plans locaux d'urbanisme déjà approuvés.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement, qui devrait permettre de lever les objections de M. Vasselle, précise que la délimitation des périmètres à l'intérieur desquels les programmes de logements réalisés sur des terrains appartenant à l'État ou à ses établissements publics auront le caractère et les effets d'une opération d'intérêt national doit tenir compte des PADD des SCOT et des PLU déjà approuvés, c'est-à-dire des projets d'aménagement et de développement durable des schémas de cohérence territoriale et des plans locaux d'urbanisme déjà approuvés.
S'il est légitime et nécessaire que l'État puisse faire réaliser des logements sur des terrains lui appartenant ou appartenant à ses établissements publics, encore faut-il éviter de créer des ZAC ex nihilo et d'imposer des charges insoutenables aux communes en les obligeant à réaliser des équipements publics sur des terrains très éloignés des zones déjà urbanisées.
Cette disposition doit assurer la compatibilité des opérations nationales avec les objectifs de mixité sociale et de diversité des fonctions urbaines prévus par la loi dans l'élaboration des documents d'urbanisme.
M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.
L'amendement n° 5 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 102 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Compléter le I de cet article par un alinéa ainsi rédigé :
Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d'urbanisme concernés sont consultés sur les projets de décret. Leur avis est réputé favorable s'il n'a pas été donné dans un délai de deux mois suivant la notification du projet.
La parole est à M. le rapporteur, pour défendre l'amendement n° 5.
M. Dominique Braye, rapporteur. L'amendement vise à encadrer la procédure par laquelle des décrets pourront délimiter des périmètres ayant les effets d'opérations d'intérêt national en prévoyant que les élus locaux devront être obligatoirement consultés.
M. le président. La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour défendre l'amendement n° 102.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement a le même objet.
M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.
L'amendement n° 6 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 103 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Compléter le I de cet article par un alinéa ainsi rédigé :
Ces décrets deviennent caducs à l'expiration d'un délai de dix ans suivant leur publication.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. La création de périmètres ayant les effets d'opération d'intérêt national entraînera deux conséquences importantes : les permis seront délivrés au nom de l'État et celui-ci pourra créer des ZAC, des zones d'aménagement concerté.
Cet amendement vise à éviter que ces conséquences ne perdurent éternellement : en effet, le maintien de ce régime juridique particulier ne se justifie plus une fois la réalisation de logements menée à bien.
M. le président. La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour défendre l'amendement n° 103
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement a pour objet de prévoir la caducité, au plus tard dix ans après leur publication, des décrets délimitant les périmètres à l'intérieur desquels la réalisation de logements sur des terrains appartenant à l'État et à ses établissements publics revêtira le caractère et les effets d'une opération d'intérêt national.
La délimitation de ces périmètres emportera en effet, d'une part, transfert à l'État de la compétence pour délivrer les permis de construire et créer les zones d'aménagement concerté, d'autre part, interdiction pour les titulaires du droit de préemption d'exercer ce droit. Il importe donc de veiller à ce que ce dessaisissement soit temporaire.
M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.
L'amendement n° 7 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 104 est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Rédiger ainsi le II de cet article :
II. L'article L. 300-6 du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
1° Le début de la première phrase est ainsi rédigé : « L'État et ses établissements publics, les collectivités territoriales ... (le reste sans changement) » ;
2° La seconde phrase est ainsi rédigée : « Les articles L. 122-15 et L. 123-16 sont applicables sauf si la déclaration de projet adoptée par l'État, un de ses établissements publics, un département, une région ou un établissement public d'aménagement a pour effet de porter atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable du schéma de cohérence territoriale et du plan local d'urbanisme. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Le II de l'article 1er permet à l'État de se prononcer, par une déclaration, sur l'intérêt général d'une opération, cette déclaration ouvrant la possibilité d'une modification du plan local d'urbanisme et du schéma de cohérence territoriale. Cette procédure est actuellement déjà ouverte à l'ensemble des collectivités territoriales et aux établissements publics d'aménagement.
L'amendement vise à renforcer les garanties offertes aux communes compétentes - ce qui répond aux préoccupations de notre collègue Alain Vasselle - en matière de plan local d'urbanisme en prévoyant qu'une telle déclaration de projet, lorsqu'elle est adoptée par l'État, un de ses établissements publics ou une collectivité territoriale autre que la commune ne peut porter atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable.
M. le président. La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis, pour présenter l'amendement n° 104.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement a pour objet d'exiger que l'action ou l'opération d'aménagement pouvant faire l'objet d'une déclaration de projet emportant, en application de l'article L. 300-6 du code de l'urbanisme, mise en compatibilité d'un schéma de cohérence territoriale et d'un plan local d'urbanisme ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable de ces documents, à moins qu'elle ne soit le fruit d'une initiative de la commune ou de l'établissement public qui a élaboré lesdits documents.
M. le président. Les deux amendements suivants sont identiques.
L'amendement n° 8 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 332 est présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
À la fin du texte proposé par le III de cet article pour compléter l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
de terrains situés dans les périmètres délimités en application du deuxième alinéa du I de l'article 1er de la loi n° ... du... portant engagement national pour le logement.
par les mots :
de terrains, bâtis ou non bâtis, en vue de la réalisation des opérations de logements situées dans les périmètres mentionnés au deuxième alinéa du I de l'article 1er de la loi n° du portant engagement national pour le logement, tant que les décrets visés au même alinéa ne sont pas caducs.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Le paragraphe III de l'article 1er prévoit que le DPU, le droit de préemption urbain, est suspendu dans les périmètres délimités par décret. Cette rédaction laisse subsister une ambiguïté puisque le DPU pourrait ainsi être suspendu, y compris sur des mutations n'ayant pas pour objectif la réalisation de logements.
L'amendement vise donc à préciser que le droit de préemption urbain ne sera suspendu que pour des aliénations visant à la réalisation de logements, puisque tel est l'objectif du texte.
M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, nouveau partenaire de M. le rapporteur (Sourires), pour présenter l'amendement n° 332.
M. Daniel Raoul. Le rapporteur est un partenaire remarquable et l'explication qu'il vient de donner est brillante ! (Nouveaux sourires.) Je n'ai donc rien à y ajouter, monsieur le président.
M. le président. L'amendement n° 484, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... - Afin de concourir à la lutte contre la spéculation foncière et à la réalisation des objectifs de la loi de cohésion sociale, la durée de validité des zones d'aménagement différé est prolongée jusqu'au 1er janvier 2010.
La parole est à M. Jean Desessard.
M. Jean Desessard. Il est indispensable à la réalisation de logements sociaux et d'opérations de renouvellement urbain que l'on puisse disposer de terrains d'un coût raisonnable. Or le dispositif des zones d'aménagement différé, ou ZAD, répond à cet objectif. De telles zones peuvent être créées dans des communes dotées ou non d'un POS et, à l'intérieur de ces zones, un droit de préemption peut être exercé pendant une période de quatorze ans, permettant ainsi la réalisation d'actions ou d'opérations ayant pour objet de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat.
Selon la formule du Conseil d'État, toute opération tendant à la maîtrise du développement urbain peut justifier l'institution d'une ZAD, à condition qu'il s'agisse d'une véritable opération d'urbanisme. Le plus souvent, les ZAD sont créées pour développer des activités publiques ou privées à vocation commerciale, industrielle, artisanale, scientifique ou technique.
Les ZAD peuvent aussi être créées tout simplement pour lutter contre la spéculation foncière ou constituer des réserves foncières.
Cependant, de nombreuses ZAD arrivent à expiration et ne peuvent plus être prorogées par décret. En Île-de-France, par exemple, ce sont 20 000 hectares qui vont être « dé-ZADés » lors des deux années à venir.
La procédure de ZAD permet de figer la valeur des terrains visés.
Si le but du chapitre 1er de ce projet de loi est de mobiliser la ressource foncière, cet amendement va dans son sens.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. La commission, monsieur le président, est évidemment favorable aux amendements qui sont identiques à ceux qu'elle a elle-même déposés, c'est-à-dire les amendements n° 100, 331, 102, 103, 104 et 332.
Concernant l'amendement n° 164, les préoccupations de notre collègue Alain Vasselle sont légitimes puisqu'il manifeste son attachement aux compétences des communes en matière d'urbanisme.
Au demeurant, ces préoccupations sont partagées par le rapporteur et par la commission, qui a adopté plusieurs amendements visant à renforcer les garanties offertes aux communes, ainsi que vous n'avez certainement pas manqué de le remarquer, monsieur Vasselle.
Ces dernières ainsi que les établissements publics compétents en matière d'habitat devront être consultés avant la publication des décrets délimitant les périmètres.
Par ailleurs, l'État ne pourra faire de déclaration de projet qu'à condition de respecter les orientations du PADD du PLU et du SCOT.
Enfin, les périmètres seront rendus caducs dans un délai de dix ans.
Il faut reconnaître que la mise en oeuvre des objectifs ambitieux du plan de cohésion sociale en matière de logement peut nécessiter, dans les conditions encadrées que je viens de mentionner, une intervention de l'État. Dans l'esprit de notre commission, cette intervention ne doit cependant constituer qu'un dernier recours, le plus important étant bien que l'État puisse, là où c'est nécessaire, remettre sur le marché des terrains à des prix compatibles avec la réalisation d'opérations de logement social.
J'espère, mon cher collègue, vous avoir convaincu de retirer votre amendement.
Concernant l'amendement n° 230 de Mme Demessine, il ne me paraît ni souhaitable ni raisonnable de prévoir la création d'un minimum de 50 °% de logements sociaux pour qu'une opération puisse bénéficier de la décote.
La concentration trop importante de logements sociaux a montré ses limites, et nous en payons aujourd'hui les conséquences puisque nous sommes amenés à dépenser des sommes considérables pour réparer les erreurs du passé. Il n'est pas forcément utile de les réitérer.
L'amendement n° 10 rectifié, que la commission défendra après l'article 1er, tend à fixer, s'agissant des terrains de l'État, une décote de 25 % entre la valeur du terrain telle qu'elle est estimée par le directeur des services fiscaux et le prix de cession, décote pouvant aller jusqu'à 35 % dans les zones où le marché est le plus tendu, afin de faciliter l'équilibre des opérations de logement social. C'est là une réponse plus opérationnelle au problème du coût du foncier.
Je rappelle à cet égard que le pacte national pour le logement prévoit plusieurs mesures - le ministre les a rappelées par dans son propos liminaire - visant à minorer le coût du foncier pour les opérations de logement social : la mise à disposition de prêts d'une durée de cinquante ans par la Caisse des dépôts et consignations pour l'acquisition de terrains par des collectivités publiques afin de les donner à bail à des organismes de logement social ; l'accès des organismes d'HLM, des sociétés d'économie mixte de logement social et des établissements publics fonciers à des prêts de cinquante ans et non adossés à des opérations déterminées, afin de constituer des réserves foncières.
Pour toutes ces raisons, madame Demessine, j'émets un avis défavorable sur votre amendement n° 230.
La commission ayant approuvé la disposition du projet qui permet la délimitation des périmètres dans lesquels les opérations de logement auront le caractère d'intérêt national, tout en l'assortissant de garanties pour les collectivités, elle n'est pas favorable à l'amendement n° 483.
Au contraire de notre collègue Alain Vasselle, M. Daniel Dubois, avec l'amendement n° 268 rectifié, propose d'étendre les compétences reconnues à l'État puisqu'il préconise d'inclure dans les périmètres définis pour les opérations ayant les effets d'une opération d'intérêt national les terrains possédés par les entreprises publiques.
Une telle extension des pouvoirs de l'État ne me paraît pas opportune, car elle limite encore davantage les prérogatives des communes.
En outre, ces entreprises publiques ont des objectifs parfois très éloignés de la réalisation de logements sociaux.
J'ajoute que l'article 4, auquel M. Dubois fait référence, n'a rien à voir avec le sujet puisqu'il concerne le droit de priorité des communes. Ce dernier peut s'exercer en vue de la réalisation de toute opération d'aménagement.
Je demanderai donc à M. Dubois de bien vouloir retirer son amendement.
L'amendement n° 101 apporte une précision utile, et la commission des affaires économiques y est donc favorable.
Enfin, monsieur Desessard, il ne paraît pas opportun de prolonger les ZAD existantes, dont la durée de vie est déjà de quatorze ans. Les communes doivent, en revanche, être incitées à utiliser leur droit de préemption urbain.
La commission est donc défavorable à l'amendement n° 484.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Dominique Perben, ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer. S'agissant de l'amendement présenté par M. Vasselle, je partage le point de vue du rapporteur.
Dans cette affaire, il faut essayer d'être le plus concret possible : à quoi servent ces opérations d'intérêt national et comment vont-elles se dérouler ?
Il ne s'agit pas d'opposer l'État aux communes. Le préfet doit éventuellement pouvoir donner une impulsion, dans un esprit de concertation, pour obtenir, sur le territoire considéré, un accord entre l'ensemble des maires afin qu'il ne puisse pas y avoir une opposition particulière qui entrave une dynamique collective.
D'ailleurs, les cas concrets dont on parle aujourd'hui, les opérations de Seine-amont, de Seine-aval ou de Saint-Quentin-Massy, montrent bien que l'initiative vient d'élus. Ils viennent ensuite en parler avec le préfet, puis il y a échange entre les uns et les autres, le souci étant qu'il ne puisse pas y avoir un blocage du processus pour des raisons qui tiendraient à une sorte de particularisme excessif.
Au nom du Gouvernement, je tiens à dire que ce texte ne tend aucunement à recentraliser l'urbanisme. Il vise à rendre possible, dans les zones où le besoin s'en fait sentir, une démarche collective de ce type et de donner ainsi une impulsion à l'acte de construire.
C'est la raison pour laquelle, vous sachant soucieux avant tout de l'intérêt général, monsieur Vasselle, je vous demande à mon tour de retirer votre amendement.
Je suis tout à fait défavorable à l'amendement n° 230 dont l'esprit s'apparente à celui l'amendement n° 10 rectifié de la commission, par lequel M. Braye, propose d'inscrire dans le présent texte que la décote prévue par la loi de programmation pour la cohésion sociale et applicable lors de la cession des terrains de l'État en vue de la réalisation de logements sociaux soit au minimum de 25% et puisse aller jusqu'à 35%.
Monsieur le rapporteur, je vous proposerai - et cela justifie mon opposition à l'amendement de Mme Demessine -que, dans le cadre du décret de décote, nous puissions aller jusqu'à 35 %, ce qui permettrait effectivement, comme vous le souhaitez, que le prix du terrain rende l'opération possible. C'est là un engagement que je prends auprès de vous, et je puis vous assurer que Jean-Louis Borloo voit bien les choses ainsi.
S'agissant de l'amendement n° 483, je partage l'avis de M. le rapporteur et y suis donc défavorable.
Je suis, par contre, favorable aux amendements identiques nos 3, 100 et 331.
Après avoir essayé de convaincre M. Vasselle de retirer son amendement, je ne peux guère exprimer un avis favorable sur votre amendement n° 268 rectifié, monsieur Dubois. Je m'en remettrai donc à la sagesse du Sénat, tout en rappelant que le rapporteur a tout à l'heure estimé que ce renforcement des pouvoirs de l'État en la matière était peut-être excessif.
M. Alain Vasselle. C'est révélateur !
M. Dominique Perben, ministre. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 4.
S'agissant de l'amendement n° 101, je préciserai que le Gouvernement n'envisage qu'une utilisation tout à fait exceptionnelle de la procédure visée à l'article 1er, laquelle ne s'adresse qu'aux communes qui s'opposeraient totalement à la construction de logements.
Je me permets de suggérer à M. Jarlier de rectifier cet amendement de façon à indiquer que les décrets doivent tenir compte des PADD des SCOT et, en l'absence de SCOT, des PLU. Cela permettrait au Gouvernement d'émettre un avis favorable sur cet amendement.
Le Gouvernement est favorable aux amendements nos 5 et 102, 6 et 103.
Les amendements identiques nos 7 et 104 appellent de ma part la même observation que l'amendement n° 101 et je suggère la même rectification.
S'agissant des amendements identiques nos 8 et 332, je m'en remets à la sagesse du Sénat.
Enfin, le Gouvernement est défavorable à l'amendement n° 484.
M. le président. Monsieur Vasselle, maintenez- vous l'amendement n° 164 ?
M. Alain Vasselle. Sachant qu'au moins l'un de mes collègues souhaite s'exprimer sur cet amendement, je me prononcerai après les explications de vote.
Mme Michelle Demessine. Vous faites durer le plaisir ! C'est ce qui s'appelle « faire de la résistance » !
M. le président. La parole est à M. Hugues Portelli, pour explication de vote.
M. Hugues Portelli. Monsieur le président, monsieur le ministre, en lisant, au demeurant avec grand intérêt, l'excellent rapport de notre collègue Pierre Jarlier, j'ai constaté que l'état actuel du droit était largement suffisant. Autrement dit, l'État doit se concerter avec les collectivités territoriales, auxquelles il appartient en dernier ressort de se prononcer, dans l'exercice d'une compétence qui leur a été attribuée par les différentes lois de décentralisation, celle qui est relative à l'urbanisme.
Or l'article 1er vide en grande partie cette compétence de sa substance. En effet, le système tel qu'il fonctionne actuellement permet que des projets d'intérêt général établis par l'État soient soumis aux collectivités concernées : peuvent ainsi être montées des opérations ponctuelles sur telle ou telle commune.
Ce qui nous est demandé là, c'est de remplacer le projet par l'objectif : il y aurait des objectifs d'intérêt général, en l'occurrence construire des logements, lesquels objectifs s'imposeraient aux communes et autoriseraient ensuite l'État à construire là où il le veut sur les terrains dont il est propriétaire, à titre direct ou indirect.
Malheureusement, les amendements de la commission ne permettent pas de garantir les droits des collectivités territoriales. On nous dit qu'une concertation sera organisée entre l'État et les collectivités, mais on sait bien que c'est l'État qui aura le dernier mot !
On nous dit aussi que l'économie générale du PADD qui figure dans le SCOT ou le PLU sera respectée. Or nous savons depuis la modification de la loi SRU que le PADD n'est plus opposable : c'est un document qui n'a plus un caractère normatif. Dans ces conditions, il s'agit de ne respecter qu'un chiffon de papier ! S'il fallait s'inspirer des dispositions du PLU ou du SCOT, là, oui, il y aurait une garantie pour la collectivité territoriale !
J'estime, en accord avec M. Vasselle et plusieurs de mes collègues, qu'on ne peut pas, sous prétexte d'atteindre un objectif d'intérêt général, remettre en cause le principe de libre administration des collectivités territoriales sur une question essentielle, celle des pouvoirs en matière d'urbanisme.
J'ajoute que, au cas où une disposition de ce type serait votée, un certain nombre de sénateurs, à commencer par moi-même, seraient obligés de demander au Conseil constitutionnel de se prononcer sur sa conformité à la Constitution.
M. le président. La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Portelli, pour avoir été rapporteur de la loi « urbanisme et habitat », je sais que le PADD est le document fondamental : de l'orientation du PADD découle tout le reste.
Il n'est effectivement ni normatif ni opposable, mais c'est pour éviter aux communes toutes sortes de contentieux.
Naturellement, l'État peut établir des projets d'intérêt général, mais c'est beaucoup plus compliqué : il faut passer par une déclaration d'utilité publique.
Je pense que tout le monde s'accorde à considérer que ce texte doit être efficace et susceptible d'entraîner la réalisation rapide d'un certain nombre de logements.
Je comprends votre souci de défendre les communes, et c'est un souci que je pourrais mettre en avant beaucoup plus que vous puisque la communauté de Mantes en Yvelines est concernée par une des trois opérations d'intérêt national, celle de Seine-aval. Je vous remercie d'être plus royaliste que le roi, mais, croyez-moi, en tant qu'élu et président de communauté d'agglomération, je suis particulièrement attentif à ces problèmes.
Il reste que nous sommes tous, aujourd'hui, devant une urgence. On ne peut pas, d'un côté, dire à la tribune qu'il faut agir fort et vite et, ensuite, refuser de mettre en place des dispositifs simples qui permettent d'atteindre l'objectif qui a été affirmé.
Je vous demande donc d'être cohérent : c'est d'un engagement national pour le logement qu'il est ici question et c'est donc pour le logement qu'il nous faut agir.
Bien sûr, nous sommes aussi là pour éviter que l'on fasse n'importe quoi sur le territoire des communes : il ne faut pas que des communes se réveillent un matin en découvrant qu'on leur a imposé des projets dont elles ne voulaient pas ! Mais je peux vous rassurer : avec les trois dispositions de précaution que nous proposons, les communes n'ont rien à craindre.
On peut évidemment avoir entre nous de grandes discussions sur le caractère normatif ou non de telle ou telle disposition ! Vous le savez, je ne suis pas un spécialiste du droit, mais tout ce que je peux vous dire, c'est que si nous continuons à discuter de la sorte, la loi qui sortira de notre Haute Assemblée ne permettra pas de relever le défi du logement !
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Dominique Perben, ministre. Monsieur Vasselle, il me semble que différents amendements qui affectent cet article prennent en compte votre souci.
Le texte initial vous a surpris et a provoqué, si j'ai bien compris, le dépôt de cet amendement. A partir du moment où le Gouvernement accepte la modification proposée par M. le rapporteur, qui est la référence à un document rédigé par les élus, le PADD du SCOT ou du PLU, vous avez la garantie que l'esprit d'aménagement voulu par les élus sera respecté tout au long du processus, même si, à un moment donné, pour éviter une difficulté particulière, le préfet milite pour la réalisation de l'opération.
C'est un point très important, qui me paraît constituer le bon équilibre entre le projet initial tel qu'il vous est proposé et les préoccupations que vous avez exprimées.
M. le président. La parole est à M. le rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Monsieur Portelli, je vous remercie d'avoir lu attentivement le rapport de la commission des lois. Mais, je me permets de le rappeler, il y est également écrit que nous souhaitons faciliter la réalisation d'opérations d'intérêt national lorsque les terrains appartiennent à l'État.
Pour autant, nous avons tenu à prendre un certain nombre de précautions, et d'abord la consultation des communes ; vous y avez fait référence.
Il faut également rappeler que l'État peut déjà mener ce type d'opérations en lieu et place des communes. C'est un peu plus compliqué et un peu plus long. Nous souhaitons simplement accélérer les procédures.
Quant à la compatibilité des opérations avec le PADD, c'est pour nous tout à fait majeur ; même si ce document n'est pas opposable aux tiers, c'est une garantie de cohérence avec l'esprit du projet urbain. Il est quand même important qu'on évite de monter des opérations ex nihilo et de réitérer des erreurs qui ont pu être commises dans le passé en créant des ZAC complètement indépendantes des projets urbains.
Nous avons en outre voulu limiter dans le temps la durée des servitudes, de façon que la commune retrouve son droit de préemption au terme des dix ans pendant lesquels l'opération d'intérêt national pourra être menée. Il est évident que, après dix ans, d'autres besoins peuvent apparaître, notamment sur ces terrains ; la commune doit pouvoir ensuite récupérer son droit de préemption.
Ces garanties sont sérieuses.
La rectification de l'amendement pour faire référence à la compatibilité avec le PADD du SCOT ou du PLU est tout à fait logique parce que le PLU doit être compatible avec le SCOT quand il existe. On peut s'en tenir au SCOT et, en l'absence de ce dernier, tenir compte du PADD ou du PLU.
M. le président. Monsieur Vasselle, je vous interroge à nouveau : maintenez-vous votre amendement de suppression ?
M. Alain Vasselle. Je comprends la gêne du Gouvernement face à un amendement de cette nature. Or je n'ai pas pour habitude de gêner le Gouvernement dans son action : je souhaite plutôt l'aider à avancer dans la bonne direction.
Pour ce faire, il me semble que nous pourrions, en commission mixte paritaire, trouver une rédaction plus conforme à ce que le Sénat attend quant à l'effectivité du pouvoir du maire au regard des projets susceptibles d'être réalisés sur des terrains appartenant à l'État en introduisant la référence au PLU ou au SCOT. Dans ces conditions, peut-être envisagerai-je de retirer cet amendement.
Pour retirer cet amendement, il faudrait que le rapporteur accepte de modifier la rédaction de son amendement, en faisant référence non plus au seul PADD, mais bien aux dispositions du SCOT et du PLU.
M. Jean Desessard. Cela figure déjà !
M. Alain Vasselle. Non, s'agissant du PADD, mon collègue Hugues Portelli vient de faire valoir que, juridiquement, cette disposition n'était pas opposable.
M. le ministre a une vue un peu idyllique des choses. Je suis persuadé que le débat et la négociation se mèneront de façon constructive entre les maires et ce gouvernement-ci. Mais il n'est là que jusqu'en 2007. Je souhaite, bien sûr, que M. Perben occupe alors encore des fonctions ministérielles, mais, la loi étant la loi, le jour où un nouveau gouvernement prendra le pouvoir dans ce pays...
M. Thierry Repentin. Bientôt ! (Sourires.)
M. Alain Vasselle. ... je ne suis pas persuadé qu'il fera du texte la même interprétation que lui !
Il me semble qu'il faut être prudent : nul n'est jamais au pouvoir pour l'éternité. L'alternance peut jouer et, moi, je me méfie de cette alternance. Je suis persuadé que, au cas où elle jouerait, le nouveau gouvernement n'hésiterait pas à imposer à de nombreuses communes la construction de logements sociaux, contre la volonté des élus locaux, même si l'économie du PADD ne le permet pas.
Un sénateur du groupe socialiste. Procès d'intention !
M. Alain Vasselle, rapporteur. Je vous invite donc, monsieur le ministre, messieurs les rapporteurs, à améliorer la rédaction du texte d'ici à la réunion de la commission mixte paritaire. Dans cette perspective, peut-être y a-t-il lieu de voter mon amendement de suppression.
M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, pour explication de vote.
M. Daniel Raoul. Je souhaite dire à notre collègue Alain Vasselle que sa démarche est tout à fait sympathique et qu'elle peut se comprendre, surtout au moment où se déroule le congrès des maires. Je ne peux m'empêcher de voir un côté un peu « démago » dans sa proposition et, par rapport à l'objectif de ce projet de loi, qui est de lever très vite un certain nombre d'obstacles à la réalisation de logements, je considère que cette proposition n'a guère de sens. En tous cas, elle n'est pas très positive.
Quoi qu'il en soit, monsieur Vasselle, puisque le Gouvernement n'a pas déclaré l'urgence sur ce texte, une deuxième lecture interviendra avant la réunion de la commission mixte paritaire.
M. Alain Vasselle. Raison de plus !
M. le président. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote.
M. Jean Desessard. Cette explication, monsieur le président, vaudra également pour mon amendement n° 483.
Si j'ai bien compris l'amendement n° 101, tel qu'il est actuellement rédigé...
M. le président. Nous en sommes à l'amendement n° 164, monsieur Desessard.
M. Jean Desessard. Certes, monsieur le président, mais le fait que le Gouvernement accepte ou non l'amendement n° 101 influera sur le retrait de mon amendement. Or, si je retire ce dernier, je ne pourrai évidemment pas voter l'amendement de M. Vasselle : ce serait contradictoire.
Je voudrais donc être sûr d'avoir bien compris la rectification de l'amendement n° 101 demandée par le Gouvernement.
M. le président. Monsieur le rapporteur pour avis, acceptez-vous de rectifier votre amendement n° 101 et, si oui, en quoi consiste, au juste, cette rectification ?
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Il s'agirait d'ajouter les mots « en l'absence de schéma de cohérence territoriale », de façon que la phrase que nous proposons d'ajouter se lise ainsi : « Ils tiennent compte de l'économie générale des projets d'aménagement et de développement durable des schémas de cohérence territoriale et, en l'absence de schéma de cohérence territoriale, des plans locaux d'urbanisme déjà approuvés. »
M. Jean Desessard. Très bien !
M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 101 rectifié, présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, et ainsi libellé :
Compléter le second alinéa du I de cet article par une phrase ainsi rédigée :
Ils tiennent compte de l'économie générale des projets d'aménagement et de développement durable des schémas de cohérence territoriale et, en l'absence de schéma de cohérence territoriale, des plans locaux d'urbanisme déjà approuvés.
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote sur l'amendement n° 164.
M. Thierry Repentin. Nous nous sommes suffisamment plaints, au cours de la discussion générale, du fait que ce texte ne comportait guère d'éléments qui nous donnaient à penser qu'il y avait une vraie volonté politique de faire du logement accessible à tous pour ne pas être sensibles au dispositif proposé dans l'article 1er.
Pour autant, on ne peut balayer d'un revers de main les explications de M. Portelli, qui ont effectivement donné lieu à un débat intéressant.
Pour ma part, plutôt que de voter l'amendement de suppression présenté par M. Vasselle, je préfère faire confiance à la navette parlementaire afin que nous puissions améliorer, le cas échéant, ce dispositif.
En outre, dans la mesure où il est indiqué que « la réalisation de logements sur des terrains appartenant à l'État ou à ses établissements publics présente un caractère d'intérêt général lorsqu'elle contribue à l'atteinte des objectifs » de la loi de programmation sociale, il est tout de même permis de penser que seront mis en oeuvre des PLAI, des PLUS et des PLS.
Par conséquent, je ne voterai pas l'amendement de M. Vasselle, mais j'invite le Gouvernement et l'ensemble de la Haute Assemblée à tenir compte des objections qui ont été formulées par M. Portelli.
M. le président. La parole est à M. Jean-François Voguet, pour explication de vote.
M. Jean-François Voguet. Il est aisé de comprendre le sens de cet amendement qui, sous couvert de défense de l'autonomie communale, vise, de mon point de vue, à empêcher la construction de logements sociaux.
Je ne peux m'empêcher de penser, par exemple, au maire de Saint-Maur-des-Fossés, dans le Val-de-Marne, qui explique à longueur de journée qu'il ne construira jamais de logements sociaux dans sa commune, et ce par choix idéologique ; nous connaissons d'ailleurs tous des maires qui défendent une telle position.
Mme Catherine Procaccia. C'est une exception !
M. Jean-François Voguet. C'est peut-être une exception, mais il ne cesse de répéter que, tant qu'il sera maire, aucun logement social ne verra le jour dans sa commune.
Ainsi, alors qu'il serait possible, certes de façon très limitée, de construire quelques logements sociaux à Saint-Maur, qui, comme d'autres communes, en manque cruellement, on permettrait, au nom de l'autonomie communale, à ces maires extrêmement réactionnaires de continuer à refuser la construction de logements sociaux sur le territoire de leur commune.
Cela, de mon point de vue, n'est pas concevable, d'autant que nous avons constaté qu'un certain nombre de maires refusaient d'appliquer la loi SRU concernant les 20 % de logements sociaux dans leurs communes.
M. le président. Votre amendement est-il, oui ou non, maintenu, monsieur Vasselle ?
M. Alain Vasselle. Oui, monsieur le président.
M. le président. La parole est à Mme Michelle Demessine, pour explication de vote sur l'amendement n° 230.
Mme Michelle Demessine. Je voudrais simplement réagir à la réponse que notre rapporteur m'a déjà faite dans les mêmes termes en commission, à savoir que, selon lui, le fait de donner la priorité à la réalisation de logements sociaux sur les terrains cédés, y compris gratuitement - je pense, pour ma part, que la gratuité serait un signe fort du caractère vraiment prioritaire de cette mesure - reviendrait à reproduire les errements du passé et à favoriser l'émergence de ghettos de la pauvreté.
Or, monsieur le rapporteur, je voudrais vous faire remarquer que le Val-Fourré, à Mantes-la-Jolie, n'était pas un ghetto à l'époque où Renault Flins, Simca Poissy, Selmer ou Dunlopillo n'avaient pas encore mené d'opérations de suppression d'emplois ou organisé de plans sociaux conduisant leurs salariés au chômage et privant leurs enfants de toute possibilité d'emploi.
M. Dominique Braye, rapporteur. On voit que vous ne connaissez pas cette ville !
Mme Michelle Demessine. Ce n'était pas non plus des ghettos tant que certains organismes d'HLM, dans leur gestion locative quotidienne, n'avaient pas décidé, sans le moindre respect des volontés de leurs locataires, d'organiser un système d'attribution discriminatoire. Et l'on pourrait multiplier les exemples, les Yvelines n'ayant ni la primeur ni l'exclusivité de tels phénomènes.
En même temps, pour montrer à quel point les choses paraissent ancrées dans l'esprit de certains, notre rapporteur semble penser qu'il y aurait une forme d'assimilation entre logement social et pauvreté, les deux allant de pair.
Étrange discours quand on songe que, dans les années 1960, l'accès au logement social a souvent constitué pour bien des familles un progrès par rapport à leurs conditions de logement antérieures.
Le logement social, s'il est de qualité et pour peu que les locataires auxquels il est destiné aient un travail et disposent d'un pouvoir d'achat correct, peut être en soi un facteur de la mixité sociale.
M. le président. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote sur l'amendement n° 483.
M. Jean Desessard. S'agissant de la volonté de prendre des mesures sur le plan national, M. le rapporteur l'a bien défendue, contrairement à une partie de la majorité qui, elle, souhaitait maintenir avant tout le pouvoir des communes.
Le groupe CRC a également précisé à juste titre en quoi il était utile de mener des opérations d'envergure nationale dans le domaine du logement social.
Néanmoins, une fois qu'une telle volonté est inscrite dans la loi, elle peut trouver d'autres usages. En d'autres termes, si aujourd'hui l'objectif est louable, à savoir construire des logements sociaux et promouvoir un élan national, en revanche, certains projets émanant de gouvernements futurs pourraient conduire à des opérations immobilières pouvant se révéler dangereuses en ce qu'elles s'imposeraient au détriment des projets des communes.
Je crois que l'amendement n° 101 rectifié vise à empêcher une telle dérive, même si je n'en suis pas tout à fait sûr. Cependant, je suis prêt à courir le risque d'une opération menée au plan national quant aux besoins en logements et j'espère que les garanties apportées par cet amendement seront suffisantes. C'est la raison pour laquelle je retire l'amendement n° 483.
M. le président. L'amendement n° 483 est retiré.
M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 3, 100 et 331.
(Les amendements sont adoptés.)
M. le président. L'amendement n° 268 rectifié est-il maintenu, monsieur Dubois ?
M. Daniel Dubois. Non, monsieur le président, je le retire.
M. le président. L'amendement n° 268 rectifié est retiré.
Je mets aux voix l'amendement n° 4.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. La parole est à M. Alain Vasselle, pour explication de vote sur l'amendement n°101 rectifié.
M. Alain Vasselle. Cet amendement me donne en partie satisfaction en ce sens qu'il fait référence au PLU dans le cas où il n'y a pas de SCOT.
Cela dit, j'aurais souhaité que la disposition prévue en faveur des PLU puisse être appliquée de manière générale à tout projet de l'État sur ses propres terrains. En effet, dans le cas qui nous occupe, le PLU est opposable à l'État, ce qui n'est pas le cas du PADD, comme l'a expliqué M. Portelli tout à l'heure.
C'est la raison pour laquelle je profite de cette explication de vote pour inviter nos deux rapporteurs à améliorer la rédaction du texte au cours de la navette afin que celui-ci soit compatible avec ce que nous souhaitons les uns et les autres.
Je tiens à souligner que, dès lors qu'il n'aurait été fait référence qu'aux PLU, j'aurais pu retirer mon amendement, si toutefois le Gouvernement s'était engagé dans ce sens. Or cela n'a pas été le cas, mais je ne désespère pas que, d'ici à la deuxième lecture, des avancées notables puissent se produire dans cette direction.
M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 5 et 102.
(Les amendements sont adoptés.)
M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 6 et 103.
(Les amendements sont adoptés.)
M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.
L'amendement n° 7 rectifié est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.
L'amendement n° 104 rectifié est présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Rédiger ainsi le II de cet article :
II. L'article L. 300-6 du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
1° Le début de la première phrase est ainsi rédigé : « L'Etat et ses établissements publics, les collectivités territoriales ... (le reste sans changement) » ;
2° La seconde phrase est ainsi rédigée : « Les articles L. 122-15 et L. 123-16 sont applicables sauf si la déclaration de projet adoptée par l'Etat, un de ses établissements publics, un département, une région ou un établissement public d'aménagement a pour effet de porter atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable du schéma de cohérence territoriale et, en l'absence de schéma de cohérence territoriale, du plan local d'urbanisme. »
Je les mets aux voix.
(Les amendements sont adoptés.)
M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 8 et 332.
(Les amendements sont adoptés.)
M. le président. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote.
M. Jean Desessard. Je n'ai toujours pas compris pourquoi M. le rapporteur était hostile à mon amendement et me priait de le retirer.
Vous soutiendrez que mon incompréhension est idéologique, mais j'ai fait preuve d'ouverture sur l'amendement précédent, et je manifeste donc à présent ma surprise.
M. le président. La parole est à M. Gérard Delfau, pour explication de vote.
M. Gérard Delfau. Monsieur le rapporteur, je pense que, tout à l'heure, nous sommes passés trop vite sur cet amendement, qui aborde une question importante et dont, de surcroît, la rédaction est conforme à l'esprit du projet de loi.
Le problème est le suivant : un certain nombre de ZAD ont été mises en place dans les années 1990. Pendant une dizaine d'années environ, le prix des terrains n'a pas augmenté. L'emballement du coût du foncier est récent et se produit au moment précis où les ZAD vont cesser d'exister, ce qui cause un préjudice très important. Le chiffre de 20 000 hectares en Île-de-France, cité par notre collègue, devrait faire réfléchir la Haute Assemblée.
Ce problème est analogue, finalement, à celui qui a conduit le Gouvernement à créer des opérations d'intérêt national, approuvées à l'instant par le Sénat. La démarche, l'esprit, sont exactement les mêmes.
M. Jean Desessard. Absolument !
M. Gérard Delfau. Nous ne pouvons écarter ce problème en affirmant que quatorze années d'existence suffisent pour les ZAD, au moment même où la nécessité de leur création, ou de leur pérennisation, commence à apparaître. Je demande donc à M. le ministre de reconsidérer cette question, et à M. le rapporteur de modifier son point de vue.
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Dominique Perben, ministre. Ma réponse sera strictement juridique. Nous pouvons, certes, débattre de la durée des ZAD et estimer que, compte tenu de l'évolution du marché, leur existence devrait être plus longue. Toutefois, je rappelle que la France a déjà été condamnée par la juridiction communautaire pour avoir gelé des terrains pendant une durée excessive. Un risque de contentieux existe, avec une condamnation à la clef pour notre pays. C'est pourquoi je demande le retrait de cet amendement.
M. Jean Desessard. Je ne suis pas d'accord avec vous, mais vous m'opposez, cette fois, de véritables arguments.
M. le président. Monsieur Desessard, l'amendement n° 484 est-il maintenu ?
M. Jean Desessard. Oui, monsieur le président, je le maintiens.
M. le président. Je mets aux voix l'article 1er, modifié.
(L'article 1er est adopté.)
Motion d'ordre
M. Dominique Braye, rapporteur. A l'article 2, où nous sommes saisis d'un très grand nombre d'amendements, l'amendement n° 218 rectifié bis, présenté par nos collègues du groupe CRC, propose une rédaction globale de l'article. D'où la mise en discussion commune de plus de cinquante amendements, d'objets très divers puisque l'article 2 est constitué de huit paragraphes traitant de sujets différents. Dans ces conditions, la discussion commune de toutes ces dispositions ne pourrait, vous en conviendrez, que nuire à la clarté de nos débats.
De même, à l'article 9, les amendements nos 257 de Mme Demessine et 423 de M. Repentin, qui tendent à la suppression de l'article, emportent la discussion commune de 49 amendements.
C'est pourquoi votre commission, après avoir consulté tous les groupes politiques, qui lui ont fait part de leur accord, est amenée à demander, à l'article 2, un examen de l'amendement n° 218 rectifié bis distinct de celui de tous les autres amendements, et, à l'article 9, un examen des amendements nos 257 et 423 distinct de celui des autres amendements déposés sur cet article.
M. Jean Desessard. C'est une modification de bon sens !
M. le président. Cette modification va, me semble-t-il, faciliter nos débats et les rendre plus intelligibles.
Il n'y a pas d'opposition ?...
Il en est ainsi décidé.
Article additionnel après l'article 1er
M. le président. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 9, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article L.52 du code du domaine de l'Etat, il est inséré un article L. 52-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 52-1. - Les immeubles appartenant à l'Etat et dépendant du domaine public artificiel peuvent être mis en vente dans leur état et leur affectation à la date de la mise en vente. Un contrat préliminaire ou une promesse, synallagmatique ou unilatérale, de vente peut être signé sous la condition suspensive que ces immeubles soient régulièrement déclassés du domaine public dans un délai de six mois à compter de la signature de ce document. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. La nécessité de libérer rapidement des terrains pour construire des logements implique de raccourcir les délais dans lesquels l'État peut céder ses biens.
Les biens appartenant au domaine public de l'État doivent être déclassés avant d'être mis en vente, ce qui peut prendre un certain temps. Dans l'intervalle, il serait utile que les services fiscaux puissent engager les procédures, c'est-à-dire purger les droits de rétrocession, le droit de priorité des communes, et publier les offres. En effet, bien qu'ils puissent juridiquement le faire, ils semblent souvent réticents.
Pour clarifier la situation, l'amendement n° 9 prévoit que les biens du domaine public peuvent être mis en vente, sous conditions suspensives, avant leur déclassement.
M. le président. L'amendement n° 105, présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :
Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article L. 52 du code du domaine de l'Etat, il est inséré un article L. 52-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 52-1. - Les immeubles appartenant à l'Etat et dépendant du domaine public peuvent être mis en vente dans leur état et leur affectation à la date de la mise en vente. Un contrat préliminaire ou une promesse, synallagmatique ou unilatérale, de vente peut être signé sous la condition suspensive que ces immeubles soient régulièrement déclassés du domaine public dans un délai de six mois à compter de la signature de ce document. »
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement est pratiquement identique à celui que vient de présenter la commission des affaires économiques. Nous avons seulement ôté le terme « artificiel » dans la qualification du domaine public, à la demande de la commission des lois.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Je fais entièrement confiance sur ce point à la commission des lois. Nous renonçons au terme « artificiel » et retirons donc l'amendement n° 9.
M. le président. L'amendement n° 9 est retiré.
Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 105 ?
M. Dominique Perben, ministre. Je demande son retrait, car il emporte un véritable risque constitutionnel, me semble-t-il.
En effet, une décision du Conseil constitutionnel de 1986 prévoit qu'il est interdit d'aliéner les biens du domaine public sans déclassement préalable. Compte tenu de cette difficulté, nous envisageons de demander à l'administration de préparer les deux procédures en même temps. Ainsi, bien entendu, le déclassement se produira formellement avant la vente mais, grâce au travail préparatoire fait par l'administration des domaines, du temps sera gagné sur la procédure. Autrement, nous risquerions l'annulation par le Conseil constitutionnel.
M. le président. Monsieur le rapporteur pour avis, l'amendement n° 105 est-il maintenu ?
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Notre seul souci est d'accélérer la procédure. Bien sûr, il ne s'agit pas de vendre avant de déclasser, mais d'engager des études préalables avant que les procédures soient terminées. Nous avons même fixé un délai pour cela.
S'agissant du risque d'annulation, le Conseil constitutionnel a affirmé que les biens du domaine public devaient être déclassés avant d'être aliénés, quand le Conseil d'État exige, lui, que la désaffectation précède le déclassement. Toutefois, j'ai bien compris que cette mesure pouvait être prise par voie réglementaire.
Dès lors, si le Gouvernement s'engage à faire le nécessaire pour accélérer les procédures de déclassement, je suis tout à fait prêt à retirer cet amendement.
M. le président. L'amendement n° 105 est retiré.
Articles additionnels avant l'article 1er ou après l'article 1er
M. le président. Je suis saisi de six amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 10 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - La seconde phrase du premier alinéa de l'article L. 66-2 du code du domaine de l'Etat est ainsi rédigée : « La différence entre la valeur du terrain telle qu'elle est estimée par le directeur des services fiscaux et le prix de cession ne peut dépasser 25 % au moins de ladite valeur, pondérée par le rapport entre la surface hors oeuvre nette affectée au logement locatif social et la surface hors oeuvre nette totale du programme immobilier, sauf dans des zones délimitées par décret, dans lesquelles elle peut atteindre 35 % »
II- La perte de recettes pour l'Etat résultant du I ci-dessus est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Les consultations que nous avons menées montrent que, dans les zones où le marché de l'immobilier est le plus tendu, notamment en région parisienne, la décote nécessaire pour équilibrer les opérations de logement social doit être de 35 %. Ces zones, dans notre esprit, correspondent aux zones A du dispositif d'investissement fiscal de Robien. Tel est l'objet du présent amendement, qui permet d'améliorer le projet de décret actuel ; ce dernier, en effet, prévoit une décote de 25 % seulement.
Dans la pratique, nous veillerons à ce que les opérations de logement menées sur les terrains de l'État, que l'article 1er du projet de loi qualifie « d'opérations d'intérêt national », bénéficient du soutien financier nécessaire. Nous considérons en effet que l'attitude de l'Etat doit être exemplaire en matière d'engagement national pour le logement.
M. le président. L'amendement n° 106, présenté par M. Jarlier, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :
Après l'article premier, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - L'article L. 66-2 du code du domaine de l'Etat est ainsi modifié :
1° Dans la première phrase du premier alinéa, les mots : « peut procéder » sont remplacés par le mot : « procède » ;
2° La seconde phrase du premier alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées : « La différence entre la valeur du terrain telle qu'elle est estimée par le directeur des services fiscaux et le prix de cession est fixée à 25 % au moins de ladite valeur, pondérée par le rapport entre la surface hors oeuvre nette affectée au logement locatif social et la surface hors oeuvre nette totale du programme immobilier, sauf dans des zones délimitées par décret, dans lesquelles elle est fixée à 35 % au moins et peut s'élever à 50 %. Ces dispositions s'appliquent pour autant qu'elles n'entraînent pas une réduction du prix de cession de la partie du terrain utilisée pour la réalisation de logements locatifs sociaux à un niveau inférieur à une valeur foncière de référence fixée par décret. »
II. - La perte de recettes pour l'Etat résultant du I ci-dessus est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement a pour objet de rendre obligatoire la décote qui peut être pratiquée par l'Etat sur la vente d'un terrain lui appartenant, pour permettre la construction de logements sociaux. Il vise aussi à fixer dans la loi les montants minimal et maximal de cette décote.
La loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 a permis à l'Etat de procéder à l'aliénation des terrains de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale, lorsqu'ils sont destinés à la réalisation de programmes de construction comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social. La différence entre la valeur vénale et le prix de cession ne peut dépasser un plafond fixé par décret en Conseil d'État.
Ce décret n'est toujours pas paru. Le Gouvernement a, toutefois, indiqué que le plafond de la décote qui peut être pratiquée serait égal au plus à 25 % de la valeur vénale du terrain. Compte tenu du haut niveau et de l'évolution rapide des prix du foncier, ce plafond risque d'être insuffisant pour équilibrer des opérations de construction de logements sociaux dans les zones où le marché est particulièrement tendu.
L'amendement qui vous est proposé, mes chers collègues, a pour objet de rendre cette décote obligatoire. Son montant minimal serait égal à 25 % de la valeur du terrain telle qu'elle est estimée par le directeur des services fiscaux et serait portée à 35 % dans des zones délimitées par décret.
Son montant maximal serait égal à 50 % de cette valeur, et la décote ne pourrait avoir pour effet de faire supporter à l'Etat seul les dépenses assurant l'équilibre financier de l'opération.
La référence à la valeur estimée par le directeur des services fiscaux a été substituée à la référence à la valeur vénale du terrain pour s'assurer que l'estimation ne sera pas directement liée à la situation du marché.
M. le président. Le sous-amendement n° 488, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Compléter ainsi le 1° du I du texte proposé par l'amendement n° 106 :
et après les mots : « de terrains » sont insérés les mots « bâtis ou non bâtis »
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Monsieur le président, j'ai pris acte du fait que l'amendement n° 10 était devenu l'amendement n° 10 rectifié et que, dès lors, le sous-amendement n° 487 que j'avais déposé était devenu sans objet.
Cela est fâcheux pour deux raisons.
D'une part, le pourcentage de décote a été modifié. Or, pour ne rien vous cacher, nous préférions la version précédente.
D'autre part, l'insertion des termes « bâtis ou non bâtis », après le mot « terrain », qui ne figurent pas dans l'amendement, me semble essentielle. Nous devons absolument nous assurer que les ventes effectuées avec une décote pouvant aller jusqu'à 35 % dans les zones où le marché est particulièrement tendu puissent se faire sur des terrains bâtis.
Aujourd'hui, en effet, le mot « terrain » désigne, en droit, un espace libre de toute construction. Par conséquent, si nous n'insérons pas les mots « bâtis et non bâtis », la mesure que nous adopterons ne pourra s'appliquer sur les terrains construits.
J'en veux pour preuve ce courrier (M. Repentin montre une lettre) en date du 26 mai 2005, qui a été adressé par M. Jean-François Copé, ministre délégué au budget, à M. Bertrand Delanoë, maire de Paris, pour lui expliquer que « l'État est tenu, dans le cadre de l'exercice du droit de priorité des communes, de céder ses biens au prix fixé par les domaines ». Ce courrier précise que ce prix « ne peut, dans le cas des immeubles, être inférieur à la valeur du marché ».
Il est accompagné par une fiche technique qui affirme que « le prix fixé par les domaines ne peut, sauf dérogation précisément encadrée par la loi, être inférieur à la valeur vénale des biens. Si la Constitution s'oppose à ce que des biens ou des entreprises faisant partie du patrimoine de l'État soient cédés à des prix inférieurs à leur valeur à des personnes poursuivant des fins d'intérêt privées, de telles cessions à des personnes publiques ou pour des motifs d'intérêt général ne peuvent être autorisées qu'en vertu de la loi, à condition, notamment, de ne pas contrevenir aux règles du droit budgétaire et du droit communautaire. S'agissant de l'Etat, un cas seul de dérogation a récemment été prévu par le législateur, en vue de faciliter l'obtention du foncier pour les opérations de construction de logements neufs, à l'article 95 de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale. Cette disposition ne vaut pas pour les immeubles que l'Etat cède ».
Le sous-amendement que je présente est fondamental si nous voulons être certains que la décote s'applique aux terrains bâtis ou non bâtis. Je souhaite donc que l'amendement n° 106, assorti de mon sous-amendement, soit adopté.
M. le président. L'amendement n° 334 rectifié, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :
Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - L'article L. 66-2 du code du domaine de l'Etat est ainsi modifié :
1° Dans la première phrase du premier alinéa, les mots : « peut procéder » sont remplacés par le mot « procède » et après les mots : « de terrains » sont insérés les mots « bâtis ou non bâtis » ;
2° La seconde phrase du premier alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées :
« La différence entre la valeur du terrain telle qu'elle est estimée par le directeur des services fiscaux et le prix de cession est fixée à 25 % au moins de ladite valeur, pondérée par le rapport entre la surface hors oeuvre nette affectée au logement locatif social et la surface hors oeuvre nette totale du programme immobilier, sauf dans des zones délimitées par décret, dans lesquelles elle est fixée à 35 % au moins et peut s'élever à 50 %. Ces dispositions s'appliquent pour autant qu'elles n'entraînent pas une réduction du prix de cession de la partie du terrain utilisée pour la réalisation de logements locatifs sociaux à un niveau inférieur à une valeur foncière de référence fixée par décret. »
II- La perte de recettes pour l'Etat résultant du I ci-dessus est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Cet amendement vise à autoriser, pour les organismes de logement et les collectivités locales, une décote supérieure à 25 % dans les zones tendues, où le prix du marché est incompatible avec l'objectif de logement social.
En effet, la décote envisagée, qui peut aller jusqu'à 25 %, laisse une marge d'action trop importante à l'État vendeur. Si l'État constructeur - le ministère du logement - est sans doute motivé, l'État vendeur - Bercy - l'est sans doute moins. De plus, dans la mesure où le prix du mètre carré de terrain constructible en France a, pour la seule année 2004, augmenté de 22 %, l'application d'une décote de 25 % sur le prix du terrain lui fait simplement retrouver le prix du marché de l'an passé. Le montant de la décote qui nous est proposé est trop faible. De fait, celle-ci ne serait pas suffisante pour permettre d'équilibrer les opérations de logements pour tous, notamment dans les zones les plus tendues.
Afin de ne pas renchérir les logements libres du terrain concerné, l'amendement prévoit que la décote s'applique sur la partie locative sociale dans toute sa part.
Enfin, cet amendement, dans sa première partie, a pour objet de rendre la décote obligatoire.
M. le président. L'amendement n° 406, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau, Desessard et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :
Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :
I - L'article L. 66-2 du code du domaine de l'État est ainsi rédigé :
« Art. L. 66-2. - Lorsque l'État procède à l'aliénation d'immeubles de son domaine privé, l'acheteur doit y réaliser des programmes de logements sociaux. Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, 50 % au moins de la surface hors oeuvre totale des immeubles réalisés doit être consacrée à la réalisation de logements locatifs sociaux et 20 % dans les autres communes.
« Le prix de cession de la charge foncière correspondant aux logements locatifs sociaux ne peut excéder la valeur foncière de référence telle que définie au titre III du livre troisième du code de la construction et de l'habitation pour le financement du logement locatif social. »
II - Les dispositions du paragraphe I s'appliquent aux cessions d'immeubles appartenant aux entreprises publiques et aux établissements publics définis par décret.
III - Les pertes de recettes pour l'Etat résultant du I et du II sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. Thierry Repentin.
M. Thierry Repentin. Cet amendement vise à obliger les acquéreurs d'immeubles et de terrains qui appartenaient auparavant au domaine privé de l'État à y réaliser des logements locatifs sociaux. Dans les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU, au moins 50 % de la surface des immeubles cédés par l'État doivent être consacrés au logement locatif social, cette proportion étant ramenée à 20 % dans les autres communes.
Afin que ces terrains et immeubles soient cédés à des coûts compatibles avec la production d'un parc locatif social, l'article prévoit également que la charge foncière correspondant aux logements locatifs sociaux est cédée à la valeur foncière de référence pour le financement du logement locatif social - 150 euros le mètre carré de surface habitable dans les grandes agglomérations de province, 200 euros en région d'Ile-de-France. En pratique, une telle disposition permettra que les propriétés de l'État soient vendues à des prix permettant l'équilibre financier des opérations de logement social. En outre, ces dispositions sont rendues applicables aux immeubles possédés par les entreprises publiques et par des établissements publics définis par décret.
M. le président. L'amendement n° 485, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I - L'article L. 66-2 du code du domaine de l'État est ainsi rédigé :
« Art. L. 66-2. - Lorsque l'État procède à l'aliénation d'immeubles de son domaine privé, l'acheteur doit y réaliser des programmes de logements sociaux. Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, 100 % de la surface hors oeuvre totale des immeubles réalisés doit être consacrée à la réalisation de logements locatifs sociaux et 50 % dans les autres communes. »
II - Les dispositions du paragraphe I s'appliquent aux cessions d'immeubles appartenant aux entreprises publiques et aux établissements publics définis par décret.
La parole est à M. Jean Desessard.
M. Jean Desessard. Si l'État s'engage à céder ses terrains, c'est pour faire du logement social. Aussi, il faut imposer 50 % de logements locatifs sociaux dans les communes qui ne sont pas soumises à l'article 55 de la loi SRU, et 100 % dans les communes qui y sont soumises. C'est l'un des leviers dont nous disposons. Si nous hésitons à l'utiliser maintenant, il sera difficile de parvenir au même résultat sous d'autres formes.
M. le président. L'amendement n° 486, présenté par M. Desessard, Mmes Blandin, Boumediene-Thiery et Voynet, est ainsi libellé :
Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I - L'article L. 66-2 du code du domaine de l'État est complétée par une phrase ainsi rédigée :
« Lorsque l'État procède à l'aliénation d'immeubles de son domaine privé, et lorsque l'acheteur s'engage à y réaliser uniquement des programmes de logements locatifs sociaux non financés par un prêt locatif social (PLS), le prix de cession de la charge foncière est fixé à 1 euro symbolique. »
II - Les dispositions du paragraphe I s'appliquent aux cessions d'immeubles appartenant aux entreprises publiques et aux établissements publics définis par décret.
III- Les pertes de recettes pour l'Etat résultant du I et du II sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
La parole est à M. Jean Desessard.
M. Jean Desessard. M. Repentin a dit qu'il ne fallait pas être timide ; je suis d'accord. Aussi, je propose que le prix de cession d'un terrain en vue d'y réaliser des logements locatifs sociaux soit de un euro symbolique.
La crise du logement a atteint un tel niveau qu'elle ne pourra être résolue qu'à la condition que l'Etat consente à réaliser des efforts considérables pour garantir un accès au foncier. Cet effort demande évidemment une contrepartie sociale importante, à savoir des logements locatifs sociaux destinés aux classes populaires - le PLAI et les PLUS.
Pourquoi ne pas rentabiliser les terrains de l'État, me demanderez-vous ? Je vous répondrai que l'État étant de toute manière contraint d'intervenir financièrement à d'autres moments - qu'il s'agisse des APL ou des aides à la construction -, il me semble préférable qu'il le fasse par ce biais et que, en contrepartie, soient réellement réalisés des logements sociaux locatifs.
Je crains que toute discussion du prix de cession des terrains ne conduise finalement à conclure au prix du marché. C'est pour cette raison que je propose de fixer ce prix à l'euro symbolique. Il faut marquer le coup et donner un élan ! Il ne faut pas mégoter ! A défaut, on aura l'impression de faire quelque chose sans pour autant qu'il se passe quoi que ce soit.
M. le président. Quel est l'avis de la commission ?
M. Dominique Braye, rapporteur. S'agissant de l'amendement n° 106, je souhaiterais que M. le rapporteur pour avis le retire au profit de l'amendement n° 10 rectifié de la commission. Bien entendu, de ce fait, la commission ne peut être favorable au sous-amendement n° 488 de M. Repentin.
De même, la commission demande à M. Repentin de bien vouloir retirer l'amendement n° 334 rectifié au profit de l'amendement n° 10 rectifié de la commission. A défaut, elle émettra un avis défavorable.
L'amendement n° 406 va beaucoup plus loin que celui qui est proposé par la commission. Il obligerait notamment les établissements publics à céder leurs biens à des prix très inférieurs à ceux du marché, ce qui apparaît difficilement compatible avec les missions qui leur sont confiées par la loi. En l'occurrence, je pense à Réseau ferré de France, RFF, qui doit gérer une dette très importante.
En outre, l'obligation de réaliser des logements sociaux sur l'ensemble des biens de l'État ne me paraît manifestement pas opportune. Messieurs Repentin et Desessard, ce n'est pas la nature du terrain qui détermine les types de logements qui doivent y être construits, mais bien sa situation dans un contexte environnemental !
M. Jean Desessard. Pourquoi L'État céderait-il alors des terrains ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Si, à Trappes, par exemple, l'État cède un terrain occupé à 85 % par des logements sociaux, comment peut-on envisager de porter ce taux à 100 % alors que les élus eux-mêmes estiment que le taux de 85 % est déjà beaucoup trop élevé ! Ce sont bien l'environnement et le pourcentage de logements sociaux dans l'environnement qui rendent pertinente on non la réalisation de logements sociaux.
Mme Michelle Demessine. Il y a de la marge !
M. Dominique Braye, rapporteur. L'essentiel, monsieur Desessard, c'est de faire des logements. Tous les maillons de la chaîne étant bloqués, il s'agit de les débloquer. Le logement social n'est pas seul concerné ; tout le logement l'est. Aussi, la commission émet un avis défavorable sur l'amendement n° 406.
Pour les raisons déjà invoquées, la commission a émis un avis défavorable sur l'amendement n° 485. Je me demandais d'ailleurs s'il s'agissait d'une plaisanterie ou d'une provocation. Comment peut-on proposer de faire 100 % de logements sociaux ?
M. Jean Desessard. Dans les communes où il n'y en a pas !
M. Dominique Braye, rapporteur. Suffisamment d'erreurs ont déjà été commises - que nous sommes en train de payer très cher actuellement - pour ne pas continuer ainsi.
L'amendement n° 486 prévoit que, sous certaines conditions, l'État peut aliéner des immeubles appartenant à son domaine privé pour un euro symbolique et étend cette disposition aux cessions d'immeubles appartenant aux entreprises et aux établissements publics définis par décret. Vous comprendrez bien, monsieur Desessard, que la commission ne peut pas être favorable à une telle mesure.
M. Jean Desessard. Cela a été fait à une autre époque, ailleurs qu'en France !
M. Dominique Braye, rapporteur. Avec une dette de 1 074 milliards d'euros, la santé financière de l'État n'est pas des plus florissantes. Peut-être me répondrez-vous que nous n'en sommes plus à cela près ! Ce serait bien dans la logique de ce que vous défendez depuis le début de la soirée.
M. Jean Desessard. Il ne fallait pas diminuer l'impôt de solidarité sur la fortune et les autres impôts !
M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Dominique Perben, ministre. L'ensemble de ces amendements ont en commun de viser à définir le prix auquel les terrains de l'État seront mis à la disposition des opérateurs procédant à la construction de logements sociaux.
S'agissant de l'amendement n° 10 rectifié, je dirai qu'à la suite des discussions préparatoires à ce débat et après une réflexion à partir du travail très approfondi qu'a effectué le Sénat sur ces sujets, le Gouvernement propose que le décret relatif à la décote soit complété par un autre décret définissant les conditions dans lesquelles la barre des 25 % pourrait être dépassée et portée à 35 % dans les zones les plus tendues. Je pense que cela répondrait pour l'essentiel aux soucis qui ont été exprimés dans les différents amendements.
En contrepartie de l'engagement précis et solennel que prend le Gouvernement de publier très rapidement ce décret, dont la publication ne présentera d'ailleurs aucune difficulté particulière puisqu'il ne s'agira que de compléter un décret ayant déjà été signé, je vous demande, monsieur le rapporteur, de bien vouloir retirer votre amendement.
Compte tenu des éléments que je viens d'indiquer, le Gouvernement demande également le retrait de l'amendement n° 106 et du sous-amendement n° 488.
Il souhaite aussi le retrait de l'amendement n° 334 rectifié.
Il est défavorable à l'amendement n° 406, qui va au-delà de ce qu'il propose ; je viens de donner sa position sur le taux de 35 %.
Quant à l'amendement n° 485 de M. Desessard, il me surprend quelque peu. Nous sommes tous favorables à la mixité sociale, monsieur le sénateur, mais je pense que le dispositif que vous proposez ne va pas dans le sens de cet objectif. Ce serait à mon sens une erreur que de l'adopter. Le Gouvernement y est donc défavorable.
Il est également défavorable à l'amendement n° 486. Procéder tel que proposé serait contrevenir à une bonne gestion des biens publics.
M. le président. Monsieur le rapporteur, l'amendement n° 10 rectifié est-il maintenu ?
M. Dominique Braye, rapporteur. Dans la mesure où M. le ministre prend des engagements clairs et précis, c'est avec plaisir que je retire cet amendement. (Marques d'étonnement sur les travées du groupe socialiste.)
Mes chers collègues, le but est d'obtenir la décote. Peu importent les moyens ! Peu me chaut que ce soit par un décret ou par un amendement que l'on parvienne au résultat !
Monsieur le ministre, les zones tendues qui seraient concernées par cette décote de 35 % sont-elles bien celles qui correspondent aux zones A du dispositif Robien ? Il me paraît important de le préciser, tant est vague la notion de zone tendue.
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Dominique Perben, ministre. C'est bien de ces zones qu'il s'agit. De plus, j'indique que ce décret en conseil d'Etat pourra être pris dans un délai de deux mois.
M. le président. L'amendement n° 10 rectifié est retiré.
La parole est à M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. J'ai bien entendu les explications de M. le ministre et l'engagement qu'il a pris, notamment en ce qui concerne le délai de parution du décret. Cela va dans le sens de l'amendement que nous avions proposé.
Le compromis qui été trouvé, avec une décote pouvant atteindre 35 %, me paraît acceptable. Par conséquent, je me rallie à la position de la commission des affaires économiques et je retire l'amendement n° 106.
M. le président. L'amendement n° 106 est retiré et le sous-amendement n° 488 n'a plus d'objet.
Monsieur Repentin, votre sous-amendement n° 487 n'a plus d'objet, mais, par courtoisie, je vous donne la parole.
M. Thierry Repentin. M. le ministre ne nous a pas dit que la décote des 35 % s'appliquera aux terrains bâtis. Si l'engagement qu'il a pris ne concerne que des terrains vierges de toute construction, cela limitera considérablement, chacun en conviendra, la portée de cet engagement, car les disponibilités foncières sont peu nombreuses, notamment dans les zones tendues.
Par conséquent, monsieur le président, je reprends l'amendement n° 10 rectifié retiré par notre collègue Dominique Braye, car, sur le fond, il est excellent : il fige bien les choses. Je souhaite en outre que mon sous-amendement n° 487 soit inséré dans cet amendement.
M. le président. Il s'agit donc de l'amendement n° 10 rectifié bis.
La parole est à Mme Michelle Demessine, pour explication de vote.
Mme Michelle Demessine. Le groupe CRC votera l'amendement qui vient d'être repris par M. Repentin. En effet, à la lecture du catalogue de la mission interministérielle de valorisation du patrimoine immobilier de l'État, on s'aperçoit que la plus grande partie du patrimoine mis en vente par l'État est constituée de terrains bâtis. La décote serait donc inopérante si elle ne s'adressait qu'aux terrains non bâtis, puisque ceux-ci sont minoritaires dans le catalogue du patrimoine.
M. le président. La parole est à M. le ministre.
M. Dominique Perben, ministre. À ce point de la discussion, il me paraît utile de compléter l'information. De quoi parlons-nous depuis le début de ce débat ? De la façon de réaliser des opérations permettant d'augmenter le parc de logements sociaux ! La réponse est donc tout à fait claire : sont concernés les terrains et les immeubles, à condition que ces derniers fassent l'objet d'une réhabilitation pour les transformer en logements sociaux.
M. Daniel Raoul. C'est un objectif que nous partageons !
M. Dominique Perben, ministre. Cela me paraît répondre à la question de M. Repentin et devrait donc lui permettre de retirer l'amendement.
M. le président. La parole est à M. Daniel Raoul, pour explication de vote.
M. Daniel Raoul. Monsieur le président, s'agit-il bien de l'amendement n° 10 rectifié, modifié par le sous-amendement n° 487 ? Sinon, cela n'a pas de sens ! Mon collègue Thierry Repentin ne cesse en effet de dire qu'il y a très peu de terrains vierges et que l'essentiel de la décote doit porter sur des terrains construits. C'est tout l'intérêt de la mesure, en particulier dans les zones tendues !
Il convient donc de bien préciser, dans l'amendement n° 10 rectifié bis qui a été repris, qu'il s'agit de terrains bâtis ou non bâtis.
M. le président. Mes chers collègues, je vous rappelle les termes de l'article 49 du règlement : « Un amendement retiré par son auteur, après que la discussion a commencé, peut être immédiatement repris par un sénateur qui n'en était pas signataire. La discussion se poursuit à partir du point où elle était parvenue. » C'est le cas !
Toutefois, pour tenir compte du sous-amendement n° 487, il faut que figurent dans l'amendement les termes « bâti ou non bâti ».
M. Thierry Repentin. Tout à fait, monsieur le président.
M. le président. Veuillez poursuivre, monsieur Raoul.
M. Daniel Raoul. Je tiens à indiquer à nos collègues, afin qu'ils soient bien conscients de l'enjeu, que Jean-François Copé, ministre délégué au budget, dans sa lettre au maire de Paris, précise que l'État ne peut pas vendre des immeubles à un prix inférieur à la valeur du marché. Par conséquent, en indiquant qu'il s'agit de terrain bâti ou non bâti, on lève la difficulté.
L'enjeu est considérable, monsieur le rapporteur, et je ne comprends pas que vous ayez retiré cet amendement.
M. Jean Desessard. Il avait pourtant dit en commission qu'il serait ferme ! (Mme Michelle Demessine s'esclaffe.)
M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n°10 rectifié ter, présenté par M. Repentin, et ainsi libellé :
Après l'article 1er, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - La seconde phrase du premier alinéa de l'article L. 66-2 du code du domaine de l'Etat est ainsi rédigée : « La différence entre la valeur du terrain bâti ou non bâti telle qu'elle est estimée par le directeur des services fiscaux et le prix de cession ne peut dépasser 25 % au moins de ladite valeur, pondérée par le rapport entre la surface hors oeuvre nette affectée au logement locatif social et la surface hors oeuvre nette totale du programme immobilier, sauf dans des zones délimitées par décret, dans lesquelles elle peut atteindre 35 % »
II- La perte de recettes pour l'Etat résultant du I ci-dessus est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.
Monsieur Repentin, vous auriez pu reprendre l'amendement n° 106 de M. Jarlier en y insérant votre sous-amendement n° 488 !
M. Thierry Repentin. L'amendement n° 106 prévoit une décote trop importante pour le budget de l'État !
M. le président. Je rends hommage à votre souci de maîtrise des dépenses publiques !
La parole est à M. le rapporteur.
M. Dominique Braye, rapporteur. Je tiens à expliquer la raison pour laquelle j'ai retiré l'amendement.
Comme l'a rappelé M. le ministre, sont concernés par le décret soit des terrains vierges sur lesquels seront construits des logements, soit des terrains bâtis qui nécessiteront des réhabilitations lourdes pour réaliser des logements. Vous avez donc satisfaction, mes chers collègues ! Mais il n'est pas question que la décote s'applique à tous les terrains bâtis de l'État et que l'État brade son patrimoine !
M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.
M. Thierry Repentin. Sur le fond, nous sommes d'accord ! Il n'est pas question que l'État cède tous ses biens avec une décote de 35 % pour faire des cadeaux à je ne sais quelle collectivité ! Mais cette décote doit pouvoir s'appliquer lorsque c'est opportun, c'est-à-dire aux territoires sur lesquels se manifeste une volonté commune de réaliser des logements sociaux.
Si, d'aventure, l'État avait la volonté de vendre avec une décote de 35 %, ce ne serait pas possible en l'absence de la précision « bâti ou non bâti ».
Je vous donne lecture d'un extrait de la fiche technique qui accompagnait le courrier adressé au maire de Paris par le ministre délégué au budget : « S'agissant de l'État, un seul cas de dérogation a récemment été prévu par le législateur, en vue de faciliter l'obtention de foncier pour des opérations de construction de logements neufs. L'article 95 de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale a en effet ouvert la possibilité pour l'État de " procéder à l'aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de construction... ". [...] Cette disposition ne vaut pas pour les immeubles que l'État cède. »
Par conséquent, si l'État voulait céder un ou deux immeubles de son patrimoine social, la loi ne le lui permettrait pas !
M. Jack Ralite. Vous êtes des Tartuffe !
M. le président. La parole est à M. Jean Desessard, pour explication de vote sur l'amendement n° 485.
M. Jean Desessard. M. le rapporteur prétend que je prends la dette de l'État à la légère. Ce n'est pas vrai. Seulement, nous ne réglons pas le problème de la même façon. A gauche, nous préférons faire du logement social et maintenir le niveau actuel des impôts. A droite, vous lésinez pour lâcher des terrains, pour faire du logement social, mais vous baissez les impôts des plus riches.
MM. Dominique Braye, rapporteur, et Alain Fouché. C'est une caricature !
M. Jean Desessard. C'est la réalité ! C'est d'ailleurs repris dans toute la presse. Vous ne lisez pas les journaux ? Ils titrent tous : « Le Gouvernement fait des cadeaux fiscaux aux plus riches ».
M. Dominique Braye, rapporteur. Si vous croyez tout ce qui est écrit dans les journaux !
M. Jean Desessard. Si la rétribution du capital et du travail était la même qu'en 1980, il y aurait 150 milliards d'euros de moins par an pour le capital, et 150 milliards d'euros en plus pour les salariés. Or 150 milliards d'euros pour les salariés pendant un an, c'est une somme importante ! Depuis lors, la répartition du capital et du travail s'est totalement transformée.
Cela signifie que les plus pauvres sont encore plus pauvres et que les plus riches sont de plus en plus riches. Ces derniers achètent des logements, les louent plus cher, spéculent, tandis que les moins riches, dont le pouvoir d'achat diminue, ont de plus en plus de difficultés à payer leur loyer.
M. Alain Fouché. Caricature !
M. Christian Cambon. C'est un conte de Noël !
M. Jean Desessard. Je préférerais que ces salariés soient plus riches et qu'ils puissent se passer de l'aide au logement. Mais voilà, compte tenu de la structure du capital par rapport au travail, ils en ont davantage besoin.
C'est pourquoi il faut du logement social, et l'État doit y mettre les moyens. Je propose donc l'euro symbolique. Que va-t-il se passer lorsque la décote sera fixée à 20 % ou 25 % ? Les directions administratives répliqueront qu'elles ont des difficultés à atteindre leurs objectifs et, tout en sachant qu'il y a des problèmes sociaux, elles voudront vendre les terrains de l'Etat au meilleur prix.
C'est au législateur d'engager une démarche politique. Vous dites qu'il convient d'être vigilant et qu'il ne faut pas brader à cause de la dette. Mais, je le répète, les administrations vont vendre au prix du marché. Si l'on veut donner un élan, on doit jouer le jeu et défendre l'euro symbolique. Cela a déjà été fait, monsieur le rapporteur, dans une période de crise du logement. Et je crois me souvenir qu'il s'agissait d'un gouvernement de droite.
M. Dominique Braye. Bien sûr, parce que les gouvernements de gauche ne font rien !
M. Jean Desessard. La gauche est parfois timide ! (Sourires.)
M. le président. La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance.