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Séance du 15 décembre 2011 (compte rendu intégral des débats)

Article additionnel après l’article 14 septies
Dossier législatif : projet de loi de finances rectificative pour 2011
Article additionnel après l'article 15

Article 15

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le II de l’article 150 U est complété par un 9° ainsi rédigé :

« 9° Au titre de la cession d’un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2014, à condition que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 25 % du prix de cession du droit de surélévation. Cette amende n’est pas due en cas de licenciement, d’invalidité correspondant au classement dans les deuxième ou troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune. Elle n’est pas due non plus lorsque le cessionnaire ne respecte pas son engagement en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. En cas de fusion de sociétés, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende prévue pour le cessionnaire. » ;

2° Au premier alinéa du I de l’article 150 UC et à l’article 150 UD, la référence : « 8° » est remplacée par la référence : « 9° » ;

3° Il est rétabli un article 238 octies A ainsi rédigé :

« Art. 238 octies A. – I. – Les plus-values réalisées par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux, des bénéfices agricoles ou de l’impôt sur les sociétés à l’occasion de la cession d’un droit de surélévation effectuée au plus tard le 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation sont exonérées.

« II. – L’application du I est subordonnée à la condition que la personne cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

« Le non-respect par la personne cessionnaire de l’engagement d’achèvement des locaux destinés à l’habitation mentionné au premier alinéa du présent II entraîne l’application de l’amende prévue au IV de l’article 1764.

« Par exception au deuxième alinéa du présent II, l’amende prévue au IV de l’article 1764 n’est pas due lorsque la personne cessionnaire ne respecte pas l’engagement d’achèvement des locaux en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. Elle n’est pas due non plus en cas de licenciement, d’invalidité correspondant au classement dans les deuxième ou troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune. 

« En cas de fusion de sociétés, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende prévue pour le cessionnaire. » ;

4° Au 1° du II de l’article 244 bis A, la référence : « 8° » est remplacée par la référence : « 9° » ;

5° Au premier alinéa du I de l’article 210-0 A, après la référence : « 210 E, », est insérée la référence : « 210 F, » ;

 Après l’article 210 E, il est inséré un article 210 F ainsi rédigé :

« Art. 210 F. – I. – Les plus-values nettes dégagées lors de la cession d’un local à usage de bureau ou à usage commercial par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun sont soumises à l’impôt sur les sociétés au taux mentionné au IV de l’article 219 lorsque la cession est réalisée au profit :

« a) D’une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ;

« b) D’une société dont les titres donnant obligatoirement accès au capital sont admis aux négociations sur un marché réglementé ou offerts au public sur un système multilatéral de négociation, d’une société civile de placement immobilier dont les parts sociales ont été offertes au public, d’une filiale mentionnée au premier alinéa du II de l’article 208 C, d’une société mentionnée au III bis du même article 208 C ou d’une société agréée par l’Autorité des marchés financiers et ayant pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales mentionnées à l’article 8 et aux 1, 2 et 3 de l’article 206 dont l’objet social est identique ;

« c) D’un organisme d’habitations à loyer modéré, d’une société d’économie mixte gérant des logements sociaux, de l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation, des sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements mentionnés au 4° de l’article L. 351-2 du même code ou d’un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 dudit code.

« Pour l’application du premier alinéa du présent article, les locaux à usage de bureaux s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l’exercice d’une activité de quelque nature que ce soit et, d’autre part, des locaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif. Les locaux à usage commercial s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

« II. – L’application du I est subordonnée à la condition que la société cessionnaire s’engage à transformer le local acquis en local à usage d’habitation dans les trois ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Pour l’application de cette condition, l’engagement de transformation est réputé respecté lorsque l’achèvement des travaux de transformation intervient avant le terme du délai de trois ans.

« La date d’achèvement correspond à la date mentionnée sur la déclaration prévue à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme.

« En cas de fusion de sociétés, l’engagement de transformation souscrit par la société absorbée n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement de transformation dans le délai restant à courir.

« Le non-respect de l’engagement de transformation par la société cessionnaire ou la société absorbante qui s’y est substituée entraîne l’application de l’amende prévue au III de l’article 1764 du présent code.

« Par dérogation à l’avant-dernier alinéa du présent II, l’amende prévue au III de l’article 1764 n’est pas due lorsque la société cessionnaire ou la société absorbante ne respecte pas l’engagement de transformation en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. » ;

7° L’article 1764 est complété par des III et IV ainsi rédigés :

« III. – La société cessionnaire qui ne respecte pas l’engagement de transformation mentionné au II de l’article 210 F est redevable d’une amende dont le montant est égal à 25 % de la valeur de cession de l’immeuble. La société absorbante substituée aux droits de la société cessionnaire est redevable de la même amende lorsqu’elle ne respecte pas l’engagement de transformation.

« IV. – La personne cessionnaire qui ne respecte pas l’engagement d’achèvement des locaux destinés à l’habitation mentionné au II de l’article 238 octies A est redevable d’une amende dont le montant est égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation. »

II. – Le I s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014.

M. le président. L'amendement n° 14, présenté par Mme Bricq, au nom de la commission des finances, est ainsi libellé :

Alinéa 3, deuxième phrase

Remplacer les mots :

du prix 

par les mots :

de la valeur

La parole est à Mme la rapporteure générale.

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. Il s’agit d’un amendement rédactionnel.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. François Baroin, ministre. Je ne suis pas sûr que cet amendement soit vraiment rédactionnel. En effet, la notion de « prix de cession », auquel le texte fait référence, est celle qui est retenue dans le cadre du régime des plus-values immobilières. Nous ne faisons donc pas la même analyse technique.

M. le président. La parole est à Mme la rapporteure générale.

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. Je vous assure qu’il s’agit bien un amendement rédactionnel, monsieur le ministre ; n’y voyez aucune malice.

L’article 15 fait référence tantôt au « prix », tantôt à la « valeur ». Nous proposons donc d’harmoniser la rédaction.

M. Philippe Marini, président de la commission des finances. Il va falloir nous expliquer la différence entre « prix » et « valeur », monsieur le ministre !

M. le président. La parole est à M. le ministre.

M. François Baroin, ministre. Ce n’est pas une discussion sur le sexe des anges. Nous sommes dans un État de droit et nous raisonnons sur un cadre juridique.

Certes, nous pourrions comparer les définitions respectives des notions de « prix » et de « valeur » dans le dictionnaire et convenir au final qu’il s’agit de la même idée. Mais le Gouvernement reste défavorable à cet amendement, dont les motivations sont peut-être, en logique pure, d’ordre rédactionnel, mais dont l’adoption aurait pour conséquence pratique un éloignement des éléments de référence retenus pour les plus-values immobilières. Mieux vaut donc nous en tenir au statu quo.

M. Philippe Marini, président de la commission des finances. Je ne comprends pas !

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. Moi non plus !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 14.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 145, présenté par MM. Repentin, Germain et Marc, Mme M. André, MM. Frécon, Miquel, Berson, Botrel et Caffet, Mme Espagnac, MM. Haut, Hervé, Krattinger, Massion, Patient, Patriat, Placé, Todeschini, Yung et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

I. - Après l’alinéa 4

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

2° bis Le 7° du II de l’article 150 U est ainsi modifié :

a) L’année : « 2011 » est remplacée par l’année : « 2014 » ;

b) Il est complété par trois phrases ainsi rédigées :

« Le cessionnaire doit s’engager à affecter l’immeuble acquis à la réalisation et à l’achèvement de logements visés à l’article 278 sexies dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 25 % du prix de cession. Cette amende n’est pas due lorsque le cessionnaire ne respecte pas son engagement en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. »

II. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I ci-dessus, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du 2° bis du I du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Thierry Repentin.

M. Thierry Repentin. L’article 15 a pour objet de mettre en place différentes mesures destinées à augmenter le nombre de logements créés tous les ans dans les zones tendues, notamment en Île-de-France. À cette fin, le Gouvernement propose d’exonérer d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés les plus-values immobilières résultant de la cession de droits de surélévation d’immeubles existants et d’appliquer un taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19 % aux cessions d’immeubles de bureaux ou de locaux commerciaux que l’entreprise cessionnaire s’engage à transformer dans un certain délai en immeubles d’habitation.

Dans le cadre de ce dispositif, le présent amendement vise à insérer des dispositions particulières lorsque la cession est destinée à créer des logements sociaux. Il s’agit, sans majorer l’avantage fiscal, d’élargir le champ de la mesure pour viser non seulement les cessions de droit de surélévation ou de locaux d’activité, mais également les cessions de terrains à bâtir ou de logements anciens, à condition toutefois que celles-ci aient lieu au profit d’un organisme d’HLM ou assimilé s’engageant à construire sur le terrain acquis des logements sociaux ou à transformer les logements anciens acquis en logements sociaux.

Un dispositif de ce type existe déjà jusqu’au 31 décembre 2011, mais le présent amendement apporte des garanties complémentaires, en conditionnant l’avantage fiscal dont bénéficie la personne qui vend l’immeuble à la création, par l’organisme acquéreur, de logements sociaux, strictement définis, dans un délai maximum de quatre ans.

Les logements économiquement abordables visés sont les logements locatifs conventionnés réservés aux personnes de condition modeste, les établissements d’hébergement d’urgence, les établissements pour personnes âgées ou handicapées ou encore certains logements destinés à l’accession sociale à la propriété, tels qu’ils sont définis par le code général des impôts.

Cette proposition, complémentaire de celle du Gouvernement, permettrait d’orienter une partie du dispositif en direction du logement des personnes les plus modestes.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. Lorsque la commission des finances s’est réunie, les députés n’avaient pas encore examiné en nouvelle lecture le projet de loi de finances pour 2012 sur lequel, du reste, ils ont pris pas mal de retard d’après ce que j’en sais.

À ce moment-là, le projet de loi de finances pour 2012 prévoyait, dans son article 5 bis C, une exonération plus large que celle que vous proposez d’instaurer, monsieur Repentin. Or, hier soir, l’Assemblée nationale a supprimé cette disposition.

Dans ces conditions, la commission est favorable à votre amendement.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. François Baroin, ministre. Défavorable.

M. le président. La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

M. Philippe Dallier. Je serais plutôt favorable à cette disposition, sauf qu’il s’agit là d’une nouvelle niche fiscale. J’aurais néanmoins préféré que l’économie réalisée par le vendeur puisse être partagée avec l’organisme d’HLM et que l’amendement prévoie de conditionner l’avantage accordé à un prix de cession inférieur au prix du marché.

Au bout du compte, c’est l’État qui paye puisque le dispositif incite les particuliers à choisir de vendre à un organisme d’HLM, mais ne les incite en rien à diminuer les prix de vente.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

M. Thierry Repentin. Effectivement, madame la rapporteure générale, l’exonération prévue par l’amendement est moins large que celle qui avait été adoptée dans le projet de loi de finances pour 2012, car je suis, comme beaucoup d’autres, soucieux de contraindre davantage la dépense publique.

Pour répondre à M. Dallier, j’indique que la mesure existe déjà.

M. Thierry Repentin. Dans les faits, il est apparu que les propriétaires privés ont vendu à un prix plus bas que celui du marché, en raison de l’incitation fiscale. Comme l’imposition était moindre, face à l’offre d’un promoteur privé qui achetait à 100, ils ont accepté de vendre à un organisme d’HLM à 70.

Cette mesure, grâce à un effort partagé, est donc de nature à faire diminuer le prix de vente des terrains ou des biens immobiliers mis sur le marché.

M. Philippe Dallier. On aurait pu l’écrire noir sur blanc !

M. Thierry Repentin. Nos débats me permettent de le préciser, cher collègue : grâce à cette disposition, les organismes d’HLM ont pu acheter moins cher !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 145.

(L'amendement est adopté.)

M. Philippe Marini, président de la commission des finances. Une niche fiscale de plus !

M. le président. L'amendement n° 15 rectifié, présenté par Mme Bricq, au nom de la commission des finances, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 22

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Par dérogation, cette amende n’est pas due lorsque la société cessionnaire ou la société absorbante ne respecte pas l’engagement de transformation en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté.

II. - Alinéa 23

Supprimer cet alinéa

La parole est à Mme la rapporteure générale.

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. Il s’agit d’un amendement rédactionnel.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. François Baroin, ministre. Il s’agit effectivement d’un amendement rédactionnel.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 15 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 146, présenté par MM. Repentin, Germain et Marc, Mme M. André, MM. Frécon, Miquel, Berson, Botrel et Caffet, Mme Espagnac, MM. Haut, Hervé, Krattinger, Massion, Patient, Patriat, Placé, Todeschini, Yung et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 23

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

bis. L’article 210 E est ainsi modifié :

a) Le III est complété par les mots et trois phrases ainsi rédigées :

« à la condition que le cessionnaire s’engage à affecter l’immeuble acquis à la réalisation et à l’achèvement de logements visés à l’article 278 sexies, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. En cas de manquement à cet engagement, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 25 % du prix de cession de l’immeuble. Le non-respect de cet engagement par le cessionnaire entraine l’application de l’amende prévue au III de l’article 1764. Toutefois, cette amende n’est pas due lorsque le cessionnaire ne respecte pas son engagement en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. » ;

b) À la seconde phrase du V, l’année : « 2011 » est remplacée (deux fois) par l’année : « 2014 ».

II. – Alinéa 25

Remplacer les mots :

de transformation mentionné

par les mots :

mentionné au III de l’article 210 E ou

III. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... – La perte de recettes résultant pour l’État du 6° bis du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Thierry Repentin.

M. Thierry Repentin. Cet amendement obéit à la même logique que l’amendement n° 145, qui vient d’être adopté : il s’agit de prévoir des dispositions particulières lorsque la cession est destinée à créer des logements sociaux, lesquels sont bien nécessaires, notamment en Île-de-France.

Si le dispositif proposé prévoit d’apporter des garanties complémentaires en conditionnant l’avantage fiscal à la création de logements sociaux par l’organisme acquéreur, c’est en vertu d’un autre article du code général des impôts que l’article 150 U, l’article 210 E, qui instaurait dans son III, lui aussi, un dispositif qui devait exister jusqu’au 31 décembre 2011.

Certes, cet amendement aurait été satisfait par l’article 5 bis C du projet de loi de finances pour 2012, tel qu’il avait été adopté par le Sénat, si l’Assemblée nationale ne l’avait pas supprimé.

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. Oui, il n’existe plus !

M. Thierry Repentin. Dans la mesure où le Gouvernement avait donné un avis défavorable sur le dispositif de l’article 5 bis C, nous en avons modifié quelque peu la teneur. J’espère donc que M. le ministre sera favorable à cette nouvelle rédaction.

Il s’agit donc d’imposer à l’organisme d’HLM acquéreur d’utiliser l’immeuble acquis pour la réalisation de logements sociaux dans un délai donné. Cette précision va au-delà de feu l’article 5 bis C, qui prévoyait de prolonger le régime actuellement applicable sans condition ni délai quant à l’affectation de l’immeuble acquis.

Il me semble que le Gouvernement pourrait être plus ouvert à cette nouvelle version, qui s’articule mieux avec les propositions qu’il a lui-même faites dans le cadre de l’article 15.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. L’argumentaire est le même que pour l’amendement n° 145.

L’amendement n° 146, dans la mesure où il pose des conditions, est encore plus raisonnable que ce que le Sénat avait voté en première partie du projet de loi de finances pour 2012. La commission y est donc favorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. François Baroin, ministre. Défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 146.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 147, présenté par MM. Repentin, Germain et Marc, Mme M. André, MM. Frécon, Miquel, Berson, Botrel et Caffet, Mme Espagnac, MM. Haut, Hervé, Krattinger, Massion, Patient, Patriat, Placé, Todeschini, Yung et les membres du groupe Socialiste, Apparentés et groupe Europe Écologie Les Verts rattaché, est ainsi libellé :

I. - Après l’alinéa 26

Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

8° Après le IV de l’article 210 E, il est inséré un IV bis ainsi rédigé :

« IV bis. - Les plus-values nettes dégagées lors de la cession d’immeubles de bureaux situés dans les zones géographiques A et B1, telles qu’elles sont définies pour l’application de l’article 199 septvicies par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, dans les conditions de droit commun, sont exonérées d’impôt dès lors que le cessionnaire s’engage à les transformer, dans un délai de trois ans, pour au moins 50 % de leur surface, en logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.

« Le non-respect de ces conditions par le cessionnaire entraîne l’application de l’amende prévue au I de l’article 1764.

« Ces dispositions s’appliquent aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2013. »

II – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... – La perte de recettes résultant pour l’État du 8° du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Jean-Pierre Caffet.

M. Jean-Pierre Caffet. Cet amendement vise à améliorer l’article 15 pour mieux encourager la transformation des bureaux en logements.

L’article 15 prévoit l’application d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19 % aux cessions d’immeubles de bureaux ou de locaux commerciaux que l’entreprise cessionnaire s’engagerait à transformer en appartements, quel qu’en soit le type.

Dans le texte du Gouvernement, le bénéfice de la mesure n’implique pas le moindre conventionnement avec l’État sur les prix de sortie et sur les loyers pratiqués. Or vous savez combien la situation est complexe et urgente, surtout dans les grandes agglomérations touchées par le phénomène de vacances de bureaux et par le manque de logements.

L’article 15 a été voté sans modification à l’Assemblée nationale.

Une grande partie des enjeux de la transformation de bureaux en logements est centrée sur la région d’Île-de-France. À la fin de 2009, par exemple, le parc de bureaux représentait en Île-de-France une surface utile totale de 50,4 millions de mètres carrés, dont 5 millions de mètres carrés étaient vacants.

L’hypothèse retenue par le Gouvernement, considérée comme « haute », table sur la transformation annuelle de 100 000 mètres carrés de bureaux en logements, soit un nombre très limité de logements au bout du compte : sur la base de 50 mètres carrés, cela représenterait 2 000 logements par an. Quand on sait que l’objectif pour la région d’Île-de-France est la construction de 70 000 logements par an et qu’il ne s’en est construit que 36 000 l’an passé – cela fait des années d’ailleurs que nous sommes sous la barre des 40 000 logements par an –, la fourchette « haute » du Gouvernement paraît peu ambitieuse.

Par ailleurs, pour répondre aux ambitions de la loi relative au Grand Paris de 70 000 logements par an, il est nécessaire de prévoir des prix de sortie raisonnables lors de la construction. C’est pourquoi, nous inspirant d’une proposition de loi présentée par le groupe socialiste, nous proposons d’adapter la mesure prévue à l’article 15 du projet de loi de finances rectificative en posant le principe d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values lors de la transformation de bureaux en logements, à condition que soit réalisée une part minimale de 50 % de logements sociaux.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. L’article 15 prévoit d’appliquer un taux réduit d’impôt sur les sociétés aux plus-values réalisées lors de la cession d’un immeuble de bureaux si celui-ci est transformé en immeuble de logements dans un délai de trois ans. Cet avantage fiscal s’applique à toute la France.

L’amendement du groupe socialiste nous invite à porter un œil particulier sur les zones les plus tendues, c'est-à-dire les zones A et B1. Il vise à renforcer l’avantage fiscal en exonérant d’impôt sur les sociétés les plus-values dégagées si le cessionnaire s’engage à réaliser au moins 50 % de logements locatifs sociaux dans un délai de trois ans. Il ne s’agit donc pas de créer une nouvelle niche puisqu’elle existe déjà.

La commission est favorable à cet amendement.

Toutefois, cher collègue, j’appelle votre attention sur un problème. Avec ce dispositif, il pourrait être moins intéressant de vendre un immeuble de bureaux dans son intégralité à un organisme d’HLM dans les zones tendues, du fait de l’application d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés, que de transformer la moitié d’un immeuble de bureaux en logements sociaux, en raison de l’exonération totale d’impôt sur les sociétés.

Dans ces zones géographiques, notamment à Paris, en petite couronne, voire maintenant en grande couronne, les problèmes sont liés au manque de foncier disponible. Voilà pourquoi la Ville de Paris et les établissements publics fonciers, qu’ils soient départementaux ou régionaux, consacrent des centaines de millions d’euros au logement social. C’est une politique qui continuera à coûter très cher tant que la puissance publique, sur le plan national comme à l’échelon régional, ne se mobilisera pas pour éviter que les prix s’envolent.

Or la situation ne va pas s’arranger avec le réseau de transport du Grand Paris ; je pense à la négociation des contrats de développement territoriaux. Il est en effet classique que les prix au mètre carré augmentent autour des nouvelles gares et que le marché se tende. Ce phénomène concerne non seulement le centre des agglomérations, mais également leur périphérie.

Croyez-moi, en 2012, le logement sera au cœur des débats, car les Français y accordent une importance toute particulière !

La mesure proposée ne nous dispensera pas de traiter le problème à la racine comme elle ne nous exonérera pas – le Sénat a d’ailleurs légiféré dernièrement sur le sujet – de réfléchir au plafonnement des loyers, lesquels sont devenus très élevés en raison de l’enchérissement du foncier. L’encadrement des loyers, au moins à titre transitoire, pourra s’avérer nécessaire, notamment dans les zones tendues. Un rapport concernant le cœur de l’agglomération d’Île-de-France a d’ailleurs été remis au Conseil de Paris sur ce sujet.

Quoi qu’il en soit, faisons bien attention à trouver les bons outils.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

M. François Baroin, ministre. Défavorable.

M. le président. La parole est à M. Francis Delattre, pour explication de vote.

M. Francis Delattre. C’est un sujet intéressant que celui de la rareté du foncier en région parisienne. Je rappellerai tout de même que, voilà une quarantaine d’années, si l’on a pu créer des villes nouvelles, maîtriser des milliers d’hectares de terrains pour aménager des secteurs entiers, ce fut grâce à un instrument spécifique : l’Agence foncière et technique de la région parisienne, l’AFTRP.

Cet organisme était doté de vrais moyens, versés dans un compte spécial du Trésor dédié, qui permettait de comptabiliser les entrées et les sorties. Au bout d’un certain nombre d’années, l’Agence est même parvenue à s’autofinancer. Par ce biais, on s’est assuré de la maîtrise foncière sur l'ensemble de la région parisienne, avec les villes nouvelles comme fer de lance, mais pas seulement puisque l’on a même restructuré des massifs forestiers entiers, notamment au début, en liaison avec l’Agence des espaces verts de la région d’Île-de-France.

Que s’est-il donc passé par la suite, chers collègues socialistes ? En 1981, vos amis ont mis à mal le dispositif foncier : ils ont conservé l’AFTRP, non sans l’avoir démembrée, mais supprimé le compte spécial du Trésor. Depuis lors, malgré leurs efforts pour créer de nouveaux instruments fonciers, les départements et la région, faute de moyens suffisants, n’ont pu faire face à toutes les difficultés.

Le vrai problème est là : il faut retrouver un instrument approprié, un outil, pour reprendre le terme que vous avez employé, madame la rapporteure générale. Il a existé justement, c’était l’AFTRP !

Mme Nicole Bricq, rapporteure générale de la commission des finances. L’État avait alors de l’argent !

M. Francis Delattre. Voilà sans doute ce qui explique votre zèle à nous présenter de tels amendements aujourd'hui. Comment pouvez-vous soutenir que l’on ne construit pas assez de logements en région parisienne, notamment de logements sociaux ? Consultez donc les chiffres pour l’Île-de-France. Dois-je vous le rappeler, grâce au gouvernement actuel, que vous vous plaisez tant à critiquer urbi et orbi, plus de 100 000 nouveaux logements sociaux voient le jour chaque année, alors que, sous le dernier gouvernement de gauche – c’était certes il y a dix ans –, on en construisait péniblement 40 000 !

La maîtrise du foncier en région parisienne est un problème fondamental. Si vous voulez vraiment vous y attaquer, vous avez un bon exemple sous vos yeux : il faut tout simplement réactiver ce qui a fonctionné par le passé.

M. le président. La parole est à M. Marc Daunis, pour explication de vote.

M. Marc Daunis. Monsieur Delattre, vos propos étaient tout de même politiquement orientés. (M. Francis Delattre s’exclame.) Je vous invite à vous intéresser à ce que font des collègues de votre propre camp. Prenons l’exemple des Alpes-Maritimes, où l’immense majorité des collectivités sont gérées par l’UMP : sur les cent soixante-trois communes du département, seules trois satisfont aux critères posés par la loi SRU.

Mme Marie-Hélène Des Esgaulx. Ce n’est pas toujours facile de les satisfaire !

M. Marc Daunis. Je dis bien trois communes sur cent soixante-trois !

M. Francis Delattre. J’espère qu’il y a la vôtre !

M. Marc Daunis. Si vous voulez vraiment donner des leçons, faites-le donc avec plus de mesure. Pensez à certains de vos amis !

Cela étant, je voterai l’amendement n° 147, en souhaitant, madame la rapporteure générale, cher Thierry Repentin, que nous puissions aussi étudier les moyens de compléter la démarche, et ce dans deux directions : assurer un meilleur encadrement et développer des clauses anti-spéculation.

Il ne faudrait pas que la moitié de la surface de bureaux qui ne serait pas transformée en logements sociaux fasse elle-même l’objet d’une opération spéculative au moment de la revente. Sinon, la mise en œuvre de ce dispositif, excellent et nécessaire au demeurant, risquerait d’aboutir à une situation paradoxale, avec l’effet pervers suivant : l’acquéreur du bien, grâce à un abattement important, retrouverait une marge bénéficiaire et alimenterait ainsi une spéculation immobilière lors de la revente de l’autre partie du patrimoine échappant à toute contrainte en termes de logement social.

Je le répète, la mesure proposée va dans le bon sens. Je souhaite simplement que puissent y être adjoints les compléments de garantie nécessaires lors de la signature de la convention.

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Caffet, pour explication de vote.

M. Jean-Pierre Caffet. Je ne prétends pas que l’adoption de cet amendement va régler le problème du logement dans les zones tendues. Celui-ci vise simplement à mettre en place un mécanisme incitatif, notamment pour favoriser la production de logements sociaux.

Mme la rapporteure générale a eu parfaitement raison de vouloir élargir la réflexion sur les problèmes de foncier, s’agissant de la disponibilité et du coût. Effectivement, c’est là le cœur du sujet, auquel, je le répète, le dispositif proposé ne prétend pas répondre.

Cela étant dit, c’est à vous, monsieur Delattre, que je m’adresse maintenant, car le débat dévie un peu toujours de la même façon quand vous êtes là. À vous entendre aujourd'hui, les socialistes ont fait une bêtise en 1981 en supprimant un compte spécial du Trésor, ce qui fait que, depuis trente ans, on ne parvient pas à maîtriser le foncier en Île-de-France.

M. Francis Delattre. C’est la vérité !

M. Jacky Le Menn. Pourquoi ne pas remonter à Charlemagne tant qu’on y est ?

M. Marc Daunis. Ou au vase de Soissons !

M. Francis Delattre. Perseverare diabolicum !