M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. Ce n’est pas sûr… (Sourires.)
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur le sénateur, vous avez effectivement bien fait de rester : le Gouvernement est également favorable à cet amendement, qui va dans le bon sens !
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Ça se fête !
M. le président. L'amendement n° 777, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
I. - Après l'alinéa 4
Insérer huit alinéas ainsi rédigés :
I. bis - L'article 46 de la même loi est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) La première phrase est complétée par les mots : « ainsi que sa surface habitable » ;
b) À la seconde phrase, les mots : « toute mention de superficie » sont remplacés par les mots : « toute mention de la superficie de la partie privative » ;
2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :
« La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d'État. » ;
3° Le début du troisième alinéa est ainsi rédigé : « Pour la superficie de la partie privative, les dispositions du premier alinéa... » ;
4° Aux sixième et septième alinéas, après les mots : « Si la superficie » sont insérés les mots : « de la partie privative ».
II. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
IV. – Le I bis du présent article est applicable aux promesses de vente ou d'achat et aux actes authentiques de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi.
La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.
M. Claude Dilain, rapporteur. Nous avons assez souvent parlé des surfaces : la surface habitable et la surface Carrez.
Cet amendement vise à apporter un début de réponse à la coexistence de ces deux surfaces : la surface habitable, définie par le code de la construction et de l’habitation, et la surface dite Carrez, inscrite dans la loi de 1965.
Cette dualité peut poser certaines difficultés, notamment pour les professionnels et, surtout, pour les propriétaires qui achètent leur appartement en ayant la surface « Carrez », mais qui, dans le cadre d’une location, doivent inscrire dans le contrat de location la surface habitable.
J’ai réfléchi à une harmonisation des deux surfaces, mais cela posait des difficultés importantes, puisque la surface habitable est la véritable référence prise en matière fiscale, par exemple.
Dans ces conditions, cet amendement est une première avancée : il prévoit que tout acte de vente d’un lot d’une copropriété mentionnera les deux surfaces, ce qui constitue une protection contre les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. le président. Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
Les deux premiers sont identiques.
L'amendement n° 375 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.
L'amendement n° 576 rectifié est présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi.
Ces deux amendements sont ainsi libellés :
Alinéas 10 à 14
Supprimer ces alinéas.
La parole est à M. Philippe Dallier, pour présenter l’amendement n° 375 rectifié.
M. Philippe Dallier. Les alinéas 10 à 14 prévoient une obligation de publicité pour des informations relativement détaillées.
Je vous proposerai une autre logique dans l’amendement n° 127 rectifié, qui va venir en discussion : rendre obligatoire, lors de la première visite des lieux, une fiche reprenant tous les éléments que vous demandez.
En matière d’annonces immobilières, la publicité peut être de différente nature. Or, dans la vitrine des agences immobilières, il paraît un peu compliqué de faire figurer tous ces documents à côté de la photographie de l’appartement ; par contre, ce peut être un peu plus simple sur internet. En fait, vous traitez tous les cas de figure de la même manière, alors qu’ils sont assez différents.
L’amendement n° 375 rectifié vise à supprimer les alinéas 10 à 14, tandis que l’amendement n° 127 rectifié prévoit de remettre l’ensemble des documents à l’acheteur éventuel, plutôt que de les publier dans l’annonce.
M. le président. La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour présenter l'amendement n° 576 rectifié.
M. Pierre-Yves Collombat. Nous proposons un choc de simplification au stade de la publicité seulement, et non pas au moment de signer l’acte.
À la première étape, qui est celle de la publicité, on peut peut-être se passer de cette quantité de documents extrêmement techniques, tel le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel de la copropriété payé par le vendeur, calculé sur les deux exercices comptables précédant la publication de l’annonce. Franchement, je ne suis pas sûr d’avoir tout compris…
M. le président. L'amendement n° 127 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :
I. - Alinéa 10
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Art. L. 721-1. - En cas de vente d’un lot ou d’une partie de fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété, les informations suivantes doivent être communiquées par écrit à tout acquéreur potentiel lors de la première visite :
II. - Alinéa 14
Rédiger ainsi cet alinéa :
« 4° Le fait pour le syndicat des copropriétaires de faire ou non l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l’article L. 615-6 du présent code.
La parole est à M. Philippe Dallier.
M. Philippe Dallier. Il est défendu.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Dilain, rapporteur. Je peux comprendre que vous trouviez le processus un peu lourd au moment de la publication de l’annonce. Néanmoins, la phrase que vous avez citée, monsieur Collombat, correspond tout simplement aux charges.
M. Jean-Jacques Mirassou. C’est une information capitale !
M. Claude Dilain, rapporteur. Je puis vous dire que cette information est essentielle pour l’achat.
M. Jean-Jacques Mirassou. Eh oui !
M. Claude Dilain, rapporteur. Je connais malheureusement des copropriétés dégradées. Je connais aussi, je vous l’assure, non pas un, mais de nombreux acquéreurs qui se sont laissés entraîner par des achats qui ne correspondaient pas à leurs revenus, parce qu’ils avaient oublié de prendre en compte les charges afférentes et parce qu’on avait aussi oublié de leur communiquer à toutes les étapes de la vente. Il est vrai que, dans certains secteurs, cette disposition peut paraître excessive, mais la règle doit être la même partout.
Monsieur Collombat, comme je l’ai déjà souligné il y a quelques instants en insistant sur le rôle fondamental de la fiche signalétique, le moment de la publication de l’annonce est décisif : il faut que, dès cette étape, l’acquéreur éventuel dispose d’informations qui, au fond, ne sont pas si compliquées. En particulier, il est important qu’en plus de celle du prix de vente, l’annonce comporte la mention du prix des charges.
M. Jean-Jacques Mirassou. C’est évident !
M. Claude Dilain, rapporteur. Sinon, l’acheteur potentiel fera des calculs qui ne sont pas exacts, et plus jamais l’information ne lui sera donnée. Je peux vous citer des familles qui ont acheté dans ces conditions.
Pour toutes ces raisons, la commission demande le retrait des amendements identiques nos 375 rectifié et 576 rectifié et de l’amendement n° 127 rectifié ; s’ils sont maintenus, elle y sera défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur Collombat, comme M. le rapporteur vous l’a fait observer, la formule que vous avez citée désigne le prix des charges.
J’ai indiqué à M. Dallier que j’étais favorable à une réflexion sur l’application de la loi Carrez, dans une forme adaptée, pour l’acquisition des maisons. De même, il me semble que la transparence sur le montant des charges est très importante. En effet, une partie des acquéreurs, notamment ceux qui achètent au sein de copropriétés dégradées, évaluent le poids sur leur budget du remboursement de l’emprunt, mais n’évaluent pas forcément de manière pertinente le poids des charges.
C’est dans le même esprit que nous voulons travailler sur le fonds de travaux, pour que les copropriétaires sachent réellement, au moment de l’acquisition, quel sera le poids des charges dans leur budget, au lieu de le découvrir à l’occasion d’un décompte, parfois au bout de plusieurs mois.
À mes yeux, la communication de ces informations est extrêmement saine, sécurisante et utile. La situation actuelle vous paraît peut-être plus simple, mais elle entraîne des risques, notamment pour les plus fragiles. De fait, comme il n’existe pas de devoir d’information vraiment formalisé, certains copropriétaires découvrent la réalité des charges après la signature de l’acte de vente.
Le Gouvernement est donc défavorable à ces trois amendements.
M. le président. La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.
M. Pierre-Yves Collombat. Que tous les renseignements soient fournis au moment de l’acquisition, j’y suis favorable, mais, au moment où l’annonce est publiée, quel est l’intérêt d’informations comme le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots et le nombre de copropriétaires constituant le syndicat de copropriété ?
Madame la ministre, je suis d’accord avec vous pour que ces informations soient communiquées au moment de la vente – d’ailleurs, vous avez peut-être remarqué que je n’ai pas cosigné l’amendement qui porte sur cette étape. Au moment de la publicité, en revanche, je n’en comprends pas vraiment l’utilité : les gens vont voir, après quoi ils se renseignent !
Du reste, mes chers collègues, songez aux escroqueries que certains arrivent à organiser : ceux qui ont placé leur fortune chez M. Madoff, et qui pourtant étaient en principe intelligents, ont trouvé parfaitement normal, pendant vingt ans, de bénéficier de rendements de 15 % ; pour ma part, je trouve cela bizarre !
M. Jean-Jacques Mirassou. Ce n’est pas pareil ! Tu compares des choses qui n’ont rien à voir !
M. Pierre-Yves Collombat. Si tu as envie de te faire avoir, tu te fais avoir !
M. Jean-Jacques Mirassou. C’est nul !
M. Pierre-Yves Collombat. Que l’acquéreur dispose de tous les renseignements au moment de conclure l’acte de vente, j’en suis d’accord, mais, au moment de la publicité, c’est différent !
M. le président. La parole est à Mme la ministre.
Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur Collombat, je pense que je peux vous convaincre. Songez qu’il suffit, quand on est entré dans une agence, de faire une offre d’achat, et que le vendeur l’accepte, pour qu’on se trouve engagé. L’acheteur pourra bien découvrir, au moment de l’acte authentique, le montant des charges : il sera lié, sans que le prix des charges puisse être un motif de dédit.
M. Claude Dilain, rapporteur. Tout à fait !
Mme Cécile Duflot, ministre. C’est pourquoi il est nécessaire que cette information soit communiquée très en amont. Au moment où un futur acquéreur étudie l’achat d’un bien et négocie un prêt avec une banque, il doit pouvoir calculer ce qu’il percevra, le cas échéant, au titre de l’APL et ce qu’il devra débourser chaque mois au titre des charges. S’il découvre cette dernière donnée au moment de la signature de l’acte authentique, il est trop tard et l’information n’est pas efficace.
M. Pierre-Yves Collombat. Entendu, madame la ministre !
M. le président. La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.
M. Claude Dilain, rapporteur. Le moment où l’annonce est publiée est aussi celui où l’acheteur potentiel compare ; il est fondamental qu’il ait connaissance du montant des charges pour pouvoir faire son choix.
M. Jean-Jacques Mirassou. C’est capital !
M. Claude Dilain, rapporteur. S’il y a une belle photo mais que les charges sont monstrueuses, il vaut mieux qu’il le sache !
M. le président. La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.
M. Philippe Dallier. S’agissant aussi bien de la fiche synthétique et de la nécessité d’assurer au futur acquéreur la meilleure information possible, nous sommes absolument d’accord ; nous débattons des modalités de mise en œuvre.
Alors que l’alinéa 4 de l’article 25 prévoit la révocation sur-le-champ du syndic en cas de non-réalisation de la fiche signalétique, aucune sanction n’est prévue si une annonce ne comporte pas les informations demandées. Tout cela ne me paraît pas très cohérent !
L’adoption de l’amendement n° 127 rectifié garantirait au futur acquéreur de disposer d’informations écrites. De fait, c’est une chose de les afficher en vitrine, c’en est une autre de les lui remettre en main propre !
M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 375 rectifié et 576 rectifié.
(Les amendements ne sont pas adoptés.)
M. le président. Je suis saisi de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 577 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Chevènement, Collin, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :
Alinéas 16 à 30
Remplacer ces alinéas par cinq alinéas ainsi rédigés :
« 1° Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
« 2° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
« 3° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
« 4° Une fiche synthétique relative à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur.
« À défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division. À sa demande, le syndic ou le copropriétaire vendeur, s’il en dispose, lui remet la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
Cet amendement n'est pas soutenu.
L'amendement n° 376 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
I. - Alinéas 18 à 26
Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :
« b) Une fiche récapitulative regroupant des données financières de la copropriété dont le contenu sera déterminé en décret en Conseil d’État ;
II. - Alinéa 32
Supprimer cet alinéa.
La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.
M. Jean-Claude Lenoir. Franchement, je trouve que nous allons vraiment très loin : celui qui s’intéresse à un logement repartira avec des documents innombrables sous le bras !
Entre autres documents dont la communication est prévue, le projet de loi mentionne « le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés » et « les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ». Il cite aussi, au titre des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, « le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente », « les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur » et « l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ». Sans oublier le carnet d’entretien de l’immeuble !
Mes chers collègues, je crois qu’il faut arrêter. Nous vous proposons de satisfaire le même objectif avec une formule simple : l’acquéreur potentiel recevrait une fiche récapitulative des données financières de la copropriété, dont le contenu serait déterminé par un décret en Conseil d’État.
M. le président. L'amendement n° 100, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :
Alinéa 32
Supprimer cet alinéa.
La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. Il s’agit d’un amendement d’appel en vue de la navette : nous souhaitons qu’une réflexion approfondie soit menée sur le déséquilibre de la relation contractuelle entre le vendeur et l’acquéreur résultant du nouvel article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation. Le monde notarial a fait observer que, dans certains cas, ce problème pouvait retarder la vente de plus de deux mois.
Si le syndic se trouve dans l’impossibilité de fournir rapidement les pièces demandées ou si une procédure de nomination d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire est en cours, il nous paraît nécessaire, dans la mesure où le vendeur reste tenu par la promesse de vente, de prévoir une forme de délai de caducité de cette promesse.
En tout cas, il importe de rééquilibrer la relation entre l’acquéreur et le vendeur.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Dilain, rapporteur. Monsieur Lenoir, j’aimerais vous convaincre de l’absolue nécessité d’informer.
M. Jean-Claude Lenoir. Nous en sommes d’accord !
M. Claude Dilain, rapporteur. Je comprends qu’il soit difficile de repartir avec tous ces documents, mais quand on se retrouve avec des dettes qu’on n’a pas prévues, comme je puis vous assurer que cela arrive, c’est encore plus lourd !
J’ajoute que cette disposition est issue du rapport de M. Dominique Braye, qui a accompli un travail réellement considérable. Lorsque j’étais maire de Clichy-sous-Bois, il m’a auditionné, deux fois, pendant toute une après-midi.
Si, après avoir organisé des auditions très nombreuses, M. Braye a formulé cette proposition, et s’il y tient – il suffit de lui téléphoner pour s’en assurer –, c’est parce qu’elle correspond à des drames. J’ajoute que ces drames ne sont pas seulement individuels, mais aussi collectifs. De fait, quand l’un des copropriétaires ne paie plus ses charges, tout le monde en pâtit et on entre dans un engrenage de dégradation. Or je puis vous affirmer que, quelles que soient les qualités socio-professionnelles des copropriétaires, cet engrenage va vite et va loin !
Peut-être Dominique Braye, le Gouvernement et moi-même peuvent-ils passer pour un peu trop perfectionnistes, mais je vous garantis que ces dispositions sont absolument nécessaires, parce qu’elles répondent à des réalités. Peut-être ne vivez-vous pas ces réalités, et je vous souhaite de ne pas les vivre, mais soyez-y attentif, car de très nombreux maires m’ont confié qu’ils avaient découvert l’existence dans leur commune d’une copropriété qui va mal.
En conséquence, la commission est défavorable à l’amendement n° 376 rectifié.
En ce qui concerne l’amendement n° 100, je trouve logique que le délai de rétractation coure à partir du moment où l’acquéreur a toutes les pièces en main ; l’avis de la commission est donc défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Les avis du Gouvernement sont identiques à ceux de M. le rapporteur, qui a parlé avec une grande clarté. Comme lui, je vous invite à consulter le rapport de Dominique Braye, qui est très éclairant sur les dispositions à prendre pour sécuriser les transactions et éviter de jeter des familles, à l’instant où l’acte authentique est signé, et sans aucune issue possible, dans des situations de surendettement durable.
M. Jean Desessard. M. Braye n’a jamais été autant aimé à gauche qu’aujourd’hui ! (Sourires.)
M. le président. La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote sur l’amendement n° 376 rectifié.
M. Jean-Claude Lenoir. Qu’il n’y ait pas de malentendu : nous poursuivons le même objectif.
Le projet de loi prévoit l’obligation de joindre tous ces documents à la promesse de vente. Nous savons pourtant que si l’on veut éviter qu’une personne comprenne, il faut précisément la noyer sous un flot d’informations et de documents.
M. Claude Dilain, rapporteur. D’où l’intérêt que les informations soient données dès la publication de l’annonce !
M. Jean-Claude Lenoir. Pour notre part, nous proposons qu’une fiche récapitulative soit remise à l’acquéreur potentiel.
M. Jean-Jacques Mirassou. Qui l’établira ?
M. Jean-Claude Lenoir. Mes chers collègues, je vais faire une comparaison : quand nous recevons des rapports très épais, les lisons-nous ? Non, nous lisons la fiche récapitulative ! La meilleure façon pour l’accédant à la propriété d’être informé de la situation réelle de la copropriété, c’est donc de disposer d’une fiche récapitulative, dont le contenu serait déterminé par un décret en Conseil d’État.
Finalement, vous confondez le fait d’avoir accès à des informations et l’obligation, prévue par le projet de loi, de joindre à la promesse de vente tous les documents mentionnés.
Franchement, un peu de bon sens ! Et qu’on ne nous accuse pas de ne pas être favorables à l’information des acheteurs !
M. le président. La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.
M. Claude Dilain, rapporteur. Monsieur Lenoir, justement non : nous ne confondons pas la mise à disposition et la transmission. C’est même pour cela que nous insistons sur la transmission, car la seule mise à disposition signifierait que personne ne lirait jamais les documents.
M. le président. La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.
M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. Je retire l’amendement n° 100, monsieur le président.
M. le président. L'amendement n° 100 est retiré.
L'amendement n° 396 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Après l'alinéa 32
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété lorsque le lot ou la fraction du lot est à destination autre que d’habitation. »
La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.
M. Jean-Claude Lenoir. Il existe un décalage entre le contenu de l’article 25 et l’exposé des motifs le justifiant. Nous voulons donc simplement que les nouvelles obligations soient cantonnées au dit exposé des motifs, à savoir le « renforcement de la protection des acquéreurs de logement en prévoyant notamment une série de mentions obligatoires dans les annonces immobilières concernant les copropriétés […] ainsi que la liste des documents à annexer à la promesse de vente ».
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Dilain, rapporteur. Si l’on considère que ces documents sont absolument indispensables et présentent un intérêt certain, je ne vois pas pourquoi on s’en exonérerait au motif que les locaux ne sont pas à usage d’habitation.
Dans une telle situation, l’acquéreur a aussi besoin d’informations ! Par exemple, j’ai eu connaissance du cas d’un pharmacien qui, dans une copropriété commerciale, a découvert soudain qu’il payait l’eau au tantième. Comme son établissement était grand, il payait beaucoup de charges d’eau. Il en acquittait plus que la laverie, toute petite, qui se trouvait à côté, alors qu’il n’avait même pas de douche dans son local. Ce sont donc vraiment des informations importantes.
L’avis de la commission est donc défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. le président. Je mets aux voix l'article 25, modifié.
(L'article 25 est adopté.)
Section 3
Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement