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Séance du 24 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

Article 25
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Articles additionnels après l’article 26

Article 26

I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° L’article 17 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, après la première occurrence du mot : « générale », sont insérés les mots : « suivant la mise en copropriété » et, après les mots : « un syndic », il est inséré le mot : « provisoire » ;

b) Après le mot : « parties, », la fin du même alinéa est ainsi rédigée : « ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le syndic provisoire. » ;

c) Le dernier alinéa est complété par les mots : « du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble » ;

1° bis Après l’article 17-1, il est inséré un article 17-2 ainsi rédigé :

« Art. 17-2. – Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots d’habitation dans la copropriété qu’il est amené à gérer. » ;

2° L’article 18 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« – de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ; »

c) Au quatrième alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les mots : « et à disposition des copropriétaires » ;

d) Après le quatrième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

« – de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation, relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’amende et de l’astreinte prévues au même article L. 711-6 ;

« – d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

« – de proposer, lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

« II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : » ;

e) Au cinquième alinéa, après le mot : « prévisionnel », sont insérés les mots : « en concertation avec le conseil syndical » ;

f) Le septième alinéa est ainsi rédigé :

« – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. » ;

g) Après le huitième alinéa sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« À l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

« III. – Le syndic est également chargé : » ;

h) Au début de l’avant-dernier alinéa, est ajoutée la mention : « IV. – » ;

h bis) Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« V. – En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. » ;

i) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.

« La désignation d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du mandat en cours. » ;

3° L’article 18-1 A est ainsi modifié :

a) Au début, sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :

« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État.

« Le décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

« Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État. » ;

b) Au début de la première phrase, les mots : « Seuls les » sont remplacés par le mot : « Les » ;

c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux. » ;

4° L’article 18-1 est ainsi modifié :

a) À la première phrase, les mots : « au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée générale » sont remplacés par les mots : « , selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État » ;

b) La seconde phrase est supprimée ;

5° (Supprimé)

6° L’article 19-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

7° L’article 20 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

a bis) Après la troisième phrase du premier alinéa, sont insérées deux phrases ainsi rédigées :

« Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. » ;

b) Il est ajouté un II ainsi rédigé :

« II. – Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur.

« Le syndic délivre au notaire un certificat ayant moins d’un mois de date attestant :

« 1° Soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;

« 2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

« Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

« Dans l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. » ;

8° L’article 21 est ainsi modifié :

a) À la dernière phrase du deuxième alinéa, après le mot : « contrats », sont insérés les mots : « autres que celui de syndic » ;

b) Après le deuxième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

« En cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation du nouveau syndic est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

« Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

« Le conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrat de syndic qui lui sont communiqués, avant qu’ils ne fassent l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

« Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. » ;

c) (Suppression maintenue)

d) Au début du quatrième alinéa, les mots : « Il reçoit, en outre » sont remplacés par les mots : « Le conseil syndical reçoit » ;

e) À la première phrase du sixième alinéa, après le mot : « descendants, », sont insérés les mots : « ses parents en ligne collatérale, » ;

9° L’article 22 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) La première phrase du troisième alinéa est complétée par les mots : « , sous réserve de désigner expressément ledit mandataire par son nom ou, s’il est membre du conseil syndical, par son nom ou sa fonction au sein de cet organe » ;

b bis) (nouveau) Après le quatrième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité, leurs ascendants ou descendants, qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. » ;

c) Sont ajoutés des II et III ainsi rédigés :

« II. – L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.

« Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou à l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.

« Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

« III. – Le II est applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre.

« Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions du II ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité. » ;

10° Après le premier alinéa de l’article 23, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Afin de faire acte de candidature à l’élection du conseil syndical, toute société propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété peut mandater un de ses associés pour la représenter. À ce titre, chaque associé ne dispose que d’un seul mandat spécifique pour un seul lot. D’autres associés peuvent remplir individuellement un mandat identique pour chacun des autres lots de la société civile immobilière. » ;

11° Après l’article 42, il est inséré un article 42-1 ainsi rédigé :

« Art. 42-1. – La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires. »

II. – (Non modifié) Au quatrième alinéa de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation, après le mot : « alinéa », est insérée la référence : « du I ».

M. le président. L'amendement n° 671 rectifié bis, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, MM. Vaugrenard, Vincent et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« – de soumettre, au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. »

La parole est à M. Jean-Jacques Mirassou.

M. Jean-Jacques Mirassou. Copropriétaires et professionnels de la copropriété reconnaissent aujourd’hui le caractère indispensable d’un archivage de qualité, qui permette de retracer précisément et en toute sécurité la vie juridique, comptable et financière de l’immeuble, les travaux et diagnostics réalisés, ainsi que les contentieux engagés.

Les archives des syndicats de copropriétaires sont de plus en plus volumineuses et nécessitent fréquemment des solutions dédiées.

Les syndics, en raison du nombre de documents à conserver, des durées de détention, du coût important de l’entreposage dans leurs bureaux et de l’insuffisante formation de leurs personnels sur ce sujet, ne possèdent pas toujours les compétences nécessaires pour assurer un archivage conforme aux exigences de leurs clients, des règles de sécurité et des obligations qui sont les leurs.

Les archives appartenant au syndicat des copropriétaires, un archivage externalisé peut faciliter le changement de syndic et éviter ainsi les multiples contentieux, stériles et onéreux, qui tout en encombrant durablement les tribunaux, paralysent la vie des copropriétés, voire empêchent leur redressement quand elles sont en difficulté.

C’est la raison pour laquelle, régulièrement, les syndicats de copropriétaires choisissent d’avoir recours à un prestataire spécialisé pour assurer le stockage et la gestion des archives de leur ensemble immobilier. Ainsi, l’intégrité de ces archives est pérennisée et ils se prémunissent contre un possible contentieux lié à leur transmission.

Or l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui traite des pouvoirs et obligations du syndic, ne prévoit pas l’hypothèse, désormais fréquente, où ces archives, ayant fait l’objet d’un contrat d’archivage entre le syndicat des copropriétaires et un prestataire spécialisé, sont détenues et conservées par un tiers différent du syndic.

Il serait donc pertinent que le syndic ait obligation de soumettre, au vote de l’assemblée générale, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée, et ce aux frais du syndicat lui-même, une telle décision ne pouvant donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. (Applaudissements sur les travées du groupe socialiste.)

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission est totalement d’accord avec l’argumentaire de M. Mirassou et émet un avis favorable sur cet amendement.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Il n’y a aucun argument à ajouter à cette défense d’amendement. L’avis du Gouvernement est également favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 671 rectifié bis.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 372 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 16, première phrase

1° Après le mot :

proposer

insérer les mots :

à compter du 1er janvier 2016

2° Supprimer les mots :

lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Permettez-moi tout d’abord, mes chers collègues, une petite remarque liminaire : jamais le nom de M. Braye n’a été autant cité dans ce débat !

M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. C’est vrai !

M. Jean-Claude Lenoir. Toutefois, Dominique Braye n’est plus sénateur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Il n’est même plus à l’UMP ! (Sourires sur les travées du groupe socialiste.)

M. Jean-Claude Lenoir. Je suis trop récent dans notre assemblée pour avoir eu le privilège de siéger à ses côtés. Néanmoins, je trouve quelque peu étonnant que son nom soit cité pour étayer les arguments de la gauche, qui tient absolument à noyer les citoyens accédant à la propriété sous des tonnes d’informations.

Par ailleurs, je note l’effort réalisé par Jean-Jacques Mirassou pour faire, de son amendement, une présentation compendieuse. Je vais faire de même et résumer l’exposé des motifs de cet amendement n° 372 rectifié.

Le projet de loi comporte l’obligation, pour tout syndic professionnel, de proposer la mise en place d’un « extranet copropriété » permettant à chaque conseil syndical et à tous les copropriétaires d’accéder, en permanence et en toute transparence, aux documents relatifs à l’immeuble et aux documents comptables.

Cette excellente disposition, qui se révélera un véritable outil au service des consommateurs, ne doit toutefois pas être réservée aux seuls syndics professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « loi Hoguet ». Elle doit s’appliquer à tous les syndics, qu’ils soient professionnels ou bénévoles.

Le dispositif dont nous parlons est effectivement au service de la transparence. Il permettra l’accès, à tout moment, au règlement de copropriété, à l’état descriptif de division, au carnet d’entretien, au contrat de syndic, aux contrats d’assurance de l’immeuble, au budget prévisionnel de l’exercice en cours, entre autres. Cet « extranet copropriété » doit donc être proposé à l’ensemble des syndicats de copropriétaires, et non uniquement à ceux qui seraient gérés par un syndic professionnel.

En outre, nous proposons, dans notre amendement, de reporter la mise en œuvre de cette disposition au 1er janvier 2016, afin que les syndics de taille modeste, qui ne disposent pas de ressources en interne, puissent s’organiser avant de proposer à leurs clients ce nouvel outil.

Je précise, en conclusion, que je suis prêt à lire l’ensemble de l’exposé des motifs de tous les amendements que nous avons déposés si les représentants de la majorité ne font pas un effort pour écourter la défense de leurs propres amendements et, ainsi, nous permettre de progresser dans les débats un peu plus vite !

M. Pierre-Yves Collombat. Adjugé, vendu !

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Je tâcherai d’être le plus bref possible, monsieur Lenoir. Votre disposition présente effectivement un intérêt à terme, mais l’échéance de janvier 2016 me paraît un peu trop proche, en particulier pour les syndics bénévoles qui s’occupent de petites copropriétés, parfois familiales. Vous avez poussé votre idée un peu loin, dirais-je.

Je vous propose donc de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 372 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je suis saisi de douze amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 260 rectifié bis, présenté par MM. Dubois, Namy, Marseille et J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéas 19 à 23

Remplacer ces alinéas par dix alinéas ainsi rédigés :

f) Après le huitième alinéa, sont insérés neuf alinéas ainsi rédigés :

« - d’ouvrir deux comptes bancaires séparés au nom du syndicat :

« l’un, le compte de fonctionnement courant, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et imputées toutes les sommes ou valeurs incombant au syndicat dans le cadre des articles 14-1 et 14-2 de la présente loi et résultant de l’exécution du budget de charges courantes et du paiement des travaux et opérations exceptionnelles ;

« l’autre, le compte de prévoyance, pour recevoir sans délai les sommes versées pour alimenter le fonds de prévoyance. Les montants ainsi collectés seront éventuellement productifs d’intérêts au profit du syndicat, jusqu’à leur utilisation finale, par transfert sur le compte de fonctionnement courant pour le paiement des travaux ou opérations exceptionnelles, pour lesquels ces fonds ont été versés.

« Toutefois, pour le compte de fonctionnement courant, l'assemblée générale peut, à la majorité visée à l'article 25, et, le cas échéant, à l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

« Ce compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte.

« Ce compte ne peut faire l’objet d’une convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte.

« Ce compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l’objet d’un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’État.

« À l’exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

« III. – Le syndic est également chargé : » ;

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. J’ai conscience d’aborder un sujet difficile. Dans le cadre des auditions de la commission, nous avons eu l’occasion, M. le rapporteur et moi-même, de recevoir les syndics professionnels et de débattre de cette obligation de comptes séparés dans certaines copropriétés, qui fait suite à la création du fonds de prévoyance pour anticiper le financement des travaux. Cette proposition est évidemment intéressante sur bien des aspects, mais il ne faut pas pour autant oublier certaines contraintes.

Nous ne voyons pas d’inconvénient à poser le principe d’un recours à des comptes séparés, mais nous considérons aussi qu’il faut laisser la possibilité au syndicat, lorsque l’assemblée générale le décide et que le syndic est un professionnel, de déroger à cette règle.

En effet, la multiplication des comptes bancaires ne manquera pas de poser un certain nombre de problèmes non négligeables. De toute évidence, elle entraînera une multiplication des opérations comptables, dont le nombre sera très élevé. Qu’on le veuille ou non, cela va donc très certainement accroître les charges. Des difficultés surviendront également lorsque l’on souhaitera mettre en œuvre un contrôle exhaustif par les garants financiers, dont le rôle et les missions sont par ailleurs appelés à être renforcés dans le cadre des dispositions du présent projet de loi.

C’est pourquoi nous considérons qu’il est nécessaire de permettre aux syndicats de copropriétaires, s’ils le décident, de recourir au compte unique.

Dans ce cas, le syndic sera obligé d’ouvrir à son nom un compte bancaire affecté à la gestion de l’ensemble des syndicats de copropriété. Au sein de ce compte, il devra en outre attribuer à chaque syndicat un sous-compte individualisé comptablement, sur lequel seront reportés tous les versements et prélèvements se rapportant à ce syndicat. Grâce à cette mesure, ce dernier aura accès, de façon exhaustive, à tous les mouvements bancaires de la copropriété, au même titre que s’il disposait d’un compte séparé.

De plus, nous proposons que ce compte unique fasse l’objet d’un contrôle annuel obligatoire. Ces contrôles pourront être effectués soit par le commissaire aux comptes du syndic, lorsque ce dernier est tenu à cette obligation, soit, à défaut, par son expert-comptable. Ils pourront aussi être réalisés par les garants financiers dont le rôle est renforcé par les dispositions de l’article 9 du projet de loi.

Je voudrais insister sur un point, car j’ai été sensible aux observations formulées par les représentants des syndics professionnels. Ceux-ci nous ont fait part de réelles inquiétudes quant à la rentabilité des cabinets de syndic, qui n’est pas aussi élevée que ce que l’on a tendance à croire, et, surtout, quant à l’avenir de leur profession. Ce métier intéresse de moins en moins de jeunes et ce désintérêt est susceptible de poser un réel problème.

Je comprends ce qu’apportent les propositions faites, mais, en définitive, nous sommes confrontés à l’habituel effet de balancier. Les problèmes sont tels qu’il faut agir et, à un moment donné, le balancier bascule trop loin de l’autre côté. Il me semble que si nous avions pu trouver un équilibre, tous les partenaires, à la fois les copropriétaires et les syndics, en auraient tiré avantage.

M. le président. Les trois amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 314 rectifié est présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.

L'amendement n° 379 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 578 rectifié est présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall, Vendasi et Barbier.

Ces trois amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 20, deuxième phrase

Supprimer cette phrase.

L'amendement n° 314 rectifié n’est pas soutenu.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour présenter l'amendement n° 379 rectifié.

M. Jean-Claude Lenoir. Il s’agit de laisser au syndic le choix de la banque dans laquelle seront ouverts tous les comptes bancaires séparés de l’ensemble des syndicats de copropriété dont il assure la gestion. C’est également une façon de générer des économies pour les copropriétaires.

M. le président. L'amendement n° 578 rectifié n’est pas soutenu.

L'amendement n° 467 rectifié, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Après les mots :

l'article 25

insérer les mots :

et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1 sans que le syndic puisse prélever des honoraires supplémentaires

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 242, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

sans que le syndic puisse solliciter ni prélever des honoraires supplémentaires dans ce cas

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Cet amendement vise simplement à garantir la liberté des copropriétaires de choisir la banque dans laquelle est ouvert le compte de la copropriété.

Comme le souligne l’UFC-Que choisir, il convient de protéger les copropriétaires de certaines pratiques des syndics : afin d’empêcher les premiers de choisir librement la banque, les seconds risquent de prétendre à des frais de gestion dissuasifs. L’association, forte de sa présence sur le terrain, relève que de nombreux syndics procèdent ainsi depuis treize ans pour dissuader les copropriétaires d’ouvrir un compte bancaire séparé et de leur choix.

L’adoption de cet amendement permettrait donc, selon nous, de restaurer un climat de confiance entre copropriétaires et syndics.

M. le président. L'amendement n° 378 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 20, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

relevant ainsi d’une prestation particulière et justifiant à ce titre d’une rémunération spécifique

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Cet amendement vise à autoriser le syndic à percevoir une rémunération particulière dès lors que le syndicat de copropriété ne souhaite pas que son compte bancaire séparé soit ouvert là où le syndic a déjà concentré la plupart des comptes des syndicats qu’il administre.

M. le président. L'amendement n° 249 rectifié quater, présenté par MM. Savin et Milon, Mmes Sittler, Primas et Lamure et M. Pinton, est ainsi libellé :

Alinéa 20

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Il est possible de déroger au principe du compte séparé par un vote de l’assemblée générale en faveur d’un compte unique auprès du syndic.

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 370 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Dans le contexte économique difficile que nous connaissons aujourd’hui, il est important de laisser aux copropriétaires le choix de voter une dispense au compte bancaire séparé et de choisir le compte unique.

M. le président. L'amendement n° 371 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 20

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, lorsque le syndicat comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Dans un contexte économique difficile, il est important, dans un souci de limitation des coûts, d’instituer un régime dérogatoire pour les petites copropriétés, en leur laissant le choix de voter une dispense au compte bancaire séparé et de choisir le compte unique.

M. le président. L'amendement n° 494 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Amoudry, Merceron et Savin, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 21

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait alors apparaître dans les écritures de l’établissement un sous-compte individualisant comptablement des versements et prélèvements afférents à chaque syndicat. Sur chaque sous-compte, le syndic effectue sans délai les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat des copropriétaires concerné et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Aucune autre opération ne peut être réalisée sur un sous-compte. Ce compte ne peut faire l’objet d’une convention de fusion de capitaux ou d’une compensation avec aucun autre compte. Le compte bancaire unique et la comptabilité du syndic devront faire l’objet d’un contrôle annuel dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d’État.

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. Il est défendu, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 579 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 22

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Ne sont pas soumis à ces dispositions les comptes individualisés ouverts au nom d’un syndicat auprès d’une caisse créée par la loi et dont le remboursement des fonds est garanti par une autorité indépendante légalement instituée.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat.

M. Pierre-Yves Collombat. Certaines professions réglementées ne relevant pas de la loi Hoguet, telles que les géomètres-experts, les notaires et les huissiers, exercent l’activité de syndicat de copropriété. S’agissant des premiers, une caisse, dénommée caisse des règlements pécuniaires, a été créée par la loi du 28 juin 1994 modifiant la loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts. Elle a vocation à recevoir l’intégralité des fonds, effets ou valeurs reçus par les géomètres-experts pour le compte de leurs mandants à l’occasion de leurs activités immobilières.

Ce dispositif offre une sécurité aux mandants, en garantissant un remboursement de l’intégralité des fonds déposés par le biais de l’assurance souscrite par l’ordre.

Puisque la sécurité des copropriétaires est garantie par cette caisse des règlements pécuniaires, le compte séparé ne s’impose pas pour les géomètres-experts exerçant l’activité de syndicat de copropriété.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Les comptes séparés ne sont pas nouveaux ; la loi de 1965, qui les a créés, les rend obligatoires, sauf dérogation. Le présent projet de loi consacre l’obligation du compte séparé pour toutes les copropriétés ; alors qu’il devait être la règle, le compte séparé est aujourd’hui l’exception : les assemblées générales étant sûrement soumises à des influences bénéfiques, il se trouve que seules 5 % des copropriétés disposent actuellement d’un compte séparé.

M. Jean Desessard. Seulement 5 % ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Oui, mon cher collègue. Cela signifie que 95 % des copropriétés n’ont pas de compte séparé.

Le compte séparé est une garantie pour les syndicats de copropriétaires contre le risque de voir disparaître les fonds mandants au profit du syndic ou de ses créanciers à l’occasion de difficultés financières, mais aussi contre l’impossibilité de reconstituer les comptes de la copropriété lorsqu’ils sont noyés dans un compte unique.

La commission est donc défavorable aux amendements nos 260 rectifié bis, 370 rectifié, 371 rectifié, 494 rectifié et 579 rectifié, qui, sous une forme ou sous une autre, tendent à remettre en cause l’obligation de compte séparé, qui était une mesure forte du rapport de l’ANAH.

Les autres amendements en discussion ont pour objet une question subsidiaire. Le projet de loi prévoit que le syndic ouvre le compte dans la banque qu’il a choisie, mais que l’assemblée générale des copropriétaires peut imposer une autre banque à la majorité de l’article 25, c'est-à-dire à la majorité de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents ou non.

Il s’agit là d’une mesure logique : à partir du moment où le compte est ouvert au nom du syndicat et qu’il produit des intérêts à son profit, il est logique que l’assemblée générale puisse demander un changement de banque. Pour autant, le texte du projet de loi est équilibré : la décision de l’assemblée générale sera assez difficile à obtenir, puisque l’article 25 nécessite d’obtenir l’assentiment de la majorité des copropriétaires, contrairement à l’article 24, qui requiert l’assentiment des seuls copropriétaires présents ou représentés.

De plus, afin de ne pas compliquer le travail des syndics, je vous présenterai un amendement à l’article 27 visant à imposer que le deuxième compte séparé, celui qui est créé en cas de fonds de prévoyance, soit ouvert dans la même banque. Il serait très difficile que, pour une même copropriété, il y ait un compte courant dans une banque et un compte du fonds de prévoyance dans une autre.

La commission est donc défavorable à l’amendement n° 379 rectifié, qui vise à supprimer la possibilité pour l’assemblée générale de choisir sa banque.

Attachée à l’équilibre de la mesure, la commission est également défavorable à l’amendement n° 242, présenté par Mme Schurch, même si j’en comprends parfaitement la logique. Il n’est pas anormal que, du fait des frais de gestion plus importants liés à la décision de l’assemblée générale de changer de banque, le syndic obtienne des honoraires supplémentaires.

Il conviendra simplement, madame la ministre, d’être attentif à ce que ces honoraires ne constituent pas une forme de pénalité. Je suis d’avis qu’il vaut mieux prévoir des frais de gestion supplémentaires, qui, eux, sont justifiés.

Enfin, la commission émet également un avis défavorable sur l’amendement n° 378 rectifié. La liste des prestations particulières sera déterminée par un décret.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?