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Séance du 24 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

M. Claude Dilain, rapporteur. Cet amendement vise à permettre à l’administrateur provisoire d’avoir recours au juge pour autoriser la décision de passage du chauffage collectif au chauffage individuel.

Dans les copropriétés dégradées, l’individualisation des charges est souvent la seule porte de sortie. Malheureusement, une telle décision nécessite des majorités du type de celles qui sont définies à l’article 26, qui sont impossibles à réunir. Cet amendement vise à passer à une individualisation du chauffage, bien entendu si le juge l’autorise, même si l’on n’a pas obtenu l’accord ad hoc de l’assemblée générale.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 790.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 469 rectifié, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 63

Supprimer les mots :

à titre gracieux

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 30, modifié.

(L'article 30 est adopté.)

Section 3

Permettre la requalification des copropriétés très dégradées

Article 30
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article additionnel après l'article 31

Article 31

Le livre VII du code de la construction et de l’habitation, tel qu’il résulte des articles 23, 25 et 27, est complété par un titre IV ainsi rédigé :

« TITRE IV

« TRAITEMENT DES DIFFICULTÉS DES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES

« Chapitre unique

« Opérations de requalification des copropriétés dégradées

« Art. L. 741-1. – Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles en copropriété.

« Ces opérations sont menées sur un périmètre défini par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d’un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d’une politique locale de l’habitat.

« Chaque opération fait l’objet d’une convention entre personnes publiques, dont, le cas échéant, l’opérateur chargé de la mise en œuvre est signataire, qui prévoit tout ou partie des actions suivantes :

« 1° Un dispositif d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ;

« 2° Un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants ;

« 3° La mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;

« 4° La mise en œuvre des actions prévues à l’article L. 303-1 ;

« 5° Le cas échéant, la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde prévu à l’article L. 615-1 du présent code ainsi que de la procédure d’administration provisoire renforcée prévue à l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« 6° (nouveau) La mise en œuvre d’actions ou d’opérations d’aménagement, au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, intégrant les objectifs de l’opération ;

« L’opération de requalification de copropriétés peut donner lieu à l’instauration du droit de préemption urbain renforcé prévu à l’article L. 211-4 du même code.

« a) (Supprimé)

« b) (Supprimé)

« Art. L. 741-2. – L’État peut déclarer d’intérêt national, au sens de l’article L. 121-2 du code de l’urbanisme, une opération de requalification de copropriétés dégradées, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d’État, si l’opération de requalification du site ne peut être menée par les collectivités territoriales ou leurs groupements du fait de sa complexité et de l’ampleur des investissements nécessaires et si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d’un plan de sauvegarde défini à l’article L. 615-1. Le décret en Conseil d’État est pris après avis du représentant de l’État dans la région et consultation des communes ainsi que, le cas échéant, des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat concernés.

« Pour assurer le relogement, à titre temporaire ou définitif, des occupants des logements dans les copropriétés situées dans le périmètre des opérations d’intérêt national mentionnées au premier alinéa du présent article, sur proposition de l’établissement public chargé de réaliser l’opération, le représentant de l’État dans le département peut user des prérogatives qu’il tient de l’article L. 441-2-3, de même que le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale, signataires de la convention prévue à l’article L. 741-1, de celles qu’ils tiennent des troisième et quatrième alinéas de l’article L. 521-3-3.

« Afin de faciliter la mise en œuvre des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne prévus au 3° de l’article L. 741-1, lorsque l’établissement public foncier chargé de conduire l’opération mentionnée au premier alinéa du présent article effectue un signalement auprès des personnes publiques disposant des prérogatives de police spéciale dans le cadre des actions d’acquisition, qui lui sont confiées en vertu du 1° du même article, concernant un immeuble ou un logement situés dans le périmètre de l’opération, le déplacement d’un agent assermenté pour établir un rapport doit intervenir dans un délai d’un mois à compter du signalement. »

M. le président. L'amendement n° 792, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 15

Compléter cet alinéa par deux phrases ainsi rédigées :

L'instauration du droit de préemption urbain renforcé peut être assortie de l'obligation de joindre à la déclaration préalable faite par le propriétaire en application de l'article L. 213-2 du même code un rapport sur la salubrité et la sécurité du bien établi par les services de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou par un organisme spécialement missionné à cet effet par le titulaire du droit de préemption urbain renforcé. Le délai prévu au troisième alinéa de l'article L. 213-2 est suspendu tant que ce rapport n'est pas fourni par le propriétaire qui, pour obtenir sa réalisation, peut se prévaloir des dispositions de l'article 25-1 A de la loi ° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations.

II. - Alinéa 18, première phrase

1° Remplacer les mots :

et si le site

par les mots :

, si le site

2° Compléter cette phrase par les mots :

et si le droit de préemption urbain renforcé assorti de l'obligation mentionnée au dixième alinéa de l'article L. 741-1 a été instauré et que la commune s'est engagée formellement à le déléguer à l'opérateur chargé de la mise en œuvre de l'opération d'intérêt national

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Cet amendement vise à faciliter la mise en œuvre des opérations, très lourdes, de requalification de copropriétés dégradées dans le cadre d’une opération d'intérêt national.

Pour que l’opération puisse se faire, il faut que la commune dispose d’un droit de préemption renforcé. Tel est l'objet de cet amendement.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 792.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 31, modifié.

(L'article 31 est adopté.)

Article 31
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Article 32

Article additionnel après l'article 31

M. le président. L'amendement n° 706 rectifié, présenté par MM. Jarlier, Leleux et Guerriau, est ainsi libellé :

Après l’article 31

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après la première phrase du premier alinéa de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Elles peuvent prévoir les travaux nécessaires pour assurer la sécurité contre les risques d’incendie ou de panique. »

II. - Le début de la seconde phrase du second alinéa de l’article L. 313-4-2 du même code est ainsi rédigé :

« Si un propriétaire, ou un copropriétaire, fait connaître, au plus tard 3 mois après la clôture de l’enquête, son intention… (le reste sans changement) ».

La parole est à M. Pierre Jarlier.

M. Pierre Jarlier. Il s’agit de faciliter la réalisation de travaux de sécurité dans les opérations de restauration immobilière, notamment dans les copropriétés dégradées.

Le I de l’amendement a pour objet de préciser que les travaux de restauration immobilière peuvent comprendre ceux qui sont nécessaires pour assurer la sécurité publique, notamment en matière de prévention d’incendie, dans un immeuble ou un ensemble d’immeubles, ce qui répond à des préoccupations récurrentes des collectivités publiques, notamment.

Le II tend à préciser les délais de réponse des copropriétaires à qui les travaux de restauration immobilière ont été notifiés lors de l’enquête parcellaire : le délai de trois mois suivant la clôture de cette enquête permettra aux copropriétés d’avoir le temps d’instruire le dossier des travaux à faire sur les parties communes, donc aux copropriétaires de connaître le montant de la quote-part qui leur reviendra et d’adhérer au projet d’ensemble en toute connaissance de cause.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission considère que les extensions prévues par cet amendement ne sont pas justifiées ; elle a donc émis un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 706 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article additionnel après l'article 31
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Article 33

Article 32

Le titre II du livre III du code de l’urbanisme est ainsi modifié :

1° Après l’article L. 321-1, il est inséré un article L. 321-1-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 321-1-1. – Nonobstant les missions définies à l’article L. 321-1, l’État peut confier, en application de l’article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation, à un établissement public foncier la réalisation d’une opération de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national, après avis de son conseil d’administration. L’avis est réputé favorable en l’absence de réponse dans un délai de deux mois.

« Pour réaliser une opération de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national, l’établissement public foncier d’Île-de-France peut bénéficier du concours de l’Agence foncière et technique de la région parisienne mentionné à l’article L. 321-29, selon des modalités fixées par convention entre les deux établissements. » ;

2° Après le 3° de l’article L. 321-29, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Elle peut mener des opérations de requalification des copropriétés dégradées mentionnées à l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation ou apporter son concours à l’établissement public foncier d’Île-de-France pour la réalisation d’opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national. » ;

3° À la deuxième phrase du troisième alinéa de l’article L. 327-1, après le mot : « pour », sont insérés les mots : « réaliser les opérations de requalification de copropriétés dégradées prévues à l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation, agir en tant qu’opérateur dans le cadre de la procédure prévue à l’article 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ».

M. le président. L'amendement n° 791, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 3, première phrase

1° Après le mot :

confier

insérer les mots :

par décret en Conseil d'État

2° Remplacer le mot :

réalisation

par le mot :

conduite

II. - Alinéa 3, seconde phrase

Remplacer le mot :

deux

par le mot :

trois

III. - Après l'alinéa 3

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

« La conduite de l'opération mentionnée au premier alinéa comporte :

« - la coordination des actions des personnes publiques signataires de la convention mentionnée à l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que la préparation de ladite convention ;

« - la réalisation de tout ou partie des actions mentionnées aux 1°, 4°, 5° et 6° du même article.

IV. - Alinéa 4

Remplacer le mot :

réaliser

par le mot :

conduire

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Il s'agit d’un amendement de clarification, pour le cas d’un établissement public foncier intervenant dans le plan de redressement d’une copropriété dégradée.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 791.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 32, modifié.

(L'article 32 est adopté.)

Article 32
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Article 34

Article 33

L’article 1607 ter du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est complété par les mots : « et immobilières ainsi qu’au financement de leurs interventions dans le cadre des opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national qui leur sont confiées, par décret en Conseil d’État, selon les modalités prévues par l’article L. 321-1-1 du code de l’urbanisme. » ;

2° Après la première phrase du deuxième alinéa, est insérée une phrase ainsi rédigée :

« Une partie de ce produit peut être consacrée au financement des opérations d’intérêt national de requalification de copropriétés dégradées qui leur sont confiées par décret en Conseil d’État selon les modalités prévues par l’article L. 321-1-1 du code de l’urbanisme, dans la limite de 5 € par habitant. » – (Adopté.)

Article 33
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Article 35

Article 34

I. – Le chapitre II du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 252-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Le présent article s’applique aux immeubles soumis ou non au statut de la copropriété prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans le cas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, elles peuvent s’appliquer à un ou plusieurs lots. » ;

2° Après l’article L. 252-1, il est inséré un article L. 252-1-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 252-1-1. – Si le bail à réhabilitation porte sur un ou plusieurs lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, le mandataire commun prévu au dernier alinéa de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est le preneur. Par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de cette même loi, ce preneur peut recevoir plus de trois délégations de vote des bailleurs.

« Le preneur du bail à réhabilitation supporte seul, pendant la durée du bail, toutes les provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 de ladite loi.

« Le preneur mandataire commun doit disposer d’un mandat exprès du bailleur avant de voter sur les décisions relatives à des travaux de toute nature qui ne sont pas mis à la charge du preneur par le contrat de bail à réhabilitation et dont la prise en charge n’est pas prévue dans le bail à réhabilitation ou dont le paiement n’incombera pas à titre définitif au preneur.

« Le bail à réhabilitation précise la répartition des charges en fin de bail, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée du bail à réhabilitation ainsi que des régularisations de charges intervenant après la fin du bail. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires. » ;

3° L’article L. 252-3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les articles L. 353-7 et L. 353-16 du présent code sont applicables aux occupants présents au moment de la conclusion du bail à réhabilitation. » ;

4° L’article L. 252-4 est ainsi rédigé :

« Art. L. 252-4. – I. – Un an avant l’expiration du bail à réhabilitation, le preneur rappelle au bailleur et au locataire les dispositions des II et III du présent article.

« II. – Six mois avant l’expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut, s’il est occupant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, informer le preneur de son intention de prolonger le bail à réhabilitation.

« Dans le même délai, le bailleur qui n’est pas occupant peut proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme du bail à réhabilitation.

« La notification reproduit les termes du II du présent article et de l’article L. 252-5.

« III. – Trois mois avant l’extinction du bail à réhabilitation, le preneur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

« Le non-respect par le preneur de cette obligation est inopposable au bailleur.

« Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l’immeuble libre de location et d’occupation. » ;

5° Sont ajoutés des articles L. 252-5 et L. 252-6 ainsi rédigés :

« Art. L. 252-5. – Le locataire qui n’a ni conclu le contrat de location proposé par le bailleur, ni accepté l’offre de relogement faite par le preneur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration du bail à réhabilitation.

« Art. L. 252-6. – Le présent chapitre est d’ordre public. »

II. – (Non modifié) Le chapitre III du même titre V est ainsi modifié :

1° Après l’article L. 253-1, il est inséré un article L. 253-1-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 253-1-1. – I. – La convention d’usufruit précise la répartition des dépenses de l’immeuble entre nu-propriétaire et usufruitier. L’usufruitier peut seul se voir réclamer le paiement des charges de copropriété correspondant aux dépenses qui lui incombent au titre de la convention et il en supporte seul la charge définitive. Les garanties prévues aux articles 19 et 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne peuvent, au titre des charges supportées par l’usufruitier, porter sur la nue-propriété.

« II. – Si la convention d’usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’usufruitier est, de droit, le mandataire commun prévu au dernier alinéa de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées aux articles 24 et 25 et au c de l’article 26 de cette même loi et dont, au titre de la convention d’usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus propriétaires.

« Si la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots d’une copropriété, l’usufruitier prend seul les décisions mentionnées aux articles 24 et 25, à l’exclusion du n, et au c de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et dont, au titre de la convention d’usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Ces décisions ne peuvent engager le syndicat au delà de l’extinction de l’usufruit, sauf si elles ont été ratifiées par une assemblée générale composée des seuls nus-propriétaires.

« III. – La convention d’usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisations de charges intervenant après l’extinction de l’usufruit. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires. » ;

2° L’article L. 253-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans l’hypothèse où la convention mentionnée au deuxième alinéa du présent article est conclue, les articles L. 353-7 et L. 353-16 sont applicables aux locataires et occupants présents au moment de la conclusion de ladite convention. » ;

3° Après le premier alinéa de l’article L. 253-5, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« – soit, s’il est occupant, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention d’usufruit ; ».

III. – (Non modifié) Le second alinéa de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Les mots : « d’usufruit d’un lot » sont remplacés par les mots : « de démembrement du droit de propriété » ;

2° Les mots : « , sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, » sont supprimés ;

3° Le mot : « sera » est remplacé par le mot : « est ».

IV. – Les règlements de copropriété existants dont tout ou partie des lots relèvent de la convention d’usufruit mentionnée à l’article L. 253-1 du code de la construction et de l’habitation doivent, conformément au f du II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, être mis en conformité avec la présente loi dans un délai d’un an à compter de sa promulgation. – (Adopté.)