M. Éric Bocquet. L’objet de cet amendement concerne le dispositif du bail réel solidaire, qui semble encore complexe, tout au moins dans l’imaginaire collectif. Il apparaît qu’il est encore peu connu, y compris par les banques, qui ne sont pas systématiquement disposées à accorder les prêts nécessaires à l’acquisition de biens immobiliers.
Pour rappel, le bail réel solidaire vise à dissocier le bâti du foncier. Le foncier demeure la propriété d’un office foncier solidaire, qui perçoit un paiement mensuel, de sorte que le prix d’achat du logement est réduit. (Des bruits de conversation s’élèvent sur diverses travées.)
Compte tenu de son existence récente, le BRS est confronté à des flous, voire des vides, juridiques. Cet amendement vise à les corriger.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. C’est un amendement de bon sens. Je suis donc plutôt enclin à donner un avis favorable,…
M. Éric Bocquet. Mais…
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. … mais, juste avant, j’aimerais m’assurer qu’il n’y a plus de loup, en sollicitant l’avis du Gouvernement sur cet amendement. (Les bruits de conversation s’amplifient.)
Monsieur le ministre, pourriez-vous chasser le loup de l’esprit de notre collègue Bocquet ?
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Gabriel Attal, ministre délégué. Monsieur Bocquet, au risque de vous décevoir, je rends un avis défavorable sur cet amendement.
La loi de finances de 2021 a rationalisé, après concertation, le régime des opérations réalisées dans le cadre d’un BRS éligible au taux de TVA réduit à 5,5 %. Ces avantages fiscaux sont conditionnés au respect de certaines règles, qui garantissent la finalité sociale du logement. Il est normal qu’il y ait un rappel de taxe, en cas de méconnaissance de ces règles.
Monsieur le sénateur, votre mesure conduirait à un traitement uniforme de situations très diverses. Ainsi, elle serait la source de traitements injustifiés. L’obligation est de quinze ans, et donner la possibilité d’y déroger pendant deux ans ne nous semble pas justifié. (Les bruits de conversation persistent.)
M. le président. Mes chers collègues, je vous demande de rester concentrés, les débats sont difficiles à suivre en raison du brouhaha.
Quel est donc l’avis de la commission ?
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. C’est un avis de sagesse.
M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 9 ter.
L’amendement n° I-1259 rectifié quater, présenté par MM. Chaize, Bouchet, Burgoa, Pointereau, D. Laurent et B. Fournier, Mme Dumont, M. Belin, Mmes Belrhiti, Chauvin et Gosselin, M. Chatillon, Mmes Canayer et Micouleau, MM. Brisson et Gremillet, Mme Lassarade, M. Genet, Mme Jacques et MM. Klinger et Sido, est ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. – L’article 302 bis KH du code général des impôts est abrogé.
II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
La parole est à M. Rémy Pointereau.
M. Rémy Pointereau. Il est défendu.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. C’est une demande de retrait.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. le président. Monsieur Pointereau, l’amendement n° I-1259 rectifié quater est-il maintenu ?
M. Rémy Pointereau. Non, je le retire, monsieur le président.
M. le président. L’amendement n° I-1259 rectifié quater est retiré.
L’amendement n° I-1262 rectifié quater, présenté par MM. Chaize, Bouchet, Burgoa, D. Laurent et B. Fournier, Mme Dumont, M. Belin, Mmes Belrhiti, Chauvin et Gosselin, M. Chatillon, Mmes Canayer et Micouleau, MM. Brisson et Gremillet, Mme Lassarade, M. Genet, Mme Jacques et MM. Klinger et Sido, est ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. – Par dérogation au II de l’article 1635-0 quinquies du code général des impôts, les montants et tarifs des composantes de l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux prévues à l’article 1519 H et à l’article 1599 quater B du même code ne sont pas revalorisés en 2023.
II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.
III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
La parole est à M. Bruno Belin.
M. Bruno Belin. Il est défendu, également.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. C’est une nouvelle demande de retrait.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. le président. Monsieur Belin, l’amendement n° I-1262 rectifié quater est-il maintenu ?
M. Bruno Belin. Non, je le retire, monsieur le président.
M. le président. L’amendement n° I-1262 rectifié quater est retiré.
Je suis saisi de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.
L’amendement n° I-596 rectifié, présenté par MM. Breuiller, Parigi, Gontard, Benarroche et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique et Labbé, Mme Poncet Monge, M. Salmon et Mme M. Vogel, est ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l’article 683 bis du code général des impôts, il est inséré un article 683 bis… ainsi rédigé :
« Art. 683 bis…. – Le vendeur de tout bien immobilier assujetti aux droits de publicité foncière est également assujetti à une contribution de solidarité urbaine. Cette contribution est prélevée dès lors que la valeur de la transaction effectuée est supérieure de 25 % du prix moyen au mètre carré de surface habitable observé sur l’agglomération.
« La contribution est fixée à 10 % de la différence entre le montant de la transaction effectuée et le prix de référence défini au premier alinéa.
« Le produit de cette taxe est versé au fonds national des aides à la pierre et est affecté à la production de logements sociaux, ainsi qu’à la réhabilitation et au conventionnement des logements existants. »
La parole est à M. Daniel Breuiller.
M. Daniel Breuiller. Cet amendement est inspiré par les travaux de la Fondation Abbé Pierre.
Il tend à instaurer une contribution de solidarité urbaine – une sorte de « taxe Tobin de l’immobilier » –, qui consiste à taxer plus fortement les transactions de biens immobiliers dont les prix se situent 25 % au-dessus des prix moyens observés dans l’agglomération.
Cette disposition, dans un but d’intérêt général, tend à corriger les effets ségrégatifs des marchés immobiliers en faisant participer à l’effort public de mixité sociale les propriétaires qui vendent leurs biens à un prix très élevé dans les quartiers les plus chers ou à y limiter la spéculation immobilière.
Cette contribution est prélevée dès lors que la valeur de la transaction effectuée est supérieure de 25 % au prix moyen. Elle est fixée à 10 % de la différence entre le montant de la transaction effectuée et le prix de référence. Son produit servira à financer la production de logements abordables dans les quartiers où ils manquent, faute pour le marché immobilier de s’être équilibré lui-même.
La Fondation Abbé Pierre insiste, au travers de cet amendement, sur le danger de la spéculation immobilière actuelle qui éloigne les catégories modestes et moyennes de tout accès au logement, dans un grand nombre de nos quartiers.
M. le président. L’amendement n° I-1151 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Varaillas, MM. Bocquet, Savoldelli et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste, est ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l’article 683 bis du code général des impôts, il est inséré un article 683 bis … ainsi rédigé :
« Art. 683 bis …. – Le vendeur de tout bien immobilier en Île-de-France assujetti aux droits de publicité foncière est également assujetti à une contribution de solidarité urbaine. Cette contribution est prélevée dès lors que la valeur de la transaction effectuée est supérieure à un prix de référence fixé à 10 000 euros au mètre carré de surface habitable.
« La contribution est fixée à 10 % de la différence entre le montant de la transaction effectuée et la valeur résultant de l’application du prix de référence défini au premier alinéa. »
La parole est à M. Pascal Savoldelli.
M. Pascal Savoldelli. Mes chers collègues, nous le savons tous ici, les ventes immobilières peuvent générer des plus-values importantes et, en conséquence, entraîner la hausse des prix. Celle-ci contribue à rendre l’accès au logement de plus en plus difficile, notamment l’accès à la propriété. C’est vrai à Paris et en Île-de-France, mais également dans l’ensemble des autres métropoles françaises.
Notre amendement ne vise pas à plafonner le prix de ces ventes – j’anticipe sur l’avis de la commission (Sourires.) –, mais à en limiter le niveau.
Monsieur le rapporteur général, c’est un amendement relativement modéré – si cela peut vous rassurer –, qui consiste à prélever seulement 10 % de l’écart entre le prix de vente et le prix du marché, dès que la valeur de la vente dépasse un montant de 10 000 euros par mètre carré. Pour rappel, la valeur moyenne des transactions immobilières s’est élevée à 8 450 euros en 2017. Si cet amendement était voté, il ne concernerait pas la grande majorité des ventes, mais les biens d’une valeur importante.
Cette contribution sur les plus-values immobilières les plus importantes permet de créer de nouvelles recettes, qui pourraient être affectées à la solidarité urbaine.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Monsieur Savoldelli, votre proposition est modérée, il faut le reconnaître, et je vous adresse un petit clin d’œil : si l’amendement était adopté, il faudrait veiller à ne pas confondre la contribution de solidarité urbaine avec la dotation de solidarité urbaine (DSU).
M. Pascal Savoldelli. C’est vrai !
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. En fonction du vote, nous en changerons le nom.
Monsieur Savoldelli, je vais toutefois vous décevoir : je vois une faiblesse dans votre proposition. C’est la question de l’agglomération où est – ou serait – observé le prix moyen, sur la base duquel serait ensuite déterminée cette contribution. Ce n’est pas précisé. Il sera donc difficile de rendre le dispositif opérant.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Gabriel Attal, ministre délégué. En tant que ministre délégué chargé des comptes publics, après l’adoption, il y a quelques jours, de l’amendement visant à réduire massivement la taxation des plus-values de cessions immobilières, je me dis que ces amendements identiques viennent rééquilibrer la perte pour les finances publiques résultant de l’adoption du premier amendement. (Sourires. – Mme Marie-Noëlle Lienemann approuve.)
Je défends toutefois la stabilité de l’imposition sur l’immobilier. Le marché de l’immobilier a besoin de stabilité et de confiance. (Mme Marie-Noëlle Lienemann proteste.)
Ce dispositif serait très difficile à mettre en œuvre, comme l’a dit le rapporteur général. Par ailleurs, il pourrait avoir un effet contre-productif, car in fine, c’est tout de même l’acquéreur qui paye.
Cette surtaxation serait répercutée dans le prix de vente de l’immobilier dans les zones dont vous parlez. Elle pourrait donc contribuer à une forme d’inflation des prix de l’immobilier, puisque la taxe serait répercutée sur celui qui veut acheter le bien.
Pour toutes ces raisons, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement.
M. le président. La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Je soutiens l’amendement n° I-1151 rectifié pour plusieurs raisons.
Monsieur le ministre, soyez conscient d’un point : la partie du marché dont il s’agit est extrêmement restreinte, en raison du critère minimum de 10 000 euros par mètre carré. Mes chers collègues, j’imagine que nombre de vos départements, c’est inabordable pour nos concitoyens.
Or, justement, une récente étude, et d’ailleurs toute une série de reportages – peut-être les avez-vous regardés à la télévision – ont montré un phénomène massif d’achats immobiliers par des étrangers à Paris et dans quelques villes de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La majorité de ces achats concerne des logements extrêmement chers, c’est-à-dire ceux dont le prix du mètre carré s’élève à plus de 10 000 euros. Dans un esprit de compromis, vous pouvez relever ce minimum à 12 000 euros ou 15 000 euros, monsieur le ministre…
Quand il y a un tel niveau d’écart des prix, il est légitime que ces personnes contribuent, et cette mesure ne va pas, à mon avis, contrarier leur volonté d’acheter – regardez la liste des acquéreurs !
La part du marché concernée est trop restreinte pour qu’il y ait un effet prix – c’est une véritablement une niche !
Pendant ce temps-là, nous avons toujours besoin d’argent pour le logement – je ne répéterai pas l’argumentaire de mes collègues.
Sur la question de l’agglomération, je comprends votre argument. Nous pouvons considérer qu’il s’agit historiquement de « l’agglomération Insee », ou, dans le cadre d’une commune comme Paris, de la ville ou de l’agglomération parisienne. Au cours de la navette, il serait tout à fait possible de négocier sur la précision du montant du prix moyen dans l’agglomération.
Monsieur le ministre, adopter cet amendement serait un signe politique. Je ne suis pas toujours d’accord avec M. Macron, mais il y a un point où c’est le cas :… (Exclamations sur des travées du groupe Les Républicains.)
Mme Marie-Noëlle Lienemann. … il faut sanctionner la rente !
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. La rente, c’était Hollande !
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Or, cet amendement touche justement aux mécanismes où le prix du marché…
M. le président. Veuillez conclure, madame Lienemann.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. … constitue la rente.
M. le président. L’amendement n° I-754 rectifié bis, présenté par Mme Létard, M. Henno, Mmes Dindar et Vérien, MM. Levi, Le Nay, Canévet, Lafon et Janssens, Mme Férat, M. P. Martin, Mmes Morin-Desailly et de La Provôté, M. Capo-Canellas, Mme Billon et M. Duffourg, est ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. – À la seconde phrase du troisième alinéa du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, après le mot : « code », sont insérés les mots « , les entreprises solidaires d’utilité sociale au sens de l’article L. 3332-17-1 du code du travail ».
II. – La perte de recettes pour l’État résultant du I est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
La parole est à Mme Valérie Létard.
Mme Valérie Létard. Cet amendement vise à harmoniser le régime des droits de mutation pour les acteurs de l’immobilier à vocation sociale. Les foncières solidaires sont des entreprises exerçant des activités de logement très social, qui mobilisent de l’épargne solidaire grâce à l’agrément « entreprise solidaire d’utilité sociale » (Esus).
Les cessions de droits sociaux sont soumises à un droit d’enregistrement dont le taux est fixé à l’article 726 du code général des impôts. Actuellement, des acteurs opérant sur un marché de référence – bailleurs sociaux – se voient appliquer des taux de droits d’enregistrement différents. En effet, les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM) et les sociétés d’économie mixte (SEM) exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux sont soumis à un droit d’enregistrement de 0,1 %. Depuis l’année dernière, les foncières solidaires sous mandat services d’intérêt économique général (Sieg) ont également accédé à ce même taux de 0,1 %.
Cependant, d’autres sociétés à prépondérance immobilière agissant dans l’immobilier social ou l’économie sociale et solidaire – et à ce titre agréées Esus – sont soumises à un taux de 5 %. C’est le cas, par exemple, de Solifap, société d’investissement solidaires créée par la Fondation Abbé Pierre, qui a pour mission de mettre la finance solidaire au service de la lutte contre le mal-logement, et d’autres associations sociales.
Ces structures sont aujourd’hui pénalisées en raison de leur activité dont le caractère lucratif est limité – gestion immobilière à vocation sociale pour Solifap, financement de lieux d’activités dédiés à l’insertion socioprofessionnelle pour Emmaüs Épargne Solidaire –, qui rend difficile leur équilibre économique. En compensation, elles devraient pouvoir bénéficier des mêmes conditions que les foncières solidaires Sieg.
C’est pourquoi cet amendement tend à aligner les sociétés à prépondérance immobilière agréées Esus sur les foncières solidaires Sieg, et à leur permettre de bénéficier du droit d’enregistrement de 0,1 %.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. Ma chère collègue, l’article 726 du code général des impôts fixe un droit d’enregistrement de 5 % pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, en excluant de cette disposition les organismes d’habitation à loyer modéré.
Cet amendement tend à accorder la même exception aux entreprises solidaires d’utilité sociale, c’est-à-dire aux foncières solidaires.
Or ces entreprises ne peuvent pas être assimilées à des organismes HLM, qui sont chargés d’un service d’intérêt économique général.
Un soutien financier trop important pourrait poser des difficultés au regard du régime des aides d’État. Il est donc difficile de les isoler fiscalement des autres sociétés à prépondérance immobilière.
La commission demande donc le retrait de cet amendement. À défaut, l’avis serait défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. le président. Je mets aux voix l’amendement n° I-754 rectifié bis.
(L’amendement n’est pas adopté.)
M. le président. L’amendement n° I-648 rectifié, présenté par M. Pellevat, Mmes Noël, L. Darcos et V. Boyer, M. Daubresse, Mme Muller-Bronn, M. Laménie, Mme Belrhiti, MM. Frassa, Burgoa, Belin et J.B. Blanc, Mme Dumas, M. Tabarot, Mme Goy-Chavent et MM. Brisson, Segouin, Charon et Klinger, est ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. – L’article 764 bis du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Cet abattement est également applicable à tout légataire s’engageant à faire de l’immeuble sa résidence principale pour une durée minimale de dix ans si le bien est situé dans les communes classées stations de tourisme ou dans une commune où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou la proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale par rapport au nombre total de logements. »
II. – Les conditions et modalités d’application de l’engagement du légataire à faire de l’immeuble sa résidence principale ainsi que la liste des communes bénéficiaires sont fixées par décret.
III. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
La parole est à M. Bruno Belin.
M. Bruno Belin. Nous retrouvons un sujet dont nous avons déjà discuté : les tensions sur le logement en résidence principale dans les zones tendues, notamment les zones touristiques.
L’amendement qui vous est présenté, dont Cyril Pellevat est le premier signataire, vise à ouvrir le bénéfice de l’abattement non plus aux seuls membres de la famille proche utilisant l’immeuble comme résidence principale à la date du décès, mais aussi à tout légataire s’engageant à faire de l’immeuble sa résidence principale pendant une durée minimale de dix ans.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Jean-François Husson, rapporteur général de la commission des finances. C’est une demande de retrait.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. le président. Monsieur Belin, l’amendement n° I-648 rectifié est-il maintenu ?
M. Bruno Belin. Oui, monsieur le président, et j’espère qu’il sera adopté !
M. le président. L’amendement n° I-1163 rectifié bis, présenté par MM. Iacovelli, Lemoyne, Théophile, Mohamed Soilihi, Bargeton et Haye, Mme Duranton, MM. Buis, Marchand, Lévrier, Dennemont, Patient et Dagbert et Mme Schillinger, est ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. – Après l’article 976 du code général des impôts, il est inséré un article 976 … ainsi rédigé :
« Art. 976 …. – Sont exonérés les logements qui :
« 1° Sont loués, meublés ou non, à des personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation dès lors, d’une part, que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que, d’autre part, le propriétaire est partie à une convention prévue à l’article L. 321-4 du même code ;
« 2° Sont donnés, en mandat de gestion ou en location, à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l’article L. 365-4 dudit code ou à un organisme mentionné au 8° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et à l’article L. 322-1 du même code. »
II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
La parole est à M. Jean-Baptiste Lemoyne.
M. Jean-Baptiste Lemoyne. Si vous me le permettez, monsieur le président, je présenterai en même temps l’amendement n° I-1164 rectifié bis.
M. le président. J’appelle donc en discussion l’amendement n° I-1164 rectifié bis, présenté par MM. Iacovelli, Lemoyne, Théophile, Mohamed Soilihi, Bargeton et Haye, Mme Duranton, MM. Buis, Marchand, Lévrier, Dennemont, Patient et Dagbert et Mme Schillinger, et ainsi libellé :
Après l’article 9 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. – Après le I de l’article 219 du code général des impôts, il est inséré un paragraphe ainsi rédigé :
«… – Par exception au deuxième alinéa du I, les revenus des logements dont est propriétaire le redevable de l’impôt sur les sociétés font l’objet d’une imposition séparée au taux de 8 % pour les logements qui :
« 1° Sont loués, meublés ou non, à des personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation dès lors, d’une part, que les besoins ont été identifiés dans le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et que, d’autre part, le redevable de l’impôt sur les sociétés est partie à une convention prévue à l’article L. 321-4 du même code ;
« 2° Sont donnés, en mandat de gestion ou en location, à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l’article L. 365-4 dudit code ou à un organisme mentionné au 8° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et à l’article L. 322-1 du même code. »
II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
Veuillez poursuivre, mon cher collègue.