BELGIQUE

1) Le monopole des agents immobiliers

L'article 2 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier énonce que : « Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier (...), s'il n'est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires ».

Ce tableau et cette liste sont tenus par l'Institut professionnel des agents immobiliers, créé par l'article premier de ce même arrêté et qui a commencé ses activités le 1 ^er mars 1995.

Les agents immobiliers disposent donc d'un monopole et le titre professionnel d'« agent immobilier agréé IPI » ou d'« agent immobilier stagiaire » est protégé.

2) L'accès à la profession d'agent immobilier

a) Les conditions générales

L'arrêté royal du 3 février 1999 portant approbation du règlement de stage de l'Institut professionnel des agents immobiliers dispose que la demande d'inscription sur la liste des agents immobiliers stagiaires doit être accompagnée des documents suivants :

- une preuve de nationalité ou de domiciliation délivrée par l'autorité compétente, dont la date n'excède pas trois mois ;

- un certificat de bonne conduite, vie et moeurs, dont la date n'excède pas trois mois ;

- une preuve d'affiliation à une caisse d'assurances sociales pour travailleurs indépendants.

b) La formation

L'article 5 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier dresse la liste des diplômes requis , en précisant qu'ils doivent avoir été délivrés par des institutions d'enseignement ou de formation organisées, reconnues ou subventionnées par l'État ou par les communautés (1( * )) .

Aucun diplôme spécifique n'est donc requis , mais l'accès à la profession suppose une formation supérieure sanctionnée par la détention d'un diplôme (licence en droit, en sciences économiques ou en géographie, diplôme d'ingénieur, de géomètre-expert, d'architecte...). L'accès à la profession est également ouvert aux personnes qui, dans le cadre de la formation permanente, ont obtenu le diplôme de chef d'entreprise correspondant à ce secteur d'activité.

En outre, l'article 6 de cet arrêté subordonne l'inscription au tableau des titulaires de la profession à l'accomplissement, de manière satisfaisante, d'un stage d'une durée ininterrompue d'un an , sous le contrôle d'un maître de stage, dans les conditions prévues par l'arrêté royal du 3 février 1999 portant approbation du règlement de stage de l'Institut professionnel des agents immobiliers.

c) L'assurance des risques professionnels

Le code de déontologie de l'IPI , qui a fait l'objet d'un arrêté royal d'approbation du 28 septembre 2000, prévoit le double mécanisme de la garantie financière et de l'assurance en responsabilité civile professionnelle.

L'article 10 du code de déontologie de l'IPI dispose que : « l'agent immobilier est tenu de faire garantir tous les fonds et valeurs des tiers (...) en obtenant le cautionnement d'un organisme financier ou d'une compagnie d'assurances de son choix (...) en faveur desdits tiers » .

Une décision du conseil de l'IPI publiée en 2001 précise que  : « La garantie financière ne peut valablement résulter que d'un engagement écrit de caution pris par un établissement de crédit, une banque, une compagnie d'assurances, une société financière spécialisée ou tout autre organisme habilité » .

Elle ajoute que le montant de la garantie financière :

- ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont l'agent immobilier demeure redevable à tout moment sur les versements reçus ;

- ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie attesté par un expert-comptable agréé, sauf circonstances particulières dûment justifiées ;

- est révisé à la fin de chaque année civile, sauf circonstances exceptionnelles ;

- est au moins égale à la somme de 20 000 €.

L'article 9 du code de déontologie de l'IPI oblige l'agent immobilier à couvrir sa responsabilité civile professionnelle en souscrivant une assurance auprès d'une compagnie de son choix.

Une décision du conseil national de l'IPI, également publiée en 2001, a précisé les risques professionnels qui doivent être couverts, ainsi que le montant des garanties minimales par sinistre :

- 1 250 000 € pour les dommages corporels ;

- 250 000 € pour les autres dommages, matériels ou non ;

- 30 000 € pour les détournements.

d) L'enregistrement

Les personnes qui remplissent les conditions requises pour l'exercice de la profession sont agréées par l'IPI et inscrites au tableau des agents immobiliers titulaires, qui est consultable sur le site Internet de l'IPI. Elles doivent payer la cotisation annuelle fixée par le conseil national de l'IPI et qui s'élève actuellement à 326 €.

Le renouvellement de l'inscription est annuel. Il est subordonné, d'une part, au paiement de la cotisation et, d'autre part, à la participation à vingt heures de formation permanente auprès d'organismes agréés par l'IPI.

3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier

L'article 8 de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services prévoit que les chambres des instituts professionnels ont pour mission de « veiller à l'application du règlement de stage et des règles de la déontologie et de statuer en matière disciplinaire à l'égard des titulaires, des stagiaires et des personnes autorisées à exercer la profession à titre occasionnel » .

Dans le cas particulier des agents immobiliers, les affaires disciplinaires sont traitées en première instance par les deux chambres exécutives de l'IPI et en seconde instance par ses deux chambres d'appel (2( * )) . Les décisions définitives rendues par ces chambres peuvent faire l'objet d'un pourvoi en cassation.

Les chambres exécutives sont composées chacune de six titulaires et six suppléants élus pour quatre ans par les agents immobiliers agréés parmi leurs pairs. Elles sont, en outre, assistées par un assesseur juridique nommé pour six ans par le ministre compétent, parmi les avocats inscrits au tableau de l'ordre.

Les chambres d'appel sont composées de deux titulaires et six suppléants élus selon les mêmes modalités. Elles sont présidées par un magistrat, effectif ou honoraire, ou par un avocat inscrit depuis au moins dix ans à un tableau de l'ordre. Le président des chambres d'appel est nommé par le gouvernement pour six ans.

L'article 9 de cette loi prévoit les peines disciplinaires applicables :

- l'avertissement ;

- le blâme ;

- la suspension d'une durée maximale de deux années ;

- la radiation.