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Étude de législation comparée n° 172 - mai 2007 - La gestion des copropriétés

 

SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (Mai 2007)

ALLEMAGNE

Comme le code civil associe la propriété d'un bâtiment à celle du sol sur lequel il est construit, la copropriété est régie par une loi spécifique, la loi du 15 mars 1951 sur la propriété d'appartements, qui permet de concilier la propriété privée d'un appartement avec la propriété indivise du terrain et des parties communes.

Cette loi comprend peu de mesures impératives, car la plupart de ses dispositions ne s'appliquent que subsidiairement, en l'absence d'accords adoptés par les copropriétaires. Ces accords, qui constituent le règlement de la copropriété, doivent être authentifiés par un notaire et inscrits au registre foncier. Ils se présentent souvent sous la forme d'une annexe de l'état descriptif de division.

La loi de 1951 laisse aux copropriétés une grande liberté, de sorte qu'elle peut s'appliquer à des situations variées et n'a été que peu modifiée. Toutefois, un projet de loi tendant à la réformer a été adopté par le Parlement le 16 février 2007. Ses dispositions doivent entrer en vigueur le 1er juin 2007. Elles visent notamment à assouplir les règles de majorité, afin de faciliter la prise de décision dans les copropriétés et de favoriser ainsi la rénovation des immeubles. Entérinant la jurisprudence de juin 2005 de la Cour fédérale de justice, la nouvelle loi a également expressément donné à la collectivité des copropriétaires une capacité juridique, limitée à la gestion de l'immeuble en copropriété.

1) Les organes de la copropriété

D'après la loi du 15 mars 1951, l'administration de la copropriété appartient aux copropriétaires et à l'administrateur, la création d'un conseil syndical étant facultative.

a) L'assemblée générale des copropriétaires

Organe délibérant de la copropriété, l'assemblée générale rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par an, sur convocation de l'administrateur. Elle peut également se réunir dans les cas prévus par le règlement de la copropriété, ainsi que lorsque plus d'un quart des copropriétaires le demandent, la requête devant alors être écrite et motivée. À moins qu'elle n'en décide autrement, l'assemblée générale est présidée par l'administrateur.

Le quorum est atteint lorsque la moitié des tantièmes de copropriété est représentée. En l'absence de quorum, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée avec le même ordre du jour. Elle peut siéger valablement indépendamment du nombre de copropriétaires représentés. Cette nouvelle assemblée générale peut être convoquée immédiatement après la constatation du défaut de quorum si une telle disposition est prévue dans la convocation à l'assemblée générale initiale. En pratique, le règlement de copropriété prévoit souvent que l'assemblée générale peut délibérer valablement quelle que soit le nombre de copropriétaires représentés.

D'après la loi, chaque copropriétaire dispose d'une voix, indépendamment du nombre de tantièmes qu'il représente et, lorsqu'un appartement est possédé en indivision par plusieurs personnes, ces dernières n'ont qu'une voix. Toutefois, le règlement de copropriété peut prévoir une autre règle que celle du vote par tête. Le plus souvent, le droit de vote est proportionnel au nombre de tantièmes détenus.

b) L'administrateur

L'administrateur est l'organe exécutif de la copropriété. Il peut s'agir d'une personne physique - un copropriétaire par exemple - ou d'une personne morale. Il est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires pour une période maximale de cinq ans (1(*)). Son mandat peut être renouvelé, mais pas tacitement. Aux termes de la loi, sa désignation n'est pas obligatoire, mais les copropriétaires n'ont pas le droit de prendre une décision excluant la présence d'un administrateur dans leur copropriété. Si l'assemblée générale ne l'a pas fait, l'administrateur peut être nommé par le juge sur demande d'un copropriétaire ou d'un tiers.

D'après une étude publiée en novembre 2006 et réalisée à la demande du ministère chargé de la protection des consommateurs, seulement 20 % des règlements de copropriété fixaient à moins de cinq ans la durée du mandat de l'administrateur. En pareil cas, la durée la plus fréquemment adoptée est de trois ans.

C'est également l'assemblée générale des copropriétaires qui met fin au mandat de l'administrateur, sans être tenue de justifier sa décision.

La loi n'exige aucune compétence particulière des administrateurs de copropriété.

c) Le conseil syndical

D'après la loi, sa désignation n'est pas une obligation. Le règlement de copropriété peut donc prescrire la désignation d'un conseil syndical, l'exclure, voire ne contenir aucune clause à cet égard. Dans cette dernière hypothèse, les dispositions de la loi s'appliquent et c'est l'assemblée générale des copropriétaires qui prend la décision de nommer un conseil syndical. En pratique, la plupart des copropriétés disposent d'un tel conseil.

Selon la loi, le conseil syndical réunit des copropriétaires, ce qui exclut par exemple la présence de conjoints des copropriétaires ou d'usufruitiers, et son effectif est de trois. Les copropriétaires peuvent toutefois prendre d'autres décisions, portant aussi bien sur l'effectif que sur la composition du conseil syndical.

La loi ne limite pas la durée du mandat du conseil syndical, mais les copropriétaires peuvent le faire. Ils peuvent également démettre le conseil syndical, que la durée de son mandat soit ou non limité.

Le conseil syndical se réunit aussi souvent que son président le juge utile. Ses membres exercent leurs fonctions bénévolement, mais peuvent être défrayés.

2) Les compétences

a) L'assemblée générale des copropriétaires

La loi dispose que la gestion de la copropriété incombe collectivement aux copropriétaires. L'assemblée générale peut donc délibérer sur toutes les questions portant sur la gestion de la copropriété.

La loi de 1951 exige que les décisions soient prises à l'unanimité, mais atténue la règle de l'unanimité de deux façons :

- les décisions afférentes à la gestion courante peuvent être prises à la majorité simple ;

- les copropriétaires ne peuvent exercer leur droit de veto sur les décisions dépassant le cadre de la gestion courante que lorsque celles-ci leur causent un préjudice non négligeable, qu'il s'agisse ou non d'un préjudice financier. Ainsi, un copropriétaire ne peut pas s'opposer au changement du combustible alimentant le système de chauffage collectif si ce changement n'entraîne aucune augmentation de ses propres charges.

Par ailleurs, conformément à la loi, le règlement de copropriété peut déroger au principe général d'unanimité et prévoir que l'adoption de telle ou telle décision requiert une majorité donnée.

La loi considère les mesures suivantes comme relevant de la gestion courante et donc susceptibles d'être décidées à la majorité (2(*)) : l'établissement du règlement intérieur, l'entretien ou la remise en état de l'immeuble, l'assurance du bâtiment, l'établissement du budget, la constitution d'une provision pour les travaux d'entretien courant, ainsi que la réparation des installations de téléphone, de radiodiffusion ou de chauffage faite au profit d'un copropriétaire. La désignation de l'administrateur et des membres du conseil syndical s'effectue également (2) à la majorité simple.

Les mesures prises à la majorité alors qu'elles auraient dû l'être à l'unanimité peuvent, d'après la loi, être annulées par voie judiciaire, mais seulement si elles sont contestées dans le délai d'un mois. Dans un arrêt du 20 septembre 2000, la Cour suprême fédérale a décidé, contrairement à une jurisprudence bien établie depuis 1970, que les mesures prises à la majorité alors qu'elles auraient dû l'être à l'unanimité étaient nulles. Cette décision a placé dans l'insécurité juridique nombre de copropriétés qui ne parviennent pas à obtenir l'unanimité.

Le principe général de l'unanimité entrave le bon fonctionnement des copropriétés les plus importantes. C'est pourquoi la loi modificative récemment adoptée abroge la règle de l'unanimité pour certaines décisions, afin de favoriser la modernisation des immeubles. Les nouvelles dispositions législatives permettent donc que certaines décisions soient prises à la majorité simple ou à la majorité qualifiée.

Elles ajoutent en particulier à la liste des décisions susceptibles d'être prises à la majorité simple la modification des clés de répartition des diverses dépenses, offrant ainsi aux copropriétaires la possibilité d'opter plus facilement pour un partage de certaines charges en fonction de la consommation réelle (3(*)), et non en fonction des tantièmes détenus. Elles prévoient également que les dépenses de modernisation et d'adaptation technique (installation d'un ascenseur, d'une parabole, d'un dispositif visant à réduire les dépenses énergétiques, etc.) seront décidées à la majorité qualifiée des trois quarts des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes.

En pratique, l'assemblée générale se prononce généralement sur le budget de l'année future et sur l'arrêté des comptes de l'année écoulée, qui sont présentés par l'administrateur, les copropriétaires pouvant toutefois exiger à tout moment de l'administrateur qu'il présente un arrêté des comptes. L'assemblée générale des copropriétaires approuve aussi le programme des travaux et, le cas échéant, le règlement de la copropriété.

b) L'administrateur

L'administrateur exécute les décisions des copropriétaires, applique le règlement de copropriété, prend les mesures qu'exige l'entretien de l'immeuble et gère le budget de la copropriété. En cas de besoin, il décide seul d'engager les dépenses urgentes.

L'administrateur agit au nom de la copropriété et la représente, notamment en justice. Les copropriétaires ne peuvent prendre aucune décision tendant à restreindre ses compétences.

Dans un souci de mieux informer les copropriétaires actuels et futurs, les nouvelles dispositions prévoient que l'administrateur devra tenir un registre de toutes les décisions prises par l'assemblée générale.

c) Le conseil syndical

La loi lui donne des compétences limitées. De façon générale, il « assiste » l'administrateur. Certains documents doivent lui être soumis avant d'être, revêtus de son avis, présentés à l'assemblée générale des copropriétaires : le budget de l'exercice futur, l'exécution du budget de l'année passée, l'arrêté des comptes et les devis. Le conseil syndical ne dispose d'aucun pouvoir d'injonction à l'égard de l'administrateur. En cas de carence de ce dernier, le président du conseil syndical peut toutefois convoquer l'assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, le président du conseil syndical signe les procès verbaux d'assemblée générale.

Les copropriétaires peuvent, le cas échéant par l'intermédiaire du règlement de copropriété, doter le conseil syndical de pouvoirs plus larges que ceux prévus par la loi. Ils peuvent par exemple le charger de contrôler la gestion quotidienne de l'administrateur. De plus, le contrat passé entre la copropriété et l'administrateur peut prévoir que ce dernier ne peut prendre certaines mesures qu'avec l'accord du conseil syndical.

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Le ministère de la justice évalue à quelque cinq millions d'appartements le nombre actuel de logements en copropriété, alors qu'il y a quelque 36 millions de résidences principales.

* (1) Cette disposition a été introduite en 1973 pour éviter le phénomène des « syndics à vie ».

* (2) Le règlement de copropriété peut toutefois prescrire l'unanimité.

* (3) Le règlement du 23 février 1981 relatif au décompte des frais de chauffage s'applique notamment aux copropriétés : il oblige celles-ci à répartir les dépense de chauffage et d'eau chaude en fonction de la consommation, et donc à installer des compteurs individuels. Dans ce domaine, les copropriétés n'ont donc aucune liberté.