Allez au contenu, Allez à la navigation



Étude de législation comparée n° 172 - mai 2007 - La gestion des copropriétés

 

SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (Mai 2007)

ANNEXE : LE LEASEHOLD ANGLAIS

Traditionnellement, le roi était seul propriétaire et les occupants ne disposaient que de droits de jouissance plus ou moins étendus.

La réforme foncière de 1925 a introduit dans le droit anglais un droit de propriété similaire au droit français (freehold). Il existe toutefois un autre titre d'occupation proche du droit de propriété et sans équivalent en droit français : le leasehold, bail à très long terme, d'une durée supérieure à 21 ans. Dans les faits, la durée du leasehold est en général d'une centaine d'années, mais il peut atteindre plusieurs centaines d'années.

Les occupants de logements inclus dans un ensemble immobilier, en particulier les occupants d'appartements, détiennent souvent un tel titre, qui résulte d'un contrat passé avec un bailleur, titulaire du freehold. Le bailleur assure la gestion et l'entretien des parties communes et de la structure de l'immeuble. Il conserve la propriété du terrain ainsi que des parties communes, et le logement lui revient à l'issue du bail. Le titulaire du leasehold achète son droit d'occupation et paie ensuite au bailleur, à échéances fixées dans le contrat, un loyer, en général minime (quelques livres par an dans le cas des contrats les plus anciens et quelques centaines pour les contrats les plus récents) ainsi que, le cas échéant, des charges pour l'entretien des parties communes. Il n'est en règle générale pas associé à la gestion de l'immeuble.

Le leasehold peut être vendu et servir de garantie hypothécaire, mais sa valeur diminue en même temps que la durée résiduelle du bail, de sorte qu'il peut être difficile de trouver un acheteur pour un bien dont le leasehold restant à courir est bref. En effet, les établissements financiers hésitent à prêter lorsque le leasehold est inférieur à 50 ans.

Pour pallier cet inconvénient et permettre au titulaire du leasehold de rester dans les lieux à l'expiration du bail, voire d'acquérir son logement, plusieurs réformes ont été adoptées à partir des années 60, en particulier les lois de 1967 et de 1993 portant réforme du leasehold, qui permettent respectivement aux titulaires de leasehold portant sur des maisons particulières et sur des appartements de devenir propriétaires à part entière de leur logement, y compris sans l'accord de leur bailleur.

Pour pouvoir exercer ce droit, les intéressés doivent remplir certaines conditions, notamment de durée de bail et d'occupation du logement. La loi de 1993 permet ainsi aux titulaires de leasehold portant sur des appartements de se mettre d'accord et de racheter collectivement le freehold au bailleur. Le freehold est alors détenu par une société à responsabilité limitée dont les parts sont détenues par les occupants qui ont décidé de le racheter. La procédure de rachat du freehold est très complexe. C'est pourquoi la réforme de 1993 n'a pas eu les effets escomptés. La loi de 2002, en même temps qu'elle introduit la copropriété, modifie les règles de rachat du freehold.