sur le projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après déclaration d'urgence, relatif à la solidarité et au renouvellement urbains
JARLIER (Pierre)
AVIS 307 (1999-2000) - commission des lois
Rapport au format Acrobat ( 699 Ko )Table des matières
- LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS
-
EXPOSÉ GÉNÉRAL
- I. LE PROJET DE LOI ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
-
II. LES TRAVAUX DE VOTRE COMMISSION DES LOIS : UNE
DÉMARCHE PRAGMATIQUE FONDÉE SUR UNE DYNAMIQUE TERRITORIALE
- A. ASSURER UNE VÉRITABLE APPROCHE TERRITORIALE EN MATIÈRE D'URBANISME
- B. PROMOUVOIR LA DIVERSITÉ SOCIALE ET L'AMÉLIORATION DE L'HABITAT EN TENANT COMPTE DES RÉALITES LOCALES
- C. CONFORTER LES GARANTIES RÉSULTANT DES DISPOSITIONS CONCERNANT LA PROTECTION DE L'ACQUÉREUR, LE STATUT DES COPROPRIÉTÉS ET LE RÉGIME DES ÉDIFICES MENAÇANT RUINE
- EXAMEN DES ARTICLES
-
TITRE PREMIER
RENFORCER LA COHÉRENCE DES POLITIQUES URBAINES -
TITRE II
CONFORTER LA POLITIQUE DE LA VILLE -
TITRE IV
ASSURER UNE OFFRE D'HABITAT DIVERSIFIÉE
ET DE QUALITÉ - ANNEXE
N°
307
SÉNAT
SESSION ORDINAIRE DE 1999-2000
Annexe au procès-verbal de la séance du 6 avril 2000
AVIS
PRÉSENTÉ
au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (1) sur le projet de loi, ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE APRÈS DÉCLARATION D'URGENCE, relatif à la solidarité et au renouvellement urbains,
Par M.
Pierre JARLIER,
Sénateur.
(1) Cette commission est composée de : MM. Jacques Larché, président ; René-Georges Laurin, Mme Dinah Derycke, MM. Pierre Fauchon, Charles Jolibois, Georges Othily, vice-présidents ; Patrice Gélard, Jean-Pierre Schosteck, Jacques Mahéas, Jean-Jacques Hyest, secrétaires ; Nicolas About, Guy Allouche, Jean-Paul Amoudry, Robert Badinter, José Balarello, Jean-Pierre Bel, Christian Bonnet, Mme Nicole Borvo, MM. Robert Bret, Guy-Pierre Cabanel, Charles Ceccaldi-Raynaud, Marcel Charmant, Raymond Courrière, Jean-Patrick Courtois, Luc Dejoie, Jean-Paul Delevoye, Gérard Deriot, Gaston Flosse, Yves Fréville, René Garrec, Paul Girod, Daniel Hoeffel, Jean-François Humbert, Pierre Jarlier, Lucien Lanier, Simon Loueckhote, François Marc, Bernard Murat, Jacques Peyrat, Jean-Claude Peyronnet, Henri de Richemont, Simon Sutour, Alex Türk, Maurice Ulrich.
Voir
les numéros :
Assemblée nationale
(
11
ème
législ.) :
2131, 2229
et T.A
472
Sénat
:
279, 304, 306
(1999-2000)
|
Urbanisme . |
LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS
Réunie le 6 avril 2000, sous la présidence de M.
Jacques Larché, la commission des Lois a procédé, sur le
rapport pour avis de M. Pierre Jarlier, à l'examen du projet de loi
relatif à la solidarité et au renouvellement urbains
adopté par l'Assemblée nationale en première lecture
après déclaration d'urgence.
Après avoir souligné l'importance et la disparité des
sujets traités dans ce projet de loi, dont le nombre de dispositions
avait presque doublé par rapport à sa version initiale, et avoir
regretté le recours à la procédure d'urgence qui
empêcherait le débat approfondi qu'il aurait mérité,
M. Pierre Jarlier, rapporteur, a présenté
l'économie globale du texte et rappelé le champ de la saisine de
la commission des Lois s'articulant autour des deux thèmes principaux de
la réforme de l'urbanisme et de l'amélioration de l'habitat.
Sur le volet consacré à la réforme de l'urbanisme, il a
estimé nécessaire de faire prévaloir une démarche
pragmatique et respectueuse des principes fondamentaux de la
décentralisation et de promouvoir une véritable dynamique
territoriale dans un cadre juridique clarifié reconnaissant le
rôle des acteurs locaux et mettant à leur disposition des outils
leur permettant de définir de véritables projets
d'aménagement et de développement des territoires, fondés
sur un diagnostic de la situation et se traduisant dans les documents
d'urbanisme.
Concernant les dispositions relatives à l'amélioration de
l'habitat, il a regretté le caractère coercitif de la
démarche retenue et la portée restrictive de la définition
du logement social résultant du projet de loi, cette approche
méconnaissant la diversité des situations locales et l'espace de
solidarité constitué par le périmètre de la
structure intercommunale. Il a estimé préférable de
privilégier une démarche partenariale entre les acteurs publics,
fondée sur des contrats d'objectifs garants d'une répartition
équilibrée des logements sociaux et d'une véritable
qualité de l'habitat.
Sur les autres dispositions du projet de loi relatives, pour l'essentiel,
à la protection de l'acquéreur de biens immobiliers, au statut de
la copropriété et au régime des immeubles menaçant
ruine, le rapporteur a rappelé la nécessité de veiller
à ce qu'il ne soit pas porté atteinte à des principes
juridiques fondamentaux tels que celui de la légalité des
délits et des peines, le respect de la vie privée ou le respect
du droit de propriété.
Au-delà des précisions, clarifications et corrections d'erreurs,
les 137 amendements adoptés par votre commission des Lois ont pour objet
de :
1) sur le volet consacré à la réforme du droit de
l'urbanisme :
-
à l'article 1
er
, prendre en compte les
politiques territoriales dans l'élaboration des documents d'urbanisme et
favoriser un rééquilibrage de l'aménagement de l'espace en
faisant référence aux différentes catégories de
territoires urbains, périurbains et ruraux (
art. L. 121-1
) ;
souligner que les éventuels retards ou omissions dans la transmission
des informations par l'Etat seront sans effet sur les procédures
diligentées par les communes et leurs groupements
(
art. L. 121-2
) ; élargir la compétence de
la commission de conciliation aux autorisations d'occupation des sols
délivrées au nom de l'Etat et prévoir la présence
du président du conseil général en son sein (
art. L.
121-6
) ; prévoir une action concertée entre les services
de l'Etat mis à disposition et les personnels qualifiés
travaillant pour le compte de la commune et, pour l'année 2000, une
compensation à due concurrence par la dotation globale de fonctionnement
des dépenses supportées par les communes (
art. L.
121-7
) ;
-
à l'article 2
, préciser que le schéma de
cohérence territoriale devra comporter un projet d'aménagement et
de développement durable établi au vu d'un diagnostic
préalable des besoins (
art. L. 122-1
) ; supprimer
l'interdiction d'ouvrir des zones à l'urbanisation dans les communes
dépourvues d'un tel schéma à compter du 1
er
janvier 2002 (
art. L. 122-2
) ; prévoir l'avis de la
commission départementale de la coopération intercommunale sur la
délimitation du périmètre dudit schéma et son avis
conforme lorsque l'organe délibérant d'un établissement
public de coopération intercommunale à fiscalité propre a
donné un avis défavorable (
art. L. 122-3
) ; exiger
une majorité qualifiée des deux tiers au moins des communes qui
ne sont pas membres d'un établissement public de coopération
intercommunale sur la délimitation du périmètre retenu
(
L. 122-3
) ; prévoir une concertation avec les
établissements publics de coopération intercommunale
concernés (
art. L. 122-4
) et, à la demande du
président du conseil général, l'association des services
du département à l'élaboration du projet de schéma
(
art. L. 122-6
) ; permettre la consultation, à
leur demande, des maires des communes et des représentants des
établissements publics de coopération intercommunale voisins
préalablement à l'élaboration du schéma
(
art. L. 122-7
) ; prévoir un débat
d'orientation sur le projet d'aménagement et de développement
préalablement à l'adoption du schéma de cohérence
territoriale (
art. L. 122-8
) ; soumettre le projet de schéma
aux communes et aux établissements de coopération intercommunale
voisins et exiger une majorité des deux tiers de l'organe
délibérant lorsqu'un établissement public de
coopération intercommunale à fiscalité propre ou un tiers
des communes membres aura donné un avis défavorable au projet
(
art. L. 122-8
) ; préciser la procédure de sauvegarde
pour les communes dont les intérêts essentiels seraient remis en
cause (
art. L. 122-9
) ;
-
à l'article 3
, rétablir la dénomination de
" plans d'occupation des sols " au lieu de " plans locaux
d'urbanisme " et prévoir l'élaboration d'un projet
d'aménagement et de développement durable au vu d'un diagnostic
préalable des besoins (
art. L. 123-1
) ; rendre obligatoire
la détermination des espaces publics à conserver et des
principaux ouvrages publics par les plans d'occupation des sols dans les zones
d'aménagement concerté (
art. L. 123-3
) ;
permettre la consultation des maires des communes et des représentants
des établissements publics de coopération intercommunale voisins
(
art. L. 123-8
) ; prévoir un débat
d'orientation sur le projet d'aménagement et de développement
durable préalablement à l'examen du plan d'occupation des sols
(
art. L. 123-9
) ; exiger l'accord préalable des communes
dont le plan d'occupation des sols a été élaboré
par un établissement public de coopération intercommunale
(
art. L. 123-10
) ;
-
à l'article 4
, supprimer l'obligation pour les cartes
communales de couvrir l'ensemble du territoire de la commune ;
prévoir la consultation des maires des communes voisines et, le cas
échéant, l'association des services du département
à l'élaboration de la carte communale ; préciser que
la carte communale est approuvée par le seul conseil municipal et est
opposable aux tiers (
art. 124-2
) ;
- dans un
article additionnel après l'article 9,
renforcer
la protection de l'acquéreur d'un terrain destiné à
recevoir une construction à usage d'habitation ;
-
à l'article 10 ter
, permettre l'utilisation des directives
territoriales d'aménagement pour prévoir des prescriptions
particulières aux zones de montagne par dérogation aux
règles nationales d'urbanisme ;
-
à l'article 20
, prendre en compte l'acquisition de places
dans les parcs privés dans le régime applicable à la
réalisation des aires de stationnement ;
-
à l'article 20 ter
, exiger l'examen de l'ensemble des
moyens de la requête, en l'état du dossier, par la juridiction
administrative saisie d'une demande d'annulation ou de sursis à
exécution en matière d'urbanisme ;
2) sur les dispositions relatives à l'amélioration de
l'habitat :
- dans un
article additionnel après l'article 25 bis
, rendre
obligatoire la définition conventionnelle de la réservation de
logements en contrepartie d'un apport de terrains, d'un financement ou d'une
garantie financière accordés par une commune ou un
établissement public de coopération intercommunale ;
-
à l'article 26
, préserver l'exercice du droit de
préemption par une commune pour des affaires relevant de sa
compétence dans des périmètres dans lesquels une
communauté d'agglomération est titulaire de ces droits pour la
mise en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de
l'habitat, et extension de ces mêmes garanties aux communautés de
communes dotées de compétences dans ce domaine ;
3) sur les dispositions relatives à protection de l'acquéreur de
biens immobiliers, au statut des copropriétés et aux immeubles
menaçant ruine :
-
à l'article 28
, réserver le bénéfice
du délai de rétractation au seul acquéreur non
professionnel et instaurer des garanties en faveur du vendeur en contrepartie
de l'immobilisation de son bien pendant ce délai ; différer
l'entrée en vigueur de ces dispositions à une date lisible par
tous ;
-
à l'article 29
, rétablir des critères
objectifs pour la définition de l'interdiction de procéder
à la division d'un immeuble en vue de créer des locaux à
usage d'habitation ;
-
à l'article 30
, souligner que le plan comptable qui sera
applicable à la gestion des copropriétés sera fondé
sur une nomenclature simplifiée et différer l'entrée en
vigueur des dispositions relatives à la définition du budget
prévisionnel et au plan comptable à une date permettant aux
syndics d'adapter leurs outils informatiques et de former leurs
personnels ;
- dans
deux articles additionnels après l'article 30
,
reprendre des dispositions adoptées par l'Assemblée nationale en
les précisant pour, d'une part, exiger que les nouveaux
règlements de copropriété portent mention des
éléments pris en considération pour fixer la
répartition des quotes-parts de parties communes et des charges et,
d'autre part, instaurer une obligation légale d'ouverture d'un compte
séparé pour chaque syndicat en ménageant un délai
permettant aux syndics ayant des mandats en cours de se conformer à
cette obligation ;
-
à l'article 30 bis
, inscrire dans la loi du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
l'obligation faite au syndic d'établir et de tenir à jour un
carnet d'entretien de l'immeuble ;
- dans
deux articles additionnels après l'article 30 bis
,
prévoir la possibilité, pour tout bénéficiaire d'un
avant-contrat ou d'un contrat tendant à l'acquisition d'un lot de
copropriété, de prendre connaissance du carnet d'entretien de
l'immeuble et l'information de l'acquéreur d'un lot issu d'une division
sur le diagnostic technique établi préalablement à la mise
en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze
ans ;
-
à l'article 31
, supprimer un ajout de l'Assemblée
nationale permettant à un syndic d'imputer directement à un
copropriétaire la charge de réparation d'un dommage qu'il aurait
causé à la copropriété et les frais de recouvrement
afférents ; assouplir et clarifier les règles de mise en
oeuvre de la majorité prévu à
l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; prévoir la
possibilité de conclure avec le syndic dont le mandat cesse de plein
droit du fait de la mise sous administration provisoire de la
copropriété une convention lui permettant de continuer à
assumer certaines tâche matérielles, réserver au seul
président du tribunal de grande instance la possibilité de
modifier la mission de l'administrateur provisoire et de décider la
scission de la copropriété en difficulté ;
prévoir que seules les conclusions du rapport de l'administrateur
provisoire pourront être communiquées au préfet et au
maire ; définir dans la loi du 10 juillet 1965 le régime
applicable aux unions de copropriétés ;
-
à l'article 81
, prévoir l'intervention du juge des
référés en cas de litige sur les conditions
d'entrée dans un immeuble menaçant ruine à usage
d'hébergement faisant l'objet d'une exécution d'office ;
-
à l'article 82
, prévoir expressément la
notification de l'arrêté de réparation ou de
démolition aux titulaires de droits réels immobiliers inscrits au
fichier immobilier ; préciser la procédure de constatation,
de réalisation et d'achèvement des travaux ; supprimer le
renvoi à un viager ou à un bail emphytéotique pour la
réalisation des travaux ; substituer une indemnité
forfaitaire correspondant à douze mois de loyer à
l'indemnité prévue calculée sur la base du nombre de
personnes relogées en matière d'indemnité due par
l'exploitant défaillant à la collectivité assumant la
charge du relogement ; supprimer les dispositions prévoyant
l'absence d'indemnisation en cas de suppression d'un commerce portant sur
l'utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet
usage du fait du prononcer d'une interdiction d'habiter ;
-
à l'article 85 A
, supprimer un ajout de l'Assemblée
nationale inscrivant dans le code civil une interdiction de donner à
bail un local à usage d'habitation principale ne présentant pas
les caractéristiques de décence ; définir de
façon objective le logement décent ; différer
à une date lisible par tous l'entrée en vigueur des dispositions
sur le logement décent ;
-
à l'article 85
, supprimer un ajout de l'Assemblée
nationale étendant aux litiges portant sur l'appréciation du
caractère décent du logement donné à bail le champ
de compétence de la commission départementale de conciliation.
EXPOSÉ GÉNÉRAL
Mesdames, Messieurs,
Le Sénat est saisi, en première lecture, du projet de loi relatif
à la solidarité et au renouvellement urbains, adopté en
première lecture, après déclaration d'urgence, par
l'Assemblée nationale.
Composé initialement de 87 articles, ce projet de loi compte
désormais 157 articles après son examen par l'Assemblée
nationale.
Il tend tout à la fois à réformer en bonne partie le droit
de l'urbanisme, à prévoir de nouvelles règles relatives
à l'habitat et aux déplacements.
Sur ce dernier aspect, qui est détaillé dans le rapport de notre
collègue Louis Althapé au nom de la commission des Affaires
économiques et du plan, saisie au fond, le projet de loi (titre III)
prévoit en particulier la régionalisation des transports qui
passe de la phase de l'expérimentation à celle du droit commun.
Il cherche à renforcer les liens entre les documents de planification
urbaine et de planification des déplacements. Il permet que les plans de
déplacements urbains soient élaborés par les
établissements publics de coopération compétents en
matière de schéma de cohérence territoriale, document
d'urbanisme qui est substitué aux actuels schémas directeurs. Il
conforte, par ailleurs, le rôle des plans de déplacements urbains,
en particulier pour l'organisation et la gestion du stationnement public.
Enfin, il encourage la coopération et la coordination entre les
différentes autorités chargées des transports.
Votre commission des Lois a, pour sa part, souhaité se saisir pour avis
plus particulièrement de plusieurs dispositions relevant
traditionnellement de sa compétence au fond relatives au droit de
l'urbanisme contenues dans le titre Ier du projet de loi (
articles
1
er
à 20 sexies
), à l'habitat (
articles 25
à 27 quater
) et à la protection de l'acquéreur de
locaux à usage d'habitation et aux copropriétés en
difficulté (
articles 28 à 31 et 34
) figurant dans le titre
II ainsi que des dispositions du titre IV qui concernent les procédures
relatives aux immeubles menaçant ruine (
articles 83 à 83
bis
) et les rapports locatifs (
articles 85 A à 85 ter
).
L'opportunité d'une
réforme du droit de l'urbanisme
ne
peut être mise en doute. Dans une étude réalisée en
1992 ("
L'urbanisme, pour un droit plus efficace
"), le
Conseil d'Etat avait souligné la triple crise qui atteint ce droit
pourtant essentiel à la vie sociale : crise de confiance dans une
réglementation qui n'assure plus de façon satisfaisante le
respect des principaux équilibres dont elle a la charge ; crise de
légitimité d'une réglementation pesante qui ne remplit
plus l'objet pour lequel elle a été élaborée ;
crise, enfin, de l'image de l'urbanisme.
Tout récemment, le rapport de notre collègue Louis Althapé
(" "
Simplifier et décentraliser, deux défis pour
l'urbanisme
"), au nom du groupe de travail de la commission des
Affaires économiques et du Plan, présidé par
M. Pierre Hérisson, a parfaitement situé les enjeux du droit
de l'urbanisme pour les prochaines années.
C'est en effet, la recherche d'une
véritable simplification
et
l'inscription du droit de l'urbanisme dans une
logique territoriale
pleinement assumée par les acteurs décentralisés que ce
droit jouera le plus efficacement son rôle dans
l'aménagement
de l'espace et le développement des territoires
. Une telle
perspective peut parfaitement se conjuguer avec les missions de l'Etat qui,
recentré sur sa vocation principale, doit veiller au respect du droit et
à la prise en compte des objectifs d'intérêt national dans
les décisions locales.
Cette logique territoriale doit, en substituant une démarche dynamique
d'aménagement à une démarche trop exclusivement
foncière qui imprègne le droit actuel, répondre au
défi d'une
urbanisation mal maîtrisée
dans des
agglomérations qui concentrent trop souvent les maux de notre
société. Elle doit aussi assurer les
indispensables
complémentarités entre les espaces urbains, périurbains et
ruraux.
C'est donc une
dynamique des territoires qu'il faut
promouvoir.
La même approche territoriale doit prévaloir pour apporter les
réponses adéquates aux besoins
en matière
d'habitat
, qu'il s'agisse de l'adaptation de l'offre de logements sociaux
et de la promotion d'un habitat diversifié à travers une
répartition plus équilibrée de ceux-ci sur le territoire
ou encore de la rénovation du parc existant.
Assurément, ces questions majeures pour la vie quotidienne de nos
concitoyens et pour le fonctionnement de nos collectivités locales
justifiaient qu'un débat approfondi s'engage devant le Parlement. En
choisissant de recourir à la
procédure d'urgence
, le
Gouvernement a au contraire privilégié un
débat
accéléré
qui ne permettra pas à nos
collègues députés de prendre connaissance des travaux du
Sénat avant la réunion de la commission mixte paritaire. Cette
précipitation regrettable se traduit notamment dans les nombreuses
erreurs figurant dans l'étude d'impact transmise au Parlement.
I. LE PROJET DE LOI ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
A. LA RÉFORME DU DROIT DE L'URBANISME
Le
titre Ier
(
articles 20 à 24
) tend à rénover
les outils d'urbanisme actuellement à la disposition des élus
locaux.
• Il prévoit, en premier lieu, d'afficher de manière plus
explicite que dans le droit actuel les
grands principes
qui doivent
régir l'élaboration des documents d'urbanisme (
article
1
er
).
Ces principes figurent dans douze articles du chapitre Ier du titre II du
code de l'urbanisme qui traitent à la fois des principes
généraux et des
règles de procédure
, ces
dernières apparaissant assez
prédominantes
par rapport aux
règles de fond.
Le projet de loi propose de
regrouper
ces principes autour de
trois
grands axes
: le respect des équilibres entre le
" développement " urbain et la préservation des espaces
agricole, forestiers, naturels et des paysages auquel est ajouté le
respect des principes du développement durable introduits par la loi du
25 juin 1999 ; les nouveaux objectifs de mixité urbaine et sociale
et de non discrimination ; l'utilisation économe des espaces tant
urbains que naturels.
Il énonce par ailleurs des
règles fondamentales de
procédure
, communes à tous les documents d'urbanisme, qui
portent tout à la fois sur la participation des citoyens, la
conciliation et les missions de l'Etat.
On relèvera, en particulier, l'extension des possibilités de
saisine de la
commission de conciliation
dans le but de
" purger " les conflits pendant la phase d'élaboration ou de
révision des documents et d'éviter que ceux-ci ne soient remis en
cause, postérieurement à leur élaboration, par la voie
contentieuse.
En outre, afin d'assurer la pertinence des documents d'urbanisme à tout
moment de leur élaboration et de leur modification, l'obligation pour
l'Etat de
porter à la connaissance
des autorités locales
les éléments que ces documents doivent prendre en compte sera
désormais
continue.
•
Le titre Ier
substitue, par ailleurs, des
schémas de
cohérence territoriale
aux actuels schémas directeurs
(
article 2
).
Les schémas directeurs ont été créés par la
loi d'orientation foncière de 1967. On dénombre actuellement
219 schémas
qui regroupent 6 269 communes et
représentent 23,7 millions d'habitants. 34 schémas sont en cours
d'élaboration (650 communes, 2,3 millions d'habitants).
Un tiers
environ de ces documents ont été élaborés dans les
années 1970 et n'ont pas été révisés depuis.
Les auteurs du projet de loi font valoir qu'encadrant les plans d'occupation
des sols, ils constituent, en raison de leur caractère obsolète,
un frein au développement équilibré des
agglomérations. En outre, ils ne répondent plus aux défis
modernes qui portent sur la définition
d'une stratégie
territoriale
. Ils donnent un
caractère statique
à la
planification et omettent la prise en compte d'un certain nombre de fonctions
urbaines telles que les déplacements, les transports en commun ou le
stationnement des véhicules. Enfin, les schémas directeurs
souffrent de l'absence de
gestion
et de
suivi
dans le temps du
document approuvé.
Les nouveaux schémas de cohérence territoriale sont donc
conçus pour prendre en compte dans une
vision stratégique
du fonctionnement urbain de l'agglomération l'ensemble des
problèmes de déplacement des personnes et des marchandises. Ils
devront également organiser les implantations commerciales à
l'intérieur de leur périmètre et fixer les conditions de
mise en oeuvre des principes de mixité sociale.
Dans le but d'assurer une
cohérence spatiale et territoriale
, le
périmètre des schémas de cohérence territoriale
devra être
d'un seul tenant et sans enclave.
Il est, en outre,
proposé que les communes dont le territoire n'est pas inclus dans un
schéma de cohérence
territoriale ne puissent ouvrir à
l'urbanisation les secteurs non urbanisés.
Cependant, il pourra
être
dérogé
à cette règle dans les
plans locaux d'urbanisme (documents qui sont appelés à remplacer
les plans d'occupation des sols) et les cartes communales, pour une extension
limitée de l'urbanisation
, avec l'accord du représentant de
l'Etat
et après avis de la commission départementale des
sites et de la chambre d'agriculture. L'objet de cette règle est
d'éviter que les options du schéma ne soient compromises par des
actions de communes extérieures à son périmètre.
L'Assemblée nationale a prévu une dérogation à
cette interdiction pour les communes situées à plus de quinze
kilomètres de la périphérie d'une agglomération de
plus de 15 000 habitants au sens du recensement général de
la population et à plus de quinze kilomètres du rivage de la mer.
Les schémas de cohérence territoriale devront faire l'objet d'une
évaluation
au plus tard
dix ans
après leur
approbation ou leur révision par l'établissement public
chargé de leur élaboration, lequel sera créé sans
limitation de durée. A défaut d'évaluation, les
schémas seront
caducs
.
L'Assemblée nationale a précisé que l'élaboration
du projet de schéma pourra débuter par un " diagnostic
urbain " " qui sera établi par l'établissement public
chargé de cette élaboration.
Les programmes locaux de l'habitat, les plans de déplacements urbains,
les schémas de développement commercial (ajout de
l'Assemblée nationale), les plans locaux d'urbanisme, les cartes
communales et les documents d'urbanisme en tenant lieu, les opérations
foncières et les opérations d'aménagement devront
être
compatibles
avec les schémas de cohérence
territoriale et les schémas de secteur. Le projet de loi organise
néanmoins une procédure spécifique pour que lorsqu'un
programme local de l'habitat, un plan de déplacements urbains, un
document d'urbanisme ou une opération d'aménagement est
incompatible avec un schéma de cohérence territoriale, les
dispositions du schéma puissent être
harmonisées
avec celles de ces dispositifs.
•
Le titre Ier
du projet de loi substitue, en outre, des
plans
locaux d'urbanisme
aux actuels plans d'occupation des sols
(
article 3
) et modifie les règles applicables aux cartes
communales (
articles et 5
).
Créés par la loi d'orientation foncière de 1967, les plans
d'occupation des sols ont connu un
réel succès
.
15
330
communes sont dotées d'un plan d'occupation des sols
approuvé et
200
autres d'un plan d'occupation des sols rendu
public.
Les auteurs du projet de loi font néanmoins valoir que, conçus
pour organiser et contrôler l'extension urbaine vers les zones naturelles
ou les restructurations urbaines lourdes, les plans d'occupation des sols
n'abordent les problèmes de la ville que d'un
point de vue
foncier.
Il s'agit donc, à travers les plans locaux d'urbanisme, de doter les
communes d'un document d'urbanisme qui soit le
cadre de cohérence des
différentes actions d'aménagement.
Différentes
lacunes
des plans d'occupation des sols sont en outre
relevées. En particulier, l'existence de
deux articles
obligatoires
relatifs à l'affectation des secteurs et aux
règles d'implantation des bâtiments nuirait à la prise en
compte des objectifs prioritaires actuellement énoncés à
l'article L. 121-10
du code de l'urbanisme.
En outre, si les plans d'occupation des sols doivent être compatibles
avec les schémas directeurs et les schémas de secteurs, ils
doivent simplement
prendre en considération
les dispositions des
programmes locaux de l'habitat et des plans de déplacements urbains.
Cette situation ne permettrait pas une prise en compte suffisante des
politiques intercommunales d'aménagement urbain, d'habitat et de
déplacements.
De même, la faculté d'élaborer des plans d'occupation des
sols qui ne couvrent
qu'une partie
du territoire communal aboutit
à ce que des terrains situés sur le territoire d'une même
commune soient soumis à des
régimes différents
en
ce qui concerne les règles d'urbanisme et les autorisations d'occupation
des sols.
200
communes ont actuellement des plans d'occupation des sols
partiels.
Cherchant à répondre à ces différentes lacunes, le
projet de loi
supprime les articles obligatoires
, les communes pouvant
désormais choisir librement parmi les quinze
articles des plans
locaux d'urbanisme. En outre, ces derniers devront être
compatibles
non seulement avec les schémas de cohérence territoriale mais
aussi avec les programmes locaux de l'habitat et les plans de
déplacements urbains. Les plans locaux d'urbanisme
partiels
seront
prohibés
. Les plans d'aménagement de zone des
zones d'aménagement concerté seront
intégrés
dans les plans locaux d'urbanisme. Le projet de loi cherche, par ailleurs,
à simplifier la procédure applicable à ces nouveaux
documents.
L'Assemblée nationale a néanmoins précisé que les
plans locaux d'urbanisme devront obligatoirement définir, en fonction
des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des
constructions.
• Les
cartes communales
seront désormais des documents
d'urbanisme
opposables aux tiers
. Elles seront soumises aux mêmes
obligations en matière de protection des espaces naturels,
d'équilibre et d'utilisation économe de l'espace que les
schémas de cohérence territoriale et les plans locaux
d'urbanisme. Elles feront l'objet d'une
enquête publique
, d'une
approbation conjointe
par le conseil municipal et le représentant
de l'Etat (
articles 4 et 5
).
•
Le titre Ier
du projet de loi contient en outre un ensemble de
dispositions modifiant de manière plus ponctuelle les règles
d'urbanisme.
Des modifications sont apportées au régime des
concessions
d'aménagement
notamment pour l'adapter aux règles d'ordre
communautaire (
articles 6, 6 bis et 7
).
La notion de
lois d'aménagement et d'urbanisme
- qui peuvent
fixer des dispositions nationales ou particulières à certaines
parties du territoire et qui concernent essentiellement la protection et la
mise en valeur de la montagne et du littoral - est supprimée et
remplacée par la référence aux "
dispositions
particulières aux zones de montagne et au littoral " (article
8)
.
La reproduction ou la mention d'un document d'urbanisme ou d'un
règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une
promesse de vente de conférera pas à ces documents un
caractère contractuel (
article 9
). Il s'agit par cette
disposition de remédier aux difficultés suscitées par la
présence de règles à caractère administratif dans
les cahiers des charges de certains lotissements.
Les conditions de
rétrocession
au propriétaire d'un
bien préempté
sont corrigées afin de réduire
à
cinq
ans (contre dix actuellement) le délai dans lequel
le propriétaire peut faire valoir son droit de rétrocession
(
article 11
).
Les dispositions relatives au
droit de délaissement
sont
regroupées (
article 12
).
Le projet de loi élargit le champ des
opérations
d'aménagement
en introduisant dans le code de l'urbanisme la notion
de projet urbain (
article 13
). Il étend la
concertation
applicable dans les zones d'aménagement concerté
à
l'élaboration et à la révision des schémas de
cohérence territoriale et des plans locaux d'urbanisme (
article
14
). Dans sa rédaction initiale, il déconcentrait la
procédure d'instruction du
plan de sauvegarde et de mise en
valeur
qui pourra être approuvé par arrêté
préfectoral au lieu du décret en Conseil d'Etat actuellement
nécessaire (
article 15
). L'Assemblée nationale a
néanmoins jugé nécessaire de maintenir une approbation par
arrêté interministériel.
Dans le but d'améliorer la qualité de ce type
d'opérations, la demande d'autorisation de lotir devra contenir un
projet architectural
et un
projet paysager
(
article 16
).
Le contenu des
certificats d'urbanisme
est, en outre, étendu au
régime des taxes et participations applicables au terrain (
article
18
).
Le permis de construire sera décentralisé dans les communes
dotées d'une carte communale (
article 19
). En outre, le projet de
loi initial abrogeait le régime de la
déclaration de
travaux
(
article 87
). L'Assemblée nationale est revenue sur
cette abrogation.
Enfin, le projet de loi corrige plusieurs dispositions du code de l'urbanisme
relatives aux obligations de
réaliser des aires de stationnement
imposées par le permis de construire (
article 20
).
Ce dispositif juridique s'accompagne de plusieurs dispositions qui traitent du
financement de l'urbanisme
:
- création d'une participation des riverains pour le financement des
voies nouvelles qui remplacera le régime existant pour le financement
des réseaux (
article 21
) ;
- correction des valeurs forfaitaires qui servent au calcul de la taxe locale
d'équipement (
article 23
) ;
- réforme de la taxe foncière sur les propriétés
bâties applicable aux terrains constructibles, afin de permettre aux
communes d'augmenter les valeurs locatives cadastrales d'une valeur forfaitaire
dans la limite de 5 francs par mètre carré (
article 24
).
Validant pour l'essentiel le dispositif qui lui était soumis,
l'Assemblée nationale
l'a néanmoins précisé
et complété sur plusieurs points.
Elle a souhaité soumettre les lignes à haute tension au
régime des installations classées (
article 3 bis
) et
préciser le régime des conventions d'aménagement
(
article 3 bis
).
L'Assemblée nationale a, par ailleurs, adopté plusieurs
dispositions nouvelles relatives aux règles de construction en
zone
de montagne
(
articles 8 bis, 10 bis, 10 ter et 19 bis
).
A la demande du Gouvernement, elle a adopté une disposition tendant
à éviter que le droit de préemption urbain ne s'exerce en
cas de cession globale ou partielle des actifs d'une entreprise (
article
11bis
).
Elle a souhaité faciliter les constructions dans des zones soumises aux
plans d'exposition au bruit (
article 20 bis
).
La juridiction administrative, lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir
un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne le sursis
à exécution, serait désormais tenue de se prononcer
sur
l'ensemble des moyens
de la requête qu'elle estime susceptibles de
fonder l'annulation ou le sursis à exécution (
article 20
ter
).
Faisant suite à une initiative du Sénat, qui a adopté le
10 février dernier une proposition de loi présentée par
notre collègue Bernard Joly, relative aux modalités de
dévolution aux communes des
immeubles vacants
et sans
maître, l'Assemblée nationale a adopté des dispositions
complétant
l'article 27 bis
du code du domaine de l'Etat afin de
permettre à une commune de demander le déclenchement de la
procédure d'appréhension d'un bien vacant en vue de
l'acquérir (
article 20 quater
).
Enfin, l'Assemblée nationale a souhaité permettre un ajustement
du périmètre de
protection des monuments historiques
à l'occasion de l'élaboration ou de la révision d'un plan
local d'urbanisme (
article 20 quinquies
) et faciliter le
retrait d'une communauté de villes
d'une commune désirant
adhérer à une communauté d'agglomération ou
à un établissement public de coopération intercommunale
qui a décidé de se transformer en communauté
d'agglomération (
article 20 sexies
).
B. LA DIVERSITE SOCIALE ET L'AMÉLIORATION DE L'HABITAT
Le
titre II
du projet de loi intitulé "
Conforter la politique
de la ville
" comprend deux volets : le premier (section 1)
rassemble les
" dispositions relatives à la solidarité
entre les communes en matière d'habitat
" (
articles 25
à 34
) ; le second (section 2) regroupe les
"
dispositions relatives à la protection de l'acquéreur
d'immeuble et au régime des copropriétés
".
• Dans le premier volet, le projet de loi adopté par
l'Assemblée nationale fixe un objectif de
20% de logements locatifs
sociaux
pour chaque commune de plus de
3 500
habitants (1 500
habitants en Ile-de-France) comprise, au sens du recensement
général de la population, dans une agglomération de
plus de 50 000
habitants avec au moins une commune centre de
plus de
15 000
habitants (
article 25
).
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 302-5
du code de la
construction et de l'habitation prévoit que les communes de
plus de
1 500
habitants en Ile de France et de
plus de 3 500
habitants dans les autres régions, situées dans les
agglomérations de
plus de 200 000
habitants et n'ayant pas
20%
de logements sociaux et
18%
de bénéficiaires
d'aides à la personne, à défaut de programme local de
l'habitat adopté, permettant la réalisation de logements locatifs
sociaux en nombre suffisant, doivent verser une contribution financière
annuelle affectée à la réalisation de logements sociaux.
Selon l'étude d'impact, ces dispositions concernaient potentiellement
209
communes dont la moitié en Ile de France dans
29
agglomérations.
Le projet de loi prévoit donc
d'étendre le champ
géographique
du dispositif. Selon les informations contenues dans
l'étude d'impact, on recense
114
aires urbaines, dans le
découpage de 1990, de
plus de 50 000
habitants répondant
à ces critères. Si l'on s'en tient aux communes de
moins de
1 500
habitants - critère initialement retenu par les
auteurs du projet de loi mais qui a été corrigé par
l'Assemblée nationale, laquelle a porté le seuil à
3 500
habitants, à l'exception de l'Ile de France -
1
113
communes seraient concernées dont
178
en Ile de France.
La définition des logements sociaux pris en compte dans le calcul du
taux de 20% est, en outre,
plus restrictive
que celle qui résulte
des dispositions actuellement en vigueur. L'Assemblée nationale a
complété la liste proposée en prenant notamment en compte
les logements locatifs sociaux appartenant à d'autres bailleurs que les
organismes HLM et ayant fait l'objet d'un concours financier de l'Etat pour
être mis à disposition des personnes défavorisées.
L'Assemblée nationale a, par ailleurs, prévu une obligation pour
les personnes morales propriétaires de logement sociaux visés par
le projet de loi, de fournir chaque année,
avant le 1
er
juillet
, au préfet un inventaire par commune des logements sociaux
dont elles sont propriétaires au
1
er
janvier
de
l'année en cours.
Un
prélèvement automatique
sera opéré sur
les ressources fiscales des communes ne satisfaisant pas cet objectif. Ce
prélèvement sera proportionnel au nombre de logements manquants
par rapport au seuil de 20 % (1 000 francs par logement). Il ne pourra
excéder 5 % du montant des dépenses réelles de
fonctionnement de la commune. En outre, les communes pourront
déduire
du prélèvement le montant des
dépenses exposées pour atteindre l'objectif.
Lorsque la commune est membre d'une communauté urbaine, d'une
communauté d'agglomération ou d'une communauté de communes
compétente pour effectuer des réserves foncières en vue de
la réalisation de logements sociaux et lorsque cette communauté
est dotée d'un programme local de l'habitat,
le montant du
prélèvement sera versé à la communauté
.
Il sera utilisé pour financer des acquisitions foncières et
immobilières en vue de la réalisation de logements sociaux.
A défaut, le montant du prélèvement sera versé
à un
établissement public foncier
et, à
défaut d'établissement public foncier, à un
fonds
d'aménagement urbain
affecté aux communes et aux
établissements publics de coopération intercommunale pour des
actions foncières et immobilières en faveur du logement social.
Le projet de loi précise que si une commune appartient à une
structure intercommunale compétente en matière de programme local
de l'habitat, c'est celui-ci qui fixera l'objectif de réalisation de
logements sociaux de cette commune, par périodes triennales.
L'objectif de logements à construire pour chaque période
triennale est calculé à partir de la différence entre
l'objectif de 20% à atteindre et le stock de logements sociaux
recensés sur le territoire de la commune. L'objectif de
réalisation
sur trois ans
ne peut être inférieur
à 15
% du nombre de logements manquants, ce qui permettra
d'atteindre l'objectif final
en vingt ans.
Un
bilan
devra être établi à l'issue de chaque
période triennale par la commune ou l'établissement public de
coopération intercommunale compétent en matière de
programme local de l'habitat. Ce bilan sera communiqué au conseil
départemental de l'habitat. Si, au vu de ce bilan, il apparaît que
les engagements en matière de constructions de logements sociaux n'ont
pas été tenus, le préfet, après avis du conseil
départemental de l'habitat, prendra un arrêté motivé
constatant la
carence
de la commune. A compter de cet
arrêté, le prélèvement opéré sur les
ressources fiscales de la commune sera
doublé
, sans pouvoir
excéder 10% du montant des dépenses réelles de
fonctionnement.
En outre, l'Etat pourra
se substituer
aux communes défaillantes.
Il passera une convention avec un organisme pour la construction ou
l'acquisition-réhabilitation de logements sociaux en vue de la
réalisation de l'objectif fixé par la loi.
• Dans son
second volet
, le
titre II
propose des
dispositions de nature à améliorer la
protection des
acquéreurs
de locaux à usage d'habitation
(
article 28
), de compléter la liste des interdictions
légales applicables aux divisions d'immeubles (
article 29
) et de
modifier la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis pour y insérer
des dispositions tendant à renforcer la transparence dans la gestion des
copropriétés
et à instaurer des procédures
devant permettre de
prévenir
et
de
résoudre plus
efficacement les difficultés
auxquelles elles sont parfois
confrontées (
articles 30 à 31
).
S'agissant de la
protection des acquéreurs de locaux à usage
d'habitation,
l'article 28
du projet de loi initial proposait
d'étendre le délai de rétractation de sept jours,
actuellement offert au bénéficiaire d'un avant-contrat sous seing
privé tendant à l'acquisition d'un logement neuf, à
l'acquéreur d'un logement ancien lorsque le vendeur est un
professionnel, c'est-à-dire un marchand de biens. Ce dispositif, sans
cependant correspondre à la volonté affichée dans
l'exposé des motifs du projet de loi étendant le champ du
délai de rétractation à l'ensemble des avant-contrats
conclus sous seing privé "
par l'intermédiaire d'un
professionnel
", restait dans la logique de protection du consommateur
face à un professionnel fondant le dispositif actuel de l'article
L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
L'Assemblée nationale
a décidé
d'étendre le champ du délai de rétractation à
l'ensemble des avant-contrats
tendant à l'acquisition d'un immeuble
à usage d'habitation, quelle que soit la qualité du vendeur, que
cet acte soit conclu directement entre le vendeur et l'acquéreur ou
qu'il soit conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, et qu'il soit
conclu sous seing privé ou en la forme authentique.
Cette extension semble procéder de la volonté de ménager
à l'acquéreur un réel
délai de
réflexion
pour un investissement financièrement lourd avant
qu'il ne soit juridiquement engagé. Cependant, conformément
à la logique fondatrice de ce type de mécanisme, il conviendrait
de réserver le bénéfice de la faculté de
rétractation au seul acquéreur non professionnel, alors que le
dispositif voté par l'Assemblée nationale vaut pour tout
acquéreur, qu'il soit un particulier ou un professionnel de l'immobilier.
L'Assemblée nationale
a inséré sous
l'article
28
deux nouvelles
dispositions tendant à renforcer la
protection de l'acquéreur
, la première frappant de
nullité toute promesse ou acte de vente d'un
terrain à
bâtir
ne comportant pas les mentions relatives à la
délimitation et à la superficie dudit terrain, la seconde pour
exiger que soit réalisé un
diagnostic
technique
préalablement à toute mise en copropriété d'un
immeuble construit depuis plus de quinze ans.
Après l'article 28, l'Assemblée nationale a introduit un
article additionnel 28 bis
pour modifier le
régime applicable
à la pré-commercialisation de lots de lotissements
tel qu'il
résulte du code de l'urbanisme.
Sur
l'article 29
, qui propose de renforcer les
conditions de
division
d'un immeuble
en vue de créer des locaux à
usage d'habitation et les conditions de division par appartement des immeubles
de grande hauteur, l'Assemblée nationale a, pour la première de
ces deux hypothèses, prévu des critères plus contraignants
que ceux du projet de loi initial. On observera que ces critères
revêtent une portée subjective.
Les
articles 30 à 31
traitent du statut de la
copropriété des immeubles bâtis
. Ils opèrent
des modifications certes importantes puisqu'elles tendent à assurer une
plus grande transparence dans la gestion comptable des
copropriétés, mettent en place un mécanisme de
recouvrement accéléré des provisions dues par les
copropriétaires et assouplissent le régime de la scission des
copropriétés. On peut toutefois regretter le caractère
ponctuel de ces modifications à l'occasion d'un texte portant
dispositions diverses relatives à l'urbanisme, à l'habitat et aux
transports, alors que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis mériterait une
réforme d'ensemble dont il a longtemps été question.
Dans sa rédaction initiale,
l'article 30
tend à dynamiser
et à moderniser la gestion comptable des
copropriétés : elles passeraient d'une comptabilité
de trésorerie à une véritable
comptabilité
d'engagement
fondée sur un
plan
comptable
qui leur
serait spécifique. Il s'agit d'instaurer une règle
d'exigibilité des provisions nécessaires au financement des
dépenses courantes engagées pour l'entretien et le fonctionnement
de l'immeuble au début de chaque période de
l'échéancier fixé pour l'exercice et d'assurer une plus
grande transparence et une meilleure lisibilité des documents comptables
par les copropriétaires.
L'Assemblée nationale
a introduit à cet article deux
nouvelles dispositions dont l'objet n'est pas directement lié au
dispositif de
l'article 30
: il s'agit, d'une part, d'exiger que
les nouveaux règlements de copropriété indiquent les
modalités de calcul retenues pour fixer la répartition des
quotes-parts de parties communes et des charges et, d'autre part, de faire de
l'ouverture d'un compte séparé propre à chaque syndicat
une obligation légale sanctionnée par la nullité du mandat
du syndic, l'assemblée générale des copropriétaires
étant admise à y déroger par un vote à la
majorité qualifiée des voix de tous les copropriétaires.
Un
article 30 bis
a été introduit par
l'Assemblée nationale
pour exiger que les
copropriétés soient désormais munies d'un
carnet
d'entretien
de
l'immeuble
, tenu à jour par le syndic.
Cette mesure devrait permettre un meilleur suivi de l'état
général des immeubles en copropriété.
L'article 31
instaure une
procédure de recouvrement
accéléré
des charges dues au titre de la mise en
oeuvre du budget prévisionnel, assouplit les règles applicables
en matière de scission des copropriétés et précise
les mécanismes de mise sous administration provisoire des
copropriétés en difficulté.
En tête de cet article,
l'Assemblée nationale
a introduit
une disposition permettant au syndic
d'imputer directement à un
copropriétaire
ayant causé un dommage les sommes
correspondant à la réparation de ce préjudice ainsi que
les frais de recouvrement afférents
.
L'Assemblée nationale
a également souhaité, dans un
paragraphe additionnel, préciser
le délai dans lequel le
notaire doit adresser au syndic l'avis de mutation d'un lot
.
Dans trois autres paragraphes additionnels,
l'Assemblée nationale
a estimé nécessaire
d'assouplir les règles de
majorité
requises pour décider des modalités de
réalisation et d'exécution des travaux prescrits par un
arrêté d'insalubrité ou un arrêté de
péril, pour décider de l'installation de compteurs d'eau froide
divisionnaires et pour décider de l'adoption ou de l'abandon par la
copropriété du mode de gestion coopératif. Sur ces deux
dernières décisions, l'assemblée générale
devait jusqu'à présent statuer à la double majorité
de l'article 26, plus difficile à recueillir.
Après les dispositions venant compléter et clarifier le
régime applicable en matière de scission des
copropriétés figurant à
l'article 28
de la loi du
10 juillet 1965,
l'article 31
du projet de loi modifie les
règles organisant la
mise sous administration provisoire des
copropriétés en difficulté
. Afin de réduire les
coûts induits par la double rémunération de
l'administrateur provisoire et du syndic, la mise sous administration
provisoire aura désormais pour effet automatique de mettre fin au mandat
du syndic, sans indemnité.
A la fin de
l'article 31
,
l'Assemblée nationale
a
introduit un paragraphe additionnel pour inscrire dans la loi le régime
juridique applicable aux unions, groupements ayant pour objet d'assurer la
gestion et l'entretien d'équipements ou de services
d'intérêt commun à ses membres dont les règles de
création et d'organisation relèvent aujourd'hui essentiellement
du décret.
Afin de faciliter les opérations de scission,
l'article 34
du projet
de
loi tend à exonérer du droit
d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière les partages
d'immeubles bâtis soumis à la loi du 10 juillet 1965.
• Enfin, votre commission des Lois a examiné les
dispositions du
titre IV du projet de loi qui modifient le
régime juridique des
édifices menaçant ruine
(article 81 à 83 bis) et certains aspects des droits de locataires
dans les
rapports locatifs
privés (articles 85 A à 85 ter).
Sur le
premier de ces deux volets
résultant du titre IV,
les dispositions proposées complètent le code de la construction
et de l'habitation pour permettre l'exécution d'office de travaux dans
des établissements recevant du public et ayant une activité
d'hébergement (
article 81
).
S'agissant plus spécifiquement du régime des immeubles
menaçant ruine, elles précisent les
conditions de notification
de l'arrêté de péril
et prévoient le cas
où le propriétaire n'a pas pu être identifié ou
celui où son dernier domicile n'est pas connu. Elles permettent
également au propriétaire de conclure un
bail à
réhabilitation
. En outre, les travaux exécutés
d'office par la commune pourront être garantis
par une
hypothèque légale
. Les locaux frappés d'une
interdiction d'habiter ne pourront être loués ou mis à
disposition pour quelque usage que ce soit. Des
sanctions pénales
identiques à celles prévues en matière de lutte contre
l'insalubrité pourront être appliquées (
article 82
).
En outre, le propriétaire de locaux frappés d'une interdiction
d'habiter et d'utiliser devra
reloger les occupants de bonne foi
de ces
locaux, lorsque ceux-ci constituent leur habitation principale ou, dans le cas
d'interdiction temporaire, de leur procurer un hébergement. Le projet de
loi prévoit également la
suspension du loyer
et
désigne les autorités appelées à intervenir en cas
de manquement à l'obligation de relogement, à savoir le
représentant de l'Etat pour l'hébergement provisoire en cas
d'interdiction temporaire d'habiter et le maire ou, à défaut, le
représentant de l'Etat pour les relogements définitifs
(
article 83
).
Sur le second volet
regroupant des dispositions figurant sous la section
5 consacrée aux
droits des locataires
, l'attention de votre
commission des Lois s'est portée sur les
articles 85 A à 85
ter
.
L'article 85 A,
introduit par l'Assemblée nationale à
l'initiative du
Gouvernement
, crée dans la loi du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs une
obligation
nouvelle à la charge du bailleur, celle
de remettre au locataire un
logement répondant à certains critères de
décence
. Cette obligation est sanctionnée par la
faculté, ouverte au locataire, de saisir le juge dans le délai
d'un an suivant la conclusion du bail initial pour que soit ordonnée la
mise en conformité des lieux. L'absence de réalisation des
travaux prescrits dans les délais impartis permet au juge de
réduire le montant du loyer. En tête de cet article,
l'Assemblée nationale
a introduit, contre l'avis du Gouvernement,
un nouveau paragraphe tendant à compléter
l'article 1720
du
code civil
pour y inscrire un principe
d'interdiction de louer un local à usage d'habitation principale ne
répondant pas aux critères de décence.
L'article 85
modifie la loi du 6 juillet 1989 précitée
pour élargir le
champ de compétence de la commission
départementale de conciliation
, lequel est aujourd'hui limité
aux litiges relatifs au montant du loyer, aux litiges concernant l'état
des lieux, le dépôt de garantie ou encore les charges locatives et
réparations, et aux difficultés résultant de l'application
des accords collectifs, du plan de concertation locative ou des
modalités de fonctionnement de l'immeuble.
L'Assemblée
nationale
a étendu cette compétence aux litiges relatifs
à la décence des locaux d'habitation donnés à bail
et a inséré une disposition tendant à la
pérennisation de la possibilité de demander au juge la
réduction du loyer pour les locaux loués depuis le
23 décembre 1986, mention qui entre en contradiction avec le
dispositif adopté à l'article 85 A.
L'Assemblée nationale
a enfin inséré
deux
articles additionnels
(articles 85 bis et 85 ter
) pour, d'une part,
étendre aux personnes liées par un
pacte civil de
solidarité
les dispositions de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet
1989 prévoyant que les notifications ou significations faites par le
bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l'existence
de ce conjoint n'a pas été portée à la connaissance
du bailleur et, d'autre part, pour exclure du champ d'application de
l'obligation de mentionner la superficie dans l'avant-contrat relatif à
la vente d'un lot de copropriété résultant de l'article 46
de la loi du 10 juillet 1965 les congés pour vente.
II. LES TRAVAUX DE VOTRE COMMISSION DES LOIS : UNE DÉMARCHE PRAGMATIQUE FONDÉE SUR UNE DYNAMIQUE TERRITORIALE
Au terme de cet examen, votre commission des Lois vous soumet sur les différents volets du projet de loi dont elle s'est saisie pour avis, des amendements qui, outre les clarifications, précisions et corrections d'erreurs qui s'imposent, tendent à faire prévaloir une démarche pragmatique et respectueuse des principes fondamentaux de la décentralisation en matière d'urbanisme et de logement social, à restaurer un équilibre entre vendeurs et acquéreurs, à garantir le respect de principes fondateurs de notre droit tels que le principe de la légalité des délits et des peines, le respect du droit de propriété ou encore le respect de la vie privée et à afficher des dates d'entrée en vigueur différée lisibles par tous pour les mécanismes nécessitant de respecter un délai pour leur mise en oeuvre après la promulgation de la loi.
A. ASSURER UNE VÉRITABLE APPROCHE TERRITORIALE EN MATIÈRE D'URBANISME
Votre
commission des Lois entend, tout d'abord, affirmer qu'une
réforme du
droit de l'urbanisme
doit avoir pour finalité de promouvoir une
véritable dynamique territoriale
dans un
cadre juridique
clarifié
reconnaissant pleinement le
rôle des acteurs
décentralisés.
La loi du 12 juillet 1999 relative au renforcement et à la
simplification de la coopération intercommunale - à laquelle le
Sénat a apporté sa pleine contribution sur les rapports de nos
collègues Daniel Hoeffel au nom de la commission des Lois et Michel
Mercier au nom de la commission des Finances - offre un
cadre institutionnel
rénové
pour le développement de la coopération
intercommunale. Ce dispositif doit en particulier permettre de mieux distinguer
les différentes strates de l'intercommunalité de projet : la
communauté urbaine pour les grandes agglomérations de
plus de
500 000 habitants
; la communauté d'agglomération
pour celles de
plus de 50 000 habitants
comprenant une commune
centre ou un chef lieu de département de
plus de 15 000
habitants
; les communautés de communes ayant vocation à
concerner le milieu rural.
Or si les élus locaux bénéficient de ces nouveaux
outils institutionnels
, ils ne disposent pas encore des
outils
d'aménagement
leur permettant de définir un projet
d'aménagement et de développement des territoires se traduisant
dans les documents d'urbanisme.
De même que le succès de l'intercommunalité de projet doit
reposer sur la libre adhésion des élus locaux à des
périmètres pertinents pour mettre en oeuvre des projets communs
de développement, la réforme du droit de l'urbanisme doit
affirmer le
rôle majeur des acteurs décentralisés
à partir
d'outils juridiques adaptés
aux nouvelles
exigences territoriales. Cette réforme doit être conçue et
mise en oeuvre en cohérence avec la réforme de la
coopération intercommunale dont elle constitue le prolongement naturel.
Au regard de cet objectif essentiel, le projet de loi adopté par
l'Assemblée nationale apporte des
réponses insuffisantes
.
Il ne permet pas aux acteurs locaux d'identifier clairement le cadre juridique
dans lequel ils pourront concevoir et mettre en oeuvre les projets
d'aménagement et de développement des territoires.
Certes, la substitution du schéma de cohérence territoriale aux
schémas directeurs peut permettre de promouvoir une véritable
stratégie territoriale privilégiant une logique
d'aménagement. Encore faut-il que ce document d'urbanisme s'appuie sur
un
véritable diagnostic
de la situation des territoires
concernés dans les principaux domaines intéressant les politiques
publiques locales, qu'il s'agisse du développement économique, de
l'emploi, de l'équilibre social de l'habitat, de la protection de
l'environnement ou encore des transports.
Ce diagnostic doit ensuite servir de soubassement à un
projet
d'aménagement et de développement
qui fixe les principaux
objectifs que les élus locaux ont arrêtés dans un cadre
concerté. Parmi ces objectifs, doivent en particulier figurer
l'équilibre social de l'habitat, la mixité sociale et la
construction de logements sociaux. En outre, ils doivent prendre en compte
la question de plus en plus sensible des entrées de ville ainsi que la
prévention des risques. C'est en fonction de ce projet que les
orientations d'urbanisme pourront être définies dans le
schéma de cohérence territoriale.
La même démarche, distinguant ces trois phases (diagnostic,
projet, orientations d'urbanisme) doit être retenue dans le cadre des
plans locaux d'urbanisme
, dans le respect de la règle de
compatibilité avec les schémas de cohérence territoriale.
La
nouvelle dénomination
donnée aux
plans d'occupation
des sols
entend traduire la volonté de faire prévaloir une
démarche d'aménagement sur une démarche purement
foncière. La dénomination actuelle étant familière
aux acteurs locaux, votre commission des Lois a néanmoins jugé
préférable de la maintenir.
S'inscrivant dans une démarche d'aménagement, ces documents
d'urbanisme doivent néanmoins conserver toute leur portée
normative en ce qui concerne l'affectation des sols et le droit d'implanter des
constructions. Le projet de loi mérite à cet égard
d'être clarifié.
Les plans locaux d'urbanisme devront traduire les exigences de
qualité architecturale et paysagère
, trop souvent
négligées dans les documents actuels, faute d'une
réflexion préalable sur le projet urbain qui sous-tend la
définition des règles d'utilisation des sols.
•
Inscrite dans une dynamique territoriale, la réforme du
droit de l'urbanisme doit être parfaitement cohérente avec le
nouveau régime de la coopération intercommunale
. Or, force
est de constater que le projet de loi n'offre pas toutes les
garanties
nécessaires pour qu'il en soit ainsi.
Les schémas de cohérence territoriale qui seront mis en place
ne doivent pas être une voie détournée pour remettre en
cause les périmètres de l'intercommunalité.
Certes, dans bien des cas - comme pour les actuels schémas directeurs -
les périmètres des schémas de cohérence
territoriale seront plus larges que ceux des établissements publics de
coopération intercommunale constitués dans les
agglomérations. Cette solution pourra être de nature à
faciliter la recherche des
complémentarités
entre
l'agglomération et son espace environnant et à veiller à
l'émergence de
choix d'urbanisme équilibrés
.
Cependant, cette complémentarité ne pourra être obtenue que
si les périmètres des schémas de cohérence
territoriale sont définis dans un
cadre concerté
et ne
mettent pas en cause la
cohérence
des structures
intercommunales.
L'avis préalable de la commission
départementale de la coopération intercommunale
peut
permettre de veiller au respect de cette cohérence. Pour les mêmes
motifs, cette
concertation
devra prévaloir dans la phase
d'élaboration du schéma de cohérence territoriale, afin
que l'ensemble des territoires concernés puissent voir leurs attentes
prises en compte. Elle doit s'étendre au-delà des communes et de
leurs groupements au
département
, lequel peut être
directement intéressé au contenu du schéma de
cohérence territoriale.
Enfin, les conditions d'adoption du schéma de cohérence
territoriale doivent traduire un large consensus sur son contenu. Une
majorité renforcée
doit donc être requise
lorsque des établissements publics de coopération
intercommunale à fiscalité propre inclus dans le
périmètre du schéma ont fait connaître leur
désaccord avec son contenu.
Le schéma de cohérence territoriale ne saurait non plus
constituer un moyen pour l'agglomération de
bloquer toute
possibilité d'urbanisation
dans les communes qui ne sont pas
incluses dans le périmètre du schéma. L'interdiction
prévue par le projet de loi initial, sauf dérogation
accordée par le représentant de l'Etat, apparaît comme une
atteinte inacceptable
à la libre administration des communes
concernées. La formule retenue par l'Assemblée nationale
consistant à exclure du champ de cette interdiction les communes
situées à plus de 15 kilomètres de la
périphérie d'une agglomération de plus de 15 000
habitants au sens du recensement général, et à plus de
quinze kilomètres du rivage de la mer , n'apparaît pas
satisfaisante. Outre le risque de contentieux sur l'appréciation des
critères ainsi posés, elle pourrait aboutir à des
distorsions de traitement difficilement acceptables.
Or, le projet de loi prévoit par ailleurs la faculté pour le
représentant de l'Etat de demander la modification des dispositions d'un
plan local d'urbanisme qui
compromettraient
la réalisation d'un
schéma de cohérence territoriale. Cette disposition paraît
de nature à prévenir des contrariétés flagrantes
entre ces différents documents, qui seraient effectivement difficilement
acceptables.
•
La réforme du droit de l'urbanisme doit, en outre, avoir
pour objet de promouvoir l'ensemble des territoires et pas seulement les
espaces urbains.
Si les règles et documents d'urbanisme revêtent un
caractère essentiel dans les agglomérations confrontées
à une urbanisation mal maîtrisée et concentrant trop
souvent les maux de notre société, ils concernent
également les
espaces périurbains et ruraux
pour lesquels
ils peuvent constituer des outils de développement adaptés.
Or, qu'il s'agisse de l'énoncé des principes fondamentaux de
l'urbanisme ou de la définition du contenu des documents d'urbanisme,
le projet de loi oublie ces territoires.
Entre le
"
développement urbain
" et les "
espaces
naturels
", il existe pourtant d'autres réalités
territoriales.
Votre commission des Lois vous propose, en conséquence, de modifier le
dispositif proposé afin de lui donner une véritable
dimension
territoriale.
Dans le même esprit, elle vous suggère de
souscrire, sous réserve de quelques précisions, aux dispositions
ajoutées par l'Assemblée nationale prenant en compte la situation
particulière des
zones de montagne.
•
Un urbanisme efficace doit également être un urbanisme
décentralisé.
Force est de constater à cet
égard que les dispositions issues de la loi du 7 janvier 1983 - que le
projet de loi reproduit pour l'essentiel - n'ont pas poussé jusqu'au
bout la logique de la décentralisation, conservant à l'Etat des
prérogatives importantes. Ces prérogatives peuvent dans certains
cas se justifier au regard des intérêts en cause. Pour autant,
sous cette réserve, les élus locaux doivent pouvoir agir en
acteurs responsables
et bénéficier d'une compensation
effective des charges qui leur sont imposées
.
Votre commission
des Lois vous propose plusieurs modifications dans ce sens.
Enfin, les élus locaux sont en droit d'attendre une plus grande
sécurité juridique
dans la mise en oeuvre de leurs
actions d'urbanisme
. Si plusieurs dispositions du projet de loi
poursuivent opportunément un objectif de
simplification
, en
cherchant à limiter les risques contentieux, cette démarche
paraît devoir être approfondie.
B. PROMOUVOIR LA DIVERSITÉ SOCIALE ET L'AMÉLIORATION DE L'HABITAT EN TENANT COMPTE DES RÉALITES LOCALES
Cette
approche territoriale ainsi affirmée dans les règles d'urbanisme
doit apporter des réponses adaptées pour prendre en compte les
besoins
et assurer la
nécessaire diversité sociale
en matière d'habitat.
Or, s'éloignant d'une telle approche, le projet de loi
préfère privilégier une
démarche coercitive
,
traduisant une
suspicion marquée
à l'égard des
collectivités locales et l'absence de prise en compte de la
diversité
des situations locales. Il prévoit un
prélèvement sur les recettes fiscales
des
collectivités locales et reconnaît au représentant de
l'Etat un
pouvoir de substitution.
Ces dispositions ne peuvent
s'accorder avec la
logique de la décentralisation
qui doit au
contraire reposer sur le
dialogue
et le
partenariat
entre les
différents acteurs publics. Il omet la responsabilité que doit
assumer l'Etat pour apporter les
financements nécessaires
. Il
ignore les difficultés auxquelles certaines communes déjà
très urbanisées sont confrontées pour consacrer des
espaces constructibles
aux logements sociaux.
Le projet de loi donne, par ailleurs, une
définition restrictive
du logement social, lequel ne saurait pourtant se limiter au seul logement
locatif. Si celui-ci mérite d'être soutenu et renforcé, les
collectivités locales ont également consenti des efforts
substantiels pour développer
l'accession sociale à la
propriété
. Une juste évaluation de la manière
dont les besoins en matière de logements sociaux sont pris en compte ne
saurait, en conséquence, se limiter au logement locatif.
Les objectifs quantitatifs, privilégiés par le projet de loi,
doivent être complétés par des objectifs
qualitatifs.
Il convient en effet tout à la fois de promouvoir
une
offre suffisante
, assurant une véritable
qualité de
l'habitat
et prévenant les phénomènes qui ont
été trop souvent à l'origine des problèmes des
quartiers, et d'assurer une
répartition équilibrée
des logements sociaux.
Votre rapporteur pour avis a soumis à la commission des Lois le
dispositif proposé par la commission des Affaires économiques et
du Plan pour les
articles 25 à 27
du projet de loi.
Dans son économie générale, ce dispositif conduirait, en
premier lieu, à privilégier le
périmètre des
établissements publics de coopération intercommunale
pour
apprécier la réalité des efforts des communes en faveur du
logement social.
En second lieu, la mise en oeuvre de l'obligation de disposer de 20 % de
logements sociaux par rapport aux résidences principales s'appuierait
sur la prise en compte des besoins à partir d'un
diagnostic
des
territoires concernés. Ce diagnostic serait réalisé dans
le cadre des schémas de cohérence territoriale et des plans
locaux d'urbanisme. Ce diagnostic se traduirait dans les
objectifs
retenus par ces documents d'urbanisme ainsi que dans la
programmation
prévue par les programmes locaux de l'habitat.
Les structures intercommunales jouerait un
rôle majeur
pour mettre
en oeuvre ces différents objectifs, dans le cadre des compétences
qui leur ont été confiées par le législateur.
A cette fin, elles s'engageraient dans un
contrat d'objectifs
avec
l'Etat, afin d'assurer une
démarche partenariale
. Il reviendrait
à l'Etat de définir, dans ce cadre, les financements qu'il compte
assurer.
C'est dans ce cadre
territorial
et
contractuel
ainsi
défini que serait envisagée une
contribution
des communes
et établissements publics de coopération intercommunale ne
respectant pas l'objectif fixé par le législateur et, le cas
échéant des
pénalités conventionnelles
lorsque les engagements conventionnels n'auraient pas été
respectés.
Seraient, en revanche, supprimées les dispositions du projet de loi
prévoyant un prélèvement sur les recettes fiscales
communales et permettant au représentant de l'Etat de se substituer aux
communes.
Partageant le même souci d'écarter des
dispositions
coercitives
et ne tenant aucun compte de la
diversité des
situations locales
, votre commission des Lois s'est néanmoins
interrogée plus particulièrement sur deux aspects de ce
dispositif.
D'une part, elle a souhaité évaluer l'impact selon les situations
locales particulières de la prise en compte à titre
privilégié du périmètre des structures
intercommunales pour apprécier la mise oeuvre de l'obligation de
disposer de 20% de logements sociaux.
D'autre part, elle a relevé la différence de traitement
opéré par le projet de loi adopté par l'Assemblée
nationale entre les communes d'Ile de France et les communes des autres
régions. Compte tenu de la portée des dispositions prévues
par le projet de loi sur les communes concernées, elle a estimé
que l'opportunité de maintenir cette différence de traitement,
qui reproduisait une solution actuelle du code de la construction et de
l'habitation, méritait une attention particulière.
C. CONFORTER LES GARANTIES RÉSULTANT DES DISPOSITIONS CONCERNANT LA PROTECTION DE L'ACQUÉREUR, LE STATUT DES COPROPRIÉTÉS ET LE RÉGIME DES ÉDIFICES MENAÇANT RUINE
•
S'agissant des
dispositions relatives à la protection de
l'acquéreur d'immeuble et au régime applicable à la
copropriété des immeubles bâtis
, votre commission des
Lois vous propose une série d'amendements qui, lorsqu'ils n'ont pas pour
objet de lever des ambiguïtés ou de corriger des
incohérences, tendent à :
-
rétablir la logique de
protection de l'acquéreur non
professionnel
en lui réservant le bénéfice de la
faculté de rétractation
tout en
accordant
, par
souci d'équilibre, des
garanties au vendeur
en modulant
l'interdiction de recevoir un versement avant l'expiration du délai de
sept jours (
article 28
).
Votre commission a considéré que si l'acquéreur non
professionnel, et lui seul, mérite de bénéficier d'un
délai de réflexion, le vendeur, qui bien souvent cède son
bien en vue de procéder immédiatement à une nouvelle
acquisition, doit également obtenir des garanties qui constituent la
contrepartie de l'immobilisation de son bien. Aussi votre commission des Lois
vous propose-t-elle une réécriture de
l'article
L. 271-2
du code de la construction et de l'habitation afin de moduler
l'interdiction qui y figure de recevoir tout versement avant l'expiration du
délai de rétractation ou de réflexion. Ce versement serait
possible lorsque les garanties financières existent pour garantir la
restitution des sommes versées et les modalités de ce
remboursement seraient organisées par la loi. Cela permettra en outre
d'encadrer et de sécuriser les pratiques actuelles.
Concernant les promesses visées à
l'article L. 271-1
du
même code, votre commission des Lois vous propose, contrairement à
ce qui résulte du texte adopté par l'Assemblée nationale,
d'exclure du champ du dispositif celles qui sont établies en la forme
authentique, dont la solennité et les garanties qu'elles
présentent par nature semblent suffire à assurer la protection de
l'acquéreur. Il en est de même pour l'acte authentique
définitif.
Enfin, il paraît nécessaire de libeller différemment
l'article 1589-1
inséré par
l'article 28
dans le code
civil tendant à frapper de nullité tout engagement
unilatéral en vue de l'acquisition d'un bien ou un droit immobilier
assorti d'un engagement au versement d'une somme d'argent pour tenir compte du
fait que, s'il paraît nécessaire de mettre un terme à des
pratiques de réservation conduisant en réalité à
organiser des enchères sur un bien entre les candidats à
l'acquisition, un engagement unilatéral en vue de cette acquisition se
conclut nécessairement par le versement du prix.
-
supprimer certaines dispositions introduites par l'Assemblée
nationale risquant de faire obstacle à de nombreuses transactions
(obligation de bornage préalablement à toute vente de terrain
à bâtir :
article 28
)
ou nécessitant
une réflexion plus approfondie
(régime applicable en
matière de commercialisation des lots de lotissement :
article
28 bis
) ;
Bien que sensible à la nécessité de renforcer la
protection de l'acquéreur, votre commission vous propose de supprimer la
disposition insérée par l'Assemblée nationale à
l'article 28 tendant à imposer le bornage, à peine de
nullité de la promesse, préalablement à toute vente de
terrain à bâtir. Cette disposition soulève en effet
plusieurs difficultés : impossibilité de donner une
définition légale du " terrain à bâtir "
et risque de bloquer de nombreuses transactions sur des terrains situés
en terrain diffus du fait du caractère nécessairement
contradictoire de la procédure de bornage. Elle vous propose en revanche
d'imposer ce
bornage
pour les ventes de lots de lotissement, de terrains
situés dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) ou de
parcelles vendues par une association foncière urbaine (AFU) et, pour
l'ensemble des terrains, d'exiger que soit portée dans la promesse la
mention précisant si les caractéristiques du terrain vendu
résultent ou non d'un procès-verbal de bornage.
Par ailleurs, si la justification économique qui sous-tend le dispositif
proposé à l'article 28 bis mérite d'être prise en
considération, le
régime applicable en matière de
lotissements
étant particulièrement sévère
malgré les assouplissements introduits par la loi n° 94-112 du
9 février 1994 portant diverses dispositions en matière
d'urbanisme et de construction, dite " loi Bosson ", celui-ci
contient de nombreuses incohérences qui en compromettent la
validité. En outre, de nombreuses dispositions concernant le
régime applicable aux lotissements figurant dans la partie
réglementaire du code de l'urbanisme bien qu'elles du domaine de la loi.
Votre commission des Lois a donc considéré qu'une
réflexion approfondie devrait être menée sur ce sujet afin
d'instaurer des mécanismes susceptibles de répondre aux
impératifs économiques sans méconnaître la
sécurité du consommateur. Pareille entreprise ne semblant pas
pouvoir être menée à bien à l'occasion d'un texte
examiné dans l'urgence, elle vous proposera, à ce stade, la
suppression de cet article.
-
assurer le respect du principe de la légalité des
délits et des peines
(suppression des critères subjectifs
introduits par l'Assemblée nationale en matière d'interdiction de
division d'immeubles :
article 29
).
Le caractère subjectif des critères introduits par
l'Assemblée nationale (notion de décence dont la
définition précise est renvoyée à un décret,
notion de chauffage adapté ...), dès lors qu'ils contribuent
à la définition d'une incrimination pénale (sont punies
d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 500.000 F les personnes qui
mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux
destinés à l'habitation provenant d'une division
réalisée en méconnaissance des interdictions
légales), ne paraît pas recevable : ce dispositif serait
contraire au principe de la légalité des délits et des
peines.
-
améliorer les garanties offertes aux copropriétaires
(exigence que le plan comptable rendu applicable à la gestion des
copropriétés soit un
plan comptable simplifié
pour
assurer une réelle lisibilité des comptes et permettre aux
syndics bénévoles de l'utiliser :
article 30
;
consultation des copropriétaires et décision
réservée au juge
lorsque les difficultés doivent
conduire à une
scission
de la copropriété :
article 31
;
communication des seules conclusions du rapport
de l'administrateur provisoire au maire et au préfet pour
éviter la divulgation d'informations relatives à la vie
privée
des copropriétaires :
article 31
).
-
éviter d'encombrer inutilement les tribunaux
(initiative de
toute modification de la définition de la mission de l'administrateur
provisoire réservée comme actuellement au seul juge :
article 31
)
mais maintenir l'intervention obligatoire du juge
pour le règlement de certains litiges dans les
copropriétés
(suppression de la possibilité ouverte au
syndic de demander de son propre chef réparation à un
copropriétaire pour un dommage qu'il aurait causé à la
copropriété et d'imputer directement à ce
copropriétaire les frais de recouvrement :
article 31
).
-
renforcer les garanties offertes à l'acquéreur d'un lot de
copropriété
(
article additionnel après l'article 30
bis
).
Votre commission vous propose de
rendre le carnet d'entretien de l'immeuble
consultable par tout candidat à l'acquisition d'un lot
titulaire
d'un avant-contrat : celui-ci pourra ainsi être averti des
dépenses auxquelles il devra faire face résultant de travaux
lourds susceptibles d'être engagés à court ou moyen terme
par la copropriété (réfection de la toiture, ravalement,
changement de la chaudière ...). Cette mesure d'information du candidat
à l'entrée dans une copropriété est
également de nature à prévenir les difficultés que
pourrait rencontrer cette copropriété du fait de la
défaillance du nouvel arrivant.
-
Clarifier et assouplir certaines règles applicables en
matière de copropriété
(
article 31
).
Souscrivant à la préoccupation de l'Assemblée nationale de
faciliter l'adoption des décisions relatives aux modalités de
réalisation des travaux obligatoires urgents, votre commission des Lois
vous propose de la prendre en considération dans un dispositif plus
global tendant à résoudre les difficultés
d'interprétation résultant du dernier alinéa de l'article
25 de la loi du 10 juillet 1965 et à préserver
l'exigence d'un consensus minimal pour les décisions importantes.
Concernant les copropriétés mises sous administration provisoire,
votre commission estime que, s'il est opportun de réduire ses charges en
mettant fin au mandat du syndic, il convient également de faire en sorte
que l'administrateur puisse se consacrer pleinement à sa mission de
redressement de la situation de la copropriété en permettant
à l'ancien syndic de continuer à assumer certaines tâches
matérielles : à cet effet, votre commission des Lois vous
propose de prévoir la possibilité de conclure une convention avec
cet ancien syndic.
• Enfin, votre commission des Lois vous soumet plusieurs modifications
sur les
dispositions du titre IV relatives aux
édifices
menaçant ruine
, afin notamment de
mieux préciser les
procédures applicables
et de veiller à leur cohérence
avec les dispositions du code pénal.
Sur les dispositions de ce même titre consacrées aux
droits des
locataires
, elle vous propose plusieurs amendements procédant
à la suppression de plusieurs incohérences et ayant pour objet de
renforcer le caractère objectif de la notion de décence
appliquée aux locaux à usage d'habitation donnés à
bail et de ne pas déroger aux règles de représentation
devant les tribunaux en matière de conflits locatifs (
articles 85 A
et 85
).
*
Sous le bénéfice de ces observations et sous réserve des modifications qu'elle vous propose, votre commission des Lois a donné un avis favorable à l'adoption du présent projet de loi.
EXAMEN DES ARTICLES
TITRE PREMIER
RENFORCER LA COHÉRENCE DES POLITIQUES
URBAINES
Sur cet intitulé, votre commission des Lois vous soumet un amendement qui tend à prendre en compte la dimension territoriale des politiques d'urbanisme.
SECTION I
Les documents d'urbanisme et les
opérations d'aménagement
Article premier
(Chapitre I du titre II du livre I et articles L.
121-1, L. 121-2
et L. 121-4 à L. 121-9 du code de
l'urbanisme)
Dispositions générales communes aux documents
d'urbanisme
Cet
article tend, d'une part, à donner une nouvelle rédaction
à l'intitulé du chapitre I ("
Dispositions
générales communes aux schémas directeurs et aux plans
d'occupation des sols
") du titre II ("
Prévisions et
règles d'urbanisme
") du livre I ("
Règles
générales d'utilisation du sol
") et, d'autre part,
à modifier plusieurs dispositions insérées dans ce
chapitre, afin de mieux affirmer certains principes fondamentaux qui devront
ensuite être pris en compte dans les documents d'urbanisme.
• Le
I
modifie l'intitulé du chapitre I
précité afin de prendre en compte les nouveaux
schémas
de cohérence territoriale
institués par le projet de loi et
les
cartes communales
, qui deviendront des documents d'urbanisme
opposables aux tiers, ainsi que les
plans locaux d'urbanisme
qui sont
substitués aux plans d'occupation des sols.
Tout en étant sensible au souci de mieux prendre en compte la fonction
d'aménagement que doit assumer ce document d'urbanisme, votre commission
a néanmoins considéré qu'il était
préférable de maintenir une dénomination à laquelle
les acteurs locaux étaient désormais bien habitués. C'est
pourquoi elle vous soumet un
amendement
rétablissant la
dénomination " plans d'occupation des sols ".
Les
I à VII
modifient plusieurs dispositions
insérées dans ce chapitre.
Composé des
articles L. 121-1 à L. 121-12
, ce chapitre
définit à la fois des principes généraux et des
règles de procédure.
Seraient maintenus dans leur rédaction actuelle, le cas
échéant dans une nouvelle numérotation,
trois
articles
dont les dispositions correspondent à des principes
fondamentaux et qui ont été introduits récemment dans le
code de l'urbanisme :
-
l'article L. 121-2
relatif aux modalités de
financement
des dépenses entraînées par les
études
et l'
établissement
des
documents
d'urbanisme ainsi qu'aux conditions de mise à disposition gratuite des
services de l'Etat ; cet article est recodifié par le IV à
l'article L. 121-7
;
-
l'article L. 121-3
qui traite des
agences d'urbanisme
et a
été introduit dans le code de l'urbanisme par la loi du 25 juin
1999 d'orientation pour l'aménagement et le développement durable
du territoire ;
-
l'article L. 121-8
sur la consultation des
associations
locales
d'usagers
agréées, dont les dispositions sont
recodifiées par le IV à
l'article L. 121-5
.
En revanche, le projet de loi substitue aux autres articles du chapitre I
précité
six nouveaux articles.
•
Le II de l'article premier
donne une nouvelle
rédaction aux
articles L. 121-1 et L. 121-2
.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 121-1
pose le principe
selon lequel les prévisions et règles d'urbanisme s'expriment par
des schémas directeurs et des plans d'occupation des sols. Il
précise, en outre, que ces documents peuvent concerner des communes ou
des parties ou ensembles de communes. Enfin, traitant du cas particulier des
cantons dont la population est inférieure à
10 000
habitants, il spécifie que la mise à l'étude de plans
d'occupation des sols entraîne la mise à l'étude des
chartes intercommunales de développement et d'aménagement.
La nouvelle rédaction proposée regroupe plusieurs
principes
essentiels
qui doivent guider l'élaboration des documents
d'urbanisme que constituent les schémas de cohérence
territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales.
En raison de leur caractère assez général, le contenu
exact des principes énoncés par l'article L. 121-1 ne
sera néanmoins pas toujours aisé à déterminer. En
conséquence, s'ils doivent inspirer l'élaboration des documents
d'urbanisme, il convient d'éviter de leur conférer une
portée normative excessive qui ne pourrait que nourrir des contentieux
multiples. C'est pourquoi, par un
amendement
, votre commission des Lois
vous suggère de préciser que les documents d'urbanisme devront
déterminer les conditions dans lesquelles ces principes "
sont
pris en considération
".
Ces principes - dont certains sont déjà énoncés
dans d'autres dispositions du code de l'urbanisme, notamment
l'article L.
121-10
- sont définis autour de
trois axes
:
- le
respect des équilibres
entre le développement
urbain et la préservation des espaces agricoles, forestiers, naturels et
des paysages, principes déjà retenus dans le droit en vigueur
auxquels est ajouté le respect des principes du développement
durable introduits par la loi du 25 juin 1999.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous propose de mieux
prendre en compte le nécessaire rééquilibrage de
l'aménagement de l'espace. D'une part, en affichant un objectif de
"
développement urbain
" sans plus de précision,
le projet de loi laisse entendre que la densification urbaine serait la seule
voie envisageable pour l'aménagement de l'espace. D'autre part, les
documents d'urbanisme n'ont pas vocation à concerner le seul espace
urbain. Il convient donc de promouvoir une logique des territoires en prenant
en compte le développement de l'espace rural ;
- les nouveaux objectifs de
mixité urbaine
, de
mixité sociale
et de
non discrimination
, qui devront
être mis en oeuvre à travers des capacités de construction
suffisantes pour satisfaire les besoins présents et futurs en
matière d'habitat, d'activités économiques et
d'intérêt général ainsi que d'équipements
publics, en tenant compte notamment de l'équilibre entre emploi et
habitat ainsi que des moyens de transports et de la gestion des eaux.
Outre un
amendement
de précision, votre commission des Lois vous
soumet un
amendement
afin de substituer la notion de
"
diversité urbaine
" à celle de
"
mixité urbaine
" qui n'est pas définie. La
diversité urbaine rend en effet mieux compte de l'objectif poursuivi qui
est de rechercher une meilleure intégration dans les quartiers de
l'ensemble des fonctions urbaines ;
- l'utilisation économe des espaces
tant
urbains
que
naturels
dans le respect des principes actuellement
énoncés à
l'article L. 121-10
(préservation
de la qualité de l'air, de l'eau, des sites et du patrimoine,
prévention des risques, des pollutions et des nuisances, maîtrise
des besoins en déplacement) auxquels est ajoutée la
limitation
de la circulation automobile
.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous suggère de
mieux affirmer la dimension territoriale en visant expressément
l'utilisation économe et
équilibrée
des espaces
urbains, périurbains et ruraux
.
Elle vous soumet un autre
amendement
qui substitue la
"
maîtrise
" à la "
limitation
"
de la circulation automobile. La notion de limitation de la circulation
automobile pourrait en effet être source de contentieux et conduire
à refuser l'implantation d'entreprises ou de logements au seul motif
d'une desserte insuffisante en transports collectifs.
Dans sa rédaction actuelle, l'article L. 121-2 traite des
modalités de financement des dépenses entraînées par
les études et l'établissement des documents d'urbanisme ainsi que
des conditions de mise à disposition gratuite des services de l'Etat.
Ces dispositions sont transférées à
l'article L.
121-7
par le IV de l'article premier.
La nouvelle rédaction proposée pour cet article a un double objet.
En premier lieu, elle confie à l'Etat le soin de
veiller au
respect
des principes énoncés à
l'article L.
121-1
et à la prise en compte des projets d'intérêt
général ainsi que des opérations d'intérêt
national.
L'Etat exerce la mission qui lui est ainsi confiée dans les conditions
précisées par le titre du code de l'urbanisme relatif aux
prévisions et règles d'urbanisme, qui traite non seulement des
dispositions générales applicables aux documents d'urbanisme mais
également des nouveaux schémas de cohérence territoriale
et plans locaux d'urbanisme, des servitudes d'utilité publique ou encore
des dispositions favorisant la diversité de l'habitat.
En second lieu, elle transforme le " porté à
connaissance ", actuellement prévu par le code de l'urbanisme, en
obligation continue d'information
.
Le code de l'urbanisme fait actuellement obligation au représentant de
l'Etat de
porter à la connaissance
de la commune ou de
l'établissement public compétent les documents ou règles
d'urbanisme, ainsi que toute autre information, utiles à
l'élaboration d'un schéma directeur (
article L. 122-1-1
)
ou d'un plan d'occupation des sols (
article L. 123-3
).
Cette obligation d'information, désormais continue, portera sur
l'existence ou l'évolution des éléments que les documents
d'urbanisme doivent prendre en compte. Les auteurs du projet de loi ont
jugé nécessaire de préciser que cette obligation
d'information concernerait notamment, d'une part, les incidences sur les
documents d'urbanisme locaux des
schémas de services collectifs
prévus par l'article 2 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995
d'orientation pour l'aménagement et le développement du
territoire et, d'autre part, sur les
servitudes d'utilité
publique
affectant l'utilisation des sols.
L'obligation continue d'informations ainsi mise à la charge du
représentant de l'Etat ne devra néanmoins pas avoir pour effet de
bloquer les procédures engagées par les communes ou leurs
groupements. Par un
amendement
, votre commission des Lois vous
suggère de le préciser expressément dans le texte
proposé. Conformément aux dispositions de l'article 34 de la
loi du 2 mars 1982, et aux solutions retenues dans le cadre de la
codification, en particulier lors de l'élaboration du code
général des collectivités territoriales, le même
amendement substitue la dénomination "
représentant de
l'Etat dans le département
" à celle de
"
préfet
".
Par un autre
amendement
, votre commission des Lois vous suggère
de supprimer un ajout de l'Assemblée nationale qui prévoit que
les informations ainsi portées à connaissance seront tenues
à disposition du public. Une telle disposition qui pourrait être
lourde à mettre en oeuvre n'apparaît pas nécessaire
dès lors que le document d'urbanisme sera soumis à enquête
publique.
•
Le III de l'article premier
du projet de loi donne une nouvelle
rédaction à
l'article L. 121-4
du code de l'urbanisme,
afin de mentionner dans un même article les collectivités et
organismes qui sont associés à l'élaboration des nouveaux
schémas de cohérence territoriale et plans locaux d'urbanisme.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 121-4
prévoit
l'association,
à leur demande
, après consultation des
organisations professionnelles, des chambres de commerce et d'industrie et des
chambres de métiers, à l'établissement des schémas
directeurs.
Il précise, dans un second alinéa, que les rapports annexes des
schémas directeurs fixent, à titre prévisionnel,
l'importance et la localisation des zones préférentielles
d'implantation des différents équipements commerciaux et
artisanaux.
La nouvelle rédaction proposée pour cet article prévoit,
dans un premier alinéa, l'association de l'Etat, des régions, des
départements, des autorités compétentes en matière
d'organisation des transports et des organismes de gestion des parcs naturels
régionaux à l'élaboration des schémas de
cohérence territoriale et des plans locaux d'urbanisme.
L'article L. 122-2
du code de l'urbanisme, actuellement en vigueur,
prévoit que les
schémas directeurs
et les
schémas de secteur
sont élaborés conjointement par
les services de l'Etat et les communes ou établissements publics
intéressés. Il précise que la région et le
département peuvent,
à leur demande
, être
associés à cette élaboration.
S'agissant des
plans d'occupation des sols
,
l'article L. 123-3
prévoit que l'Etat est associé à leur élaboration
ainsi que, à leur demande et dans les formes que la commune ou
l'établissement public compétent détermine, la
région et le département.
Quant aux organismes de gestion des parcs naturels régionaux,
l'article L. 121-8-1
prévoit leur
consultation
, à
leur demande, pour l'élaboration des schémas directeurs et des
plans d'occupation des sols.
Le projet de loi permet donc, d'une part, que les départements et
régions soient associés
de plein droit
ainsi que les
organismes de gestion des parcs naturels régionaux, jusqu'à
présent simplement consultés, à l'élaboration des
ces organismes. Il ajoute, en outre, à la liste en vigueur les
autorités compétentes en matière d'organisation des
transports urbains
, dans le but de garantir la prise en compte des
politiques de déplacement.
En outre, le second alinéa du texte proposé pour
l'article L.
121-4
du code de l'urbanisme permet l'association, dans les mêmes
conditions, des chambres de commerce et d'industrie, des chambres de
métiers, des chambres d'agriculture et, dans les
communes littorales, des sections régionales de la conchyliculture.
Ces organismes devront assurer les " liaisons " avec les
organisations professionnelles concernées.
Cette association est d'ores et déjà effective pour ces
différents organismes auxquels revient également la charge
d'assurer les liaisons avec les organisations professionnelles
concernées (
articles L. 121-4, L. 121-6, L. 121-7, L.
121-7-1
). Mais subordonnée à une demande expresse desdits
organismes, cette association s'effectuera désormais
de plein
droit.
•
Le IV de l'article premier
du projet de loi reprend en les
recodifiant à
l'article L. 121-5
du code de l'urbanisme des
dispositions qui figurent actuellement à l'article L. 121-8 et qui
prévoient, d'une part, la consultation, à leur demande, des
associations locales d'usagers et des associations agréées de
protection de l'environnement à l'élaboration des documents
d'urbanisme et, d'autre part, permettent l'accès des mêmes
associations au projet de schéma ou de plan.
La nouvelle rédaction qui est proposée prend en compte la
substitution des schémas de cohérence territoriale aux
schémas directeurs et des plans locaux d'urbanisme aux plans
d'occupation des sols.
Les associations locales d'usagers qui sont concernées, doivent avoir
été agréées dans des conditions définies par
l'article R. 121-1
du code de l'urbanisme. Elles doivent avoir un
fonctionnement continu depuis trois ans au moins et exercer des
activités statutaires désintéressées en rapport
avec l'urbanisme. L'agrément est délivré par
arrêté préfectoral après avis du maire ou des maires
intéressés et, s'il y a lieu, du président de
l'établissement public de coopération intercommunale
compétent.
Les associations agréées mentionnées à
l'article
L. 252-1
du code rural sont des
associations agréées de
protection de l'environnement
. Elles doivent avoir exercé leurs
activités depuis au moins trois ans. Ces activités doivent
concerner le domaine de la protection de la nature, de l'amélioration du
cadre de vie, de la protection de l'eau, de l'air, des sols, des sites et des
paysages, de l'urbanisme, de la lutte contre les pollutions et contre les
nuisances. Elle doivent de manière générale oeuvrer
principalement
pour la protection de l'environnement. La décision
d'agrément est prise par le préfet de département lorsque
l'agrément est sollicité dans un cadre communal, intercommunal ou
départemental, de celle du préfet de région lorsqu'il est
sollicité dans un cadre régional ou interdépartemental, du
ministre de l'environnement dans les autres cas.
En vertu de ces dispositions, une association doit être entendue si elle
le demande (
Conseil d'Etat, 30 avril 1982, Association pour
l'aménagement, la défense et l'expansion harmonieuse du site
d'Antibes-Juan-les-Pins et de ses environs
).
Par ailleurs, la nouvelle rédaction proposée établit de
manière plus explicite le droit d'accès des associations aux
documents d'urbanisme en vertu des dispositions de l'article 4 de la loi
n° 78-753 du 17 juillet 1978. Selon ces dispositions, l'accès
à ces documents peut se faire par consultation gratuite sur place ainsi
que par délivrance de copies, en un seul exemplaire, aux frais de
l'association qui la sollicite.
A cet article, l'Assemblée nationale a adopté une modification
d'ordre rédactionnel.
Votre commission des Lois vous soumet un
amendement
supprimant un renvoi
erroné à un décret simple. Un tel renvoi est en outre
inutile dès lors que l'article L. 121-9, dans la
rédaction proposée par le projet de loi, renvoie à des
décrets en Conseil d'Etat pour l'application de ce chapitre du code de
l'urbanisme.
•
Le V de l'article
premier du projet de loi
codifie
à
l'article L. 121-6
du code de l'urbanisme, en les
modifiant, les dispositions de l'article L. 121-9 issues de la loi n° 83-8
du 7 janvier 1983, relatives aux commissions départementales de
conciliation.
Composées à parts égales d'élus communaux
désignés par les maires du département et de personnes
qualifiées désignées par le représentant de l'Etat,
ces commissions sont présidées par un élu local
désigné en leur sein. Saisie par une personne publique qui a
émis un avis défavorable au projet de document d'urbanisme qui
leur a été soumis, elles peuvent formuler des
propositions
alternatives dans un délai
d'un mois
après
l'achèvement de la mise à disposition du public ou de
l'enquête publique portant sur ce document. Ces propositions sont
publiques.
Le projet de loi adapte, en premier lieu, le champ de compétences de ces
commissions, en prenant en compte les schémas de cohérence
territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales.
Il élargit, en deuxième lieu, la composition des commissions de
conciliation aux présidents d'établissements publics de
coopération intercommunale compétents pour les schémas de
cohérence territoriale ou les plans locaux d'urbanisme.
Par ailleurs, il modifie les conditions de saisine des commissions de
conciliation. Actuellement, la saisine étant réservée
aux personnes publiques associées qui ont émis un avis
défavorable au projet de document d'urbanisme, elle n'est ouverte
qu'à l'Etat - obligatoirement associé - et s'ils en en font la
demande, à la région, au département, aux chambres
consulaires et d'agriculture et, dans le cas des schémas directeurs ou
de secteur, aux établissements publics de coopération
intercommunale concernés.
La nouvelle rédaction proposée permet une saisine par le
préfet, les communes et les groupements de communes ainsi que par les
autres personnes publiques qui, en vertu des nouvelles dispositions de
l'article L. 121-4
issues de l'article 1
er
du projet de loi,
seront également associées à l'élaboration des
schémas de cohérence territoriale et des plans locaux
d'urbanisme. Rappelons qu'outre les départements et les régions,
il s'agit des autorités compétentes en matière
d'organisation des transports urbains, des organismes de gestion des parcs
naturels régionaux, des chambres de commerce et d'industrie, des
chambres de métiers, des chambres d'agriculture et, dans les communes
littorales, des sections de la conchyliculture.
Comme c'est déjà le cas, les commissions de conciliation
entendront, à leur demande, les associations locales d'usagers
agréées ainsi que les associations agréées de
protection de l'environnement.
L'extension de la saisine a pour objet de " purger " les conflits
pendant la phase d'élaboration ou de révision des documents et
d'éviter qu'ils ne soient remis en cause, le cas échéant
par voie contentieuse, postérieurement à leur élaboration.
Enfin, le projet de loi porte d'un à
deux
mois le délai
qui est laissé aux commissions consultatives pour formuler des
propositions, ce délai commençant à courir à
compter de la saisine.
Sur la proposition de M. Jean-Michel Marchand, l'Assemblée nationale a,
en outre, permis la saisine des commissions de conciliation par le
préfet, les communes et groupements de communes en ce qui concerne la
localisation des équipements publics relevant des installations
classées, dans les cas de désaccords entre collectivités
sur la localisation de ces équipements.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous suggère de
prévoir la présence du président du conseil
général au sein de la commission de conciliation. Compte tenu des
missions de celle-ci, la participation de l'exécutif
départemental apparaît en effet tout à fait
nécessaire. Le même amendement étend la compétence
de la commission de conciliation aux autorisations d'occupation des sols
délivrées par l'Etat. Cette extension permettra notamment
à la commission de se prononcer dans des zones où la
délivrance des permis de construire fait l'objet de nombreux
contentieux, notamment celles où sont applicables les dispositions des
lois relatives à la montagne et au littoral.
Par un autre
amendement
, votre commission des Lois vous propose de
supprimer en revanche l'ajout de l'Assemblée nationale rendant
compétente la commission de conciliation en ce qui concerne la
localisation des équipements publics relevant de la législation
sur les installations classées. Un tel sujet ne peut relever de la
commission de conciliation.
•
Le VI de l'article 1
er
du projet de loi
reprend les
dispositions actuellement codifiées à
l'article L. 121-2
du code de l'urbanisme, qui sont issues de la loi du 7 janvier 1983
précitée, en substituant les schémas de cohérence
territoriale aux schémas directeurs et les plans locaux d'urbanisme aux
plans d'occupation.
Ces dispositions prévoient que les dépenses
entraînées par les études et par l'établissement des
documents d'urbanisme sont prises en charge par les communes ou groupements de
communes compétents et qu'elles font l'objet d'une compensation par
l'Etat selon les règles applicables aux transferts de
compétences. Elles font, en conséquence, l'objet d'un transfert
des ressources correspondantes, lesquelles doivent couvrir intégralement
les charges transférées et évoluer comme la dotation
globale de fonctionnement.
Par ailleurs, elles précisent que les services extérieurs de
l'Etat peuvent être mis gratuitement à la disposition des communes
ou de leurs groupements pour élaborer, modifier ou réviser les
schémas de cohérence territoriale, les schémas de secteur,
les plans locaux d'urbanisme ou tout autre document d'urbanisme (notamment les
cartes communales). Sont principalement concernées les directions
départementales de l'équipement, qui reçoivent les
instructions nécessaires du maire ou du président de
l'établissement public de coopération intercommunale.
A cet article, l'Assemblée nationale a apporté une
précision d'ordre rédactionnel.
Outre un
amendement
de précision sur la dénomination des
services déconcentrés de l'Etat, votre commission des Lois vous
soumet un
amendement
destiné à prendre en compte le cas
des charges supplémentaires imposées par une modification des
règles en vigueur.
Par un autre
amendement
, elle vous propose de préciser que
dès lors que la commune ou le groupement aura fait appel à des
professionnels qualifiés, les services de l'Etat mis à
disposition devront travailler en concertation avec ces professionnels.
•
Après le VI
, votre commission des Lois vous soumet un
amendement
insérant un paragraphe additionnel relatif à la
compensation
des charges qui résulteront pour les communes et les
groupements de l'élaboration des nouveaux documents prévus par le
projet de loi. La loi de finances pour 2000 n'a en effet prévu aucun
abondement spécifique de la dotation générale de
décentralisation par laquelle cette compensation devrait logiquement
être opérée.
•
Le VII de l'article premier du projet de loi
reprend les
dispositions actuellement codifiées au premier alinéa de
l'article L. 125-5
du code de l'urbanisme qui, issues de la loi n°
94-112 du 9 février 1994, précisent les effets de l'annulation ou
de la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme,
en prenant en compte les nouveaux documents qui remplacent les schémas
directeurs et les plans d'occupation des sols.
En vertu de ces dispositions, l'annulation ou la déclaration
d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale,
d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu a pour
effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale,
le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu
immédiatement antérieur.
Le projet de loi ne reprend pas en revanche les dispositions du second
alinéa de l'actuel article L. 125-5, qui disposent que si le conseil
municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public
de coopération intercommunale compétent constate par
délibération motivée, que les dispositions du plan
d'occupation des sols annulé ou déclaré illégal
sont illégales par suite de changements intervenus dans les
circonstances de fait ou de droit, les règles générales de
l'urbanisme prévues dans le code sont applicables.
Ces dispositions n'ont plus d'objet en ce qui concerne les plans locaux
d'urbanisme car, à la différence des plans d'occupation des sols,
ils pourront être abrogés.
L'article 3
du projet de loi, qui donne une nouvelle rédaction au
chapitre III du titre II du livre Ier de la partie législative du code
de l'urbanisme, ne reprend pas, en effet, l'actuel
article L.123-4-1
lequel dispose qu'"
un plan d'occupation des sols ne peut être
abrogé
".
Les plans locaux d'urbanisme pourront donc
être abrogés en cas d'annulation ou de déclaration
d'illégalité de leurs dispositions
.
Le VII de l'article premier donne, par ailleurs, une nouvelle rédaction
à
l'article L. 121-9
du code de l'urbanisme dont les dispositions
actuelles relatives à la commission de conciliation sont
transférées à
l'article L. 121-6
par le V.
Dans sa nouvelle rédaction,
l'article L. 121-9
confie à
des décrets en Conseil d'Etat le soin de déterminer, en tant que
de besoin, les conditions d'application du chapitre du code de l'urbanisme
ainsi réécrit par l'article premier du projet de loi. Le renvoi
à des décrets en Conseil d'Etat figure actuellement à
l'article L. 121-12.
Ces décrets devront notamment préciser la nature des projets
d'intérêt général, qui doivent présenter un
caractère d'utilité publique. Cette précision donne une
base législative au caractère d'utilité publique
attaché à ces projets, caractère qui relève
actuellement du domaine réglementaire
(
article R. 121-13
). Ces décrets devront
également arrêter la liste des opérations
d'intérêt national qui sont mentionnées à
l'article L. 121-2
du code de l'urbanisme.
Sur la proposition de Mme Nicole Bricq, l'Assemblée nationale a
complété
l'article 1
er
du projet de loi
afin de prendre en compte une catégorie de territoires, visés par
l'article 22 de la loi d'orientation du 4 février 1995 telle que
modifiée par la loi du 25 juin 1999, soumis à une forte pression
urbaine, qui doivent être préservés et requalifiés
au sein des agglomérations. Ces territoires ne peuvent prétendre
au label de parc naturel régional mais doivent être
préservés dans le cadre d'une charte de pays.
Lorsqu'un pays comprendra de tels territoires et qu'il ne sera pas situé
à l'intérieur du périmètre d'un schéma de
cohérence territoriale, les communes membres pourront décider que
la charte du pays comprendra tout ou partie des dispositions qui, aux termes de
l'article 2 du projet de loi, devront figurer dans le schéma de
cohérence territoriale, en vue de préserver et requalifier le
patrimoine naturel, paysager et culturel et de conforter les espaces agricoles
et forestiers. Dans ce cas, la charte de pays - comme ce sera également
exigé pour le schéma de cohérence territoriale - devra
être soumise à enquête publique avant son approbation. Les
plans locaux d'urbanisme devront être compatibles avec les orientations
fondamentales de la charte.
En revanche, si le même pays est inclus dans un schéma de
cohérence territoriale, les dispositions de ce dernier se substitueront
aux dispositions d'urbanisme de la charte de pays.
Article 2
(Chapitre II du titre II du livre I
et
articles L. 122-1 à L. 122-19 du code de
l'urbanisme)
Schéma de cohérence territoriale (SCT)
Cet
article donne une nouvelle rédaction au chapitre II
("
Schémas directeurs
") du titre II du livre I du code
de l'urbanisme, afin de substituer des schémas de cohérence
territoriale aux actuels schémas directeurs.
Cette substitution est justifiée selon l'étude d'impact du projet
de loi, par le fait que les schémas directeurs, dont un tiers environ a
été élaboré dans les années 1970 et n'a pas
été depuis révisé, sont désormais
obsolètes
et que, constituant des documents d'encadrement
juridique des plans d'occupation des sols, ils représentent un
frein
au développement équilibré des
agglomérations concernées.
Les schémas directeurs ne seraient plus adaptés à l'enjeu
actuel qui est de définir une
stratégie territoriale
, qui
prenne en compte tous les éléments concourant à la mise en
oeuvre d'un
projet d'agglomération
dans l'esprit du
développement durable
. Faisant l'objet d'une définition
qui donne un caractère
statique
à la planification, ils
omettraient la prise en compte d'un certain nombre de fonctions urbaines telles
que les
déplacements
, les
transports en commun
, le
stationnement
des véhicules, qui ont pris une importance
considérable dans le développement des agglomérations
ainsi que la mise en oeuvre des principes de
mixité sociale et
urbaine
dans les politiques de l'habitat et de développement
économique.
Les critères de définition du
périmètre
des
schémas directeurs - qui renvoient à la communauté
d'intérêts économiques et sociaux des communes qui y sont
compris - manqueraient, par ailleurs, de précision notamment au regard
des nouvelles règles applicables aux agglomérations en
application des lois du 25 juin 1999 et 12 juillet 1999. En outre, les communes
non couvertes par un schéma directeur demeurant libres de définir
les conditions de leur urbanisation future, cet état de fait serait de
nature à vider de leur substance les dispositions du schéma et
à amplifier les " effets de frontières ". Leur
procédure actuelle
d'élaboration
et de
révision
apparaît
lourde
et source de
blocage.
Enfin, la législation actuelle ne prévoit pas de
gestion
ni de
suivi
dans le temps du document approuvé, ce qui aboutit
à des
schémas obsolètes
en raison de
l'évolution économique ou urbanistique.
Cherchant à remédier à ces différents
défauts des schémas directeurs, les nouveaux schémas de
cohérence territoriale devront fixer les
orientations
stratégiques
d'un territoire. Ils devront prendre en compte
l'ensemble des fonctions urbaines, notamment les déplacements.
Dans le but d'assurer une cohérence spatiale, les schémas de
cohérence territoriale devront avoir un périmètre
d'un
seul tenant et sans enclave.
Les plans locaux d'urbanisme, que
l'article
3
du projet de loi substitue aux plans d'occupation des sols, devront
être
compatibles
avec eux. Une commune non couverte par un
schéma de cohérence territoriale, ne pourra
ouvrir à
l'urbanisation
des secteurs non urbanisés, sauf accord du
préfet et après avis de la commission départementale des
sites et de la chambre d'agriculture, afin d'éviter que les options du
schéma ne soient compromises par des actions de communes
extérieures à son périmètre.
Le projet de loi cherche par ailleurs à
simplifier la
procédure
relative à l'élaboration, à la
modification ou à la révision des schémas, en prenant en
compte les nouvelles règles applicables aux établissements
publics de coopération intercommunale issues de la loi du 12 juillet
1999. En outre, un suivi du schéma est mis en place, une
évaluation devant notamment être opérée au plus tard
dix ans après son approbation ou sa révision.
I. Définition et contenu des schémas de cohérence
territoriale
L'article L. 122-1
définit le contenu des schémas de
cohérence territoriale et précise leur contenu.
Dans sa rédaction actuelle,
L'article L. 122-1
précise que
les schémas directeurs doivent fixer les
orientations
fondamentales
de l'aménagement des territoires
intéressés compte tenu de
l'équilibre
qu'il
convient de préserver entre l'extension urbaine, l'exercice des
activités agricoles, des autres activités économiques et
la préservation de la qualité de l'air, des milieux, sites et
paysages naturels ou urbains. Ils doivent prendre en considération
l'impact des pollutions et nuisances de toute nature enduites par ces
orientations ainsi que l'existence de risques naturels prévisibles et de
risques technologiques.
En outre, les schémas directeurs doivent déterminer la
destination générale des sols
et, en tant que de besoin,
la nature et le tracé des grands équipements d'infrastructure, en
particulier de transport, la localisation des activités et services les
plus importants.
Au regard des prévisions en matière d'habitat, d'emploi et
d'équipements, ils doivent fixer les orientations
générales de
l'extension de l'urbanisation et de la
restructuration des espaces urbanisés.
Ils définissent la
capacité d'accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser en
tenant compte de l'équilibre entre l'emploi et habitat ainsi que des
moyens de transport et de la gestion des eaux.
Dans la rédaction proposée par le projet de loi, le
premier
alinéa
de
l'article L. 122-1
précise, en reprenant la
formulation actuelle du texte en vigueur, que les schémas de
cohérence territoriale devront fixer les
orientations fondamentales
de l'aménagement des territoires intéressés.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a ajouté, dans l'objet des schémas,
l'incidence prévisible de ces orientations sur l'environnement.
L'objectif des auteurs du projet de loi est de rompre avec la pratique des
schémas directeurs qui, déterminant la
destination
générale des sols
, notion qui disparaît dans la
nouvelle rédaction, peuvent apparaître comme des " super
POS ". C'est pourquoi,
moins directifs
, les schémas de
cohérence territoriale devront définir des
orientations
qui ne devront pas concerner l'affectation des sols. Néanmoins,
s'agissant de la
protection
de certains espaces ou sites, ils pourront
être plus précis et procéder à des localisations ou
délimitations.
Le
premier alinéa de l'article L. 122-1
précise, par
ailleurs, que les schémas de cohérence territoriale devront
respecter
les principes énoncés par les
articles L.
110
et
L. 121-1
du code de l'urbanisme, dont la rédaction
résulte de
l'article 1
er
du projet de loi, qui
s'imposent à l'ensemble des documents d'urbanisme. Les schémas
devront donc avoir pour objectif d'assurer les équilibres entre le
développement urbain, la préservation des espaces non
urbanisés en respectant les objectifs de développement durable,
la mixité urbaine et sociale. Ils devront, en outre, être
élaborés dans un souci d'utilisation économe de l'espace.
Les schémas de cohérence territoriale devront, au regard des
prévisions en matière d'habitat, d'emploi et
d'équipements, fixer les
orientations générales de
l'organisation de l'espace et de la restructuration des espaces
urbanisés
et déterminer les
grands équilibres entre
les espaces urbains et à urbaniser et les espaces naturels et agricoles
ou forestiers.
Ils devront également
déterminer les espaces et sites naturels
ou urbains à protéger.
Ils pourront en
définir la
localisation ou la délimitation.
Par ailleurs, il leur revient de fixer les
objectifs des politiques
publiques d'aménagement urbain
en matière
d'habitat,
de
développement économique,
de
loisirs,
de
déplacements des personnes et des marchandises,
de
stationnement
des véhicules et -précision ajoutée par
l'Assemblée nationale- de
régulation du trafic automobile
.
Ces différents objectifs sont précisés dans les
cinquième à septième alinéas
du texte
proposé.
Les schémas devront, en premier lieu, fixer les
objectifs de desserte
en transports collectifs
et préciser les conditions permettant de
favoriser
le développement de l'urbanisation
prioritairement dans
les secteurs desservis par les transports collectifs.
Ils devront, en deuxième lieu, préciser les conditions dans
lesquelles l'ouverture à l'urbanisation de zones naturelles ou agricoles
et les extensions urbaines pourront le cas échéant, être
subordonnées à la
création de dessertes en transports
collectifs
et à l'utilisation préalable de
terrains
situés en zones urbanisées et desservies par les
équipements.
Enfin, les schémas de cohérence territoriale devront comprendre
un chapitre particulier relatif à
l'équipement commercial
qui précisera les orientations applicables aux
localisations
préférentielles des commerces
dans leur
périmètre, ainsi que les conditions de réalisation des
aires de stationnement
qui les accompagnent.
Sur la proposition de M. Jean-Michel Marchand, l'Assemblée nationale a
relié ces dernières prescriptions à l'objectif d'une
utilisation économe
des espaces
périurbains
et de
la préservation des
entrées de villes
ou, le cas
échéant, de leur restauration.
Sur la suggestion de sa commission de la production et des échanges et
contre l'avis du Gouvernement, l'Assemblée nationale a supprimé
l'exigence de
compatibilité
, prévue par le projet de loi
initial, de ce chapitre particulier du schéma de cohérence
territoriale avec le schéma de développement commercial
prévu par l'article 28 de la loi n° 73-1193 du
27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat. Elle
a repris cette obligation mais en l'inversant au dernier alinéa de
l'article L. 122-1.
Les schémas de cohérence territoriale devront, par ailleurs
,
prendre en compte
les programmes d'équipement de l'Etat, des
collectivités locales et des établissements et services publics.
Sur la suggestion de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a précisé qu'ils devront être
compatibles avec les chartes des parcs naturels régionaux.
Comme les actuels schémas directeurs, les schémas de
cohérence territoriale pourront, pour leur exécution, être
complétés en certaines de leurs parties par des
schémas
de secteur
qui en détailleront et en préciseront le contenu.
L'Assemblée nationale a précisé que les schémas de
secteur pourraient compléter les schémas de cohérence
territoriale dans les arrondissements à Paris, Marseille et Lyon.
Le projet de loi initial prévoyait que les
autorisations
d'exploitation commerciale
prévues par l'article 29 de la loi du 27
décembre 1973 précitée devraient prendre en compte les
orientations des schémas de cohérence territoriale. Ces
autorisations, délivrées par les commissions
départementales d'équipement commercial, visent les projets dont
l'objet est de créer ou d'étendre des magasins de commerce de
détail ou des ensembles commerciaux d'une surface de vente
supérieure à 300 mètres carrés. Cette disposition a
été supprimée par l'Assemblée nationale qui a
souhaité la faire figurer dans les dispositions du dernier alinéa
de l'article L. 122-1.
Le
dernier alinéa
de la rédaction proposée
précise qu'un certain nombre d'actes ou documents devront être
compatibles
avec les schémas de cohérence territoriale et
avec les schémas de secteur.
Sont ainsi visés les programmes locaux de l'habitat, les plans de
déplacement urbain, les plans locaux d'urbanisme, les cartes communales
et les documents d'urbanisme en tenant lieu, les opérations
foncières et les opérations d'aménagement définies
par décret en Conseil d'Etat.
Par rapport aux schémas directeurs, le projet de loi conforte la place
des schémas de cohérence territoriale à l'égard des
programmes locaux de l'habitat
, lesquels - en vertu de
l'article L.
302-1
du code de la construction et de l'habitation - doivent simplement
tenir compte des options d'aménagement déterminées par les
schémas directeurs. S'agissant des
plans de déplacements
urbains
, il reprend en revanche les règles actuellement en vigueur,
l'article 28 de la loi n° 82-1153 d'orientation des transports
intérieurs imposant à ces plans d'être compatibles avec
les orientations des schémas directeurs ou de secteur.
De même, les plans locaux d'urbanisme obéiront à
l'égard des schémas de cohérence territoriale au
même régime que les actuels plans d'occupation des sols à
l'égard des schémas directeurs, la règle de
compatibilité étant actuellement fixée au niveau
réglementaire (
article R. 122-27
).
L'exigence de compatibilité est en revanche nouvelle pour les cartes
communales ainsi que pour les opérations foncières,
l'article
R. 122-27
du code de l'urbanisme ne soumettant à l'exigence de
compatibilité que les projets d'acquisition foncière des
collectivités publiques, des établissements publics et de leurs
concessionnaires.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
contre l'avis du Gouvernement, l'Assemblée nationale a soumis à
la même obligation de compatibilité les
schémas de
développement commercial
, qui, prévus par la loi du 27
décembre 1973 précitée, sont encore dans une phase
expérimentale. Elle a en outre soumis à la même obligation
les autorisations d'exploitation commerciale, étendant l'obligation aux
autorisations d'implantation de multiplexes.
Votre commission des Lois vous propose par
amendement
une nouvelle
rédaction du texte proposé pour
l'article L. 122-1
.
Cette nouvelle rédaction précise que le schéma de
cohérence territoriale devra comporter un
projet d'aménagement
et de développement durable
qui sera établi au vu d'un
diagnostic préalable
des besoins et définira des
objectifs.
C'est en fonction de ce projet que le schéma de
cohérence territoriale fixera les
orientations
générales
d'organisation de l'espace.
Le contenu de ce projet devra, le cas échéant, être
relié aux
compétences des établissements publics de
coopération intercommunale existants
. Il pourra définir des
objectifs communs
aux établissements publics de
coopération intercommunale à fiscalité propre inclus dans
le périmètre du schéma de cohérence territoriale,
au titre des compétences que ces établissements peuvent exercer
en vertu du code général des collectivités territoriales.
Ces objectifs devront en particulier concerner
l'équilibre social de
l'habitat
, l'équipement commercial, les transports collectifs, la
protection des paysages et
les entrées de villes
ainsi que
la
prévention des risques
.
Le schéma de cohérence territoriale devra veiller à
l'équilibre entre l'urbanisation et la création de dessertes en
transports collectifs
et rechercher, en zone urbaine, l'utilisation
prioritaire
de terrains desservis par les transports collectifs.
Les règles de compatibilité prévues par l'Assemblée
nationale sont reprises par l'amendement, notamment la compatibilité du
schéma de développement commercial avec le schéma de
cohérence territoriale.
La mention spécifique des arrondissements de Paris, Marseille et Lyon
pour l'élaboration des schémas de secteur n'apparaît pas en
revanche indispensable. Elle n'est pas reprise dans l'amendement.
II. Règle de constructibilité limitée en l'absence de
schéma de cohérence territoriale
L'article L. 122-2
fixe une règle de constructibilité
limitée applicable aux communes qui ne seront pas incluses dans le
périmètre d'un schéma de cohérence territoriale.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 122-2
précise les
conditions dans lesquelles les schémas directeurs et de secteurs sont
élaborés. Ces conditions résulteront désormais, en
ce qui concerne les schémas de cohérence territoriale, des
dispositions des
articles L. 122-3 et suivants.
La nouvelle rédaction proposée pour
l'article L. 122-2
prévoit qu'en l'absence d'un schéma de cohérence
territoriale, les zones d'urbanisation futures délimitées par les
plans locaux d'urbanisme des communes
ne pourront être ouvertes
à l'urbanisation.
L'Assemblée nationale a visé les
schémas
exécutoires
- et non applicables comme les
définissait le projet de loi initial - et ajouté les
zones
naturelles
parmi les zones qui ne pourront être ouvertes à
l'urbanisation.
L'article L. 111-1-2
du code de l'urbanisme établit une
règle similaire en ce qui concerne les communes qui ne sont pas
couvertes par un plan d'occupation des sols. Dans ces communes, sont
inconstructibles les terrains situés en dehors des parties actuellement
urbanisées de la commune. L'autorité administrative a
compétence liée pour refuser le permis de construire, les autres
autorisations comme les autorisations de lotir ainsi que les certificats
d'urbanisme.
Des
exceptions
sont néanmoins admises pour certaines
constructions ou travaux :
- l'adaptation, la réfection ou l'extension des constructions
existantes ;
- les constructions et installations nécessaires à des
équipements collectifs, à l'exploitation agricole, à la
mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation
d'opérations d'intérêt national ;
- les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones
habitées et l'extension mesurée des constructions et
installations existantes ;
- les constructions ou installations qui correspondent à un
intérêt communal, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte
à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la
salubrité et à la sécurité publique, qu'elles
n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques
et que le projet n'est pas contraire aux principes de fond
énoncés par
l'article L. 110
du code de l'urbanisme et les
lois d'aménagement et d'urbanisme relatives aux zones de montagne et de
littoral.
Le
deuxième alinéa
de la nouvelle rédaction
proposée par le projet de loi prévoit de la même
manière qu'il pourra être dérogé à la
règle de l'interdiction de construire dans les zones d'urbanisation
future délimitées par les plans locaux d'urbanisme, en l'absence
de schéma de cohérence territoriale.
Il ne pourra s'agir que d'une "
extension limitée
" de
l'urbanisation qui pourra être prévue par les plans locaux
d'urbanisme et les cartes communales, avec l'accord du préfet,
après avis de la commission départementale des sites et de la
chambre d'agriculture. L'Assemblée nationale a précisé
qu'il reviendrait à cette dernière d'apprécier l'impact de
l'urbanisation sur l'environnement et les activités agricoles.
Cette notion d' "
extension limitée
" de l'urbanisation
figure déjà dans le code de l'urbanisme dont
l'article L.
146-4
dispose que "
l'urbanisation limitée des espaces
proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs (...) doit
être justifiée et motivée dans le plan d'occupation des
sols
". Sa portée a été précisée
par la jurisprudence qui a notamment considéré que ne constituait
pas une extension limitée de l'urbanisation la construction
d'hôtels, résidences de tourisme et bâtiments d'habitation.
Le
troisième alinéa
de la rédaction proposée
précise par ailleurs que lorsqu'un périmètre de
schéma de cohérence territoriale aura été
arrêté, il sera possible de déroger à l'interdiction
de construire avec l'accord de l'établissement public chargé de
l'élaboration du schéma.
Le
quatrième alinéa
prévoit que les schémas
d'aménagement des régions d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane,
Martinique et la Réunion), le schéma directeur de la
région d'Ile-de-France ainsi que le schéma de la Corse auront
valeur de schéma de cohérence territoriale pour l'application de
la règle de constructibilité limitée.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a exclut de l'interdiction d'urbaniser en
l'absence de schéma de cohérence territoriale, les communes
situées à
plus de
15
kilomètres de la
périphérie d'une agglomération de
plus de 15 000
habitants au sens du recensement général de la population et
à
plus de 15
kilomètres du rivage de la mer.
Selon les explications données par le rapporteur M. Patrick Rimbert, la
distance de 15 kilomètres devrait permettre que les communes
périphériques d'une agglomération n'optent pas pour une
stratégie d'urbanisation contraire à celle de ladite
agglomération. Appliquée à la proximité des
rivages, elle répond au souci de maîtriser l'urbanisation dans un
environnement sensible.
Enfin, le
dernier alinéa
rend applicable le dispositif de
l'article L. 122-2
à compter du
1
er
janvier
2002.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous suggère de
supprimer le texte proposé pour
l'article L. 122-2
du code de
l'urbanisme.
L'interdiction prévue par le projet de loi initial, sauf
dérogation accordée par le représentant de l'Etat,
apparaît comme une
atteinte inacceptable
à la libre
administration des communes concernées. La formule retenue par
l'Assemblée nationale consistant à exclure du champ de cette
interdiction les communes situées à plus de 15 kilomètres
de la périphérie d'une agglomération de plus de 15 000
habitants au sens du recensement général, et à plus de
quinze kilomètres du rivage de la mer, n'apparaît pas non plus
satisfaisante. Outre le risque de contentieux sur l'appréciation des
critères ainsi posés, elle pourrait aboutir à des
distorsions de traitement difficilement acceptables.
Or,
l'article L. 123-11
du code de l'urbanisme, dans la rédaction
proposée par
l'article 3
du projet de loi, prévoit par
ailleurs la faculté pour le représentant de l'Etat de demander la
modification des dispositions d'un plan local d'urbanisme qui
compromettraient
la réalisation d'un schéma de
cohérence territoriale. Cette disposition paraît de nature
à prévenir des contrariétés flagrantes entre ces
différents documents, qui seraient effectivement difficilement
acceptables.
III. Initiative de l'élaboration et périmètre des
schémas de cohérence territoriale
L'article L. 122-3
traite de l'élaboration et de la
définition du périmètre des schémas de
cohérence territoriale.
Dans le droit en vigueur, l'article L. 122-1-1 dispose que le schéma
directeur ou le schéma de secteur est élaboré ou
révisé à l'initiative des communes présentant une
communauté d'intérêts économiques et sociaux.
Le périmètre est arrêté par le représentant
de l'Etat, sur proposition d'une majorité qualifiée des conseils
municipaux et après consultation des départements, ainsi que des
régions pour les ensembles de communes qui dépassent 100 000
habitants.
Le
I
de la rédaction proposée pour
l'article L.
122-3
confirme le pouvoir d'initiative des communes et de leurs groupements
pour l'élaboration du schéma de cohérence territoriale.
L'Assemblée nationale a précisé que le schéma de
cohérence territoriale devrait être élaboré en
concertation avec les populations concernées. Elle a en outre
souhaité spécifier que la délibération prescrivant
l'élaboration du schéma de cohérence territoriale devrait
être notifiée au préfet, au président du conseil
régional, au président du conseil général ainsi
qu'aux représentants de l'autorité compétente en
matière d'organisation des transports urbains.
Votre commission des Lois vous soumet un
amendement
qui supprime ces
ajouts, qui ne lui ont pas paru nécessaires dès lors que la
concertation est organisée par ailleurs et que le projet est soumis
à enquête publique.
Le
II
précise les règles qui s'imposeront à la
délimitation du périmètre des schémas de
cohérence territoriale. Ce périmètre devra
délimiter un territoire d'un seul tenant et sans enclave. Est ainsi
étendue au schéma de cohérence territoriale une
règle prévue par la loi n° 99-586 du 12 juillet 1999 en ce
qui concerne le périmètre des communautés urbaines, des
communautés d'agglomération et des nouvelles communautés
de communes.
En outre, le périmètre des schémas de cohérence
territoriale devra inclure, s'il y a lieu, la totalité du
périmètre des établissements publics de coopération
intercommunale compétents en matière de schéma de
cohérence territoriale. Cette compétence n'est exercée
à titre obligatoire que par les communautés urbaines et les
communautés d'agglomération.
Votre commission des Lois vous soumet, sur cet aspect de la délimitation
du périmètre du schéma de cohérence territoriale,
un
amendement de clarification rédactionnelle.
Le périmètre des schémas de cohérence territoriale
devra par ailleurs tenir compte des périmètres des groupements de
communes, des agglomérations nouvelles, des pays et des parcs naturels
régionaux, ainsi que des périmètres déjà
définis des plans de déplacements urbains, des schémas de
développement commercial, des programmes locaux de l'habitat et des
chartes intercommunales de développement et d'aménagement. Votre
commission des Lois vous soumet sur ce point un
amendement de
précision.
Il devra également prendre en compte les déplacements urbains,
notamment les déplacements entre le domicile et le lieu de travail et de
la zone de chalandise des commerces.
Sur la proposition de M. Gilles Carrez, l'Assemblée nationale a pris en
compte les déplacements vers les équipements culturels, sportifs,
sociaux et de loisirs.
Le
III
de la rédaction proposée pour
l'article L.
122-3
précise que le périmètre est arrêté
par le préfet, après une procédure assez proche de celle
actuellement applicable en matière de schémas directeurs.
La règle de la majorité qualifiée des deux tiers des
communes représentant plus de la moitié de la population, ou
l'inverse est maintenue. Le pouvoir de proposition est néanmoins
étendu à l'organe délibérant des
établissements publics de coopération intercommunale
compétents.
Cependant si des communes ne sont pas membres d'un établissement public
de coopération intercommunale compétent en matière de
schéma de cohérence territoriale, la majorité dans chaque
cas devra comprendre au moins
un tiers
d'entre elles.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous propose que la
majorité comprenne
au moins deux tiers
de ces communes. Ces
dernières ne doivent, en effet, pas subir par le biais du schéma
de cohérence territoriale un effet d'attraction imposée vers
l'agglomération alors même qu'elles n'auraient pas
été incluses dans le périmètre initial d'une
communauté d'agglomération et que cette situation n'aurait pas
été considérée comme de nature à porter
atteinte à la cohérence spatiale.
En outre, pour le calcul de la majorité, les établissements
publics de coopération intercommunale compteront pour autant de communes
qu'ils comprennent de communes membres.
Votre commission des Lois vous soumet un
amendement
qui précise
que lorsque l'organe délibérant d'un établissement public
de coopération intercommunale à fiscalité propre aura
émis une délibération défavorable, il ne pourra
être inclus dans le périmètre d'un schéma de
cohérence territoriale qu'après
avis conforme
de la
commission départementale de la coopération intercommunale. Le
jeu des majorités qualifiées ne doit, en effet, pas aboutir
à intégrer contre son gré dans le périmètre
d'un schéma de cohérence territoriale un établissement
public de coopération intercommunale à fiscalité propre
qui souhaiterait faire prévaloir une autre cohérence
territoriale. Il reviendra, dans un tel cas, à la commission
départementale de la coopération intercommunale à veiller
à la
cohérence des périmètres et de
l'intercommunalité.
En revanche, le projet de loi initial ne prévoyait plus la consultation
des régions et des départements. Sur la proposition de M. Michel
Vaxès, l'Assemblée nationale a prévu l'avis
préalable de l'organe délibérant du ou des
départements concernés, cet avis étant
réputé positif s'il n'a pas été formulé dans
un délai de
deux mois
.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous suggère de
prévoir en outre
l'avis de la commission départementale de la
coopération intercommunale.
Cet avis paraît
particulièrement nécessaire dès lors que le
périmètre du schéma de cohérence territoriale ne
devra pas remettre en cause la cohérence des périmètres
arrêtées lors de la création des structures intercommunales
existantes et qu'il aura nécessairement des conséquences sur les
conditions d'exercice des compétences des établissements publics
de coopération intercommunale.
IV. Elaboration du schéma de cohérence territoriale par un
établissement public de coopération intercommunale ou par un
syndicat mixte
L'article L. 122-4,
dans
la rédaction proposée par
le projet de loi, prévoit que le schéma de cohérence
territoriale sera élaboré par un établissement public de
coopération intercommunale ou par un syndicat mixte.
Depuis la loi n° 92-125 du 6 février 1992 d'orientation relative
à l'administration territoriale de la République, qui a
remplacé les syndicats intercommunaux d'études et de
programmation, lesquels avaient uniquement compétence en matière
de schéma directeur pour une période maximale de
cinq
années
, par des établissements publics de droit commun,
l'établissement public chargé du schéma directeur n'est
plus soumis à une
limitation de durée
.
Cependant, l'étude d'impact fait valoir que les communes constituent
très fréquemment cette structure
pour la seule
procédure en cours
(élaboration ou révision) sans
profiter de la possibilité qui leur a été ouverte par la
loi de 1992. En conséquence, le caractère temporaire de ces
structures ne permet pas de gérer dans le temps les documents de
planification ni d'en assurer le suivi.
Le projet de loi tend à assurer la pérennité de ces
structures en leur confiant la maîtrise d'ouvrage de l'élaboration
du schéma, l'évaluation périodique de la validité
du document et l'initiative, lorsque le besoin s'en fait sentir de la
révision.
Sur la proposition de M. Michel Vaxès, l'Assemblée nationale a
souhaité préciser que l'établissement public devra agir
en concertation avec les communes concernées.
Par un
amendement,
votre commission des Lois vous propose
d'étendre cette concertation aux établissements publics de
coopération intercommunale concernés, afin de favoriser la
recherche des solutions les plus consensuelles dans l'élaboration du
projet de schéma.
En outre, la dissolution de l'établissement public aura pour effet
d'abroger le schéma de cohérence territoriale, sauf si un autre
établissement public "
en assure le suivi
".
Contre l'avis du Gouvernement, l'Assemblée nationale, sur la proposition
de M. Michel Vaxès, a précisé que l'élaboration du
projet de schéma de cohérence territoriale pourrait
débuter par un
diagnostic urbain
établi par
l'établissement chargé du schéma. Ce diagnostic devrait
dresser le bilan des besoins d'intérêt commun sur tout ou partie
du périmètre délimité, en ce qui concerne
l'amélioration du cadre de vie, l'habitat, l'emploi, les
équipements, les services publics, l'extension et la restructuration
urbaine et les espaces à protéger.
Votre commission des Lois vous ayant suggéré de prévoir
à
l'article L. 122-2
du code de l'urbanisme,
l'établissement d'un
projet d'aménagement et de
développement
, au vu d'un
diagnostic territorial
, elle vous
soumet, par coordination, un
amendement
supprimant cet ajout de
l'Assemblée nationale.
V. Extension et réduction du périmètre des
schémas de cohérence territoriale
L'article L. 122-5
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, fixe la procédure
d'extension
et de
réduction
du périmètre des schémas de
cohérence territoriale.
Ces nouvelles dispositions poursuivent un objectif de simplification.
L'étude d'impact relève, en effet, qu'il n'existe pas
actuellement de procédure de modification du périmètre
d'un schéma directeur approuvé. Ce n'est donc qu'à l'issue
de la procédure complète de révision du document,
après son approbation, que l'adjonction ou la suppression de communes
peut intervenir.
Le
premier alinéa
précise que lorsque le
périmètre de l'établissement public chargé du
schéma sera étendu dans les conditions définies par le
code général des collectivités territoriales à une
ou plusieurs communes ou à un ou plusieurs établissements publics
de coopération intercommunale, la décision d'extension emportera
extension du périmètre du schéma de cohérence
territoriale.
Le
second alinéa
institue une procédure similaire en ce
qui concerne la réduction du périmètre. La décision
de retrait d'une commune ou d'un établissement public de
coopération intercommunale, dans les conditions prévues par le
code général des collectivités territoriales, de
l'établissement public chargé du schéma, emportera
réduction du périmètre de ce dernier.
VI. Association des services de l'Etat à l'élaboration du
projet de schéma de cohérence territoriale
L'article L. 122-6
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, détermine les conditions dans lesquels les
services de l'Etat sont associés à l'élaboration des
schémas de cohérence territoriale.
En ce qui concerne les actuels schémas directeurs,
l'article
L. 122-1-1
prévoit que l'établissement public de
coopération intercommunale qui en a la charge associe obligatoirement
l'Etat à leur élaboration.
Le projet de loi prévoit désormais que les services de l'Etat
seront associés à l'élaboration des schémas de
cohérence territoriale, soit à l'initiative du président
de l'établissement public de coopération intercommunale, soit
à la demande du préfet. L'intervention des services de l'Etat ne
sera donc plus systématique. Elle revêtira néanmoins un
caractère obligatoire dès lors qu'elle aura été
demandée par le préfet.
Compte tenu du périmètre que les schémas de
cohérence territoriale pourront recouvrir, il paraît
nécessaire de prévoir également l'association des
services du département
, à la demande du président
du conseil général. Tel est l'objet de
l'amendement
que
votre commission des Lois vous soumet à cet article.
VII. Consultations obligatoires ou facultatives au cours de
l'élaboration du schéma de cohérence territoriale
L'article L. 122-7 (nouveau)
fixe la liste des personnes ou organismes
qui devront ou pourront être consultés au cours de
l'élaboration du schéma de cohérence territoriale.
Le
premier alinéa
prévoit la consultation, à leur
demande, du président du conseil régional, du président de
conseil général, ou de leurs représentants, par
l'établissement public.
On rappellera qu'en vertu de
l'article L. 121-4,
la région et le
département seront associés à l'élaboration
des
schémas de cohérence territoriale.
Le
deuxième alinéa
prévoit la consultation,
à leur demande, des autres établissements publics de
coopération intercommunale intéressés et des organismes
mentionnés à
l'article L. 121-4.
Il s'agit des
autorités compétentes en matière d'organisation des
transports urbains, des organismes de gestion des parcs naturels
régionaux ainsi que des chambres consulaires et des chambres
d'agriculture. Ne sont, en revanche, pas visées les associations
agréées d'usagers et de protection de l'environnement,
lesquelles, en vertu de
l'article L. 122-8
, seront consultées une
fois le schéma arrêté.
Votre commission des Lois vous soumet, par
amendement,
une nouvelle
rédaction de ces deux alinéas, qui permet la consultation
à leur demande des maires des communes
voisines
et des
représentants des présidents des établissements publics de
coopération intercommunale
voisins
. Il s'agit, en effet, de
promouvoir la
concertation la plus large
pour favoriser la
cohérence
entre des documents d'urbanisme élaborés
sur des périmètres différents.
Le
dernier alinéa
ouvre par ailleurs au président de
l'établissement public chargé du schéma de
cohérence territoriale la faculté de recueillir l'avis de tout
organisme ou association ayant compétence en matière d'habitat,
d'urbanisme, de déplacements, d'aménagement ou d'environnement.
VIII. Transmission pour avis du projet de schéma
arrêté
L'article L. 122-8 (nouveau)
précise que le projet de
schéma de cohérence territoriale est arrêté par
l'organe délibérant de l'établissement public
chargé de son élaboration et qu'il est ensuite transmis aux
personnes ou organismes qui ont été associés à son
élaboration.
Avant le premier alinéa
, votre commission des Lois vous propose
d'insérer par
amendement
un alinéa qui prévoit
expressément, à l'instar de ce que prévoit
l'article L.
2312-1
du code général des collectivités territoriales
pour le budget communal, l'organisation d'un
débat d'orientation
sur le projet d'aménagement et de développement durable qu'il
vous a été proposé d'instituer à
l'article L.
122-1
du code de l'urbanisme. Ce débat d'orientation se
déroulera préalablement à l'adoption du projet de
schéma. Il permettra un large échange de vues au sein de l'organe
délibérant sur les objectifs retenus dans le projet, qui devront
être traduits ensuite dans les orientations d'urbanisme inscrites dans le
schéma.
Le projet de schéma sera transmis aux personnes ou organismes qui ont
été associés à son élaboration, c'est
à dire :
- les communes et les groupements de communes membres de
l'établissement public (déjà prévue pour les
schémas directeurs) ;
- le préfet, la région, le département
(déjà prévue pour les schémas directeurs) ;
- les organismes de gestion des parcs naturels régionaux et les
autorités d'organisation des transports urbains ;
-
les chambres consulaires et les chambres d'agriculture
(déjà prévue pour les schémas directeurs) ;
- la commission spéciale du comité de massif lorsque le
projet de schéma comporte des dispositions relatives à la
création d'une ou plusieurs unités touristiques nouvelles telles
que définies par
l'article L. 145-9
du code de l'urbanisme.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous propose de
compléter cette liste, afin de soumettre le projet de schéma aux
communes et aux établissements publics de coopération
intercommunale
voisins,
qui pourront être directement
intéressés à son contenu. Cette disposition est de nature
à faciliter la recherche de la
nécessaire cohérence
entre les choix d'urbanisme opérés sur des
périmètres différents
.
Comme c'est déjà le cas pour les schémas directeurs, ces
personnes ou organismes disposeront d'un délai de
trois mois
à compter de la transmission du projet de schéma de
cohérence territoriale pour faire connaître leur avis.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a précisé que les communes ou
groupements concernés devront organiser un débat public sur le
projet de schéma de cohérence territoriale.
Cet ajout fait une référence inadéquate à la notion
de "
débat public
" issue de la loi du 2 février
1995 relative au renforcement de la protection de l'environnement. En outre,
les modalités de la concertation avec les habitants auront
été définies au préalable. Enfin, le projet de
schéma sera soumis à enquête publique. Pour ces motifs,
votre commission des Lois vous soumet un
amendement
supprimant cet ajout
qui risquerait de nourrir des contentieux.
Par un autre
amendemen
t, votre commission des Lois vous suggère
de prévoir une
majorité qualifiée
au sein de
l'organe délibérant pour approuver le projet de schéma
dès lors qu'un établissement public de coopération
intercommunale à fiscalité propre se sera prononcé
contre ce projet.
Il s'agit de rechercher le consensus
le plus
large
dans l'adoption du schéma de cohérence territoriale et
d'éviter qu'un établissement public de coopération
intercommunale ne cherche à
imposer
sa propre logique de
développement aux autres établissements publics de
coopération intercommunale membres.
Le
dernier alinéa
de
l'article L. 122-8
prévoit, en
outre, la consultation, à leur demande, des associations
mentionnées à
l'article L. 121-5
. Rappelons
qu'il s'agit des associations locales d'usagers agréées et des
associations agréées de protection de l'environnement.
IX. Demande de modification du projet de schéma par une commune ou un
groupement de communes dont les intérêts essentiels pourraient
être compromis
L'article L. 122-9
(nouveau)
détermine les conditions dans
lesquelles une commune ou un groupement de communes, qui estimerait que ses
intérêts essentiels seraient compromis, pourra demander une
modification du projet de schéma de cohérence territoriale.
Dans le droit en vigueur,
l'article L. 122-1-3
précise que
lorsque le conseil municipal de l'une des communes membres de
l'établissement public de coopération intercommunale estime que
" l'un de ses intérêts essentiels " est compromis par le
schéma directeur
approuvé
, qui lui impose notamment des
nuisances ou des contraintes excessives, il le fait savoir à
l'établissement public de coopération intercommunale et au
représentant de l'Etat, par une délibération
motivée, dans un délai de
quinze
jours
à
compter de la réception du schéma approuvé.
Le représentant de l'Etat
peut
alors notifier, dans un
délai de
quinze jours
, à l'établissement public les
modifications qu'il convient d'apporter au schéma directeur pour tenir
compte de la délibération du conseil municipal. Il doit motiver
les modifications qu'il demande.
Si dans un délai de
six mois
, l'établissement public n'a
pas apporté les modifications demandées et après une
délibération du conseil municipal de la commune concernée
demandant le retrait, le représentant de l'Etat constate le retrait de
la commune de l'établissement public et du périmètre du
schéma directeur.
En cas d'abstention du représentant de l'Etat à notifier les
modifications demandées par la commune, celle-ci peut saisir le
collège des élus locaux
institué au sein de la
commission de conciliation,
quinze jours
au moins avant l'expiration du
délai de
soixante jours
à l'expiration duquel la
délibération approuvant le schéma devient
exécutoire. Le collège des élus locaux notifie les
modifications demandées à l'établissement public. Si, dans
un délai de six mois, celui-ci n'a pas approuvé ces
modifications, la procédure de retrait de la commune est engagée
après une nouvelle délibération du conseil municipal
demandant ce retrait.
Le nouveau dispositif proposé en ce qui concerne les schémas de
cohérence territoriale permet tout d'abord aux communes de demander des
modifications au projet de schéma
arrêté
et non pas
au schéma approuvé. En outre, elles disposeront d'un délai
de
trois mois
contre quinze jours dans le droit actuel. Elles devront
agir par
délibération motivée
précisant les
modifications demandées.
Les motifs de la demande sont identiques à ceux actuellement requis pour
les schémas directeurs. Mais l'appréciation du caractère
excessif des nuisances ou des contraintes relèvera
de la commune
et non du représentant de l'Etat. Celui-ci devra néanmoins faire
connaître son avis dans un délai de
trois mois
,
après consultation
de la commission de conciliation.
Votre commission des Lois vous soumet un
amendement
supprimant les
éléments destinés à caractériser les
atteintes aux intérêts essentiels de la commune ou du groupement
qui ne sont, en outre, pas énoncés de manière exhaustive.
Par un autre
amendement
, elle vous suggère de modifier la
procédure proposée. Ces modification tendent à
prévoir expressément une délibération de l'organe
délibérant de l'établissement public chargé du
schéma sur les modifications demandées par la commune ou le
groupement.
A défaut d'approbation de ces modifications par l'organe
délibérant de l'établissement public,
l'avis de la
commission de conciliation
serait requis. L'avis favorable de cette
dernière permettrait le cas échéant, le retrait de la
commune ou du groupement dans les conditions prévues par
l'article L. 122-12.
Le
second alinéa
de
l'article L. 122-9
précisait
que ce dispositif n'était pas applicable lorsque l'établissement
public chargé de l'élaboration, du suivi et de la révision
du schéma était une communauté urbaine, une
communauté d'agglomération ou une communauté de communes.
Il s'agissait de préserver, pour ces établissements publics de
coopération intercommunale, dotés d'une fiscalité propre,
les règles spécifiques de retrait prévues par la loi du 12
juillet 1999.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a souhaité supprimer cette restriction,
afin de permettre à toute commune, quelle que soit sa situation sur le
plan de l'intercommunalité, de saisir le représentant de l'Etat
si elle considère que ses intérêts essentiels sont
menacés.
X. Soumission du projet de schéma de cohérence territoriale
à enquête publique
L'article L. 122-10 (nouveau)
substitue la procédure
d'enquête publique à la procédure de mise à
disposition du public actuellement en vigueur pour les projets de
schémas directeurs.
La procédure de l'enquête publique est déjà
prévue pour les plans d'occupation des sols rendus publics. Elle
s'appliquera également aux plans locaux d'urbanisme.
Le dossier soumis à enquête par le président de
l'établissement public chargé du schéma de
cohérence territoriale devra comporter en annexe les
avis
des
communes et groupements concernés ainsi que, le cas
échéant, des autres personnes publiques consultées.
Devront également figurer dans le dossier la
délibération motivée
de la commune ou du groupement
ayant demandé que soient apportées des modifications au projet de
schéma ainsi que
l'avis du représentant de l'Etat
sur
cette délibération.
On rappellera que selon l'article 2 de la loi n° 83-630 du 12 juillet 1983
relative à la démocratisation des enquêtes publiques,
l'enquête "
a pour objet d'informer le public et de recueillir
ses appréciations, suggestions et contre-propositions (...) afin de
permettre à l'autorité compétente de disposer de tous
éléments nécessaires à son information.
" L'enquête est conduite, selon la nature et l'importance des
opérations, par un commissaire enquêteur ou une commission
d'enquête désigné par le président du tribunal
administratif ou le membre du tribunal administratif
délégué par lui à cette fin.
"
L'article 3
de la même loi prévoit que
quinze jours
avant l'ouverture de l'enquête et durant toute la durée de
celle-ci, l'autorité compétente porte à la connaissance du
public, par tous moyens appropriés d'affichage et, selon l'importance et
la nature du projet, de presse écrite ou de communication
audiovisuelle : l'objet, la date d'ouverture, le lieu et la durée
de l'enquête, ainsi que le nom et la qualité du commissaire
enquêteur.
A cet article, votre commission des Lois vous soumet un
amendement de
coordination.
XI. Approbation et caractère exécutoire du schéma de
cohérence territoriale
L'article L. 122-11 (nouveau)
précise les conditions dans
lesquelles le schéma de cohérence territoriale sera
approuvé et deviendra exécutoire.
Le
premier alinéa
prévoit qu'à l'issue de
l'enquête publique, le projet de schéma de cohérence
territoriale peut être éventuellement modifié pour tenir
compte notamment des observations du public, des avis des communes, des
personnes publiques consultées et du préfet.
Le projet, éventuellement modifié, est
approuvé
par
l'organe délibérant de l'établissement chargé de
l'élaboration, du suivi et de la révision du schéma de
cohérence territoriale. Il doit ensuite être
transmis
au
préfet, à la région, au département, aux
autorités d'organisation des transports urbains, aux organismes
gestionnaires des parcs naturels régionaux, aux chambres consulaires,
aux chambres d'agriculture ainsi qu'aux communes ou établissements
publics ayant formulé une demande de modification du projet de
schéma en application de
l'article L. 122-9.
Le
deuxième alinéa
prévoit que la
délibération publiée approuvant le schéma de
cohérence territoriale devient exécutoire
deux mois
après sa transmission au préfet, lequel se voit reconnaître
des prérogatives lui permettant d'obtenir, pour certains motifs
limitativement énumérés, des modifications qui lui
paraissent nécessaires.
Ces règles
très dérogatoires au droit commun
des
actes des collectivités locales qui, depuis la décentralisation,
sont exécutoires dès leur publication et leur transmission au
représentant de l'Etat, reprennent en les adaptant les règles
actuellement en vigueur pour les
schémas directeurs.
En vertu de
l'article L. 122-1-3
, la délibération
approuvant le schéma directeur devient exécutoire soixante jours
après sa transmission aux communes et au représentant de l'Etat.
Pendant ce délai, ce dernier peut notifier des modifications qu'il
estime nécessaire d'apporter au schéma lorsque les dispositions
de celui-ci ne sont pas compatibles avec les directives territoriales
d'aménagement ou, en l'absence de celles-ci, avec les lois
d'aménagement et d'urbanisme, ou compromettent gravement la mise en
oeuvre des projets d'intérêt général relevant de
l'Etat, de la région, du département ou d'autres intervenants. A
défaut de prise en compte des modifications demandées dans un
délai de six mois, le représentant de l'Etat constate par
arrêté que le schéma directeur devient exécutoire
tel que résultant, d'une part, de la délibération de
l'organe délibérant de l'établissement public de
coopération intercommunale approuvant le schéma et, d'autre part,
des modifications qu'il a demandées.
Le dispositif proposé par le projet de loi reconnaît
également au représentant de l'Etat le
pouvoir de notifier
les modifications qu'il estime nécessaire. Ce pouvoir pourra être
exercé lorsque les dispositions du schéma de cohérence
territoriale ne seront pas compatibles avec les directives territoriales
d'aménagement et, en l'absence de celles-ci, avec les dispositions
particulières applicables aux zones de montagne et au littoral ou
qu'elles compromettront gravement les principes énoncés aux
articles L. 110 et L. 121-1.
Le représentant de l'Etat devra notifier ces modifications
par lettre
motivée.
Le schéma de cohérence territoriale ne
deviendra exécutoire qu'à compter de la publication et de la
transmission au représentant de l'Etat de la délibération
apportant les modifications demandées. En revanche, le
représentant de l'Etat ne pourra pas intégrer d'office les
modifications demandées dans la délibération. En
conséquence, l'abstention de l'organe délibérant à
prendre en compte ces modifications empêchera l'aboutissement de la
procédure, sauf révision pure et simple du schéma de
cohérence territoriale par l'organe délibérant.
XII. Retrait d'une commune ou d'un établissement public de
coopération intercommunale d'un schéma de cohérence
territoriale en cas d'atteinte à l'un de ses intérêts
essentiels
L'article L. 122-12 (nouveau)
détermine les conditions dans
lesquelles une commune ou un établissement public de coopération
intercommunale pourra se retirer d'un schéma de cohérence
territoriale lorsque l'un de ses intérêts essentiels sera mis en
cause.
Sont concernés les communes ou les établissements publics de
coopération intercommunale ayant fait usage des dispositions de
l'article L. 122-9
et qui n'auront pas obtenu les modifications
qu'elles auront demandées malgré l'avis favorable du
représentant de l'Etat.
Dans ce cas le conseil municipal ou l'organe délibérant de
l'établissement public de coopération intercommunale pourra, dans
un délai de
deux mois
suivant la notification qui lui aura
été faite de la délibération approuvant le
schéma, décider de
se retirer.
Le représentant de l'Etat, par dérogation aux dispositions du
code général des collectivités territoriales
,
constatera le retrait
de la commune ou de l'établissement public de
coopération intercommunale. Dès la publication de
l'arrêté du représentant de l'Etat, les dispositions du
schéma concernant la commune ou l'établissement public de
coopération intercommunale seront
abrogées.
Pour cette procédure de retrait, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement de coordination
avec les modifications qu'elles vous a
suggérées au texte proposé pour
l'article
L 122-9
du code de l'urbanisme.
Le projet de loi initial ayant précisé à
l'article L.
122-9
que les dispositions permettant à une commune de demander des
modifications du schéma de cohérence territoriale ne
s'appliquaient pas aux communes membres d'une communauté urbaine, d'une
communauté d'agglomération ou d'une communauté de
communes, on pouvait en déduire implicitement que
l'article L.
122-12
ne leur était également pas applicables.
Cependant, l'Assemblée nationale a supprimé cette restriction
à
l'article L. 122-9
, ouvrant ainsi à toutes les communes
la faculté de demander de telles modifications.
Mais sur la proposition de sa commission de la production et des
échanges, elle a rétabli la même restriction à
l'article L. 122-12
, empêchant en conséquence le retrait
desdites communes selon une procédure simplifiée.
Dans ces conditions, ces communes pourraient demander des modifications au
schéma de cohérence territoriale mais ne pourraient tirer motif
du refus qui leur serait opposé pour se retirer de
l'établissement public de coopération intercommunale.
XIII. Révision des schémas de cohérence territoriale
L'article L. 122-13 (nouveau)
précise les modalités selon
lesquelles ces schémas de cohérence territoriale
pourront
être révisés.
S'agissant des schémas directeurs,
l'article L. 121-1-1
établit que "
le schéma directeur ou le schéma de
secteur est élaboré ou révisé à l'initiative
des communes présentant une communauté d'intérêts
économiques et sociaux
".
Le parallélisme des formes entre l'élaboration et la modification
du document n'est établi qu'au plan réglementaire par
l'article R. 122-14
.
Le dispositif proposé tend à préciser que les
schémas de cohérence territoriale
sont mis en
révision par l'organe délibérant de l'établissement
public chargé de son élaboration, de son suivi et de sa
révision et qu'ils sont révisés dans les conditions
prévues pour son élaboration aux
articles L. 122-6 à L.
122-12.
XIV. Suivi du schéma de cohérence territoriale
L'article L. 122-14 (nouveau)
tend à assurer un
suivi
du
schéma de cohérence territoriale par l'établissement
public qui a été chargé de son élaboration.
L'établissement public devra procéder à une
analyse
du schéma et délibérer sur son
maintien en vigueur
ou sur sa mise en
révision
complète ou partielle, au plus
tard à l'expiration d'un délai de
dix ans
à compter
de la délibération portant approbation ou de la dernière
délibération portant révision du schéma de
cohérence territoriale.
Il est précisé qu'à défaut d'une telle
délibération, le schéma de cohérence territoriale
sera
caduc.
XV. Modification d'un schéma de cohérence territoriale
incompatible avec une opération faisant l'objet d'une déclaration
d'utilité publique (DUP)
L'article L. 122-15 (nouveau)
définit une procédure de
modification du schéma de cohérence territoriale dans les cas
où celui-ci serait incompatible avec une opération qui a fait
l'objet d'une déclaration d'utilité publique.
L'article L. 123-8
du code de l'urbanisme prévoit actuellement
une procédure de ce type pour les seuls plans d'occupation des sols. Le
projet de loi se borne à
transposer
la même
procédure aux schémas de cohérence territoriale.
En conséquence, lorsque la déclaration d'utilité
publique
d'une opération ne sera pas compatible avec les
dispositions d'un schéma de cohérence territoriale, une
enquête publique
concernant cette opération sera ouverte
par le représentant de l'Etat dans le département. Cette
enquête devra porter à la fois sur l'utilité publique de
l'opération et sur la mise en compatibilité du schéma qui
en est la conséquence.
En outre, les dispositions proposées par l'Etat pour assurer la mise en
compatibilité du schéma de cohérence territoriale devront
faire l'objet d'une
examen conjoint
de l'Etat, de l'établissement
public
,
de la région, du département, de l'autorité
organisatrice des transports urbains, des organismes chargés des parcs
naturels régionaux et des organismes consulaires. L'acte
déclaratif d'utilité publique est pris après
avis
des communes et des groupements de communes compétents situés
dans le périmètre des schémas de cohérence
territoriale
.
Au terme de cette procédure, la déclaration d'utilité
publique
emportera approbation
des nouvelles dispositions du
schéma de cohérence territoriale.
XVI. Primauté des schémas de cohérence territoriale
sur les programmes locaux de l'habitat, les plans de déplacements
urbains, les documents d'urbanisme locaux et certaines opérations
L'article L. 122-16 (nouveau)
tend à tirer les
conséquences de la hiérarchie des documents d'urbanisme qui,
telle qu'énoncée au
dernier alinéa
de
l'article
L 122-1
, assure la
primauté
du schéma de
cohérence territoriale.
Il précise, en effet, que sont soumis à la
révision
préalable
du schéma de cohérence territoriale, la
création ou l'approbation de différents documents ou
opérations dont les dispositions ne seraient pas compatibles avec ledit
schéma.
Sont ainsi concernés : les programmes locaux de l'habitat, les
plans de déplacements urbains, les plans locaux d'urbanisme, les cartes
communales ou les documents en tenant lieu, les opérations
foncières et les opérations d'aménagement définies
par décret en Conseil d'Etat.
La révision du schéma de cohérence territoriale et
l'approbation du document ou la création de l'opération
d `aménagement feront l'objet d'une
enquête publique
unique
, organisée par le président de l'établissement
public
chargé du schéma.
En conséquence, deux cas de figure pourront se présenter. Soit il
y aura déclaration d'utilité publique
(article L. 122-5)
et le caractère d'utilité publique s'attachant à
l'opération emportera révision du schéma ; soit il
n'y aura pas de déclaration d'utilité publique
et le
schéma de cohérence territoriale primant, le document ou
l'opération incompatible ne pourra être approuvé ou
créé, en vertu du présent article, qu'après
révision du schéma.
XVII. Schémas de secteur
L'article L. 122-17 (nouveau)
rend applicables aux schémas de
secteurs les dispositions relatives aux schémas de cohérence
territoriale.
En application de
l'article L. 122-1,
les schémas de
cohérence territoriale
pourront, en effet, pour leur
exécution, comme les actuels schémas directeurs, être
complétés par des schémas de secteur qui en
détaillent et en précisent le contenu.
Le présent article prévoit que les dispositions du
chapitre
II
du
titre II
du
livre 1
er
de la partie
législative du code de l'urbanisme, relatives aux schémas de
cohérence territoriale
seront applicables aux schémas de
secteur. Ces derniers devront donc être élaborés, suivis et
révisés, selon les procédures prévues pour les
schémas de cohérence territoriale
.
Il est néanmoins précisé que lorsqu'un schéma de
secteur concernera le territoire
d'une seule commune
ou
d'un seul
établissement public de coopération intercommunale
, celui-ci
exercera les compétences de l'établissement public chargé
du schéma. Cette compétence ne pourra en toute hypothèse
s'exercer que dans la limite de l'objet imparti aux schémas de secteur,
à savoir détailler et préciser le contenu du schéma
de cohérence territoriale.
XVIII. Dispositions transitoires et décrets en Conseil d'Etat
L'article L. 122-18 (nouveau)
prévoit les dispositions
transitoires destinées à assurer la transition entre les actuels
schémas directeurs et les nouveaux schémas de cohérence
territoriale
.
Il précise que les établissements publics de coopération
intercommunale actuellement compétents pour les schémas
directeurs seront compétents en matière de schéma de
cohérence territoriale.
En outre,
les schémas directeurs approuvés avant
l'entrée en vigueur
de la loi, seront soumis au régime
juridique des schémas de cohérence territoriale. Ils
demeureront applicables jusqu'à leur prochaine révision
et
auront les mêmes effets que les schémas de cohérence
territoriale.
Lorsque l'établissement public qui a établi le schéma
directeur aura été dissous ou ne sera plus compétent en
matière de schéma directeur ou de schéma de
cohérence territoriale, les communes et les établissements
publics de coopération intercommunale devront
constituer un
établissement public
en application de
l'article L. 122-4.
A défaut de constitution de cet établissement public au plus tard
le
1
er
janvier 2002
, le schéma directeur
deviendra
caduc.
Lorsqu'il sera fait application des dispositions de
l'article L. 122-15
qui visent le cas d'une
déclaration d'utilité publique
d'une opération qui ne serait pas compatible avec le schéma de
cohérence territoriale, l'examen conjoint des dispositions
proposées par l'Etat pour assurer la mise en compatibilité d'un
schéma directeur sera effectué avec l'ensemble des communes
concernées par le schéma. L'Assemblée nationale a
précisé que cette disposition s'appliquerait, en l'absence
d'établissement public compétent pour assurer le suivi du
schéma directeur.
Jusqu'à la constitution de l'établissement public, la
modification du schéma directeur pourra être décidée
par arrêté motivé du représentant de l'Etat
,
s'il constate, avant qu'un plan local d'urbanisme ne soit arrêté,
que ce plan, sans remettre en cause les intérêts de l'ensemble des
communes concernées, contient des dispositions susceptibles d'être
incompatibles avec le schéma.
Les modifications proposées par l'Etat devront être soumises par
le représentant de l'Etat à enquête publique après
avoir fait l'objet d'un examen conjoint de l'Etat, de la région, du
département, des autorités d'organisation des transports urbains,
des organismes chargés des parcs naturels régionaux et des
chambres consulaires. Elles devront, en outre, au préalable,avoir
été soumises pour avis aux communes et groupements de communes
compétents situés dans le périmètre du
schéma directeur. En cas d'opposition d'un nombre de communes ou
d'établissements publics de coopération intercommunale, ceux-ci
comptant pour autant de communes qu'ils comprennent de communes membres,
égal au moins au quart des communes du territoire concerné ou
regroupant au moins un quart de la population totale de ce même
territoire, les modifications ne pourront être approuvées que par
décret en Conseil d'Etat.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a complété le présent
article, afin de préciser que les actes prescrivant
l'élaboration, la modification ou la révision d'un schéma
directeur vaudront prescription de l'élaboration ou de la
révision d'un schéma de cohérence territoriale, le
régime juridique d'élaboration et de révision prévu
par le projet de loi étant alors applicable.
Les dispositions des schémas directeurs en cours de modification dont
l'application anticipée a été décidée avant
l'entrée en vigueur de la loi demeureront applicables jusqu'à
l'approbation ou à la révision du schéma de
cohérence territoriale et, au plus tard, jusqu'à l'expiration du
délai de trois ans, prévu par
l'article L. 122-6
actuellement en vigueur, pour la prise en compte dans un schéma
directeur en cours de modification des orientations intéressant les
programmes de l'Etat, des collectivités locales, des
établissements et services publics.
L'Assemblée nationale a en outre prévu que
jusqu'au
1
er
janvier 2002,
une commune pourra demander à
être exclue
du périmètre d'un schéma directeur
approuvé ou en cours de révision pour intégrer le
périmètre d'un schéma de cohérence territoriale
lorsque son inclusion dans le périmètre de ce schéma sera
de nature à lui assurer une meilleure
cohérence spatiale et
économique
. Cette mesure ne devra néanmoins pas avoir pour
effet de provoquer une rupture de la
continuité territoriale
du
schéma directeur dont la commune concernée se retirera. La
modification du périmètre sera décidée par
arrêté préfectoral pris après avis de
l'établissement public de coopération intercommunale ou du
syndicat mixte chargé de l'élaboration du schéma
directeur, s'il existe.
L'article L. 122-19 (nouveau)
renvoie à des décrets en
Conseil d'Etat le soin de définir, en tant que de besoin, les conditions
d'application de ce chapitre.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 2
ainsi
modifié.
Article 3
(Chapitre III du titre II du livre I
et
articles L. 123-1 à L. 123-18 du code de l'urbanisme)
Plans locaux
d'urbanisme (PLU)
Cet
article donne une nouvelle rédaction au chapitre III ("
Plans
d'occupation des sols
") du titre II du livre I du code de l'urbanisme,
afin de substituer des plans locaux d'urbanisme aux actuels plans d'occupation
des sols.
Par un amendement à l'article 1
er
du projet de loi, votre
commission des Lois vous a suggéré de conserver la
dénomination " plans d'occupation des sols ".
Créés par la loi d'orientation foncière n° 67-1253 du
30 décembre 1967, puis décentralisés par la loi n°
83-7 du 7 janvier 1983 relative à la répartition des
compétences entre les communes, les départements, les
régions et l'Etat, les plan d'occupation des sols ont connu un
réel succès. 15 330 communes sont dotées d'un
plans d'occupation des sols approuvé et 200 autres communes ont un plan
d'occupation des sols rendu public.
L'étude d'impact du projet de loi fait néanmoins valoir qu'issus
d'une loi d'orientation foncière, ces documents abordent les
problèmes de la ville d'un point de vue
quasi exclusivement
foncier
. Conçus pour organiser et contrôler l'extension
urbaine vers les zones naturelles ou les restructurations urbaines, les plans
d'occupation des sols ne seraient que des documents encadrant les
évolutions mineures
, ou protégeant par un
zonage
restrictif
le tissu urbain existant de toute évolution sensible.
L'étude d'impact énonce par ailleurs un certain nombre
d'insuffisances affectant les plans d'occupation des sols.
D'une part, l'existence de
deux articles obligatoires
relatifs à
l'affectation des secteurs et aux règles d'implantation des
bâtiments nuirait à la prise en compte des objectifs prioritaires
actuellement énoncés à
l'article L. 121-10.
D'autre part, s'ils doivent être
compatibles
avec les
schémas directeurs et de secteurs, les plans d'occupation des sols sont
simplement tenus de
prendre en considération
les dispositions des
programmes locaux de l'habitat et des plans de déplacements urbains. Ces
règles ne permettraient pas de prendre suffisamment en compte les
politiques intercommunales d'aménagement urbain, d'habitat et de
déplacements.
Par ailleurs, le code de l'urbanisme permet l'élaboration de plans
d'occupation des sols
pour une partie seulement
de la commune (environ
200
communes ont actuellement un plan d'occupation des sols
partiel). En conséquence, des terrains situés sur le territoire
d'une même commune peuvent être soumis à des régimes
différents en ce qui concerne les règles d'urbanisme applicables
et les autorisations d'occupation des sols. L'existence d'autres documents
d'urbanisme dans une commune, en particulier les
plans d'aménagement
de zone
indépendants du plan d'occupation des sols et
élaborés dans les zones d'aménagement concerté,
prive la commune d'un outil de coordination de l'ensemble de ses actions et
nuit à la lisibilité des politiques urbaines pour la population.
L'étude d'impact souligne également que la
procédure
d'élaboration et de révision des plans
d'occupation des sols a généré
un très nombreux
contentieux.
Afin de corriger ces insuffisances des plans d'occupation des sols, le projet
de loi tend à doter les communes d'un document d'urbanisme qui soit
un
cadre de cohérence des différentes actions
d'aménagement
engagées par elles. Il substitue à cette
fin des
plans locaux d'urbanisme
aux actuels plans d'occupation des sols.
L'article 3
du projet de loi donne, en conséquence, une nouvelle
rédaction au chapitre du code de l'urbanisme consacré aux plans
d'occupation des sols.
I. Définition, portée et contenu des plans locaux
d'urbanisme
L'article L. 123-1
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, tend, d'une part, à définir les plans
locaux d'urbanisme, d'autre part, à préciser les règles
auxquelles ils sont soumis ainsi que leur portée juridique et, enfin,
à déterminer leur contenu.
1. La définition des plans locaux d'urbanisme
Le premier alinéa de
l'article L. 123-1
précise que les
plans locaux d'urbanisme devront présenter le
projet de
développement et d'aménagement de la commune.
L'actuel
article L. 123-1
du code de l'urbanisme confie aux plans
d'occupation des sols le soin de "
fixer les règles
générales et les servitudes d'utilisation des sols
". Il
constitue , en conséquence, le levier essentiel d'une politique
foncière.
La nouvelle définition donnée aux plans locaux d'urbanisme doit,
selon les auteurs du projet de loi, en faire de véritables instruments
d'une politique locale d'aménagement.
A ce titre, les plans locaux d'urbanisme devront traduire les objectifs et les
orientations de la commune, dans le respect des
principes
généraux
figurant aux
articles L . 110
et
L.
121-1.
Ils devront prendre en compte les
prévisions en
matière d'habitat, d'emplois et d'équipements.
L'Assemblée nationale a précisé qu'il s'agissait notamment
des équipements
industriels
,
commerciaux
ou de
loisirs
Elle a également indiqué que les plans locaux
d'urbanisme pourront notamment distinguer les îlots, quartiers, secteurs
à restructurer ou réhabiliter. Ils pourront également
identifier les espaces ayant une fonction de centralité existants
à créer ou à développer.
L'actuel
article L. 123-1
prévoit que les plans d'occupation des
sols doivent prendre en compte la préservation et la qualité des
paysages et la maîtrise de leur évolution. Ils doivent
également prendre en compte les besoins en matière d'habitat,
d'emploi, de services et de transports des populations actuelles et futures
mais au stade de la délimitation des zones urbaines ou à
urbaniser.
Les plans locaux d'urbanisme devront par ailleurs fixer les règles
générales et les servitudes d'utilisation des sols, fonction
actuellement assumée par les plans d'occupation des sols. Ces
règles pourront notamment comporter l'interdiction de construire. Elles
devront délimiter des zones urbaines ou à urbaniser ainsi que les
zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger.
L'Assemblée nationale a ajouté qu'elles devront également
définir, en fonction des circonstances locales, les règles
concernant l'implantation des constructions.
Votre commission des Lois vous soumet, par
amendement
, une nouvelle
définition de l'objet du plan d'occupation des sols.
Comme elle vous l'a suggéré à
l'article 2
du projet
de loi pour le schéma de cohérence territoriale, elle estime que
le plan d'occupation des sols doit s'appuyer sur les
objectifs
fixés par un
projet d'aménagement et de développement
durable
. Ce projet doit lui-même reposer sur les conclusions d'un
diagnostic
portant sur les besoins en matière de
développement économique, d'aménagement, d'habitat,
d'emploi, d'équipements, de transports et de protection des paysages.
Au vu de ce diagnostic, le projet doit fixer des objectifs relatifs aux
différents domaines où des besoins ont été
recensés, en particulier
l'habitat
, la
mixité
sociale
et la
construction de logements sociaux
. Ces objectifs
doivent également porter sur la
qualité architecturale et
paysagère.
En l'absence de schéma de cohérence
territoriale, ils doivent concerner la
prévention des risques
et
la
mise en valeur des entrées de villes.
Le plan d'occupation des sols met en oeuvre le projet communal
d'aménagement et de développement durable dans le respect des
équilibres résultant des principes énoncés aux
articles L. 110 et L. 121-1
du code de l'urbanisme.
L'amendement précise expressément que le plan d'occupation des
sols doit déterminer
l'affectation des sols
et les règles
concernant le
droit d'implanter
des constructions, leur destination et
leur nature. Ces deux thèmes doivent, en effet, demeurer des
" articles " obligatoires du plan d'occupation des sols,
contrairement à ce que les auteurs du projet de loi ont envisagé.
2.
Portée juridique des plans locaux d'urbanisme
Dans le droit en vigueur,
l'article L. 111-1-1
précise que les
plans d'occupation des sols et les documents d'urbanisme en tenant lieu doivent
être
compatibles
avec les orientations des schémas
directeurs et des schémas de secteur. En l'absence de ces
schémas, ils doivent être
compatibles
avec les directives
territoriales d'aménagement et, en l'absence de ces dernières,
avec les lois d'aménagement et d'urbanisme.
Le dernier alinéa de l'actuel
article L. 123-1
prévoit par
aileurs que les plans d'occupation des sols doivent être
compatibles
, dans les conditions fixées à
l'article L.
111-1-1
, avec les orientations des schémas directeurs ou
schémas de secteur ou les directives territoriales d'aménagement
ou les lois d'aménagement et d'urbanisme. Ils doivent
respecter
les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation des sols
ainsi que les dispositions nécessaires à la mise en oeuvre de
projets d'intérêt général relevant de l'Etat, de la
région, du département ou d'autres intervenants. Ils doivent, par
ailleurs,
prendre en considération
les dispositions des
programmes locaux de l'habitat lorsqu'ils existent.
En outre,
l'article 28
de la loi n° 82-1153 d'orientation des
transports intérieurs, dans sa rédaction issue de la loi n°
96-1236 du 30 décembre 1996 sur l'air et l'utilisation rationnelle de
l'énergie, impose aux plans de déplacements urbains d'être
compatibles avec les orientations des schémas directeurs, schémas
de secteur et des directives territoriales d'aménagement.
Le projet de loi étend la règle de compatibilité. Le
deuxième alinéa
de
l'article L. 123-1,
dans la
rédaction du projet de loi initial,
précisait que
les plans locaux d'urbanisme devraient être
compatibles
, s'il y a
lieu, avec les dispositions du schéma de cohérence territoriale,
de la charte du parc naturel régional, du plan de déplacements
urbains et du programme local de l'habitat.
Votre commission des Lois vous soumet sur ce point un
amendement de
précision.
Sur la proposition du Gouvernement, l'Assemblée nationale a
ajouté à cette liste les schémas de secteur et les
schémas de mise en valeur de la mer. Elle a en outre
précisé que s'agissant des programmes locaux de l'habitat et
plans de déplacements urbains, la règle de compatibilité
s'appliquera lorsque ceux-ci seront élaborés par
l'établissement public chargé du schéma.
Lorsque l'un de ces documents sera approuvé après l'approbation
d'un plan local d'urbanisme, les dispositions du plan local d'urbanisme qui
seraient incompatibles avec ce document devront être mises en
compatibilité dans un délai de
trois ans.
Reprenant une règle qui figure actuellement dans
l'article L.
123-1
, le
dernier alinéa
de la rédaction
proposée précise que les règles et servitudes d'urbanisme
prévues par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune
dérogation, à l'exception des
adaptations mineures
rendues
nécessaires par la nature des sols, la configuration des parcelles ou le
caractère des constructions avoisinantes.
Le troisième alinéa de la rédaction proposée pour
l'article L. 123-1
prévoit que les
plans locaux
d'urbanisme
devront couvrir l'intégralité du territoire d'une
ou plusieurs communes. Cette disposition tend à prohiber la pratique
actuel des plans d'occupation des sols " partiels " (environ
200
communes ont actuellement un plan d'occupation des sols
partiel), qui ont pour inconvénient, souligné par l'étude
d'impact, de soumettre des terrains situés sur le territoire d'une
même commune à des régimes différents.
En outre, les plans locaux d'urbanisme qui seraient partiellement
annulés par la voie juridictionnelle, devront être
complétés sans délai. Il en serait de même pour les
plans d'occupation des sols " partiels " existant à la date de
publication de la loi.
3. Contenu des plans locaux d'urbanisme
Le
quatrième alinéa
de
l'article L. 123-1
, dans la
rédaction proposée par le projet de loi, prévoit que les
plans locaux d'urbanisme
peuvent
exposer les
actions
et
opérations d'aménagement envisagées
, notamment en
ce qui concerne le traitement des espaces publics, les paysages,
l'environnement et, le cas échéant, le renouvellement urbain.
L'Assemblée nationale a ajouté la lutte contre
l'insalubrité et la sauvegarde de la diversité commerciale des
quartiers.
Cette disposition qui n'est pas prévue actuellement pour les plans
d'occupation des sols tend à faire prévaloir une
logique
d'aménagement
sur la logique foncière qui inspire les plans
d'occupation des sols.
En outre, le projet de loi n'impose plus
d'articles obligatoires
aux
plans locaux d'urbanisme.
En vertu de
l'article L. 123-1
, dans sa rédaction actuelle, le
plan d'occupation des sols doit obligatoirement :
-
délimiter
des zones urbaines ou à urbaniser et
déterminer
l'affectation des sols
selon l'usage principal
qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui
peuvent y être exercées ;
- définir, en fonction des situations locales, les règles
concernant le
droit d'implanter
des constructions, leur destination et
leur nature.
Les auteurs du projet de loi ont souhaité, selon l'étude
d'impact, que les plans locaux d'urbanisme soient à la fois
plus
souples
et
recentrés
sur des objectifs prioritaires. C'est
pourquoi, le présent article permet aux communes de
choisir
librement
parmi les
quinze
articles du plans locaux d'urbanisme
qu'il énonce, ceux qui leur apparaissent nécessaires à la
mise en oeuvre de leur politique d'urbanisme, dans le respect des principes
généraux applicables à l'ensemble des documents
d'urbanisme en vertu des
articles L. 110
et
L. 121-1.
L'étude d'impact fait, en outre, valoir que la suppression de ces
articles obligatoires aura pour corollaire celle des
annulations
contentieuses
fondées sur leur absence.
Cette liste, outre les deux articles actuellement obligatoires, reprend
principalement les articles facultatifs déjà mentionnés
par le code de l'urbanisme :
- règles concernant l'aspect extérieur des constructions,
leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords ;
- délimitation des zones dans lesquelles les reconstructions ou
aménagements de bâtiments existants seront soumis à des
règles de densité spécifiques ;
- mention du tracé et des caractéristiques des voies de
circulation ; l'Assemblée nationale a ajouté la mention des
voies et espaces réservés au transport public ;
- localisation des espaces à protéger pour des motifs
d'ordre culturel, historique et écologique ;
- fixation des emplacements réservés aux voies, ouvrages
publics, installations d'intérêt général et espaces
verts ; l'Assemblée nationale a ajouté la
"
représentation de l'aménagement des espaces
publics
" ; cette préoccupation pouvant être prise
en compte dans le cadre du projet d'aménagement et de
développement durable dont l'élaboration vous a été
suggérée, votre commission des Lois vous soumet un
amendement
supprimant cet ajout ;
- localisation dans les zones urbaines des terrains cultivés à
protéger et inconstructibles quels que soient les équipement
éventuels qui les desservent ;
-
délimitation des secteurs dans lesquels la délivrance du
permis de construire peut être subordonnée à la
démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le
terrain où l'implantation de la construction est envisagée ;
- délimitation des zones d'assainissement et des zones
nécessitant de prévoir des mesures ou installations pour la
gestion des eaux pluviales.
En revanche, il n'est plus fait mention de la faculté de
délimiter des zones dans lesquelles pourront s'implanter des
magasins
de commerce de détail
dont l'octroi du permis de construire ou la
réalisation est soumis à autorisation préalable de la
commission départementale d'urbanisme commercial. Cette mesure semble
avoir soulevé des difficultés d'application.
Il sera par contre possible de fixer une
superficie minimale
pour les
terrains constructibles situés en dehors des zones d'assainissement
collectif. Il s'agirait de lutter contre certaines pratiques contraires
à l'exigence de mixité sociale.
Par ailleurs, la possibilité pour les plans locaux d'urbanisme de fixer
un ou des coefficients d'occupation des sols (COS) est plus strictement
encadrée. Les COS seront désormais admis dans trois cas
limitativement énumérés :
- dans les
zones à urbaniser
; l'Assemblée nationale
a souhaité, en outre, prendre en compte globalement les
zones
urbaines
, supprimant la précision apportée par le projet
de loi initial qui visait de manière spécifique les zones
urbaines pour différencier la constructibilité en fonction de la
destination des constructions ;
- dans les
zones à protéger
en raison de la qualité
de leurs paysages - et de leur
écosystème,
selon la
précision apportée par l'Assemblée nationale - pour
permettre des transferts de constructibilité en vue de favoriser un
regroupement des constructions.
L'Assemblée nationale a, par ailleurs, complété cette
liste en prenant en compte :
- les dispositions relatives à la
signalétique
et à
la
publicité
;
- l'identification en zone de montagne des
hameaux
à partir
desquels l'urbanisation peut se réaliser en continuité ;
- la soumission à une autorisation préalable du maire de la
commune, délivrée conformément à l'avis du maire de
l'arrondissement ou de secteur, tout changement de situation, à
Paris, Lyon et Marseille
, de la
destination d'un local commercial ou
artisanal
entraînant une modification de la nature de
l'activité.
Votre commission des Lois vous soumet un
amendement
supprimant cette
dernière disposition qui est contraire au principe constitutionnel de la
liberté du commerce et de l'industrie.
II. Régimes particuliers applicables à certaines servitudes
d'urbanisme instituées par les plans locaux d'urbanisme
L'article L. 123-2
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, tend à permettre l'institution, dans les seules
zones urbaines, de
servitudes
par les plans locaux d'urbanisme.
La faculté pour les plans locaux d'urbanisme de fixer des servitudes
d'utilisation des sols est spécifiée à
l'article L.
123-1
qui définit l'objet de ces documents.
Le présent article définit
trois catégories
de
servitudes pouvant être instituées par les plans locaux
d'urbanisme.
Une première servitude pourra porter sur
l'interdiction de construire
pendant cinq ans au plus dans un périmètre
délimité
. Elle ne pourra néanmoins s'appliquer que
dans l'attente
de l'approbation par la commune d'un projet
d'aménagement global. Elle ne vise, en outre, que les constructions ou
installations d'une
superficie
supérieure à un seuil
défini par le règlement du plan local d'urbanisme. Enfin, elle ne
pourra pas concerner les travaux ayant pour objet
l'adaptation
, la
réfection
ou
l'extension limitée
des constructions
existantes.
Une deuxième servitude concerne la réservation d'emplacements en
vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité
sociale, de programmes de logements que les plans locaux d'urbanisme auront
définis.
Enfin, une dernière servitude est relative aux terrains concernés
par la localisation des voies, ouvrages publics, installations
d'intérêt général et espaces verts.
Précisons que le
droit de délaissement
reconnu
actuellement par
l'article
L. 123-9
du code de l'urbanisme, qui
permet à un propriétaire de terrains réservés par
le plan d'occupation des sols, de mettre en demeure la collectivité ou
le service public bénéficiaire de la réserve
d'acquérir ce terrain pourra s'exercer, selon les modalités
définies à
l'article L. 230-1
dans la rédaction
proposée par
l'article 12
du projet de loi.
L'Assemblée nationale a, sur la proposition de sa commission de la
production et des échanges, opéré une clarification
rédactionnelle de
l'article L. 123-2
.
III. Dispositions des plans locaux d'urbanisme applicables aux zones
d'aménagement concerté
L'article L. 123-3
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, tend à prévoir la prise en compte
éventuelle des zones d'aménagement concerté dans les plans
locaux d'urbanisme.
Le III de l'article 5 du projet de loi, en abrogeant l'article L. 311-4 du code
de l'urbanisme, supprime les plans d'aménagement de zone applicables
dans les zones d'aménagement concerté.
L'article L. 123-3
permet, en conséquence, aux plans locaux
d'urbanisme de préciser dans les zones d'aménagement
concerté :
-
la localisation et les caractéristiques des espaces publics
à conserver, à modifier ou à créer ;
l'Assemblée nationale a supprimé la mention, qui figurait dans le
projet de loi initial, des principales voies de circulation ;
-
la localisation prévue pour les principaux ouvrages publics,
les installations d'intérêt général et les espaces
verts ;
- la surface de plancher développée hors oeuvre nette dont la
construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas
échéant de la nature et de la destination des bâtiments.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous suggère de
rendre obligatoires la détermination par les plans d'occupation des sols
dans les zones d'aménagement concerté des espaces publics
à conserver et des principaux ouvrages publics.
IV. Transfert de droits de construire en zone naturelle
L'article L. 123-4
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, reprend les dispositions de l'actuel
article L.
123-
2 qui reconnaît la possibilité de
transférer les
possibilités de construction
résultant du coefficient
d'occupation des sols en zone naturelle.
Le plan local d'urbanisme pourra donc définir les conditions dans
lesquelles un tel transfert pourra être opéré en vue de
favoriser un regroupement des constructions sur d'autres terrains situés
dans un ou plusieurs secteurs de la même zone.
Dans ces secteurs, les constructions ne sont autorisées qu'après
de tels transferts, les possibilités de construire propres aux terrains
situés dans ces secteurs s'ajoutant alors aux possibilités
transférées. La densité maximale de construction est
fixée par le règlement du plan.
En cas de transfert, la totalité du terrain dont les possibilités
de construction sont transférées est frappée de plein
droit d'une servitude administrative d'interdiction de construire
constatée par un acte authentique publié au bureau des
hypothèques. Cette servitude ne peut être levée que par
décret pris sur avis conforme du Conseil d'Etat.
V. Opposabilité des plans locaux d'urbanisme approuvés
L'article L. 123-5
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, précise les conditions dans lesquelles les plans
locaux d'urbanisme seront opposables aux tiers.
En vertu de l'actuel
article L. 123-5
du code de l'urbanisme, les plans
d'occupation des sols rendus publics sont opposables à toute personne
publique ou privée. Ils ont donc un caractère opposable
dès l'achèvement de la première phase de la
procédure, qui commence par la décision prescrivant
l'élaboration du plan et s'achève lorsque le plan d'occupation
des sols est rendu public.
Le projet de loi tend à ce que le caractère opposable ne puisse
être acquis qu'à l'issue de la seconde phase, qui va de la
soumission du document à l'enquête publique jusqu'à son
approbation On dénombre actuellement
200
plans d'occupation
des sols rendus publics mais non encore approuvés, qui sont, en vertu
des règles en vigueur, opposables aux tiers.
VI. Prescription de l'élaboration des plans locaux d'urbanisme
L'article L. 123-6
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, précise les modalités de prescription du
plan local d'urbanisme.
Il confirme, en premier lieu, le principe de décentralisation acquis
depuis le 1
er
octobre 1983, date d'entrée en vigueur de la
loi du 7 janvier 1983, selon lequel le plan est élaboré à
l'initiative et sous la responsabilité de la commune.
En vertu de
l'article L. 123-16
, tel qu'il ressort de
l'article 3
du projet de loi, cette compétence pourra le cas échéant
être exercée par un établissement public de
coopération intercommunale.
Le
premier alinéa
de
l'article L. 123-6
précise,
par ailleurs, la liste des destinataires de la délibération qui
prescrit le plan local d'urbanisme. Cette liste est actuellement établie
au niveau réglementaire par
l'article R. 123-6.
Le projet de loi transfère donc ces dispositions dans la
partie
législative
en les
complétant
. Seront désormais
également destinataires de la délibération le
président de l'établissement public de coopération
intercommunale chargé du schéma de cohérence territoriale,
s'il en existe un, les représentants de l'autorité
compétente en matière de transports urbains, les organismes
gestionnaires de parcs naturels régionaux et les sections
régionales de la conchyliculture. Demeurent par ailleurs destinataires
les présidents de conseils régionaux et généraux,
les chambres de commerce et d'industrie, les chambres de métiers et les
chambres d'agriculture. La délibération est notifiée au
représentant de l'Etat.
Sur la proposition de Michel Vaxès, l'Assemblée nationale a
ajouté que la délibération devrait préciser les
modalités de concertation avec la population.
S'inspirant des dispositions de l'actuel
article L. 123-7,
le second
alinéa de
l'article L. 123-6
permet à l'autorité
compétente de
surseoir à statuer
sur les demandes
d'autorisation concernant les constructions, installations ou
opérations, qui seraient
de nature à compromettre ou à
rendre plus onéreuse
l'exécution du futur plan. Cette
faculté lui sera ouverte à compter de la publication de la
délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local
d'urbanisme. Le sursis devra être
motivé
et ne pourra
excéder
deux ans.
VII. Association des services de l'Etat à la procédure
d'élaboration des plans locaux d'urbanisme
L'article L. 123-7
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, précise que les services de l'Etat seront
associés à l'élaboration du projet de plan local
d'urbanisme, à l'initiative du maire ou à la demande du
préfet.
L'association de l'Etat à l'élaboration du plan d'occupation des
sols résulte actuellement des dispositions du
troisième
alinéa
de
l'article L. 123-3
du code de l'urbanisme.
L'article R. 123-7 oblige le maire à publier par arrêté la
liste des services de l'Etat communiquée par le préfet ainsi que
la liste des personnes publiques associées à l'élaboration.
L'étude d'impact fait valoir que ces dispositions engendrent des risques
importants de contentieux, notamment en cas de convocation à une
réunion d'un service dont la consultation paraît utile mais qui ne
figurait pas dans la liste initiale ou lorsque la commune souhaite changer de
bureau d'études. En outre, elles conduisent à formaliser
juridiquement les groupes de travail. La présence de tous les services
à toutes les réunions n'est pas toujours utile mais elle est
toujours légalement nécessaire. Il en résulte une
très grande difficulté à atteindre le
quorum
et de
très nombreux
vices de procédure.
Les auteurs du projet de loi ont donc souhaité réduire le
formalisme de cette procédure d'association. On observera
néanmoins que cet excès de formalisme résulte de
dispositions réglementaires qu'il appartient au Gouvernement de modifier
s'il le juge nécessaire.
VIII. Modalités d'association des personnes publiques à la
procédure d'élaboration des plans locaux d'urbanisme
L'article L. 123-8
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, précise les modalités selon lesquelles les
personnes publiques pourront être associées à
l'élaboration des plans locaux d'urbanisme.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 123-3
du code de
l'urbanisme établit une liste des personnes publiques (régions,
département, chambres de commerce et d'industrie, chambres de
métiers, chambres d'agriculture) associées à
l'élaboration des plans d'occupation des sols et précise que
c'est à la commune ou à l'établissement public de
coopération intercommunale de déterminer les
formes de cette
association.
La rédaction proposée par le projet de loi pour
l'article L.
123-8
indique expressément que le président du conseil
régional, le président du conseil général, le
président de l'établissement public de coopération
intercommunale en charge du schéma de cohérence territoriale, les
représentants de l'autorité compétente en matière
d'organisation des transports urbains, les organismes gestionnaires des parcs
naturels régionaux, les chambres de commerce et d'industrie, les
chambres de métiers, les chambres d'agriculture, les sections
régionales de conchyliculture
peuvent être entendus sur leur
demande
par la commune au cours de l'élaboration du plan local
d'urbanisme.
L'Assemblée nationale a complété cette liste en y ajoutant
le président d'une communauté ou d'un syndicat
d'agglomération nouvelle.
Votre commission des Lois vous soumet un
amendement
qui, d'une part,
prévoit la
consultation
et non la simple audition de ces
personnalités ou organismes et, d'autre part, permet aux maires des
communes et aux présidents des établissements publics de
coopération intercommunale voisins d'être consultés
à leur demande. Il s'agit par cette disposition de favoriser la
recherche des
cohérences
entre les différents documents
d'urbanisme établis sur des périmètres voisins.
L'Assemblée nationale a, par ailleurs, précisé que le
maire
pourra recueillir l'avis
de tout organisme ou association ayant
compétence en matière d'habitat, d'urbanisme, de
déplacement, d'aménagement ou d'environnement.
IX. Délibération arrêtant les projets de plans locaux
d'urbanisme
L'article L. 123-9
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, précise la procédure selon laquelle le
projet de plan local d'urbanisme est arrêté.
Avant le premier alinéa, votre commission des Lois vous soumet un
amendement
qui rend obligatoire, à l'instar de ce qui est
prévu par
l'article L. 2312-1
du code général des
collectivités territoriales pour le budget communal, l'organisation d'un
débat d'orientation
sur le projet d'aménagement et de
développement durable préalablement à l'adoption du projet
de plan d'occupation des sols. Votre commission des Lois vous a fait cette
même suggestion à
l'article 2
du projet de loi en ce qui
concerne le projet d'aménagement et de développement durable dont
elle vous a proposé l'élaboration dans le cadre du schéma
de cohérence territoriale.
La nouvelle rédaction proposée pour
l'
article L. 123-9
reprend, en la transposant aux plans locaux
d'urbanisme, la rédaction du
cinquième alinéa
de
l'article L. 123-3
qui prévoit que le conseil municipal ou
l'organe délibérant de l'établissement public
compétent
arrête
le plan d'occupation des sols. Celui-ci
est alors
soumis pour avis
aux personnes publiques associées
à son élaboration ainsi que, à leur demande, aux communes
limitrophes et aux établissements publics de coopération
intercommunale directement intéressés. Comme dans le droit en
vigueur, ces personnes ou organismes disposeront d'un délai de
trois
mois
pour faire connaître leur avis. Passé ce délai,
l'avis sera réputé favorable.
En revanche, à la différence des plans d'occupation des sols, le
plan local d'urbanisme arrêté par l'organe
délibérant d'un établissement public de coopération
intercommunale
ne serait pas soumis pour accord aux conseils municipaux des
communes membres.
En outre, dans la mesure où les plans locaux d'urbanisme ne seront
opposables aux tiers que lorsqu'ils auront été approuvés -
c'est-à-dire au terme du processus d'élaboration - le maire et le
président de l'établissement public de coopération
intercommunale ne seront pas tenus, comme ils le sont actuellement pour les
plans d'occupation des sols - de
rendre public
le projet de plan local
d'urbanisme arrêté. La procédure se poursuivant par une
enquête publique, c'est le dossier de cette enquête qui rendra
public le projet de plan local d'urbanisme.
X. Enquête publique et approbation des plans locaux d'urbanisme
L'article L. 123-10
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, reprend et complète les dispositions de l'actuel
article L. 123-3-1
du code de l'urbanisme. Il précise que le
projet de plan local d'urbanisme est soumis à
enquête
publique
par le maire.
Cette enquête devrait se dérouler selon les modalités
prévues par la loi n° 83-830 du 12 juillet 1983 relative à
la démocratisation des enquêtes publiques et à la
protection de l'environnement.
Le dossier soumis à l'enquête devra comprendre, en annexe, les
avis ou les accords des personnes publiques consultées. Les accords
ainsi visés sont principalement les accords préfectoraux
nécessaires en cas d'extension de l'urbanisation.
A l'issue de l'enquête , le plan local d'urbanisme
éventuellement modifié, sera
approuvé
par
délibération du conseil municipal. Le plan local d'urbanisme
approuvé sera tenu
à la disposition du public.
L'Assemblée nationale a par ailleurs supprimé des dispositions du
projet de loi initial qui prévoyait que dans les opérations
d'intérêt national, la partie du plan local d'urbanisme applicable
à l'intérieur des zones d'aménagement concerté
serait modifiée ou révisée à l'initiative de la
personne publique qui a pris l'initiative de la création de la zone et
approuvée par le préfet, après avis de la commune ou de
l'établissement public de coopération intercommunale
compétent. L'enquête publique aurait été
organisée par le préfet.
A cet article votre commission des Lois vous propose par
amendement
de
rétablir les dispositions de
l'article L. 123-3
actuel du code de
l'urbanisme qui prévoit
l'accord
des communes membres de
l'établissement public de coopération intercommunale auquel
l'élaboration du plan d'occupation des sols a été
confiée. Compte tenu de la portée de ce document sur la vie de la
commune, il paraît difficilement envisageable que celle-ci ne soit pas
appelée à manifester son accord sur le projet qui a
été élaboré par l'établissement public de
coopération intercommunale.
XI. Caractère exécutoire de l'acte approuvant le plan local
d'urbanisme
L'article L. 123-11
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, précise les conditions dans lesquels l'acte
approuvant un plan local d'urbanisme deviendra exécutoire dans les
communes non couvertes par un schéma de cohérence territoriale.
Le droit en vigueur distingue deux situations :
- dans les communes
couvertes
par un schéma directeur,
l'article R. 123-10
du code de l'urbanisme rend le plan
d'occupation des sols exécutoire dès l'accomplissement des
mesures réglementaires de publicité.
-
dans les communes
non couvertes
par un
schéma
directeur,
l'article L. 123-3-2
rend le plan d'occupation des sols
exécutoire dans le délai
d'un mois
suivant sa transmission
au représentant de l'Etat. Cependant, dans ce délai, ce dernier
peut notifier à la commune les
modifications
qu'il estime
nécessaire d'apporter à ce plan, lorsqu'il comporte des
dispositions qui sont
illégales
, de nature à
c
ompromettre
la réalisation d'un schéma directeur, d'un
schéma de secteur ou d'un schéma de mise en valeur de la mer en
cours d'établissement,
insuffisantes
pour satisfaire les besoins
en matière d'habitat ou pour permettre la maîtrise de
l'urbanisation future, ou manifestement des
incompatibles
avec
l'utilisation ou l'affectation des sols des communes voisines. Les dispositions
du plans d'occupation des sols sont
inopposables aux tiers
tant que la
commune n'a pas apporté les modifications demandées.
S'il transpose au plan local d'urbanisme la règle du caractère
exécutoire au terme d'un délai d'un mois suivant sa transmission
au représentant de l'Etat, le projet de loi précise
néanmoins la nature des dispositions du plan local d'urbanisme qui
pourront conduire ce dernier à
notifier par lettre motivée
à la commune les modifications qu'il estime nécessaire d'apporter.
Quatre cas
sont envisagés :
- ces dispositions
ne sont pas compatibles
avec les directives
territoriales d'aménagement et, en l'absence de celles-ci, avec les
dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral ;
- elles
compromettent gravement
les principes énoncés aux
articles L. 110 et L. 121-1
;
- elles font apparaître des incompatibilités manifestes avec
l'utilisation ou l'affectation des sols des communes voisines ;
- elles sont de nature à
compromettre
la réalisation d'une
directive territoriale d'aménagement, d'un schéma de
cohérence territoriale, d'un schéma de secteur ou d'un
schéma de mise en valeur de la mer en cours d'établissement.
Le plan local d'urbanisme ne sera exécutoire qu'à compter de la
publication et de la transmission au préfet de la
délibération
approuvant les modifications demandées.
XII. Révision et modification des plans locaux d'urbanisme
L'article L. 123-12
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, concerne la révision et la modification des plans
locaux d'urbanisme.
La
révision
demeure la
procédure normale
d'adaptation
, seule à autoriser une refonte complète du
document. Elle est soumise aux mêmes modalités que celles
applicables à l'élaboration du plan.
La
modification
a pour sa part un champ plus restreint que le projet de
loi tend à réduire davantage.
En vertu de l'actuel
article L. 123-4,
un plan d'occupation des sols ne
peut être modifié qu'à
trois conditions
qui ne sont
pas cumulatives : qu'il ne soit pas porté atteinte à son
économie générale ; que la modification
envisagée ne concerne pas les espaces boisés ; qu'elle ne
comporte pas de graves risques de nuisances.
Tout en reprenant ces trois conditions, le projet de loi ajoute que le plan
local d'urbanisme ne pourra non plus être modifié lorsque cela
aurait pour effet de réduire une protection édictée en
raison de la valeur agricole de terres, des risques de nuisance, de la
qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ou un espace
boisé classé.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a étendu les cas dans lesquels une
modification des plans locaux d'urbanisme sera possible à la suppression
ou à la réduction des obligations imposées en
matière de réalisation
d'aires de stationnement.
Pour ce qui est de la procédure, l'enquête publique est
obligatoire.
En outre, est abrogée la disposition qui permettait
d'appliquer par anticipation
les dispositions d'un plan d'occupation des
sols en cours de révision.
Le projet de loi prévoit par ailleurs une procédure
spécifique lorsqu'un projet d'intérêt général
nécessitera une révision d'urgence d'un plan local d'urbanisme.
La révision pourra faire l'objet, à l'initiative du maire, d'un
examen conjoint des personnes publiques associées à
l'élaboration. Elle sera soumise à une enquête publique
portant à la fois sur le projet et sur la révision du plan local
d'urbanisme.
XIII. Révision et modification des plans locaux d'urbanisme à
l'initiative de l'Etat ou d'un établissement public de
coopération intercommunale
L'article L. 123-13
, dans la nouvelle rédaction proposée
par le projet de loi, s'inspire de l'actuel
article L. 123-7-1
relatif
à la révision et à la modification du plan d'occupation
des sols à l'initiative de l'Etat.
Il permet, en conséquence, au préfet de demander la
révision ou la modification des plans locaux d'urbanisme pour les rendre
compatibles
avec les directives territoriales d'aménagement ou
avec les dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral
ou pour permettre la réalisation d'un nouveau projet
d'intérêt général.
Dans un délai
d'un mois
, la commune fait connaître au
préfet si elle entend opérer la révision ou la
modification nécessaire. Dans la négative ou à
défaut de réponse dans ce délai, le préfet peut
engager
et
approuver
, après avis du conseil municipal et
enquête publique, la révision ou la modification du plan. Il en
est de même si l'intention exprimée de la commune de
procéder à la révision ou à la modification n'est
pas suivie dans un délai de
six mois
à compter de la
notification initiale du préfet, d'une délibération
approuvant le projet correspondant.
Le projet de loi initial rendait applicable la même procédure
à la mise en compatibilité des plans locaux d'urbanisme avec les
orientations des schéma de cohérence territoriale ou d'un
schéma de secteur approuvé postérieurement à
l'approbation du plan.
L'Assemblée nationale a, pour ces documents, rendu la procédure
applicable à l'expiration du délai de
trois ans
prévu par
l'article L. 123-1
pour la mise en compatibilité
du plan local d'urbanisme. Elle a étendu cette disposition à la
mise en compatibilité du plan local d'urbanisme avec les orientations
d'un schéma de mise en valeur de la mer, d'une charte d'un parc naturel
régional, d'un plan de déplacements urbains ou d'un programme
local de l'habitat.
L'article L. 123-13-1(nouveau),
ajouté par l'Assemblée
nationale permet la révision ou la modification d'un plan local
d'urbanisme
, à l'initiative du président d'une
communauté d'agglomération ou d'une communauté de
communes,
pour permettre la réalisation d'une zone
d'aménagement concerté.
Le maire de la commune disposerait d'un délai
d'un mois
pour
faire connaître au président de la communauté
concernée s'il entend opérer la révision ou la
modification nécessaire. Dans la négative ou à
défaut de réponse dans ce délai, le président de la
communauté pourrait engager et approuver, après avis du conseil
municipal et enquête publique, la révision ou la modification du
plan local d'urbanisme. Il en serait de même si l'intention
exprimée par la commune de procéder à la révision
ou à la modification n'était pas suivie, dans un délai de
six mois
à compter de la notification initiale du
président de la communauté, d'une délibération
approuvant le projet correspondant.
Votre commission des Lois vous soumet un
amendement
supprimant cette
disposition qui met directement en cause la libre administration des communes
et qui, au surplus, méconnaît les règles applicables en
matière d'intercommunalité.
XIV. Révision et modification des plans locaux d'urbanisme conduites
par l'Etat
L'article L. 123-14 (nouveau)
, reprend pour l'essentiel les actuelles
dispositions de l'article L. 123-8 du code de l'urbanisme qui confie des
pouvoirs propres au représentant de l'Etat pour assurer la
compatibilité des plans d'occupation des sols avec les opérations
soumises à déclaration d'utilité publique.
En cas de non compatibilité du plan local d'urbanisme avec une
opération de ce type, la déclaration d'utilité publique
sera soumise à deux conditions :
- la mise en oeuvre par le préfet d'une enquête publique
concernant à la fois l'opération elle-même et la mise en
compatibilité du plan local d'urbanisme ;
-
l'examen conjoint par la commune, l'établissement public en
charge du schéma de cohérence territoriale, la région, le
département, les autorités compétentes en matière
d'organisation des transports urbains, les organismes consulaires, les
organismes de gestion des parcs naturels régionaux, les sections
régionales de la conchyliculture ; l'avis préalable du
conseil municipal étant également requis.
Au terme de la procédure, la déclaration d'utilité
publique emportera approbation des nouvelles dispositions du plan local
d'urbanisme.
XV. Droit de délaissement applicables à certains terrains
réservés
L'article L. 123-15 (nouveau)
reprend les dispositions du
premier
alinéa
de l'actuel
article L. 123-9
du code de l'urbanisme.
Il permet au propriétaire dont le terrain est grevé
d'une
servitude d'urbanisme
parce que réservé par le plan local
d'urbanisme pour la construction ou l'installation future d'un ouvrage public,
d'une voie publique, d'une installation d'intérêt
général ou d'un espace vert, d'exercer son
droit de
délaissement
, lui permettant
d'exiger son acquisition
par la
collectivité ou le service public au bénéfice duquel le
terrain a été réservé.
Les conditions de mise en oeuvre de ce droit sont précisées par
l'article 12
du projet de loi.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
l'Assemblée nationale a complété
l'article L. 123-15
(nouveau),
afin d'y faire figurer les dispositions de
l'article L.
123-2
consacrées au droit de délaissement relatif à
certains terrains situés en zone urbaine.
XVI. Plans locaux d'urbanisme intercommunaux
L'article L. 123-16 (nouveau)
confirme le droit en vigueur en
étendant aux établissements publics de coopération
intercommunale compétents les dispositions de ce chapitre du code de
l'urbanisme.
Sur la proposition de M. Michel Vaxès, l'Assemblée nationale a
précisé que l'établissement public devait exercer cette
compétence en concertation avec chacune des communes concernées.
XVII. Dispositions transitoires
L'article L. 123-17 (nouveau)
énonce les dispositions
transitoires applicables aux plans d'occupation des sols actuels, en
distinguant selon leur stade d'élaboration : plans d'occupation des
sols prescrits ( ou dont la révision a été prescrite),
rendus publics, approuvés.
XVIII. Décret en Conseil d'Etat
L'article L. 123-18 (nouveau)
renvoie à un décret en
Conseil d'Etat le soin de déterminer en tant que de besoin les
modalités d'application de ce chapitre.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 3
ainsi
modifié.
Article 3 bis (nouveau)
(article 1er de la loi
n° 76-663 du 19 juillet 1976)
Régime des lignes
aériennes à haute tension
Adopté par l'Assemblée nationale, contre l'avis
du
Gouvernement, sur la proposition de M. Jean-Pierre Blazy, cet article
additionnel tend à modifier
l'article 1
er
de la loi
n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées
pour la protection de l'environnement, afin de soumettre les lignes à
haute tension au régime des installations classées.
L'implantation des lignes électriques fait actuellement l'objet d'une
réglementation spécifique prévu par la loi du 15 juin 1906
et un décret du 29 juillet 1927 modifié,
complété par un arrêté ministériel du 2 avril
1991 qui fixe les conditions techniques auxquelles doit satisfaire la
construction des ouvrages, notamment les distances à respecter au
voisinage des bâtiments.
Cette réglementation prévoit différentes
procédures, notamment une étude d'impact et une enquête
d'utilité publique. Elle instaure des servitudes de passage sur les
terrains surplombés.
L'assimilation des lignes électriques à des installations
classées soulève différentes questions qui justifient un
examen approfondi.
L'article 1
er
de la loi du 19 juillet 1976 retient, en effet,
des critères relatifs aux dangers ou inconvénients soit pour la
commodité du voisinage, soit pour la santé, la
sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture,
la protection de la nature et de l'environnement, la conservation des sites et
des monuments.
Cette assimilation doit donc être appréciée au regard des
éventuelles effets de lignes à haute tension sur la santé
et à leur incidence sur les paysages. Sur ce dernier aspect, un
programme d'enfouissement a été engagé par EDF sur la base
d'un protocole signé avec l'Etat en 1992.
Elle doit également être examinée quant a ses
conséquences sur le règles de constructibilité des zones
surplombées.
Pour tous ces motifs et dans l'attente d'un examen plus approfondi du
régime juridique qui leur est applicable et des aménagements qui
pourraient le cas échéant lui être apportés,
l'assimilation des lignes électriques à des installations
classées apparaît prématurée.
C'est pourquoi, sous le bénéfice de ces observations, votre
commission des Lois vous soumet un
amendement de suppression de l'article 3
bis.
Article 4
(Chapitre IV du titre II du livre Ier
et
articles L. 124-1 à L. 124-3 du code de l'urbanisme)
Cartes
communales
Cet
article insère au sein du titre II du livre Ier du code de l'urbanisme,
un chapitre relatif aux cartes communales.
L'actuel
article L. 111-1-3
du code de l'urbanisme prévoit que
"
les constructions ou installations peuvent être
autorisées par le représentant de l'Etat ou par le maire au nom
de l'Etat si le conseil municipal a, conjointement avec le représentant
de l'Etat, précisé les modalités d'application des
règles générales d'urbanisme prises en application de
l'article L. 111-1 sur tout ou partie du territoire de la commune
".
Ces modalités d'application des règles générales
d'urbanisme dites " MARNU ", permettent aux communes qui y ont
recours
d'assouplir
la règle de la constructibilité
limitée qui n'autorise les constructions nouvelles que dans les parties
des communes déjà urbanisées. Elles constituent un mode de
gestion de l'espace mieux adapté que le plan d'occupation des sols pour
les communes de petite taille. On dénombrait
2 288
MARNU valides
et
588
en cours d'étude en 1999. Elles sont
élaborées conjointement par le maire et le représentant de
l'Etat selon une procédure simplifiée ne comportant
pas
d'enquête publique.
Leur durée de validité est de
quatre ans
renouvelables. Elles peuvent s'appliquer à tout ou
partie du territoire communal.
Leur portée juridique est néanmoins
incertaine
. Le
législateur de 1983 n'avait pas entendu leur conférer le
caractère de document d'urbanisme. Cependant, le Conseil d'Etat a
considéré qu'elles pouvaient contenir des dispositions
opposables aux tiers
et que dès lors elles étaient
susceptibles de fonder un recours pour excès de pouvoir.
En créant les cartes communales,
l'article 4
du projet de loi
tend à lever ces interrogations en conférant à ces
documents tous les attributs des documents d'urbanisme.
I. Cas dans lesquels une carte communale peut être
élaborée - fonction des cartes communales
L'article L. 124-1
précise que seules les communes
non
dotées d'un plan local d'urbanisme
pourront élaborer une
carte communale. Ces documents pourront préciser les modalités
des règles générales d'urbanisme prises en application de
l'article L. 111-1.
II. Contenu et procédure d'élaboration des cartes
communales
L'article L. 124-2
prévoit que les cartes communales devront
délimiter
" les secteurs où les constructions sont
autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas
admises, à l'exception de l'adaptation, la réfection ou
l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations
nécessaires à des équipements collectifs, à
l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des
ressources naturelles. "
Elles pourront en conséquence se libérer de la règle de la
constructibilité limitée.
Elles devront par ailleurs respecter les principes énoncés aux
articles L. 110
et
L. 121-1
du code de
l'urbanisme, qui concernent notamment la protection de l'environnement, la
mixité sociale ou l'utilisation économe de l'espace.
Ces cartes seront approuvées après
enquête publique
.
Elles seront
mises à la disposition du public
après leur
approbation par le conseil municipal.
A la différence des MARNU, elles auront un
caractère
permanent
. L'étude d'impact fait, en conséquence, valoir que
dans un délai de quatre années maximum à compter de
l'entrée en vigueur de la loi, il n'y aura plus de carte communale de
type MARNU, l'ensemble de ces documents (sauf quelques exceptions de
" retour " à la réglementation nationale) ayant
été remplacés soit par des plans locaux d'urbanisme, soit
par des cartes communales opposables.
A
l'article L. 124-2
, votre commission vous soumet
un
amendement
tendant à supprimer un ajout de l'Assemblée
nationale exigeant que la carte communale couvre l'ensemble du territoire
communal. Une carte partielle peut en effet présenter un
intérêt notoire dans les cas où le plan d'occupation des
sols de la commune sera en cours d'élaboration :
l'établissement d'une carte communale sera alors le moyen de rendre plus
rapidement opposables des prescriptions qui figureront ultérieurement
dans le plan d'occupation des sols.
Estimant que rien ne justifie que la carte communale soit approuvée
conjointement par l'Etat et la commune dès lors qu'elle est soumise
à enquête publique, votre commission vous soumet à ce
même article
un
autre
amendement
pour
réserver à la seule commune le pouvoir d'approuver ladite carte
communale et en tirer toutes les conséquences sur le régime
juridique qui leur est applicable. Le même amendement précise
expressément que la carte communale est opposable aux tiers.
L'article L. 124-3
renvoie à un décret en Conseil d'Etat
le soin de déterminer, en tant que de besoin, les modalités
d'application de ce chapitre.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 4
ainsi
modifié
.
Article 5
(Chapitre I du titre I du livre III et
articles
L. 311-1, L. 311-2,
L. 311-4, L. 311-5 à L. 311-8 du code de
l'urbanisme)
Réforme du régime des zones
d'aménagement concerté
Cet
article tend à réformer le régime des zones
d'aménagement concerté.
L'étude d'impact du projet de loi fait valoir que les zones
d'aménagement concerté ont été conçues en
1969 comme une procédure permettant de déroger aux règles
d'urbanisme d'une commune, les dispositions du plan d'occupation des sols
cessant d'être applicables dans le périmètre de ces zones.
Ce caractère dérogatoire a été partiellement
corrigé par les lois ultérieures qui ont notamment
précisé que le plan d'occupation des sols ne cessait de
s'appliquer qu'à compter de l'approbation du plan d'aménagement
de zone, qui est lui-même soumis à enquête publique, et ont
interdit la création des zones d'aménagement concerté en
dehors des zones urbaines et d'urbanisation future. Cependant, a perduré
l'existence d'un document d'urbanisme dans la zone d'aménagement
concerté distinct du plan d'occupation des sols.
Le projet de loi propose de
réintégrer les zones
d'aménagement concerté dans les plans locaux d'urbanisme.
L'étude d'impact souligne que cette modification est
cohérente avec la transformation des plans d'occupation des sols en
plans locaux d'urbanisme qui portent sur tout le territoire de la commune et
peuvent comprendre des dispositions particulières dans les secteurs
opérationnels, notamment les zones d'aménagement concerté
et les zones urbaines à restructurer ou à
réaménager.
Le 1° de l'article
5 modifie
l'article L. 311-1
du code de
l'urbanisme afin de préciser que le périmètre et le
programme des zones d'aménagement concerté seront, dans tous les
cas,
approuvés par délibération du conseil municipal ou
de l'organe délibérant de l'établissement public de
coopération intercommunale.
Cette procédure est actuellement suivie dans les communes dotées
d'un plan d'occupation des sols approuvé. En revanche, dans les autres
cas, la délimitation du périmètre relève du
représentant de l'Etat.
Toutefois, ce dernier conservera la faculté de créer
lui-même une zone d'aménagement concerté dans deux
cas :
- lorsque la zone d'aménagement concerté est créée
à l'initiative de l'Etat, des régions, des départements ou
de leurs établissements publics ou concessionnaires ;
- lorsque la zone d'aménagement concerté est située, en
tout ou en partie, à l'intérieur du périmètre
d'opérations d'intérêt national.
Le représentant de l'Etat devra au préalable recueillir l'avis
des conseils municipaux concernés.
En outre, il est précisé qu'une même zone
d'aménagement concerté peut être créée sur
plusieurs emplacements territoriaux distincts
.
Le 2° de l'article 5
modifie
l'article L. 311-2
du code de
l'urbanisme qui attribue un droit de délaissement aux
propriétaires de terrains compris dans le périmètre de
zones d'aménagement concerté, afin de préciser que les
modalités d'exercice de ce droit seront désormais soumises
à la procédure unifiée prévue par
l'article
12
du projet de loi.
Le 3° de l'article 5
abroge
l'article L. 311-4
du code de
l'urbanisme qui prévoit l'obligation d'établir un plan
d'aménagement de zone dans chaque zone d'aménagement
concerté. Les zones d'aménagement concerté seront en effet
désormais soumises au
droit commun
des plans locaux d'urbanisme.
Il complète par ailleurs
l'article L. 311-4-1 -
lequel devient
l'article L. 311-4 -
relatif aux conditions de prise en charge des
équipements programmés dans le cadre d'une zone
d'aménagement concerté, afin de substituer le terme
" aménageur " à celui plus restrictif de
" constructeur ".
Le même
article
L. 311-4-1
est complété par
un alinéa qui vise le cas particulier des terrains n'ayant pas
été cédés, loués ou concédés
par l'aménageur de la zone d'aménagement concerté. Dans
cette hypothèse, une
convention
entre la commune ou
l'établissement public de coopération intercommunale et le
constructeur réglera les conditions de participation de ce dernier
à l'équipement de la zone d'aménagement concerté.
Le 4° de l'article 5
donne une nouvelle rédaction aux
articles L. 311-5 à L. 311-7
du code de l'urbanisme et y
insère un
article L. 311-8.
L'article L. 311-5
reprend dans la partie législative des
dispositions qui figurent actuellement à l'article R. 311-4 relatives
aux conditions d'aménagement et d'équipement de la zone
d'aménagement concerté. Il limite les modalités de
réalisation à la
régie directe
et à la
convention
entre la personne publique ayant pris l'initiative de la zone
d'aménagement concerté et un établissement public y ayant
vocation, une société d'économie mixte ou une personne
publique ou privée. Il supprime, en conséquence, la
faculté de recourir à une
concession d'aménagement.
Le nouvel
article L. 311-6
vise également à donner une
base légale à des dispositions réglementaires actuellement
codifiées à l'article R.311-19,
relatives aux cahiers des
charges des zones d'aménagement concerté.
L'article L. 311-7
soumet au régime des plans locaux d'urbanisme
les plans d'aménagement de zone approuvés avant l'entrée
en vigueur de la loi dès lors que les plans d'occupation des sols en
vigueur seront juridiquement soumis au régime des plans locaux
d'urbanisme
.
Enfin,
l'article L. 311-8
prévoit, l'élaboration, en tant
que de besoin, d'un décret en Conseil d'Etat, pour déterminer les
modalités d'application de ce chapitre.
Sur la proposition de M. Henry Chabert, l'Assemblée nationale a
précisé que les projets de plans d'aménagement de zone qui
ont été arrêtés en vue d'être soumis à
enquête publique demeureront soumis aux dispositions législatives
antérieures à la loi. Ils seront intégrés aux plans
locaux d'urbanisme
dès leur approbation.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 5
sans
modification
.
Article 6
(article L. 300-4 du code de
l'urbanisme)
Conventions d'aménagement
Cet
article tend à modifier
l'article L. 300-4
du code de l'urbanisme
afin de tirer les conséquences de la suppression par l'article 5 du
projet de loi de la faculté de recourir à une concession pour
réaliser une zone d'aménagement concerté.
L'article L. 300-4
autorise l'Etat, les collectivités locales ou
leurs établissements publics à confier l'étude et la
réalisation des opérations d'aménagement à toute
personne publique ou privée y ayant vocation.
Son deuxième alinéa précise que lorsque la convention est
passée avec un établissement public, une société
d'économie mixte locale ou une société d'économie
mixte dont plus de la moitié du capital est détenue par une ou
plusieurs personnes publiques (Etat, régions, départements,
communes ou groupements de communes), elle peut prendre la forme d'une
concession d'aménagement
. Dans ce cas l'organisme concessionnaire
peut se voir confier les acquisitions
par voie d'expropriation.
L'article 6
du projet de loi supprime la notion de
concession
d'aménagement
, l'étude d'impact faisant valoir que cette
notion est très différente de la notion habituelle de concession
et qu'elle pose un problème au regard du droit communautaire. Il
remplace en conséquence la notion d' "
organisme
concessionnaire
" par celle d'
" aménageur ".
En outre,
le 4° de l'article 6
complète
l'article L.
300-4
afin de préciser que la convention peut prévoir les
conditions dans lesquelles l'aménageur est associé aux
études concernant l'opération et notamment à la
révision ou à la modification du plan local d'urbanisme.
Le 5° de l'article 6
, ajouté par l'Assemblée
nationale sur la proposition de M. Alain Cacheux, étend les
possibilités ouvertes aux quartiers choisis dans le cadre des contrats
de ville en cours d'élaboration dans la conduite des opérations
de restructurations urbaines.
A cet article, votre commission vous soumet
un amendement
précisant la notion de "
convention
" afin de lever
toute ambiguïté sur la nature de l'organisme auquel le droit
d'exproprier peut être confié. Il s'agit de viser la
"
convention publique d'aménagement
" et de substituer
corrélativement la notion d' "
organisme
cocontractant
" à celle
d' "
aménageur
", une société
d'économie mixte pouvant elle-même faire appel à des
organismes privés pour la réalisation de l'opération.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 6
ainsi
modifié
.
Article 6 bis
(article 207 du code
général
des impôts)
Régime fiscal des conventions
d'aménagement
Cet
article additionnel, ajouté par l'Assemblée nationale sur
proposition de sa commission de la production et des échanges, modifie
l'article 207 du code général des impôts afin d'adapter le
régime fiscal applicable aux concessionnaires des opérations
d'aménagement aux organismes ayant passé une convention.
Il tire donc les conséquences au plan fiscal des nouvelles règles
prévues par les articles 5 et 6 du projet de loi.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 6
bis
sans
modification
.
Article 7
(article L. 300-4-1 du code de
l'urbanisme)
Contenu des conventions d'aménagement portant sur des
opérations auxquelles participent financièrement une ou plusieurs
collectivités territoriales
Précisé par un amendement du Gouvernement, cet
article
insère un
article L. 300-4-1
dans le code de l'urbanisme, afin de
définir le contenu de la convention d'aménagement lorsque
celle-ci porte sur une opération qu'une collectivité territoriale
ou un groupement de collectivités territoriales finance
intégralement ou partiellement.
Si des personnes publiques décident de financer tout ou partie des
acquisitions foncières et des équipements publics, la convention
devra, à peine de nullité, préciser les
modalités
de cette participation financière qui pourront
prendre la forme d'apports en nature. Elle devra également indiquer le
montant total
de cette participation, son affectation aux acquisitions
foncières et à des équipements publics spécifiques
et, s'il y a lieu, sa
répartition en tranches annuelles.
Cette participation devra être
approuvée
par
l'assemblée délibérante de la collectivité
territoriale ou du groupement contractant.
Toute modification de la participation devra faire l'objet d'un
avenant
à la convention, approuvé par l'assemblée
délibérante au vu d'un rapport spécial établi par
l'aménageur.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 7
sans
modification
.
Article 8
(article L. 111-1-1 du code de
l'urbanisme)
Suppression de la notion de loi d'aménagement et
d'urbanisme
Cet
article tend à modifier
l'article L. 111-1-1
du code de
l'urbanisme, afin de supprimer la notion de loi d'aménagement et
d'urbanisme.
L'article L. 111-1-1
prévoit que des lois d'aménagement et
d'urbanisme fixent des dispositions nationales ou particulières à
certaines parties du territoire. Ces lois concernent essentiellement la
protection et la mise en valeur des zones de montagne et du littoral.
Le projet de loi regroupant les principes généraux applicables
aux documents d'urbanisme dans les articles L. 110 et L. 121-1, le
1°
de l'article 8
supprime la notion de loi d'aménagement et
d'urbanisme et la remplace par la référence aux
"
dispositions particulières aux zones de montagne et de
littoral
".
Le
2° de l'article 8
prévoit toutefois que les directives
territoriales d'aménagement pourront préciser les
modalités d'application des dispositions particulières aux zones
de montagne et au littoral.
Le
2° bis,
inséré par l'Assemblée nationale
sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
précise que seront soumises à
enquête publique
les
directives territoriales d'aménagement concernant les zones de montagne
et le littoral.
Le
3°
prend en compte à l'article L. 111-1-1 du code de
l'urbanisme la création des schémas de cohérence
territoriale et des plans locaux d'urbanisme dans la hiérarchie des
normes des actes d'urbanisme.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 8
sans
modification
.
Article 8 bis (nouveau)
(article L. 111-1-4 du code de
l'urbanisme)
Constructions ou installations
en dehors des zones
urbanisées des communes
Cet
article additionnel, inséré par l'Assemblée nationale sur
proposition de sa commission de la production et des échanges,
complète
l'article L. 111-1-4
du code de l'urbanisme afin de
prévoir une dérogation à l'interdiction de constructions
ou d'installations en dehors des zones urbanisées dans les communes non
dotées d'un plan local d'urbanisme.
Dans sa rédaction issue de la loi n° 95-101 du
2 février 1995,
l'article L. 111-1-4
prévoit
qu'en dehors des espaces urbanisés
des communes, les
constructions ou installations sont
interdites
dans une bande de cent
mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes expresses
et déviations et de soixante quinze mètres de part et d'autre de
l'axe des autres routes classées à grande circulation.
Il prévoit néanmoins un certain nombre d'exceptions à
cette interdiction pour certaines constructions et services publics
attachés aux infrastructures routières, les bâtiments
d'exploitation agricole et les réseaux d'intérêt public.
Cette interdiction ne s'applique pas non plus à l'adaptation, la
réfection ou l'extension de constructions existantes.
Cependant ces exceptions ne jouent pas lorsque les règles concernant ces
zones sont justifiées et motivées au regard notamment des
nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale,
ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.
L'ajout de l'Assemblée nationale tend à permettre la même
exception dans les communes
non dotées d'un plan local
d'urbanisme
lorsqu'une étude attestant de la prise en compte de ces
différents motifs, ayant reçu l'accord de la commission
départementale des sites, sera jointe à la demande d'autorisation
du projet.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 8
bis
sans modification
.
Article 9
(article L. 111-5 du code de
l'urbanisme)
Reproduction ou mention des règles d'urbanisme dans
les cahiers des charges et dans les actes et promesses de vente
Cet
article tend à donner une nouvelle rédaction à
l'article L. 111-5
du code de l'urbanisme, qui a un double objet.
Elle supprime l'obligation de
délivrance d'un certificat
d'urbanisme
lorsque celui-ci vise à contrôler la
réalité des droits de construire sur une partie
détachée d'un terrain situé, soit dans une zone
affectée d'un coefficient d'occupation des sols, soit dans une zone
d'aménagement concerté.
L'étude d'impact fait valoir que cette obligation est source de lourdeur
et d'insécurité juridique. Elle n'aurait plus guère
d'intérêt dans la mesure où dans les zones urbaines, les
documents d'urbanisme privilégient la plupart du temps un contrôle
par des règles d'implantation et de hauteur sur un contrôle de
densité par un coefficient d'occupation des sols.
Supprimant cette obligation, le présent article précise que la
reproduction d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement
dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente
ne
confère pas à ce document ou règlement un caractère
contractuel.
L'article L. 315-2-1
a prévu que lorsqu'un plan d'occupation des
sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été
approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents
approuvés d'un
lotissement
cessent de s'appliquer au terme de
dix années
à compter de la délivrance de
l'autorisation de lotir.
Or, s'appuyant sur le dernier alinéa de l'article L. 315-2-1 qui
préserve les obligations régissant les rapports des co-lotis
entre eux contenues dans les cahiers des charges, la jurisprudence a
considéré que les règles d'urbanisme inscrites dans les
cahiers des charges n'étaient pas touchées par ces dispositions.
Elles ont donc pu continuer à s'appliquer au-delà du délai
de caducité de dix ans.
Le présent article cherche donc à éviter que, dans les
lotissements les plus anciens où règles d'urbanisme et
règles contractuelles sont mélangées dans les documents du
lotissement, ces règles ne puissent continuer à s'appliquer
au-delà du délai de caducité de dix ans.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 9
sans
modification
.
Article additionnel après l'article 9
(article
L.
111-5-3 du code de l'urbanisme)
Protection de l'acquéreur de
terrain
A
l'article 28, l'Assemblée nationale a inséré une nouvelle
disposition dans le code de la construction et de l'habitation (article
L. 271-3) pour prévoir que serait "
frappée de
nullité la promesse unilatérale de vente ou d'achat, la promesse
synallagmatique ou le contrat de vente d'un terrain à bâtir qui
n'inclut pas les éléments d'information permettant à
l'acheteur de connaître précisément les limites, les
dimensions et la surface de ce terrain
".
Tout en souscrivant à l'objectif visé de renforcement de la
protection de l'acquéreur, votre commission des Lois vous proposera de
supprimer cette disposition qui présenterait plus d'inconvénients
que d'avantages.
Pour tenter de répondre à cette préoccupation, elle vous
soumet en revanche
un amendement
tendant à insérer un
article additionnel
permettant d'
améliorer l'information de
l'acquéreur sur la contenance du terrain objet de la vente
en
distinguant deux situations : celle où le terrain est situé
en zone diffuse d'une part, celle où il correspond à un lot de
lotissement, est issu d'une division effectuée à
l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) ou est
issu d'un remembrement réalisé par une association
foncière urbaine (AFU) d'autre part.
Dans le premier cas, l'avant-contrat ou le contrat définitif s'il n'y a
pas eu d'avant-contrat devra indiquer si les caractéristiques du terrain
(limites et superficie), mentionnées dans l'acte, résultent d'un
bornage, ce qui aura pour effet d'éclairer l'acquéreur sur la
fiabilité du descriptif.
Dans le second cas, les caractéristiques portées dans l'acte
devront obligatoirement résulter d'un bornage.
Dans les deux cas, l'absence de la mention requise ouvrira à
l'acquéreur une action en nullité dont l'exercice est
limité dans le temps afin que les transactions concernées ne
puissent être remises en cause à tout moment. Cette action pourra
donc être intentée jusqu'à l'expiration du délai
d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique constatant la
réalisation de la vente. En outre, la signature de cet acte authentique
comportant la mention requise alors qu'elle ne figurait pas dans
l'avant-contrat entraînera la déchéance du droit à
engager ou à poursuivre l'action en nullité de cet avant-contrat
fondée sur l'absence de cette mention.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter cet article additionnel
dans la rédaction qu'elle vous soumet
.
Article 10
(article L. 123-12 du code de
l'urbanisme)
Anciennes zones opérationnelles
Cet
article procède à plusieurs modifications formelles au sein du
code de l'urbanisme.
Il transfère l'actuel article L. 123-12 relatif aux zones
opérationnelles subsistantes (zones d'habitation et zones industrielles)
dans la partie du code consacrée aux opérations
d'aménagement (titre I du livre III ;
article L. 318-9)
. Les dispositions spécifiques aux
équipements sportifs des anciennes zones opérationnelles, qui
figurent dans l'actuel article L. 318-9, sont en conséquence
abrogées.
Il substitue par ailleurs la mention des plans locaux d'urbanisme à
celle des plans d'occupation des sols dans cet article, dénomination
à laquelle un amendement précédent propose de revenir.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 10
sans
modification
.
Article 10 bis (nouveau)
(article L. 145-3 du code de
l'urbanisme)
Règles d'urbanisation en zones de montagne
Inséré par l'Assemblée nationale sur
proposition de sa commission de la production et des échanges et contre
l'avis du Gouvernement, cet article additionnel tend à modifier le III
de
l'article L. 145-3
du code de l'urbanisme, afin de permettre la
création en montagne de zones d'urbanisation futures de taille et de
capacité d'accueil limitées.
Dans une rédaction issue de la loi d'orientation du 4 février
1995, le III de
l'article L. 145-3
prévoit qu'en principe
l'urbanisation dans les zones de montagne doit se faire en continuité
avec les bourgs, villages et hameaux existants, sauf si la mise en oeuvre des
dispositions relatives aux terres agricoles, à la préservation de
l'environnement ou la protection contre les risques naturels imposent la
délimitation de hameaux nouveaux intégrés à
l'environnement.
Le présent article ajoute une nouvelle dérogation pour la
constitution de
zones d'urbanisation futures
de taille et de
capacité limitées
. Cette dérogation ne pourra jouer
qu'à titre exceptionnel et après avis de la chambre d'agriculture
et de la commission des sites.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 10
bis
sans modification
.
Article 10 ter (nouveau)
(article L. 145-7 du code de
l'urbanisme)
Prescriptions particulières de massif
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur
proposition du Gouvernement, tend à modifier
l'article L. 145-7
du code de l'urbanisme afin de permettre l'élaboration de prescriptions
particulières pour tout ou partie d'un massif qui ne serait pas couvert
par une directive territoriale d'aménagement.
Le 1°
rend facultative l'élaboration de directives
territoriales d'aménagement pour les massifs de montagne, dans la mesure
où il n'est pas envisagé d'établir de tels documents dans
tous les massifs.
Le 2°
complète le contenu que doit revêtir ces
directives territoriales d'aménagement afin de prendre en compte la
définition des types de bâtiments relevant des dispositions
relatives aux chalets d'alpage.
Enfin,
le 3°
permet l'élaboration, par décrets en
Conseil d'Etat, de prescriptions particulières pour tout ou partie d'un
massif non couvert par une directive territoriale d'aménagement.
Ces prescriptions devront être adoptées après avis du
comité de massif et de sa commission permanente, des communes et des
établissements publics de coopération intercommunale
compétents et après enquête publique.
A cet article, votre commission vous soumet
un amendement
tendant
à permettre l'élaboration de directives territoriales
d'aménagement pour définir les types de bâtiments relevant
des dispositions relatives aux chalets d'alpage et à étendre aux
bâtiments ruraux, c'est-à-dire aux granges de montagne, le
régime des chalets d'alpage.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 10
ter
ainsi modifié
.
Article 11
(articles L. 213-1, L. 213-11 et L. 210-1
du
code de l'urbanisme)
Conditions de rétrocession aux
propriétaires de biens préemptés
Le I
de cet article, ajouté par l'Assemblée nationale sur
proposition de M. Yves Dauge, modifie
l'article L. 213-1
du code de
l'urbanisme, afin de rendre possible la mise en oeuvre du droit de
préemption en cas de
ventes par adjudication
.
Le II
, qui seul figurait dans le projet de loi initial, modifie le
deuxième alinéa de
l'article L. 213-11
, afin de
réduire de dix à cinq ans le délai au cours duquel le
droit de rétrocession
peut s'exercer.
Ce droit, avec le droit de délaissement (articles L. 211-5 et
L. 212-3) et les garanties de paiement du prix (articles L. 213-14 et L.
213-15)
est reconnu au propriétaire dont le bien est
préempté.
Il est organisé par
l'article L. 213-11
qui prévoit que si
le titulaire du droit de préemption utilise ou aliène, dans un
délai de
dix ans
, le bien préempté pour une
destination autre que celle mentionnée à l'article L. 210-1,
l'ancien propriétaire doit en être informé et peut proposer
l'acquisition de ce bien en priorité.
En réduisant à
cinq ans
ce délai, le II du
présent article reprend un délai actuellement prévu en
matière d'expropriation par l'article 12-6 du code de l'expropriation.
Le III
, ajouté par l'Assemblée nationale sur proposition
de M. Jean-Pierre Kucheida, complète
l'article L. 210-1
du
code de l'urbanisme, afin de permettre qu'une décision de
préemption d'une commune se réfère à une
délibération antérieure
par laquelle la commune a
défini le cadre des actions qu'elle entend mener pour mettre en oeuvre
un programme local de l'habitat. Il en serait de même lorsque la commune
a délibéré pour délimiter des
périmètres d'intervention en vue de les aménager et
d'améliorer leur "
qualité
urbaine
".
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 11
sans
modification
.
Article 11 bis
(article L. 213-1du code de
l'urbanisme)
Exercice du droit de préemption en cas de cession
d'actifs
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur
proposition du Gouvernement, a pour objet de modifier le premier alinéa
de
l'article L. 213-1
du code de l'urbanisme, afin d'éviter
l'exercice du droit de préemption dans les cas de cession globale ou
partielle des actifs d'une entreprise faisant l'objet d'un plan de redressement
ou d'une liquidation judiciaire, selon la procédure prévue par la
loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la
liquidation judiciaires des entreprises.
Il s'agirait donc d'une dérogation au champ d'application du droit de
préemption qui, selon le premier alinéa de
l'article L. 213-1,
recouvre tout immeuble ou ensemble des droits sociaux donnant vocation
à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un
immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils
sont aliénés volontairement à titre onéreux et sous
quelque forme que ce soit.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 11
bis
sans modification
.
Article 12
(Titre III du livre II, articles L. 230-1
à L. 230-6 du code de l'urbanisme)
Droits de
délaissement
Le I de
cet article transfère les dispositions de
l'article L. 230-1
du
titre III ("
Départements d'outre-mer
") au chapitre
Ier du titre II ("
Réserves foncières
") du
livre II de la partie législative du code de l'urbanisme. Cet article
relatif aux mesures d'adaptation aux départements d'outre-mer devient
l'article L. 221-3.
Le II de l'article 12 modifie le titre III du livre II, composé
actuellement du seul article L. 230-1, afin de le remplacer par six nouveaux
articles (articles L. 230-1 à L. 230-6).
I. Unification de la procédure de délaissement
Le droit de délaissement permet au propriétaire d'un bien
grevé d'une servitude de demander à la collectivité qui a
institué cette servitude de racheter le bien.
Il existe trois grandes catégories de droits de
délaissement :
- le droit de délaissement exercé lorsqu'un terrain bâti ou
non bâti est réservé par un plan d'occupation des sols
pour un ouvrage public, une voie publique, une installation
d'intérêt général ou un espace vert (cas
prévu par l'actuel article L. 123-9 du code de l'urbanisme) ;
- le droit de délaissement d'un terrain compris dans une zone
d'aménagement concerté, dont les modalités d'exercice sont
précisées à l'actuel article L. 311-2 du code de
l'urbanisme ;
- le droit de délaissement exercé en cas de décision de
sursis à statuer sur une demande d'autorisation concernant des travaux,
constructions ou installations qui sont, soit à réaliser sur des
terrains compris dans une opération faisant l'objet d'une
déclaration d'utilité publique (article L. 111-9), soit
susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse
l'exécution de travaux publics ou d'une opération
d'aménagement (article L. 111-10).
Or, les procédures applicables dans ces trois hypothèses sont
marquées par une grande disparité en ce qui concerne tant la date
à laquelle le droit de délaissement peut être
invoqué, le délai dans lequel la commune se prononce que la date
de référence d'évaluation du prix des biens en cause.
Le présent article unifie les procédures applicables. Dans
l'ensemble des actes envisagés par le code de l'urbanisme, la mise en
demeure de procéder à l'acquisition du terrain est
adressée par le propriétaire à la mairie de la commune.
Elle mentionne les fermiers, locataires, les titulaires de droits
d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent
réclamer des servitudes.
Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs
droits par publicité collective à l'initiative de la
collectivité ou du service public qui fait l'objet de la mise en
demeure. Ils disposent de deux mois pour se faire connaître à ces
derniers. A défaut, ils perdent tout droit à indemnité.
II. Terrains transmis pour cause de décès
L'article L. 230-2 (nouveau)
reprend intégralement les
dispositions actuellement codifiées au deuxième alinéa de
l'article L. 123-9 du code de l'urbanisme. Ces dispositions prévoient
que, lorsque les ayants droits d'un propriétaire
décédé décident d'exercer leur droit de
délaissement d'un terrain représentant au moins la moitié
de l'actif successoral dans les six mois à compter de l'ouverture de la
succession, ils peuvent exiger qu'il soit sursis au recouvrement des droits de
mutation afférents à concurrence du prix du terrain.
III. Prix d'acquisition et date de référence
L'article L. 230-3 (nouveau)
fixe les règles relatives à
la détermination du prix d'acquisition des terrains faisant l'objet du
droit de délaissement. Sous réserve de quelques modifications
d'ordre rédactionnel, ses trois premiers alinéas reprennent les
dispositions des quatrième à septième alinéas de
l'actuel article L. 123-9
.
En conséquence, la collectivité doit se prononcer dans le
délai d'un an suivant la réception de la demande. En cas d'accord
amiable, elle doit acquitter le prix dans le délai de deux ans
.
A défaut d'accord amiable, le juge de l'expropriation prononce le
transfert de propriété et fixe le prix du terrain, qui comprend
l'indemnité de réemploi. Dans la détermination du prix, il
n'est pas tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de
délaissement.
Le projet de loi précise, par rapport au droit en vigueur, la date de
référence qui doit être prise en compte :
- lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un plan local d'urbanisme est
opposable, la date à laquelle ces documents sont devenus opposables aux
tiers ;
- un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la
déclaration d'utilité publique d'une opération pour les
terrains ayant donné lieu à sursis à statuer (article L.
111-9 du code de l'urbanisme) ;
-
un an avant la création de la zone d'aménagement
concerté (article
L. 311-2 du code de l'urbanisme) ;
- la date de publication de l'acte ayant pris le projet en considération
pour les sursis à statuer relatifs à l'autorisation des travaux
susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse
l'exécution de travaux publics (article L. 111-10 nouveau du code de
l'urbanisme).
Les deux derniers alinéas de
l'article L. 230-3
reprennent des
dispositions qui figurent actuellement à l'article L. 123-9 du code de
l'urbanisme et qui sont relatives aux indemnités auxquelles peuvent
prétendre les titulaires de droits réels ou personnels sur les
terrains concernés ainsi qu'aux cas où le propriétaire
peut requérir l'emprise totale de son terrain.
IV. Opposabilité des limitations au droit de construire et de la
réserve
L'article L. 230-4
(nouveau)
reprend les dispositions actuelles
du huitième alinéa de l'article L. 123-9 en vigueur qui
précise les conditions dans lesquelles, à défaut d'une
saisine du juge de l'expropriation, les limitations au droit de construire et
la réserve prononcée sur les terrains ne sont plus opposables.
Dans de tels cas, si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi
dans un délai de trois mois après l'expiration du délai
d'un an s'imposant à la collectivité ou au service public pour se
prononcer sur l'acquisition du terrain, les limitations au droit de construire
et la réserve ne sont plus opposables. La saisine du juge de
l'expropriation reste néanmoins possible au-delà de ces trois
mois. Le projet de loi ne reprend pas la condition posée par le texte en
vigueur qui prévoit que la réserve n'est plus opposable un mois
après la mise en demeure faite par le propriétaire à la
collectivité.
V. Effet du transfert de propriété
L'article L. 230-5 (nouveau)
reprend les dispositions du
neuvième
alinéa de l'actuel article L. 123-9
qui
précise les effets de l'acte portant transfert de
propriété.
Il prévoit que l'acte éteint par lui-même et à sa
date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles
cédés, même en l'absence de déclaration
d'utilité publique antérieure.
Il établit également que les droits des créanciers
inscrits sont reportés sur le prix, dans les conditions prévues
par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
VI. Gestion des terrains acquis par une collectivité ou un service
public
L'article L. 230-6 (nouveau)
étend aux terrains acquis par une
collectivité ou un service public en application du titre relatif au
droit de délaissement, les dispositions relatives aux réserves
foncières prévues par l'article L. 221-2 du code de l'urbanisme.
Selon ce dernier article, la personne publique qui s'est rendue
acquéreur d'une réserve foncière doit en assurer la
gestion en bon père de famille. En outre, avant leur utilisation
définitive, les immeubles acquis ne peuvent faire l'objet d'aucune
cession en pleine propriété, en dehors des cessions que les
personnes publiques pourraient se consentir entre elles et celles faites en vue
de la réalisation d'opérations pour lesquelles la réserve
a été constituée. Ces immeubles ne peuvent faire l'objet
que de concessions temporaires ne conférant au preneur aucun droit
à se maintenir dans les lieux lorsque l'immeuble est repris en vue de
son utilisation définitive.
Lorsque les terres concédées sont à usage agricole, il ne
peut être mis fin à ces concessions que moyennant un
préavis d'un an au moins.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 12
sans
modification
.
Article 13
(article L. 300-1 du code de
l'urbanisme)
Définition et modalités de mise en
oeuvre
des opérations d'aménagement
Cet
article tend à modifier
l'article L. 300-1
du code de l'urbanisme
afin de faire figure la mise en oeuvre d'un
projet urbain
parmi les
objectifs que doivent poursuivre les opérations d'aménagement.
Il complète, par ailleurs, le même article du code de l'urbanisme
dans le but de préciser que pour la mise en oeuvre de leurs actions et
opérations d'aménagement, les collectivités locales ou les
établissements publics de coopération intercommunale doivent
avoir recours à des
professionnels qualifiés
dans les
domaines de la conception et de l'aménagement de l'espace.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 13
sans
modification
.
Article 14
(article L. 300-2 du code de
l'urbanisme)
Concertation préalable avec la population
Cet
article modifie
l'article L. 300-2
du code de l'urbanisme relatif
à l'organisation de la concertation à l'occasion de
l'élaboration de projets d'aménagement.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 300-2
précise que
le conseil municipal délibère sur les objectifs poursuivis et sur
les modalités d'une concertation associant, pendant toute la
durée de l'élaboration du projet, les habitants, les associations
locales et les autres personnes concernées dont les représentants
de la profession agricole.
Cette concertation porte notamment sur la modification ou la révision
d'un plan d'occupation des sols, la création d'une zone
d'aménagement concerté ou sur tout autre opération
d'aménagement qui modifie de façon substantielle le cadre de vie.
Outre la référence au schéma de cohérence
territoriale et au plan local d'urbanisme, le présent article prend en
compte l'organe délibérant de l'établissement public de
coopération intercommunale compétent qui peut être
appelé à fixer les modalités de la concertation.
L'Assemblée nationale a précisé que l'établissement
public de coopération intercommunale devrait agir après avis des
communes concernées.
L'Assemblée nationale a, en outre, souhaité mentionner
expressément les opérations de
renouvellement urbain.
Le présent article assouplit par ailleurs le régime actuel pour
l'organisation de la concertation par d'autres personnes publiques ayant
l'initiative de l'opération, en substituant un simple
avis
de la
commune à l'accord actuellement requis.
A cet article, votre commission des Lois vous soumet
un amendement
de
coordination.
Elle vous propose d'adopter l'article 14
ainsi modifié
.
Article 15
(article L. 313-1 du code de
l'urbanisme)
Secteurs sauvegardés
Cet
article modifie
l'article L. 313-1
du code de l'urbanisme relatif aux
secteurs sauvegardés.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 313-1
prévoit que
des secteurs sauvegardés peuvent être institués lorsqu'ils
présentent un intérêt historique, esthétique ou de
nature à justifier la conservation, la restauration ou la mise en valeur
de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles.
Le 1° du présent article
précise que les immeubles
concernés peuvent être "
bâtis ou non
",
afin de lever certaines interrogations sur le champ d'application de ce
dispositif.
Le 2°
prévoit que l'acte créant le secteur
sauvegardé
met en révision
le plan local d'urbanisme. Il
s'agit, par cette disposition, de prévenir les difficultés
portant sur les effets d'un secteur sauvegardé sur le plan local
d'urbanisme et de veiller à une meilleure cohérence.
Sur la proposition de M. Robert Poujade, l'Assemblée nationale a
prévu qu'il serait possible de déroger à un plan local
d'urbanisme pour accorder des autorisations d'occupation des sols, à
titre exceptionnel, lorsque les dispositions du plan local d'urbanisme seraient
de nature à compromettre les objectifs de sauvegarde dans le secteur
sauvegardé pour lequel le plan de sauvegarde et de mise en valeur est en
cours d'étude. Ces autorisations seraient délivrées
après avis conforme de l'architecte de bâtiments de France.
Dans sa rédaction initiale,
le 3° de L'article 15
du projet
de loi déconcentrait, en outre, la procédure du plan de
sauvegarde et de mise en valeur actuellement approuvée par décret
en Conseil d'Etat, en permettant son approbation par arrêté
préfectoral, après avis de la commission nationale, en cas
d'accord du conseil municipal, de la commission locale du secteur
sauvegardé, du commissaire enquêteur ou de la commission
d'enquête.
L'Assemblée nationale a, en définitive, jugé
préférable de prévoir une approbation par
arrêté interministériel.
Le 4°
facilite la
modification
des immeubles dans les
secteurs sauvegardés. Cette modification est actuellement
interdite
au même titre que la démolition,
l'enlèvement ou l'altération de l'immeuble. Elle sera
désormais possible sous réserve de conditions spéciales
fixées par le plan de sauvegarde.
Le 5°,
dans sa rédaction initiale, supprimait la
dernière phrase du dernier alinéa de
l'article L. 313-1,
qui prévoit la modification d'un plan de sauvegarde par
arrêté conjoint des ministres chargés de l'urbanisme et de
l'architecture. Cette procédure qui exige une enquête publique,
l'avis de la commission nationale des secteurs sauvegardés et une
délibération du conseil municipal de la commune
intéressée, peut apparaître, en effet, assez lourde.
Néanmoins, sur la proposition de M. Robert Poujade, l'Assemblée
nationale a jugé préférable de la maintenir en raison du
cadre qu'elle offre pour une concertation.
Outre
trois amendements
tendant à corriger des erreurs de
décompte d'alinéas, votre commission des Lois vous soumet, sur
cet article,
un
amendement
supprimant l'ajout de
l'Assemblée nationale permettant de déroger aux dispositions du
plan d'occupation des sols pour accorder des autorisations d'occupation des
sols lorsque cela pourrait compromettre la mise en oeuvre des objectifs de
sauvegarde, le plan de sauvegarde étant en cours d'étude. Cet
ajout créerait en effet un vide juridique puisque le plan d'occupation
des sols ne serait plus applicable et le plan de sauvegarde pas encore
adopté.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 15
ainsi
modifié
.
Article 16
(article L. 315-1-1 du code de
l'urbanisme)
Projet architectural et paysager dans les lotissements
Cet
article modifie
l'article L. 315-1-1
du code de l'urbanisme qui
définit le régime des autorisations et actes relatifs aux
lotissements.
Le 1°
réalise une simple coordination pour prendre en compte
les plans locaux d'urbanisme qui se substituent aux plans d'occupation des sols.
Le 2°
exige que désormais une demande d'autorisation
précise le projet architectural et paysager du futur lotissement.
Dans sa rédaction initiale, il ne soumettait pas à cette exigence
les lotissements inférieurs à un seuil définis par
décret en Conseil d'Etat.
Contre l'avis du Gouvernement, l'Assemblée nationale a :
- étendu cette disposition quelle que soit la taille du
lotissement ;
- précisé que le projet devrait comporter des dispositions
relatives à l'environnement et aux déchets.
A cet article, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
tendant à appliquer ce dispositif aux seuls projets de
lotissement comportant un nombre de lots inférieur à cinq.
Elle vous propose d'adopter l'article 16
ainsi modifié
.
Article 17
(article L. 324-6 du code de
l'urbanisme)
Recettes du budget des établissements publics
fonciers
Cet
article modifie
l'article L. 324-6
du code de l'urbanisme, afin de faire
figurer parmi les recettes des établissements publics fonciers le
prélèvement prévu par l'article 25 du projet de loi sur
les communes dans lesquels les logements sociaux représentent moins de
20%.
Créés par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation
pour la ville, les établissements publics fonciers locaux
bénéficient de recettes issues du produit de la taxe
spéciale d'équipement, de la contribution prévue à
l'article L. 302-56 du code de la construction et de l'habitation qui est
fonction de la valeur locative des immeubles imposés à la taxe
foncière et du produit des dons et legs.
A cet article, votre commission des Lois ne vous propose pas d'amendement.
Article 18
(article L. 410-1 du code de
l'urbanisme)
Certificat d'urbanisme
Cet
article tend à modifier
l'article L. 410-1
du code de
l'urbanisme, afin de préciser le contenu du certificat d'urbanisme et
d'étendre son régime aux taxes et participations applicables au
terrain.
Le certificat d'urbanisme a pour objet de préciser l'état des
règles applicables à un terrain.
Le
premier alinéa de
l'article L. 410-1
prévoit que
le certificat indique, en fonction du motif de la demande si, compte tenu des
dispositions d'urbanisme et des limitations administratives au droit de
propriété et de l'état des équipements publics
existants ou prévus, le terrain peut être
affecté
à la construction
et être utilisé pour la
réalisation d'une opération
déterminée.
Le présent article ajoute aux mentions ainsi prévues le
régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain.
En revanche, le certificat ne se prononcera plus sur la constructibilité
du terrain. Cette précision a pu nourrir chez certains demandeurs
l'" illusion " de pouvoir obtenir un permis de construire.
Outre une correction formelle, l'article 18, par coordination avec les
dispositions de l'article 4 du projet de loi, permet aux communes dotées
d'une
carte communale
approuvée de délivrer en leur nom
des certificats d'urbanisme.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 18
sans
modification
.
Article 19
(articles L. 421-2, L. 421-2-2 et L.
421-2-7 du
code de l'urbanisme)
Dispositions relatives au permis de construire
Outre
des coordinations prenant en compte les plans locaux d'urbanisme et les cartes
communales, cet article tend à permettre la délivrance des permis
de construire au nom de la commune lorsqu'une carte communale a
été élaborée et à préciser le
régime de la délivrance des permis de construire dans les
communes en partie couvertes par une carte communale, à la suite d'une
annulation partielle de ce document.
•
Suppression de la déclaration de travaux
Soumise aux dispositions des articles L. 422-2 et R. 422-3 du code de
l'urbanisme, la déclaration de travaux est obligatoire pour toutes les
constructions et les travaux exemptés du permis de construire, à
l'exception de ceux couverts par le secret de la défense nationale.
Les travaux peuvent être exécutés,
sauf opposition
dûment motivée notifiée par l'autorité
compétente en matière de permis de construire dans le
délai d'un mois à compter de la réception de la
déclaration.
Selon l'étude d'impact, la coexistence du régime du permis de
construire et celui de la déclaration de travaux serait source de
confusion, de difficultés juridiques et de mauvaise application de la
réglementation. Sa suppression pourrait alléger les
formalités administratives, 300.000 documents de ce type étant
élaborés chaque année.
Sur la proposition de sa commission de la production et des échanges,
qui a craint que cette suppression ne complique le quotidien des particuliers,
l'Assemblée nationale a préféré
maintenir
la
déclaration de travaux.
•
Délivrance du permis de construire au nom de la commune
lorsqu'il existe une carte communale
Tirant les conséquences du régime de la carte communale
prévu par l'article 4 du projet de loi, le
2° de l'article
19
prévoit la délivrance du permis de construire au nom de la
commune dotée de ce document d'urbanisme.
•
Délivrance du permis de construire en cas d'annulation d'une
carte communale
Le 4°
du présent article précise qu'en cas d'annulation
par voie juridictionnelle d'une carte communale, d'un plan d'occupation des
sols ou d'un plan local d'urbanisme, ou de constatation de leur
illégalité par la juridiction administrative ou l'autorité
compétente, les permis de construire sont délivrés
après avis conforme du représentant de l'Etat.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 19
sans
modification
.
Article 19 bis (nouveau)
(article L. 145-3 du code de
l'urbanisme)
Application des dispositions relatives aux chalets
d'alpage
Cet
article additionnel tend à modifier le I de
l'article L. 145-3
du
code de l'urbanisme qui prévoit des dispositions relatives aux chalets
d'alpage.
Dans sa rédaction actuelle, le I de
l'article L. 145-3
fixe le
principe de la
protection des zones de montagne
nécessaires au
maintien et au développement des activités agricoles, pastorales
et forestières. Il interdit les constructions qui ne seraient pas
nécessaires à ces activités, à l'exception des
équipements sportifs liés notamment à la pratique du ski
et de la randonnée. Peuvent être également
autorisées par arrêté préfectoral, après avis
de la commission départementale des sites, dans un objectif de
protection et de mise en valeur du
patrimoine montagnard
, la
restauration et la reconstruction d'anciens chalets d'alpage, ainsi que les
extensions limitées de chalets d'alpage existants lorsque leur
destination est liée à une activité professionnelle
saisonnière.
Dans la nouvelle rédaction de cette disposition, adoptée par
l'Assemblée nationale, est visée outre la restauration ou la
reconstruction d'anciens chalets d'alpage, celle de tout autre bâtiment
agricole isolé. En outre, elle subordonne l'extension limitée de
ces chalets ou bâtiments à la condition que leur destination
"
actuelle ou à venir
" soit liée à une
activité professionnelle, saisonnière "
notamment
agricole ou touristique
".
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 19
bis
sans modification
.
Article 20
(article L. 421-3 du code de
l'urbanisme)
Réalisation d'aires de stationnement
Cet
article tend à modifier les règles relatives à
l'obligation de créer des aires stationnement.
Le 1°
donne une nouvelle rédaction aux quatrième et
cinquième alinéa de
l'article L. 421-3
du code de
l'urbanisme.
Dans leur rédaction en vigueur, ces dispositions prévoient les
conditions dans lesquelles la délivrance d'un permis de construire peut
être subordonnée au respect des dispositions du plan d'occupation
des sols relatives à la réalisation de places de parking.
Le pétitionnaire peut être tenu quitte de ses obligations :
- soit en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser
lui-même, de l'obtention d'une concession à long terme dans un
parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation ;
- soit en versant une participation, fixée par
délibération du conseil municipal ou de l'organe
délibérant de l'établissement public de coopération
intercommunale.
Cette seconde faculté était abrogée par le projet de loi
initial qui prévoyait néanmoins une possibilité de
déroger à l'obligation de construire des places de parking
dès lors que cette opération posait des problèmes
techniques ou architecturaux, en particulier dans le cas de changement de
destination d'un immeuble existant, ou serait de nature à compromettre
la conservation de vestiges archéologiques dont la destruction n'est pas
envisageable.
Sur la proposition de M. Gilles Carrez, l'Assemblée nationale a
rétabli la possibilité d'imposer au pétitionnaire,
à défaut pour celui-ci de pouvoir satisfaire à son
obligation, de verser à la commune
une participation
fixée
par le conseil municipal en vue de la réalisation de parcs de
stationnement, le montant de cette participation ne pouvant être
inférieur à
80.000 F
par place de stationnement.
En conséquence, l'Assemblée nationale a supprimé
le
2°
de l'article 20 du projet de loi qui abrogeait les
dispositions de
l'article L. 421-3
du code de l'urbanisme, relatives aux
modalité d'établissement, de liquidation et de recouvrement de la
participation pour non réalisation d'aires de stationnement.
L'Assemblée nationale a, par ailleurs, décidé
d'étendre aux travaux qui ne sont pas soumis à la
délivrance d'un permis de construire les dispositions du plan
d'occupation des sols relatives à la réalisation d'aires de
stationnement.
Le 3°
de l'article 20 déplacent dans
l'article L.
421-3
deux alinéas de l'article L. 123-2-1 du code de l'urbanisme.
Ces dispositions, qui sont issues de l'article 46 de la loi n° 98-657 du
29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions,
précisent que le plan d'occupation des sols ne peut imposer la
réalisation d'aires de stationnement lors de la construction de
logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat et
qu'il ne peut être imposé de construire plus d'une aire par
logement par le plan d'occupation des sols à cette même occasion.
Le 4°
de l'article 20 insère un alinéa à
l'article L. 421-3
du code de l'urbanisme afin de prévoir que
l'emprise au sol des surface bâties ou non, affectées aux aires de
stationnement
annexes d'un commerce
soumis à l'autorisation
d'exploitation commerciale prévue par la loi n° 73-1193 du
27 décembre 1973, ne peut excéder une fois et demie
l'emprise au sol des bâtiments affectés au commerce.
L'Assemblée nationale a souhaité soumettre à ces
mêmes dispositions les cinémas " multiplexes ".
A cet article, votre commission des Lois vous soumet
deux
amendements
tendant respectivement à, d'une part, permettre au
pétitionnaire d'une autorisation de construire de satisfaire aux
obligations prévues par un document d'urbanisme en matière de
réalisation d'aires de stationnement en justifiant qu'il a acquis des
places dans un parc privé de stationnement et, d'autre part,
opérer une clarification d'ordre formel.
Elle vous propose d'adopter l'article 20
ainsi modifié
.
Article 20 bis (nouveau)
(article L. 147-5 du code de
l'urbanisme)
Réalisation d'opérations de renouvellement
urbain dans les zones C définies par le plan d'exposition au bruit
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur
proposition de M. Jean-Pierre Blazy, tend à modifier
l'article L.
147-5
du code de l'urbanisme, afin de faciliter la réalisation
d'opérations de renouvellement urbain dans les zones C
délimitées par un plan d'exposition au bruit.
Etabli, en vertu de l'article L. 147-1 du code de l'urbanisme, au voisinage des
aérodromes, le plan d'exposition au bruit est défini à
partir des prévisions relatives au développement de
l'activité aérienne, de l'extension prévisible des
infrastructures et des procédures de circulation aérienne. Il
délimite des zones de bruit fort (dites " A " et
" B ") et des zones de bruit modéré (zones dites
" C "), en fonction d'indices qui mesurent la gêne
occasionnée par le bruit des avions.
Le présent article supprime une disposition de ce texte qui interdit les
constructions à usage d'habitation, à l'exception d'immeubles
collectifs à usage d'habitation, si elles s'accompagnent d'une
réduction équivalente dans un délai n'excédant pas
un an de la capacité d'accueil d'habitants dans des constructions
existantes situées dans la même zone.
Il prévoit en outre que, dans les zones de bruit modéré
(zones C), le plan d'exposition au bruit peut délimiter des secteurs
où, pour permettre le renouvellement urbain des quartiers ou villages
existants, des opérations de réhabilitation et de
réaménagement urbains peuvent être autorisées, si
elles n'entraînent pas d'augmentation significative de la population
soumise aux nuisances sonores.
Considérant que cet article faciliterait les constructions dans le
voisinage des aéroports, votre commission des Lois vous soumet un
amendement de suppression
de l'article 20
bis
.
Article 20 ter (nouveau)
(article L. 600-4-1 du code
de
l'urbanisme)
Examen de l'ensemble des moyens par la juridiction
administrative saisie d'une demande d'annulation ou de sursis à
exécution en matière d'urbanisme
Cet
article additionnel insère un
article L. 600-4-1
dans le code de
l'urbanisme, qui prévoit que lorsque la juridiction administrative
annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière
d'urbanisme ou en ordonne le sursis à exécution, elle doit se
prononcer sur
l'ensemble des moyens
de la requête qu'elle estime
susceptibles de fonder l'annulation ou le sursis à exécution.
Cette disposition tend à prévenir la multiplication des
contentieux et la succession de requêtes fondées sur des moyens
identiques examinés au cours de procédures successives.
A cet article, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
qui, outre une coordination avec le projet de loi relatif au
référé devant les juridictions administratives, tend
à préciser que le juge administratif se prononce toujours
"
en l'état du dossier
" et que, par sa
décision, il ne décerne pas un brevet de légalité.
Elle vous propose d'adopter l'article 20
ter
ainsi
modifié
.
Article 20 quater (nouveau)
(article L. 27
bis
du
code du domaine de l'Etat)
Appréhension des biens vacants à
la demande du maire
S'inspirant du dispositif adopté par le Sénat au
mois
de février dernier, sur la proposition de notre collègue Bernard
Joly, cet article additionnel adopté par l'Assemblée nationale
sur proposition de sa commission de la production et des échanges
complète
l'article L. 27 bis
du code du domaine de l'Etat, afin
de permettre au maire de demander le déclenchement par l'Etat de la
procédure d'appréhension d'un bien vacant en vue de l'acquisition
du bien par la commune.
Dans son rapport (n° 208, 1999-2000) sur la proposition de loi relative
aux modalités de dévolution aux communes des immeubles vacants et
sans maître, votre rapporteur pour avis a souligné les
difficultés objectives
auxquelles les communes qui ont des biens
vacants sur leur territoire peuvent être confrontées. Elles
peuvent, en effet, subir en particulier
l'inertie de l'Etat
pour
diligenter les procédures et des
délais
de mise en oeuvre
des procédures souvent trop longs.
C'est pourquoi la proposition de loi adoptée par le Sénat a
prévu que la procédure d'appréhension d'un bien vacant
pourrait être déclenchée
à la demande du
maire.
Outre une
information
du maire, elle a reconnu un
droit de
priorité
à la commune pour l'acquisition du bien vacant
dès lors que l'Etat aurait décidé de le céder.
S'inspirant de ces dispositions, le présent article prévoit que
lorsqu'un bien vacant est nécessaire à la réalisation
d'une
action
ou
d'une opération d'aménagement
au
sens de l'
article L. 300-1
du code de l'urbanisme, le maire peut
demander
au préfet de mettre en oeuvre la
procédure
d'appréhension
du bien, en vue de la cession de ce dernier par
l'Etat à la commune.
Le transfert de propriété au profit de la commune est
effectué par acte administratif dans un délai de six mois
à compter de la signature de l'arrêté préfectoral
attribuant la propriété à l'Etat. Il donne lieu au
versement à l'Etat d'une
indemnité
égale à
la valeur du bien estimée par le service des domaines.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article
20
quater
sans modification
.
Article 20 quinquies (nouveau)
(article
1
er
de
la loi du 31 décembre 1913)
Modification du champ de
visibilité autour des immeubles classés
à l'occasion de
l'élaboration ou de la révision
d'un plan local d'urbanisme
Cet
article additionnel tend à modifier
l'
article 1
er
de la loi du 31 décembre
1913 sur les monuments historiques, afin de permettre une
modification du
périmètre de visibilité
autour des immeubles
classés, à l'occasion de l'élaboration ou de la
révision d'un plan local d'urbanisme.
L'article 1
er
de la loi du 31 décembre 1913
précise que sont compris parmi les immeubles susceptibles d'être
classés, d'une façon générale, les immeubles nus ou
bâtis situés dans le champ de visibilité d'un immeuble
classé ou proposé pour le classement. Est considéré
comme étant situé dans le champ de visibilité d'un
immeuble classé ou proposé pour le classement, tout autre
immeuble, nu ou bâti, "
visible de premier ou visible en
même temps que lui et compris dans un périmètre
n'excédant pas 500 mètres
". A titre exceptionnel, ce
périmètre peut être étendu à plus de 500
mètres
.
Le présent article permet qu'à l'occasion de l'élaboration
ou de la révision d'un plan local d'urbanisme, le
périmètre de 500 mètres puisse être modifié,
sur proposition
de l'architecte des bâtiments de France et
après
accord
de la commune, de façon à
désigner des ensembles d'immeubles et des espaces qui participent de
l'environnement du monument pour en préserver le caractère ou
contribuer à en améliorer la qualité. Le
périmètre sera soumis à
enquête publique
conjointement avec le plan local d'urbanisme. Il sera annexé au plan
local d'urbanisme.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article
20
quinquies
sans modification
.
Article 20 sexies (nouveau)
(article 1
er
de la
loi du 31 décembre 1913)
Retrait dérogatoire d'une commune
d'une communauté de villes
pour adhérer à une
communauté d'agglomération
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur
proposition de M. Pierre Cohen, tend à modifier
l'article 57
de
la loi du 12 juillet 1999 relative au renforcement et à la
simplification de la coopération intercommunale, afin de prévoir
une règle dérogatoire de retrait d'une commune d'une
communauté de villes pour adhérer à une communauté
d'agglomération.
Dans sa rédaction issue de l'article 38 de la loi du 12 juillet 1999,
l'article L. 5211-19
du code général des
collectivités territoriales précise qu'une commune peut, sauf
s'il s'agit d'une communauté urbaine, se retirer d'un
établissement public de coopération intercommunale avec l'accord
de l'organe délibérant. En outre, le retrait ne peut intervenir
si plus du tiers des communes membres s'y opposent. Pour les
établissements publics de coopération intercommunale soumis au
régime de la taxe professionnelle unique, le retrait n'est possible
qu'à l'issue de la période d'unification des taux.
Le présent article propose de déroger à cette
dernière règle au cas de retrait d'une commune d'une
communauté de villes pour adhérer à une communauté
d'agglomération ou à un établissement public de
coopération intercommunale ayant décidé de se transformer
en communauté d'agglomération.
En cas de refus du conseil communautaire, le retrait pourrait être
autorisé par le représentant de l'Etat, dans les conditions qui
sont prévues pour le retrait dérogatoire d'une communauté
de communes par l'
article L. 5214-26
du code
général des collectivités territoriales. Le
représentant de l'Etat se prononce après avis de la commission
départementale de la coopération intercommunale qui est
réputé négatif s'il n'a pas été rendu
à l'issue d'un délai de trois mois.
Votre commission des Lois vous propose, par
un amendement
, la
suppression de cet article
dépourvu de tout lien avec le texte en
discussion.
TITRE II
CONFORTER LA POLITIQUE DE LA VILLE
Ce deuxième titre du projet de loi regroupe, sous deux sections distinctes, des dispositions relatives à la solidarité entre les communes en matière d'habitat d'une part (articles 25 à 27 bis ), et des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur d'immeuble et au régime des copropriétés d'autre part (articles 28 à 34 quater ).
SECTION 1
Dispositions relatives à la
solidarité entre les communes
en matière d'habitat
Article 25
(articles L 302-5 à L. 302-10 du code de la
construction et de l'urbanisme)
Obligation de construction de
logements sociaux
Cet
article tend à donner une nouvelle rédaction à la section
2 du chapitre II ("
Programme local de l'habitat
") du titre
préliminaire ("
Politique d'aide au logement
") du
livre III ("
Aides diverses à la construction d'habitations et
à l'amélioration de l'habitat. Aide personnalisée au
logement
") du code de la construction et de l'habitation, afin de
renforcer
le dispositif qui, issu de la loi n° 91-662 du 13 juillet
1991 d'orientation pour la ville, instaure une obligation pour certaines
communes de réaliser des logements sociaux dans la proportion de 20% de
leurs résidences principales ou bien de verser une contribution
financière à un organisme pour réaliser ces logements.
On rappellera que les
articles L. 302-5 à L. 302-9
du code de la
construction et de l'habitation, issus de la loi du 13 juillet 1991
précitée, ont été remaniés à
plusieurs reprises, par les lois n° 92-722 du 29 juillet 1992,
n° 94-112 du 9 février 1994, n° 95-74 du 21 janvier 1995,
n° 95-1347 du 30 décembre 1995, n° 96-241 du 26 mars 1996, qui
ont cherché à en
faciliter l'application
. La loi n°
98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a au
contraire, renforcé le
caractère contraignant
du
dispositif, en instaurant un seuil d'application distinct selon que les
communes sont situées ou non en région d'Ile-de-France.
I. Champ d'application
L'article L. 302-5
du code de la construction et de l'habitation, dans
la rédaction proposée par l'article 25 du projet de loi,
définit le champ d'application du dispositif à partir de
critères cumulatifs relatifs respectivement à des seuils de
population et à la définition du logement social.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 302-5
du code de la
construction et de l'habitation prévoit que les communes de
plus de
1 500
habitants en Ile de France et de
plus de 3 500
habitants dans les autres régions, situées dans les
agglomérations de
plus de 200 000
habitants et n'ayant pas
20%
de logements sociaux et
18%
de bénéficiaires
d'aides à la personne, à défaut de programme local de
l'habitat adopté, permettant la réalisation de logements locatifs
sociaux en nombre suffisant, doivent verser une contribution financière
annuelle affectée à la réalisation de logements sociaux.
Selon l'étude d'impact, ces dispositions concernaient potentiellement
209
communes dont la moitié en Ile de France dans
29
agglomérations.
•
Le projet de loi prévoit tout d'abord d'étendre
le champ géographique du dispositif.
Seraient, en effet, désormais visées les communes :
- ont la population est au moins égale à
1 500
habitants
en Ile-de-France et à
3 500 habitants
dans les
autres régions (ce dernier seuil a été rétabli par
l'Assemblée nationale, le projet de loi initial rendant applicable le
seuil de 1 500 habitants quelle que soit la région de
localisation) ;
- comprises, au sens du recensement général de la
population, dans une agglomération de
plus de 50 000 habitants
comprenant au moins une commune de
plus de 15 000 habitants.
Selon les informations contenues dans l'étude d'impact, on recense
114
aires urbaines, dans le découpage de 1990, de
plus de 50
000
habitants répondant à ces critères. Si l'on s'en
tient aux communes de
moins de 1 500
habitants -
critère initialement retenu par les auteurs du projet de loi -
1 113
communes seraient concernées dont
178
en Ile de
France.
•
Le projet de loi donne, par ailleurs, une définition
des logements sociaux pris en compte dans le calcul du taux de 20% plus
restrictive que celle qui résulte des dispositions actuellement en
vigueur.
La nouvelle rédaction proposée pour
l'article L. 302-5
du
code de la construction et de l'habitation fixe par ailleurs la liste des
logements sociaux qui doivent être pris en compte dans le calcul du taux
de 20%.
Sont ainsi visés :
- les logements locatifs appartenant aux organismes HLM ;
- les logements conventionnés, ouvrant droit au
bénéfice de l'aide personnalisée au logement et qui
appartiennent aux sociétés d'économie mixte et aux
filiales de la Société centrale immobilière de la Caisse
de s dépôts et consignations ;
- les logements appartenant aux société d'économie
mixtes des départements d'outre-mer ;
- les logements appartenant à l'Entreprise minière et
chimique et aux sociétés dans lesquelles cette entreprise a des
participations majoritaires ;
- les logements appartenant aux houillères de bassin et aux
sociétés dans lesquelles les houillères ont des
participations majoritaires ;
- les logements appartenant aux sociétés à
participation majoritaire des Charbonnages de France ;
- les logements foyers dénommés résidences sociales.
Cette définition des logements sociaux est
plus restrictive
que
celle qui résulte du droit en vigueur. Tout d'abord, elle ne prend plus
en compte le logement social de fait, notamment tous les logements
privés conventionnés à l'aide personnalisée au
logement.
Par ailleurs, l'énumération des logements sociaux de droit
actuellement en vigueur reprend la liste des logements sociaux retenue pour
l'application de
l'article L. 2334-17
du code général
des collectivités territoriales entrant dans le calcul de la dotation de
solidarité urbaine.
Ainsi, toutes les catégories de logements-foyers appartenant à
des organismes d'habitation à loyer modéré sont pris en
compte dans la définition des logements sociaux à l'exclusion des
foyers de jeunes travailleurs.
De même, ne sont plus intégrés dans le décompte des
logements sociaux les logements locatifs ayant bénéficié
de prêts spéciaux du Crédit foncier de France faisant
partie d'un ensemble de plus de 2.000 unités.
Enfin, la nouvelle rédaction de
l'article L. 302-5
du code
de la construction et de l'habitation ne prévoit plus de majoration du
nombre de logements et
l'article L. 302-5-1
, qui détaillait
le principe de cette majoration, est supprimé.
L'Assemblée nationale a néanmoins complété la liste
proposée en prenant notamment en compte les logements locatifs sociaux
appartenant à d'autres bailleurs que les organismes HLM et ayant fait
l'objet d'un concours financier de l'Etat pour être mis à
disposition des personnes défavorisées.
II. Inventaire des logements sociaux par commune
L'article L. 302-5-1
, adopté par l'Assemblée
nationale dans une nouvelle rédaction proposée par le
Gouvernement, prévoit une obligation pour les personnes morales
propriétaires de logement sociaux visés par le projet de loi, de
fournir chaque année,
avant le 1
er
juillet
, au
préfet un inventaire par commune des logements sociaux dont elles sont
propriétaires au 1
er
janvier e l'année en cours.
L'obligation ainsi faite aux bailleurs sociaux de communiquer un recensement de
leurs logements est assortie d'une amende de 10 000 F.
III.
Calcul du prélèvement annuel et affectation
L'article L. 302-6
du code de la construction et de l'habitation,
dans la nouvelle rédaction proposée par le projet de loi,
institue un prélèvement annuel sur les ressources fiscales des
communes ayant moins de 20 % de logements sociaux, qui sera
appliqué tant que la commune n'aura pas atteint ce seuil des 20 %.
Dans le dispositif actuellement en vigueur, tel qu'il ressort de
l'article
L. 302-7
du code de la construction et de l'habitation, une
contribution annuelle est prévue. Elle est fixée à
1 % de la valeur locative des immeubles retenue pour le calcul de la taxe
foncière sur les propriétés bâties et non
bâties de la commune. Cette contribution, d'un montant forfaitaire, ne
tient pas compte du pourcentage de logements sociaux recensés sur la
commune.
Seront néanmoins exonérées du prélèvement
prévu par le projet de loi les communes bénéficiant de la
dotation de solidarité urbaine et sur le territoire desquelles on
recense déjà 15 % de logements sociaux.
Le prélèvement sera égal à
1.000 francs
multiplié par le nombre de logements sociaux manquants pour atteindre le
seuil de 20 % défini à
l'article L.302-5
et
décomptés au 1
er
janvier de l'année
précédente
Cependant, le montant total ne pourra excéder 5 % du montant des
dépenses réelles de fonctionnement de la commune
constatées dans le compte administratif du pénultième
exercice budgétaire de la commune.
Le
troisième alinéa
de
l'article L. 302-6
du
code de la construction et de l'habitation tient par ailleurs compte des
actions engagées par les communes en vue de la réalisation de
logements sociaux. Sont, en effet,
déduites
du
prélèvement les dépenses correspondant aux subventions
foncières accordées pour réaliser des logements sociaux
ainsi que les moins-values résultant de la différence entre le
prix de cession de terrains en vue de la réalisation des logements
sociaux et la valeur vénale de ces terrains estimée par le
service du domaine.
Le prélèvement sera imputé sur le montant du produit des
taxes foncières sur les propriétés bâties et non
bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle inscrit au
budget de la commune. Dans la pratique, il devrait être
prélevé mensuellement, puisqu'il est prévu de le
déduire du montant des attributions mensuelles correspondant au
douzième des taxes et impositions perçues pour le compte des
communes.
L'article L. 302-6
du code de la construction et de l'habitation
définit ensuite les modalités d'affectation de ce
prélèvement.
Selon la situation de la commune, le prélèvement pourra
être versé soit à un
établissement public de
coopération intercommunale
, soit à un
établissement
public foncier
, soit à un
fonds d'aménagement urbain
.
Dans le cas où la commune est membre d'une communauté urbaine,
d'une communauté d'agglomération ou d'une communauté de
communes, celle-ci étant compétente pour effectuer des
réserves foncières pour réaliser des logements sociaux et
étant dotée d'un programme local de l'habitat, le montant du
prélèvement perçu sur les communes sera versé
à la communauté.
Celle-ci devra l'affecter à des
acquisitions foncières et immobilières en vue de réaliser
des logements locatifs sociaux ou des opérations de restructuration
urbaine.
Si la commune n'appartient pas à un établissement public de
coopération intercommunale compétent en matière de
réserves foncières et d'habitat mais est membre d'un
établissement public foncier
, créé en application
de
l'article L. 324-1
du code de l'urbanisme, le produit du
prélèvement sera versé à cet
établissement . Cet établissement public local à
caractère industriel et commercial à vocation unique est
compétent pour réaliser pour le compte de ses membres ou de
l'Etat, toute acquisition foncière et immobilière en vue de la
constitution de réserves foncières.
Enfin, à défaut d'établissement public foncier, le produit
du prélèvement sera versé à un
fonds
d'aménagement urbain
compétent pour mener des actions
foncières et immobilières pour la réalisation de logements
sociaux.
Tout en souscrivant à l'esprit du dispositif, l'Assemblée
nationale l'a précisé sur plusieurs aspects.
Contre l'avis du Gouvernement, elle a prévu que pourrait être
déduite du montant du prélèvement une somme
calculée au prorata du nombre de logements ayant reçu un avis
favorable des services de l'Etat, mais n'ayant pas encore fait l'objet du
financement correspondant.
Elle a par ailleurs décidé de moduler, pour les communes
disposant de ressources financières élevées, la
progressivité
de la pénalité en fonction du
potentiel fiscal
. Le seuil retenu pour appliquer cette modulation est un
potentiel fiscal supérieur à
5.000 francs
par habitant,
seuil qui sera actualisé chaque année en fonction du taux moyen
de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes de
plus de
1.500 habitants.
Dans un souci de simplification administrative, il est prévu de ne pas
effectuer de prélèvement si celui-ci est inférieur
à
25.000 francs
. Cette disposition concernerait dix neuf
communes pour une somme totale de 209.000 francs.
L'Assemblée nationale a pris en compte les
dépenses de
viabilisation
des terrains affectés à la réalisation
de logements sociaux comme pouvant venir en déduction du
prélèvement mis à la charge des communes.
Elle a enfin précisé que, dans le cadre de
l'intercommunalité, ce prélèvement pourrait être
affecté à la réalisation de logements sociaux, mais
également au financement
d'opérations de restructuration
urbaine
menées dans les quartiers inscrits en contrat de ville ou
situés en zones urbaines sensibles.
IV. Obligations des communes pour la réalisation de logements
sociaux
La nouvelle rédaction proposée pour
l'article
L. 302-7
du code de la construction et de l'habitation précise
que le conseil municipal devra fixer un un objectif de réalisation de
logements sociaux permettant d'atteindre le seuil de 20 % du total des
résidences principales.
Néanmoins, il assortit ce principe d'une procédure
dérogatoire mise en oeuvre dans le cadre de l'intercommunalité,
à la condition de respecter un objectif minimum de réalisation de
logements sociaux.
Si une commune appartient à une structure intercommunale
compétente en matière de programme local de l'habitat (PLH),
c'est ce dernier qui fixera l'objectif de réalisation de logements
locatifs sociaux de ladite commune. Cet objectif est fixé
par
périodes triennales.
L'objectif doit alors permettre d'augmenter le nombre de logements locatifs
sociaux par rapport au nombre de résidences principales, sans
nécessairement atteindre le seuil de 20 % dans chacune des communes
concernées.
Mais, globalement, l'objectif de réalisation de logements locatifs
sociaux comptabilisés au niveau de l'ensemble des communes ne peut
être inférieur à la somme théorique des logements
locatifs sociaux à construire pour que chaque commune soumise au
prélèvement prévu à
l'article L. 302-6
du code de la construction et de
l'habitation atteigne le seuil de 20 % du total des résidences
principales. Cette obligation subsiste même si, au niveau de
l'agglomération, le taux de 20 % de logements sociaux est atteint.
L'article L. 302-7
précise que si, dans le délai
d'un an, à compter de la publication de la loi, le programme local de
l'habitat n'est pas approuvé, la commune est tenue de définir
seule son objectif de réalisation de logements locatifs sociaux pour
parvenir au seuil de 20 % sur son propre territoire.
Enfin,
l'article L. 302-7
du code de la construction et de
l'habitation calcule l'objectif de logements à construire pour chaque
période triennale sur la différence entre l'objectif de 20 %
de logements à atteindre et le stock de logements sociaux
recensés sur le territoire de la commune. L'objectif de
réalisation sur trois ans ne peut être inférieur
à
15 %
du nombre de logements manquants, ce qui permet
d'atteindre l'objectif final
en vingt ans.
Ce dispositif diffère profondément des règles en vigueur
en matière d'obligation de construction de logements sociaux
fixée par l'article L. 302-8 du code de la construction et de
l'habitation.
Tout d'abord, il faut rappeler qu'actuellement l'obligation de construire
constitue une solution alternative, permettant ainsi aux communes de ne pas
verser de contribution, alors que, dans le projet de loi l'obligation de
réaliser des logements locatifs sociaux s'ajoute au mécanisme du
prélèvement.
Actuellement, l'obligation de réalisation prend en compte non seulement
les logements sociaux commencés, mais également les actions
foncières et acquisitions immobilières nécessaires
à la réalisation de logements sociaux.
L'Assemblée nationale a inséré au début de
l'article L. 302-7
une dérogation supplémentaire au profit
des communes dont une large partie du territoire est inconstructible du fait de
l'existence d'un plan d'exposition au bruit ou d'une servitude limitant ou
interdisant de construire en raison de la présence d'installations
classées "
pouvant présenter des risques très
importants pour la santé ou la sécurité des populations
voisines
".
Elle a complété la liste des établissements publics de
coopération intercommunale compétents pour définir
l'objectif de réalisation des logements sociaux, en mentionnant les
communautés et les syndicats d'agglomération nouvelle.
En ce qui concerne la faculté offerte au programme local de l'habitat
intercommunal de moduler la répartition des logements sociaux à
construire sur l'ensemble du périmètre de l'établissement
public de coopération intercommunale, l'Assemblée nationale a
précisé que chaque commune devait s'efforcer de "
se
rapprocher
" du seuil de 20 %.
Elle a également prévu qu'une commune non soumise au
prélèvement ne pouvait se voir imposer par l'établissement
public de coopération intercommunale, contre sa volonté, la
réalisation de logements sociaux.
En ce qui concerne l'obligation pour le programme local de l'habitat de fixer
un échéancier de réalisation de logements sociaux par
périodes triennales, l'Assemblée nationale a ajouté que le
programme local de l'habitat devait définir un plan de revalorisation de
l'habitat locatif social existant afin de préserver la mixité
sociale, y compris dans les grands ensembles existants. Elle a en outre,
porté à dix-huit mois à compter de la publication de la
loi, le délai fixé pour l'élaboration du programme local
de l'habitat.
Enfin, l'Assemblée nationale a inséré une disposition
spécifique pour les communes de Paris, Lyon et Marseille en indiquant
que, dans ces communes, le programme local de l'habitat doit assurer une
répartition équilibrée de l'offre de logements sur
l'ensemble des arrondissements.
V. Constat de la carence d'une commune
La nouvelle rédaction proposée pour
l'article L. 302-8
du
code de la construction et de l'habitation prévoit
l'établissement d'un bilan à l'issue de chaque période
triennale, par la collectivité ou l'établissement public de
coopération intercommunale ayant élaboré le programme
local de l'habitat. Ce bilan devra être communiqué au conseil
départemental de l'habitat.
Lorsque les engagements en matière de construction de logements sociaux
n'auront pas été tenus, le préfet, après avis du
conseil départemental de l'habitat, prendra un
arrêté
motivé constatant la carence
de la commune.
A compter de cet arrêté, le prélèvement auquel la
commune est déjà assujetti sera doublé. Il sera en
conséquence portée à
2.000 francs
par logement
manquant pour atteindre le seuil des 20 % des logements sociaux,
étant précisé que le prélèvement total ne
peut excéder 10 % des dépenses réelles de
fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif
afférent au pénultième exercice.
Par cohérence avec le dispositif qu'elle a adopté à
l'article L. 302-6
du code de la construction et de
l'habitation, prévoyant une modulation pour les communes dont le
potentiel fiscal est supérieur à
5.000 francs, l'Assemblée nationale a précisé
que le prélèvement était doublé -et non pas
seulement porté à 2.000 francs.
En outre, elle a aggravé le dispositif de sanction en prévoyant
qu'aucun agrément de bureaux
ne serait plus accordé aux
communes ayant fait l'objet d'un arrêté de carence.
VI. Pouvoir de substitution du représentant de l'Etat dans le
département
La rédaction proposée pour
l'article L. 302-9
du
code de la construction et de l'habitation reconnaît un
pouvoir de
substitution
au représentant de l'Etat dans le département.
Celui-ci sera, en effet, habilité à se
substitue
r à
la collectivité locale défaillante visée par
l'arrêté préfectoral de carence.
Le représentant de l'Etat pourra ainsi passer
convention
avec un
organisme HLM pour réaliser des logements sociaux, soit en construction
neuve, soit par voie d'acquisation-amélioration.
Si l'Etat verse une subvention foncière, une
dépense
égale
sera mise à la charge de la commune, qui s'ajoutera au
montant du prélèvement majoré.
L'Assemblée nationale a rendu
obligatoire
l'intervention du
préfet qui ne disposera plus, en conséquence, d'un pouvoir
d'appréciation en fonction du contexte local.
VII. Décret d'application
L'article L. 302-10
du code de la construction et de l'habitation
renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour définir les
conditions d'application du dispositif. Ce décret devra notamment
prendre en compte la situation particulière des
départements
d'outre-mer.
Il devra également préciser la nature des
dépenses prises en compte et venant en déduction du
prélèvement mis à la charge des communes n'atteignant pas
le seuil de 20% de logements sociaux.
*
*
*
L'ensemble de ce dispositif privilégie une
démarche
coercitive
, traduisant une
suspicion marquée
à
l'égard des collectivités locales. Il ne prend pas en compte la
diversité
des situations locales. Il prévoit des
dispositions qui ne peuvent s'accorder avec la
logique de la
décentralisation
. Il omet la responsabilité que doit assumer
l'Etat pour apporter les
financements nécessaires
. Il ignore les
difficultés auxquelles certaines communes déjà très
urbanisées sont confrontées pour consacrer des
espaces
constructibles
aux logements sociaux.
Le projet de loi donne, par ailleurs, une
définition restrictive
du logement social, qui ignore le rôle de
l'accession sociale à
la propriété
.
Votre rapporteur pour avis a soumis à la commission des Lois le
dispositif proposé par la commission des Affaires économiques et
du Plan pour les
articles 25 à 27
du projet de loi.
Dans son économie générale, ce dispositif conduirait, en
premier lieu, à privilégier le
périmètre des
établissements publics de coopération intercommunale
pour
apprécier la réalité des efforts des communes en faveur du
logement social.
En second lieu, la mise en oeuvre de l'obligation de disposer de 20 % de
logements sociaux par rapport aux résidences principales s'appuierait
sur la prise en compte des besoins à partir d'un
diagnostic
des
territoires concernés. Ce diagnostic serait réalisé dans
le cadre des schémas de cohérence territoriale et des plans
locaux d'urbanisme. Ce diagnostic se traduirait dans les
objectifs
retenus par ces documents d'urbanisme ainsi que dans la
programmation
prévue par les programmes locaux de l'habitat.
Les structures intercommunales jouerait un
rôle majeur
pour mettre
en oeuvre ces différents objectifs, dans le cadre des compétences
qui leur ont été confiées par le législateur.
A cette fin, elles s'engageraient dans un
contrat d'objectifs
avec
l'Etat, afin d'assurer une
démarche partenariale
. Il reviendrait
à l'Etat de définir, dans ce cadre, les financements qu'il compte
assurer.
C'est dans ce cadre
territorial
et
contractuel
ainsi
défini que serait envisagée une
contribution
des communes
et établissements publics de coopération intercommunale ne
respectant pas l'objectif fixé par le législateur et, le cas
échéant, des
pénalités conventionnelles
lorsque les engagements conventionnels n'auraient pas été
respectés.
Seraient, en revanche, supprimées les dispositions du projet de loi
prévoyant un prélèvement sur les recettes fiscales
communales et permettant au représentant de l'Etat de se substituer aux
communes.
Partageant le même souci d'écarter des
dispositions
coercitives
et ne tenant aucun compte de la
diversité des
situations locales
, votre commission des Lois s'est néanmoins
interrogée plus particulièrement sur deux aspects de ce
dispositif.
D'une part, elle a souhaité évaluer l'impact selon les situations
locales particulières de la prise en compte à titre
privilégié du périmètre des structures
intercommunales pour apprécier la mise oeuvre de l'obligation de
disposer de 20% de logements sociaux.
D'autre part, elle a relevé la différence de traitement
opéré par le projet de loi adopté par l'Assemblée
nationale entre les communes d'Ile-de-France et les communes des autres
régions. Compte tenu de la portée des dispositions prévues
par le projet de loi sur les communes concernées, elle a estimé
que l'opportunité de maintenir cette différence de traitement,
qui reproduisait une solution actuelle du code de la construction et de
l'habitation, méritait une attention particulière.
Constatant que le Sénat était saisi des amendements
déjà présentés par la commission des Affaires
économiques et du Plan qui permettraient d'aborder ce débat,
votre commission des Lois a décidé de ne pas proposer
d'amendements à l'article 25 du projet de loi.
Article 25 bis (nouveau)
(article L. 302-1 du code de
la
construction et de l'habitation)
Élaboration du programme local de
l'habitat dans les communes de Paris, Lyon et Marseille
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la
proposition de M. Daniel Marcovitch, modifie
l'article L. 302-1
du
code de la construction et de l'habitation, afin de préciser que dans
les communes de Paris, Lyon et Marseille, les maires d'arrondissement doivent
être associés à l'élaboration du programme local de
l'habitat.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article additionnel après l'article 25
bis
(article
L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation)
Conditions
d'attribution des logements sociaux
Après l'article 25 bis, votre commission des Lois vous
propose, par amendement, d'insérer un article additionnel qui
précise les conditions de réservation de logements sociaux.
L'article L. 441-1
du code de la construction et de l'habitation renvoie
à un décret le soin de fixer les limites et conditions dans
lesquelles les organismes d'HLM peuvent, en contrepartie d'un apport de
terrain, d'un financement ou d'une garantie financière, contracter des
obligations de réservation pour des logements sociaux, lors d'une mise
en location initiale ou ultérieure.
De manière
plus directive
, il précise que ce même
décret
doit
également fixer les limites et conditions de
réservation des logements par le représentant de l'Etat dans le
département au profit des personnes prioritaires, notamment mal
logées ou défavorisées.
Or il paraît logique de préciser expressément que
dès lors qu'une commune ou un établissement public de
coopération intercommunale a apporté un terrain, octroyé
un financement ou une garantie financière, une convention de
réservation
doit être conclue, en contrepartie,
avec
l'organisme d'HLM.
Tel est l'objet du présent article que votre commission des Lois vous
propose d'adopter
dans la rédaction qu'elle vous soumet.
Article 25 ter (nouveau)
(article L. 441-1-4 du code
de la
construction et de l'habitation)
Composition des conférences
intercommunales du logement
Cet
article additionnel modifie
l'article L. 441-1-4
du code de la
construction et de l'habitation, créé par la loi du
29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les
exclusions instaurant les conférences intercommunales du logement.
Ces conférences doivent être créées par les communes
situées dans un bassin d'habitat dont le périmètre est
délimité par le préfet, pour examiner la situation, au
regard du logement, des personnes les plus défavorisées.
Le présent article précise que ces conférences
rassembleront également les représentants des
établissements publics de coopération intercommunale
concernés dès lors qu'ils sont compétents en
matière de programme local de l'habitat.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 25 quater (nouveau)
(article 1382 du code
général des impôts)
Exonération de taxe
foncière sur les propriétés bâties
Cet
article additionnel modifie
l'article 1382
du code général
des impôts, afin d'exonérer de façon définitive les
immeubles des organismes d'habitation à loyer modéré,
situés dans des communes où sont recensés plus de
35 % de logements sociaux, lorsque ces immeubles font l'objet d'une
opération de réhabilitation et de requalification urbaine ou
encore si ces immeubles sont intégrés dans un programme de
développement de services de proximité.
L'objet de cette disposition est de donner les moyens nécessaires aux
organismes d'HLM pour mener à bien des opérations de
réhabilitation ou de requalification dans des ensembles fortement
dégradés. Il s'agit de trouver des moyens conséquents pour
requalifier les territoires urbains déjà fortement
dégradés.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 26
(articles L. 2254-1, L. 5216-5 et L.
5215-20
du code général des collectivités
territoriales)
Compétences des communes et des
établissements publics
de coopération intercommunale en
matière de logements sociaux
Cet
article insère dans le titre V ("
Interventions en
matière économique et sociale
") du livre II
("
Administration et services communaux
") de la
deuxième partie ("
La commune
") du code
général des collectivités territoriales un chapitre
spécifique, doté d'un article unique, relatif aux interventions
en faveur du logement social. Il modifie également plusieurs
dispositions du même code pour renforcer le rôle des communes et
des établissements publics de coopération intercommunale en
matière de réalisation de logements sociaux.
Le 1° de l'article 26
insère un chapitre nouveau
composé d'un article unique, dans le code général des
collectivités territoriales, qui reprend les obligations mises à
la charge des communes et des établissements publics de
coopération intercommunale en matière de réalisation de
logements sociaux. Il impose ainsi aux communes et établissements
publics de coopération intercommunale la réalisation de logements
locatifs sociaux pour parvenir à la mixité sociale des villes et
des quartiers.
Cet objectif doit être poursuivi à travers : des interventions en
matière foncière ; des actions ou opérations
d'aménagement menées ou autorisées par les communes ou
établissements publics de coopération intercommunale, pour mettre
en oeuvre une politique locale de l'habitat ou un projet urbain en application
de
l'article L. 300-1
du code de l'urbanisme, modifié
par
l'article 13
du projet de loi ; l'octroi de subventions
foncières.
Les 2° et 3° de l'article 26
° modifient
l'article L. 5216-5
du code général des
collectivités territoriales relatif aux compétences
exercées de plein droit par les communautés
d'agglomération en matière d'équilibre social de l'habitat
sur le territoire communautaire. Il précise le type de
compétences, en indiquant que :
- la communauté d'agglomération verse des aides
financières pour le logement social d'intérêt communautaire
et constitue des réserves foncières pour la mise en oeuvre de la
politique communautaire d'équilibre social de l'habitat ;
- pour la mise en oeuvre de cette politique, la communauté
d'agglomération est titulaire du
droit de préemption
urbain
dans les périmètres fixés par le conseil de la
communauté. La mise en oeuvre de cette prérogative requerra
l'accord de la ou des communes concernées sur le choix des
périmètres dans lesquels elle pourra s'exercer.
Mais l'Assemblée nationale n'a en revanche pas souhaité que la
communauté d'agglomération soit automatiquement
désignée pour être l'autorité de rattachement des
organismes publics d'HLM présents sur son périmètre. Elle
a préféré que cette décision de rattachement soit
prise sur demande concordante des organismes d'HLM et des collectivités
locales concernées, comme cela est prévu par
l'article 62
du projet de loi.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous suggère de
préciser expressément que l'exercice du droit de
préemption par la communauté d'agglomération pour la mise
en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de l'habitat,
n'interdira pas
à une commune de mettre en oeuvre ce même
droit pour des
affaires relevant de sa compétence.
Par un
autre
amendement
, elle vous propose
de
reconnaître aux communautés de communes qui exercent des
compétences en matière d'équilibre social de l'habitat
la
faculté d'exercer
le droit de préemption pour la mise
en oeuvre de la politique communautaire dans ce domaine, réserve
étant faite de l'exercice du même droit par les communes au titre
de leurs propres compétences.
Le 4°
modifie
l'article L. 5215-20
du code
général des collectivités territoriales relatif aux
compétences exercées de plein droit par les communautés
urbaines afin de préciser que la communauté urbaine est
l'autorité de rattachement d'offices publics d'aménagement et de
construction et d'offices publics HLM, qu'elle verse des aides
financières pour le logement social d'intérêt communautaire
et qu'elle mène des actions en faveur du logement social
d'intérêt communautaire.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 26
ainsi
modifié.
Article 26 bis (nouveau)
(article L. 443-11 du code
de la
construction et de l'habitation)
Mise à disposition de locaux par
un organisme d'HLM
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la
proposition du Gouvernement, tend à modifier
l'article L. 443-11
du code de la construction et de l'habitation, afin de favoriser les actions
menées par les associations dans les quartiers relevant de la politique
de la ville.
Il autorise à cette fin les organismes d'HLM à leur mettre
à disposition des locaux, moyennant le seul paiement des charges
locatives correspondant à ces locaux.
Il s'agit de donner une base légale à une pratique -semble-t-il
courante- mais qui avait pu susciter des difficultés
d'interprétation.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 26 ter
(nouveau)
(article 3 de la loi
n° 72-657 du 13 juillet 1972)
Allégement de fiscalité
en zone urbaine sensible
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la
proposition du Gouvernement, cherche à soutenir le développement
économique dans les zones urbaines sensibles.
Le comité interministériel de la ville du 14 décembre
dernier a décidé de compenser les charges d'activité des
petites et très petites entreprises dues à leur implantation dans
ces quartiers en difficulté, par la création d'un fonds de
soutien doté de 50 millions de francs dès cette
année, et de 250 millions de francs à partir de 2001.
De plus, il a retenu le principe d'un allégement de fiscalité
pour les entreprises de ces quartiers dont la surface dépasse
300 mètres carrés, soumises à la taxe d'aide au
commerce et à l'artisanat. Le présent article a donc pour objet
de les faire bénéficier d'une franchise de 10.000 francs sur
le montant de cette taxe.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 27
(articles L. 213-1, L. 421-2-1 et L. 510-1
du
code de l'urbanisme)
Modifications diverses du code de
l'urbanisme
Cet
article modifie plusieurs dispositions du code de l'urbanisme, par coordination
avec le dispositif prévu par
l'article 25
du projet de loi
relatif à l'obligation de construction de logements sociaux.
Le 1° de l'article 27
modifie
l'article L. 213-1
du
code de l'urbanisme qui traite des dispositions communes au droit de
préemption urbain, aux zones d'aménagement différé
et aux périmètres provisoires.
La nouvelle rédaction proposée intègre les modifications
proposées par l'article 25 du projet de loi, en visant les communes
n'ayant pas rempli leurs obligations et faisant l'objet d'un
arrêté préfectoral constatant leur carence. Ces communes ne
pourront pas faire usage de leur droit de préemption pour s'opposer
à l'aliénation d'un immeuble dans le cadre d'une opération
de réalisations de logements sociaux, ayant fait l'objet d'une
convention signée entre le représentant de l'Etat dan le
département et un organisme HLM.
Le 2° de l'article 27
complète la rédaction du
quatrième alinéa
de
l'article L. 421-2-1
du code de l'urbanisme édictant des règles spécifiques
pour la délivrance du permis de construire.
Prenant en compte le cas d'une commune n'ayant pas rempli ses obligations en
matière de logements sociaux et faisant l'objet d'un arrêté
préfectoral de carence, il précise que pour la réalisation
d'un immeuble décidé dans le cadre de la convention signée
entre le représentant de l'Etat dans le département et
l'organisme HLM, le permis de construire sera délivré
au nom
de l'Etat
et non pas de la commune concernée.
Le 3° de l'article 27
complète les dispositions de
l'article L. 510-1
du code de l'urbanisme relatif à
l'instauration d'un agrément autorisant les implantations
d'activités industrielles, commerciales, administratives ou techniques
ne relevant pas de l'Etat.
Cet agrément est obligatoire pour toute installation envisagée en
région d'Ile-de-France depuis le 1
er
janvier 1995.
L'article L. 510-1
précité prévoit que la
décision d'agrément prend en compte les orientations de la
politique d'aménagement et de développement du territoire et de
la politique de la ville.
Il est proposé d'ajouter la prise en compte des orientations relatives
au
développement du logement social
et de la mixité
sociale.
Le 4° de l'article 27
, ajouté par l'Assemblée nationale,
modifie le III de
l'article L. 510-1
du code de l'urbanisme.
Il permet la suppression à la demande des communes ou des
établissements publics de coopération intercommunale
compétents des conventions portant engagement de constructions de
logements, en raison des prévisions démographiques et compte tenu
du plan local d'insertion ou du contrat d'agglomération. La suppression
serait accordé par le représentant de l'Etat dans des conditions
fixées par décret.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 27 bis (nouveau)
(article L. 441-1-6 du
code
de la construction et de l'habitation)
Représentants des
associations de locataires
au sein de la conférence régionale
du logement
Cet
article modifie
l'article L. 441-1-6
du code de la construction et de
l'habitation, afin de prévoir l'intégration dans la
conférence régionale du logement mise en place pour la
région d'Ile-de-France par la loi du 29 juillet 1998
d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, des
représentants des associations de locataires affiliées à
une organisation siégeant à la commission nationale de
concertation instituée par la loi du 23 décembre 1986.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
SECTION 2
Dispositions relatives à la
protection
de l'acquéreur d'immeuble
et au régime des
copropriétés
Article 28
(articles L. 271-1 à L. 271-4 du code de la
construction et de l'habitation ; article 1589-1 du code
civil)
Délai de rétractation et interdiction d'un
dépôt d'argent
par les acquéreurs d'un bien immobilier
d'habitation
Dans le projet de loi initial, cet article proposait, sous trois paragraphes distincts, de modifier l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) issu de l'article 7-II de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle et de créer un article L. 271-2 dans ce même code (paragraphe I), d'abroger l'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles codifié à l'article L. 271-1 précité, et de créer un article 1589-1 dans le code civil.
Paragraphe I :
Extension du délai de
rétractation aux acquisitions de logements anciens et interdiction de
tout versement avant l'expiration de ce délai
(
articles L.
271-1 et L. 271-2 du CCH
)
Selon
l'exposé des motifs du projet de loi, il s'agissait
d' "
étendre aux acquisitions de logements anciens
réalisées par l'intermédiaire de professionnels le
délai de rétractation jusqu'ici réservé aux seuls
acquéreurs de logements neufs
" et d'interdire "
le
versement de dépôt d'argent pendant ce délai
", le
non respect de cette interdiction étant constitutif d'un délit
puni de 200.000 francs d'amende et étant, en matière civile,
sanctionné par la nullité de plein droit pour tout engagement
unilatéral d'achat assorti de l'obligation de verser une somme d'argent.
•
La rédaction proposée par l'article 28 pour
modifier
l'article L. 271-1
du CCH afin d'y
intégrer la faculté de rétractation au
bénéfice de l'acquéreur pour les transactions concernant
des immeubles anciens
reprenait largement le libellé dudit article
actuellement en vigueur pour les ventes d'immeubles neufs.
Pour ce type de transactions, il était prévu que la
faculté de rétractation soit ouverte au seul acquéreur non
professionnel à la suite de la conclusion d'un acte sous seing
privé, c'est-à-dire une promesse synallagmatique ou
unilatérale de vente ou d'achat. Aux termes du dispositif, et
contrairement à l'objectif plus large visé par l'exposé
des motifs, ce délai de réflexion ne devait être ouvert que
pour les "
actes sous seing privé conclus entre un professionnel
et un non professionnel
" : le dispositif proposé avait
donc pour cible les seuls actes conclus entre un particulier personne physique
ou une personne morale de droit privé n'exerçant pas une
activité professionnelle immobilière et un professionnel de
l'immobilier tel qu'un marchand de bien, et non l'ensemble des actes sous seing
privé conclus par l'intermédiaire d'un professionnel, agent
immobilier ou notaire. Dans ce dernier cas en effet, le professionnel est un
simple intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur mais il
n'est pas partie à l'acte : le dispositif proposé manquait
donc sa cible.
Au demeurant, dans un cas comme dans l'autre, on pouvait s'interroger sur
l'opportunité d'étendre le délai de rétractation
aux transactions sur les immeubles anciens et ses justifications. Un tel
délai présente manifestement un intérêt en
matière de vente d'immeuble à construire dans la mesure où
l'objet ne peut être précisément identifié au moment
où l'acquéreur non professionnel s'engage et est confronté
directement à un professionnel de l'immobilier : il est
présumé en position de faiblesse face à son cocontractant
au sens du droit de la consommation. Si l'on peut estimer que ce
déséquilibre existe également pour la vente d'un immeuble
ancien lorsque le cocontractant est un professionnel de l'immobilier tel un
marchand de bien, cette crainte paraît nettement plus ténue
lorsque la transaction s'opère par l'intermédiaire d'un
professionnel : celui-ci reçoit en effet mandat pour organiser la
négociation, faciliter la conclusion de l'accord et délivrer ses
conseils éclairés aux deux parties, sa responsabilité
civile professionnelle étant susceptible d'être engagée. Il
semble en outre que l'acquéreur soit mieux protégé
lorsqu'il bénéficie des conseils d'un professionnel que lorsqu'il
conclut directement avec un autre cocontractant non professionnel, toujours
susceptible de dissimuler certains problèmes.
Partant de ce constat et afin de garantir un délai de réflexion
à l'acquéreur dans tous les cas,
l'Assemblée
nationale
, sur proposition de sa commission de la production et des
échanges, a étendu à l'ensemble des transactions portant
sur des immeubles anciens l'exigence du délai de rétractation. Ce
faisant, elle a abandonné la logique qui sous-tendait le dispositif
initial ayant pour objet de limiter les risques d'abus de position dominante
susceptibles d'être exercé par un professionnel sur un non
professionnel, pour raisonner en termes de nécessité
d'aménager dans tous les cas, dès lors que l'acquisition d'un
logement constitue souvent l'engagement financier d'une vie, un délai de
réflexion à l'acquéreur.
Tout en souscrivant à cette préoccupation, votre commission des
Lois tient à souligner les imperfections qui affectent le dispositif
soumis à son examen.
Tout d'abord, ce dispositif étend à l'ensemble des
acquéreurs, professionnels ou non, le bénéfice du
délai de rétractation alors même que les dispositions en
vigueur concernant l'acquisition d'un immeuble neuf d'habitation le
réserve au seul acquéreur non professionnel.
Par ailleurs, le mécanisme de la rétractation est appliqué
à l'ensemble des promesses synallagmatiques ou unilatérales de
vente ou d'achat : or, en matière de promesse unilatérale de
vente ce mécanisme est sans objet puisque seul le promettant,
c'est-à-dire le vendeur, est juridiquement engagé jusqu'à
la date fixée pour la levée d'option. Aussi paraît-il plus
pertinent de faire directement référence aux promesses
synallagmatiques et aux promesses unilatérales d'achat plutôt que
d'avoir recours à la formule visant "
tout acte non
obligatoirement soumis aux formalités de publicité
foncière, en vue de l'acquisition ou de la construction d'un immeuble
d'habitation
".
En outre, mais cette malfaçon affecte déjà les
dispositions en vigueur, le premier alinéa du texte proposé pour
l'article L. 271-1 contient plusieurs sujet alors que le verbe est
conjugué au singulier, ce qui rend la phrase incompréhensible. Il
ne paraît par ailleurs pas correct de dire que l'acte
"
devient
définitif
" à l'expiration du
délai de sept jours puisqu'il peut contenir des conditions suspensives,
en particulier celle relative à l'obtention du prêt permettant de
financer l'acquisition, et il est superflu de préciser
in fine
que le délai de sept jours s'applique chaque fois que la loi n'accorde
pas un délai plus long pour exercer la faculté de
rétractation car il est un principe selon lequel la loi
particulière déroge à la loi générale.
Enfin, mais l'ambiguïté réside déjà dans le
texte en vigueur, une lecture
a contrario
du deuxième
alinéa semble aboutir à inclure l'acte authentique
définitif de vente dans le champ d'application du délai de
rétractation lorsque ce dernier n'est pas précédé
d'un avant-contrat. Si cette situation, il est vrai, n'est pas très
fréquente, il convient tout de même de la prendre en compte car
à ce stade de la transaction les inconvénients résultant
d'une rétractation semblent devoir prévaloir s'agissant d'un acte
authentique définitif : blocage d'opérations en
chaîne, le vendeur cédant très souvent son bien pour
acquérir à bref délai un autre logement,
difficultés liées aux prêts consentis par les banques ...
Pour toute ces raisons de fond et de forme, votre commission des Lois vous
propose
un amendement
de réécriture de l'article
L. 271-1 permettant d'alléger globalement sa rédaction. Par
cet amendement, elle prévoit de
réserver le
bénéfice du délai de rétractation à
l'acquéreur non professionnel
. Elle évite également
d'imposer la seule modalité de la lettre recommandée avec demande
d'avis de réception pour la notification de la promesse et,
corrélativement, la signification de la rétractation afin de
préserver la souplesse du dispositif. La rédaction exclut en
outre du champ du dispositif l'avant-contrat établi en la forme
authentique, dont la solennité et les garanties qu'il présente
par nature semblent suffire à assurer la protection de
l'acquéreur. Ce délai de réflexion ne s'appliquerait pas,
a fortiori
, à l'acte authentique constatant définitivement
la réalisation de la vente. Enfin, la rédaction proposée
prend en compte le fait qu'en matière de promesse unilatérale de
vente le mécanisme du délai de rétractation est sans objet
puisque jusqu'à la levée de l'option seul le promettant,
c'est-à-dire le vendeur, est juridiquement engagé.
•
L'article L. 271-2 du CCH
résultant de l'article 28
a été adopté sans modification par l'Assemblée
nationale. Il pose une
interdiction d'exiger ou de recevoir de
l'acquéreur tout versement avant l'expiration du délai de
rétractation
de sept jours offert à l'acquéreur, sauf
dans les cas où des régimes spécifiques organisent ce
versement en l'assortissant des garanties qui s'imposent comme, par exemple, en
matière de contrats préliminaires de vente d'immeubles à
construire. Le fait d'exiger ou de recevoir un versement en enfreignant cette
interdiction est constitutif d'un délit puni de 200.000 F d'amende.
Cette approche paraissait parfaitement cohérente avec le schéma
initial qui limitait le champ d'application du mécanisme du délai
de rétractation aux seules promesses tendant à l'acquisition d'un
logement ancien conclues entre un marchand de bien et un non professionnel.
L'extension de ce champ aux promesses pour lesquelles le vendeur est un
particulier, et non un professionnel de l'immobilier, conduit à
s'interroger sur les garanties qui devraient désormais être
offertes à ce vendeur en contrepartie de l'immobilisation de son bien.
Cette question a été fort justement perçue par la
commission de la production et des échanges de l'Assemblée
nationale qui a proposé un amendement tendant à déroger au
principe d'interdiction lorsque le versement est "
effectué
entre les mains d'un tiers séquestre, mandaté à cet effet
et disposant d'une garantie financière affectée au remboursement
des fonds déposés
". Le rapporteur, M. Patrick
Rimbert a fait valoir qu'il s'agissait "
d'instaurer un
dépôt de garantie en contrepartie de la possibilité de
rétractation pour éviter que l'acheteur ne puisse obliger le
vendeur de façon abusive et que ne se crée ainsi un marché
spéculatif
". En dépit de cette argumentation
pertinente, l'Assemblée nationale a rejeté cette proposition, le
Gouvernement ayant objecté qu'il n'était "
pas
souhaitable d'instituer un tel dépôt sans réglementer le
délai de reversement
" et qu'il fallait "
éviter
que des sommes importantes, généralement égales à
10 % du prix de vente, ne soient bloquées pendant plusieurs
mois
".
Avec le souci d'instaurer un équilibre dans les garanties offertes
à l'acquéreur et au vendeur et d'éviter les
dysfonctionnements qui ne manqueraient pas de résulter d'une
multiplication des offres d'acquisitions qui ne seraient pas sérieuses,
par un acquéreur qui bloquerait ainsi plusieurs biens
simultanément, votre commission des Lois vous propose, par
un
amendement
, un dispositif permettant, dans certains cas, d'effectuer un
versement assorti des garanties nécessaires pour que les sommes
versées puissent être remboursées dans des conditions
satisfaisantes en cas de désistement de l'acquéreur dans le
délai qui lui est imparti.
Cet amendement retient deux critères distincts qui se combinent entre
eux pour tenir compte de la différence de régime juridique qui
s'applique à la promesse synallagmatique et à la promesse
unilatérale de vente d'une part, et de la présence ou non d'un
intermédiaire professionnel disposant d'une garantie financière
dans la transaction.
Lorsque la promesse est conclue directement entre le vendeur et
l'acquéreur, sans l'entremise d'un professionnel qui a un devoir de
conseil et est doté d'une responsabilité civile professionnelle
et d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds
déposés, le principe d'interdiction de tout versement pendant le
délai de sept jours prévaut. En revanche, lorsque la promesse est
conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, le versement est
autorisé dès sa conclusion puisqu'une garantie financière
en garantit le remboursement. Bien qu'il puisse paraître quelque peu
complexe, ce dispositif a le mérite d'organiser un réel
équilibre entre les garanties offertes à l'acquéreur,
lequel bénéficiera d'un véritable délai de
réflexion pour une acquisition qui représente bien souvent
l'investissement d'une vie, et celles offertes au vendeur dont le bien se
trouve immobilisé pendant ce délai.
• L'Assemblée nationale a ajouté au paragraphe I de cet
article deux nouvelles dispositions insérées dans le CCH,
les
articles L. 271-3 et L. 271-4
tendant respectivement à
renforcer l'information de l'acquéreur d'un terrain à bâtir
et celle de l'acquéreur d'un lot de copropriété dans un
immeuble construit depuis plus de quinze ans
.
L'article L. 271-3
, issu d'un amendement présenté par la
commission de la production et des échanges, a été
adopté contre l'avis du Gouvernement. Il prévoit que sera
frappé de nullité toute promesse synallagmatique ou
unilatérale ou tout contrat de vente d'un
terrain à
bâtir
n'incluant pas "
les éléments
d'information permettant à l'acheteur de connaître
précisément les limites, les dimensions et la surface de ce
terrain
". Cette disposition s'inspire d'une proposition de loi
déposée à l'Assemblée nationale à l'automne
1996
1(
*
)
qui tentait elle-même
d'étendre aux ventes de terrains à bâtir les
mécanismes instaurés par la loi n° 96-1107 du 18
décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de
lots de copropriété, dite " loi Carrez ".
Si l'objectif tendant à garantir à l'acquéreur la
connaissance de la contenance et des limites exactes du terrain qu'il se
propose d'acquérir pour y édifier une construction ne peut
être qu'approuvé, le dispositif proposé semble soulever
davantage de difficultés et d'interrogations qu'il n'en résout.
En premier lieu, la notion de " terrain à bâtir " n'est
pas juridiquement définie : s'agit-il d'un terrain
" constructible " parce que situé dans une zone du plan
d'occupation des sols lui conférant cette caractéristique ?
S'agit-il d'un terrain que l'acquéreur déclare destiner à
la construction d'un bâtiment ? Pourrait-il s'agir d'un terrain qui,
insusceptible par lui-même de recevoir une construction, serait
nécessaire pour permettre l'édification d'un immeuble sur un
terrain contigu ? L'acquéreur devrait-il avoir déjà
formalisé son projet de construction (en pareil cas, il paraît
plus efficace d'insérer dans la promesse une condition suspensive
relative à l'obtention du permis de construire, ce qui correspond
à une pratique courante) ? Par ailleurs, la définition de la
délimitation et de la superficie du terrain nécessite
d'opérer un bornage effectué par un
géomètre-expert : outre le surcoût résultant
d'une telle obligation, le caractère contradictoire de la
procédure d'établissement du procès-verbal de bornage
risque de bloquer de nombreuses transactions (mésentente entre voisins,
voisins en indivision successorale ...).
Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de
suppression
de cette disposition dont elle a
néanmoins pris en compte les objectifs dans un article additionnel
après l'article 9 modifiant le code de l'urbanisme.
L'article L. 271-4
a été introduit par l'Assemblée
nationale à l'initiative concordante de MM. Germain Gengenwin et
Jean-Louis Dumont avec l'avis favorable du Gouvernement pour imposer aux
personnes réalisant la
mise en copropriété d'immeubles
construits depuis plus de quinze ans
de faire procéder à un
diagnostic technique
du bâtiment concerné et de ses
équipements, ce diagnostic devant être porté, à la
diligence du notaire, à la connaissance de l'acquéreur.
Créant une nouvelle obligation d'information au bénéfice
de l'acquéreur d'un lot de copropriété, il semble
nécessaire de faire écho à cette disposition dans le
dernier volet de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis consacré aux
dispositions diverses. En outre, s'il s'agit d'améliorer l'information
des acquéreurs de lots sur l'état général de
l'immeuble, le diagnostic technique requis ne doit cependant pas consister en
une expertise détaillée dont le coût serait prohibitif et
aboutirait en pratique à empêcher la mise en
copropriété. Ce diagnostic doit simplement permettre de
déceler l'existence de défectuosités ou de
malfaçons d'une réelle gravité afin d'alerter
l'acquéreur. Par ailleurs, ce type de disposition trouverait mieux sa
place au sein de la sous-section 2 créée par l'article 29 du
projet de loi dans le CCH consacrée aux règles
générales de division. Afin d'intégrer ces observations et
d'effectuer ce transfert, votre commission vous soumet
un
amendement
de suppression du dernier alinéa du paragraphe I de
l'article 28 et elle vous proposera à l'article 29 d'inscrire dans un
article L. 111-6-2 nouveau du CCH l'obligation de procéder à
un diagnostic technique de l'immeuble construit depuis plus de quinze ans lors
de sa mise en copropriété et d'insérer un article
additionnel après l'article 30 bis pour prévoir dans la loi de
1965 précitée l'information de l'acquéreur d'un lot.
Paragraphe II :
Abrogation de l'article 20 de
la
loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la
prévention et au règlement des difficultés liées au
surendettement des particuliers et des familles
Le
paragraphe II propose d'abroger l'article 20 de la loi n° 89-1010 du
31 décembre 1989 relative à la prévention et au
règlement des difficultés liées au surendettement des
particuliers et des familles, codifié à
l'article L. 271-1 du CCH par l'article 7-II de la loi du 19
décembre 1990 précitée, laquelle n'avait pas
procédé à l'abrogation du texte source lors de sa
codification.
Sur ce paragraphe, l'Assemblée nationale a, sur proposition de sa
commission de la production et des échanges, supprimé une mention
inutile.
Paragraphe III :
Nullité de plein
droit de
tout engagement unilatéral en vue
d'acquérir un bien ou un
droit immobilier assorti
d'une obligation de versement
(article 1589-1
inséré dans le code civil)
Le III
insère un article 1589-1 dans le code civil pour sanctionner d'une
nullité de plein droit tout engagement unilatéral portant sur
l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier assorti d'une obligation de
versement d'une somme d'argent.
Cette disposition complète le dispositif prévu par l'article L.
271-2 du CCH mais son champ d'application est différent : sont
concernées les promesses unilatérales d'achat et, plus largement,
tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien
immobilier, mais également en vue de l'acquisition d'un droit
immobilier. Il s'agit de mettre fin à certaines pratiques tendant
à organiser des enchères déguisées entre les
candidats acquéreurs et, dans le cas des promesses unilatérales
d'achat, d'interdire tout versement dans la mesure où il ne peut, dans
ce cas, constituer la contrepartie de l'immobilisation du bien du vendeur
puisque ce dernier n'est pas juridiquement engagé.
Tout en souscrivant à cet objectif de nature à empêcher
certaines pratiques spéculatives, votre commission des Lois vous soumet
un amendement
de réécriture de cet article dont le
libellé, adopté sans modification par l'Assemblée
nationale, recèle une incohérence. En effet, tout engagement
unilatéral d'achat comporte nécessairement une obligation de
paiement, le paiement du prix proposé par le candidat
acquéreur.
Paragraphe additionnel :
Entrée en
vigueur
différée
Votre
commission des Lois vous soumet enfin
un amendement
tendant à
compléter l'article 28 par un paragraphe IV pour différer au
1
er
octobre 2000 l'entrée en vigueur des dispositions
qui y figurent. Il convient en effet de ménager un délai
suffisant pour que les acquéreurs et les vendeurs puissent être
informés du nouveau régime applicable aux avant-contrats.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 28
ainsi
modifié
.
Article 28 bis (nouveau)
(articles L. 316-3-1 du code
de
l'urbanisme)
Promesses unilatérales de vente en matière de
lotissements
L'article 28 bis a été introduit par
l'Assemblée nationale à l'initiative de M. Yves Dauge, avec
l'avis favorable du Gouvernement et du rapporteur. Cette disposition nouvelle,
insérée dans le code de l'urbanisme
(article L. 316-3-1), tente d'alléger les contraintes pesant
sur les lotisseurs en matière de commercialisation des lots et de
faciliter l'obtention de garanties bancaires pour le financement de leurs
projets. Corrélativement, il propose de sécuriser la situation du
bénéficiaire de la promesse de vente en exigeant que la promesse
indique "
la consistance du lot réservé, sa
délimitation, son prix et son délai de livraison
", en
ménageant un délai de réflexion de sept jours à
l'acquéreur, en renvoyant à un décret la fixation d'un
plafond pour le montant de l'indemnité d'immobilisation et en
prévoyant la consignation des sommes correspondantes et leurs conditions
de restitution.
La version initiale de cet amendement proposait de revenir sur une interdiction
résultant du premier alinéa de l'article L. 316-3 du code de
l'urbanisme, celle de consentir des promesses de vente avant la
délivrance de l'autorisation de lotir. A la demande du Gouvernement,
l'amendement a été rectifié par son auteur pour que cette
interdiction demeure. Il était en effet à craindre que la
possibilité offerte de mettre en oeuvre une pré-commercialisation
aussi précoce ne conduise à faire peser des pressions très
fortes sur les communes en vue de l'obtention des autorisations de lotir.
Si la justification économique qui sous-tend le dispositif
proposé mérite d'être prise en considération, le
régime applicable en matière de lotissements étant
particulièrement sévère malgré les assouplissements
introduits par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 portant
diverses dispositions en matière d'urbanisme et de construction, dite
" loi Bosson ", sa rédaction paraît mal
ajustée : l'obligation de porter certaines mentions
caractérisant le lot dans la promesse n'est pas
sanctionnée ; l'affirmation selon laquelle la promesse "
ne
devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant
lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter
"
est dépourvue de portée juridique puisqu'en matière de
promesse unilatérale de vente seul le promettant est engagé
jusqu'à ce que l'option soit levée ; le versement de
l'indemnité d'immobilisation semble pouvoir intervenir dès
l'acceptation de la promesse sans que soit prévue l'automaticité
du remboursement en cas de renonciation au bénéfice de la
promesse dans le délai de réflexion imparti ; les
modalités de computation du délai de trois mois pour la
restitution des fonds versés ne sont pas précisées ...
Ces approximations qui compromettent la validité du dispositif
proposé ainsi que le constat des incohérences affectant le
régime juridique applicable en matière de lotissements, de
nombreuses dispositions figurant dans la partie réglementaire du code de
l'urbanisme relevant du domaine de la loi, conduisent votre commission des Lois
à considérer qu'une
réflexion
approfondie
devrait être menée sur ce sujet d'importance afin d'instaurer des
mécanismes susceptibles de répondre aux impératifs
économiques sans méconnaître la sécurité du
consommateur. Pareille entreprise ne semble pas pouvoir être menée
à bien à l'occasion d'un texte examiné dans l'urgence.
Aussi vous propose-t-elle
un amendement
de suppression de
l'article 28 bis
.
Article 29
(article L. 111-6-1 du code de la
construction
et de l'habitation)
Interdiction d'opérer certaines
divisions
pour créer des logements
Cet
article crée au sein de la section II du chapitre 1
er
du
titre 1
er
du livre 1
er
du CCH, consacrée aux
dispositions générales applicables aux bâtiments
d'habitation, deux sous-sections : la première, intitulée
" Règles générales de construction ", regroupe
les articles L. 111-4 à L. 111-6 existants ; la seconde, nouvelle,
serait intitulée " Règles générales de
division " et comprendrait un article nouveau, l'article L. 111-6-1.
Il procède tout d'abord, dans son premier alinéa du paragraphe I,
à la
codification de l'article 1
er
de la loi
n° 53-286 du 4 avril 1953
modifiant la loi du
1
er
septembre 1948 portant modification et codification de la
législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou
occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel qui
interdit toute division par appartement d'immeubles frappés d'une
interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou
déclarés insalubres, ou qui comportent pour le quart au moins de
leur superficie totale des logements loués ou occupés
classés dans la catégorie IV visée par la loi du
1
er
septembre 1948
, c'est-à-dire les logements qui, aux
termes du I de l'annexe I (Conditions de classement des locaux) du
décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les
prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à
usage professionnel, "
ne présentent pas ou ne présentent
plus les conditions élémentaires d'habitabilité
"
sachant qu' "
il en est ainsi notamment de certaines constructions
édifiées avec des matériaux dont la qualité ou la
mise en oeuvre est exceptionnellement défectueuse ainsi que des
immeubles démunis de tout équipement (aucun WC, ni particulier au
local, ni même commun à l'immeuble)
".
En conséquence de cette codification, le paragraphe II prévoit
l'abrogation de l'article 1
er
de la loi du 4 avril 1953
précitée.
Les deux alinéas suivants de l'article 29
étendent le champ de
l'interdiction de procéder à toute division
:
- "
en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une
surface et d'un volume habitables inférieurs à 14 m
2
et à 33 m
3
ou qui ne sont pas pourvus d'une installation
d'alimentation en eau potable ou d'une installation d'évacuation des
eaux usées
" ;
- "
par appartement d'immeubles de grande hauteur à usage
d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont
le contrôle exercé par la commission de sécurité a
donné lieu à un avis défavorable de l'autorité
compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été
exécutées
".
Les deux derniers alinéas érigent en délit puni de deux
ans d'emprisonnement et de 500.000 francs d'amende le fait de mettre en vente,
en location ou à la disposition d'autrui des locaux d'habitation
procédant de divisions opérées en méconnaissance
des interdictions susvisées. En outre, les personnes morales peuvent
être déclarées responsables dans les conditions
prévues à l'article 121-2 du code pénal (taux de l'amende
égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques en
vertu de l'article 131-38 du code pénal, soit en l'espèce 2,5
millions) et encourent les peines complémentaires suivantes :
interdiction à titre définitif ou pour une durée de cinq
ans au plus d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs
activités professionnelles ou sociales ; fermeture
définitive ou pour une durée de cinq ans au plus des
établissements ou de l'un ou de plusieurs des établissements de
l'entreprise ayant servi à commettre les faits incriminés ;
affichage de la décision prononcée ou diffusion de celle-ci soit
par la presse écrite, soit par tout moyen de communication audiovisuelle
(2°, 4° et 9° de l'article 131-39 du code pénal).
L'Assemblée nationale a adopté, sur proposition du rapporteur et
de Mme Janine Jambu et avec l'avis favorable du Gouvernement, un amendement
modifiant le libellé du troisième alinéa du texte
proposé pour l'article L. 111-6-1 du CCH pour substituer aux seuils
de superficie et de volume la référence aux conditions de
décence résultant de l'article 6 de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 telles que définies par l'article 85 A du présent
projet de loi et pour ajouter les références aux notions d'
"
accès adéquat à la fourniture de courant
électrique
", de "
système de chauffage
adapté
" ou de "
diagnostics amiante ou
plomb
".
Cette accumulation de critères conduit à des redondances et
paraît mal coordonnée avec la définition de la
décence qui résultera des modifications introduites à
l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et du décret d'application. Paradoxalement,
l'énumération retenue semble indiquer que l'existence d'une
installation d'alimentation en eau potable, d'une installation
d'évacuation des eaux usées et d'un accès à la
fourniture de courant électrique ne seraient pas des
éléments de la définition de la décence d'un
logement ! Par ailleurs, la notion de " chauffage
adapté " paraît éminemment subjective. Enfin,
l'exigence d'effectuer des diagnostics sur la présence d'amiante ou de
plomb n'est pas précisément définie : jusqu'à
quel degré d'investigation faudra-t-il recourir ? Notons que la
réglementation en vigueur prévoit déjà l'obligation
pour le propriétaire de rechercher la présence d'amiante
(décret n° 96-97 du 7 février 1996). En ce qui concerne
le plomb, c'est le risque d'exposition au saturnisme qui doit être
visé. En tout état de cause, ces risques seront pris en compte
dans la définition du logement décent proposée par
l'article 85 A, un tel logement ne devant pas laisser apparaître de
"
risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé
". De
lourdes sanctions pénales étant applicables en cas de non respect
des interdictions de division, la définition de ces interdictions qui
fondent l'incrimination doit être précise pour se conformer au
principe de la légalité des délits et des peines.
Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
tendant à revenir au texte du projet de loi initial,
en ajoutant cependant la référence à l'accès au
courant électrique dans la liste des conditions minimales de
viabilité exigées lors de la création de logements par
division d'un immeuble. Elle vous propose également
un amendement
rédactionnel sur l'avant-dernier alinéa du texte proposé
pour l'article L. 111-6-1 du CCH.
Elle vous soumet par ailleurs
un amendement
procédant au
transfert, au sein de la sous-section nouvelle consacrée aux
règles générales de division (article L. 111-6-2), la
disposition qui avait été insérée à
l'article 28 du présent projet de loi par l'Assemblée nationale
tendant à ce qu'un diagnostic technique soit effectué avant toute
mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze
ans. Cet amendement vient en outre préciser ce que recouvre l'expression
" diagnostic technique ".
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 29
ainsi
modifié
.
Article 30
(articles 10, 14-1, 14-2, 14-3 et 18 de la
loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Budget prévisionnel, plan
comptable et
compte séparé du syndicat
Cet
article opère plusieurs ajouts et modifications dans la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis pour prévoir des mécanismes susceptibles de
prévenir les difficultés financières auxquelles sont
confrontées certaines copropriétés et pour aménager
davantage de transparence dans leur comptabilité.
Aux deux paragraphes qui constituaient l'article 30 dans le projet de loi
initial, sont venus s'ajouter deux nouveaux paragraphes en première
lecture à l'Assemblée nationale.
•
Le paragraphe I
insère trois nouveaux articles dans la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ces dispositions viennent
compléter le chapitre premier de cette loi consacré à la
définition et à l'organisation de la copropriété.
Les
articles 14-1 et 14-2
nouveaux fixent le
calendrier
d'exigibilité des provisions correspondant aux dépenses
prévues au budget prévisionnel
qui devront être
versées en début de trimestre par les copropriétaires,
sauf modalités différentes définies par
délibération de l'assemblée générale. Ce
dispositif consacre dans la loi le système comptable dit de la gestion
à charges à échoir.
A ce jour, l'article 10 de cette loi dispose que "
les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges
entraînées par les services collectifs et les
éléments d'équipement commun en fonction de
l'utilité que ces services et éléments présentent
à l'égard de chaque lot
" (alinéa 1
er
)
et que ces copropriétaires "
sont tenus de participer aux
charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives
des parties privatives comprises dans leurs lots
"
(alinéa 2), "
le règlement de
copropriété (fixant) la quote-part afférente à
chaque lot dans chacune des catégories de charges
". L'article
14 précise que le syndicat "
a pour objet la conservation de
l'immeuble et l'administration des parties communes
".
Il existe donc deux catégories de charges : celles relatives
à la conservation, à l'entretien et à l'administration des
parties communes (charges générales visées à
l'alinéa 2, réparties entre les copropriétaires au prorata
de leurs quotes-parts) et celles liées aux services collectifs et
éléments d'équipement commun (charges spéciales
visées au 1
er
alinéa, réparties entre les
copropriétaires en fonction de l'utilité que les
éléments d'équipement et les services collectifs
présentent à l'égard de chaque lot).
Aux termes de
l'article 14-1
, le budget prévisionnel ne
couvrirait que les "
dépenses de maintenance, de fonctionnement
et d'administration des parties communes et équipements communs de
l'immeuble
", ce qui inclurait certains travaux, ceux qui ne
figureraient pas dans la liste définie par le décret auquel il
est fait référence à l'article 14-2. Il s'agit d'assurer
la disponibilité des fonds nécessaires au règlement des
dépenses courantes et répétitives tout au long de
l'exercice. Votre commission des Lois vous soumet
un amendement
de
précision sur le début du premier alinéa de l'article 14-1
pour souligner que les dépenses visées sont bien les
dépenses "
courantes
".
L'Assemblée nationale, sur l'initiative concordante de MM. Germain
Gengenwin et Jean-Louis Dumont ayant recueilli l'avis favorable de la
commission de la production et du Gouvernement, a introduit une
précision tendant à ce que le budget prévisionnel soit
adopté "
dans les quatre mois maximum à compter de la
date d'arrêté des comptes de l'exercice
". S'il
paraît opportun de fixer une date butoir pour l'adoption du budget
prévisionnel relatif à l'exercice en cours afin que le nouveau
mode de gestion imposé par la loi ne puisse être tenu en
échec par une adoption tardive, on peut s'interroger sur la pertinence
du mode de computation du délai retenu par l'Assemblée nationale
qui fait référence à "
la date
d'arrêté des comptes de l'exercice
", notion qui n'est
pas définie et pourrait prêter à interprétation. Il
paraît plus explicite d'exiger que l'assemblée
générale du syndicat soit convoquée, pour adopter le
budget prévisionnel, dans le délai de quatre mois suivant la fin
de l'exercice comptable précédent. Votre commission des Lois vous
soumet
un amendement
à cet effet.
Les deux derniers alinéas de l'article 14-1 fixent le calendrier
d'exigibilité des versements : le premier jour de chaque trimestre
ou, le premier jour de chaque période, dans le cas où
l'assemblée générale a défini un calendrier
différent. La lecture combinée de ces deux alinéas semble
indiquer que la marge de manoeuvre de l'assemblée générale
ne porterait que sur la définition de la
périodicité ; or, elle doit également concerner le
montant de chaque provision exigible en début de période, lequel
peut être amené à varier, notamment en fonction de la
saison (exemple : dépenses de chauffage lorsqu'il est collectif).
Pour tenir compte de cette exigence de souplesse, et sans remettre en cause le
principe de l'exigibilité de la provision au premier jour de chaque
période, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de clarification.
L'article 14-2
exclut du budget prévisionnel les
dépenses pour travaux
dont la liste sera établie par
décret en Conseil d'Etat, les modalités de leur
exigibilité étant définies par délibération
de l'assemblée générale.
L'article 14-3
instaure une obligation de tenue des comptes du syndicat
en conformité avec un
plan comptable
défini par
décret. L'objectif est de permettre aux copropriétaires de
comprendre plus aisément les comptes et de mieux maîtriser les
charges.
Actuellement le syndic, comme tout mandataire, doit présenter chaque
année les comptes de son mandat.
Les documents comptables d'un syndicat sont les suivants :
- l'état des créances et des dettes qui est une photographie au
dernier jour de l'exercice. Il doit être communiqué aux
copropriétaires avec l'ordre du jour de l'assemblée
générale amenée à approuver les comptes du syndicat
pour l'exercice écoulé ;
- le compte des recettes et dépenses : il traduit l'activité
du syndicat au cours de l'exercice écoulé. A la différence
d'un compte de résultat, il ne prend en compte que les charges
réellement payées et les recettes réellement
encaissées ;
- la situation de trésorerie ;
- l'état de rapprochement de banque, en cas d'utilisation d'un compte
bancaire séparé.
L'examen des pièces justificatives des charges de
copropriété par le conseil syndical, à tout moment, ou par
les copropriétaires, pendant le délai s'écoulant entre la
convocation de l'assemblée générale appelée
à approuver les comptes et la tenue de celle-ci, est prévu par
l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'a cependant qu'un
caractère facultatif. Préalablement à l'examen des
comptes, le syndic doit adresser aux copropriétaires les pièces
visées à l'article 11-1° du décret du 17 mars
1967 : le compte des recettes et dépenses de l'exercice
écoulé, un état des dettes et créances et la
situation de trésorerie ainsi que, s'il existe un compte
séparé, le montant du solde de ce compte.
La référence à un
plan comptable
constitue
l'innovation essentielle de cet article ; il est prévu qu'il soit
fixé par décret. Si la référence à un
modèle auquel devra se conformer le syndic pour tenir et
présenter les comptes du syndicat constitue certainement un gage de
rigueur et de normalisation, ce doit être également le moyen de
rendre les documents comptables plus accessibles aux copropriétaires.
Tout dépend en réalité du contenu qui sera celui de ce
plan comptable. Afin qu'il prenne en compte les spécificités
liées à la gestion des copropriétés, laquelle n'est
pas comparable à la gestion d'une entreprise, et reste lisible pour les
copropriétaires, et afin d'éviter que l'utilisation de ce
référentiel n'aboutisse à la nécessité
d'avoir recours aux services d'un expert-comptable, ce qui induirait des frais
supplémentaires non négligeables pour les copropriétaires,
il convient de souligner le caractère
simplifié
de la
nomenclature résultant de ce plan comptable. Afin que cet
impératif soit affiché dans la loi, votre commission des Lois
vous soumet
un
amendement
y pourvoyant.
Le second alinéa de l'article 14-3 propose de transformer le compte des
recettes et dépenses, qui ne prend actuellement en compte que les
charges réellement payées et les recettes réellement
encaissées, en véritable compte de résultat ou compte
d'exploitation générale retraçant les charges d'un
exercice, qu'elles aient été réglées ou non, et les
appels de fonds, qu'ils aient été encaissés ou non. Il
prévoit la tenue de ce document " au fil de l'eau ",
c'est-à-dire au fur et à mesure de l'intervention de
l'exigibilité des charges et produits, non de leur règlement. Il
s'agit de faire de la comptabilité des copropriétés, qui
correspond aujourd'hui à une simple comptabilité de
trésorerie, une véritable
comptabilité d'engagement
.
L'Assemblée nationale a introduit sur cet alinéa une
précision : concernant la date d'enregistrement des charges et
produits : elle a supprimé la référence à leur
" engagement juridique " pour distinguer selon qu'un devis aura ou
non été fourni. Elle a prévu l'enregistrement
"
dès acceptation du devis ou, en cas d'absence de devis
préalable, dès réception de la facture
". Or, il
paraît préférable de revenir à une notion
générique d'engagement car une démarche
énumérative expose au risque d'oublier des hypothèses.
Ainsi la formule retenue par l'Assemblée nationale n'inclut-elle pas le
cas où une charge résulte directement de la passation d'un
marché. En outre, l'expression " dès acceptation du
devis " n'indique pas s'il s'agit de l'acceptation résultant de
l'adoption du devis par une délibération de l'assemblée
générale ou de la signature du devis par le syndic mandaté
par le syndicat. De même, ce n'est pas la réception de la facture
qui vaut engagement de la dépense mais la passation de la commande au
fournisseur. Votre commission vous soumet sur ce point
un amendement
de
clarification.
•
Le paragraphe II
de l'article 30 du projet de loi propose enfin
une
nouvelle rédaction du quatrième alinéa de l'article
18 de la loi du 10 juillet 1965
qui prévoit que le syndic
soumet au vote de l'assemblée générale non seulement le
budget prévisionnel qu'il a établi mais également les
comptes du syndicat et leurs annexes.
Notons que
l'Assemblée nationale
a procédé sur cet
alinéa à une correction formelle bienvenue sur le décompte
des alinéas.
• L'Assemblée nationale a par ailleurs introduit un
paragraphe
III
pour exiger que chaque règlement de copropriété
publié après promulgation de la loi soit assorti d'une annexe
précisant le mode de calcul des " quotes-parts de parties
communes " et les " quotes-parts de charges ". A cet effet, est
proposé une nouvelle rédaction du dernier alinéa de
l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel "
Le
règlement de copropriété fixe la quote-part
afférente à chaque lot dans chacune des catégories de
charges
".
Cette disposition, en exigeant que soit explicitées dans le
règlement de copropriété les modalités selon
lesquelles sont réparties et évaluées les quotes-parts de
parties communes et, corrélativement, les charges, tend à
renforcer la transparence. Votre commission des Lois ne peut que souscrire
à un tel objectif. Elle vous proposera cependant de transférer
cette disposition, dont elle précisera la rédaction, dans un
article distinct car il ne s'agit plus du régime applicable à
l'adoption et à la mise en oeuvre du budget prévisionnel. Aussi
vous soumet-elle
un amendement
tendant à remplacer le dispositif
adopté par l'Assemblée nationale par une mention prévoyant
de différer l'entrée en vigueur des dispositions relatives au
budget prévisionnel et au plan comptable. La définition des
dépenses exclues du budget prévisionnel ainsi que celle du plan
comptable pour les copropriétés doivent en effet faire l'objet de
décrets d'application ; en outre, il convient de laisser aux
syndics le temps nécessaire à l'adaptation des outils
informatiques comptables qu'ils utilisent.
• L'Assemblée nationale a enfin introduit un paragraphe IV
tendant à modifier l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
L'amendement présenté par M. Jean-Michel Marchand,
sous-amendé par la commission et ayant reçu un avis favorable du
Gouvernement, propose que, sauf décision contraire de l'assemblée
générale prise à la majorité de l'article 25
(majorité des voix de tous les copropriétaires), le syndic soit
tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat, toute défaillance en la matière étant
sanctionnée par la nullité de plein droit de son mandat. La
rédaction réserve cependant la validité des actes
passés avec les tiers de bonne foi.
Jusqu'à présent, à peine de nullité de plein droit
de son mandat, le syndic était tenu de soumettre au vote de
l'assemblée générale, lors de sa première
désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir
ou non un compte bancaire ou postal séparé. L'ouverture d'un
compte séparé serait désormais une obligation
légale à laquelle l'assemblée générale du
syndicat pourrait déroger en statuant à la majorité
qualifiée de l'article 25.
Comme pour le paragraphe précédent, votre commission vous
proposera de transférer ces dispositions dans un article distinct. En
conséquence, elle vous soumet à
un amendement
de
suppression du paragraphe IV de l'article 30.
Elle vous propose d'adopter l'article 30
ainsi modifié
.
Article additionnel après l'article
30
(article 10
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Mode de calcul des
quotes-parts de parties communes
et de la répartition des charges
Votre
commission des Lois vous propose, par
un amendement
tendant à
insérer un article additionnel
après l'article 30, de faire
figurer sous un article distinct les dispositions insérées par
l'Assemblée nationale sous un paragraphe III à l'article 30.
Il s'agit de prévoir que tous les règlements de
copropriété publiés à compter du 1
er
janvier 2001 devront porter mention des éléments pris en
considération et de la méthode de calcul retenue pour
déterminer les quotes-parts de parties communes attachées
à chaque lot et la répartition des charges correspondantes. Cette
exigence ne s'appliquerait pas aux règlements de
copropriété existants car cela impliquerait une révision
systématique de ces règlements, opération lourde et
coûteuse.
Votre commission des Lois a préféré afficher une date
d'entrée en vigueur plutôt que de faire référence
à la date de promulgation de la présente loi afin d'assurer une
meilleure lisibilité du dispositif.
Article additionnel après l'article
30
(article 18
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Obligation d'ouvrir un
compte bancaire ou postal
Votre
commission des Lois vous propose, par
un amendement tendant à
insérer un article additionnel
après l'article 30, d'inscrire
dans un article distinct les dispositions insérées par
l'Assemblée nationale sous un paragraphe IV à l'article 30.
Le dispositif crée une obligation légale d'ouverture d'un compte
bancaire ou postal séparé au nom de chaque syndicat, sauf
décision contraire prise par l'assemblée générale
des copropriétaires à la majorité qualifiée de
l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix des
copropriétaires composant le syndicat. La méconnaissance par le
syndic de cette obligation est sanctionnée par la nullité de
plein droit de son mandat à l'expiration d'un délai de trois mois
suivant sa désignation.
Aux termes du dispositif actuellement en vigueur, il existe seulement une
obligation pour le syndic, lors de sa désignation et au moins tous les
trois ans, de soumettre au vote de l'assemblée générale la
décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal
séparé, le syndic disposant d'un délai de six mois pour
exécuter la délibération, faute de quoi son mandat cesse
de plein droit. La majorité requise est également celle de
l'article 25, relativement difficile à obtenir en particulier dans les
copropriétés nombreuses, si bien que l'ouverture d'un compte
séparé n'est pas très fréquemment mise en oeuvre.
Souscrivant à l'objectif d'amélioration de la transparence de
gestion des comptes de chaque syndicat, votre commission vous propose une
rédaction ménageant une période transitoire pour les
mandats de syndics en cours. En effet, l'omission d'une telle précaution
provoquerait automatiquement la caducité de ces mandats lors de la
promulgation de la loi, ce qu'il convient d'éviter.
Article 30 bis (nouveau)
(article 18 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Obligation de tenue d'un carnet
d'entretien de l'immeuble
Cet
article, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de
MM. Patrick Rimbert, Jean-Michel Marchand et Daniel Markovitch, impose la
tenue par le syndic d'un carnet d'entretien de l'immeuble. Il est prévu
que l'ensemble des copropriétés devront se conformer à
cette obligation dans un délai de quatre ans à compter de la
promulgation de la loi. Un ou plusieurs modèles de ce document seront
définis par décret. Selon le rapport de l'Assemblée
nationale, il s'agit de "
permettre à la fois un meilleur suivi
et une plus grande transparence dans la gestion
". En application des
troisième et quatrième alinéas de l'article 21 de la loi
de 1965, le conseil syndical pourra accéder, à sa demande, au
carnet d'entretien ou en recevoir communication.
Le délai de quatre ans laissé aux copropriétés pour
se conformer à cette obligation nouvelle paraît raisonnable, sous
réserve cependant que le décret devant définir les
modèles soit publié suffisamment tôt.
S'il s'agit là d'une idée intéressante, le dispositif
paraît incomplet : l'exigence de la tenue d'un carnet d'entretien
doit être permanente et concerner toutes les copropriétés
présentes et à venir. Or, la rédaction de la disposition
introduite par l'Assemblée nationale pourrait laisser croire que cette
obligation ne pèsera que sur les copropriétés existant
à la date de promulgation de la loi. En outre, il convient
d'intégrer cette disposition dans la loi de 1965 : votre commission
des Lois, par
un amendement
de réécriture, vous propose de
l'inscrire à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui
énumère les obligations du syndic.
Elle vous propose d'adopter l'article 30 bis
ainsi modifié
.
Article additionnel après l'article 30
bis
(article
additionnel avant l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965)
Consultation du carnet d'entretien par l'acquéreur d'un
lot
Votre
commission des Lois vous propose, par
un amendement
, d'insérer un
article additionnel
après l'article 30 bis pour inscrire dans la
loi du 10 juillet 1965, dans son dernier volet regroupant les dispositions
diverses, la possibilité pour tout candidat à l'acquisition d'un
lot bénéficiant d'une promesse de consulter le carnet d'entretien
de l'immeuble consignant un historique des travaux effectués. Ce
document étant destiné à devenir volumineux au fil du
temps, seule sa consultation est prévue ; il convient en effet
d'éviter les coûts liés à la duplication d'un tel
document. Cela permettrait d'alerter le candidat acquéreur sur les
éventuels engagements financiers auxquels il pourrait être conduit
à faire face à brève échéance du fait, par
exemple, de l'ancienneté du dernier ravalement ou de la dernière
réfection de la toiture, et lui éviter des difficultés
financières ultérieures susceptibles de rejaillir sur la
copropriété.
La faculté ainsi ouverte à l'acquéreur lui sera
particulièrement utile dans le délai de rétractation ou de
réflexion de sept jours prévu à l'article 28 du projet de
loi car il pourra alors renoncer à son acquisition en toute connaissance
de cause. Par coordination avec le différé d'entrée en
vigueur prévu à cet article, votre commission des Lois vous
propose de reporter également l'entrée en vigueur de cette mesure
au 1
er
octobre 2000.
Article additionnel après l'article 30
bis
(article
additionnel après l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965)
Communication à l'acquéreur d'un lot du
diagnostic technique
établi préalablement à la mise en
copropriété
Votre
commission des Lois vous soumet
un amendement
tendant à
insérer un
article additionnel
après l'article 30 bis
reprenant en substance une disposition introduite par l'Assemblée
nationale à l'article 28 du projet de loi.
Cet amendement propose d'insérer dans la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis la mention de l'obligation de porter le diagnostic
technique préalable à toute mise en copropriété
d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans, prévu à
l'article L. 111-6-2 du CCH, à la connaissance de
l'acquéreur d'un lot. Il prévoit cependant de n'imposer cette
mesure d'information que lors de la première vente du lot et pour les
nouvelles mutations susceptibles d'intervenir dans un délai de trois
ans. Il s'agit par ce biais d'éviter que, d'une part, cette obligation
ne se perpétue indéfiniment dans le temps et, d'autre part, que
certaines personnes ne procèdent à une première vente
à un acquéreur " complice " afin d'échapper
ensuite à l'obligation légale.
Article 31
(articles 10-1, 19-2, 20, 25, 28, 29, 29-1,
29-4 et 29-5
de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965)
Copropriétés en difficulté
Comprenant initialement des dispositions aménageant une procédure de recouvrement accéléré des impayés, cet article s'est enrichi de plusieurs ajouts lors de son examen en première lecture à l'Assemblée nationale (paragraphes 1° A, 1° bis, 1° ter, 1° quater, 8° et 9°).
Paragraphe 1° A :
Clause d'aggravation
des
charges (article 10-1 nouveau)
Ce
paragraphe additionnel a été introduit par l'Assemblée
nationale à l'initiative de M. Jean-Louis Dumont afin de permettre au
syndic d'imputer directement aux copropriétaires qui auraient de leur
fait ou du fait de leur locataire aggravé le montant des charges
communes les frais correspondants de même que les frais de recouvrement y
afférents.
Pareille dispositif constituerait une dérogation majeure au principe de
droit commun en vertu duquel toute personne subissant un dommage, en
l'occurrence le syndicat des copropriétaires, peut en demander
réparation au juge et pourrait se révéler dangereux dans
la mesure où, en l'absence de tarification des prestations du syndic,
celui-ci serait admis à apprécier librement, sans contrôle
du juge, le montant du préjudice et celui des frais liés aux
procédures de recouvrement qu'il serait conduit à mettre en
oeuvre.
Rappelons qu'aux termes de l'article 32 de la loi n° 91-650 du
9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles
d'exécution : "
Les frais d'exécution forcée
sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils
n'étaient pas nécessaires au moment où ils sont
exposés. Les contestations sont tranchées par le juge de
l'exécution. Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est
prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre
exécutoire restent à la charge du créancier. Toute
stipulation contraire est réputée non écrite. Cependant,
le créancier qui justifie du caractère nécessaire des
démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au
juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi
exposés à la charge du débiteur de mauvaise
foi.
" Ainsi les frais de recouvrement ne peuvent-ils être mis
à la charge du débiteur que lorsque le créancier dispose
d'un titre exécutoire, la faute ou la négligence du
copropriétaire, engageant sa responsabilité, ayant
été judiciairement établie. Le syndicat des
copropriétaires ou le syndic mandaté pour le représenter
ne peut, en l'absence d'une décision de justice, exiger du
copropriétaire défaillant ou ayant causé un dommage le
paiement des frais de recouvrement, des frais de relance ou du montant de la
réparation.
C'est pourquoi votre commission vous propose, par
un amendement
, de
supprimer le paragraphe 1° A.
Paragraphe
1°
:
Procédure
accélérée de recouvrement des impayés
(
article 19-1
)
Le
paragraphe 1° de cet article introduit un article 19-1 dans la loi du
10 juillet 1965 pour définir une procédure
accélérée de recouvrement des impayés de charges
tendant à éviter la multiplication des relances liées au
recouvrement des charges et des frais afférents.
Rappelons qu'à ce jour, le syndicat des copropriétaires, bien que
bénéficiant d'un certain nombre de garanties, se voit contraint
de saisir le juge, selon les procédures de droit commun (saisies,
assignation directe ...), pour obtenir le paiement des sommes dues par le
copropriétaire défaillant. Le recouvrement des charges
relève de la compétence exclusive du syndic quant à la
preuve de la dette et aux moyens à mettre en oeuvre.
Les garanties dont dispose le syndicat sont les suivantes :
- un droit d'opposition prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet
1965 lui permettant de récupérer, lors de la mutation d'un lot
à titre onéreux, les provisions et charges exigibles mais non
encore acquittées par le copropriétaire vendeur ;
- une hypothèque légale garantissant les créances de toute
nature dès lors qu'une mise en demeure préalable de payer la
dette exigible est restée infructueuse : le non paiement des sommes
garanties permettra au syndic de diligenter la procédure de saisie
immobilière.
- en outre, l'efficacité du recouvrement des charges a été
améliorée par l'instauration d'un privilège spécial
immobilier (article 2103 du code civil issu de l'article 34 de la loi du 21
juillet 1994) assorti d'une procédure spécifique pour sa mise en
oeuvre en cas de mutation à titre onéreux du lot concerné.
• Le
premier alinéa
de l'article 19-2
prévoit que lorsqu'un copropriétaire ne s'est pas acquitté
des sommes dues au titre d'une provision correspondant au quart du budget
prévisionnel voté (article 14-1 inséré dans la loi
du 10 juillet 1965 par l'article 30 du projet de loi) à la date de leur
exigibilité, les provisions correspondant aux échéances
trimestrielles suivantes deviennent exigibles immédiatement après
mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception restée infructueuse pendant plus de quinze jours.
Ainsi, à défaut d'obtempérer, le copropriétaire
défaillant devient redevable immédiatement, par anticipation, de
l'ensemble des sommes constituant sa quote-part de provisions pour
l'intégralité de l'exercice.
L'Assemblée nationale, sur proposition de sa commission de la production
et avec l'avis favorable du Gouvernement, a porté de quinze jours
à trente jours le délai à l'expiration duquel la mise en
demeure restée infructueuse rend exigible l'ensemble des provisions
restant dues au titre de l'exercice en cours. Il semble que cet assouplissement
soit bienvenu car le délai de quinze jours paraissait un peu bref et
risquait de conduire à une multiplication des relances auprès de
copropriétaires momentanément absents.
Cependant, la rédaction retenue par l'Assemblée nationale
n'indique pas à compter de quelle date précisément le
délai expire. Votre commission des Lois vous soumet
un amendement
tendant à préciser le mode de computation de ce délai.
• Le
deuxième alinéa de l'article 19-2
prévoit que le président du tribunal de grande instance, statuant
comme en matière de référé, pourra, après
avoir constaté le vote du budget prévisionnel et la
déchéance du terme, condamner le copropriétaire
défaillant au versement des provisions devenues exigibles, l'ordonnance
ainsi rendue étant assortie de l'exécution provisoire de plein
droit. Cette ordonnance constitue un véritable jugement qui acquiert,
à défaut d'exercice des voies de recours, l'autorité de la
chose jugée. Le caractère exécutoire de droit
n'étant pas attaché aux ordonnances rendues "
comme en
matière de référé
", qui disposent au fond
(Civ, 3
e
, 4 janvier 1973 ; Civ, 2
e
, 29 juin
1976), il était nécessaire de préciser que
"
l'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein
droit
". Le dispositif instaure donc un nouveau cas d'exécution
provisoire de plein droit, entrant dans la catégorie des exceptions
prévue à l'article 514 du code de procédure civile dont le
premier alinéa dispose que "
l'exécution provisoire ne
peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si
ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein
droit
".
Cet alinéa ouvre une faculté au juge : celui-ci
"
peut condamner le copropriétaire défaillant au
versement des provisions
". Le constat de la déchéance
du terme, qui rend les provisions exigibles, n'entraîne donc pas
automatiquement le versement des sommes correspondantes par le
copropriétaire défaillant. Le juge pourra en outre accorder des
délais de paiement en application de l'article 1244-1 du code civil dont
le premier alinéa dispose que "
compte tenu de la situation du
débiteur et en considération des besoins du créancier, le
juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner
le paiement des sommes dues
".
• Le
dernier alinéa de l'article 19-2
prévoit le
cas où les dettes de charges pèsent sur un copropriétaire
bailleur : le syndic pourra alors obtenir du juge un titre
exécutoire tendant à la saisie des loyers dus par le locataire du
copropriétaire bailleur défaillant. Ce système ne remet
pas en cause le caractère de créance à exécution
successive que constitue le loyer : la saisie directe de celui-ci entre
les mains du syndic se poursuivra jusqu'à extinction de la
créance du syndicat. Le principe de saisie des loyers constitue une
application du principe posé par l'article 13 de la loi n° 91-650
du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles
d'exécution selon lequel "
les saisies peuvent porter sur tous
les biens appartenant au débiteur alors même qu'ils seraient
détenus par des tiers (...) peuvent également porter sur les
créances conditionnelles, à terme ou à exécution
successive
".
Il s'agit là d'un mécanisme particulièrement efficace pour
lutter contre la défaillance du copropriétaire bailleur. On
observera cependant qu'il ne prend pas en compte le cas où ce dernier
est mis en difficulté financière par le non paiement des
loyers.
Paragraphe 1° bis :
Délai de
transmission de l'avis de mutation
par le notaire au
syndic (article 20)
Ce
nouveau paragraphe, introduit par l'Assemblée nationale à
l'initiative de MM. Patrick Rimbert, Jean-Michel Marchand et plusieurs de leurs
collègues avec l'avis favorable du Gouvernement, vient compléter
le premier alinéa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour
fixer à "
quinze jours à compter de la date du transfert
de propriété
" le délai imparti au notaire pour
adresser au syndic de l'immeuble l'avis de mutation d'un lot.
Aucun délai n'est à ce jour prescrit par l'article 20 car il
incombe au notaire, et sa responsabilité professionnelle pourrait
être engagée s'il n'y pourvoyait pas, d'adresser
immédiatement l'avis de mutation au syndic. Prévoir un
délai de quinze jours serait une incitation à tarder à
effectuer cette formalité ce qui est contraire à l'objectif
poursuivi. Par ailleurs, la référence à "
la date
du transfert de propriété
" n'est pas pertinente car
l'effectivité de ce transfert est parfois différée
à la date d'entrée en possession.
Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de suppression du paragraphe 1° bis.
Paragraphe 1° ter :
Majorité
requise
pour fixer les modalités d'exécution des travaux
prescrits par
un arrêté d'insalubrité ou de péril (article 25)
L'Assemblée nationale a introduit ce nouveau paragraphe
à l'initiative conjointe du rapporteur, de MM. Alain Cacheux et Daniel
Marcovitch et de Mme Janine Jambu avec un avis de sagesse du Gouvernement.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énumère toutes les
décisions qui doivent être prises par l'assemblée
générale à la majorité des voix de tous les
copropriétaires. Il s'agit de décisions dont l'importance
requiert un minimum de consensus. Parmi ces décisions figurent au
sixième alinéa (
e
) "
les modalités de
réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en
vertu de dispositions législatives ou réglementaires
".
Par l'amendement susvisé, l'Assemblée nationale a souhaité
que soient exceptés les travaux prescrits par un arrêté
d'insalubrité ou un arrêté de péril afin que les
décisions correspondantes soient désormais prises à la
majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des
copropriétaires présents et représentés).
D'un point de vue formel, la méthode retenue paraît contestable
car elle ouvre une liste d'exceptions qui, susceptible d'être
ultérieurement complétée, pourrait nuire à la
lisibilité de la loi. En outre, on doit rappeler qu'aux termes du
troisième alinéa de l'article 18 le syndic est chargé
"
d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation,
à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire
procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous
travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci
" et que
l'article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 l'autorise, en vue
du démarrage du chantier, à demander sans
délibération de l'assemblée générale mais
après avis du conseil syndical, le versement d'une provision qui ne
pourra excéder le tiers du montant du devis estimatif. Lesdits travaux
doivent permettre de préserver la sécurité des personnes
ainsi que la salubrité et la solidité de l'immeuble. La
jurisprudence fournit de multiples illustrations : réparation d'un
collecteur d'égouts (CA Paris, 1
er
juin 1981), remplacement
d'une chaudière (TGI Paris, 12 octobre 1974), réfection de
souches de cheminée menaçant ruine (TGI Paris, 7 janvier 1976),
remplacement de l'installation électrique vétuste et
défectueuse (CA Toulouse, 20 décembre 1987), réfection de
l'étanchéité de l'immeuble (CA Paris, 14 juin 1983),
travaux palliant une insuffisance du système de chauffage compromettant
l'habitabilité des lieux (CA Paris, 30 avril 1981). Le syndic qui ne
serait pas suffisamment diligent et ne prendrait pas les mesures
nécessaires engagerait sa responsabilité. La Cour de cassation a
d'ailleurs reconnu que le syndic avait le droit et même le devoir
d'exécuter, nonobstant une décision contraire de
l'assemblée générale, les travaux indispensables à
la conservation de l'immeuble (Cass., 3
è
civ., 29 octobre
1969).
Lorsque le syndic prend une telle initiative, il doit en informer les
copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée
générale. Celle-ci prend acte de l'urgence et ratifie les
décisions du syndic à la majorité de l'article 24
(majorité des voix des copropriétaires présents et
représentés) ; si elle conteste l'initiative du syndic, le
syndicat reste engagé à l'égard des entreprises et le
syndicat pourra se retourner ultérieurement contre le syndic.
Du fait de l'existence de ces dispositions qui permettent déjà de
pourvoir aux situations d'urgence, votre commission estime que l'ensemble des
travaux rendus obligatoires en application de dispositions législatives
ou réglementaires doivent continuer à être soumis, pour les
décisions relatives à leurs modalités de
réalisation et d'exécution, à une même règle
de majorité.
Afin, cependant, de prendre en considération la préoccupation
exprimée par l'Assemblée nationale tendant à assouplir les
règles de majorité applicables, votre commission vous soumet
un amendement
qui, en outre, permet de mettre un terme à un
débat qui s'est engagé de longue date sur la portée du
dernier alinéa de l'article 25 aux termes duquel "
à
défaut de décision prise dans les conditions de majorité
prévues au présent article, une nouvelle assemblée
générale statue dans les conditions prévues à
l'article 24
". L'amendement proposé permettrait de
moduler les conditions de majorité applicables en fonction de
l'importance ou de l'urgence de la décision à prendre :
certaines d'entre elles en effet paraissent devoir recueillir un consensus plus
large et seule une situation de blocage doit ouvrir une possibilité de
recourir, lors d'une nouvelle assemblée générale, à
une majorité moins exigeante (désignation ou révocation du
syndic ou des membres du conseil syndical ; conditions de
réalisation des actes de disposition sur les parties communes
résultant d'obligations légales ou réglementaires ;
réalisation d'ouvrages sur les parties communes permettant la mise aux
normes des logements).
Paragraphe 1° quater :
Majorité de
l'article 25 pour l'installation de
compteurs d'eau froide divisionnaires
Ce
paragraphe, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de
M. Jean-Michel Marchand, tend à faciliter l'installation de
compteurs d'eau froide divisionnaires dans les copropriétés. Il
propose que ces travaux soient décidés à la
majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les
copropriétaires) et non plus à la double majorité de
l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au
moins les deux tiers des voix). A cet effet, il complète la liste
figurant à l'article 25 par une rubrique
m)
.
Il s'agit de permettre d'individualiser plus facilement la consommation d'eau
froide dans les copropriétés et de mieux responsabiliser ainsi
les copropriétaires.
Paragraphe additionnel après le paragraphe 1°
quater :
Coordination
Votre commission des Lois vous propose, par un amendement , de procéder à une coordination oubliée par l'Assemblée nationale et rendue nécessaire par l'ajout, à l'article 25, d'une nouvelle rubrique relative à l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. Il convient en effet de compléter la liste des exceptions visées au quatrième alinéa c) de l'article 26 aux termes duquel " sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (...) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i et j de l'article 25 ".
Paragraphe 2° :
Assouplissement des
conditions de scission des copropriétés
(
article 28
)
Le
paragraphe 2° propose de modifier la rédaction de l'article 28 de
la loi du 10 juillet 1965 afin de faciliter la procédure de
division des copropriétés de grandes dimensions en unités
plus petites.
L'étude d'impact fait valoir que dans certains ensembles immobiliers
"
la dimension des équipements collectifs, la masse
budgétaire, l'imbrication des structures juridiques (...) contribuent
à dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir de
décision, eu
égard à la maîtrise des
compétences techniques, comptables et juridiques qu'exige la gestion de
ces copropriétés
" et que "
seul
l'éclatement de ces ensembles en copropriétés plus
réduites permet une appropriation, au sens sociologique du terme, et un
retour à une échelle adéquate de gestion
".
En effet, nombreux sont les auteurs à constater que lorsqu'un ensemble
immobilier revêt une certaine importance, le régime de la
copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965 se
révèle inadapté, à tel point que parfois il en
résulte une paralysie des organes de gestion. L'instauration de
syndicats secondaires ne suffisant pas toujours à résoudre ces
difficultés (mauvais fonctionnement des assemblées
générales, multiplication des contentieux ...), l'article 28 de
la loi de 1965 offre la possibilité de réaliser un
éclatement de la copropriété initiale, rendant autonomes
les différentes parties qui en résultent et nécessitant
une modification de la répartition des millièmes,
l'établissement de nouveaux états descriptifs de division, la
création de nouveaux syndicats ...
Aux termes de l'article 28 actuellement en vigueur, "
lorsque
l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en
propriété du sol est possible, les copropriétaires dont
les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent,
réunis en assemblée spéciale et statuant à la
majorité prévue à l'article 25
(majorité des
voix de tous les copropriétaires),
demander que le ou les
bâtiments en question soient retirés de la
copropriété initiale pour constituer une
copropriété séparée. L'assemblée
générale statue à la majorité prévue
à l'article 25 sur la demande formulée par l'assemblée
spéciale
".
La scission ne peut donc concerner que les ensembles constitués de
plusieurs bâtiments, la référence à la notion de
" propriété du sol " supposant la délivrance du
certificat prévu au troisième alinéa de l'article L. 111-5
du code de l'urbanisme aux termes duquel "
toute convention
entraînant ou faisant suite au détachement d'une partie d'un
terrain qui provient d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles supportant
une construction ou un groupe de constructions et qui appartiennent à un
même propriétaire ou à une même indivision, doit
être précédée de la délivrance d'un
certificat d'urbanisme portant, selon le cas, sur cette parcelle ou sur cet
ensemble de parcelles lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est
fixé ou lorsque cette parcelle ou cet ensemble de parcelles est
situé dans une ZAC
".
La procédure se déroule en deux étapes avec en premier
lieu la tenue d'une assemblée spéciale réunissant les
copropriétaires des lots composant le ou les bâtiments aspirant
à faire sécession, et en second lieu la tenue d'une
assemblée générale composée de tous les
copropriétaires, ces assemblées statuant chaque fois à la
majorité de l'article 25, soit la majorité des voix des
copropriétaires dont les lots composent les bâtiments
concernés d'une part, la majorité des voix de tous les
copropriétaires d'autre part. Concernant le second vote, il est apparu
que les dispositions du dernier alinéa de l'article 25 permettant la
tenue d'une deuxième assemblée générale statuant
à la majorité relative à défaut, pour la
première, d'avoir pu réunir la majorité absolue, ne
s'appliquait pas du fait de l'importance de la décision remettant en
cause l'économie de la copropriété.
Le
premier alinéa du texte proposé pour le I de l'article
28
réitère les conditions actuellement en vigueur :
l'immeuble doit comporter plusieurs bâtiments et la division du sol doit
être possible.
Le
deuxième alinéa
envisage une hypothèse qui s'est
présentée en pratique mais qui n'était pas visée
jusqu'à présent par l'article 28 : le cas du
propriétaire unique d'un ou plusieurs lots composant un ou plusieurs
bâtiments désireux de se retirer du syndicat. Il intègre
dans la loi la solution qui a été mise en oeuvre : le
copropriétaire en question soumet son intention de disjoindre le ou les
bâtiments qui constituent son ou ses lots devant l'assemblée
générale. En cas de refus, il peut demander au juge
l'autorisation judiciaire de se retirer de la copropriété. La
position des tribunaux sur le point de savoir si le juge peut se substituer
à l'organe délibérant est cependant partagée en
l'absence de disposition de la loi de 1965 prévoyant la substitution en
cette matière. La Cour de cassation a finalement reconnu en 1990
(arrêt de la 3
e
chambre civile du 4 juillet) la
compétence des tribunaux pour apprécier si la
délibération de refus attaquée constitue ou non un abus de
majorité lorsque les conditions légales de retrait sont
réunies.
Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de clarification rédactionnelle. En effet, il ne
paraît pas correct de dire qu'un ou plusieurs lots
"
composent
" un ou plusieurs bâtiments, la notion de
lot étant une notion immatérielle alors que celle de
bâtiment vise un objet concret. Par ailleurs, ce sont bien des
bâtiments, comme le dit d'ailleurs plus clairement l'alinéa
suivant, qui sont retirés du syndicat.
La seconde phrase de cet alinéa n'est qu'une reprise de la règle
existante selon laquelle l'assemblée générale statue sur
la demande à la majorité de l'article 25,
c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les
copropriétaires.
Le troisième alinéa
b)
reprend en substance la
rédaction des dispositions de l'article 28 actuellement en vigueur
qui définissent la procédure de scission souhaitée par
plusieurs copropriétaires. Votre commission des Lois vous soumet sur cet
alinéa
un amendement
de coordination rédactionnelle avec
ce qu'elle vous a proposé précédemment.
Le
II du texte proposé pour l'article 28
définit les
procédures permettant de gérer les conséquences de la
scission dès lors qu'elle a été décidée et
vient compléter le dispositif en vigueur qui comportait plusieurs
lacunes.
Son
premier alinéa
prévoit que quelle que soit l'origine
de la scission, résultant de la demande d'un copropriétaire
unique ou de plusieurs copropriétaires, l'assemblée
générale règle par une délibération prise
à la majorité des voix de tous les copropriétaires
" les conditions matérielles, juridiques et financières
nécessitées par la division
".
Jusque-là, la loi restait très laconique sur les modalités
de mise en oeuvre de la scission et ses conséquences pour la
copropriété initiale. On considérait que lorsque le
nouveau règlement était la simple adaptation du règlement
originaire, se bornant à en transposer les stipulations pour le rendre
applicable au syndicat nouvellement créé, la condition de
majorité requise pour son adoption était celle de l'article 25
(majorité des voix de tous les copropriétaires) et, qu'à
l'inverse, lorsque des aménagements substantiels s'avéraient
nécessaires, la double majorité de l'article 26 (majorité
des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix)
était exigée. Par dérogation à l'article 11
requérant l'unanimité pour toute modification de la
répartition des charges, il était admis que la nouvelle
répartition, résultante directe d'une scission, pouvait
être adoptée à la majorité de l'article 25.
Désormais, il est proposé que les conditions de mise en oeuvre de
la division, qu'elles soient de nature matérielle, juridique ou
financière, soient décidées par l'assemblée
générale du syndicat initial à la majorité des voix
de tous les copropriétaires le composant (article 25), par
cohérence avec la majorité requise pour statuer sur la demande de
scission.
Le
deuxième alinéa
prévoit que, par
dérogation aux dispositions de l'article 26
b)
de la loi du 10
juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au
moins les deux tiers des voix pour toute modification du règlement de
copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration
des parties communes), l'assemblée générale du ou des
nouveaux syndicats décide à la majorité de l'article 24
(majorité des voix des copropriétaires présents ou
représentés) des adaptations du règlement initial et du
nouvel état de répartition des charges.
Il s'agit donc d'un allégement des conditions de majorité par
rapport à la situation existante. Une exception subsiste cependant en ce
qui concerne les adaptations entraînant une modification de la
destination de l'immeuble : toute modification du règlement
affectant la destination de l'immeuble requiert aujourd'hui
l'unanimité ; cette règle serait perpétuée. La
modification de la répartition des charges figure actuellement dans
cette dernière catégorie : ce ne serait plus
désormais le cas, mais pour les seules modifications de cette
répartition "
rendues nécessaires par la
division
".
Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de clarification rédactionnelle.
Le
troisième alinéa
envisage l'hypothèse où
l'assemblée générale du syndicat initial décide de
constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et
l'entretien d'éléments d'équipements communs,
insusceptibles d'être divisés. Il précise qu'une telle
délibération est prise à la majorité de l'article
24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou
représentés).
La conservation pour l'usage commun de certaines installations ou de certains
ouvrages (voiries, aires de jeux, piscine, tennis, parking, chauffage ...)
est déjà visée au quatrième alinéa de
l'article 28 de la loi de 1965 qui prévoit que "
le syndicat
initial ne peut être dissout tant qu'il existe des parties communes ou
des avantages d'intérêt commun à l'ensemble des
copropriétaires, à moins qu'il ne soit pourvu d'une autre
manière à l'entretien, la gestion et, éventuellement,
à l'exécution de ces ouvrages, notamment par une association
syndicale de propriétaires fonciers régie par la loi du 21 juin
1865
". Quelle que soit la forme de l'organe mis en place, le dernier
alinéa de l'article 28 prévoit que l'assemblée
générale statuant à la majorité des voix de tous
les copropriétaires (article 25) pourra décider au profit de cet
organe le transfert de propriété des éléments
communs, ces installations et équipements échappant dès
lors aux règles définies par la loi de 1965.
Le dispositif proposé diffère du dispositif en vigueur sur
plusieurs point :
- actuellement, il est expressément dit que la subsistance
d'équipements communs fait obstacle à la dissolution du syndicat
initial, à moins que la mise en commun ne soit organisée. La
nouvelle rédaction fait l'économie de cette mention en visant
simplement une modalité de mise en commun : la constitution d'une
union de syndicats. Cette mention ne paraît en effet pas indispensable
dans la mesure où il est prévu par ailleurs que les conditions
matérielles, juridiques et financières nécessitées
par la division sont décidées par l'assemblée
générale du syndicat initial à la majorité des voix
de tous les copropriétaires ;
- la nouvelle rédaction ne fait plus référence à la
formule de l'association syndicale libre de la loi de 1865 citée
à titre d'illustration dans l'article 28 en vigueur et dont la
constitution nécessite une décision à l'unanimité,
règle difficilement praticable. Elle envisage, sans toutefois l'imposer,
la constitution d'une union entre les syndicats ; cette formule est
actuellement prévue par l'article 29 de la loi de 1965 au
bénéfice de sociétés de construction et de
syndicats existant dans le cadre d'un même ensemble immobilier et pour
les syndicats coopératifs de copropriété et les syndicats
dont le syndic est un copropriétaire.
Reprenant en substance une disposition de l'article 28 en vigueur, le
quatrième alinéa
prévoit la survivance du
règlement de copropriété initial jusqu'à
l'établissement d'un nouveau règlement dans l'hypothèse
où le ou les bâtiments objet du retrait appartiennent à un
propriétaire unique ou d'un nouveau règlement pour chacun des
syndicats dans l'hypothèse où la scission aboutit à la
création de plusieurs copropriétés.
Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
d'ordre rédactionnel.
Le
dernier alinéa du II de l'article 28
précise que la
division ne prend effet que lorsque l'ensemble des décisions
susvisées sont prises, emportant alors la dissolution du syndicat.
Paragraphes 3° à 7° :
Procédure de mise sous administration provisoire
des
copropriétés en difficulté
(
articles 29-1 à
29-5
)
Les
paragraphes 3° et 4°
proposent de modifier la rédaction
de
l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965
introduit par
l'article 35 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à
l'habitat afin, selon les termes de l'étude d'impact, de
"
pallier les insuffisances de la procédure de mise sous
administration provisoire des copropriétés en
difficulté
".
Les insuffisances relevées par cette étude sont les
suivantes : conflits de compétences liés au maintien de deux
gestionnaires, l'administrateur provisoire pour le redressement de la situation
financière et le syndic de copropriété pour la gestion
courante de l'immeuble ; absence de mise en cohérence de la mission
de l'administrateur provisoire avec la politique de la ville menée
vis-à-vis des occupants de la copropriété par la commune
et le préfet ; pouvoirs de l'administrateur trop limités en
cas de restructuration lourde de la copropriété.
Le
régime actuellement applicable
en matière
d'administration provisoire des copropriétés en
difficulté, exclut expressément les syndicats de
copropriétaires du champ d'application de la loi n° 84-148 du
1
er
mars 1984 relative à la prévention et au
règlement amiable des difficultés des entreprises et de la loi
n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la
liquidation judiciaires des entreprises (article 29-4, également
introduit par la loi du 21 juillet 1994 précitée). Les articles
29-1 à 29-3 définissent un régime
spécifique
. Ainsi, dans l'hypothèse où
"
l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires
est gravement compromis
" ou lorsque "
le syndicat est dans
l'impossibilité de pourvoir à la conservation de
l'immeuble
", "
le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé ou sur
requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le
président du tribunal de grande instance ne peut être saisi
à cette fin que par des copropriétaires représentant
ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur
de la République.
"
Les articles 62-1 à 62-14 du décret n° 67-223 du 17 mars
1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, tels que
modifiés par le décret n° 95-162 du 15 février
1995, précisent la procédure. Lorsque la demande émane des
copropriétaires, la saisine du président du tribunal de grande
instance s'effectue par voie d'assignation dirigée contre le syndicat
représenté par le syndic. Lorsqu'elle émane du syndic, la
saisine est opérée par voie d'une requête
accompagnée des pièces de nature à justifier la demande et
l'autorisation de l'assemblée générale permettant au
syndic d'ester en justice n'est pas requise. Enfin, lorsqu'elle émane du
procureur de la République, celui-ci présente une requête
indiquant les faits motivant sa demande et le président du tribunal, par
les soins du greffier, fait convoquer le syndicat représenté par
le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans un
délai qu'il fixe. Toute demande tendant à la désignation
d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur
de la République. Dans le cadre des mesures d'instruction qu'il peut
ordonner, le président du tribunal peut entendre le président du
conseil syndical.
En vertu de l'article 62-5 du décret de 1967, l'ordonnance qui
désigne l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission
et l'étendue de ses pouvoirs par rapport à ceux qui continuent
à être exercés par le syndic. L'ordonnance est
portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois
qui suit son prononcé.
L'administrateur provisoire sera chargé de prendre "
les mesures
nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la
copropriété
". A cette fin, lui est confié tout
ou partie des pouvoirs ordinairement dévolus à l'assemblée
générale des copropriétaires, à l'exception
toutefois de ceux figurant aux
a
et
b
de l'article 26 de la loi
de 1965 (actes d'acquisition immobilière et actes de disposition autres
que ceux résultant de dispositions légales et
réglementaires ; modifications du règlement de
copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration
des parties communes), au conseil syndical et, le cas échéant, au
syndic. Le conseil syndical et l'assemblée générale,
convoqués et présidés par l'administrateur provisoire,
ainsi que le syndic continuent à exercer les pouvoirs non compris dans
le champ de la mission de l'administrateur.
Dans l'exercice des pouvoirs ordinairement dévolus à
l'assemblée générale, l'administrateur doit, avant toute
décision et sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical. Il peut
également convoquer les copropriétaires pour les informer et les
entendre et doit préciser les modalités de financement des
mesures envisagées.
Pour l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur
provisoire et à la demande de celui-ci, le président du tribunal,
statuant comme en matière de référé, peut suspendre
ou interdire, pour une période de six mois au plus renouvelable une
fois, toute action en justice diligentée par les créanciers dont
la créance contractuelle a son origine antérieurement à
cette décision et qui tend soit à la condamnation du syndicat
débiteur au paiement d'une somme d'argent, soit à la
résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz,
l'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une
somme d'argent.
L'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au
président du tribunal à la demande de ce dernier et, en tout
état de cause, à la fin de sa mission. Il dépose son
rapport au secrétariat-greffe du tribunal qui en adresse une copie au
procureur de la République et au syndic de la copropriété,
lequel met en oeuvre la possibilité offerte aux copropriétaires
d'en prendre connaissance.
Notons que le président du tribunal de grande instance peut à
tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou
y mettre fin.
•
Le paragraphe 3°
propose une nouvelle rédaction
pour le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi de 1965. La
première phrase, qui dispose que "
le président du
tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les
mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de
la copropriété
", n'est cependant pas modifiée.
La
novation
consiste dans le
transfert à l'administrateur
provisoire de l'intégralité des pouvoirs
précédemment dévolus au syndic, le mandat de ce dernier
cessant de plein droit et sans indemnité
. Jusqu'à
présent, il revenait au juge d'opérer un transfert global ou
simplement partiel, selon nécessité.
Cette cessation automatique du mandat du syndic, assortie de la
précision selon laquelle celui-ci n'a droit à aucune
indemnité, pourrait apparaître comme une forme de sanction
désignant
a priori
, et par une présomption
irréfragable, ce professionnel comme responsable des difficultés
éprouvées par la copropriété alors même qu'il
n'aurait pas failli à sa mission. Ce couperet légal qui rompt le
contrat de mandat liant le syndic et le syndicat de copropriété
tend en réalité à soulager ce dernier de la charge
financière constituée par la rémunération du syndic
qui se cumulerait avec celle revenant à l'administrateur provisoire.
Le projet de loi a donc opté pour cette solution radicale alors
même qu'elle n'est pas sans risque pour la copropriété en
difficultés : ce couperet légal ne pourrait-il pas dissuader
ces professionnels de la gestion d'accepter des mandats dans les
copropriétés " à risque " qui seront alors
contraintes de s'auto-gérer ? Par ailleurs, la charge pesant
dès lors sur l'administrateur provisoire ne risque-t-elle pas
d'être trop lourde, obérant sa capacité de se consacrer
pleinement à la réalisation de l'objectif qui lui est
assigné dans le délai relativement bref qui lui est
imparti ? N'est-il pas préférable que certaines tâches
matérielles continuent à être assumées par le
syndic ? Est-il opportun de l'évincer complètement alors
qu'il peut apporter une aide précieuse à l'administrateur
provisoire par la connaissance qu'il a de la copropriété et de
ses problèmes ? En outre, on peut s'interroger sur la
nécessité de continuer à prévoir la faculté
ouverte au syndic de saisir le président du tribunal de grande instance
aux fins de désignation d'un administrateur provisoire : son
exclusion systématique de la procédure ne peut que l'inciter,
alors qu'il paraît le mieux à même d'apprécier la
gravité de la situation, à différer la saisine du juge ou
à en laisser l'initiative aux copropriétaires ou au procureur, ce
qui réduira d'autant les chances de redressement.
Sans remettre en cause la cessation de plein droit du mandat du syndic
résultant de la mise sous administration provisoire, votre commission
des Lois vous propose, par
un amendement
, de prévoir la
possibilité de conclure une convention dans le prolongement de son
mandat devenu caduc pour que certaines tâches puissent continuer à
lui être confiées.
•
Le
paragraphe 4°
propose de compléter la
dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 pour
préciser qu'au-delà de
l'initiative
prise d'office par le
président du tribunal
de modifier, prolonger ou mettre fin à
la mission de l'administrateur provisoire
, celui-ci pourra le faire
à la demande de l'administrateur provisoire lui-même, d'un ou
plusieurs copropriétaires ou du procureur de la République.
Si cet ajout paraît de nature à favoriser les ajustements
nécessaires, notamment en ce qui concerne le contenu de la mission de
l'administrateur, et à assurer une meilleure information du juge sur les
conditions de déroulement de la mission et les possibilités d'en
abréger, le cas échéant, la durée, la
multiplication des titulaires de l'initiative de la saisine risquerait de
provoquer un afflux des demandes et, corrélativement, un accroissement
sérieux de la charge pesant sur le président du tribunal. Or, il
convient d'éviter tout alourdissement de la procédure. En outre,
on ne peut exclure des demandes contradictoires des différents
titulaires du pouvoir de saisine. Aussi votre commission des Lois vous
propose-t-elle, par
un amendement
de suppression, de revenir à la
procédure actuelle qui laisse au seul juge le soin de décider
d'adapter le contenu et la durée de la mission de l'administrateur
provisoire et respecte le parallélisme des formes puisque lui seul
désigne cet administrateur et délimite sa mission.
Les paragraphes 5° à 7°
proposent de transférer
les dispositions figurant actuellement à l'article 29-4 de la loi de
1965 (exclusion des syndicats de copropriétaires du champ d'application
des lois du 1
er
mars 1984 relative à la prévention et
au règlement amiable des difficultés des entreprises et du 25
janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires
des entreprises) dans un nouvel article 29-6 et de réutiliser la
coquille de l'article 29-4 pour y insérer des
dispositions organisant
la procédure de scission d'une copropriété en
difficulté
à l'initiative de l'administrateur provisoire.
Il s'agit de renforcer les pouvoirs dont dispose l'administrateur provisoire en
cas de restructuration de la copropriété concernée passant
par une scission de l'ensemble immobilier.
•
Le paragraphe 5°
propose une
nouvelle rédaction
de l'article 29-4
fixant les
pouvoirs respectifs de
l'administrateur provisoire et du président du tribunal de grande
instance.
Son premier alinéa fait apparaître dans la loi la notion de
pré-rapport de l'administrateur provisoire qui figurait jusqu'à
présent dans le seul décret. Il prévoit que ce
pré-rapport précise "
les conditions matérielles,
juridiques et financières de la division en application des paragraphes
I et II de l'article 28
" de la loi de 1965. Rappelons que le I
de cet article fixe les critères fondamentaux conditionnant la division
(pluralité de bâtiments et possibilité de division du sol)
et définit les modalités d'exercice du droit d'initiative en la
matière et que le II détermine les conditions de mise en oeuvre
et les conséquences juridiques de la partition.
Tel qu'il est rédigé, cet alinéa prête à
confusion sur le point de savoir si l'initiative de la division appartient
à l'administrateur provisoire ou revient au juge. Le pré-rapport
contient-il seulement les mentions précisant les conditions de
réalisation de la scission ou est-il le lieu, pour l'administrateur
provisoire, de préconiser une telle mesure, à charge pour le
président du tribunal de grande instance, statuant comme en
matière de référé, d'en décider et de lui
confier la tâche d'en organiser la mise en oeuvre ?
Afin de lever ces ambiguïtés, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de réécriture de l'article 29-4 qui
prévoit par ailleurs une consultation des copropriétaires et
souligne que la scission constitue un recours ultime lorsque d'autres mesures
n'ont pas permis de rétablir le fonctionnement normal de la
copropriété.
•
Le paragraphe 6°
introduit un article 29-5 qui renvoie
à un décret en Conseil d'Etat les modalités de
transmission au procureur de la République et aux copropriétaires
de l'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire et des
pré-rapports et rapports établis par celui-ci. Il prévoit
par ailleurs la communication de l'ordonnance de nomination au préfet et
au maire ainsi que, à leur demande, la communication des rapports et
pré-rapports, cette transmission étant assurée par le
procureur de la République.
Votre commission des Lois vous propose, par
un amendement
,
d'alléger la rédaction de ce nouvel article en tenant compte de
la nécessité d'informer le préfet et le maire tout en
évitant une diffusion trop large des documents établis par
l'administrateur provisoire, susceptibles de contenir des mentions relatives
à la vie privée des copropriétaires. Seules les
conclusions du rapport seraient rendues communicables à ces
autorités, ce qui paraît suffisant pour les alerter et leur
permettre, le cas échéant de faire élaborer un plan de
sauvegarde.
•
Le paragraphe 7°
procède à une simple
coordination
: il transfère sous un article 29-6 les
dispositions qui figuraient précédemment sous l'article 29-4.
Paragraphe 8 :
Majorité de l'article
25
pour adopter ou abandonner
la forme coopérative
(
article
25
)
Ce
nouveau paragraphe, introduit par un vote unanime de l'Assemblée
nationale en première lecture en vertu de plusieurs initiatives
concordantes et malgré l'avis défavorable du Gouvernement,
assouplit les conditions de majorité permettant à un syndicat
d'adopter ou d'abandonner la forme coopérative prévue à
l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Jusqu'à présent, la loi restait muette sur la condition de
majorité exigée pour passer de la gestion syndicale
confiée à un syndic professionnel à un mode
coopératif dans lequel le syndic est élu par le conseil syndical
parmi ses membres, l'article 14 exigeant seulement que le règlement de
copropriété prévoie expressément cette
modalité de gestion. En revanche, l'article 40 du décret du 17
mars 1967 précisait qu'en l'absence de mention dans le règlement
de copropriété initial, une délibération devait
être prise à la majorité de l'article 26 (majorité
des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix)
pour adopter la forme de syndicat coopératif.
L'adoption et, inversement, l'abandon de la forme coopérative seraient
désormais facilités, ce type de délibération
étant pris par l'assemblée générale des
copropriétaires à la majorité de l'article 25
(majorité des voix de tous les copropriétaires).
Sur ce paragraphe, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
rédactionnel corrigeant une erreur de
référence.
Paragraphe 9° :
Régime
applicable aux
unions de syndicats (article 29)
La
notion d'union, groupement qui peut être constitué de plusieurs
syndicats de copropriétaires mais qui peut également
intégrer un ou plusieurs propriétaires de bâtiments
distincts des immeubles en copropriété ou encore des
sociétés immobilières, est actuellement définie
à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965. Ce groupement a pour
objet la création et la gestion de services et d'équipements
communs. Pour autant, le régime légal applicable aux unions est
aujourd'hui embryonnaire et résulte essentiellement de la section VI du
décret du 17 mars 1967 (articles 43 à 45).
Le paragraphe 9°, qui modifie la rédaction de l'article 29
susvisé, a été introduit par l'Assemblée nationale
à l'initiative concordante de M. Daubresse et des membres du groupe
UDF d'une part, de MM. Caresche et Dumont d'autre part, et de M. Dumont, contre
l'avis de la commission et du Gouvernement qui ont estimé que
l'amendement relevait du domaine réglementaire. L'amendement
adopté tend cependant à rapatrier dans la loi des dispositions
qui semblent bien relever du domaine législatif dès lors qu'il
s'agit de mise en commun entre plusieurs unités membres de biens et de
services d'intérêt commun et même de création
d'équipements communs. Comme sur d'autres volets du régime
juridique applicable à la copropriété des immeubles
bâtis, une partie des règles en vigueur devraient figurer dans la
loi et non dans le décret. Concernant le régime des unions, cela
est d'autant plus justifié que les nouvelles dispositions relatives
à la scission des copropriétés renvoient désormais
expressément à cette forme d'organisation collective.
Votre commission des Lois vous soumet cependant
un amendement
procédant à une re-définition complète de l'union
et des règles qui lui sont applicables en exigeant, contrairement
à l'amendement de l'Assemblée nationale, la majorité de
l'article 26 pour l'adhésion d'un syndicat à une union ou pour
son retrait de l'union.
Elle vous propose d'adopter l'article 31
ainsi modifié
.
Article 34
(Article 749 A du code
général
des impôts)
Généralisation de l'exonération
fiscale pour les opérations
de scission des
copropriétés
Cet
article propose d'exonérer du droit d'enregistrement et de la taxe de
publicité foncière toutes les opérations de division des
immeubles bâtis ou des ensembles immobiliers soumis au statut de la
copropriété défini par la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965. Le bénéfice de cette mesure était
jusqu'à présent réservé aux seuls immeubles
susvisés situés dans les zones franches urbaines.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 34
sans
modification
.
TITRE IV
ASSURER UNE OFFRE D'HABITAT DIVERSIFIÉE
ET DE
QUALITÉ
Sur ce quatrième titre du projet de loi, constitué de cinq sections, votre commission des Lois s'est saisie pour avis des dispositions figurant sous la sous-section 2 (Immeubles menaçant ruine : articles 81 à 83 bis ) de la section 3 consacrée à l'insalubrité et à l'état de péril, et des dispositions de la sous-section 1A (Dispositions relatives à l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent : article 85 A) et de la sous-section 1 (règlement amiable des conflits locatifs : articles 85 A à 85 ter ) de la section 5 consacrée aux droits des locataires.
SECTION 3
L'insalubrité et l'état de
péril
SOUS-SECTION 2
Les immeubles menaçant ruine
Article 81
(articles L. 123-3 du code de la construction et de
l'habitation)
Exécutant d'office de travaux
dans un immeuble
menaçant ruine à usage d'hébergement
Cet
article insère un
article L. 123-3 (nouveau)
dans le chapitre III
du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation, afin de
prévoir l'exécution d'office de travaux rendus nécessaires
par une situation
d'insécurité manifeste
dans un immeuble
à usage total ou partiel d'hébergement.
Lorsqu'il a été prescrit à l'exploitant d'un immeuble de
ce type de faire cesser la situation d'insécurité
constatée par la commission de sécurité et, le cas
échéant, de réaliser des
aménagements et
travaux
dans un délai fixé, le maire pourra
procéder d'office
aux travaux nécessaires pour mettre fin
à la situation d'insécurité
manifeste
et demander
la condamnation de l'exploitant à verser une provision à valoir
sur le coût des travaux.
En cas de difficulté pour pénétrer dans les lieux, le
maire pourra saisir le
juge des référés
du lieu de
situation de l'immeuble aux fins d'être autorisé à le faire.
Le relogement des occupants devra être réalisé dans les
conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du code de la
construction et de l'habitation.
Si la procédure d'exécution d'office justifiée par la
situation d'insécurité manifeste dispense le maire de
l'intervention préalable du juge, le maire tenant son habilitation de la
loi, la disposition prévoyant qu'en cas de difficulté celui-ci
devra s'adresser au juge des référés crée une
confusion sur la source de cette habilitation. Dans un souci de clarification,
votre commission vous soumet
un amendement
réservant
l'intervention du juge aux seuls cas où il y aurait litige sur les
conditions d'entrée dans l'immeuble.
Elle vous propose d'adopter l'article 81
ainsi modifié
.
Article 82
(articles L. 511-1-1 nouveau, L. 511-2
à
L. 511-6 nouveau
du code de la construction et de
l'habitation)
Procédure relative aux immeubles menaçant
ruine
Cet
article modifie et complète le titre Ier ("
Bâtiment
menaçant ruine
") du livre V
(" Bâtiments
menaçant ruine ou insalubres
") du code de la construction et
de l'habitation.
I. Notification de l'arrêté de réparation ou
démolition du bâtiment
L'article L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation précise
que le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des
murs, bâtiment ou édifice quelconques lorsqu'ils menacent ruine et
qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la
sécurité.
D'une façon générale, ce pouvoir peut s'exercer sur des
immeubles qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires
au maintien de la sécurité publique.
L'article L. 511-1-1 (nouveau),
inséré par le
présent article, fixe la
liste des destinataires de
l'arrêté du maire
. Ce dernier doit être porté
à la connaissance des propriétaires tels qu'ils figurent au
fichier immobilier et, pour autant qu'ils soient connus, aux titulaires de
droits réels immobiliers sur les locaux, aux titulaires de parts donnant
droit à l'attribution ou à la jouissance en
propriété des locaux, aux occupants et, le cas
échéant, à l'exploitant de l'immeuble d'hébergement.
Les titulaires de droits réels immobiliers étant inscrits au
fichier immobilier, il convient d'en transférer la mention dans la
première phrase du texte proposé pour
l'article L.
511-1-1
. Votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
à cet effet ainsi qu'un
amendement de conséquence
.
Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un
immeuble en copropriété, la notification aux
copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la
copropriété.
A défaut de connaître
l'adresse actuelle
des personnes
concernées ou de pouvoir
les identifier
, la notification les
concernant est valablement effectuée
par affichage
à la
mairie de la commune - ou à la mairie d'arrondissement où est
situé l'immeuble à Paris, Lyon et Marseille - ainsi que par
affichage sur la façade de l'immeuble.
L'Assemblée nationale a précisé qu'à la demande du
maire et aux frais du propriétaire, l'arrêté de
péril et, le cas échéant, l'arrêté portant
interdiction d'habiter, seraient publiés à la conservation des
hypothèques.
Votre commission vous propose sur ce même article
deux amendements
de clarification, le premier pour indiquer que le fichier visé est le
fichier immobilier de la conservation des hypothèques, le second pour
préciser que l'immeuble concerné peut être
"
à usage total ou partiel
" d'hébergement. Elle
vous soumet en outre
un amendement
pour supprimer la
référence à l'arrêté d'interdiction et
d'utilisation des lieux qui, n'étant visé qu'à l'article
L. 511-2, doit être pris en compte à cet article.
II. Expertise - Interdiction d'habiter - exécution des travaux
Dans les cas énoncés par
l'article L. 511-2
,
l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition
du bâtiment menaçant ruine est notifié au
propriétaire
avec sommation d'avoir à effectuer les
travaux
dans un délai déterminé. Si le
propriétaire conteste le péril, il doit
faire commettre un
expert
chargé de procéder, contradictoirement et au jour
fixé par l'arrêté, à la constatation du
bâtiment et de dresser rapport.
Si, au jour indiqué, le propriétaire n'a pas fait cesser le
péril et s'il n'a pas cru devoir désigné un expert, il
sera passé outre et procédé à la visite par
l'expert seul nommé par l'administration.
En cas de litige, le tribunal administratif statue sur le litige de l'expertise
et fixe, s'il y a lieu, le délai pour l'exécution des travaux ou
pour la démolition. Il peut autoriser le maire à y
procéder d'office
et
aux frais du propriétaire
si
cette exécution n'a pas eu lieu à l'époque prescrite. En
outre, lorsque le juge a constaté l'insécurité de
l'immeuble, le maire peut prendre un arrêté portant
interdiction d'habiter.
Le projet de loi adapte la rédaction de
l'article L. 511-2
, afin
de prendre en compte l'insertion au nouvel article L. 511-1-1 des dispositions
relatives à la notification de l'arrêté.
Il apporte par ailleurs
plusieurs précisions
au dispositif
actuel :
- lorsque le tribunal administratif aura constaté
l'insécurité de l'immeuble, le maire pourra prendre un
arrêté portant non seulement interdiction d'habiter mais
également
d'utiliser les lieux
, notification étant faite
aux destinataires de l'arrêté de péril ;
- l'arrêté de péril et l'arrêté portant
interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux devront être transmis au
procureur de la République, aux organismes payeurs des allocations de
logement et de l'aide personnalisée au logement du lieu de situation de
l'immeuble ainsi qu'au gestionnaire du fonds de solidarité pour le
logement du département ;
- à l'achèvement des travaux "
constaté
"
par un homme de l'art, le maire "
constate
" par
arrêté la réalisation des travaux prescrits et la date de
leur achèvement, prononce la
cessation du péril
et la
mainlevée de l'interdiction
d'habiter et d'utiliser les
locaux ; la personne tenue d'exécuter les travaux peut se
libérer de cette obligation en les réalisant dans le cadre d'un
bail à réhabilitation
. L'Assemblée nationale a
ajouté le
bail emphytéotique
et le
viager
. Elle a
par ailleurs détaillé le
contenu
que devrait avoir le bail.
Outre
un amendement
de conséquence, votre commission vous soumet
sur cet article
cinq amendements
tendant respectivement à :
- préciser la dénomination de l'arrêté de
péril ;
- préciser que si l'homme de l'art a pour mission de constater la
réalisation des travaux prescrits, il revient au maire de prononcer par
arrêté la cessation du péril ;
- prévoir la publication de l'arrêté constatant
l'achèvement des travaux à la conservation des
hypothèques, à la demande et aux frais du
propriétaire ;
- supprimer les dispositions introduites par l'Assemblée nationale
permettant au propriétaire de satisfaire à ses obligations de
réalisation des travaux prescrits dans le cadre d'un bail
emphytéotique ou d'un viager ;
- supprimer les mentions introduites par l'Assemblée nationale sur le
contenu du bail qui relèvent, soit du domaine réglementaire, soit
du cadre contractuel, sauf à imposer des stipulations d'ordre public ce
qui, en la matière, ne paraît pas souhaitable.
III. Réalisation des travaux dans le cadre d'un bail à
réhabilitation
L'article L. 511-3
du code de la construction et de l'habitation
prévoit des dispositions spécifiques relatives au
péril
imminent
.
Dans ce cas, le maire, après avertissement adressé au
propriétaire, provoque la nomination par le juge du tribunal d'instance
d'un homme de l'art
qui est chargé d'examiner l'état des
bâtiments dans les vingt quatre heures suivant sa nomination. Si le
rapport de cet expert constate l'urgence ou le péril
grave
et
imminent,
le maire ordonne les
mesures nécessaires
pour
garantir la sécurité et, notamment, l'évacuation de
l'immeuble.
Dans le cas où les mesures n'auraient pas été
exécutées dans le délai imparti par la sommation,
le maire a le droit de faire exécuter d'office et aux frais du
propriétaire les mesures indispensables.
Sans modifier l'économie de ce dispositif, le projet de loi
précise que la personne tenue d'exécuter les travaux prescrits
peut se libérer de son obligation en faisant réaliser les travaux
dans le cadre d'un bail à réhabilitation. L'Assemblée
nationale a ajouté le bail emphytéotique et le viager. Votre
commission, par coordination avec ce qu'elle vous a proposé sur
l'article L. 511-2, vous soumet
un amendement
pour supprimer cette
référence au viager et au bail emphytéotique.
IV. Inscription d'une hypothèque gageant les dépenses
engagées au titre de l'exécution d'office
L'article L. 511-4
du code de la construction et de l'habitation
précise que lorsque le maire a dû prescrire l'exécution
d'office des travaux dans le cadre des articles L. 511-2 et L. 511-3, le
montant des frais est avancé par la commune. Ils sont ensuite
recouvrés
comme en matière d'impôts directs.
Le projet de loi complète ce dispositif en prévoyant que le
paiement des travaux exécutés d'office ainsi que les frais
d'inscription hypothécaire et de relogement ou d'hébergement,
s'il y a lieu, sont garantis par l'inscription, à la diligence du maire
et aux frais du propriétaire,
d'une hypothèque
légale
sur l'immeuble concerné et, le cas
échéant, sur les lots d'un immeuble en copropriété.
A cet article, votre commission vous soumet
un amendement
tendant
à tenir compte du fait qu'il n'est pas possible de prendre une
hypothèque sur la globalité d'un immeuble lorsqu'il est
divisé en lots.
V. Interdiction de la location ou de la mise à disposition des locaux
frappés d'une interdiction d'habiter
L'article L. 511-5 (nouveau)
précise que les contrats à
usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté portant
interdiction d'habiter sont soumis aux règles qui sont
créées par l'article L. 521-2 (nouveau) issu de
l'article
83
du projet de loi. En conséquence, le loyer
cesse d'être
dû
et le bail est
prorogé
à due concurrence de
la durée d'indisponibilité des lieux.
En outre, à compter de la notification de l'arrêté portant
interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux mentionnés à
l'article L. 511-2, les locaux vacants ne peuvent être
ni
loués
ni mis à disposition
pour quelque usage que ce
soit.
A cet article, votre commission vous soumet
un amendement
de
précision rédactionnelle.
VI. Sanction pénale
L'article
L. 511-6 (nouveau)
crée un délit pour
sanctionner le fait de louer ou de mettre à disposition pour quelque
usage que ce soit des locaux en violation de l'interdiction d'habiter et
d'utiliser.
Le contrevenant s'expose à un
emprisonnement de deux ans
et
à une
amende de 500 000 F
. Par ailleurs, les personnes morales
peuvent être également sanctionnées pénalement dans
les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal.
L'Assemblée nationale a souhaité punir des mêmes peines le
fait de "
détruire
,
dégrader
ou
détériorer "
les locaux concernés.
Constatant que les incriminations visées à cet article
(détruire, dégrader ou détériorer des locaux)
peuvent d'ores et déjà être sanctionnées sur le
fondement du code pénal (dégradation d'un bien, atteinte à
la dignité humaine ou mise en danger délibérée
d'autrui) et que le dispositif proposé aboutirait, en outre, à
ériger en délit une infraction purement matérielle en
méconnaissance du principe de proportionnalité des peines, votre
commission vous soumet
un amendement
de suppression des dispositions
tendant à insérer un
article L. 511-6
dans le code de
la construction et de l'habitation.
Elle vous propose d'adopter l'article 82
ainsi modifié
.
Article 83
(articles L. 521-1 à L. 521-3
nouveau du
code
de la construction et de l'habitation)
Sanction de la
déclaration d'insalubrité ou de péril
I.
Hébergement et relogement - suspension des obligations contractuelles
L'article L. 521-1
du code de la construction et de l'habitation
précise actuellement que les propriétaires d'immeubles insalubres
ou en état de péril dont un ou plusieurs occupants de bonne foi
sont relogés par un organisme HLM, une société
d'économie mixte ou par une collectivité publique, sont tenus de
verser une contribution à l'organisme, société ou
collectivité qui a assuré ce relogement.
Cette contribution est due, en cas d'aliénation volontaire, totale ou
partielle des immeubles ou de reconstruction. Elle est au plus égale
à 15% du prix de revient, toutes dépenses confondues, du logement
auquel chacun des anciens occupants de bonne foi relogés peut
prétendre en application de la législation sur les habitations
à loyer modéré.
La nouvelle rédaction proposée par le projet de loi pour
l'article L. 521-1
fait obligation au propriétaire
d'assurer le relogement ou l'hébergement
des occupants et de
contribuer au coût correspondant. Il supporte cette obligation sans
préjudice des actions dont il dispose à l'encontre des personnes
auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout
ou partie imputable.
Les occupants sont ceux qui sont titulaires d'un droit réel
conférant l'usage : le locataire, le sous-locataire ou l'occupant
de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux
d'hébergement constituant leur habitation principale.
La question du coût du relogement ou de l'hébergement est, quant
à elle, prise en compte désormais à l'article L. 521-3
(nouveau).
A cet article, votre commission vous soumet
un amendement
de
clarification pour établir une liaison entre la charge imposée au
propriétaire et les dispositions des articles L. 521-2 et
L. 521-3 qui précisent les modalités de sa participation
financière.
II. Suspension des obligations contractuelles pendant la période
d'indisponibilité de l'immeuble ou des locaux
L'article L. 521-2 (nouveau)
fixe le principe de la suspension des
obligations contractuelles pendant la période d'indisponibilité
de l'immeuble ou des locaux.
S'agissant du
loyer
, son principal ou tout autre somme versée en
contrepartie de l'occupation du logement, cesse d'être dû à
compter du premier jour du mois qui suit la notification de
l'arrêté d'insalubrité ou de péril. Le versement
reprend à la date d'achèvement des travaux ou, en cas
d'interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux, jusqu'à la date de
notification de l'arrêté portant mainlevée de
l'interdiction.
La
durée résiduelle du bail
à la date de
levée de l'insalubrité ou du péril est celle qui restait
à courir au premier jour du mois suivant la notification de
l'arrêté d'insalubrité ou de péril. Dans les locaux
frappés d'une
interdiction définitive
d'habiter et
d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement
poursuivent de plein droit leurs effets jusqu'au départ des occupants ou
jusqu'à leur terme et au plus tard jusqu'à la date limite
fixée par l'arrêté d'insalubrité ou de péril.
A cet article, votre commission vous soumet
deux amendements
de
clarification rédactionnelle.
III. Modalités d'exécution de l'obligation de relogement ou
d'hébergement
L'article
L. 521-3 (nouveau)
précise les modalités
financières d'exécution de l'obligation de relogement ou
d'hébergement.
Si l'interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux est
temporaire
, le
propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer
l'hébergement
des occupants. A défaut, le
représentant de l'Etat dans le département prend les dispositions
nécessaires pour assurer leur hébergement provisoire.
Le coût de cet hébergement est mis à la charge du
propriétaire ou de l'exploitant. La créance est recouvrée
comme en matière de contributions directes et garantie par une
hypothèque sur l'immeuble et sur les lots concernés dans les
copropriétés.
L'Assemblée nationale a précisé que l'hébergement
devrait être décent et correspondre aux besoins et aux
possibilités des occupants.
En cas d'interdiction
définitive
d'habiter ou d'utiliser les
lieux, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le
relogement
des occupants. Cette obligation est satisfaite par la
présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant
à ses besoins et à ses possibilités.
En cas de
défaillance
du propriétaire ou de
l'exploitant ,
la collectivité publique
à
l'initiative de laquelle la procédure d'insalubrité ou de
péril a été engagée prend les dispositions
nécessaires pour assurer le relogement des occupants.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant
évincé une indemnité d'un montant égal à
trois mois
de son nouveau loyer et destinée à couvrir les
frais de sa réinstallation.
Lorsque la collectivité a procédé au relogement, le
propriétaire ou l'exploitant lui verse une
indemnité
comprise entre 2.000 F et 4.000 F par personne relogée. La
créance résultant du non respect de cette obligation est
recouvrée comme en matière de contributions directes et garantie
par une
hypothèque légale
sur l'immeuble et sur chaque lot
concerné dans le cas d'une copropriété.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est
résilié par le locataire en application de l'article 1724 du code
civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés
portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette
interdiction.
L'Assemblée nationale a souhaité complété
l'article L. 521-3
par un paragraphe qui
exclut
de manière
générale
toute indemnisation
à titre principal ou
accessoire en cas de
suppression d'un commerce
portant sur l'utilisation
comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet usage du fait
de l'interdiction d'habiter.
Outre
trois amendements
de précision rédactionnelle ou de
coordination, votre commission vous soumet, sur cet
article
L. 521-3
,
trois
amendements
ayant pour objet de :
- supprimer un ajout de l'Assemblée nationale visant les
"
possibilités
" de la personne hébergée,
notion qui renvoie à sa capacité financière et qui
constitue une précision inutile dans la mesure où
l'hébergement correspond à une période transitoire dont le
financement est assumé par l'exploitant ;
- substituer un mécanisme forfaitaire (douze mois de loyer) aux
modalités de calcul de l'indemnité retenues, faisant
référence au nombre de personnes à reloger et qui risque
de se heurter à des difficultés d'application ;
- supprimer un ajout de l'Assemblée nationale prévoyant, de
manière générale et absolue, l'absence d'indemnisation en
cas de suppression d'un commerce, en contradiction avec la jurisprudence du
Conseil constitutionnel du 27 octobre 1982.
IV. Sanction de la menace ou de l'intimidation à l'égard d'un
occupant
L'Assemblée nationale a ajouté un
article L. 521-4
qui
sanctionne pénalement les menaces et les intimidations à
l'encontre d'un occupant d'un immeuble insalubre ou en état de
péril.
Comme pour l'article L. 511-6 ajouté par l'article 82 du projet de
loi, votre commission vous soumet
un amendement
de suppression de
l'article L. 521-4
dont l'objet est satisfait par les dispositions
du code pénal (articles 222-17 et 222-18, relatifs aux menaces
envers les personnes).
Elle vous propose d'adopter l'article 83
ainsi modifié
.
Article 83 bis (nouveau)
(articles L. 314-1 du
code
de l'urbanisme)
Définition des occupants dans le code de
l'urbanisme
Cet
article additionnel introduit par l'Assemblée nationale complète
le deuxième alinéa de
l'article L . 314-1
du code de
l'urbanisme qui définit les occupants bénéficiant d'une
protection dans le cadre d'une opération d'aménagement.
Ces occupants sont actuellement les propriétaires occupants, les
locataires, les occupants de bonne foi maintenus dans les lieux et les preneurs
de baux professionnels, commerciaux , artisanaux, industriels ou ruraux.
Le présent article ajoute à cette liste les occupants
définis par l'article L. 521-1 du code de la construction et de
l'habitation, tel que modifié par l'article 83 du projet de loi.
A cet article, votre commission vous soumet
un amendement
de
précision pour tenir compte du fait que les baux artisanaux et
industriels ne sont pas juridiquement reconnus.
Elle vous propose d'adopter l'article 83
bis
ainsi
modifié
.
SECTION 5
Les droits des locataires
SOUS-SECTION 1 A
Dispositions relatives à l'obligation du
bailleur
de délivrer un logement décent
L'Assemblée nationale a créé en
tête de
la section 5 consacrée aux droits des locataires une nouvelle
sous-section traitant de l'obligation faite au bailleur de délivrer un
logement décent.
Cette sous-section comprend un article unique, l'article 85 A, comportant trois
parties distinctes venant respectivement modifier pour la première (I)
le code civil, pour la deuxième (II) la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et, pour
la dernière (III), le code de la sécurité sociale. Les
dispositions entrant dans cette dernière partie ne relèvent pas
du champ de compétence de votre commission des Lois et ont
été examinées par votre commission des Affaires
sociales.
Article 85 A (nouveau)
(articles 2, 6, 20-1, 24-1 et
41-1
de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
et article 1720 du code
civil)
Définition du logement décent et action
en
réduction du loyer
•
Le paragraphe I
de cet article vient compléter l'article 1720 du
code civil aux termes duquel "
le bailleur est tenu de délivrer
la chose en bon état de réparation de toute
espèce
" et "
doit y faire, pendant la durée du
bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,
autres que les locatives
".
Le sous-amendement présenté par M. Daniel Marcovitch,
adopté par l'Assemblée nationale, a reçu un avis favorable
de la commission de la production et un avis défavorable du
Gouvernement. Il propose d'inscrire dans le code civil l'interdiction de louer
"
un local à usage d'habitation principale ne présentant
pas les caractéristiques de décence
".
Comme l'a fait valoir le Gouvernement, l'article 1720 du code civil figure dans
un chapitre du code civil dont le champ est large puisqu'il traite, de
façon générale, du louage des choses. Il paraîtrait
tout à fait inopportun et insolite d'y insérer une disposition
spécifique concernant les locaux à usage d'habitation principale.
En outre, la disposition proposée prescrit une interdiction, ce qui
entre en contradiction avec le dispositif inséré par le
paragraphe II dans la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer
les rapports locatifs qui propose de permettre au juge de sanctionner par une
réduction du loyer la non exécution des prescriptions
adressées au bailleur en vue de la mise en conformité des locaux
loués. Aussi votre commission des Lois vous soumet-elle
un
amendement
de suppression de cet ajout dans le code civil.
•
Le paragraphe II
, introduit par un amendement du Gouvernement,
propose de modifier les articles 2 et 6 de la loi du 6 juillet 1989
précitée et d'insérer dans cette loi trois nouveaux
articles (20-1, 24-1 et 41-1) pour y consacrer la notion de logement
décent.
Le 1°
vient modifier le second alinéa de
l'article 2
de cette loi qui exclut du
champ d'application
du titre premier relatif
aux rapports entre bailleurs et locataires certaines catégories de
locaux : les locaux meublés, les logements-foyers, les logements
attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de
l'occupation d'un emploi et les locations à caractère saisonnier.
En vertu de cette modification, parmi ces catégories de locaux à
usage d'habitation, seules les locations saisonnières resteraient
désormais en dehors du champ des articles 6 (obligation pour le bailleur
de délivrer un logement décent) et 20-1 (sanction de cette
obligation).
Le 2°
complète le dispositif de
l'article 6
de la loi
du 6 juillet 1989 qui énumère les
obligations mises à
la charge du bailleur
. En vertu des dispositions en vigueur, celui-ci est
obligé "
de délivrer au locataire le logement en bon
état d'usage et de réparation ainsi que les équipements
mentionnés au contrat de location en bon état de
fonctionnement
",
"
d'assurer au locataire la
jouissance paisible du logement
", "
d'entretenir les locaux
en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y
faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires
au maintien en état et à l'entretien normal des locaux
loués
" et "
de ne pas s'opposer aux
aménagements réalisés par le locataire, dès lors
que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose
louée
". A cette liste, le projet de loi ajoute l'obligation de
"
remettre au locataire un logement décent
",
c'est-à-dire un logement "
ne laissant pas apparaître de
risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité
physique ou à la santé, adapté à l'usage
d'habitation et doté d'éléments de confort permettant
notamment l'intimité et le repos
". Cette disposition vient
décliner dans la loi du 6 juillet 1989 l'un des aspects de l'objectif
à valeur constitutionnelle d'accès de toute personne à un
logement décent consacré par le Conseil constitutionnel dans sa
décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 sur la loi
d'orientation relative à la lutte contre les exclusions.
Alors que les critères placés en tête de la
définition du logement décent permettent d'avoir une vision
relativement objective de ce qu'il ne peut être (risques manifestes,
atteinte à la sécurité ou à la santé), cette
objectivité résultant de leur caractère flagrant, la fin
de la définition se réfère au contraire à des
notions subjectives couvrant des réalités différentes pour
chaque personne (confort, intimité, repos). Toute subjectivité en
la matière risque d'aboutir à une multiplicité des
contentieux sans que le phénomène dit des " marchands de
sommeil ", qui très souvent concerne des populations en situation
irrégulière, puisse par ce biais être
éradiqué. Il paraît dès lors plus pertinent de s'en
tenir à des critères offrant la meilleure
objectivité : votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
à cet effet. Le logement décent serait celui ne
laissant pas apparaître de risques manifestes susceptibles de porter
atteinte à la sécurité physique ou à la
santé et doté des éléments le rendant conforme
à l'usage d'habitation. La définition des caractéristiques
correspondantes seraient précisées par décret en Conseil
d'Etat.
Le 3°
insère un nouvel
article 20-1
dans la loi du 6
juillet 1989 pour énoncer la sanction de la nouvelle obligation de
donner à bail un logement décent.
Si le logement donné à bail ne répond pas aux
critères de décence visés à l'article 6, est
ouverte au locataire la faculté de saisir le juge pour lui demander la
mise en conformité sans que la validité du bail ne soit remise en
cause. A défaut d'accord entre les parties sur les travaux à
exécuter en vue de cette mise en conformité, il revient au juge
saisi de prescrire les travaux nécessaires ainsi que leur
échéancier de réalisation. Lorsque les conditions
fixées par le juge n'ont pas été respectées, le
juge a la possibilité de réduire le montant du loyer. L'action
dont dispose le locataire est prescrite à l'expiration du délai
d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location
initial : elle ne s'ouvre donc pas à nouveau lors du renouvellement
du bail.
Ce mécanisme de sanction est directement inspiré de celui
figurant à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif,
l'accession à la propriété de logements sociaux et le
développement de l'offre foncière, pour les locaux loués
à compter du 23 décembre 1986 et précédemment
soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1
er
septembre 1948.
Le 4°
, dans sa rédaction initiale résultant de
l'amendement présenté par le Gouvernement, prévoyait la
possibilité pour plusieurs locataires ayant avec un même bailleur
un litige locatif ayant une origine commune de donner
mandat à une
association
, association siégeant à la Commission nationale
de concertation ou association de défense des personnes en situation
d'exclusion par le logement mentionnée à l'article 31 de la loi
du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre l'exclusion
et agréées à cette fin,
pour ester en justice
en
leur nom et pour leur compte. Un sous-amendement présenté par M.
Daniel Marcovitch a substitué à cette initiative collective
concernant des litiges conjoints une possibilité individuelle de donner
mandat à une des associations précitées pour agir en
justice en lieu et place d'un locataire unique. Sur ce point et du fait de son
caractère dérogatoire par rapport aux actions ouvertes par le
droit commun aux associations, il paraît préférable de
retenir le dispositif initialement proposé par le Gouvernement qui
transpose des mécanismes de représentation conjointe
prévus par le code de la consommation. Votre commission des Lois vous
soumet
un amendement
à cet effet.
Le 5°
insère dans le titre II de la loi du 6 juillet 1989
regroupant les dispositions diverses un article 41-1 pour prévoir que la
procédure de saisine du juge en vue de la mise en conformité du
logement et, à défaut, de la réduction du loyer, sera
applicable aux contrats en cours pendant un délai d'un an à
compter de la publication du décret devant préciser les
critères de définition de la décence. Cette
définition du délai ouvert concernant les contrats en cours par
référence à la date de publication d'un décret
d'application paraissant peu lisible pour les locataires, votre commission vous
propose de lui substituer, par
un amendement
, une date lisible et facile
à mémoriser pour tous, soit le 1
er
janvier 2001. Cette
échéance devrait laisser le temps nécessaire à
l'élaboration dudit décret, le ministre de l'équipement,
des transports et du logement ayant indiqué, lors de son audition devant
la commission des Affaires économiques du Sénat, que les mesures
d'application de la présente loi devraient être publiées
dans les six mois de sa promulgation.
Sous réserve des observations émanant de votre commission des
Affaires sociales sur les dispositions du paragraphe III modifiant le code de
la sécurité sociale, votre commission des Lois vous propose
d'adopter l'article 85 A
ainsi modifié
.
SOUS-SECTION 1
Le règlement amiable des
conflits
locatifs et le développement de la négociation
Article 85
(Articles 20 et 40 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 ;
article 25 de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986)
Règlement amiable des conflits locatifs dans
le parc privé
Cet
article propose de modifier plusieurs articles de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et
portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de
l'offre foncière dans le but, selon les termes de l'exposé des
motifs, de "
favoriser le règlement amiable des conflits
locatifs locaux, individuels ou collectifs
".
A cet effet, le champ de compétence de la commission
départementale de conciliation, qui concerne actuellement les litiges
relatifs au montant des loyers, serait étendu aux litiges de nature
individuelle portant sur les états des lieux, les dépôts de
garantie, les charges locatives, les réparations et les
difficultés nées de l'application des accords collectifs de
location, du plan de concertation locative ou des modalités de
fonctionnement de l'immeuble.
Tirant les conséquences de l'élargissement de ce champ de
compétence,
le 1°
vient compléter l'intitulé
du chapitre III du titre Ier de cette loi pour faire référence au
règlement des litiges.
Le 2°
procède à l'extension susvisée en
modifiant l'article 20 de la loi donnant compétence à la
commission départementale de conciliation "
sur les litiges
résultant de l'application de l'article 17
" de la loi du 6
juillet 1989 et "
des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986
", c'est-à-dire les litiges
portant sur la fixation du montant du loyer et sa révision. Rappelons
qu'aux termes de la loi cette commission est composée à
parité de représentants d'organisations de bailleurs et de
représentants d'organisations de locataires.
Il est proposé d'ajouter à ce chef de compétence deux
nouvelles rubriques :
- la première vise à la fois les litiges relatifs à
l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges
locatives et aux réparations ;
- la seconde fait référence aux difficultés
résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux de
location ou de celle du plan de concertation locative ainsi qu'aux
difficultés résultant des modalités de fonctionnement d'un
immeuble ou d'un groupe d'immeubles.
L'Assemblée nationale a, contre l'avis du Gouvernement, étendu
cette compétence aux litiges relatifs à la décence des
locaux d'habitation donnés à bail. Votre commission des Lois
soumet
un amendement
tendant à supprimer cet ajout, le
problème de la décence obéissant désormais à
un régime spécifique. Il s'agit d'éviter d'étendre
indéfiniment le champ d'intervention de la commission
départementale de conciliation dont le fonctionnement risque
d'être paralysé en l'absence de renforcement des moyens mis
à sa disposition. En outre, le dispositif proposé fait
référence au recours à un expert pour définir les
travaux à mettre en oeuvre, ce qui induira des coûts
supplémentaires.
Votre commission des Lois vous soumet par ailleurs
un amendement
de
clarification tendant à regrouper dans un alinéa distinct les
dispositions relatives aux modalités de saisine de la commission et
à l'utilisation qui peut être faite de l'avis qu'elle rend en cas
d'échec de la tentative de conciliation.
Elle vous soumet enfin
un amendement
de suppression de la disposition
insérée
in fine
par l'Assemblée nationale à
l'initiative de Mme Janine Jambu et plusieurs de ses collègues, tendant
à rendre possible à tout moment, et non plus seulement dans le
délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de
location initial, pour les locaux loués depuis le
23 décembre 1986, la saisine du juge afin qu'il se prononce sur la
mise en conformité du logement et, le cas échéant, sur la
réduction du montant du loyer. Cette disposition entre en effet en
contradiction avec le mécanisme retenu à l'article 85 A du
projet de loi pour l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 85
ainsi
modifié
.
Article 85 bis (nouveau)
(article 9-1 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Opposabilité au partenaire
lié par un pacte civil de solidarité
des notifications
adressées par le bailleur au locataire
Cet
article a été introduit par l'Assemblée nationale à
l'initiative de MM. Gilles Carrez et Christian Estrosi, avec l'avis
favorable de la commission de la production et du Gouvernement.
Il propose de compléter l'article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 pour étendre au partenaire lié à un locataire
par un pacte civil de solidarité des dispositions applicables
actuellement au conjoint : il s'agit de préciser que les
notifications et assignations faites sur le fondement des dispositions du titre
premier de cette loi sont opposables de plein droit à ce partenaire,
quand bien même son existence n'aurait pas été
préalablement portée à la connaissance du bailleur. Les
garanties offertes au bailleur seront ainsi équivalentes, que les
occupants du local d'habitation donné à bail soient liés
par un pacte civil de solidarité ou par le mariage.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 85 bis
sans
modification
.
Article 85 ter (nouveau)
(article 15 de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Exclusion du congé pour
vente du champ d'application
de l'obligation de mention de superficie du lot
vendu
Cet
article, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de
MM. Gilles Carrez et Christian Estrosi avec l'accord de la commission de
la production et du Gouvernement, tend à exclure du champ d'application
de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, qui impose la mention de
la superficie du lot vendu dans toute promesse de vente, les congés pour
vente visés à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il
procède dans un second volet à la validation des congés
pour vendre donnés en méconnaissance de cette exigence, tout en
recourant à la formule traditionnelle concernant les décisions de
justice passées en force de chose jugée.
En vertu de l'article 15 précité, le congé donné
par le bailleur qui, à peine de nullité, doit indiquer le prix et
les conditions de la vente projetée, vaut offre de vente au profit du
locataire. Dès lors, la doctrine s'est interrogée sur le point de
savoir si les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur
l'obligation de mention de superficie devaient s'appliquer.
Bien que cette obligation ait été instaurée en vue de
protéger l'acquéreur qui n'a pas les moyens de vérifier la
superficie annoncée, ce qui exclut le cas du locataire placé en
situation d'acheter puisqu'il occupe les lieux, cette question a donné
naissance à quelques rares contentieux. Dans un arrêt du 14
septembre 1999, la cour d'appel de Paris a confirmé cette exclusion en
estimant que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne visait que les
contrats alors que l'offre de vente en matière de congé
résultait d'une exigence légale et non de la rencontre de deux
volontés.
Afin que soit levée toute ambiguïté, votre commission des
Lois vous propose d'adopter l'article 85 ter
sans modification
.
ANNEXE
AMENDEMENTS PRÉSENTÉS
PAR VOTRE COMMISSION
DES
LOIS
~~~
Intitulé du titre Ier
Compléter
in fine
l'intitulé du titre
1
er
par les mots :
et territoriales
Article 1er
I.- Dans le
texte proposé par le I du A de cet article pour l'intitulé du
chapitre 1er du titre II du livre 1er du code de l'urbanisme, remplacer les
mots :
plans locaux d'urbanisme
par les mots :
plans d'occupation des sols
II.- En conséquence, opérer la même substitution dans les
autres dispositions du projet de loi.
Article 1er
(article L. 121-1 du code de l'urbanisme)
Dans le premier alinéa du texte proposé par le II du A de cet article pour l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
déterminent les conditions permettant d'assurer
par les mots :
déterminent les conditions dans lesquelles sont pris en
considération
Article 1er
(article L. 121-1 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit le début du deuxième
alinéa (1°) du texte proposé par le II du A de cet article
pour l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme :
" 1° L'équilibre entre la restructuration urbaine, un
développement urbain maîtrisé, le développement de
l'espace rural et la préservation
Article 1er
(article L. 121-1 du code de l'urbanisme)
Dans le troisième alinéa (2°) du texte proposé par le II du A de cet article pour l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
mixité urbaine
par les mots :
diversité urbaine
Article 1er
(article L. 121-1 du code de l'urbanisme)
Dans le troisième alinéa (2°) du texte proposé par le II du A de cet article pour l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme, après les mots :
d'activités économiques,
supprimer le mot :
notamment
Article 1er
(article L. 121-1 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit le début du dernier
alinéa
(3°) du texte proposé par le II du A de cet article pour l'article
L. 121-1 du code de l'urbanisme :
" 3° Une utilisation économe et équilibrée des
espaces urbains, périurbains et ruraux, la maîtrise
Article 1er
(article L. 121-1 du code de l'urbanisme)
Dans le dernier alinéa (3°) du texte proposé par le II du A de cet article pour l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
, la
limitation
par les mots :
et
Article 1er
(article L. 121-2 du code de l'urbanisme)
I.-
Rédiger comme suit le deuxième alinéa du texte
proposé par le II du A de cet article pour l'article L. 121-2 du
code de l'urbanisme :
" Le représentant de l'Etat dans le département porte
à la connaissance des communes ou de leurs groupements compétents
les informations nécessaires à l'exercice de leurs
compétences en matière d'urbanisme. Tout retard ou omission dans
la transmission desdites informations est sans effet sur les procédures
engagées par les communes ou leurs groupements.
II.- En conséquence, dans toutes les dispositions du projet de loi,
remplacer le mot :
préfet
par les mots :
représentant de l'Etat dans le département
Article 1er
(article L. 121-2 du code de l'urbanisme)
Supprimer le dernier alinéa du texte proposé par le II du A de cet article pour l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme.
Article 1er
(article L. 121-5 du code de l'urbanisme)
Supprimer le second alinéa du texte proposé par le IV du A de cet article pour l'article L. 121-5 du code de l'urbanisme.
Article 1er
(article L. 121-6 du code de l'urbanisme)
Remplacer le premier alinéa du texte proposé par
le V
du A de cet article pour l'article L.121-6 du code de l'urbanisme par
quatre alinéas ainsi rédigés :
" Il est institué, dans chaque département, une commission
de conciliation dont la compétence s'étend à :
" a) l'élaboration des schémas de cohérence
territoriale, des schémas de secteur, des plans d'occupation des sols et
des cartes communales ;
" b) la délivrance, au nom de l'Etat, des autorisations
d'occupation du sol.
Elle est composée du président du conseil général
et, à parts égales, d'élus communaux
désignés par les maires et les présidents des
établissements publics de coopération intercommunale
compétents en matière de schémas de cohérence
territoriale ou de plans d'occupation des sols du département, et de
personnes qualifiées désignées par le représentant
de l'Etat dans le département. Elle élit en son sein un
président qui est un élu local.
Article 1er
(article L. 121-6 du code de l'urbanisme)
Supprimer le dernier alinéa du texte proposé par le V du A de cet article pour l'article L. 121-6 du code de l'urbanisme.
Article 1er
(article L. 121-7 du code de l'urbanisme)
Dans la
seconde phrase du premier alinéa du texte proposé par le VI du A
de cet article pour l'article L. 121-7 du code de l'urbanisme,
remplacer les mots :
aux articles L. 1614-1 et L. 1614-3
par les mots :
aux articles L. 1614-1 à L. 1614-3
Article 1er
(article L. 121-7 du code de l'urbanisme)
Dans la
première phrase du second alinéa du texte proposé par le
VI du A de cet article pour l'article L. 121-7 du code de
l'urbanisme, remplacer le mot :
extérieurs
par le mot :
déconcentrés
Article 1er
(article L. 121-7 du code de l'urbanisme)
Compléter
in fine
la seconde phrase du second
alinéa du texte proposé par le VI du A de cet article pour
l'article L. 121-7 du code de l'urbanisme par les mots :
, ainsi que, le cas échéant, avec les professionnels
qualifiés travaillant pour le compte de la commune ou de
l'établissement public
Article 1er
Après le VI du A de cet article , insérer un
paragraphe ainsi rédigé :
... 1° Pour l'année 2000, les dépenses supportées par
les communes et leurs groupements en application du présent article sont
compensées, à due concurrence, par une augmentation de la
dotation globale de fonctionnement.
2° La perte de recettes résultant pour l'Etat des dispositions du
1° sont compensées, à due concurrence, par la
création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles
575 et 575 A du code général des impôts.
Article 2
(article L. 122-1 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit le texte proposé par cet
article
pour l'article L. 122-1 du code de l'urbanisme :
" Art.- L. 122-1.- I.- Les schémas de cohérence
territoriale fixent, à partir d'un projet d'aménagement et de
développement durable des territoires concernés, les orientations
fondamentales de l'aménagement des territoires inclus dans leur
périmètre, dans le respect des équilibres résultant
des principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1.
" II.- Le projet d'aménagement et de développement durable
s'appuie sur un diagnostic des besoins en matière de
développement économique, d'aménagement de l'espace,
d'environnement, d'équilibre social de l'habitat, de transports,
d'équipements et de services, dans le périmètre du
schéma. Il est établi en fonction des autres compétences
exercées, le cas échéant, par l'établissement
public chargé du schéma ou par les établissements publics
de coopération intercommunale regroupés au sein d'un syndicat
mixte compétent.
" III.- Au vu de ce diagnostic, le projet d'aménagement et de
développement durable fixe les objectifs de nature à satisfaire
les besoins qui ont été recensés. A ce titre, il
définit, en particulier, les objectifs relatifs :
" 1° à l'équilibre social de l'habitat, à la
mixité sociale et à la construction de logements sociaux ;
" 2° à l'équipement commercial, aux localisations
préférentielles des commerces dans le périmètre du
schéma de cohérence territoriale ainsi qu'aux conditions de
réalisation des aires de stationnement qui les accompagnent ;
" 3° à l'équilibre entre l'urbanisation et la
création de dessertes en transports collectifs ; et, en zone
urbaine, à l'utilisation prioritaire de terrains desservis par des
équipements ;
" 4° à la protection des paysages et à la mise en
valeur des entrées de villes ;
" 5° à la prévention des risques.
" Il peut également fixer d'autres objectifs communs aux
établissements publics de coopération intercommunale à
fiscalité propre inclus dans son périmètre, au titre des
compétences définies aux articles L. 5214-16, L. 5214-23-1,
L. 5215-20, L. 5215-20-1 et L. 5216-5 du code général des
collectivités territoriales.
" IV.- Au regard du projet mentionné au III, les schémas de
cohérence territoriale fixent les orientations générales
d'organisation de l'espace et de restructuration des espaces urbanisés.
Ils définissent les grands équilibres entre les espaces naturels,
urbains, périurbains et ruraux.
" Ils déterminent les espaces et sites naturels ou urbains à
protéger ; ils peuvent en définir la localisation ou la
délimitation.
" V.- Les schémas de cohérence territoriale prennent en
compte les programmes d'équipement de l'Etat, des collectivités
locales et des établissements publics. Ils doivent être
compatibles avec les chartes des parcs naturels régionaux.
" VI.- Pour leur exécution, les schémas de cohérence
territoriale peuvent être complétés en certaines de leurs
parties par des schémas de secteur qui en détaillent et en
précisent le contenu.
" VII.- Les programmes locaux de l'habitat, les plans de
déplacements urbains, les schémas de développement
commercial, les plans d'occupation des sols, les cartes communales et les
documents d'urbanisme en tenant lieu, les opérations foncières et
les opérations d'aménagement doivent être compatibles avec
les schémas de cohérence territoriale et les schémas de
secteur. Il en est de même pour les autorisations prévues par les
articles 29 et 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973
d'orientation du commerce et de l'artisanat.
Article 2
(article L. 122-2 du code de l'urbanisme)
Supprimer le texte proposé par cet article pour l'article L. 122-2 du code de l'urbanisme.
Article 2
(article L. 122-3 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit le premier alinéa (I) du texte
proposé par cet article pour l'article L. 122-3 du code de
l'urbanisme :
" Art. L. 122-3.- Le schéma de cohérence territoriale
est élaboré à l'initiative des communes ou de leurs
groupements compétents.
Article 2
(article L. 122-3 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit la seconde phrase du premier
alinéa
du II du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-3 du code
de l'urbanisme :
Lorsque ce périmètre concerne des établissements publics
de coopération intercommunale compétents en matière de
schémas de cohérence territoriale, il recouvre la totalité
du périmètre de ces établissements.
Article 2
(article L. 122-3 du code de l'urbanisme)
Au début du deuxième alinéa du II du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-3 du code de l'urbanisme, après les mots :
Il tient
supprimer le mot :
notamment
Article 2
(article L. 122-3 du code de l'urbanisme)
Dans la première phrase du III du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-3 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
et
après avis de l'organe délibérant du ou des
départements concernés
par les mots :
et après avis de la commission départementale de la coopération intercommunale et du conseil général du ou des départements concernés
Article 2
(article L. 122-3 du code de l'urbanisme)
Dans la deuxième phrase du III du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-3 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
au moins un
tiers
par les mots :
au moins deux tiers
Article 2
(article L. 122-3 du code de l'urbanisme)
Avant la
dernière phrase du III du texte proposé par cet article pour
l'article L. 122-3 du code de l'urbanisme, insérer une phrase
ainsi rédigée :
Lorsque l'organe délibérant d'un établissement public de
coopération intercommunale à fiscalité propre a
émis une délibération défavorable, cet
établissement ne peut être inclus dans le périmètre
d'un schéma de cohérence territoriale qu'après avis
conforme de la commission départementale de la coopération
intercommunale.
Article 2
(article L. 122-4 du code de l'urbanisme)
A la fin de la seconde phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-4 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
en
concertation avec les communes concernées
par les mots :
en concertation avec les communes et établissements publics de coopération intercommunale concernés
Article 2
(article L. 122-4 du code de l'urbanisme)
Supprimer les trois derniers alinéas du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-4 du code de l'urbanisme.
Article 2
(article L. 122-6 du code de l'urbanisme)
Compléter
in fine
le texte proposé par cet
article pour l'article L. 122-6 du code de l'urbanisme par un alinéa
ainsi rédigé :
" A la demande du président du conseil général, les
services du département sont associés à
l'élaboration du projet de schéma. "
Article 2
(article L. 122-7 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit les deux premiers alinéas du
texte
proposé par cet article pour l'article L.122-7 du code de
l'urbanisme :
"
Art. L. 122-7
.- Le Président du conseil régional,
le président du conseil général, les représentants
des établissements publics intéressés et ceux des
organismes mentionnés à l'article L. 121-4, ou leurs
représentants, sont consultés par l'établissement public,
à leur demande, au cours de l'élaboration du schéma.
" Il en est de même des représentants des
établissements publics de coopération intercommunale voisins et
des maires des communes voisines, ou de leurs représentants.
Article 2
(article L. 122-8 du code de l'urbanisme)
I. Avant le premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-8 du code de l'urbanisme, insérer un alinéa ainsi rédigé :
" Art. L. 122-8 .- Un débat a lieu au sein de l'organe délibérant de l'établissement public prévu à l'article L. 122-4 sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement mentionné à l'article L. 122-1, dans un délai de deux mois précédant l'examen du projet de schéma.
II. En conséquence, au début du premier alinéa susvisé, supprimer les mots :
" Art. L. 122-8 .-
Article 2
(article L. 122-8 du code de l'urbanisme)
Dans la première phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-8 du code de l'urbanisme, après les mots :
membres de
l'établissement public
insérer les mots :
, aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale voisins
Article 2
(article L. 122-8 du code de l'urbanisme)
Dans la première phrase du premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-8 du code de l'urbanisme, après les mots :
membres de
l'établissement public
supprimer les mots :
qui organisent sous la forme de leur choix un débat public sur ce projet
Article 2
(article L. 122-8 du code de l'urbanisme)
Après le premier alinéa du texte proposé
par
cet article pour l'article L. 122-8 du code de l'urbanisme, insérer un
alinéa ainsi rédigé :
" Lorsqu'un établissement public de coopération
intercommunale à fiscalité propre membre de
l'établissement public prévu à l'article L. 122-4 ou un
tiers des communes membres a donné un avis défavorable au projet
de schéma, celui-ci ne peut être arrêté qu'à
la majorité des deux tiers de l'organe délibérant.
Article 2
(article L. 122-9 du code de l'urbanisme)
Dans la première phrase du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-9 du code de l'urbanisme, après les mots :
est
compromis par les dispositions du projet de schéma
supprimer les mots :
en lui imposant, notamment, des nuisances ou des contraintes excessives
Article 2
(article L. 122-9 du code de l'urbanisme)
Après les mots :
ou le groupement de communes
rédiger comme suit la fin du texte proposé par
cet
article pour l'article L. 122-9 du code de l'urbanisme :
le fait connaître, dans un délai de deux mois, à
l'établissement public par une délibération motivée
qui précise les modifications demandées au projet de
schéma. Si l'organe délibérant de l'établissement
public n'a pas approuvé dans un délai de deux mois les
modifications demandées, la commune ou le groupement peut saisir la
commission de conciliation prévue à l'article L. 121-6 qui, dans
le délai d'un mois, rend un avis.
Article 2
(article L. 122-10 du code de l'urbanisme)
Dans le second alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-10 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
avis du
préfet
par les mots :
avis de la commission de conciliation
Article 2
(article L. 122-12 du code de l'urbanisme)
Dans le premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 122-12 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
avis
favorable du préfet
par les mots :
avis favorable de la commission de conciliation
Article 3
(article L. 123-1 du code de l'urbanisme)
I. -
Remplacer le premier alinéa du texte proposé par cet article pour
l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme par douze
alinéas ainsi rédigés :
" Art.- L. 123-1.- I.- Le plan d'occupation des sols fixe, à partir
d'un projet d'aménagement et de développement durable, les
orientations fondamentales de l'aménagement de la commune auquel il est
applicable, dans le respect des équilibres résultant des
principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1.
" II. Le projet communal d'aménagement et de développement
durable repose sur les conclusions d'un diagnostic relatif aux besoins en
matière de développement économique, d'aménagement,
d'habitat, d'emploi, d'équipements de transports et de protection des
paysages.
" III. Au vu de ce diagnostic, le projet communal d'aménagement et
de développement durable fixe les objectifs de nature à
satisfaire les besoins qui ont été recensés. A ce titre,
il définit en particulier les objectifs relatifs :
- à l'habitat, la mixité sociale et la construction de
logements sociaux ;
- aux transports individuels et collectifs ;
- au développement économique et touristique ;
- aux équipements industriels, commerciaux et de loisir ;
- à la préservation de l'environnement et la mise en valeur
des paysages et monuments historiques ;
- à la localisation des espaces ayant une fonction de
centralité, qu'ils soient à créer ou à
développer ;
- et au renforcement de la qualité architecturale et
paysagère ;
et, en l'absence de schéma de cohérence territoriale, la
prévention des risques et la mise en valeur des entrées de villes.
" IV. Le plan d'occupation des sols met en oeuvre le projet communal
d'aménagement et de développement durable dans le respect des
équilibres résultant des principes énoncés aux
articles L.110 et L.121-1. Il fixe les règles générales et
les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment emporter
l'interdiction de construire, délimite les zones urbaines ou à
urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières, et les
zones humides à protéger et définit, en fonction des
circonstances locales, les règles concernant l'implantation des
constructions. Il précise l'affectation des sols selon les usages
principaux qui peuvent en être fait ou la nature des activités qui
peuvent y être exercées. Il définit, en fonction des
situations locales, les règles concernant le droit d'implanter des
constructions, leur destination et leur nature.
II. - En conséquence, supprimer les cinquième (1°) et
sixième (2°) alinéas du texte proposé pour ce
même article.
Article 3
(article L. 123-1 du code de l'urbanisme)
Dans la première phrase du deuxième alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme remplacer le mot :
dispositions
par le mot :
orientations
Article 3
(article L. 123-1 du code de l'urbanisme)
A la fin
du treizième alinéa (7°) du texte proposé par cet
article pour l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, supprimer les
mots :
et comporter une représentation de l'aménagement des espaces
publics
Article 3
(article L. 123-1 du code de l'urbanisme)
Supprimer l'avant-dernier alinéa (13°) du texte proposé par cet article pour l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme.
Article 3
(article L. 123-3 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit le texte proposé par cet
article
pour l'article L. 123-3 du code de l'urbanisme :
"
Art. L. 123-3.
- Dans les zones d'aménagement
concerté, le plan local d'occupation des sols précise en
outre :
" a) La localisation et les caractéristiques des espaces publics
à conserver, à modifier ou à créer ;
" b) La localisation prévue pour les principaux ouvrages publics,
les installations d'intérêt général et les espaces
verts.
" Il peut également déterminer la surface de plancher
développée hors oeuvre nette dont la construction est
autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas
échéant, de la nature et de la destination des
bâtiments. "
Article 3
(article L. 123-8 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit les deux premiers alinéas du
texte
proposé par cet article pour l'article L.123-8 du code de
l'urbanisme :
"
Art. L. 123-8
. - Le président du conseil
régional, le président du conseil général et, le
cas échéant, le président de l'établissement public
prévu à l'article L. 122-4, le président de
l'autorité compétente en matière d'organisation des
transports urbains, le président de la communauté ou du syndicat
d'agglomération nouvelle ou leurs représentants, sont
consultés à leur demande au cours de l'élaboration du
projet de plan d'occupation des sols.
" Il en est de même des présidents des établissements
publics de coopération intercommunale voisins compétents et des
maires des communes voisines, ou de leurs représentants.
Article 3
(article L. 123-9 du code de l'urbanisme)
I - Avant le premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 123-9 du code de l'urbanisme, insérer un alinéa ainsi rédigé :
"
Art. L. 123-9
. - Un débat a lieu au
sein
du conseil municipal sur les orientations générales du projet
d'aménagement et de développement mentionné à
l'article L. 123-1, dans un délai de deux mois
précédant l'examen du projet de plan d'occupation des sols.
II - En conséquence, au début du premier alinéa du texte
proposé pour ce même article, supprimer les mots :
Art. L. 123-9
. -
Article 3
(article L. 123-10 du code de l'urbanisme)
Après le deuxième alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme, insérer un alinéa ainsi rédigé :
" Lorsque le projet de plan d'occupation des sols est arrêté par l'organe délibérant d'un établissement public groupant les communes et ayant compétence en matière d'urbanisme, il est également soumis pour accord aux conseils municipaux des communes membres. Les conseils municipaux doivent faire connaître leur accord ou leur désaccord dans un délai de trois mois ; à défaut, l'accord est réputé donné.
Article 3
(article L. 123-13-1 du code de l'urbanisme)
Supprimer le texte proposé par cet article pour l'article L. 123-13-1 du code de l'urbanisme.
Article 3 bis
Supprimer cet article.
Article 4
(article L. 124-2 du code de l'urbanisme)
Dans le
deuxième alinéa du texte proposé par cet article pour
l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme, après le mot :
délimitent
supprimer les mots :
sur l'ensemble du territoire communal
Article 4
(article L. 124-2 du code de l'urbanisme)
Remplacer le dernier alinéa du texte proposé par
cet
article pour l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme par cinq
alinéas ainsi rédigés.
" Le président du conseil régional, le président du
conseil général et les représentants des organismes
mentionnés à l'article L. 121-4 et les maires des communes
voisines sont consultés, à leur demande, au cours de
l'élaboration de la carte communale.
" A l'initiative du maire ou à la demande du représentant de
l'Etat dans le département, les services de l'Etat sont associés
à l'élaboration du projet de carte communale.
" A la demande du président du conseil général, les
services du département sont associés à
l'élaboration du projet de schéma.
" La carte communale est approuvée, modifiée ou
révisée, après enquête publique par le conseil
municipal. Elle est exécutoire et opposable aux tiers à l'issue
du délai d'un mois suivant la transmission au représentant de
l'Etat de l'acte publié l'approuvant, la modifiant ou la
révisant. Dans ce délai, les dispositions de l'article L.
123-11 sont applicables.
" La carte communale est tenue à la disposition du public. "
Article 6
I.- Dans le
deuxième alinéa (1°) de cet article, remplacer les
mots :
" l'aménageur peut se voir confier les acquisitions par voie
d'expropriation "
par les mots :
" elle peut prendre la forme d'une convention publique
d'aménagement. Dans ce cas, l'organisme cocontractant peut se voir
confier les acquisitions par voie d'expropriation "
II.- En conséquence :
1° Dans le troisième alinéa (2°) :
a) remplacer le mot :
" convention "
par les mots :
" convention publique d'aménagement "
b) remplacer le mot :
" l'aménageur "
par les mots :
" l'organisme cocontractant "
2° Dans le quatrième alinéa (3°), remplacer les
mots :
" aux conventions "
par les mots :
" aux conventions publiques d'aménagement "
3° Dans le texte proposé par le cinquième alinéa
(4°) pour ajouter un alinéa à l'article L. 300-4
du code de l'urbanisme :
a) remplacer le mot :
La
convention
par les mots :
La convention publique d'aménagement
b) remplacer le mot :
l'aménageur
par les mots :
l'organisme cocontractant
Article additionnel après l'article 9
(article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme)
Après l'article 9, insérer un article additionnel
ainsi rédigé :
Après l'article L. 111-5-2 du code de l'urbanisme, il est
inséré un article ainsi rédigé :
"
Art. L. 111-5-3.
- Toute promesse unilatérale de vente ou
d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain
indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à
usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce
terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage.
Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division
effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement
concertée par la personne publique ou privée chargée de
l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par
une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain
résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
" Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant
en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter
l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre
mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration
du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la
réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant
ladite mention entraîne la déchéance du droit à
engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du
contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de
cette mention. "
Article 10 ter (nouveau)
I. -
Compléter
in fine
le 3° de cet article par un paragraphe
ainsi rédigé :
" IV. - Les directives territoriales d'aménagement, dans les
conditions fixées au IV de l'article L.145-7 et les prescriptions
particulières visées au paragraphe précédent
peuvent définir les types de bâtiments relevant des dispositions
relatives aux chalets d'alpage mentionnés au I de
l'article L.145-3, les constructions à vocation agricole ou
pastorale et toute autre construction appartenant également au
patrimoine montagnard située dans les massifs visés à
l'article 5 de la loi n° 85-30 relative au développement
et à la protection de la montagne, qui y sont assimilées. "
II. - En conséquence, rédiger comme suit le premier alinéa
du 3° :
3° Sont insérés un III et un IV ainsi
rédigés :
Article 14
A la fin du
deuxième alinéa (1°) de cet article, supprimer les
mots :
après avis des communes concernées
Article 15
Dans le
troisième alinéa (2°) de cet article, remplacer les
mots :
après le premier alinéa
par les mots :
après le troisième alinéa
Article 15
(article L. 313-1 du code de l'urbanisme)
Supprimer les deux dernières phrases du texte proposé par le troisième alinéa (2°) de cet article pour insérer un alinéa après le troisième alinéa de l'article L. 313-1 du code de l'urbanisme.
Article 15
Rédiger comme suit le début du cinquième
alinéa (3°) de cet article :
3° Dans le quatrième alinéa,
Article 15
Rédiger comme suit le début du septième
alinéa (4°) de cet article :
4° Dans le cinquième alinéa,
Article 16
(article L. 315-1-1 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit le texte proposé par le
2° de
cet article pour ajouter un quatrième alinéa à l'article
L. 315-1-1 du code de l'urbanisme :
" Sauf si le projet de lotissement comporte un nombre inférieur
à cinq lots, la demande d'autorisation de lotir précise le projet
architectural et paysager du futur lotissement, qui doit comprendre des
dispositions relatives à l'environnement et à la collecte des
déchets."
Article 20
(article L. 421-3 du code de l'urbanisme)
A la fin
du premier alinéa du texte proposé par le I de cet article pour
remplacer les quatrième et cinquième alinéas de l'article
L. 421-3 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de
stationnement existant ou en cours de réalisation
par les mots :
soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de
stationnement existant ou en cours de réalisation, soit de l'acquisition
de places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de
réalisation
Article 20
(article L. 421-3 du code de l'urbanisme)
I. -
Compléter le texte proposé pour le I de cet article pour
remplacer les quatrième et cinquième alinéas de l'article
L. 421-3 du code de l'urbanisme par un alinéa ainsi
rédigé :
" A défaut de pouvoir réaliser l'obligation prévue au
quatrième alinéa, le pétitionnaire peut être tenu de
verser à la commune une participation fixée par le conseil
municipal, en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement.
Le montant de cette participation ne peut excéder 80.000 francs par
place de stationnement. Cette valeur, fixée à la date de
promulgation de la loi n° ... du ..................
précitée, est modifiée au 1
er
novembre de
chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction
publié par l'Institut national de la statistique et des études
économiques.
II. - En conséquence, supprimer le deuxième alinéa du
texte proposé pour remplacer les quatrième et cinquième
alinéas de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme.
Article 20 bis
Supprimer cet article.
Article 20 ter
(article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme)
Rédiger comme suit le texte proposé par cet
article
pour l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme :
"
Art. L. 600-4-1.-
Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir
un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la
juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la
requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la
suspension, en l'état du dossier. "
Article 20 sexies
Supprimer cet article.
Article additionnel après l'article 25 bis
(article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation)
Après l'article 25 bis, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après le deuxième alinéa de l'article L.
441-1
du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un
alinéa ainsi rédigé :
" Il fixe les conditions dans lesquelles ces conventions de
réservation sont conclues, en contrepartie d'un apport de terrain, d'un
financement ou d'une garantie financière, accordés par une
commune ou un établissement public de coopération intercommunale.
Article 26
(article L. 5216-5 du code général des collectivités
territoriales)
Rédiger comme suit le texte proposé par le
3° de
cet article pour insérer un paragraphe II bis à
l'article L. 5216-5 du code général des collectivités
territoriales :
" II
bis
.- Sans préjudice de l'exercice de ce droit par la
commune sur les mêmes périmètres pour des affaires relevant
de sa compétence, la communauté d'agglomération est
titulaire du droit de préemption urbain dans les
périmètres fixés, en accord avec la ou les communes
concernées, par le conseil de communauté pour la mise en oeuvre
de la politique communautaire d'équilibre social de
l'habitat. " ;
Article 26
Après le 3° de cet article, insérer deux
alinéas ainsi rédigés :
3°
bis.-
L'article L. 5214-16 est complété par
un paragraphe ainsi rédigé :
" VI.- Sans préjudice de l'exercice de ce droit par la commune sur les mêmes périmètres pour des affaires relevant de sa compétence, la communauté de communes, lorsqu'elle est dotée d'une compétence dans ce domaine, peut exercer le droit de préemption urbain dans les périmètres fixés, en accord avec la ou les communes concernées, par le conseil de communauté pour la mise en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de l'habitat. " ;
Article 28
(article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit le texte proposé par le I de
cet
article pour l'article L. 271-1 du code de la construction et de
l'habitation :
"
Art. L. 271-1.
- Pour tout acte sous seing privé ayant
pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, pour
toute promesse synallagmatique ou toute promesse unilatérale d'achat
conclue par acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un
immeuble à usage d'habitation ou la souscription de parts donnant
vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété
d'immeubles d'habitation, pour tout contrat préliminaire de vente
d'immeubles à construire ou de location-accession à la
propriété immobilière, l'acquéreur non
professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours
à compter du lendemain de la première présentation de la
lettre lui notifiant l'acte par envoi recommandé avec demande d'avis de
réception ou par tout autre moyen présentant des garanties
équivalentes pour la détermination de la date de remise ou de
réception. La faculté de rétractation est exercée
dans ces mêmes formes auprès du vendeur ou du professionnel ayant
reçu mandat de prêter son concours à la vente. "
Article 28
(article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit le texte proposé par le I de
cet
article pour l'article L. 271-2 du code de la construction et de
l'habitation :
"
Art. L. 271-2.
- Lorsqu'une promesse synallagmatique ayant pour
objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation est conclue sans
recours à un professionnel ayant reçu mandat pour prêter
son concours à la vente, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non
professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque
titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de
rétractation défini à l'article L. 271-1. Si les parties
conviennent d'un versement à une date postérieure à
l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, la promesse
est conclue sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à
la date convenue.
" Lorsque ladite promesse synallagmatique est conclue par
l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour
prêter son concours à la vente, tout versement reçu de
l'acquéreur est effectué entre les mains d'un professionnel
disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des
fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de
rétractation en application de l'article L. 271-1, le professionnel
dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un
délai de quinze jours à compter du lendemain de la date de cette
rétractation.
" Pour toute promesse unilatérale de vente ayant pour objet
l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation conclue entre un
vendeur et un acquéreur non professionnel sans recours à un
professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à
la vente, aucun versement, à quelque titre ou sous quelque forme que ce
soit, ne peut être reçu directement ou indirectement du
bénéficiaire de la promesse avant l'expiration d'un délai
de sept jours à compter du lendemain de la première
présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de
réception notifiant au vendeur l'acceptation de la promesse ou du
lendemain de la date d'acceptation de la promesse définie par tout autre
moyen présentant des garanties équivalentes. Tous fonds
versés après l'expiration de ce délai sont
déposés sur un compte ouvert au nom du bénéficiaire
de la promesse dans une banque ou un établissement habilité
à cet effet ou chez un notaire. Ils sont indisponibles, incessibles et
insaisissables jusqu'à la conclusion de la vente et sont
restitués au bénéficiaire de la promesse dans le
délai de quinze jours suivant la date de renonciation au
bénéfice de la promesse, à moins que la vente ne soit pas
conclue du seul fait de l'acquéreur.
" Lorsque ladite promesse unilatérale est conclue par
l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour
prêter son concours à la vente, tout versement reçu de
l'acquéreur est effectué entre les mains d'un professionnel
disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des
fonds déposés. Les fonds versés sont restitués
à son bénéficiaire dans le délai de quinze jours
suivant la date de renonciation au bénéfice de la promesse
intervenue dans le délai de sept jours défini au troisième
alinéa ou dans le délai de quinze jours suivant la date de
renonciation au bénéfice de la promesse intervenue
ultérieurement, à moins que la vente ne soit pas conclue du seul
fait de l'acquéreur.
" Est frappée de nullité toute promesse conclue en
méconnaissance de l'interdiction définie aux premier et
troisième alinéas. "
Article 28
(article L. 271-3 du code de la construction et de l'habitation)
Supprimer le texte proposé par le I de cet article pour insérer un article L. 271-3 dans le code de la construction et de l'habitation.
Article 28
(article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation)
Supprimer le texte proposé par le I de cet article pour insérer un article L. 271-4 dans le code de la construction et de l'habitation.
Article 28
(article L. 1589-1 du code civil)
Rédiger comme suit le texte proposé par le III
de cet
article pour insérer un article 1589-1 dans le code civil :
"
Art. 1589-1
. - Est frappé de nullité tout
engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un
droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui
s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme. "
Article 28
Compléter cet article par un paragraphe IV ainsi
rédigé :
IV. - Les dispositions du présent article entrent en vigueur le
1
er
octobre 2000.
Article 28 bis
Supprimer cet article.
Article 29
(article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit le troisième alinéa du
texte
proposé par le I de cet article pour insérer un article
L. 111-6-1 dans le code de la construction et de l'habitation :
" - toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à
usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs
respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus
d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation
d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la
fourniture de courant électrique ;
Article 29
(article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation)
A la fin
de l'avant-dernier alinéa du texte proposé par le I de cet
article pour insérer un article L. 111-6-1 dans le code de la
construction et de l'habitation, remplacer les mots :
provenant d'une division mentionnée ci-dessus
par les mots :
provenant d'une division réalisée en méconnaissance des
interdictions définies au présent article
Article 29
(article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation)
Compléter le I de cet article par un alinéa ainsi
rédigé :
"
Art. L. 111-6-2.
- Toute mise en copropriété d'un
immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée
d'un diagnostic technique sur la solidité du clos et du couvert et
l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des
équipements communs et de sécurité. "
Article 30
(article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Dans le
premier alinéa du texte proposé par le I de cet article pour
insérer un article 14-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis, après les mots :
faire face aux dépenses
insérer le mot :
courantes
Article 30
(article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
I. -
Compléter le premier alinéa du texte proposé par le I de
cet article pour insérer un article 14-1 dans la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 précitée par une phrase ainsi
rédigée :
L'assemblée générale des copropriétaires
appelée à voter le budget prévisionnel est
convoquée dans un délai de quatre mois à compter du
dernier jour de l'exercice comptable précédent.
II. - En conséquence, à la fin de ce même alinéa,
supprimer les mots :
dans les quatre mois maximum à compter de la date d'arrêté
des comptes de l'exercice
Article 30
(article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit les deux derniers alinéas du
texte
proposé par le I de cet article pour insérer un article 14-1 dans
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée :
" Les copropriétaires versent au syndicat des provisions
égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée
générale peut fixer des modalités différentes.
" La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le
premier jour de la période fixée par l'assemblée
générale.
Article 30
(article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Dans la
première phrase du premier alinéa du texte proposé par le
I de cet article pour insérer un article 14-3 dans la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 précitée, après les mots :
un plan comptable
insérer le mot :
simplifié
Article 30
(article L. 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Après les mots :
sont enregistrés dès
rédiger comme suit la fin de la première phrase du second
alinéa du texte proposé par le I de cet article pour
insérer un article 14-3 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée :
leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur
règlement ou dès réception par lui des provisions.
Article 30
Rédiger comme suit le III de cet article :
III. - Les dispositions des articles 14-1 et 14-2 insérés dans la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée entrent
en vigueur le 1
er
janvier 2001.
Les dispositions de l'article 14-3 inséré dans la même loi
et les dispositions du II du présent article entrent en vigueur le
1
er
janvier 2003.
Article 30
Supprimer le IV de cet article.
Article additionnel après l'article 30
(article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Après l'article 30, insérer un article
additionnel
ainsi rédigé :
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée
est complété par un alinéa ainsi
rédigé :
" Tout règlement de copropriété publié
à compter du 1
er
janvier 2001 indique les
éléments pris en considération et la méthode de
calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la
répartition des charges. "
Article additionnel après l'article 30
(article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Après l'article 30, insérer un article
additionnel
ainsi rédigé :
I. - Le sixième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé :
" - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou
valeurs reçues à son nom et pour son compte. L'assemblée
générale peut en décider autrement à la
majorité de l'article 25, sauf dans les copropriétés
où le syndic n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du
2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce. La méconnaissance par le syndic de
cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat
à l'expiration du délai de trois mois suivant sa
désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des
tiers de bonne foi demeurent valables.
II. - Pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de
la présente loi, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal
séparé définie au I s'applique à compter du
1
er
janvier 2001, à peine de nullité de plein droit
dudit mandat.
Article 30 bis
(article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit cet article :
Après le troisième alinéa de l'article 18 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est
inséré un alinéa ainsi rédigé :
" - d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de
l'immeuble conformément aux modèles définis par
décret ;
Article additionnel après
l'article 30 bis
(article 45-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Après l'article 30 bis, insérer un article
additionnel
ainsi rédigé :
I. - Avant l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi
rédigé :
"
Art.
45-1
- Tout bénéficiaire d'une promesse
unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la
vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande et dans des
conditions définies par décret, prendre connaissance du carnet
d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le
syndic. "
II. - L'entrée en vigueur des dispositions du I est fixée au
1
er
octobre 2000.
Article additionnel après
l'article 30 bis
(article 46-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Après l'article 30 bis, insérer un article
additionnel
ainsi rédigé :
Après l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, il est inséré un article 46-1 ainsi
rédigé :
"
Art.
46-1
- Le diagnostic technique préalable
à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis
plus de quinze ans prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la
construction et de l'habitation est porté à la connaissance de
tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots
issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée
dans un délai de trois ans à compter de la date du
diagnostic. "
Article 31
Supprimer le 1° A de cet article.
Article 31
(article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Compléter le premier alinéa du texte
proposé
par le 1° de cet article pour insérer un article 19-2 dans la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée par les mots :
à compter de la date de première présentation de ladite
lettre à son destinataire
Article 31
Supprimer le 1° bis de cet article.
Article 31
(article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit le 1°
ter
de cet
article :
Le dernier alinéa de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée est remplacé par deux alinéas
ainsi rédigés :
" Lorsque l'assemblée générale des
copropriétaires n'a pas décidé à la majorité
prévue au présent article mais que le projet a recueilli au moins
le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la
même assemblée peut décider à la majorité
prévue à l'article 24 en procédant immédiatement
à un second vote. Lorsque cette procédure n'a pu être mise
en oeuvre, une nouvelle assemblée générale,
convoquée dans un délai de trois mois, peut statuer à la
majorité prévue à l'article 24.
" Toutefois, dans les cas visés aux
c
,
d
et
h
,
si l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas
décidé à la majorité prévue au
présent article, une nouvelle assemblée générale,
convoquée dans un délai de trois mois, peut statuer à la
majorité prévue à l'article 24.
Article 31
(article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Après le 1°
quater
de cet article,
insérer
un paragraphe additionnel ainsi rédigé :
1° ........ - Dans le quatrième alinéa
c)
de
l'article 26, les mots : "
i
et
j
" sont
remplacés par les mots : "
i
,
j
et
m
".
Article 31
(article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit la première phrase du
a)
du
I du texte proposé par le 2° de cet article pour l'article 28 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée :
Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou
plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient
retirés du syndicat initial pour constituer une propriété
séparée.
Article 31
(article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Dans la
première phrase du
b)
du I du texte proposé par le 2°
de cet article pour l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, remplacer le mot :
composent
par les mots :
correspondent à
Article 31
(article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Au
début du deuxième alinéa du II du texte proposé par
le 2° de cet article pour l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée, supprimer les mots :
Par dérogation aux dispositions du
b
de l'article 26,
Article 31
(article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
A la fin
de l'avant-dernier alinéa du II du texte proposé par le 2°
de cet article pour l'article 28 de la loi n° 65-557 de la loi du 10
juillet 1965 précitée, remplacer les mots :
dans le cas du
a
ci-dessus, ou de chacun des syndicats dans le cas du
b
ci-dessus
par les mots :
ou de chacun des syndicats selon le cas
Article 31
(article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Compléter le texte proposé par le 3° de cet
article pour le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée par deux phrases
ainsi rédigées :
La cessation du mandat du syndic ne fait pas obstacle à ce que celui-ci
accepte, par une convention conclue avec le syndicat des copropriétaires
sur décision de l'assemblée générale prise à
la majorité de l'article 24 ou avec l'administrateur provisoire si les
pouvoirs de cette assemblée lui ont été confiés, de
continuer à accomplir certaines tâches définies par ladite
convention. Cette convention fixe les conditions de la
rémunération du syndic et sa durée ne peut excéder
celle de la mission confiée à l'administrateur provisoire.
Article 31
Supprimer le 4° de cet article.
Article 31
(article 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit le texte proposé par le
5° de
cet article pour l'article 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 précitée :
"
Art. 29-4.
- Sur le rapport de l'administrateur provisoire
précisant les conditions matérielles, juridiques et
financières mentionnées à l'article 28 et consignant
l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande
instance, statuant comme en matière de référé, peut
prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne
permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la
copropriété.
" Le président du tribunal de grande instance statuant comme en
matière de référé désigne, pour chaque
syndicat des copropriétaires né de la division, la personne
chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de
la désignation d'un syndic. "
Article 31
(article 29-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit le texte proposé par le
6° de
cet article pour insérer un article 29-5 dans la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 précitée :
"
Art. 29-5.
- L'ordonnance de nomination de l'administrateur
provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés
à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la
République.
" Le procureur de la République informe de cette nomination le
représentant de l'Etat dans le département et le maire de la
commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il
leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur
provisoire. "
Article 31
(article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit le texte proposé par le
8° de
cet article pour insérer un alinéa avant le dernier alinéa
de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée :
"
n)
L'adoption ou l'abandon par le syndicat de la forme
coopérative prévue à l'article 14.
Article 31
(article 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Rédiger comme suit le 9° de cet article :
9°. - L'article 29 est ainsi rédigé :
"
Art. 29.
- Un syndicat de copropriétaires peut être
membre d'une union, groupement doté de la personnalité civile,
dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien
d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de
services d'intérêt commun.
" Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs
syndicats de copropriétaires, de sociétés
immobilières, de sociétés d'attribution régies par
les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation
et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou
voisins de ceux de ses membres.
" Les statuts de l'union déterminent les conditions de son
fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi.
Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
" L'adhésion à une union constituée ou à
constituer, ou le retrait de cette union, est décidé par
l'assemblée générale de chaque syndicat à la
majorité prévue à l'article 26.
" L'assemblée générale de l'union est
constituée par les syndics des syndicats, par le représentant
légal de chaque société et par les propriétaires
qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à
cette assemblée générale en qualité de mandataire
du ou des syndicats qu'ils représentent.
" L'exécution des décisions de l'union est confiée
à un président de l'union désigné par
l'assemblée générale de l'union.
" Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le
président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est
composé d'un représentant désigné par chaque membre
de l'union. "
Article 81
(article L.123-3 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit la seconde phrase du premier
alinéa
du texte proposé par cet article pour insérer un article
L. 123-3 dans le code de la construction et de l'habitation :
En cas de litige sur les conditions d'entrée dans l'immeuble, le juge
des référés statue.
Article 82
(article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation)
Dans la
première phrase du premier alinéa du texte proposé par le
1° de cet article pour insérer un article L. 511-1-1 dans le
code de la construction et de l'habitation, après les mots :
aux propriétaires
insérer les mots :
et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux
Article 82
(article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation)
A la fin
de la première phrase du premier alinéa du texte proposé
par le 1° de cet article pour insérer un article L. 511-1-1
dans le code de la construction et de l'habitation, remplacer les mots :
au fichier immobilier
par les mots :
au fichier immobilier de la conservation des hypothèques
Article 82
(article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation)
Dans la
deuxième phrase du premier alinéa du texte proposé par le
1° de cet article pour insérer un article L. 511-1-1 dans le
code de la construction et de l'habitation, après les mots :
pour autant qu'ils sont connus,
supprimer les mots :
aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux
Article 82
(article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation)
Après les mots :
aux occupants
rédiger comme suit la fin de la deuxième phrase du premier
alinéa du texte proposé par le 1° de cet article pour
insérer un article L. 511-1-1 dans le code de la construction et de
l'habitation :
et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement,
à l'exploitant.
Article 82
(article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit le dernier alinéa du texte
proposé par le 1° de cet article pour insérer un article
L. 511-1-1 dans le code de la construction et de l'habitation :
" A la demande du maire, l'arrêté prescrivant la
réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine,
est publié à la conservation des hypothèques dont
dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du
propriétaire. "
Article 82
(article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation)
Remplacer la seconde phrase du premier alinéa du texte
proposé par le 2° de cet article pour remplacer le quatrième
alinéa de l'article L. 511-2 du code de la construction et de
l'habitation par trois phrases ainsi rédigées :
Cet arrêté est notifié aux personnes visées au
premier alinéa de l'article L. 511-1-1 selon les modalités
fixées par cet article. Il reproduit les dispositions des
articles L. 521-1 à L. 521-3. A la demande du maire, il
est publié à la conservation des hypothèques dont
dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du
propriétaire.
Article 82
(article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit le début du deuxième
alinéa du texte proposé par le 2° de cet article pour
remplacer le quatrième alinéa de l'article L. 511-2 du code de la
construction et de l'habitation :
" L'arrêté prescrivant la réparation ou la
démolition du bâtiment menaçant ruine et
l'arrêté
Article 82
(article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit le début du troisième
alinéa du texte proposé par le 2° de cet article pour
remplacer le quatrième alinéa de l'article L. 511-2 du code de la
construction et de l'habitation :
" Sur le rapport d'un homme de l'art constatant la réalisation des
travaux prescrits, le maire prononce par arrêté la cessation du
péril et, le cas échéant, la mainlevée de
l'interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux ;
Article 82
(article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation)
Remplacer la seconde phrase du troisième alinéa
du
texte proposé par le 2° de cet article pour remplacer le
quatrième alinéa de l'article L. 511-2 du code de la construction
et de l'habitation par trois phrases ainsi rédigées :
Cet arrêté est notifié aux personnes visées au
premier alinéa de l'article L. 511-1-1 selon les modalités
fixées par cet article. Il reproduit les dispositions des
articles L. 521-1 à L. 521-3. A la demande du
propriétaire et aux frais de celui-ci, il est publié à la
conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun
des locaux.
Article 82
(article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation)
Après les mots :
et suivants
supprimer la fin de la première phrase du dernier alinéa du texte
proposé par le 2° de cet article pour remplacer le quatrième
alinéa de l'article L. 511-2 du code de la construction et de
l'habitation.
Article 82
(article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation)
Supprimer les cinq dernières phrases du dernier alinéa du texte proposé par le 2° de cet article pour remplacer le quatrième alinéa de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.
Article 82
(article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation)
Après les mots :
d'un bail à réhabilitation
supprimer la fin du texte proposé par le 3° de cet article pour
compléter par un alinéa l'article L. 511-3 du code de la
construction et de l'habitation.
Article 82
(article L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation)
A la fin
du texte proposé par le 4° de cet article pour compléter par
un alinéa l'article L. 511-4 du code de la construction et de
l'habitation, remplacer les mots :
sur l'immeuble ou chaque lot concerné
par les mots :
sur le ou les lots concernés
Article 82
(article L. 511-5 du code de la construction et de l'habitation)
Rédiger comme suit le dernier alinéa du texte
proposé par le 5° de cet article pour insérer un article L.
511-5 dans le code de la construction et de l'habitation :
" Les dispositions de l'alinéa précédent cessent
d'être applicables à compter de l'arrêté
prononçant la cessation du péril et la mainlevée de
l'interdiction d'habiter et d'utiliser.
Article 82
(article L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation)
Supprimer le texte proposé par le 5° de cet article pour insérer un article L. 511-6 dans le code de la construction et de l'habitation.
Article 83
(article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation)
Après les mots :
le relogement ou l'hébergement des occupants
rédiger comme suit la fin du premier alinéa du texte
proposé par le 1° de cet article pour l'article L. 521-1 du code de
la construction et de l'habitation :
et de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues
par les articles L. 521-2 et L. 521-3.
Article 83
(article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation)
A la fin
du premier alinéa du texte proposé par le 2° de cet article
pour l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation,
remplacer les mots :
de l'arrêté portant mainlevée de l'interdiction
par les mots :
de l'arrêté prononçant la mainlevée de
l'interdiction d'habiter et d'utiliser
Article 83
(article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation)
Après les mots :
des dispositions
rédiger comme suit la fin de l'avant-dernier alinéa du texte
proposé par le 2° de cet article pour l'article L. 521-2 du
code de la construction et de l'habitation :
du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.
Article 83
(article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation)
Dans la
première phrase du premier alinéa du I du texte proposé
par le 2° de cet article pour l'article L. 521-3 du code de la
construction et de l'habitation, remplacer les mots :
immeuble d'hébergement
par les mots :
immeuble à usage total ou partiel d'hébergement
Article 83
(article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation)
A la fin
de la première phrase du premier alinéa du I du texte
proposé par le 2° de cet article pour l'article L. 521-3 du
code de la construction et de l'habitation, supprimer les mots :
et à leurs possibilités
Article 83
(article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation)
Après les mots :
sur l'immeuble
rédiger comme suit la fin du deuxième alinéa du I du texte
proposé par le 2° de cet article pour l'article L. 521-3 du
code de la construction et de l'habitation :
ou, s'il s'agit d'un immeuble relevant des dispositions de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés
des immeubles bâtis, sur le ou les lots concernés.
Article 83
(article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation)
Après les mots :
une somme
rédiger comme suit la fin du deuxième alinéa du II du
texte proposé par le 2° de cet article pour l'article L. 521-3
du code de la construction et de l'habitation :
égale à douze mois de loyers bruts, charges incluses.
Article 83
(article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation)
Dans le
dernier alinéa du II du texte proposé par le 2° de cet
article pour l'article L. 521-3 du code de la construction et de
l'habitation, remplacer les mots :
des dispositions de l'article 1724 du code civil
par les mots :
des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil
Article 83
(article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation)
Supprimer le III du texte proposé par le 2° de cet article pour l'article L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 83
(article L. 521-4 du code de la construction et de l'habitation)
Supprimer le texte proposé par le 2° de cet article pour insérer un article L. 521-4 dans le code de la construction et de l'habitation.
Article 83 bis
(article L. 314-1 du code de l'urbanisme)
Dans le
texte proposé par cet article pour le deuxième alinéa de
l'article L. 314-1 du code de l'urbanisme, remplacer les mots :
, artisanaux, industriels ou
par le mot :
et
Article 85 A
(article 1720 du code civil)
Supprimer le I de cet article.
Article 85 A
(article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
A la fin
du premier alinéa du texte proposé par le 2° du II de cet
article pour insérer deux alinéas au début de l'article 6
de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer
les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986, remplacer les mots :
, adapté à l'usage d'habitation et doté
d'éléments de confort permettant notamment l'intimité et
le repos
par les mots :
et doté des éléments le rendant conforme à l'usage
d'habitation
Article 85 A
(article 24-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Au
début du texte proposé par le 4° de cet article pour
insérer un article 24-1 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989 précitée, remplacer les mots :
Lorsqu'un locataire a avec un bailleur un litige locatif, il peut donner par
écrit mandat d'agir en justice en son nom et pour son compte
par les mots :
Lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif
ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en
justice en leur nom et pour leur compte
Article 85 A
(article 41-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
A la fin
du texte proposé par le 5° de cet article pour insérer un
article 41-1 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
précitée, remplacer les mots :
à compter de la publication du décret d'application
mentionné au deuxième alinéa de l'article 6
par les mots :
à compter du 1
er
janvier 2001
Article 85
(article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
I. -
Après le troisième alinéa du texte proposé par le
2° de cet article pour remplacer le deuxième alinéa de
l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
précitée, insérer un alinéa ainsi
rédigé :
" Pour le règlement de ces litiges, la commission
départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou
le locataire. Pour le règlement de ces difficultés, elle peut
être saisie par plusieurs locataires ou une association
représentative de locataires. A défaut de conciliation entre les
parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l'une
ou l'autre des parties.
II. - En conséquence, après les mots :
ou du groupe d'immeubles
supprimer la fin du troisième alinéa du même texte.
Article 85
(article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Supprimer l'avant-dernier alinéa du texte proposé par le 2° de cet article pour remplacer le deuxième alinéa de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Article 85
(article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
Supprimer le 5° de cet article.
1 Proposition de loi n° 3018 relative à la protection des acquéreurs de terrains à bâtir, déposée par M. André Santini et plusieurs de ses collègues et enregistrée à la Présidence de l'Assemblée nationale le 10 octobre 1996.