2. Divers investisseurs, peu à même de réhabiliter l'ensemble des commerces de banlieues
a) La Caisse des dépôts et consignations n'investit que dans les centres de surface comprise entre 1000 m² et 3000 m²
(1) Le cadre juridique des subventions de la Caisse des dépôts et consignations
La Caisse des dépôts et consignations a conclu le 7 juin 2000 avec l'Etat 16 ( * ) un avenant à la convention du 8 octobre 1998 au titre du renouvellement urbain.
Ce document indique les modalités de fonctionnement du Fonds pour le renouvellement urbain (FRU), dont la Caisse des dépôts a décidé la création le 30 décembre 1999. La Caisse des dépôts affecte aux actions de ce Fonds, la somme de 460 millions d'euros (3 milliards de francs) à compter de sa date de création, financée sur les fonds propres de la Caisse des dépôts.
Les interventions financières du fonds ont pour objet, notamment :
- la capitalisation d'opérateurs publics pour permettre un portage foncier ou immobilier ;
- la recherche d'un partenariat public/privé dans des sociétés portant de l'immobilier ;
- la mise en place de mécanismes de garantie, qu'il s'agisse de garantie d'emprunt bancaire ou d'autres types de garantie.
Par ailleurs, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (article 34 ter ) permet aux régions de participer à la création de sociétés d'investissement régional dont l'objet est d'assurer le financement d'opérations foncières et immobilières mises en oeuvre au titre des programmes locaux de renouvellement urbain. Dans ce cadre, la Caisse des dépôts doit engager des négociations avec les Conseils régionaux pour permettre la création de tels instruments financiers régionaux et mobilisera le FRU pour assurer leur capitalisation.
(2) Une action concernant les centres commerciaux de taille moyenne
Auditionné par vos rapporteurs spéciaux, M. Olivier Théry, directeur des investissements à la direction du renouvellement urbain de la Caisse des dépôts et consignations, a indiqué que cette dernière ne cherchait à financer que des opérations concernant des centres commerciaux de superficie comprise entre 1000 et 3000 m².
Le plancher de 1000 m² s'explique, selon M. Théry, par la difficulté à revendre les centres de surface inférieure. En effet, la Caisse des dépôts poursuit un objectif de rentabilité du capital de l'ordre de 5 %.
Le plafond de 3000 m² s'explique par le fait qu'il s'agirait, selon M. Théry, de la limite en-deçà de laquelle les investisseurs privés n'interviendraient pas. En effet, la rentabilité des investissements serait faible pour les centres de faible superficie. Un centre de 3000 m² correspond à une moyenne surface alimentaire (de l'ordre de 1000 m²), accompagnée d'une dizaine de boutiques.
La Caisse des dépôts entretient des partenariats étroits avec l'EPARECA. Vos rapporteurs spéciaux se sont un temps posé la question de la légitimité de l'EPARECA en comparant les fonds qui lui avaient été alloués, moins de 20 millions d'euros, avec les 460 millions d'euros de la Caisse. Un « petit poucet » du commerce de banlieue paraissait peu utile face au géant qu'est la Caisse des dépôts dans les zones urbaines sensibles.
Il semble au final que la Caisse ne peut se substituer à l'EPARECA : ses exigences de taille et de rentabilité conduiraient à exclure un grand nombre de sites d'opérations de réhabilitation commerciale. Seul un établissement public comme l'EPARECA peut accepter d'investir avec une rentabilité aussi faible 17 ( * ) .
* 16 Les signataires sont le ministre de l'Emploi et de la Solidarité, le ministre de l'Economie et des Finances, le ministre de l'Equipement des Transports et du Logement, le ministre délégué à la Ville, le secrétaire d'état au Logement et le directeur général de la Caisse des dépôts et consignations.
* 17 Mais qui doit rester évidemment positive.