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Séance du 24 novembre 2005 (compte rendu intégral des débats)

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Question préalable (début)
Dossier législatif : projet de loi de finances pour 2006
Première partie

rappel au règlement

M. le président. La parole est à M. Alain Vasselle, pour un rappel au règlement.

M. Alain Vasselle. Monsieur le président, j'ai le sentiment que les années se suivent et se ressemblent ! Je souhaiterais que la présidence et la conférence des présidents soient sensibles au fait que, depuis bientôt trois semaines, le Parlement connaît des conditions de travail quelque peu difficiles, afin que, dans les années qui viennent, la situation s'améliore.

J'ai entendu le président du Sénat comme le président de l'Assemblée nationale annoncer que, dorénavant, le Parlement n'examinerait aucun projet de loi qui ne serait pas accompagné de ses décrets d'application. Or je constate qu'il n'en est tenu aucun compte.

Les textes se succèdent donc, le projet de loi portant engagement national pour le logement constituant le point d'orgue de cette succession.

J'aimerais que le Gouvernement nous explique les raisons pour lesquelles nous sommes contraints de « saucissonner » l'examen de ce projet de loi, qui n'a pourtant pas été déclaré d'urgence, avec celui du projet de loi de finances, dont la discussion a commencé cet après-midi.

Nous aurions pu nous consacrer exclusivement au projet de loi de finances si l'examen du projet de loi portant engagement national pour le logement - sur lequel nous allons être amenés à travailler cette nuit, demain matin et, après une séance consacrée au projet de loi de finances, demain soir puis samedi toute la journée et le soir - avait été reporté.

Cette organisation déplorable ne permet pas au Parlement de travailler dans des conditions satisfaisantes !

Pour ma part, monsieur le président, en trois semaines j'ai assisté aux débats sur le projet de loi d'orientation agricole, sur le projet de loi de financement de la sécurité sociale et sur le projet de loi portant engagement national pour le logement. De lundi jusqu'à vendredi, je me suis couché toutes les nuits à trois heures pour « redémarrer » le lendemain matin à huit heures !

Les ministres se succèdent, chacun défend son texte, mais nous, parlementaires, devons être sans cesse présents si nous voulons participer à l'examen de l'ensemble des textes.

Dans ces conditions, de deux choses l'une : ou bien l'on permet aux parlementaires de suivre les débats sur tous les textes à l'examen desquels ils veulent participer, auquel cas l'on fait en sorte que leurs conditions de travail soient satisfaisantes, ou bien l'on considère qu'un parlementaire doit se spécialiser dans les seules questions relevant du champ de compétences de la commission dans laquelle il siège et faire confiance pour le reste à ses autres collègues. Mais, dans ce dernier cas, il s'agirait d'une autre conception de la démocratie et du bon fonctionnement du Parlement.

Si c'est ainsi que le Gouvernement souhaite que le Sénat fonctionne, qu'il le dise ! Nous pourrons alors nous exprimer devant nos concitoyens...

Pardonnez-moi, monsieur le président, ce mouvement d'humeur,...

Mme Marie-France Beaufils. Mouvement d'humeur très justifié !

M. Alain Vasselle. ...mais je sais qu'il ne vous aura pas surpris, car ce n'est pas la première fois que j'interviens à ce propos ! (M. Philippe Nogrix applaudit.)

M. le président. Monsieur Vasselle, acte vous est donné de ce rappel au règlement.

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Art. additionnels après l'art. 7 ou après l'art. 11 (interruption de la discussion)
Dossier législatif : projet de loi portant engagement national pour le logement
Art. additionnels après l'art. 7

Engagement national pour le logement

Suite de la discussion d'un projet de loi

M. le président. L'ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi portant engagement national pour le logement (nos 57, 81, 85, 86).

Dans la discussion des articles, nous en sommes parvenus à l'examen d'amendements tendant à insérer des articles additionnels après l'article 7.

Discussion générale
Dossier législatif : projet de loi portant engagement national pour le logement
Division additionnelle après l'art. 7

Articles additionnels après l'article 7

M. le président. L'amendement n° 159, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Après l'article 7, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le 1° du 5 de l'article 261 du code général des impôts est complété par un g ainsi rédigé :

« g. les livraisons d'immeubles réalisées par les organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ou de lots de copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du même code par les organismes sans but lucratif visés au 7 du présent article. »

La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement. Monsieur le président, mesdames, messieurs les sénateurs, vous le savez, les copropriétés dégradées, dans les quartiers sensibles notamment, sont l'un des sujets complexes que nous devons traiter

Lorsqu'il y a un plan de sauvegarde et que des acquisitions sont faites par la commune ou par un organisme habilité pour écarter des acheteurs indélicats, le régime appliqué est celui des marchands de biens, ce qui est pour le moins surprenant.

Pour améliorer le traitement, dans le cadre des plans de sauvegarde, des copropriétés privées dégradées, il est donc proposé d'exonérer de TVA ces opérations.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur de la commission des affaires économiques et du Plan. Comme vient de l'expliquer M. le ministre, le problème des copropriétés dégradées est l'un des problèmes les plus difficiles que nous ayons à régler. Que par des opérations de portage immobilier des organismes HLM ou des organismes privés sans but lucratif puissent aider ces copropriétés à se redresser est une bonne chose, et il est donc naturel que ces opérations ne soient pas assujetties à la TVA.

La commission a donc émis un avis favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 159.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 7.

L'amendement n° 187, présenté par M. Vasselle, est ainsi libellé :

Après l'article 7, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I - Après l'article 1388 bis du code général des impôts, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. ... - La base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements donnés en location dans le cadre d'une convention mentionnée aux articles L. 321-1, L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, pendant la durée d'application de cette convention, fait l'objet d'un abattement de 50 %. »

II. - La perte de recettes pour les collectivités territoriales résultant du I ci-dessus est compensée par une majoration à due concurrence de la dotation globale de fonctionnement.

III. - La perte de recettes pour l'État résultant du II ci-dessus est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La parole est à M. Alain Vasselle.

M. Alain Vasselle. L'article 7 permet au bailleur qui conventionne à des conditions de loyer maîtrisé avec l'ANAH, l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, de bénéficier sur toute la durée de la convention d'une exemption de contribution sur les revenus locatifs.

C'est une mesure intéressante, mais qui ne m'apparaît pas suffisamment incitative et significative pour encourager des bailleurs à s'engager dans la nouvelle politique que nous définissons au travers du présent projet de loi.

C'est la raison pour laquelle je propose que soit mis en place un autre avantage fiscal au profit des bailleurs, avantage qui consisterait en une exonération de 50 % de la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la TFPB, pendant la durée de la convention.

Cet amendement aurait-il un coût aussi élevé que l'un de mes amendements précédents, que M. le rapporteur a évalué à 2 milliards d'euros ? Je l'ignore, mais il s'agit tout autant d'un amendement d'appel que d'un amendement ayant vocation à être adopté, son objet étant d'inciter le Gouvernement - ou le Parlement - à réfléchir d'ici à la deuxième lecture à une disposition de cette nature pour « booster » le dispositif qui nous est proposé et auquel, bien entendu, j'adhère.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Mon cher collègue, je partage, vous le savez, votre opinion. Il faut en effet faire des efforts importants pour que les 500 000 à 1 million de logements vacants reviennent sur le marché, raison pour laquelle nous avons voté l'article 7 qui prévoit un avantage fiscal non négligeable au bénéfice des propriétaires qui conventionneront avec l'ANAH.

Cependant, et vous le savez mieux que quiconque en tant que rapporteur du projet de loi de financement de la sécurité sociale, le budget de l'État n'est malheureusement pas dans une situation florissante. Il me semble donc difficile d'envisager une multiplication des avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs.

À ce titre, nous sommes très réservés quant à votre proposition ; mais, vous l'avez dit vous-même, il s'agit d'un amendement d'appel, et je vous invite à le retirer après que M. le ministre vous aura répondu.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Vasselle, vous avez raison, il est nécessaire de favoriser les conventionnements avec l'ANAH.

Il y avait deux façons de le faire : celle que vous proposez, qui repose sur l'exonération de TFPB, avec les complexités techniques que cela suppose compte tenu du nombre de communes concernées, ou celle, plus simple et légèrement plus puissante, de la déduction forfaitaire.

Or vous savez que le Sénat a bien voulu voter l'amendement n° 54 rectifié bis, qui permet la déduction forfaitaire de 30 % dans le cadre des conventions ANAH pour la durée desdites conventions. Je pense donc que l'objectif est largement atteint.

M. le président. Monsieur Vasselle, l'amendement est-il maintenu ?

M. Alain Vasselle. Cet amendement d'appel n'avait pas vocation à être maintenu. Hélas, trois fois hélas, monsieur le rapporteur, nous sommes en effet dans une conjoncture particulièrement difficile.

Cela étant, que ce soit dans le cadre de la loi d'orientation agricole, de la loi de finances ou du présent texte de loi, je constate que le Gouvernement, via les hauts fonctionnaires du ministère des finances, a un peu tendance à se servir des budgets tant des collectivités locales que de la sécurité sociale comme variable d'ajustement des comptes de l'État. Tout cela n'est pas de nature à me rassurer !

Soucieux de ne pas aggraver les difficultés budgétaires, je vais retirer cet amendement, mais j'espère que le Gouvernement a bien fait ses comptes et qu'il sera en mesure d'assumer toutes les mesures fiscales qu'il nous propose dans différents projets de loi. En effet, ce que je crains fort, c'est qu'au bout du compte, si la conjoncture ne se redresse pas rapidement, le déficit budgétaire ne se creuse encore quelque peu.

M. le président. L'amendement n° 187 est retiré.

L'amendement n° 55, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'article 7, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° L'intitulé du titre est ainsi rédigé :

« Bail à construction - Bail à réhabilitation - Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit »

2° Il est complété par un chapitre III ainsi rédigé :

« Chapitre III

« Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit

« Art. L. 253-1. - L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements.

« Art. L. 253-2. - Les logements dont l'usufruit est détenu par les bailleurs visés à l'article L. 253-1 peuvent être financés par des prêts aidés dans des conditions définies par décret.

« Ils peuvent faire l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2, conclue pour une durée identique à celle de l'usufruit.

« Art. L. 253-3. - Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l'article L. 253-4 et reproduire les termes des articles L. 253-5, L. 253-6 et L. 253-7.

« Art. L. 253-4. - Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.

« Les deuxième, troisième et quatrième alinéas de l'article 595 du code civil ne s'appliquent pas aux baux soumis aux présentes dispositions.

« Art. L. 253-5. - Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception peut :

« - soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme aux disposition de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

« - soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 précitée, avec effet au terme de l'usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.

« La notification reproduit les termes du II de l'article L. 253-6 et de l'article L. 253-7 du présent code.

« Art. L. 253-6. - I - Un an avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l'article L.253-5.

« II - Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

« Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.

« Art. L. 253-7. - Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire, ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.

« Art. L. 253-8. - Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, vous savez que le groupe de travail sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement avait plaidé pour la création d'un mécanisme de dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété pour inciter les bailleurs privés à placer leur épargne dans la construction de logements temporairement affectés au secteur social et loués aux conditions du parc HLM.

Ce système permet la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un contrat de démembrement temporaire de propriété, pour une durée minimale de quinze ans, entre un usufruitier bailleur social et un nu-propriétaire investisseur privé qui devient plein propriétaire à l'issue de cette période de quinze ans.

Le financement du logement est partagé entre le nu-propriétaire, qui assume généralement de 60 % à 65 % du coût de l'acquisition, et l'organisme social qui finance la seconde partie, donc 35 % à 40 %, de l'acquisition en recourant à un emprunt, l'organisme bénéficiant naturellement d'un prêt réglementé en cas de conventionnement du logement.

Ce système présente le double avantage de permettre à un investisseur privé de devenir propriétaire du bien à un prix très inférieur à celui du marché et à un organisme social d'augmenter temporairement son parc de logements sociaux, à un coût nul pour la collectivité. En effet, l'organisme bénéficie au cours de la période d'usufruit du montant des loyers versés par les locataires, ce qui lui permet de couvrir totalement les charges d'emprunt liées à l'acquisition de la seconde partie du logement.

Le présent amendement prévoit donc de donner une base juridique au mécanisme que je viens de vous présenter.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est évidemment favorable à cet amendement, qui s'inscrit dans un processus d'amélioration rapide des conditions de construction de logements sociaux.

Dans bien des pays, le démembrement entre le foncier et le bâti est autorisé depuis longtemps. Cette proposition va manifestement dans le sens de l'accroissement du parc social.

M. le président. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

M. Thierry Repentin. L'idée que traduit l'amendement n° 55 provient notamment - mais peut-être pas exclusivement - d'une rencontre que nous avions eue voilà quelques mois dans le cadre du groupe de travail auquel a fait allusion M. le rapporteur. A cette occasion, nous avions en effet reçu un promoteur spécialisé dans ce domaine.

La commission souhaite élaborer un nouveau support juridique pour autoriser des bailleurs privés à mettre sur le marché des logements à loyer maîtrisé, et nous ne pouvons qu'être d'accord avec elle sur cet objectif. Ce qui nous gêne, cependant, c'est que nous n'avons pas réussi à expertiser toutes les conséquences juridiques que cela emporte.

Nous avons notamment été interpellés, pourquoi ne pas le dire, par le fait que plusieurs opérations de ce type menées par le promoteur en question ont pu se faire grâce à l'expropriation de terrains par la commune. Dans les faits, il y a donc eu expropriation au bénéfice d'un promoteur privé.

Dans ces conditions, même si, pendant quelque temps, ces logements sont mis en location et gérés par un organisme de logement social, nous ne vous suivrons pas ce soir. Nous aurions aimé pouvoir le faire, mais les alertes de ces dernières semaines nous contraignent malheureusement à la prudence.

Nous aurions notamment souhaité disposer, dans le cadre de la navette, d'un délai pour effectuer des expertises complémentaires et, pour tout dire, j'aurais préféré que l'amendement ne soit pas présenté dès maintenant par M. le rapporteur.

Je suis d'accord, je le répète, sur le fond, mais j'attire votre attention sur le fait que de nombreux contentieux sont en cours à propos de certaines opérations.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 55.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 7.

Art. additionnels après l'art. 7
Dossier législatif : projet de loi portant engagement national pour le logement
Art. additionnels après l'art. 7

Division additionnelle après l'article 7

M. le président. L'amendement n° 56 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'article 7, insérer une division additionnelle ainsi rédigée :

Chapitre III

Lutter contre l'insalubrité et la vacance

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit d'un amendement rédactionnel qui vise à restructurer le texte en y insérant un chapitre consacré à la lutte contre l'insalubrité et la vacance.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 56 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, une division additionnelle ainsi rédigée est insérée dans le projet de loi, après l'article 7.

Division additionnelle après l'art. 7
Dossier législatif : projet de loi portant engagement national pour le logement
Art. additionnels avant l'art. 1er ou après l'art. 7

Articles additionnels après l'article 7

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 57 est présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques.

L'amendement n° 350 est présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l'article 7, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au quatrième alinéa, les mots : « des chartes intercommunales du logement définies à l'article L. 441-1-5 » sont remplacés par les mots : « de l'accord collectif intercommunal défini à l'article L. 441-1-1 » ;

2° Le sixième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ce diagnostic inclut un repérage des situations d'habitat indigne et des copropriétés dégradées. »

La parole est à M. le rapporteur, pour défendre l'amendement n° 57.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il n'existe pas, aujourd'hui, de dispositif de recensement des logements insalubres. Or, si les pouvoirs publics souhaitent traiter au mieux ces situations bien souvent indignes de notre pays, il est indispensable d'avoir une connaissance précise des logements concernés. En effet, on comptabilise aujourd'hui entre 400 000 et 600 000 logements considérés comme indignes, et plus de 250 000 copropriétés dégradées.

Les tragiques incendies d'hôtels meublés et d'immeubles collectifs survenus à Paris au printemps et à la fin de l'été 2005, qui ont frappé des personnes en situation de détresse sociale, démontrent, s'il en était besoin, la nécessité d'une mobilisation de la puissance publique pour lutter contre ces situations d'autant plus insupportables que, souvent, elles bénéficient à des « marchands de sommeil » qui exploitent, en fait, la précarité.

Aussi, la commission vous propose que les PLH procèdent au repérage de ces diverses formes d'habitat indignes et des copropriétés dégradées. Une telle identification est indispensable pour orienter la programmation des actions nécessaires à la résorption de l'habitat indigne et au traitement des copropriétés dégradées, actions qui sont prévues dans le cadre des PLH.

M. le président. La parole est à M. Jean-Pierre Caffet, pour présenter l'amendement n° 350.

M. Jean-Pierre Caffet. Le groupe socialiste a souhaité déposer un amendement identique à celui de la commission et vous comprendrez qu'en tant qu'élu parisien je sois particulièrement sensible à cette proposition.

Oui, il faut faire figurer dans tous les documents d'urbanisme, notamment dans les PLH, des dispositions permettant de recenser systématiquement l'habitat insalubre, l'habitat indigne et les copropriétés dégradées.

Je veux d'ailleurs souligner que cette proposition était contenue dans le rapport Doutreligne-Pelletier, rédigé après les tragiques incendies de l'été.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est évidemment favorable à cette proposition.

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 57 et 350.

(Les amendements sont adoptés à l'unanimité.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 7.

Art. additionnels après l'art. 7
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Art. additionnels après l'art. 7

Articles additionnels avant l'article 1er ou après l'article 7

M. le président. Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 229, présenté par Mme Demessine et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

Avant l'article 1er, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après le chapitre VI du titre Ier du livre VI du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un chapitre VII intitulé « Permis de diviser »

II. - Après l'article L. 616 du code la construction et de l'habitation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. L. ... - Toute division d'immeuble à usage d'habitation est soumise à une autorisation municipale préalable, dénommée permis de diviser. Ce permis de diviser ne sera délivré, qu'après examen de la conformité technique, actuelle ou prévisible, de l'immeuble et des lots divisés, avec des normes minimales d'habitabilité. Dans la ou les zones géographiques où la situation résidentielle provoquée par l'évolution et le niveau anormal du marché porte atteinte à la mixité sociale, ce permis de diviser ne sera délivré qu'en tenant compte des engagements souscrits dans un dossier locatif, permettant de garantir la pérennité de la situation locative des locataires ou occupants habitant l'immeuble et, de maintenir la fonction locative existante. Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent article ».

La parole est à Mme Éliane Assassi.

Mme Éliane Assassi. La « vente à la découpe » constitue une atteinte grave aux droits des locataires et un véritable détournement de la loi de 1989.

Les dispositifs existants de protection des locataires ne les protègent pas des agissements des marchands de biens.

Il s'agit ici de porter atteinte non au droit de propriété, mais au droit de spéculer abusivement, car les marchands de biens piétinent le droit au logement des locataires concernés : leur choix se résume soit à acheter fort cher en faisant un « mariage forcé » avec leur banque et en espérant lever un jour cette hypothèque, soit à quitter leur logement pour aller grossir la liste des demandeurs, soit encore à être de facto rejetés des centres-villes et contraints à l'exode.

Aujourd'hui, il y a donc urgence à empêcher, par des mesures spécifiques fortes de salut public, par des outils législatifs et réglementaires adaptés et appliqués, les congés motivés par la spéculation immobilière.

Il s'agit d'instaurer un principe de permis de diviser dans les villes où s'effectuent les opérations portant le plus atteinte à la mixité sociale et, singulièrement, les opérations dites de « vente à la découpe ».

Ce principe doit renforcer les garanties offertes aux locataires lors des procédures de congé vente, en prenant notamment en compte la réalité de leur situation de ressources, de leur situation sociale, et en précisant les conditions de reprise des logements.

Il s'agit clairement d'indiquer qu'il est de responsabilité publique, partagée entre l'État et les collectivités territoriales, d'intervenir sur la prévention des dérèglements du marché du logement, dont les ventes à la découpe constituent une des illustrations.

Je dirai, à titre d'exemple, que le dispositif de Robien a seulement permis d'assurer la rentabilité de l'investissement locatif privé au détriment de la réponse aux besoins sociaux en la matière, de l'équilibre trouvé dans le cadre du dispositif Besson, qui lui était antérieur.

Cette mesure d'incitation fiscale, particulièrement coûteuse pour le budget de l'État, accompagne en effet la flambée des loyers dans le secteur privé - près du doublement en six ans sur la ville de Paris, par exemple -, et ne résout rien quant aux attentes de la population.

De surcroît, se pose encore une fois la question de savoir ce qui est important en matière de logement : assurer la rentabilité de l'investissement, ou répondre aux besoins sociaux ? Qui, des spéculateurs immobiliers ou des demandeurs de logement, sont les plus nombreux ?

En conséquence, nous proposons de donner aux municipalités la possibilité de maintenir la vocation locative des logements et de s'opposer, le cas échéant, à la vente par lots, en fonction du quartier et du parc locatif.

Cette disposition n'a pas été retenue par la majorité lors de l'examen de la « petite loi » relative à la vente à la découpe. Mais il n'est jamais trop tard pour bien faire...

J'ajoute, monsieur le ministre, que les maigres améliorations contenues dans cette proposition de loi pour les quelques locataires qui peuvent acquérir leur logement découpé ne seront pas, si l'on en reste au texte voté, applicables aux opérations déjà engagées.

A l'époque, monsieur le ministre, vous aviez plus ou moins laissé entendre que vous pourriez faire un effort de ce côté. Pourriez-vous nous en dire un peu plus ce soir ?

M. le président. L'amendement n° 421, présenté par MM. Repentin, Raoul, Caffet et Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau, Desessard et Dussaut, Mmes Herviaux, Hurel et Khiari, MM. Krattinger, Lejeune, Pastor, Piras, Raoult, Reiner, Ries, Saunier, Teston, Trémel, Lise, Vézinhet, Picheral et Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade, Gillot et les membres du groupe Socialiste, apparentés et rattachés, est ainsi libellé :

Après l'article 7, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par un chapitre IV ainsi rédigé :

« Chapitre IV

« Permis de mise en copropriété

« Art. L. 634-1. - Toute division par lots d'un immeuble comprenant au moins cinq locaux à usage d'habitation doit faire l'objet d'un permis de mise en copropriété.

« Art. L. 634-2. - Le permis de mise en copropriété est instruit et délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par un décret en Conseil d'État. Il est délivré par le maire au nom de la commune. Lorsqu'une commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer cette compétence qui est alors exercée par le président de l'établissement public au nom de l'établissement. Cette délégation de pouvoir doit être confirmée dans les mêmes formes après chaque renouvellement du conseil municipal ou après l'élection d'un nouveau président de l'établissement public.

« Pour l'instruction des documents visés au présent chapitre, le maire ou, s'il est compétent, le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut déléguer sa signature aux agents chargés de l'instruction des demandes.

« Art. L. 634-3. - Toute demande de permis de mise en copropriété est déposée à la mairie. Dans les cas où la commune a délégué ses compétences à un établissement public de coopération intercommunale, le maire conserve un exemplaire de la demande et transmet les autres exemplaires au président de l'établissement public compétent dans la semaine qui suit le dépôt.

« Art. L. 634-4. - Toute personne souhaitant obtenir un permis de mise en copropriété doit assortir sa demande d'un dossier présentant l'état de l'immeuble au regard de normes techniques et environnementales définies par décret ainsi que les contrats de location des logements loués.

« Art. L. 634-5. - Préalablement à la délivrance du permis de mise en copropriété, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale recueille l'avis des organisations représentatives des locataires et des organisations représentatives des bailleurs concernés.

« Art. L. 634-6. - L'autorité compétente peut refuser de délivrer le permis de mise en copropriété si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le programme local de l'habitat, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis.

« Art. L. 634-7. - Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application du présent chapitre. »

La parole est à M. Roger Madec.

M. Roger Madec. Nous vous proposons d'instaurer un permis de mise en copropriété. Délivré par le maire ou le président de l'EPCI, ce permis serait exigé pour toute opération de division par lots d'immeuble d'au moins cinq logements.

Les personnes souhaitant obtenir un permis de mise en copropriété devraient en faire la demande en assortissant cette dernière d'un dossier présentant l'état de l'immeuble au regard de normes techniques et environnementales définies par décret, ainsi que des contrats de location des logements loués.

Préalablement à la délivrance du permis de mise en copropriété, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale devrait recueillir l'avis des organisations représentatives des locataires et des organisations représentatives des bailleurs concernés.

Enfin, le maire ou le président de l'EPCI aurait la possibilité de refuser de délivrer le permis si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le PLH, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis.

Cet amendement vise à donner un pouvoir supplémentaire au maire, véritable régulateur de la diversité sociale sur le territoire. Il permettrait aussi de donner un peu de corps à la proposition de loi de Mme Aurillac, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale et par le Sénat.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Les auteurs de ces amendements souhaitent aborder une nouvelle fois le problème de la vente à la découpe, dont nous avons, pourtant, très largement débattu lors de la discussion de la proposition de loi Aurillac. Or je vous rappelle, mes chers collègues, que ce texte est actuellement en navette entre le Sénat et l'Assemblée nationale, et qu'il va donc nous revenir en deuxième lecture.

Il n'est pas bon de prendre des décisions avant que le parcours démocratique d'un texte soit parvenu à son terme ni de proposer, comme nous avons tendance à le faire très souvent pour aller un peu plus vite, des amendements portant sur des sujets ayant fait l'objet d'études qui ne sont pas encore achevées.

Pour autant, je ne suis pas surpris par la proposition qui nous est faite ici, puisqu'elle figurait déjà dans le rapport du groupe de travail sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement que j'avais eu l'honneur de présider. Je relèverai toutefois une nuance entre la position du président et celle du rapporteur - ce dernier pourra d'ailleurs le confirmer. En effet, j'avais estimé, à titre personnel, qu'un permis de découper devait être avant tout un outil permettant à la commune d'entrer dans le circuit des négociations.

Sur l'initiative de notre collègue Laurent Béteille, rapporteur au Sénat de la proposition de loi Aurillac, nous avons voté un dispositif prévoyant une obligation d'information des communes, dispositif qui répond donc parfaitement aux préoccupations que j'avais exprimées.

En outre, nous avons également, sur mon initiative, permis aux communes d'exercer leur droit de préemption pour maintenir les locataires en place.

En fin de compte, nous disposons ainsi d'une palette d'outils équilibrée, qui permet d'atténuer les conséquences négatives des ventes à la découpe, et il ne semble pas opportun d'aller au-delà.

C'est la raison pour laquelle je suis amené à émettre un avis défavorable sur ces deux amendements.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Sénat a étudié des amendements analogues le 16 octobre dernier, si j'ai bonne mémoire, et il les avait rejetés. Bien sûr, votre assemblée est libre d'en décider autrement au cours de la navette. Il faut préserver la cohérence du présent projet de loi, sans interférer avec d'autres dispositions.

En conséquence, le Gouvernement émet un avis défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 229.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 421.

(L'amendement n'est pas adopté.)