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Séance du 24 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

M. Joël Labbé. Nous rendons la question de l’habitat participatif encore plus complexe en y intégrant la notion de mixité sociale, qui est une bonne chose.

Cet amendement vise à préciser, dans le cas de la location d’un logement d’HLM dans une résidence d’habitat participatif, que le locataire doit non seulement répondre aux critères habituels du logement locatif social, mais aussi s’engager de manière participative dans la gestion de la société d’habitat participatif.

Concilier le respect des critères du logement locatif social et l’engagement dans la société d’habitat participatif signifie que la problématique doit être traitée postérieurement à la décision rendue par la commission d’attribution des logements.

Quelle que soit la solution retenue, elle doit respecter deux principes : attribution souveraine des logements sociaux par les organismes d’HLM et droit au maintien dans les lieux du locataire du parc social.

Les dispositions de cet amendement, afin de respecter ce double critère, prévoient que la signature du bail s’accompagne de la signature d’un document dans lequel le demandeur s’engage à respecter les règles de fonctionnement de l’habitat participatif.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission a fait la preuve de sa volonté d’accompagner l’habitat participatif le plus loin possible, quitte à prendre quelques risques, mais là, c’est non !

Le fait de signer un engagement nous paraît impossible ; cela s’apparenterait à de la sélection, pour ne pas dire de la discrimination.

La commission a donc émis un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Définir ce que serait ou non une participation s’avérerait très compliqué, monsieur Labbé. Je vous invite à retirer votre amendement.

M. le président. Monsieur Labbé, l'amendement n° 476 est-il maintenu ?

M. Joël Labbé. J’ai entendu la commission et le Gouvernement : je le retire, monsieur le président.

M. Philippe Dallier. Voilà un beau geste ! (Sourires.)

M. le président. L'amendement n° 476 est retiré.

Je mets aux voix l'article 22, modifié.

(L'article 22 est adopté.)

Article 22
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Article 22 bis A (Texte non modifié par la commission)

Articles additionnels après l'article 22

M. le président. L'amendement n° 204, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les articles L. 353-15-1, L. 441-2-3, L. 442-6 et L. 613-3 ainsi que les articles 6, 20-1 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont applicables aux logements-foyers. »

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Les habitants des logements-foyers ont longtemps vécu sans que leur statut, leurs droits et obligations concernant la vie dans ces foyers soient précisément définis.

La loi SRU du 14 décembre 2000, au travers des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, a constitué une première étape dans la définition d’un statut. Cependant, ces textes n’ont pas suffisamment pris en compte des éléments essentiels de la vie des résidents de ces logements ni leurs caractéristiques spécifiques.

Tout d’abord, pour beaucoup de ses occupants, l’habitat en logement-foyer est un habitat stable et prolongé, dans lequel ils sont appelés à vivre pendant de nombreuses années.

Ensuite, les loyers ou redevances demandés sont particulièrement élevés. Ils peuvent aller jusqu’à près de 500 euros pour une chambre de neuf mètres carrés. Pourtant, les droits des résidents sont très en deçà des droits des locataires : la représentation des résidents est limitée à des conseils de concertation non décisionnaires et ne s’apparente pas à ce qui existe dans les HLM, par exemple. Les résidents n’ont pas les droits des locataires ; ils sont soumis à des contrats de résidence et à des règlements intérieurs répressifs, venus d’un autre âge : la préservation de leur vie privée n’est pas assurée, ils n’ont pas le droit de poser leur propre serrure, d’avoir un animal domestique ou de modifier l’ameublement.

Enfin, nous partageons la préoccupation que vous exprimez dans un entretien à Afriscope, madame la ministre, dans lequel vous indiquez que votre priorité est que « les travailleurs immigrés soient considérés comme des citoyens à part entière ». Pour cela, « les foyers de travailleurs migrants doivent être transformés en résidences sociales et rénovés ».

Adopter notre amendement serait un premier pas dans cette direction, puisqu’il vise à supprimer toutes les dérogations au droit commun qui pénalisent gravement les résidents des logements-foyers, tant du point de vue du droit au respect de la vie privée et familiale que du droit à être protégé des conditions d’un logement indigne ou indécent.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Il me paraît absolument indispensable de se soucier de la qualité de vie dans ces foyers. Nous avons tous en mémoire des événements assez horribles qui ont pu s’y dérouler.

Cela dit, il ne faut pas oublier que l’on ne peut avoir les mêmes droits dans un foyer que dans un appartement classique.

La commission a considéré que le dispositif de l’amendement n° 204 était un peu excessif. En revanche – j’anticipe un peu –, elle a émis un avis favorable sur l’amendement n° 205, dont l’adoption permettra la protection des droits et le respect des personnes, sans tout remettre en cause.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Moi aussi, je vais anticiper en disant que je partage l’avis de M. le rapporteur. Je vous demande donc de bien vouloir retirer l’amendement n° 204, madame la sénatrice.

Vous avez opportunément cité mon entretien dans Afriscope. Je me rappelle également d’une de vos questions orales sans débat, à laquelle nous donnons suite dans le présent projet de loi. Nous avons aussi pris en compte vos réflexions dans notre manière d’intervenir avec l’un des principaux gestionnaires de foyers, Adoma, outil à la disposition de l’État, qui a été très utile pour faire disparaître les bidonvilles dans les années soixante et soixante-dix et dont nous souhaitons qu’il retrouve toute sa vocation sociale.

M. le président. Madame Schurch, l’amendement n° 204 est-il maintenu ?

Mme Mireille Schurch. Mme la ministre et M. le rapporteur ont décidé d’aller à toute allure… Je vais donc faire de même : je retire l’amendement n° 204, et considérez, monsieur le président, que l’amendement n° 205, qui a reçu deux avis favorables, a été défendu.

M. le président. L’amendement n° 204 est retiré.

L’amendement n° 205, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le contrat et le règlement intérieur ne peuvent comporter de clauses instituant des limitations, autres que celles fixées par la loi, à la jouissance à titre privé par la personne logée du local privatif mis à sa disposition et constituant son domicile. »

Cet amendement a été défendu.

La commission et le Gouvernement se sont prononcés.

Je le mets aux voix.

(L’amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 22.

Articles additionnels après l'article 22
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Article additionnel après l’article 22 bis A

Article 22 bis A

(Non modifié)

L’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Dans les établissements dans lesquels un comité de résidents est créé, les représentants des personnes logées sont désignés par ce comité.

« Les modalités de fonctionnement et de désignation des membres du comité de résidents sont fixées par décret. »

M. le président. L’amendement n° 475 rectifié, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

L’article L. 633-4 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 633-4. - Dans chaque établissement, tel que défini à l’article L. 633-1, il est créé un conseil de concertation et un comité de résidents.

« Le conseil de concertation est composé de représentants du gestionnaire et, s’il est distinct du gestionnaire, du propriétaire et, en nombre au moins égal de représentants des personnes logées désignés par le comité de résidents du foyer concerné. Le conseil se réunit à la demande ou du propriétaire, ou du gestionnaire, ou des représentants des personnes logées au moins une fois par an.

« Les membres du conseil sont consultés notamment sur l’élaboration et la révision du règlement intérieur, préalablement à la réalisation de travaux, et sur tout projet et organisation, dont la gestion des espaces communs, susceptibles d’avoir une incidence sur les conditions de logement et de vie des occupants.

« Le comité de résidents est élu par l’ensemble des résidents du foyer pour une période de trois ans au plus renouvelable. Il est constitué de résidents titulaires d’un contrat mentionné à l’article L. 633-2 et logés à titre de résidence principale dans le foyer dans lequel ce comité est mis en place.

« Le comité de résidents représente les personnes logées dans le foyer dans leurs relations avec le gestionnaire et le propriétaire de l’établissement, s’il est distinct du gestionnaire. Il désigne en son sein ses représentants qui siégeront au conseil de concertation.

« Les modalités de fonctionnement et de désignation des membres du comité de résidents sont fixées par décret.

« Selon une périodicité et des modalités définies dans le règlement intérieur, le gestionnaire met à la disposition du comité de résident un local afin qu’il puisse se réunir et lui donne accès à des moyens de communication adaptés.

« Les comités de résidents sont mis en place dans un délai d’un an à compter de la parution de la présente loi. »

La parole est à M. Joël Labbé.

M. Joël Labbé. Afin d’améliorer la concertation et le dialogue entre le gestionnaire d’un foyer et ses occupants, cet amendement vise à mettre en place un comité de résidents.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Un comité de résidents serait une protection supplémentaire, et sa création nous paraît très utile. L’avis de la commission est donc favorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Cet amendement, auquel je suis très favorable, va de pair avec d’autres dispositions du projet de loi qui visent à associer pleinement les usagers de certaines institutions. Cela vaut pour l’hébergement comme pour les foyers.

La participation et l’autonomie des plus fragiles sont parmi les valeurs qui sous-tendent ce texte.

M. le président. Je mets aux voix l’amendement n° 475 rectifié.

(L’amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, l’article 22 bis A est ainsi rédigé.

Article 22 bis A (Texte non modifié par la commission)
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Article 22 bis

Article additionnel après l’article 22 bis A

M. le président. L’amendement n° 206, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 22 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après le sixième alinéa de l’article 261-D du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« …° Les logements foyers. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I ci-dessus est compensée, à due concurrence par une augmentation du taux de l’impôt sur les sociétés.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. En France, le logement de droit commun à usage d’habitation, qu’il soit meublé ou non, ainsi que l’intégralité du logement social sont en principe exonérés de la TVA. Or le plus grand gestionnaire de logements-foyers, que vous avez nommé à l’instant, madame la ministre, et dont le capital est détenu à plus de 50 % par l’État, a pratiqué en 2012 des augmentations de redevances allant très au-delà de l’indice légal de référence des loyers dans certaines de ses résidences, en les justifiant par l’augmentation de la TVA de 5,5 % à 7 %.

Toutefois, les gestionnaires de logements-foyers ont pour objet non pas de « mettre à disposition un local assimilable à un local commercial », mais bien de loger des résidents de manière permanente dans un logement-foyer. Ils sont investis d’une mission de service public : l’aide au logement des jeunes travailleurs, des travailleurs migrants et des personnes défavorisées. Pourtant, les redevances peuvent être très élevées, je l’ai dit, un résident pouvant payer jusqu’à 500 euros pour neuf mètres carrés, hors de la capitale.

Dès lors, un tel assujettissement à la TVA pénalise et frappe durement les résidents de ces logements-foyers. Il les place dans une situation très difficile, voire discriminatoire, quand on la compare à celle prévalant dans le logement social de type HLM.

La position de la direction générale des impôts est parfaitement claire. Dans une instruction du 13 avril 2007, il est rappelé que les logements-foyers sont exonérés de plein droit de la TVA. Dans les faits, il n’en est rien ! Bien sûr, il nous a été répondu que si, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations de ces foyers étaient rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels, cela entraînait la soumission à la TVA.

Or, vous le savez, il y a bien longtemps que ces foyers-logements ne sont plus des foyers-hôtels et que les prestations ne sont plus du tout rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels. Aujourd’hui, on peut plutôt parler de conditions similaires à celles rencontrées dans les logements sociaux du parc locatif privé : le nettoyage des parties communes ou, éventuellement, la présence d’un gardien.

Enfin, les quittances de loyer délivrées aux résidents ne mentionnent nullement la TVA et sont donc d’une grande opacité. Si les prestations annexes fournies avec la location sont soumises à la TVA, elles devraient donc être facturées séparément de la redevance.

En réponse à une question orale que je vous ai posée le 7 mars dernier, vous aviez dit, et je vous ai entendu le répéter à l’instant, être sensible à cette question. J’écouterai donc avec attention l’avis du Gouvernement sur cet amendement.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Il est vrai que le régime de la TVA applicable aux logements-foyers peut varier en fonction des prestations.

Une chose est certaine, ce régime doit être clarifié. Néanmoins, la commission pense qu’il appartient à la loi de finances de le faire. Elle demande donc aux auteurs de l’amendement de bien vouloir le retirer.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Comme je vous l’avais dit lors de la séance de questions orales sans débat à laquelle vous faites référence, madame la sénatrice, un certain nombre de problèmes existent. Nous travaillons actuellement avec le ministre chargé du budget ainsi qu’avec le rapporteur général du budget sur ce sujet qui en combine plusieurs. Les foyers de travailleurs migrants ne sont en effet pas les seuls concernés. En outre, cette question relève, par nature, de la loi de finances.

Je pourrai vous apporter une réponse plus directe quand le travail, actuellement en cours, sera achevé, peut-être lors de l’examen du présent projet de loi en deuxième lecture.

M. le président. Madame Schurch, l’amendement n° 206 est-il maintenu ?

Mme Mireille Schurch. Non, je le retire, monsieur le président.

M. le président. L’amendement n° 206 est retiré.

Article additionnel après l’article 22 bis A
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Article 22 ter

Article 22 bis

I. – La loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé est ainsi modifiée :

1° L’article 13 est ainsi modifié :

a) Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :

« L’assemblée est réunie dans le même délai à la demande du conseil de surveillance » ;

b) Après le même alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil de surveillance, qui peut demander l’inscription d’une ou de plusieurs questions à l’ordre du jour. » ;

c) À la troisième phrase de l’avant-dernier alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les mots « et comporter la reproduction du dernier alinéa du présent article » ;

d) À la dernière phrase du dernier alinéa, après le mot : « effectué », sont insérés les mots : « dans le délai maximal de sept jours à compter de la réception de la demande » ;

2° Le second alinéa de l’article 17 est ainsi modifié :

a) Après la première occurrence du mot : « syndicat, », sont insérés les mots : « nonobstant toutes dispositions contraires des statuts, » ;

b) Après le mot : « désignée », sont insérés les mots : « chaque année » ;

c) Sont ajoutés les mots et une phrase ainsi rédigée : « appelée à approuver les comptes sociaux. Cette personne rend compte aux associés des décisions prises par le syndicat de copropriété lors de la première assemblée générale tenue après l’assemblée du syndicat. » ;

3° L’article 18 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est complété par quatre phrases ainsi rédigées :

« Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les membres du conseil de surveillance sont nommés pour un mandat d’une durée maximale de trois ans renouvelable. Ils sont révocables par l’assemblée générale. Le conseil de surveillance élit son président parmi ses membres. À moins que les statuts n’aient fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil de surveillance, ces règles sont fixées par l’assemblée générale. » ;

b) Les deux derniers alinéas sont ainsi rédigés :

« Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande et après en avoir avisé la société, de toutes pièces, documents, correspondance ou registres se rapportant à la gestion de la société.

« Lorsqu’une communication est faite au conseil de surveillance, elle est valablement faite à la personne de son président. Chaque année, le conseil de surveillance rend compte à l’assemblée générale de l’exécution de sa mission. » ;

4° Après l’article 18, il est inséré un article 18-1 ainsi rédigé :

« Art. 18-1. – À défaut de dispositions imposant la nomination d’un commissaire aux comptes, le contrôle de la gestion est effectué chaque année par un technicien non associé désigné par l’assemblée à laquelle il rend compte de sa mission.

« Il peut avoir recours aux dispositions du troisième alinéa de l’article 18. » ;

5° L’article 19-1 est ainsi modifié :

a) À la seconde phrase, les mots : « les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans, ou lorsque celui-ci » sont remplacés par les mots : « l’associé » et les mots : « de son bien » sont remplacés par les mots : « du lot qui lui a été attribué » ;

b) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« Le retrait est de droit lorsque les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait formée par l’héritier ou les héritiers devenus associés auprès de la société. Le retrait est constaté par acte notarié signé par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent et le représentant de la société. Le coût du ou des actes notariés et les droits y afférents liés au retrait sont supportés par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent. En cas de pluralité d’héritiers, il est fait application de l’article 815-3 du code civil. L’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent ont droit au remboursement de la valeur de leurs droits sociaux fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4 du même code.

« Le retrait est de droit lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance. » ;

6° L’article 33 est ainsi modifié :

a) Au second alinéa, après la seconde occurrence du mot : « associés », sont insérés les mots : « ou “propriété” pour qualifier les droits qui leur sont accordés sur l’immeuble » ;

b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Est puni de 15 000 € d’amende le fait, pour tout annonceur, de diffuser ou de faire diffuser pour son compte une publicité non conforme au deuxième alinéa. »

II. – Le présent article entre en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi.

M. le président. L’amendement n° 423 rectifié, présenté par MM. Gilles, Leleux, Doublet, D. Laurent, Marseille, Laménie et Gaillard, Mme Duchêne, MM. Cambon, Grignon, Lefèvre, P. Leroy et Pierre, Mme Sittler, M. Revet, Mlle Joissains, MM. Bernard-Reymond, Couderc, Cardoux et Chauveau et Mme Bruguière, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 8

Insérer cinq alinéas ainsi rédigés :

…° L’article 16 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, les mots : « deux tiers » sont remplacés par les mots : « trois quarts » ;

b) L’article est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Pour les décisions prévues au deuxième alinéa, lorsque la majorité des trois quarts des associés vote pour la dissolution anticipée de la société, la valeur de rachat des parts de la minorité des associés ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien immobilier.

« Le prix est déterminé proportionnellement à la quote-part de l’associé cédant. »

Cet amendement n’est pas soutenu.

L’amendement n° 96, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 23

Rédiger ainsi cet alinéa :

a) Après les mots : « notamment lorsque », la fin de la seconde phrase est ainsi rédigée : « l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l’associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné. » ;

II. - Alinéa 26

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d’administration générale. Il est défendu.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Dans un souci de brièveté, je dirai que le dispositif nous va très bien : il est moins audacieux que ce que la commission des affaires économiques avait proposé mais plus équilibré.

M. Jean-Jacques Mirassou. Excellente synthèse !

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l’amendement n° 96.

(L’amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l’article 22 bis, modifié.

(L’article 22 bis est adopté.)

Article 22 bis
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 23

Article 22 ter

L’article 101 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion est ainsi modifié :

1° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les organismes publics ou privés qui s’engagent dans ce dispositif sont agréés par l’État au vu de leur compétence à mener des travaux d’aménagement et à organiser l’occupation de bâtiments par des résidents temporaires. » ;

1° bis (nouveau) Au deuxième alinéa, les mots : « sont soumises à l’agrément de l’État et » sont supprimés ;

1° ter (nouveau) Le deuxième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « La convention est d’une durée maximale de trois ans et peut être prorogée par périodes d’un an, dès lors que le propriétaire justifie que le changement de destination des locaux qui devait faire suite à l’occupation du bâtiment par des résidents temporaires ne peut survenir à l’échéance du délai initialement prévu. » ;

2° Le dernier alinéa est ainsi modifié :

a nouveau)) À la fin de la première phrase, l’année : « 2013 » est remplacée par l’année : « 2018 » ;

b (nouveau)) La dernière phrase est ainsi rédigée :

« Dans un délai de dix-huit mois après la promulgation de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, un premier rapport bisannuel de suivi et d’évaluation est déposé au Parlement. » – (Adopté.)

TITRE II

LUTTER CONTRE L’HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES

Chapitre Ier

Repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés

Section 1

Créer un registre d’immatriculation des copropriétés