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Séance du 24 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 26.

L'amendement n° 33 rectifié, présenté par M. Vairetto, est ainsi libellé :

Après l'article 26

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – La dernière phrase du premier alinéa de l’article 19 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complétée par les mots : « , un même mandataire ne pouvant détenir un nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en exercice de l’assemblée des propriétaires. » ;

II.– Les deux derniers alinéas de l’article L. 322-9-1 du code de l’urbanisme sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. »

La parole est à M. André Vairetto.

M. André Vairetto. Cet amendement tend à répondre aux difficultés auxquelles se heurtent les associations syndicales de copropriétaires lorsque le quorum n’est pas atteint lors des assemblées générales.

En effet, le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dispose, dans son article 19, que l’assemblée des propriétaires délibère valablement quand le total des voix des membres présents et représentés est au moins égal à la moitié plus une du total des voix de ses membres.

L’introduction de ces dispositions en 2006 a rendu difficile le fonctionnement de certaines associations avec des délégués élus représentant une part importante des membres, notamment avec des délégués élus en assemblée générale dans chaque copropriété.

Cet amendement vise à autoriser les copropriétaires, dans chaque copropriété, à charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété dûment mandaté à les représenter auprès de l’assemblée des propriétaires de l’association. Il s’agit ainsi de faciliter le fonctionnement des associations syndicales libres de copropriétaires.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission souhaite entendre l’avis du Gouvernement.

M. le président. Quel est donc l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur le sénateur, je ne vous donnerai pas lecture exhaustive du raisonnement juridique du Gouvernement.

Par cet amendement, vous permettez, notamment, d’élargir de façon intéressante les possibilités de représentation des propriétaires et des copropriétaires au sein d’une association foncière urbaine. Vous introduisez également une disposition qui, sans apporter de garantie juridique supplémentaire, ne présente pas non plus de difficulté particulière.

J’émets donc un avis de sagesse favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 33 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 26.

Articles additionnels après l’article 26
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article additionnel avant l'article 27

Article 26 bis

(Supprimé)

Section 4

Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles

Article 26 bis
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 27

Article additionnel avant l'article 27

L'amendement n° 437, présenté par MM. Revet, Bizet, Pierre, Bécot, Beaumont et Hérisson, est ainsi libellé :

Avant l'article 27

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Lorsque dans le cadre d'une succession, le notaire doit procéder à des recherches généalogiques nécessitant un laps de temps très long, il peut, pour le compte des copropriétaires et sans attendre l'aval de ceux-ci, mettre en location précaire le ou les immeubles, objets de la succession. Il doit, avec tout ou partie du produit de la location, assurer les travaux d'entretien relevant de la responsabilité du propriétaire.

Cet amendement n'est pas soutenu.

Article additionnel avant l'article 27
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 28

Article 27

I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1°A (nouveau) Après l’article 9, il est inséré un article 9-1 ainsi rédigé :

« Art. 9-1. – Chaque copropriétaire s’assure contre les risques dont il doit répondre en sa qualité soit de bailleur soit d’occupant. Il remet chaque année au syndic une attestation de l’assureur ou de son représentant. » ;

1° Au deuxième alinéa de l’article 10, après le mot : « communes », sont insérés les mots : « et de verser au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, » ;

2° L’article 14-2 est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;

b) Au premier alinéa, le mot : « sera » est remplacé par le mot : « est » ;

c) Il est ajouté un II ainsi rédigé :

« II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de 10 lots ou plus soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de prévoyance à l’issue de la période de dix ans définie à l’article 1792-4-1 du code civil pour faire face aux dépenses résultant :

« 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

« 2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

« Ce fonds de prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

« L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de prévoyance au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2°.

« Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de prévoyance au financement de ces travaux.

« Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

« Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la durée de validité du diagnostic.

« Les sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » ;

3° L’article 18 est ainsi modifié :

a) Après le mot : « constituer », la fin du sixième alinéa est ainsi rédigée : « le fonds de prévoyance prévu au II de l’article 14-2 de la présente loi lorsque l’immeuble est à destination partielle ou totale d’habitation et soumis à la présente loi et comporte moins de 10 lots. Cette décision de création ainsi que le montant de la cotisation au fonds de prévoyance sont approuvés à la majorité mentionnée à l’article 25 ; »

b) Le huitième alinéa est ainsi rédigé :

« – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de prévoyance prévu au II de l’article 14-2 lorsque le syndicat est tenu ou a décidé de constituer ce fonds. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; »

4° L’article 19-1 est ainsi rédigé :

« Art. 19-1. – Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » ;

5° Après le deuxième alinéa de l’article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de prévoyance prévu à l’article 14-2. » ;

6° Après le deuxième alinéa de l’article 24-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation comporte des travaux d’économie d’énergie. » ;

7° L’article 24-5 est ainsi modifié :

a) Après le mot : « équipé », sont insérés les mots : « de stationnements sécurisés pour les vélos ou » ;

b) Après la dernière occurrence du mot : « permettant », sont insérés les mots : « le stationnement sécurisé des vélos ou ».

II. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Le livre VII, tel qu’il résulte des articles 23 et 25 de la présente loi, est complété par un titre III ainsi rédigé :

« TITRE III

« ENTRETIEN, CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

« Chapitre unique

« Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété

« Art. L. 731-1. – Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

« La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Ce diagnostic technique global comporte :

« 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

« 2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;

« 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

« 4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.

« Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

« Art. L. 731-2. – I. – Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.

« II. – Au regard des orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales précédentes, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale soit la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux précédemment adopté.

« Art. L. 731-3. – Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L. 731-2, notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, selon des modalités précisées par décret.

« Art. L. 731-4. – Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1.

« Art. L. 731-5. – (Non modifié) I. – Dans le cadre des procédures prévues à l’article L. 1331-26 du code de la santé publique et aux articles L. 129-1 et L. 511-1 du présent code, l’autorité administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic prévu à l’article L. 731-1.

« II. – À défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire réaliser d’office le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » ;

2° L’article L. 111-6-2 est abrogé.

III. – (Non modifié) Les I et II sont applicables à compter du 1er janvier 2017.

M. le président. L'amendement n° 782, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 3

I. - Première phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.

II. - Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Il s’agit d’un amendement de précision rédactionnelle visant l’obligation d’assurance des copropriétaires.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 782.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 101 rectifié, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 4

Remplacer le mot :

mentionné

par les mots :

ou au fonds de provision pour travaux mentionnés

II. - Après l’alinéa 17

Insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

d) Il est ajouté un III ainsi rédigé :

« III. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de moins de dix lots, soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de provision pour travaux dans les conditions prévues au II.

« Par dérogation aux dispositions prévues au II, le montant de la cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires ne peut être inférieur à 3 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

« Lorsque le solde du fonds de provision pour travaux atteint un plafond fixé par décret en Conseil d’État, le versement des cotisations est interrompu. Il ne reprend que si le solde diminue en raison de l’utilisation du fonds. » ;

III. - Alinéa 19

Rédiger ainsi cet alinéa :

a) Le sixième alinéa est supprimé.

IV. - Alinéa 21, première phrase

Après le mot :

prévoyance

rédiger ainsi la fin de cette phrase :

ou au fonds de provision pour travaux prévus à l’article 14-2.

V. - Alinéa 23

Remplacer le mot :

mentionné

par les mots :

ou au fonds de provision pour travaux mentionnés

VI. - Alinéa 25

Remplacer le mot :

prévu

par les mots :

ou du fonds de provision pour travaux prévus

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. Par cet amendement, nous proposons de créer dans cet article un II autonome tendant à instituer un fonds de provision pour travaux à destination des petites copropriétés, dont nous avons dit à quel point elles pouvaient être dégradées dans certains secteurs. Ce fonds doit être abondé par des taux de cotisations plus faibles que dans le régime général.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission remercie M. le rapporteur pour avis d’avoir rectifié cet amendement, qui tend à créer un régime spécifique de fonds de prévoyance pour les petites copropriétés. Bien que le dispositif proposé soit susceptible de présenter une fragilité juridique, la commission lui a donné un avis favorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. L’avis du Gouvernement est favorable sur le fond de cet amendement, mais réservé sur sa forme, du fait de l’éventuelle vulnérabilité juridique de ce dispositif.

Je m’en remets donc à la sagesse de cette assemblée.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 101 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 389 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 15, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Mme Élisabeth Lamure. Le projet de loi crée un fonds de prévoyance obligatoire dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de cinquante lots ou plus, à l’issue de la période de dix ans suivant la réception de l’immeuble, de manière à faire face aux dépenses résultant notamment de travaux.

Or imposer aux copropriétaires de ces immeubles un fonds de prévoyance dont le montant ne peut être inférieur à 5 % revient à créer des charges supplémentaires importantes, dont certains auront des difficultés à s’acquitter.

Ainsi, mieux vaudrait laisser à l’assemblée générale, dès lors que le projet de texte rend obligatoire la constitution de ce fonds, le choix de décider de son montant.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Madame Lamure, il ne s’agit pas de charges supplémentaires, mais simplement d’une provision pour des travaux qui seront nécessaires. Soyons clairs : un toit, des ascenseurs, des peintures subissent l’usure. Il ne faut pas dénaturer le fonds de prévoyance.

Ensuite, précisément, permettre à une assemblée générale de décider d’abonder un fonds de prévoyance à 0,1 % reviendrait à le priver de sens. Le seuil de 5 % ou plus m’apparaît tout de même loin d’être excessif.

J’émets donc un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 389 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 780, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 21

I. - Première phrase

Remplacer les mots :

qu'il choisit

par les mots :

qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné à l'alinéa précédent

II. - Deuxième phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Afin de ne pas compliquer excessivement la vie des syndics avec l’obligation de mettre en place des comptes séparés, cet amendement tend, lorsqu’existe un fonds de prévoyance, à faire en sorte que son compte et son compte courant se trouvent dans la même banque.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 780.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 390 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 21, troisième phrase

Supprimer les mots :

ni d’une compensation avec tout autre compte

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Mme Élisabeth Lamure. Le projet de texte tend à prévoir l’ouverture de deux comptes séparés distincts, l’un destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, l’autre sur lequel seront versées les cotisations au fonds de prévoyance.

Or les copropriétaires établissent généralement un seul chèque pour le paiement de l’ensemble de leurs charges. Par souci de simplification, mieux vaudrait donc ne pas interdire une compensation entre ces deux comptes.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. En dehors du fonds de prévoyance, j’ai trop souvent vu des provisions pour travaux être utilisées pour payer les assurances ou le salaire du gardien. Je ne souhaite donc pas offrir la possibilité de cette compensation.

J’émets un avis défavorable sur cet amendement.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

Mme Élisabeth Lamure. Autant pour le choc de simplification !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 390 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 250 rectifié quater, présenté par MM. Savin, Milon et Lefèvre, Mmes Sittler, Primas et Lamure et M. Pinton, est ainsi libellé :

Alinéa 21

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Il est possible pour le syndic d’effectuer des virements entre le compte de prévoyance et le compte bancaire des syndicats des copropriétaires après l’accord d’un vote lors de l’assemblée générale.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Mme Élisabeth Lamure. Cet amendement vise à donner au syndic la possibilité d’effectuer des virements entre le compte de prévoyance et le compte bancaire des syndicats de copropriétaires, après l’accord, donné par un vote, de l’assemblée générale.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Défavorable, pour les mêmes raisons que pour l’amendement précédent.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 250 rectifié quater.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 466 rectifié bis, présenté par MM. Delahaye et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéas 37 et 38

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Art. L. 731-1. – Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires doit se prononcer tous les dix ans lors d'une assemblée générale sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

Je mets aux voix l'article 27, modifié.

(L'article 27 est adopté.)