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Séance du 26 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

Mme la présidente. L’amendement n° 20 rectifié, présenté par Mmes Primas et Lamure, MM. G. Larcher, Gournac et Savin et Mme Duchêne, est ainsi libellé :

Alinéa 2, deuxième phrase

Supprimer les mots :

, dont un représentant d’une association agréée de protection de l’environnement

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Mme Élisabeth Lamure. Il n’existe aucune raison valable pour que, parmi les personnes qualifiées désignées par le préfet, se trouve obligatoirement un représentant d’une association en particulier. À défaut de pouvoir énumérer toutes les personnes qualifiées, il convient de n’en mentionner aucune et de laisser au préfet sa liberté de choix, qui sera permise par la souplesse de la disposition que nous présentons.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Il est défavorable, madame la présidente.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis, madame la présidente.

Mme la présidente. Je mets aux voix l’amendement n° 20 rectifié.

(L’amendement n’est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l’article 64 bis.

(L’article 64 bis est adopté.)

Article 64 bis (priorité)
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 65 (priorité)

Articles additionnels après l’article 64 bis (priorité)

Mme la présidente. L’amendement n° 110, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Après l’article 64 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 121-7 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 121-7-... ainsi rédigé :

« Art. L. 121-7-... – L’autorité compétente pour élaborer, réviser et modifier un schéma de cohérence territoriale, un plan local d’urbanisme, un document en tenant lieu ou une carte communale peut décider de mener tout ou partie des procédures par voie dématérialisée. À cet effet, elle définit par délibération les conditions d’information, de participation et d’association du public et des partenaires associés à la procédure. Cette délibération est notifiée aux partenaires associés à la procédure. Les conditions adoptées par délibération sont portées à la connaissance du public.

« Lorsqu’une enquête publique doit être réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre I du code de l’environnement, l’enquête prévue à l’alinéa précédent peut être dématérialisée, selon les conditions définies par délibération de l’organe délibérant. »

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. Cet amendement tend à permettre la généralisation du processus de dématérialisation des procédures d’enquête publique à toutes les modalités de mise à disposition du public des documents et dossiers d’urbanisme.

La communauté urbaine de Lille, dont je suis vice-président, est en pleine procédure de révision de son PLU. Si cet amendement est voté, le gain, pour Lille Métropole Communauté urbaine, sera de 1,5 million d’euros. Cette somme permettrait de financer la mutualisation de l’instruction des permis, pour les maires que cela intéresse, sachant que le nombre des fonctionnaires de la direction départementale des territoires et de la mer chargés d’assister les maires dans cette tâche est passé en quelques années de vingt et un à cinq.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Cet amendement est intéressant, mais, en milieu rural, tout le monde n’a pas accès à Internet. Je crains donc que cela ne pose un problème de constitutionnalité, au regard du respect de l’égalité des citoyens devant la loi.

La commission suggère donc à M. Vandierendonck de retirer son amendement. À défaut, l’avis sera défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Le Gouvernement sollicite lui aussi le retrait de cet amendement, qui est en partie satisfait par le droit actuel, lequel permet la dématérialisation, en définissant les modalités de la concertation.

Par ailleurs, l’enquête publique devant être réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement est encadrée par celui-ci. Par conséquent, l’organe délibérant ne pourrait valablement se prononcer sur ses modalités.

Mme la présidente. Monsieur le rapporteur pour avis, l’amendement n° 110 est-il maintenu ?

M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois. Nous allons nous battre jusqu’au bout ! Cet amendement tend à créer une simple faculté : son adoption ne retirerait aucune liberté à un quelconque EPCI. (Marques d’approbation sur les travées de l’UMP.) En outre, il faut savoir que, en 2012, notre seul EPCI a produit 40 000 feuilles de papier imprimé ! Il faut lutter pour l’optimisation de la gestion publique. Par conséquent, je maintiens cet amendement.

Mme la présidente. La parole est à M. François Grosdidier, pour explication de vote.

M. François Grosdidier. Je soutiens cet amendement. Votre position, madame la ministre, relève d’un jacobinisme que je croyais révolu !

Ce n’est pas parce que l’on ne peut pas accéder partout de la même façon à Internet que l’on doit priver les collectivités où ne se pose aucun problème à cet égard de la possibilité de dématérialiser les documents. C’est la négation même de l’idée de décentralisation et d’adaptation des services publics aux réalités locales que de vouloir imposer une telle uniformité !

Enfin, la publication des documents en version papier est extrêmement lourde et coûteuse, ainsi que néfaste pour l’environnement. Ce n’est pas à vous, madame la ministre, que j’apprendrai que le papier est fabriqué à partir du bois : chaque fois que l’on dématérialise des documents, on rend service à la planète. Quand on peut rendre service à la fois à la planète et aux finances publiques, il ne faut pas s’en priver !

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Cécile Duflot, ministre. À vous entendre, monsieur Grosdidier, j’aurais donc le jacobinisme chevillé au corps : que l’on me qualifie ainsi est assez inédit !

M. Marc Daunis. Il faut en relativiser la portée : ça vient de M. Grosdidier !

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Tout arrive, au Sénat !

Mme Cécile Duflot, ministre. Il s’agit certes d’ouvrir une simple faculté, mais cela risquerait de faire naître une source de contentieux. Peut-être pourrions-nous envisager cette disposition dans le cadre des états généraux de l’environnement et de la réflexion sur les modalités de l’enquête publique.

Je maintiens mon avis défavorable.

Mme la présidente. La parole est à M. le président de la commission.

M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. Il faut faire attention aux risques de contentieux en matière de procédures d’urbanisme : il suffirait qu’un citoyen puisse prouver qu’il ne peut pas accéder à Internet…

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. La fracture numérique existe !

M. Daniel Raoul, président de la commission des affaires économiques. Il est déjà possible de limiter les tirages en utilisant les services intranet, par exemple, mais n’imposons pas la dématérialisation : ce serait trop dangereux en termes de contentieux.

Par ailleurs, monsieur le rapporteur pour avis, que vous envisagiez d’utiliser le million et demi d’euros dégagé par la dématérialisation des documents au financement de la mutualisation des moyens me gêne un peu. Dans mon agglomération, je me bats depuis dix ans pour obtenir certaines avancées : je puis vous garantir que la mutualisation, loin d’être un poste de dépenses, permet des économies.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 110.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 336 rectifié, présenté par M. Bas et Mme Lamure, est ainsi libellé :

Après l’article 64 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre Ier du titre II du livre IV du code de l’urbanisme est complété par un article L. 421-9 ainsi rétabli :

« Art. L. 421-9. – Pour exercer un recours contre les permis de construire, doivent faire l’objet d’un agrément motivé par l’autorité administrative les associations régulièrement déclarées et exerçant leurs activités statutaires dans le domaine de la protection de la nature, de l’amélioration du cadre de vie, de la protection de l’eau, de l’air, des sols, des sites et paysages, de l’urbanisme, ou ayant pour objet la lutte contre les pollutions et les nuisances, et, d’une manière générale, œuvrant principalement pour la protection de l’environnement.

« Cette autorisation administrative ne peut être accordée que lorsque ces associations exercent leurs activités depuis au moins trois ans.

« Ces associations sont dites "associations agréées de protection de l’environnement".

« Cet agrément est attribué dans les conditions prévues à l’article L. 141-1 du code de l’environnement. »

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Mme Élisabeth Lamure. Cet amendement vise à limiter les recours abusifs contre les autorisations de construire, en exigeant des associations qui souhaitent agir en justice contre un permis le même agrément que celui qui est requis pour la constitution de partie civile devant les juridictions pénales, c'est-à-dire de justifier de trois ans d'existence et de l'exercice d'activités désintéressées pour la nature, l'environnement ou le cadre de vie.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Un dispositif de lutte contre les recours abusifs vient d’être mis en place par ordonnance. Laissons-lui le temps de faire ses preuves. L’avis est défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. L’ordonnance évoquée par M. le rapporteur constitue pour moi un motif de fierté, puisqu’elle représente la concrétisation d’un engagement qui avait été pris dès le début de mes fonctions.

Il est impossible d’adopter les dispositions que vous présentez, madame Lamure, car le droit à ester en justice ne peut être soumis à agrément préalable. L’ordonnance est applicable ; je pense qu’elle sera de nature à remédier à l’inflation de recours abusifs, voire mafieux, que nous avons connue cette année dans certaines zones de notre territoire.

L’avis du Gouvernement est donc défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 336 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Chapitre III (priorité)

Lutte contre l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers

Articles additionnels après l’article 64 bis (priorité)
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 66 (priorité) (Texte non modifié par la commission)

Article 65 (priorité)

I. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :

1° L’article L. 122-1-2 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, après les mots : « d’environnement, », sont insérés les mots : « notamment en matière de biodiversité, » ;

b) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Il contient une analyse du potentiel de densification des principaux secteurs de développement, de restructuration et de renouvellement urbain qu’il identifie. Cette analyse est réalisée en tenant compte de l’objectif de respect de la qualité des paysages et du patrimoine architectural. » ;

2° L’article L. 123-1-2 est ainsi modifié :

a) Au deuxième alinéa, après les mots : « d’environnement, », sont insérés les mots : « notamment en matière de biodiversité, » ;

b) Après le deuxième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Il analyse la capacité de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose la stratégie foncière poursuivie pour mobiliser cette capacité et limiter l’ouverture à l’urbanisation de nouvelles zones.

« Il établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités. » ;

c) Le troisième alinéa est complété par les mots : « au cours des dix années précédant l’approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d’urbanisme » ;

2° bis Au dernier alinéa de l’article L. 123-1-3, après le mot : « objectifs », il est inséré le mot : « chiffrés » ;

3° Après le 3° du I de l’article L. 123-13, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 4° Soit d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier. » ;

4° L’article L. 123-13-1 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, les mots : « ou les orientations d’aménagement et de programmation » sont remplacés par les mots : « , les orientations d’aménagement et de programmation ou le programme d’orientations et d’actions » ;

b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone, une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public compétent ou du conseil municipal justifie l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées. » ;

5° À la seconde phrase du second alinéa de l’article L. 123-18, le mot : « dernier » est remplacé par le mot : « deuxième ».

II. – L’article L. 122-1-2, dans sa rédaction en vigueur antérieurement à la date de publication de la présente loi, demeure applicable aux procédures en cours si le débat sur les orientations du projet d’aménagement et de développement durables a eu lieu avant cette date.

L’article L. 123-1-2, dans sa rédaction en vigueur antérieurement à la date de publication de la présente loi, demeure applicable aux procédures en cours si le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables a eu lieu avant cette date ou, lorsque ce débat n’est pas exigé, avant la date de notification aux personnes publiques associées.

Le 3° du I entre en vigueur à compter du 1er juillet 2015. Le 4° du I n’est pas applicable aux procédures de modification des plans locaux d’urbanisme lorsque le projet de modification a été notifié aux personnes publiques associées à la date de publication de la présente loi.

Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les deux premiers sont identiques.

L'amendement n° 428 rectifié est présenté par Mme Primas, MM. G. Larcher et Gournac et Mme Duchêne.

L'amendement n° 611 rectifié est présenté par MM. Bizet, Bas, Beaumont, César, Lefèvre, Pointereau et Revet.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Après l’alinéa 2

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Au premier alinéa, après les mots : « de développement économique, », sont insérés les mots : « d’agriculture, » ;

Ces deux amendements ne sont pas soutenus.

L'amendement n° 481 rectifié, présenté par MM. Labbé, Placé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 3

Après le mot :

biodiversité,

insérer les mots :

d’agriculture et d’alimentation,

II. – Après l’alinéa 5

Insérer dix alinéas ainsi rédigés :

…° Le premier alinéa de l’article L. 122-1-3 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Il intègre un projet agricole et alimentaire territorial. » ;

…° Le premier alinéa de l’article L. 122-1-4 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Il définit les conditions d’une stratégie agricole territoriale en vue de développer l’autonomie alimentaire du territoire. » ;

…° L’article L. 122-1-5 est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« … - Le projet stratégique agricole et territorial tient compte des éléments suivants :

« - l’approvisionnement alimentaire durable du territoire, sur le plan à la fois qualitatif et quantitatif ;

« - la gestion quantitative et qualitative de la ressource en eau localement disponible ;

« - la création d’emplois dans le secteur de l’agriculture locale et de la filière alimentaire de proximité ;

« - la préservation de l’environnement et des paysages. »

La parole est à M. Joël Labbé.

M. Joël Labbé. Nous en sommes parvenus à l’examen de la partie centrale du projet de loi, celle qui est consacrée à l’urbanisme.

Repenser l’aménagement du territoire en prenant en compte la rareté de la ressource, en l’occurrence le foncier, et en rationalisant son utilisation de façon durable en fonction des besoins et des usages est une véritable nécessité.

Le présent amendement s’attache, dans ce cadre, à la satisfaction des besoins de nos populations en matière d’alimentation, en lien avec leur territoire.

Je propose l’introduction, dans le cadre de la préparation du projet d’aménagement et de développement durables, le PADD, et du document d’orientation et d’objectifs des schémas de cohérence territoriale, de l’élaboration d’un projet agricole et alimentaire territorial.

Ainsi, dans le cadre de la stratégie foncière prévue par cet article, un projet agricole et alimentaire territorial pourrait être élaboré selon une démarche écologique de projet économique, social et territorial.

Le projet agricole et alimentaire territorial définira de façon qualitative la stratégie de préservation des terres agricoles, en prenant en compte l’approvisionnement alimentaire durable du territoire, la gestion quantitative et qualitative de la ressource en eau, les effets sur la préservation de l’environnement et des paysages, ainsi que le développement de l’installation et de l’emploi paysans.

Sur ce dernier point, le gisement d’emplois que constitue l’agriculture de proximité peut être important, à condition d’accompagner et de structurer son développement. Qui plus est, cela répond à une très forte demande sociale.

Il faut remplacer la logique de fatalité de la disparition d’espaces agricoles par une logique d’intervention. C’est l’objet de cet amendement, qui vise à préserver la terre nourricière.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. La commission a émis un avis défavorable : le SCOT étant un document d’urbanisme, il ne lui appartient pas de définir un tel projet, qui peut être discuté à titre préalable dans le cadre du PADD.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Votre démarche est intéressante, monsieur Labbé, mais elle trouvera mieux sa place dans la loi d’orientation agricole. Si elle est certes relative à l’aménagement de l’espace et à l’usage de celui-ci, cette question ne peut être traitée dans les documents d’urbanisme, qui n’ont d’ailleurs pas une vocation prospective, sauf à imaginer des schémas intégrateurs au niveau local, mais nous n’en sommes pas encore là. Par conséquent, le Gouvernement demande le retrait de cet amendement.

Mme la présidente. Monsieur Labbé, l'amendement n° 481 rectifié est-il maintenu ?

M. Joël Labbé. Non, je le retire, madame la présidente.

Je le déposerai à nouveau lors de l’examen du projet de loi d’orientation agricole à venir, car il est important que cette problématique soit prise en compte. Je compte sur vous, madame la ministre, pour défendre cette proposition auprès de notre grand ministre de l’agriculture, Stéphane Le Foll. (Sourires.)

Mme Jacqueline Gourault. Il est vrai qu’il n’est pas petit…

M. Marc Daunis. Il est grand ! Il est excellent !

Mme la présidente. L'amendement n° 481 rectifié est retiré.

L'amendement n° 489 rectifié, présenté par Mme Létard et MM. Tandonnet, Bockel, Dubois, Guerriau, Jarlier, Maurey et Merceron, est ainsi libellé :

Alinéas 4 et 5

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Daniel Dubois.

M. Daniel Dubois. Le texte adopté par la commission a réintroduit l’obligation, pour le schéma de cohérence territoriale, de comporter une analyse du potentiel de densification des principaux secteurs à enjeux du territoire.

Or cette disposition avait été supprimée par l’Assemblée nationale à juste titre, à notre avis, car il revient au PLU ou au PLUI d’établir le diagnostic et de fixer des objectifs chiffrés en matière de densification. Le SCOT ne se situe pas à la même échelle et n’a pas à entrer dans ce degré de précision.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. C’est sur ma proposition que la commission a rétabli cette obligation. Je rappelle que le SCOT est d’ores et déjà tenu d’arrêter des objectifs chiffrés en matière de consommation économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain, pouvant être ventilés par secteurs géographiques. Or comment voulez-vous le faire sans diagnostic préalable ?

Mme Mireille Schurch. Tout à fait !

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. L’avis est donc défavorable.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Avis défavorable.

Mme la présidente. La parole est à M. François Grosdidier, pour explication de vote.

M. François Grosdidier. Je soutiens la position du rapporteur.

Si le SCOT ne sert pas à déterminer des règles de densification et d’occupation, alors à quoi sert-il ? Je reste persuadé que le PLUI est complètement inutile à cet égard, parce que son périmètre est trop vaste pour le travail de dentellière que représente l’élaboration d’un PLU « parcelle par parcelle », et trop restreint pour limiter l’artificialisation des terres agricoles, le problème se posant à l’échelle du bassin d’habitat. Si, au sein de ce dernier, une intercommunalité est vertueuse mais pas une autre, rien ne sera réglé. C’est donc bien au SCOT qu’il incombe de fixer les règles de densification ; charge ensuite au PLU, qu’il soit communal ou intercommunal, de le mettre en musique.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 489 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. L'amendement n° 524 rectifié bis, présenté par MM. Collomb et Chiron, Mme Demontès et M. Nègre, est ainsi libellé :

Alinéa 9

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Il expose les dispositions qui favorisent la densification des tissus urbains ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers.

La parole est à M. Jacques Chiron.

M. Jacques Chiron. L’obligation, pour les collectivités, de porter à la connaissance du public leur stratégie foncière pourrait conduire à un renchérissement artificiel du prix du foncier. Cela aurait pour conséquence de rendre difficile la mise en œuvre de politiques publiques locales et d’augmenter les prix du logement, ce qui est contraire aux effets attendus de l’application du présent texte.

Mme la présidente. L'amendement n° 525 rectifié bis, présenté par MM. Collomb et Chiron, Mme Demontès et M. Nègre, est ainsi libellé :

Alinéa 10

Au début, insérer les mots :

« Lorsque le plan local d’urbanisme tient lieu de plan local des déplacements urbains,

La parole est à M. Jacques Chiron.

M. Jacques Chiron. Cet amendement relève de la même philosophie que le précédent.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission sur les deux amendements ?

M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. La commission est favorable à l’amendement n° 524 rectifié bis : la remarque de notre collègue semble pertinente.

En revanche, la commission est défavorable à l’amendement n° 525 rectifié bis.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Le Gouvernement émet les mêmes avis.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 524 rectifié bis.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 525 rectifié bis.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je suis saisie de neuf amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les cinq premiers sont identiques.

L'amendement n° 230 est présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen.

L'amendement n° 271 rectifié bis est présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat, M. Amoudry, Mme Létard et MM. Merceron et J. L. Dupont.

L'amendement n° 754 rectifié bis est présenté par Mme Lamure, MM. Guené, César, Calvet, Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

L'amendement n° 755 rectifié bis est présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.

L'amendement n° 756 rectifié ter est présenté par M. Jarlier.

Ces cinq amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 13 et 14

Supprimer ces alinéas.

La parole est à Mme Évelyne Didier, pour présenter l’amendement n° 230.

Mme Évelyne Didier. Cet amendement, qui traite particulièrement des conséquences, pour les collectivités, de la hausse très forte des prix du foncier, vise à instituer un dispositif permettant de réguler ces prix.

Cet objectif, nous le savons, est partagé par le Gouvernement. Concrètement, les collectivités ou organismes qui veulent intervenir aujourd’hui en matière de construction de logements publics doivent au préalable acquérir des terrains, acquisition qui pèse entre 14 % et 25 % du coût global du programme de construction. Pour ce faire, les collectivités disposent de deux outils : le droit d’expropriation, dispositif largement encadré, et le droit de préemption, auquel il ne peut malheureusement pas être aujourd’hui recouru pour lutter contre la spéculation.

Ces deux droits peuvent également être délégués par les collectivités aux établissements publics fonciers, dont le rôle de portage au service des collectivités a permis une réelle intervention publique concertée. Pour autant, la mise en œuvre de ces instruments est soumise à l’évaluation du service des domaines, qui détermine le prix d’acquisition en se fondant sur les prix du marché. Dans la mesure où ces derniers connaissent une hausse très importante, il conviendrait, pour éviter les surcoûts fonciers dans le cadre d’opérations d’aménagement d’utilité publique, de mettre en œuvre un mécanisme permettant de fixer le coût du foncier au jour de la définition du périmètre d’opérations, révisé suivant l’inflation et l’indice de la construction.

Il s’agit, en quelque sorte, de poser un principe d’absence d’enrichissement sans cause. Aujourd’hui, lorsque la collectivité définit un périmètre de projet d’aménagement, la valeur du foncier au sein de ce périmètre augmente fortement, du fait même de l’existence du projet. Quand on sait combien de temps il faut pour qu’une opération sorte de terre, on comprend que les surcoûts fonciers peuvent être exorbitants.

Cette situation perverse conduit à faire payer par les collectivités une plus-value foncière résultant de leur volonté d’aménagement.

Il ne s’agit pas ici de mettre en place des mécanismes spoliateurs ou de porter atteinte au sacro-saint droit de propriété, mais seulement de redonner de la cohérence et de la lisibilité au marché de l’immobilier. Cela permettra la définition de stratégies foncières publiques efficaces, passant notamment par la capacité des collectivités à définir une programmation d’acquisition des terrains à bâtir nécessaires à la construction de logements accessibles à tous.