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Séance du 30 janvier 2014 (compte rendu intégral des débats)

Mme la présidente. L'amendement n° 87, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Supprimer cet article.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Nous nous sommes exprimés sur l’encadrement des loyers lors de la discussion générale.

Les mesures prévues à l’article 3 seront contre-productives du point de vue même des objectifs visés dans le projet de loi. Vous placez les propriétaires et ceux qui veulent construire dans l’insécurité quant à la rentabilité espérée du bien.

De plus, ces dispositions auront pour conséquence paradoxale, surtout de votre point de vue, de favoriser les locataires qui paient les loyers les plus élevés, car 10 % d’un loyer de 2 000 euros, cela fait plus que 10 % d’un loyer de 300 ou 350 euros !

Par ailleurs, nous avons des doutes quant à la capacité des observatoires à remplir leur mission. Encore un nouveau « machin » au mode de fonctionnement obscur !

Au demeurant, il sera extrêmement difficile d’établir des critères objectifs. Il faudrait avoir une connaissance extrêmement précise du parc immobilier et tenir compte des modifications qui interviennent dans l’environnement. Prenons le cas d’un appartement libre de toute contrainte dans son environnement immédiat, constitué d’un parc. Un jour, le parc est loti, puis une usine s’installe et des nuisances apparaissent… Vous le voyez, l’évolution modifie complètement les critères à prendre en compte.

Autant de raisons pour lesquelles nous souhaitons la suppression pure et simple de l’article 3.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Monsieur Lenoir, je respecte votre position lorsque vous contestez le dispositif d’encadrement des loyers. J’espère que vous-même, en retour, respectez la position de la commission,…

M. Jean-Claude Lenoir. N’en doutez pas !

M. Claude Dilain, rapporteur. … qui consiste au contraire à approuver l’article 3.

La commission a donc émis, pour la deuxième fois – nous avons longuement débattu de l’encadrement des loyers en première lecture, je n’y reviens donc pas –, un avis défavorable sur l’amendement tendant à la suppression de cet article.

Je répète simplement ce que j’ai déjà indiqué en commission : en supprimant dans sa totalité l’article 3, comme vous le demandez, nous supprimerions également les dispositions relatives à l’élargissement des compétences de la commission départementale de conciliation, au dépôt de garantie et aux sanctions en cas de demande de document interdit.

Cela étant, le fond du problème, c’est bien l’encadrement. Sur ce point, il y a une différence assumée entre vous et nous. (M. Gérard Longuet acquiesce.)

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Nous n’allons effectivement pas reprendre le débat quasi théologique sur l’encadrement des loyers. Je me contenterai de dire qu’il suffit d’observer ce qui se passe au-delà de nos frontières pour se convaincre de l’utilité d’une telle mesure.

Je me permettrai toutefois, monsieur Lenoir, de relever deux inexactitudes dans vos propos.

Premièrement, vous affirmez que l’encadrement profitera aux locataires acquittant les loyers les plus élevés. Comme je l’ai expliqué à de multiples reprises, le dispositif se fonde sur un prix au mètre carré par type de logement. Les logements les plus concernés – selon nos estimations, les loyers baisseront d’environ un quart sur 25 % à 30 % des logements en Île-de-France, par exemple – seront, contrairement à une certaine légende, les logements de petite surface, c'est-à-dire ceux qui sont occupés par les ménages les plus modestes.

Deuxièmement, vous contestez l’efficacité des observatoires. Or nous disposons d’un modèle, celui de l’OLAP, l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, qui fonctionne très bien, qui travaille avec l’État, les collectivités locales, les professionnels et les associations de locataires. Les observatoires appelés à se constituer sur l’ensemble du territoire s’inspireront de ce modèle qui a démontré son efficacité.

Ces observatoires se mettent aujourd'hui en place sous la houlette d’un comité scientifique. Il s’agit, pour l’État, de laisser les initiatives se déployer, sans prendre la main, mais en fournissant des données qui soient comparables dans l’ensemble du pays. D’ailleurs, d’une manière générale, notre pays souffrait d’un manque de données précises sur le marché locatif. Il y avait sans cesse des querelles sur les chiffres qui prenaient des allures de bataille d’Hernani !

Nous aurons un outil qui permettra de travailler de manière efficace et qui sera évidemment à la disposition des élus locaux. Je pense que cela leur sera très utile.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote.

M. Jean-Claude Lenoir. Madame la ministre, vous avez abordé deux points.

D’abord, vous affirmez que j’ai tort, en m’expliquant par avance ce qui va se passer. Or, permettez-moi de vous le dire, à ce stade, vous ne pouvez pas le savoir !

Mme Cécile Duflot, ministre. Mais si !

M. Jean-Claude Lenoir. Pour ma part, je préfère prendre des précautions avant que les choses se passent.

Ensuite, vous évoquez l’OLAP. C’est caractéristique d’une vision parisienne des problématiques. Il est très facile d’évaluer le prix des logements à Paris et dans sa proche banlieue. Un certain nombre d’entre nous, ici, ont été amenés à faire apprécier la valeur d’un appartement situé à Paris, en application des dispositions que vous savez. Tous ceux-là ont entendu un notaire leur indiquer quelle était la valeur du bien concerné sans même aller le visiter, au simple énoncé du numéro de l’arrondissement et du nom de la rue.

En revanche, hors de Paris et des communes limitrophes, c’est extrêmement compliqué ; il n’y a pas forcément assez de recul.

Il me semble particulièrement hasardeux de se fonder sur un modèle parisien !

Mme la présidente. La parole est à M. Henri Tandonnet, pour explication de vote.

M. Henri Tandonnet. L’amendement de notre collègue Jean-Claude Lenoir rejoint les préoccupations que nous avons voulu exprimer en déposant l’amendement n° 45, qui tend à supprimer les alinéas 2 à 61 de l’article 3.

Comme l’a indiqué Daniel Dubois, au nom du groupe UDI-UC, lors de la discussion générale, nous sommes contre le dispositif d’encadrement des loyers prévu dans le projet de loi, car il procède d’une recentralisation, d’une étatisation du droit de propriété et, par conséquent, du droit de louer un bien immobilier.

Si l’objectif est de faire diminuer le montant des loyers, mieux vaut construire et construire encore de nouveaux logements, plutôt que tenter de réguler les loyers.

Par ailleurs, la création d’observatoires locaux et la responsabilité confiée au préfet pour la fixation des loyers de référence me semblent impraticables. Est ainsi ignorée l’existence de structures observant d’ores et déjà le niveau des loyers et réunissant les professionnels du secteur. Dans combien de temps une telle mesure aura-t-elle des effets, si tant est d’ailleurs qu’elle en ait jamais ?

Enfin, l’encadrement risque d’avoir des effets pervers mal mesurés, notamment une hausse des loyers pour les ménages les plus modestes dans des zones de grande diversité de loyers. Malgré le « tunnel » entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré, on imagine que les locataires situés actuellement sous la fourchette verront leur loyer augmenter.

Quant aux fameuses situations exceptionnelles, elles vont ouvrir un champ de contentieux judiciaire infini entre propriétaires et locataires.

Madame la ministre, au lieu d’équilibrer les relations, vous êtes en train de les complexifier et de les judiciariser. Comme souvent dans ce cas, c’est le plus faible qui se trouve encore mis en difficulté.

Je doute qu’un tel dispositif permette d’accroître le nombre de logements offerts à la location.

Mme la présidente. La parole est à M. René-Paul Savary, pour explication de vote.

M. René-Paul Savary. Comme mon collègue Jean-Claude Lenoir, je pense que la réflexion s’est focalisée sur l’Île-de-France. Or il se passe aussi des choses ailleurs !

Je suis élu du département de la Marne. À Reims, les logements sociaux représentent plus de 43 % du parc total. Nous rencontrons régulièrement des investisseurs privés pour essayer de les encourager à investir et nous voyons bien qu’ils sont très préoccupés devant l’évolution législative ou réglementaire en matière de logement. L’absence de stabilité décourage l’investissement, qui doit évidemment être programmé sur un certain nombre d’années. Et, à en juger par les discussions que j’ai pu avoir, ce n’est certainement pas l’encadrement des loyers qui va les rassurer ! Au contraire, cela tend plutôt à les décourager d’investir. Or nous avons besoin de l’investissement privé, en complément de l’investissement public.

On ne construit pas assez de logements. Le meilleur moyen de réguler le prix du marché est d’établir une correspondance entre l’offre et la demande. Actuellement, cette correspondance n’existe pas.

Ce n’est pas en instaurant des contraintes supplémentaires que l’on parviendra à activer le levier nécessaire pour soutenir la croissance à travers la construction de logements.

Par ailleurs, les propriétaires hésiteront à rénover les logements mis en location, car les travaux engagés ne pourront pas être répercutés sur le prix du loyer. Or les locataires pourraient trouver intérêt à louer plus cher un appartement offrant plus de confort.

Pour toutes ces raisons, je considère qu’il faut voter l’amendement présenté par Jean-Claude Lenoir.

Mme la présidente. La parole est à M. Gérard Longuet, pour explication de vote.

M. Gérard Longuet. Effectivement, monsieur le rapporteur, il y a bien ici, entre vous et nous, une opposition de fond, car nous ne pouvons approuver votre idée selon laquelle il suffirait, pour faire baisser les prix, de les encadrer. Si un tel système fonctionnait, cela se saurait !

La loi de 1948 a été une tragédie. Le blocage des loyers qu’elle a instauré a entraîné pendant des décennies une véritable pénurie de logements, car les investisseurs ont abandonné l’immobilier. Seule la libéralisation des échanges, c'est-à-dire la rencontre d’une demande et d’une offre la plus libre possible, peut aboutir à un résultat.

Qu’il y ait des observatoires, que ces derniers travaillent de concert avec l’administration de l’État, les collectivités locales, les propriétaires bailleurs, les associations de locataires, les agents immobiliers, nous n’y voyons que des avantages ! La connaissance du marché, en économie concurrentielle, est une nécessité absolue. La création d’un observatoire, dès lors que celui-ci fait appel à toutes les sources d’information et qu’il appréhende les réalités dans toute leur complexité, est naturellement bienvenue. Peut-on, pour autant, lui confier la responsabilité d’établir ce que doit être le niveau des loyers et de les contrôler ? La réponse est non !

Là encore, vous allez chasser de ce secteur les investisseurs qui étaient prêts à s’y impliquer, parce qu’ils auront tout à craindre d’une régulation économique qu’ils ne pourront maîtriser et qui s’opérera dans des conditions qui leur échapperont.

Le texte confie au préfet la responsabilité de fixer les loyers de référence. J’aime beaucoup les préfets ; c’est d’ailleurs le métier qui était le mien à l’origine. Mais force est de reconnaître qu’ils changent de département tous les deux ans. Dès lors, que connaissent-ils du terrain ? Rien ! Dans la pratique, nous aurons donc affaire à une commission composée de fonctionnaires, au demeurant tout à fait émérites. Mais pourquoi diable leur faire plus confiance qu’à la rencontre de professionnels qui investissent et de candidats locataires qui connaissent parfaitement leurs intérêts ?

Une fois n’est pas coutume, je suis en désaccord sur un point avec mon collègue Lenoir. Selon moi, la situation est au moins aussi compliquée à Paris qu’en province. À Paris, la subtilité des quartiers fait que, d’une rue à l’autre, selon l’exposition de l’immeuble – j’ai presque envie de dire : selon que l’on est du côté des numéros pairs ou de celui des numéros impairs –, selon son style architectural et même en fonction de la mode, car cela aussi entre en ligne de compte, les prix sont différents. Pourquoi ? Parce que la clientèle le demande !

Ce n’est pas nécessairement rationnel, mais nous avons à Paris des gens qui tiennent à être parisiens et sont prêts à payer cher pour cela. Pourquoi les empêcher de surpayer une rareté qu’ils ont décidé d’ériger en valeur absolue (M. Claude Bérit-Débat, rapporteur, s’esclaffe.), alors que d’autres choisissent l’éloignement, préférant la surface ? Vous ne pourrez pas gérer ce type de préférence du locataire par le biais d’une commission administrative. Ou alors, comme l’a souligné à juste titre mon excellent collègue Tandonnet, vous allez multiplier les procédures : ceux qui auront accepté de payer un loyer élevé parce qu’ils auront fait le choix d’une élégance, de suivre une mode, ou auront succombé à un charme particulier, se retourneront vers leur propriétaire, en arguant que le prix des loyers n’est pas raisonnable.

Vous allez donc instituer – heureusement à la marge, parce que le monde n’est pas peuplé uniquement de ratiocineurs et de procéduriers ! – une intervention qui fera peser sur l’investisseur le sentiment de la précarité de son bien, sentiment qui le détournera de l’investissement.

La caractéristique d’ensemble de ce projet de loi, c’est qu’il cherche à enfermer dans un carcan la réalité du marché locatif, ce qui ne peut se faire puisque celle-ci se fonde avant tout sur la rencontre d’une offre et d’une demande. (M. Claude Bérit-Débat, rapporteur, s’exclame.)

Mme la présidente. La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Je souhaite rassurer les investisseurs qui ont exprimé leur inquiétude auprès de M. Savary : Reims ne se trouve pas en zone tendue. Ils n’ont donc pas à avoir peur. Idem en ce qui concerne le département de la Meuse.

M. Gérard Longuet. J’aimerais qu’il en devienne une ! (Sourires.)

M. Claude Dilain, rapporteur. Vous dites, monsieur Longuet, que la loi de 1948 a été une tragédie. Mais que dire alors d’une situation où l’on compte 3,5 millions de mal-logés dans notre pays ? Cela doit aussi interpeller les parlementaires !

Tout le monde est d’accord pour dire qu’il faut construire des logements. Si l’on ne construit pas suffisamment, ce n’est pas par masochisme, c’est parce que c’est difficile. C’est dans la durée qu’il faut agir. Face à la situation actuelle, peut-on se contenter de laisser faire le marché ? Non, les pouvoirs publics ne peuvent rester inactifs. Nous ne pouvons pas non plus geler les loyers, car le passé nous montre que cela ne marche pas. Il me paraît donc judicieux d’essayer la voie médiane qu’est la régulation.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 87.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je suis saisie de dix-huit amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 45, présenté par MM. Dubois, Tandonnet, Namy, Marseille, Amoudry, Maurey, J.L. Dupont et les membres du groupe Union des Démocrates et Indépendants - UC, est ainsi libellé :

Alinéas 2 à 61

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. Henri Tandonnet.

M. Henri Tandonnet. Il s’agit quasiment du même amendement que celui qui vient d’être examiné, à ceci près que nous nous arrêtons à l’alinéa 61, pour tenir compte des observations du rapporteur et maintenir en place les outils qu’il a mentionnés tout à l'heure.

Mme la présidente. L'amendement n° 131, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 4

Compléter cet alinéa par les mots :

et à l’exception des logements relevant des articles L. 321-4, L. 321-8 et L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Nous proposons que le parc de référence pour les observatoires de loyers soit limité au secteur privé non réglementé et exclue, de fait, les logements conventionnés.

Mme la présidente. L'amendement n° 233 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Collin, Collombat, Esnol, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

Alinéa 6

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Leur financement est assuré par des contributions ou subventions de l’État, dans la limite de l'enveloppe prévue à cet effet dans le cadre de la mission Égalité des territoires, Logement et Ville.

La parole est à M. Pierre-Yves Collombat.

M. Pierre-Yves Collombat. Je vais vous parler d’argent ! (Sourires.)

Les observatoires locaux des loyers sont effectivement indispensables si l’on veut faire fonctionner le dispositif, ne serait-ce que parce que c’est à partir de leurs travaux que sont fixés les loyers de référence.

Actuellement, il existe dix-neuf sites pilotes, qui bénéficient d’une contribution financière de l’État de 5 millions d’euros. Si l’on en croit le projet annuel de performances, cette enveloppe budgétaire sera maintenue. Dans ces conditions, l’augmentation probable, souhaitée, du nombre des observatoires va se traduire par une diminution du financement d’État accordé à chacun d’entre eux.

Ce matin, je me félicitais du fait que ce texte, outre les dispositions qu’il contient, prévoyait leur financement. Je me demande si je ne me suis pas réjoui un peu trop vite ! (Nouveaux sourires et exclamations.) Je souhaite donc obtenir quelques précisions.

Il est normal que, dans cette affaire, les collectivités apportent leur contribution, mais le dispositif ayant été voulu par l’État, la moindre des choses serait que ce dernier garantisse sa participation au système.

Dans la mesure où nous sommes sous le règne de l’article 40 de la Constitution, qui nous oblige à n’avancer qu’à pas prudents, la formulation qui a été retenue est suffisamment alambiquée pour éviter la censure de la commission des finances…

Il n’en demeure pas moins, madame la ministre, que le problème reste entier : comment sera assuré le financement de ces observatoires qui sont absolument indispensables et qui doivent se développer un peu partout sur le territoire ?

Mme la présidente. L'amendement n° 16 rectifié, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéas 11 à 14

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

« Dans ces zones, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le montant du loyer de référence est fixé au regard des plafonds de loyers applicables aux logements financés par le dispositif du prêt locatif social.

« II. – A. – Dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence en vigueur à la date de signature dudit contrat.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Après avoir participé aux débats en première lecture et suivi les discussions à l’Assemblée nationale, je reste convaincue que la seule manière de faire baisser les loyers est de les plafonner au loyer médian.

Comme nous l’avions souligné en première lecture, sans parvenir à vous convaincre, madame la ministre, le fait d’engager un processus d’encadrement à un moment où les prix de marché sont extrêmement prohibitifs ne fera que conforter les loyers à un niveau très élevé.

Vous l’avez reconnu, « il faut être réaliste, la situation n’est plus tenable, les difficultés d’accès au logement s’accentuent et les niveaux de loyer constatés dans les zones tendues sont incompatibles avec les revenus d’une partie de la population pour permettre à celle-ci de se loger dans de bonnes conditions ».

Or un encadrement qui ne touchera, au mieux, que 25 % des loyers ne nous semble pas suffisant.

De plus, le montant du loyer médian de référence restera, de fait, trop élevé puisqu’il sera établi uniquement sur la base de données transmises par les professionnels de l’immobilier.

Nous n’avons eu de cesse de vous proposer la suppression des majorations de loyers, car un effet d’aubaine risque d’entraîner, à terme, le renchérissement des prix dans les zones concernées, quels que soient les types de logements. L’effectivité de la mesure d’encadrement des loyers s’en trouverait gravement affaiblie, le dispositif se limitant malheureusement, selon nous, à accompagner la hausse des loyers.

Enfin, il faut garder à l’esprit que ce mécanisme repose sur une démarche du locataire. Or le locataire, en particulier en zone tendue, n’entreprendra que très rarement un recours contre le bailleur, vu la difficulté de se reloger.

Madame la ministre, nous sommes étonnés : votre texte n’envisage aucun moyen humain pour contrôler que l’encadrement est respecté.

C’est pourquoi cet amendement prévoit de supprimer les notions de loyers de référence majoré et minoré, en définissant uniquement un loyer de référence fixé par le préfet en fonction des plafonds du prêt locatif social, le PLS. Le plafond ainsi fixé s’appliquerait aux loyers dans les zones tendues. Un tel mécanisme permettrait de revenir aux objectifs définis par le projet de loi et de faire baisser significativement les loyers, conformément aux attentes de nos concitoyens.

Mme la présidente. L'amendement n° 266, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

I. – Alinéa 11, dernière phrase

Supprimer cette phrase

II. – Après l’alinéa 11

Insérer trois alinéas ainsi rédigés :

« Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

« Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.

« Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l’observatoire local des loyers.

La parole est à Mme la ministre.

Mme Cécile Duflot, ministre. Cet amendement tend à détailler et à encadrer les modalités de détermination par le préfet de département des loyers de référence, de référence minoré et de référence majoré.

Plusieurs d’entre vous l’ont souligné, nous avons longuement débattu de cette question en première lecture. Je ne reviendrai donc pas sur l’ensemble de ce qui a été dit. Ceux qui ont participé assidûment aux discussions connaissent tous les arguments.

L’objectif de l’encadrement des loyers est de limiter, dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu et où l’accès au logement est donc difficile, le montant des loyers pouvant être raisonnablement exigé par les propriétaires pour des biens ne présentant pas de caractéristiques exceptionnelles.

Cette limite est définie par référence au loyer médian constaté par les observatoires – il ne s’agira pas d’une « invention » du préfet : elle correspondra à une réalité constatée sur le territoire concerné –, en considérant qu’il ne peut plus être autorisé de fixer un loyer nettement supérieur à la médiane des loyers de biens comparables.

L’objectif fixé par le Gouvernement de préserver dans ces territoires la capacité des habitants à se loger dignement à un coût soutenable justifie une telle limitation des prix. Nous voulons simplement rendre possible l’exercice du droit au logement.

Pour mettre en œuvre le dispositif d’encadrement des loyers en tenant compte des contextes locaux, les dispositions du projet de loi confient au préfet le soin de déterminer, à partir des données objectives constatées par l’observatoire local, les loyers de référence qui constituent le socle de l’encadrement.

L’amendement présenté par le Gouvernement vise donc à clarifier les conditions d’exercice de cette compétence par le préfet, dans le respect de la loi, à la fois dans son esprit et dans sa lettre.

Il vise à préciser, à cette fin, les notions de catégorie de logement et de secteur géographique qui devront être déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par les observatoires locaux des loyers. Très classiquement, nous aurons un prix de référence par quartiers dans certains territoires, alors que, dans d’autres, la dimension pourra être plus vaste, en raison d’une plus grande homogénéité des prix d’un quartier à l’autre.

Cette précision permet d’assurer la prise en compte par le pouvoir réglementaire de zones géographiques et de catégories pour lesquelles les logements présentent des loyers comparables.

Cet amendement précise également que chaque loyer de référence sera égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers. Ainsi, la vocation du loyer de référence, qui doit refléter la valeur médiane des loyers sur une catégorie de logements et un territoire donné, est clairement établie.

Enfin, l’amendement précise que les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés seront fixés par le préfet de département à partir du loyer de référence, en tenant compte de la dispersion des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré correspondra ainsi au seuil à partir duquel, pour une catégorie de logements et un secteur géographique donné, les loyers sont considérés comme anormalement élevés au regard de la distribution des loyers constatée par l’observatoire. Respectivement, le loyer de référence minoré correspondra au seuil en dessous duquel les loyers sont considérés comme manifestement sous-évalués.

Aujourd'hui, je le dis notamment à l’intention de Mme Schurch, les loyers manifestement sous-évalués sont pris en compte dans la loi mais ils ne sont absolument pas identifiés. Nous aurons donc un référentiel, qui sera fondé sur les données existantes.

J’en profite pour dire, notamment à M. Lenoir, que, quand j’évoquais tout à l'heure l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, il s’agissait non pas d’assimiler la situation de l’ensemble des régions à celle de l’agglomération parisienne, mais de mettre en avant un modèle d’organisation qui associe l’ensemble des intervenants sur un territoire.

Je profite également de la présentation de cet amendement pour répondre à M. Collombat.

Il serait, à mon sens, préjudiciable d’obliger à un financement exclusif par l’État puisque, dans cette hypothèse, l’État concentrerait la mission de l’observatoire sur la seule détermination du loyer médian en vue de l’établissement des loyers de référence et il empêcherait que les collectivités locales puissent recourir à ces observatoires pour d’autres missions. C’est ce qui se passe déjà.

Comme je l’avais indiqué lors de la première lecture, en réponse au même amendement, qui avait ensuite été retiré, il ne s’agit en aucune manière, en particulier dans les zones détendues, d’obliger à la création de ces observatoires. C’est une faculté qui est ouverte et qui permettra de mobiliser un outil, éventuellement déjà existant, pour accomplir d’autres missions que celles qui sont strictement destinées à la mise en œuvre du loyer de référence.