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Séance du 30 janvier 2014 (compte rendu intégral des débats)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 41, modifié.

(L'article 41 est adopté.)

Section 1 bis

Améliorer la protection de l’acquéreur immobilier

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Section 2

Améliorer la lutte contre les marchands de sommeil et l’habitat indigne

Article 41
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 43

Article 42

(Non modifié)

I. – Le code pénal est ainsi modifié :

1° Après le 5° de l’article 225-19, il est inséré un 5° bis ainsi rédigé :

« 5° bis Pour l’infraction prévue à l’article 225-14, l’interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ; »

2° Le premier alinéa de l’article 434-41 est complété par les mots : « , d’interdiction d’acheter un bien immobilier ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement résultant de la peine complémentaire prévue au 5° bis de l’article 225-19 du présent code, au 3° du III de l’article L. 511-6 du code de la construction et de l’habitation et au 3° du IV de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique ».

II. – Le IV de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique est complété par un 3° ainsi rédigé :

« 3° L’interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement. »

II bis. – (Non modifié) 

III. – Le livre V du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’intitulé est ainsi rédigé : « Habitat indigne » ;

2° Le III de l’article L. 511-6 est complété par un 3° ainsi rédigé :

« 3° L’interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus, soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement. » ;

3° Il est ajouté un titre V ainsi rédigé :

« TITRE V

« LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE

« Chapitre unique

« Art. L. 551-1. – I. – Pour l’application de la peine d’interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement prévue au 5° bis de l’article 225-19 du code pénal, au 3° du IV de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du VII de l’article L. 123-3 et au 3° du III de l’article L. 511-6 du présent code, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement vérifie si l’acquéreur a fait l’objet de l’une de ces condamnations. À cette fin, il interroge le casier judiciaire national par l’intermédiaire de l’Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui lui indique si l’acheteur personne physique ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur est dans la situation mentionnée ci-dessus.

« Lorsqu’il résulte de cette procédure que l’acquéreur a fait l’objet d’une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

« II. – L’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation au profit d’un acquéreur ayant fait l’objet de l’une des condamnations mentionnées au I peut toutefois être signé si l’acquéreur atteste, dans l’acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l’acte de vente et l’attestation sont notifiés à l’administration fiscale par le notaire. » – (Adopté.)

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Article 42
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Article 46 sexies A

Article 43

(Pour coordination)

I, I bis, II, III, III bis, IV et V. – (Non modifiés)

VI. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :

1° L’article 10-1 est complété par un d ainsi rédigé :

« d) Les astreintes prévues à l’article L. 1331-29 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté pris en application du II de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. » ;

2° Après l’article 24-6, il est inséré un article 24-7 ainsi rédigé :

« Art. 24-7. – Lorsque, en application de l’article L. 1331-29 du code de la santé publique ou des articles L. 129-2 ou L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, une astreinte applicable à chaque lot a été notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, par une autorité publique, le syndic en informe immédiatement les copropriétaires.

« Lorsque l’inexécution des travaux et mesures prescrits par l’arrêté de police administrative résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe l’autorité publique compétente, en lui indiquant les démarches entreprises et en lui fournissant une attestation de défaillance. Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure par le syndic, n’ont pas répondu aux appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux dans le délai de quinze jours après la sommation de payer. Au vu de l’attestation de défaillance, l’autorité publique notifie le montant de l’astreinte aux copropriétaires défaillants et procède à sa liquidation et à son recouvrement comme il est prévu aux mêmes articles.

« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été en mesure de voter les modalités de réalisation des travaux prescrits par un des arrêtés de police administrative mentionnés aux mêmes articles L. 1331-29, L. 129-2 et L. 511-2 et que le syndicat des copropriétaires est lui-même défaillant, chacun des copropriétaires est redevable du montant de l’astreinte correspondant à son lot de copropriété notifié par l’autorité publique compétente. »

VII. – (Supprimé)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 43.

(L'article 43 est adopté.)

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Article 43
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Article 46 septies

Article 46 sexies A

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Au troisième alinéa de l’article L. 111-6-1, après les mots : « 33 m3 », sont insérés les mots : «, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, » ;

2° Après l’article L. 111-6-1, sont insérés des articles L. 111-6-1-1 à L. 111-6-1-3 ainsi rédigés :

« Art. L. 111-6-1-1. – Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant peut être instituée par l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le conseil municipal dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer. La délibération motivée tient compte du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et, lorsqu’il est exécutoire, du programme local de l’habitat. Si la commune intéressée n’est pas couverte par un programme local de l’habitat, la délimitation est prise après avis du représentant de l’État dans le département.

« Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire refuse l’autorisation à chaque fois que la division contrevient à l’article L. 111-6-1 du présent code.

« Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation mentionnée au premier alinéa du présent article lorsque les locaux à usage d’habitation créés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

« Lorsque les opérations de division définies au présent article requièrent une autorisation d’urbanisme, celle-ci tient lieu d’autorisation de division, après accord, le cas échéant, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat lorsque la délibération mentionnée au premier alinéa a été prise par l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale.

« Art. L. 111-6-1-1-1. – Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant peut être instituée par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, par le conseil municipal dans des zones délimitées en application du 3° du I de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme.

« Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou, à défaut, le maire peut refuser l’autorisation mentionnée au premier alinéa du présent article lorsque les locaux à usage d’habitation créés ne respectent pas les proportions et taille minimales fixées par le plan local d’urbanisme en application du même 3°.

« Art. L. 111-6-1-2. – (Non modifié) Les demandes d’autorisation prévues aux articles L. 111-6-1-1 et L. 111-6-1-1-1 sont adressées au président de l’établissement public de coopération intercommunale ou, le cas échéant, au maire de la commune, dans les formes fixées par arrêté du ministre chargé du logement.

« Le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou, à défaut, le maire notifie sa décision dans les quinze jours de la réception de la demande. Le défaut de réponse dans le délai de quinze jours vaut autorisation.

« Le défaut d’autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi un local à usage d’habitation né d’une division.

« Lorsque des opérations de division conduisant à la création de locaux à usage d’habitation au sein d’un immeuble existant sont réalisées en l’absence de l’autorisation préalable prévue aux articles L. 111-6-1-1 et L. 111-6-1-1-1, le représentant de l’État dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 25 000 €.

« Le produit de l’amende prévue au quatrième alinéa du présent article est intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat.

« L’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements.

« Art. L. 111-6-1-3. – (Supprimé) »

Mme la présidente. L'amendement n° 287, présenté par M. Vandierendonck, est ainsi libellé :

I. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Au premier alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, après le mot « extérieur », sont insérés les mots : «, les locaux dont la surface est inférieure aux prescriptions des arrêtés mentionnés à l'article L. 1311-2 ».

II. - En conséquence, alinéa 1

Faire précéder cet alinéa de la mention :

I. -

La parole est à M. René Vandierendonck.

M. René Vandierendonck. Le Conseil d’État, dans un arrêt du 12 décembre 2013, a estimé qu’un local ne peut être qualifié d’impropre par nature à l’habitation au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale. En l’espèce, cette pièce était d’une superficie de 8,75 mètres carrés.

À la lecture des conclusions du rapporteur public, on s’aperçoit que le Conseil d’État introduit une subtile distinction entre polices spéciales : si un immeuble peut être impropre à l’habitation – nous touchons là au cœur de l’insalubrité –, cela ne lui interdit pas d’être insalubre et de relever d’un autre pouvoir de police, avec des règles de procédure différentes ; de même, quand il n’est pas insalubre, un immeuble peut être indécent et relever, là encore, d’un pouvoir de police particulier.

Au travers de cet amendement, je souhaitais porter le témoignage des personnes en charge des services d’hygiène. Cette compétence, exercée au nom de l’État, devient de plus en plus complexe à mettre en œuvre sur le terrain. Or, madame la ministre, vous avez montré que vous saviez résorber la complexité – je vous ai d’ailleurs rendu hommage à ce propos. J’en veux pour preuve les mesures prises dans l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme.

L’heure n’est-elle pas venue de prendre une ordonnance afin de simplifier, de rendre plus lisible, l’exercice effectif des pouvoirs de police des uns et des autres ? En l’espèce, j’observe que le Conseil d’État a donné tort tant au ministère de la santé qu’au préfet d’Ille-et-Vilaine.

Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Monsieur Vandierendonck, vous soulevez un problème extrêmement important.

Si votre amendement était adopté, nous risquerions de perdre, en zone tendue, non pas des logements – je n’ose pas employer ce terme –, mais des « façons de se loger ». Or nous ne disposons d’aucune étude d’impact en la matière.

Cette question mérite d’être traitée – vous l’avez dit vous-même – au-delà du cadre d’un simple amendement. C’est la raison pour laquelle je me tourne vers Mireille Schurch, dont l’initiative, à l’article 1er bis A, permettra la remise d’un rapport sur la définition du logement décent. Je crois que ce document devrait répondre à votre préoccupation, tout à fait importante.

Votre appel ayant été lancé, je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement.

Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. J’entends bien qu’il s’agit d’un appel, monsieur Vandierendonck, et je le prends comme tel.

L’adoption de cet amendement conduirait à rendre inhabitables une grande partie des chambres des foyers de travailleurs migrants dont nous avons parlé tout à l'heure et dont nous avons engagé la modernisation, la rénovation et la transformation. Vous imaginez bien que leur disparition du jour au lendemain serait extrêmement brutale.

Toutefois, la réflexion est ouverte sur le « décret décence », notamment en matière de superficie et de qualité énergétique du logement. Je me souviens d’un amendement de M. Labbé sur cette question en première lecture.

Nous comprenons votre préoccupation et tenterons d’y répondre dans le rapport évoqué. Le « décret décence » étant, comme son nom l’indique, un acte réglementaire, nous pourrons faire évoluer son contenu sans recourir à une modification législative. Dans ces conditions, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.

Mme la présidente. Monsieur Vandierendonck, l'amendement n° 287 est-il maintenu ?

M. René Vandierendonck. Non, je le retire, madame la présidente.

Mme la présidente. L'amendement n° 287 est retiré.

Je mets aux voix l'article 46 sexies A.

(L'article 46 sexies A est adopté.)

………………………………………………………...

Article 46 sexies A
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Article 46 octies

Article 46 septies

Le titre III du livre VI du code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitre V ainsi rédigé :

« CHAPITRE V

« Autorisation préalable de mise en location

« Art. L. 635-1. – I. – L’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

« II. – La délibération mentionnée au I peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Elle précise la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération mentionnée au I, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d’autorisation.

« III. – (Supprimé)

« Art. L. 635-2(Non modifié)

« Art. L. 635-3. – La mise en location d’un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le maire de la commune.

« Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées.

« Art. L. 635-4. – La demande d’autorisation, transmise à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, à la commune, est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Elle peut être adressée par voie électronique si la délibération mentionnée au II de l'article L. 635-1 a prévu cette faculté. Pour les logements dont les contrats de location sont soumis à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le dossier de diagnostic technique prévu à ce même article est annexé à cette demande.

« Le dépôt de la demande d'autorisation donne lieu à la remise d'un récépissé.

« À défaut de notification d'une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d'autorisation, le silence gardé par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de mise en location.

« L'autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

« Art. L. 635-5 à L. 635-7. – (Non modifiés)

« Art. L. 635-7-1. – La mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

« L’autorisation préalable de mise en location délivrée à titre tacite est sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence ou du caractère indigne de l’habitat défini à l’article 1er-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

« Art. L. 635-7-2. – La délivrance d’une autorisation préalable de mise en location est inopposable aux autorités publiques chargées d’assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques, ainsi qu’aux droits des occupants afférents aux mesures de police administratives édictées à ce titre.

« Nonobstant l’article L. 635-3, l’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation.

« Art. L. 635-7-3. – Les refus d’autorisation préalable de mise en location ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et sont inscrits à l’observatoire des logements indignes mentionné à l’article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

« Art. L. 635-8. – (Non modifié) »

Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 46 septies.

(L'article 46 septies est adopté.)

Article 46 septies
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Article 46 nonies

Article 46 octies

Le titre III du livre VI du code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitre IV ainsi rédigé :

« Chapitre IV

« Déclaration de mise en location

« Art. L. 634-1. – (Non modifié) I. – L’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

« II. – La délibération mentionnée au I peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration. Elle précise la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération mentionnée au I, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration. 

« III. – (Supprimé)

« Art. L. 634-2. – (Non modifié)

« Art. L. 634-3. – Les personnes qui mettent en location un logement situé dans les zones soumises à déclaration de mise en location le déclarent, dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, au maire de la commune.

« La déclaration est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement et peut être adressée par voie électronique si la délibération mentionnée à l’article L. 634-1 a prévu cette faculté. Pour les logements dont les contrats de location sont soumis à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le dossier de diagnostic technique prévu à ce même article est annexé à la déclaration.

« Le dépôt de la déclaration donne lieu à la remise d’un récépissé, dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire.

« Cette déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

« L’absence de déclaration de mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

« Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.

« Art. L. 634-4 et L. 634-5. – (Non modifiés) »