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Étude de législation comparée n° 172 - mai 2007 - La gestion des copropriétés

 

SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (Mai 2007)

BELGIQUE

La copropriété est régie par les articles 577-2 à 577-14 du code civil, dont la rédaction actuelle résulte de la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du code civil sur la copropriété. C'est la loi du 8 juillet 1924 sur la propriété d'appartements qui a introduit la copropriété en Belgique, celle du 30 juin 1994 ayant donné la personnalité morale à l'association des copropriétaires.

La copropriété permet de concilier la propriété privée de certaines parties d'un immeuble et la propriété indivise d'autres parties.

1) Les organes de la copropriété

Le code civil prévoit que les deux instances obligatoires de la copropriété sont l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que l'administrateur. Il laisse à l'assemblée générale la faculté d'instituer un conseil syndical. Par ailleurs, certaines copropriétés disposent d'un commissaire aux comptes.

a) L'assemblée générale des copropriétaires

Organe délibérant de la copropriété, elle rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par an, sur convocation du syndic. Elle peut aussi se réunir à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 20 % des tantièmes, voire sur décision du juge prise à la demande de n'importe quel copropriétaire lorsque le syndic ne fait pas le nécessaire.

Le quorum est atteint si la moitié des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes de copropriété est représentée. Faute de quorum, une seconde assemblée générale doit se réunir dans le délai de quinze jours. Cette dernière délibère valablement, indépendamment de tout quorum.

b) L'administrateur

La loi ne prévoit aucune restriction portant sur la personne appelée à exercer ces fonctions. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale, d'un copropriétaire ou d'une personne étrangère à la copropriété, d'un syndic bénévole ou d'un professionnel, l'exercice de la profession de syndic étant encadré par voie réglementaire.

L'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier réserve en effet les fonctions de syndic professionnel, d'une part, aux personnes soumises à la « discipline relevant d'une instance professionnelle reconnue », c'est-à-dire aux avocats, architectes, géomètres, etc., et, d'autre part, aux professionnels inscrits au tableau des agents immobiliers agréés. L'inscription à ce tableau, qui est tenu par l'Institut professionnel des agents immobiliers, est subordonnée à la détention d'un diplôme de l'enseignement supérieur (licence en droit, en sciences économiques, diplôme d'ingénieur, etc.), mais aucune formation spécifique n'est requise.

Le syndic est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires pour une période maximale de cinq ans. Son mandat est renouvelable. En l'absence de règles particulières dans le règlement de copropriété, la nomination se fait à la majorité des voix des copropriétaires représentés à l'assemblée générale. C'est aussi l'assemblée générale des copropriétaires qui met fin aux fonctions de l'administrateur. Elle peut le faire à tout moment, sans avoir à se justifier.

En pratique, les petites copropriétés ont généralement pour syndic un particulier qui n'exerce pas cette fonction à titre principal, tandis que les plus grandes recourent à un professionnel.

c) Le conseil syndical

Il est dénommé « conseil de gérance ». Sa désignation est facultative. Elle est laissée à l'appréciation de l'assemblée générale, qui décide à la majorité des trois quarts de la création de cette instance. La loi ne donne aucune indication sur la composition du conseil syndical, elle laisse également ce pouvoir à l'assemblée générale. Celle-ci peut donc, sauf disposition particulière du règlement de copropriété, désigner des personnes qui ne sont pas copropriétaires.

En pratique, la plupart des copropriétés importantes disposent d'un conseil syndical, qui se compose en général d'un président et de trois assesseurs.

2) Les compétences

a) L'assemblée générale des copropriétaires

Elle exerce tous les pouvoirs de gestion et d'administration qui ne sont pas attribués au syndic.

Les décisions courantes sont prises à la majorité absolue des copropriétaires représentés. Les décisions les plus importantes requièrent une majorité qualifiée, voire l'unanimité.

La loi impose en effet les règles suivantes :

la majorité des trois quarts est nécessaire pour les modifications des statuts relatives à la jouissance ou à l'administration des parties communes, pour les résolutions portant sur les travaux, ainsi que sur la création et la composition du conseil syndical (dont les membres sont toutefois élus à la majorité simple) ;

la majorité des quatre cinquièmes est requise pour les autres modifications des statuts, en particulier pour celles qui concernent la répartition des charges, ainsi que pour la modification de la destination et pour la reconstruction de l'immeuble ;

- la répartition des tantièmes ne peut être modifiée qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale a la possibilité de désigner un commissaire aux comptes, chargé de contrôler la gestion financière de l'administrateur.

b) L'administrateur

Il est chargé d'assurer la gestion quotidienne, en mettant en oeuvre les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi qu'en assurant la conservation du bien et le respect du règlement de copropriété. C'est lui qui représente la copropriété.

La loi lui donne les compétences minimales suivantes, que le règlement de copropriété ne peut restreindre :

- convoquer l'assemblée générale ;

- tenir le registre des décisions de l'assemblée générale ;

- exécuter les décisions de l'assemblée générale ;

- prendre les mesures urgentes requises pour assurer l'entretien de l'immeuble ;

- administrer les fonds de la copropriété ;

- représenter la copropriété, notamment en justice.

c) Le conseil syndical

La loi le charge « d'assister le syndic et de contrôler sa gestion ». Le conseil syndical assiste donc l'administrateur, notamment dans la préparation des assemblées générales, dans la rédaction de l'ordre du jour et dans la collecte des informations relatives aux travaux à réaliser. Dans le cadre de sa mission de contrôle, le conseil syndical vérifie l'exécution des décisions prises par l'assemblée générale ainsi que la comptabilité de la copropriété.

L'assemblée générale peut conférer au conseil syndical des pouvoirs spécifiques : réception des travaux, vérification des ordres de paiement donné par l'administrateur, etc.