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Étude de législation comparée n° 172 - mai 2007 - La gestion des copropriétés

 

SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (Mai 2007)

ESPAGNE

La copropriété est régie par l'article 396 du code civil et par la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la propriété horizontale. Le premier la définit comme la combinaison de la propriété privée de locaux susceptibles de faire l'objet d'une jouissance individuelle et de la propriété indivise de parties communes, qu'il énumère, tandis que la seconde détermine son mode de fonctionnement. Bien que ne disposant pas de la personnalité morale, la copropriété dispose d'une certaine capacité à agir : en son sein, par l'intermédiaire de l'assemblée, et vis-à-vis de l'extérieur, par le biais du président.

La loi n° 49 du 21 juillet 1960 a été modifiée en 1999. La réforme de 1999 n'a pas affecté l'économie générale du dispositif contenu dans la loi de 1960. Elle a modifié la rédaction de l'article 396 du code civil, donné aux copropriétés les moyens de lutter contre les impayés, assoupli les règles de majorité et imposé la création d'un fonds de réserve égal à au moins 5 % du montant du budget de l'exercice précédent.

1) Les organes de la copropriété

Selon la loi du 21 juillet 1960 sur la propriété horizontale, les organes de la copropriété sont : l'assemblée des copropriétaires, le président ainsi que, le cas échéant, les vice-présidents, le secrétaire et l'administrateur. L'application de cette loi n'est obligatoire que pour lorsque le nombre des copropriétaires dépasse quatre. Les copropriétés plus petites peuvent être régies par les dispositions du code civil sur l'indivision.

a) L'assemblée générale des copropriétaires

Autorité suprême, elle rassemble tous les copropriétaires et se réunit au moins une fois par an, sur convocation du président. En dehors de cette réunion annuelle, elle peut être réunie à la demande du président ou du quart des copropriétaires. L'assemblée générale est présidée par le président.

Le quorum est atteint lorsque la moitié des copropriétaires détenant la moitié des tantièmes est représentée. En l'absence de quorum, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée. Elle peut siéger valablement quel que soit le nombre de copropriétaires représentés et peut se tenir une demi-heure après la constatation du défaut de quorum de la première, à condition d'avoir été prévue dans la première convocation.

Le droit de vote s'exerce en fonction des tantièmes détenus, mais les copropriétaires qui ont des dettes injustifiées envers la copropriété n'ont pas le droit de vote. Ils peuvent toutefois participer aux délibérations de l'assemblée générale.

b) Le président

Sauf disposition contraire figurant dans le règlement de la copropriété, le président est nommé pour un an par les copropriétaires en leur sein. Il est de préférence élu, mais un autre mode de désignation peut être prévu (tirage au sort, rotation, etc.).

Toute copropriété a l'obligation de choisir un président. La personne qui a été désignée ne peut pas démissionner, elle ne peut se faire relever de cette fonction que par le juge. À cet effet, elle doit présenter une requête motivée dans le délai d'un mois.

La copropriété peut nommer un (ou plusieurs) vice-président(s), qui assiste(nt) le président et le remplace(nt) en cas d'empêchement. Le mode de désignation est le même que celui qui a été retenu pour le président.

c) Le secrétaire

D'après la loi, c'est le président qui exerce les fonctions de secrétaire, à moins que l'assemblée générale, le cas échéant dans le cadre du règlement de la copropriété, n'en décide autrement. Dans ce cas, le secrétaire peut être un copropriétaire ou une personne étrangère à la copropriété. Le secrétaire est désigné pour un an.

d) L'administrateur

Selon la loi, c'est le président qui exerce les fonctions d'administrateur, à moins que l'assemblée générale, le cas échéant dans le cadre du règlement de la copropriété, n'en décide autrement.

Tout copropriétaire peut être désigné comme administrateur bénévole. Si l'administrateur n'est pas un copropriétaire et s'il est rétribué, il doit posséder une certaine qualification : ces fonctions peuvent être exercées par toute personne inscrite à l'ordre professionnel des administrateurs de biens.

L'inscription à l'ordre est subordonnée à la détention du diplôme d'« expert immobilier », qui sanctionne une formation spécifique de trois ans après le baccalauréat. Par ailleurs, les titulaires de certains diplômes ou titres (licenciés en droit, en économie, en sciences politiques, en gestion des entreprises, vétérinaires, ingénieurs agronomes, ingénieurs des eaux et forêts, etc.) peuvent obtenir directement leur inscription à l'ordre.

L'administrateur est choisi par l'assemblée générale pour un an. Une même personne peut cumuler les fonctions de secrétaire et d'administrateur.

2) Les compétences

a) L'assemblée générale

La loi lui octroie les compétences suivantes : la nomination des organes qui gèrent la copropriété, ainsi que l'approbation du budget de l'année future, du programme des travaux et du règlement de la copropriété. L'assemblée générale doit également être tenue informée des mesures urgentes prises par l'administrateur pour assurer la conservation de l'immeuble. De façon générale, elle décide de toutes les questions qui présentent un intérêt général pour la copropriété.

Les décisions de l'assemblée générale sont prises par la majorité des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes. Si l'assemblée générale résulte d'une seconde convocation, il suffit de la moitié des copropriétaires présents représentant la moitié des tantièmes.

Cependant, certaines décisions requièrent une majorité plus élevée, même si l'assemblée générale résulte d'une seconde convocation :

- la modification des statuts de la copropriété requiert l'unanimité ;

- les délibérations portant sur la création ou la suppression d'un ascenseur ou d'un système de gardiennage doivent être approuvées par les trois cinquièmes des copropriétaires représentant les trois cinquièmes des tantièmes ;

- les travaux nécessaires pour faciliter l'accès des personnes handicapées, même s'ils sont subordonnés à une modification du règlement de la copropriété, sont votés par la majorité des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes.

Inversement, dans certains cas, une double majorité allégée suffit : l'accord du tiers des copropriétaires représentant le tiers des tantièmes permet d'adopter les décisions portant sur l'accès de la copropriété à la radiodiffusion, à la télévision terrestre et au téléphone, ainsi que sur l'installation de dispositifs fonctionnant à l'aide de l'énergie solaire ou d'infrastructures permettant l'approvisionnement en énergies collectives nouvelles.

b) Le président

Il représente la copropriété dans tous les actes juridiques, et en particulier devant les tribunaux. Le président convoque l'assemblée générale et la préside.

c) Le secrétaire

Ses fonctions principales consistent à veiller au déroulement régulier des assemblées générales, à établir et à transmettre les procès-verbaux des réunions, à conserver les archives de la copropriété, etc.

d) L'administrateur

La loi lui donne les attributions suivantes :

- veiller au bon fonctionnement de l'immeuble, le cas échéant en adressant aux copropriétaires les remarques qui s'imposent ;

- préparer le budget de l'année future et le soumettre à l'assemblée générale ;

- assurer l'entretien de l'immeuble et prendre les mesures urgentes nécessaires, en en rendant compte au président et à l'assemblée générale ;

- exécuter les décisions de l'assemblée générale relatives aux travaux et régler les factures correspondantes ;

- le cas échéant assurer le secrétariat de l'assemblée générale et mettre à la disposition de tous les copropriétaires les documents se rapportant à la copropriété.