RÈGLES D'URBANISME COMMERCIAL
Cette note a été publiée dans le rapport d'information de M. Dominique BRAYE,
sénateur , « Urbanisme commercial » fait au nom de la Commission de l'économie,
du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur la proposition de
loi, adoptée par l'Assemblée nationale, relative à l'urbanisme commercial,n° 180 (2010-2011) - 15 décembre 2010.
Ce rapport est disponible sur internet à l'adresse suivante :
http://www.senat.fr/rap/l10-180/l10-180.html
ALLEMAGNE
1. Les documents d'urbanisme
En matière d'urbanisme, les communes disposent de deux instruments :
- le plan d'affectation des sols ( Flächennutzungsplan ) qui fixe les grandes lignes du développement urbain de la commune et ne lie que l'administration ;
- le plan de construction ( Bebauungsplan ) qui détermine de façon très précise les implantations et constructions possibles sur une partie du territoire de la commune, qui sert de référence pour la délivrance du permis de construire et est opposable aux tiers.
Le plan de construction doit respecter les orientations fixées dans le plan d'affectation des sols, qui doit être conforme aux plans de niveau supérieur : plan d'aménagement régional du Land et plan d'aménagement du territoire du Land , eux-mêmes établis en prenant en compte les grands objectifs d'aménagement du territoire fédéral.
La couverture de l'ensemble du territoire d'une commune nécessite la réalisation de plusieurs de ces plans de construction. Ceux-ci ne sont pas obligatoires et de plus en plus de communes s'en dispensent ou n'y recourent que sur une portion limitée de leur territoire, compte tenu de leur coût élevé de réalisation.
En l'absence de plan de construction, l'article 34 du code de l'urbanisme autorise la délivrance d'un permis de construire dans l'agglomération, si le projet de construction s'intègre dans l'environnement immédiat compte tenu de sa nature et de ses dimensions et si la viabilisation du terrain est assurée. Le projet de construction ne saurait avoir de répercussions préjudiciables sur les zones centrales d'approvisionnement dans la ou les communes avoisinantes, ni constituer un projet de commerce de détail qui nuirait à l'approvisionnement de proximité de la population ou qui aurait des effets préjudiciables sur les zones centrales d'approvisionnement dans ces communes.
Dans les zones non urbanisées qui ne sont pas couvertes par un plan de construction, l'article 35 du même code ouvre la possibilité d'accorder, à titre dérogatoire, des permis de construire sous des conditions très restrictives. Aucun intérêt public ne doit notamment s'y opposer.
2. Les zonages
Le plan de construction est constitué de zones dont l'ordonnance sur l'utilisation des terrains en vue de la construction dresse la liste. Le même texte donne une définition qui précise notamment les commerces autorisés.
On compte 11 types de zones :
- de « petite colonisation » (maisons avec jardins vivriers, locaux professionnels qui servent à l'activité du propriétaire) ;
- d'habitat exclusif ;
- d'habitat général ;
- d'habitat particulier ;
- villageoise ;
- mixte ;
- centrale ;
- commerciale et artisanale ;
- industrielle ;
- spéciale destinée au repos (maisons de week-end, de vacances, campings) ;
- et « autre zone spéciale » qui diffère des dix précédentes.
Dans les zones d'habitat exclusif, seuls les bâtiments de logement sont autorisés ainsi que, à titre exceptionnel, les magasins et les entreprises artisanales ne troublant pas le voisinage, s'ils sont destinés à satisfaire les besoins journaliers des habitants de la zone.
Dans les zones centrales, définies comme celles qui hébergent principalement des entreprises commerciales ainsi que des établissements centraux économiques, administratifs et culturels, sont autorisés les bâtiments à usage commercial, les entreprises de commerce de détail, les débits de boisson et commerces de restauration, les entreprises du secteur de l'hôtellerie et les lieux de divertissement.
S'agissant des « autres zones spéciales », le but poursuivi et la nature de l'utilisation doivent être précisément établis. L'article 11 de l'ordonnance précitée indique que sont notamment à ranger dans cette catégorie les zones commerciales, les zones destinées aux centres commerciaux et aux grandes surfaces commerciales.
Cet article précise également que ne peuvent être construits dans les zones centrales et les « autres zones spéciales » que :
- des centres commerciaux ;
- des grandes surfaces commerciales de détail qui, du fait de leur nature, de leur situation ou de leur importance, ont d'importantes répercussions sur la réalisation des objectifs d'aménagement du territoire et du plan d'aménagement du territoire du Land ou sur l'ordre et le développement de l'urbanisme municipal ;
- et d'autres commerces de grande surface comparables aux grandes surfaces commerciales de détail car ils vendent au consommateur final et ont, du fait de leur activité, des répercussions sur la réalisation des objectifs d'aménagement.
Par répercussions, on entend notamment les effets préjudiciables sur l'environnement ainsi que les conséquences sur les infrastructures, le trafic routier, l'approvisionnement de la population dans la zone de chalandise des centres commerciaux, le développement des lieux centraux d'approvisionnement dans la commune ou dans d'autres communes, le paysage et enfin sur l'équilibre du milieu naturel.
On n'examine, en principe, ces répercussions que pour les grandes surfaces commerciales de détail et les autres commerces de grande surface dont la surface des planchers ( Geschossfläche ) dépasse 1 200 m 2 , soit une surface de vente supérieure à 800 m 2 .
Dans sa description de l'« autre zone spéciale » du plan de construction, la commune a le droit de limiter la surface de vente en m 2 des commerces de grande surface par catégorie de marchandises.
La commune mentionne sur le document d'urbanisme une liste de marchandises qu'elle classe en général sous trois rubriques :
- commerces de proximité ;
- commerces de zone centrale ;
- commerces hors zone centrale.
La commune peut également préciser, sur les emplacements prévus pour la construction de centres commerciaux, les surfaces maximales autorisées par catégorie de marchandises.
S'agissant de l'affaire n° 2008/4946 évoquée à l'annexe 2, p. 41 du rapport (AN, n° 2521, 13 e législature, de M. Michel Piron, député) la Commission européenne n'a rendu, à ce jour, aucune décision dans la procédure en manquement engagée à l'encontre de la République fédérale d'Allemagne en vertu de l'article 226 du traité CE pour des restrictions à l'établissement de grandes surfaces en Rhénanie-Du-Nord-Westphalie et en Bade-Wurtemberg.
RÈGLES D'URBANISME COMMERCIAL