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Projet de loi de finances pour 2001 : Logement

 

III. LE DÉSÉQUILIBRE INHÉRENT AUX CONDITIONS DE FINANCEMENT DU PLUS, ET LES SOLUTIONS ENVISAGEABLES

 De l'avis des utilisateurs du PLUS et principalement des organismes d'HLM, il apparaît que l'équilibre financier de ce produit reste difficile à atteindre et que, de plus, les conditions de sa gestion sont complexes.

Les éléments transmis par l'Union des HLM relèvent quatre difficultés principales qui peuvent être ainsi résumées :

Les souplesses prévues sur les loyers maximums sont peu utilisées ; pour assurer sa neutralité financière par rapport à une opération mixte -PLA et PLA à loyer minoré-, il est possible de majorer le loyer plafond du PLUS de 33 % sur 10 % des logements prévus.

En pratique, cette faculté est peu utilisée en zone 3, où la taille moyenne des opérations en collectif est de 15 logements et de 6 en individuel et modérément en zone 2, pour des raisons arithmétiques. Il est difficile, en outre, de proposer à des familles dont le revenu excède parfois de très peu les plafonds de ressources, des logements dont le loyer, pour des logements quasi identiques, est majoré de 30 %.

Dans ces conditions, la perception de la totalité du produit locatif majoré apparaît aléatoire. De plus, dans la durée, les revenus des familles peuvent varier à la hausse ou à la baisse, les écarts de loyers n'étant plus, alors, justifiés. ;

Les modalités de financement du PLUS ne prennent pas en compte l'évolution réelle du prix de revient des opérations. Ainsi, l'indice du coût de la construction (ICC) a augmenté de 0,1 % en 1998, de 1 % en 1999 et reste sur une tendance annuelle de 1 % au deuxième trimestre 2000. Mais les maîtres d'ouvrage et la Fédération française du bâtiment chiffrent l'augmentation des prix à 3 ou 4 %. Or, l'assiette de la subvention du PLUS étant indexée sur l'ICC, tout dépassement doit être financé par du PLUS à 4,20 % d'où une augmentation de la charge financière. Ceci explique, notamment, l'augmentation du nombre d'appels d'offre infructueux ;

- S'agissant des conditions d'utilisation du PLUS " acquisition-amélioration ", il est prévu que l'acquisition d'un logement ou d'un immeuble s'accompagne de travaux d'amélioration pour un montant au moins égal à 20 % du prix de revient total. Ce prêt ne peut donc pas être utilisé pour l'acquisition de logements en bon état, alors que dans certains cas, ceci peut être intéressant ;

- Plus généralement, la question se pose du taux d'intérêt réel du prêt qui était de l'ordre de 2,20 % en 1990. En 2001, avec un PLUS à 4,20 %, le taux d'intérêt réel resterait identique si le taux d'inflation annuelle était de 2 %. Or, le budget 2001 table sur une hypothèse d'inflation de 1,3 % et dans ces conditions, les opérations sont moins bien équilibrées.

Les organismes d'HLM, pour rétablir l'équilibre financier d'une opération, doivent donc rechercher d'autres apports, en mobilisant leurs fonds propres, ou en sollicitant les communes. Mais, pour certaines d'entre elles -surtout en milieu rural- l'apport demandé est trop important ;

Il faut donc chercher à améliorer le financement de l'Etat, soit en augmentant les taux, soit en modifiant les barèmes de calcul des subventions, notamment pour tenir compte de la hausse des coûts de la construction.

C'est d'ailleurs le souhait exprimé par l'Union des HLM, dans le cadre de son congrès annuel de septembre dernier, à travers l'adoption d'une résolution tendant à ce " que les aides de l'Etat soient renforcées : avec les mêmes aides budgétaires annuelles, il vaut mieux réaliser effectivement 50.000 à 60.000 logements qu'en programmer 70.000 pour en réaliser 40.000. "

Lors de son audition devant votre commission des Affaires économiques, le secrétaire d'Etat au logement s'est engagé à ce que des propositions concrètes soient rapidement élaborées et arbitrées afin d'être applicables dès 2001. Il a indiqué que la réflexion pourrait s'orienter vers une concentration des aides sur un nombre moins important de logements et vers une adaptation des paramètres de calcul des aides à la pierre à l'évolution des coûts de construction réellement constatée.

Il a également souhaité réfléchir à une meilleure mobilisation des fonds collectés par les structures du 1 % logement. Les collecteurs, dans le cadre de la convention quinquennale conclue en août 1998 entre l'Etat et l'Union d'économie sociale du logement (UESL), s'étaient engagés à apporter 4,5 milliards de francs pour le logement social. Le protocole d'accord signé en décembre 1999 entre l'Union des HLM et l'UESL d'économie sociale portait notamment sur l'investissement et le renouvellement du patrimoine de logements sociaux.

Or, le bilan laisse apparaître un déficit de 1 ou 1,5 milliards de francs. Il faut donc trouver les moyens de renforcer cette possibilité de financement, en procédant d'abord à un bilan d'application de l'accord cadre signé en décembre 1999.