2. La cessibilité du bail rural : corollaire indispensable à la mise en place du fonds agricole
Le principe d'incessibilité du bail rural, en dehors du cadre familial, a longtemps été considéré comme un obstacle insurmontable à la création du fonds agricole.
C'est pourquoi, parallèlement à l'introduction de la possibilité pour l'exploitant de constituer un fonds agricole, le présent projet de loi prévoit, dans son article 2 , la création d'un nouveau type de bail rural, cessible en dehors du cadre familial.
En effet, alors que le statut du fermage limite aujourd'hui la cession du bail au conjoint ou aux descendants de l'exploitant avec l'autorisation du bailleur, cet article propose d'élargir la cessibilité hors du cadre familial, toujours avec l'accord du propriétaire en instituant un nouveau type de bail, dit bail cessible, soumis à des conditions et règles particulières.
Depuis sa promulgation en 1946, le statut du fermage s'est caractérisé par l'encadrement strict des libertés et des droits du bailleur et la protection de l'exploitant. Après avoir été considérée longtemps comme un atout, sa rigidité apparaît plus aujourd'hui comme un obstacle au développement de l'activité agricole et de la pluriactivité rurale, particulièrement touchées par les difficultés de transmission des exploitations.
Dans ces conditions, la création d'une nouvelle catégorie de bail, soumis au statut, mais dérogatoire à certaines de ses dispositions, représente un espoir pour de nombreux propriétaires ruraux ou exploitants « à la recherche » de repreneur. La possibilité de céder le bail en dehors du cadre familial strict, l'autorisation de déroger, par accord amiable entre le bailleur et le preneur, aux règles communes concernant les obligations de l'un et l'autre, la faculté contrôlée de majorer les maxima du loyer et le régime fiscal particulier justifié par la durée du bail, sont autant de facteurs qui devraient permettre de constituer, sur la durée, des entités économiques performantes et de les transmettre.
Votre rapporteur pour avis estime toutefois qu'il conviendra d'être attentif à ses effets sur le marché du foncier et, en particulier, sur l'installation des jeunes agriculteurs.