EXAMEN DES ARTICLES
Article 2 - Approbation du rapport annexé définissant les objectifs de la politique d'adaptation de la société au vieillissement de la population
Commentaire : cet article approuve le rapport annexé au projet de loi qui définit les objectifs de la politique d'adaptation de la société au vieillissement de la population.
I. Le projet de loi initial
Cet article approuve le rapport annexé au projet de loi qui définit les objectifs de la politique d'adaptation de la société au vieillissement de la population. Le rapport annexé décline quatre volets :
- le premier volet concerne l'anticipation et la prévention ;
- le deuxième volet est relatif à l'adaptation de la société au vieillissement ;
- le troisième volet porte sur les modalités d'accompagnement de la perte d'autonomie ;
- le dernier volet concerne la gouvernance.
Ne seront présentés ici que les aspects du deuxième volet du rapport annexé relevant du champ de compétence de la commission des affaires économiques.
Le deuxième volet du rapport annexé précise notamment le rôle du logement dans la politique d'autonomie des personnes et s'intéresse aux conséquences du vieillissement de la société sur la croissance et l'emploi, et plus particulièrement au développement de la « silver économie ».
Le paragraphe 1.1.1 rappelle la nécessité de développer « des stratégies cohérentes d'adaptation de l'habitat ancrées dans les outils de programmation ». Il est précisé que les schémas gérontologiques et les programmes locaux de l'habitat devront « servir de supports à des politiques coordonnées d'adaptation de l'habitat au vieillissement et à la perte d'autonomie ».
Au paragraphe 1.1.2, le rapport annexé préconise l'adaptation des logements afin de prévenir les chutes et ainsi retarder le plus possible l'entrée en établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD). À cette fin, il est proposé de lancer un plan national d'adaptation des logements privés ayant pour objectif de simplifier le parcours des demandeurs, d'accélérer le traitement des dossiers adressés à l'Agence nationale pour l'habitat (Anah), d'inciter les collectivités territoriales à mettre en place des programmes d'intérêt général en matière d'adaptation des logements, de développer des liens entre travaux de rénovation énergétique et travaux d'adaptation, d'améliorer les compétences des artisans et enfin, de faire évoluer les travaux éligibles aux aides de l'Anah et de la Caisse nationale d'assurance vieillesse (CNAV) en y incluant la domotique.
Le rapport s'intéresse également aux dispositifs de financement des travaux d'adaptation des logements : crédit d'impôt pour l'adaptation des logements, mise en place de dispositif de micro-crédit, développement du viager et du prêt viager hypothécaire.
Enfin, le rapport précise que les bailleurs sociaux seront également mobilisés pour faciliter l'adaptation des logements sociaux.
Au paragraphe 1.1.3, le rapport annexé rappelle qu'il existe une diversification de l'offre de logements adaptés aux personnes âgées. Il précise que les logements-foyers rebaptisés résidences autonomie seront « revisités », le cadre juridique des résidences-services sécurisé et l'habitat regroupé encouragé.
Enfin, s'agissant des conséquences du vieillissement de la société sur la croissance, le paragraphe 2.1 du rapport annexé invite à faire de la France « un leader mondial de la silver économie ». Il est rappelé que depuis 2013 a été lancée une filière industrielle de la silver économie avec la mise en place d'un comité stratégique réunissant des fédérations professionnelles et des acteurs publics. Un contrat de filière « silver économie » comportant 49 actions réparties en six axes a été signé le 12 décembre 2013. Enfin, des « silver régions » ont également été lancées pour « amplifier cette dynamique ».
II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
Aux alinéas 116 à 160 relatifs au logement des personnes âgées et 183 à 195 relatifs à la silver économie, les députés ont adopté lors de l'examen en commission un amendement de clarification afin de distinguer d'une part, le rôle de la Caisse des dépôts et consignations dans la constitution d'un fonds destiné à l'acquisition de biens immobiliers en viager et, d'autre part, le partenariat entre la Caisse et l'Union sociale pour l'habitat (USH) afin de développer des dispositifs de viager impliquant un bailleur social.
Lors de l'examen en séance publique, les députés ont adopté plusieurs amendements :
- tendant, à l'alinéa 149, à lever toute ambiguïté en faisant référence aux logements intégrant des services plutôt qu'aux logements intermédiaires ;
- insérant, un nouvel alinéa 160, ayant pour objet d'encourager le développement d'un modèle de résidences-services à coût social ;
- tendant, à l'alinéa 185, à préciser que le renforcement du décloisonnement des différents secteurs concernés par le vieillissement et l'amélioration de la coordination des acteurs de la prévention de la perte d'autonomie participent à la mise en place d'un environnement favorable à la silver économie.
III. La position de votre commission
Votre rapporteur pour avis souscrit aux orientations présentées dans le rapport annexé concernant le logement des personnes âgées et la silver économie.
Lors de leur audition, les représentants de l'Anah ont apporté des précisions sur les dispositions du rapport annexé les concernant. S'agissant de l'amélioration de la sensibilisation des personnes âgées et des professionnels , l'Anah a annoncé à votre rapporteur pour avis la publication de deux guides en 2015 :
- un premier guide à destination du public sur les démarches à suivre ;
- un second guide à destination des collectivités territoriales. Ce guide sera élaboré à partir des conclusions d'un groupe de travail mis en place avec l'Anah et une dizaine de conseils généraux afin d'échanger sur leurs expériences et leurs bonnes pratiques.
La rapidité dans la mise en oeuvre des travaux nécessaires à l'autonomie de la personne, et donc l'obtention des financements nécessaires, peuvent s'avérer décisives pour permettre le maintien d'une personne à son domicile. Les représentants de l'Anah ont indiqué à votre rapporteur pour avis que l'agence réfléchissait aux modalités d'amélioration des temps d'instruction qui varient actuellement de 6 à 8 mois, délai auquel il faut ajouter 15 jours à un mois pour procéder au paiement. À cette fin, l'agence a mis en place un groupe de travail chargé de réfléchir à un modèle de diagnostic autonomie qui serait ensuite applicable par l'ensemble des services instructeurs. Ce groupe de travail devrait rendre ses conclusions au premier semestre 2015. Une fois validé, ce modèle de diagnostic devrait ensuite être expérimenté dans trois départements.
L'Anah s'est fixée pour objectif en 2015 de financer l'adaptation de 15 000 logements. À ce titre, elle bénéficiera en 2015 d'une contribution de la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie à hauteur de 20 millions d'euros. Votre rapporteur pour avis a estimé que l'objectif de financer l'adaptation de 15 000 logements devait être poursuivi au-delà de l'année 2015. Il a, en conséquence, souhaité compléter le rapport annexé afin de préciser que l'État devrait veiller à garantir le financement de l'Anah afin que cette dernière puisse continuer à financer les travaux d'adaptation de 15 000 logements par an au moins .
Pour réaliser des travaux d'adaptation du logement, les personnes âgées peuvent, outre des aides de l'Anah attribuées sous conditions de ressources, bénéficier d'un crédit d'impôt pour l'adaptation de leur logement. Votre rapporteur pour avis, constatant que la personne âgée pouvait renoncer à réaliser des travaux d'adaptation faute de moyens, a proposé de compléter le rapport annexé afin de préciser que le Gouvernement examinera l'opportunité de permettre aux descendants de bénéficier dudit crédit d'impôt lorsqu'ils se sont acquittés des dépenses d'adaptation du logement de leurs ascendants . Cette mesure permettrait ainsi d'encourager davantage la réalisation de ces travaux d'adaptation.
Par ailleurs, lors de leur audition, les représentants des fédérations PACT et Habitat & Développement ont fait part à votre rapporteur pour avis de la nécessité de recenser les logements du parc privé comme public qui ont été adaptés . Ils ont précisé qu'un tel dispositif avait été mis en place sur la base du volontariat des bailleurs pour les logements adaptés au handicap.
Votre rapporteur pour avis a estimé que dès lors qu'un logement avait été adapté, éventuellement grâce à des aides publiques, il serait regrettable qu'une autre personne ayant besoin d'un tel logement ne puisse en profiter. Il a ainsi souhaité compléter le rapport annexé afin qu'il mentionne la nécessité d'encourager le développement de « bourses aux logements adaptés » permettant de faciliter le rapprochement au niveau départemental entre l'offre et la demande de logements adaptés à la perte d'autonomie dans le parc privé. Ce rapprochement serait fait sur la base du volontariat des bailleurs privés.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sous réserve des trois amendements qu'elle a adoptés. |
Article 11 (article L. 313-12 du code de l'action sociale et des familles) - Mission de prévention de la perte d'autonomie des logements-foyers accueillant des personnes âgées
Commentaire : cet article précise la mission des logements-foyers rebaptisés « résidences autonomie ».
I. Le droit en vigueur
L'article L. 313-12 du code de l'action sociale et des familles précise à quelles conditions un établissement accueillant des personnes âgées est amené à se transformer en établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD) et en conséquence à conclure une convention avec le conseil général et l'État.
Le I de cet article précise que les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées et les établissements de santé autorisés à dispenser des soins de longue durée accueillant des personnes âgées dépendantes dans une proportion supérieure à un seuil fixé par décret ne peuvent accueillir des personnes âgées en perte d'autonomie qu'à la condition d'avoir passé une convention, avant le 31 décembre 2007, avec le conseil général et le directeur général de l'agence régionale de santé, c'est-à-dire qu'à la condition de se transformer en EHPAD. Ainsi, l'article D. 313-15 du code de l'action sociale et des familles précise que les établissements ayant un GIR moyen pondéré 13 ( * ) supérieur à 300 doivent se transformer en EHPAD.
Le I bis prévoit une possibilité de déroger à la conclusion de cette convention au bénéfice des logements-foyers accueillant des personnes âgées qui :
- au 31 décembre 2005 n'ont pas d'autorisation de dispenser des soins ;
- et qui accueillent des personnes âgées dépendantes dans une proportion supérieure au seuil mentionné au I mais inférieure à un seuil fixé par décret.
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Classification en groupes iso-ressources ou GIR Les personnes peuvent être classées dans six catégories selon leur niveau de perte d'autonomie : - GIR 1 : personnes âgées confinées au lit ou au fauteuil et dont les fonctions intellectuelles sont gravement altérées, qui nécessitent une présence indispensable et continue d'intervenants - GIR 2 : personnes confinées au lit ou au fauteuil, dont les fonctions intellectuelles ne sont pas totalement altérées et qui nécessitent une prise en charge pour la plupart des activités de la vie courante et les personnes dont les fonctions mentales sont altérées mais qui ont conservé leurs capacités de se déplacer - GIR 3 : personnes ayant conservé leurs fonctions intellectuelles, partiellement leur capacité à se déplacer mais qui nécessitent plusieurs fois par jour des aides pour leur autonomie corporelle - GIR 4 : personnes qui n'assument pas seules leur transfert mais qui, une fois levées, peuvent se déplacer à l'intérieur du logement. Elles doivent parfois être aidées pour la toilette et l'habillage et les personnes n'ayant pas de problèmes pour se déplacer mais ayant besoin d'aide pour les activités corporelles ainsi que les repas - GIR 5 : personnes relativement autonomes, nécessitant une aide ponctuelle pour la toilette, la préparation des repas et le ménage - GIR 6 : personnes autonomes pour les actes de la vie courante |
Le I ter prévoit que peuvent en revanche conclure cette convention pour une partie de leur capacité d'accueil les logements-foyers accueillant des personnes âgées qui :
- bénéficient au 31 décembre 2007 d'une autorisation de dispenser des soins aux assurés sociaux ;
- et qui accueillent des personnes âgées dépendantes dans une proportion inférieure au deuxième seuil mentionné au I bis .
Le III précise que les établissements accueillant des personnes âgées dépendantes dans une proportion inférieure à un seuil fixé par décret sont tenus de respecter des critères de fonctionnement définis par un arrêté du ministre chargé des personnes âgées.
Selon l'étude d'impact, 77 % des résidents en logements-foyers accueillant des personnes âgées relèvent des GIR 5 et 6. Le GIR moyen pondéré est estimé à 194, soit un niveau moyen inférieur au seuil règlementaire de 300.
II. Le projet de loi initial
Outre qu'ils procèdent à des modifications rédactionnelles, les 1° à 3° du présent article prévoient que le nombre de personnes âgées sera déterminé selon plusieurs seuils fixés par décret. Selon l'étude d'impact, le seuil actuel établi à partir du GIR moyen pondéré serait remplacé par deux seuils calculés en pourcentage du nombre total de résidents (15 % de personnes en GIR 3 et 10 % en GIR 1 et 2).
Le 4° du présent article réécrit le III de l'article L. 313-12 du code de l'action sociale et des familles. Il renomme résidences autonomie les logements-foyers qui accueillent des personnes âgées dépendantes dans des proportions inférieures aux seuils fixés au I, ainsi que les établissements mentionnés aux I bis et I ter.
Il précise la mission de ces résidences autonomie : proposer des prestations minimales , concourant à la prévention de la perte d'autonomie . Ces prestations qui seront définies par décret peuvent être individuelles ou collectives. Elles peuvent également être proposées à des non-résidents. Selon l'étude d'impact, ces prestations devraient comprendre « un service de sécurité 24h/24h, un service de restauration, l'accès à un service de lingerie et l'organisation d'actions de prévention collective (nutrition, mémoire, sommeil, activités physiques, équilibre et prévention des chutes, lien social, qui jouent un rôle essentiel pour rester en bonne forme physique et psychologique) ».
Les résidences autonomie ont également pour mission de faciliter l'accès des résidents à des services d'aide et de soins à domicile . Ces résidences ont vocation à accueillir principalement des personnes autonomes. Un nouveau résident en perte d'autonomie ne pourra être accueilli qu'à la double condition :
- que le projet d'établissement l'a prévu ;
- et que des conventions ont été conclues avec un service de soins infirmiers à domicile, un service polyvalent d'aide et de soins à domicile, des professionnels de santé ou des établissements de santé, et avec un EHPAD.
Sauf pour les établissements bénéficiant du forfait-soins, une aide dite « forfait autonomie » allouée par le département est versée pour l'exercice de cette mission de prévention, si un contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens a été signé entre le gestionnaire et les autorités délivrant l'agrément. Selon l'étude d'impact, cette aide sera financée grâce aux moyens que le département recevra de la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA). Le coût du forfait autonomie est estimé à 40 millions d'euros.
L' article 60 du projet de loi prévoit une entrée en vigueur progressive de ces nouvelles dispositions . Les résidences autonomie auront cinq ans à compter de la publication du décret déterminant le seuil de la population dépendante de l'établissement pour se mettre en conformité avec les nouvelles dispositions.
Les autorisations des résidences autonomie venant à échéance avant le délai précité sont reconduites pour une durée de deux années. Ces résidences devront procéder à une évaluation externe qui devra notamment porter sur leur capacité à mettre en oeuvre les prestations minimales.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
• Lors de
l'examen en
commission
, les députés ont souhaité
préciser que le décret déterminant le seuil de population
dépendante de l'établissement devrait également
déterminer la
périodicité
d'évaluation
de cette dépendance.
Ils ont en outre précisé que les prestation s délivrées par les résidences autonomie pourraient être mutualisées et externalisées .
Ils ont également souhaité compléter la liste des professionnels avec lesquels une convention doit être conclue afin de permettre l'accueil dans un logement-foyer d'une nouvelle personne qui n'est pas autonome en ajoutant un établissement de santé, notamment un établissement d'hospitalisation à domicile.
• Lors de
l'examen en séance
publique
, les députés ont adopté deux amendements
prévoyant que la
résidence autonomie peut
également accueillir dans une certaine proportion
:
- des personnes handicapées ;
- dans le cadre d'un projet d'établissement à visée intergénérationnelle, des étudiants ou des jeunes travailleurs.
Ils ont également adopté un amendement prévoyant la remise d'un rapport au Parlement dans les deux ans de la promulgation de loi sur les possibilités de développer une offre d'hébergement temporaire dédiée aux personnes en situation de perte d'autonomie et sur l'intégration éventuelle de cette offre au sein des résidences autonomie.
IV. La position de votre commission
Votre commission souscrit à l'objectif de clarification de la mission des logements-foyers.
Votre commission approuve également la mise en place d'un plan d'aide à l'investissement de la CNSA abondé de manière exceptionnelle pendant trois ans pour aider les résidences autonomies à engager des travaux, en lien avec la Caisse nationale d'assurance vieillesse (CNAV), la Caisse des dépôts et consignations et les collectivités territoriales. Elle se félicite que la CNSA et la CNAV aient anticipé l'adoption du projet de loi et mis en place dès décembre dernier un plan d'aide à la réhabilitation de ces structures d'un montant de 10 millions d'euros . 27 logements-foyers, soit 1 338 logements, ont ainsi été sélectionnés et vont pouvoir bénéficier de subventions afin de permettre leur réhabilitation.
Les représentants de l'Union sociale pour l'habitat (USH) ont fait part à votre rapporteur pour avis de leurs inquiétudes concernant les conséquences sur les règles applicables en matière de sécurité-incendie des modifications du seuil relatif aux personnes âgées dépendantes présentes dans l'établissement. En effet, jusqu'à présent, les seuils retenus en matière de sécurité-incendie étaient adossés sur ceux retenus pour déterminer si un établissement devait ou non se transformer en EHPAD.
Votre commission souhaite donc attirer l'attention du Gouvernement sur la nécessité de modifier en parallèle à l'adoption du décret relatif aux seuils de population dépendante, l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation générale du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP. En effet, une discordance entre ces deux références pourrait conduire à faire entrer certains établissements dans la catégorie « établissement recevant du public (ERP) » au lieu de la catégorie « Habitations » et en conséquence entraîner des travaux de mises aux normes extrêmement importants pour ces structures.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sans modification. |
Article 12 (article L. 633-3 du code de la construction et de l'habitation) - Durée des contrats d'accueil et contenu des règlements intérieurs de logements-foyers accueillant des personnes âgées et des adultes handicapés
Commentaire : cet article harmonise les règles relatives à la durée des contrats d'accueil et au règlement intérieur applicables dans les logements-foyers accueillant des personnes âgées et des adultes handicapés.
I. Le droit en vigueur
L' article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation définit le logement-foyer comme étant « un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective ».
Le logement-foyer a vocation à accueillir :
- des personnes âgées ;
- des personnes handicapées ;
- des jeunes travailleurs ;
- des étudiants ;
- des travailleurs migrants ;
- des personnes défavorisées.
La « résidence sociale » est un logement-foyer destiné aux personnes ou familles « éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence ».
En application de l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, toute personne résidant dans un logement-foyer a droit à l'établissement d'un contrat écrit qui précise :
- la date de prise d'effet ;
- les modalités et conditions de résiliation ;
- le montant acquitté ;
- l'ensemble des prestations comprises ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la désignation des locaux et équipements à usage privatif et les espaces collectifs mis à disposition.
La signature de ce contrat emporte acceptation du règlement intérieur de l'établissement, qui doit être annexé au contrat.
Ce contrat est conclu pour une durée d'un mois reconductible tacitement .
Ce contrat peut être résilié par le gestionnaire ou le propriétaire :
- en cas d'inexécution d'une obligation incombant au titre du contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- en cas de cessation totale d'activité de l'établissement ;
- lorsque la personne ne remplit plus les conditions d'admission dans l'établissement.
L' article L. 633-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit l'entrée en vigueur des dispositions de l'article L. 633-2 précité dans un délai de six mois à compter de la publication de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Lorsqu'ils accueillent des personnes âgées ou des personnes handicapées, les logements-foyers doivent également respecter certaines règles du code de l'action sociale et des familles.
L'établissement doit passer un contrat avec la personne. L'article L. 342-2 du code de l'action sociale et des familles précise que le contrat de séjour est conclu pour une durée indéterminée et doit préciser les conditions et les modalités de sa résiliation. Un document contractuel décrivant l'ensemble des prestations offertes par l'établissement et leurs prix doit être annexé à ce contrat.
Chaque établissement et services sociaux et médico-sociaux habilités à l'aide sociale doivent établir un règlement de fonctionnement en application de l'article L. 311-7 du code de l'action sociale et des familles.
II. Le projet de loi initial
Constatant que les logements-foyers accueillant des personnes âgées pouvaient être soumis à des règlementations divergentes quant à la durée des contrats et au règlement intérieur, le Gouvernement a décidé d'harmoniser ces règles choisissant de faire prévaloir les règles du code de l'action sociale et des familles.
Aussi, le projet de loi initial a-t-il entièrement réécrit l'article L. 633-3 du code de la construction et de l'habitation qui dispose désormais qu'à titre dérogatoire , la durée du contrat est celle du contrat de séjour entre le résident et le gestionnaire dans les établissements et les services :
- qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale ;
- qui accueillent des personnes adultes handicapées ou des personnes atteintes de pathologies chroniques, qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale ou bien qui leur assurent un accompagnement médico-social en milieu ouvert ;
- qui sont à caractère expérimental.
Les mentions du contrat prévues par l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation peuvent être incluses dans le contrat de séjour. En outre, le règlement de fonctionnement de ces établissements tient lieu de règlement intérieur .
Cet article n'a pas été modifié par les députés.
III. La position de votre commission
Votre commission ne peut qu'approuver cet article qui clarifie utilement les règles applicables aux logements-foyers accueillant des personnes âgées.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sans modification. |
Article 13 (article L. 342-1 du code de l'action sociale et des familles) - Revalorisation des redevances des logements-foyers conventionnés au titre de l'aide personnalisée au logement et non habilités à l'aide sociale
Commentaire : cet article clarifie les règles applicables en matière de redevance pour les logements-foyers.
I. Le droit en vigueur
Les articles L. 342-1 et suivants du code de l'action sociale et des familles définissent les règles applicables aux contrats conclus pour l'hébergement de personnes âgées dans des catégories spécifiques d'établissement.
L'article L. 342-1 du code de l'action sociale et des familles détermine les catégories d'établissements qui ne peuvent héberger une personne âgée sans avoir conclu au préalable un contrat écrit avec cette personne. Sont ainsi concernés :
« - les établissements mentionnés au 6° du I de l'article L. 312-1, lorsqu'ils ne sont ni habilités à recevoir des bénéficiaires de l'aide sociale ni conventionnés au titre de l'aide personnalisée au logement ;
« - les mêmes établissements, lorsqu'ils n'accueillent pas à titre principal des bénéficiaires de l'aide sociale pour la fraction de leur capacité au titre de laquelle ils ne sont pas habilités à recevoir des bénéficiaires de l'aide sociale ;
« - les établissements conventionnés au titre de l'aide personnalisée au logement et non habilités à recevoir des bénéficiaires de l'aide sociale pour les prestations non prises en compte dans le calcul de la redevance ;
« - les établissements d'hébergement pour personnes âgées habilités au titre de l'aide sociale, dans les conditions précisées au I de l'article L. 342-3-1. »
Le contrat est conclu à durée indéterminée . Il doit, en application de l'article L. 342-2 du code de l'action sociale et des familles, préciser les conditions et les modalités de sa résiliation et comporter un document décrivant l'ensemble des prestations offertes par l'établissement et leur prix. Le contrat doit également indiquer les prestations dont la personne a déclaré vouloir bénéficier.
Le prix de chaque prestation, à l'exception de celles entrant dans le champ du forfait global soin et du forfait global dépendance, est fixé librement lors de la signature du contrat en application de l'article L. 342-3 du code de l'action sociale et des familles. Ces prix peuvent ensuite être modifiés dans la limite d'un pourcentage fixé chaque année par arrêté du ministre chargé de l'économie et des finances, « compte tenu de l'évolution des coûts de la construction, des produits alimentaires et des services ».
II. Le projet de loi initial
Le présent article modifie le 3° de l'article L. 342-1 du code de l'action sociale et des familles afin de prévoir que sont visés les établissements conventionnés au titre de l'aide personnalisée au logement (APL) et non habilités à recevoir les bénéficiaires de l'aide sociale, pour ce qui concerne les prestations non prises en compte dans le calcul de la part de la redevance assimilable au loyer et aux charges locatives récupérables .
Les députés n'ont pas modifié cet article.
III. La position de votre commission
Votre commission souscrit à la volonté du Gouvernement de clarifier la rédaction de l'article L. 342-1 du code de l'action sociale et des familles qui laissait planer un doute sur les prestations concernées par la révision annuelle par arrêté du ministre. Ainsi, les parties pourront fixer librement lors de la conclusion du contrat la part de redevance qui n'est pas assimilable aux loyers et aux charges locatives récupérables. Cette part pourra ensuite évoluer dans la limite d'un pourcentage fixé par le Gouvernement.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sans modification. |
Article 14 (article L. 411-10 du code de la construction et de l'habitation) - Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux
Commentaire : cet article étend le champ d'application du répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux en y ajoutant les logements-foyers ainsi que les centres d'hébergement et de réinsertion sociale.
I. Le droit en vigueur
L'article L. 411-10 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le ministère chargé du logement tient un répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux. Ce répertoire permet ainsi de dresser un état du parc de logements sociaux au 1 er janvier de chaque année.
Ce répertoire est établi à partir des informations transmises chaque année par :
- les organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- les sociétés d'économie mixte visées à l'article L. 481-1 du même code ;
- l'établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais et la société anonyme Sainte Barbe ;
- l'association foncière logement ou les sociétés civiles immobilières dont elle détient au moins 99 % des parts ;
- les organismes bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 365-2 du code précité.
Selon l'étude d'impact, 800 bailleurs seraient ainsi concernés par cette obligation.
Ces organismes doivent transmettre, à peine de sanction pécuniaire, les informations suivantes :
- l'identité du bailleur et, le cas échéant, l'identité du gestionnaire ;
- la localisation, les caractéristiques principales et les équipements techniques du logement, y compris, le cas échéant, les éléments de diagnostic de performance énergétique et les informations relatives aux segments de patrimoine mentionnés à l'article R. 445-2-1 ;
- l'année et le mode d'entrée dans le patrimoine du bailleur ;
- le type de financement initial, le numéro et la date d'effet de la convention pour les logements conventionnés ;
- les informations relatives au loyer, avant toute modulation liée à la situation du locataire, et à son mode de calcul ;
- les informations relatives au contingent d'appartenance pour les logements réservés.
Cette transmission des informations vaut production de l'obligation d'inventaire imposée aux propriétaires ou gestionnaires de logements sociaux. Toutefois, un inventaire spécifique mené aux moyens d'enquêtes spécifiques réalisées par les services de l'État doit être réalisé s'agissant des logements ou des lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants, des résidences sociales et des places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale.
Les informations relatives à chaque logement situé sur leur territoire sont transmises :
- systématiquement aux représentants de l'État dans la région et le département, aux conseils généraux et aux établissements publics de coopération intercommunale délégataires des aides à la pierre ;
- à leur demande, aux communes, aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de programme local de l'habitat et aux conseils généraux.
II. Le projet de loi initial
Le présent article modifie l'article L. 411-10 du code de la construction et de l'habitation :
- afin de supprimer de la liste des établissements soumis à l'obligation de transmettre des informations sur son parc social l'établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais ;
- afin de préciser que sont concernés par l'obligation :
- les logements autonomes en habitations individuelles ou collectives ;
- les logements des logements-foyers ;
- les logements des centres d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS).
En conséquence, l'article supprime l'obligation d'inventaire spécifique prévue pour les logements-foyers et les CHRS.
Le Gouvernement a prévu une entrée en vigueur différée de ces dispositions à l' article 61 du présent projet de loi.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
Les députés ont adopté deux amendements précisant que les informations étaient également établies à partir des informations fournies par les gestionnaires s'agissant des logements-foyers et des centres d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS).
IV. La position de votre commission
La direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP), a indiqué à votre rapporteur pour avis que dans la mesure où l'établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais relevait désormais du statut des organismes HLM de droit commun, il n'était plus nécessaire de le mentionner spécifiquement dans la liste des organismes devant fournir des informations sur leur parc social.
Votre commission souscrit aux dispositions de cet article qui permettront non seulement d'améliorer la connaissance du parc social mais aussi de simplifier les modalités de l'inventaire nécessaire à cette connaissance.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sans modification |
Article 15 (articles 41-1 à 41-7 [nouveau] de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article L. 7232-1-2 du code du travail) - Règlementation applicable aux résidences-services
Commentaire : cet article modifie les règles relatives aux résidences-services prévues dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
I. Le droit en vigueur
• À l'initiative de notre collègue
Valérie Létard, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006
portant engagement national pour le logement a créé les articles
41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV
bis
de la
loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis afin de préciser les règles applicables
dans les résidences-services.
Le syndicat des copropriétaires qui rassemble l'ensemble des propriétaires de logements situés dans un immeuble exerce plusieurs fonctions :
- établir et le cas échant modifier le règlement de copropriété (article 14) ;
- assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes (article 14) ;
- voter chaque année un budget prévisionnel (article 14-1) ;
- acquérir ou aliéner des parties communes ou constituer des droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26 (article 16) ;
- acquérir ou aliéner des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif (article 16) ;
- décider de changer de syndic (article 18) ;
- souscrire un prêt bancaire collectif pour le financement soit de travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat (article 26-4).
Le règlement de copropriété peut prévoir, en application de l' article 41-1 , que l'objet du syndicat de copropriétaires portera également sur la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Toutefois, est exclu l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne.
Ces services peuvent être fournis par un tiers.
La désignation d'un conseil syndical est obligatoire (article 41-2). L'assemblée générale peut lui déléguer, à la majorité absolue des voix, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques . Lorsque le conseil syndical n'a pas reçu une telle délégation, il donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il vérifie la bonne exécution de la convention et en présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.
L' article 41-3 précise que les charges relatives aux services spécifiques sont réparties « en fonction de l'utilité que ces services (...) présentent à l'égard de chaque lot ». L'intéressé paie ces charges même s'il n'utilise pas ou peu ces services. Ces charges sont ainsi attachées à l'appartement et non à la personne. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes prises en compte dans la détermination du budget prévisionnel. En revanche, les dépenses relatives aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété .
La suppression des services doit être votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 41-4).
Le juge, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut, en application de l'article 41-5, décider de suspendre ou de supprimer un ou plusieurs services si leur équilibre financier est gravement compromis et après que l'assemblée générale se soit prononcée sur cette question.
• En application des articles L. 7232-1-1
et L. 7232-1-2 du code du travail, les
résidences-services
peuvent être agréées
comme
les
services d'aides à domicile rendus aux personnes
alors
même qu'il ne s'agit pas de leur activité exclusive. Cet
agrément leur permet de bénéficier de mesures
fiscales
et sociales telles qu'un taux réduit de TVA.
II. Le projet de loi initial
Le I du présent article réécrit les dispositions relatives aux résidences-services de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, afin de distinguer les règles applicables aux services non individualisables et celles applicables aux services individualisables.
Ainsi, la nouvelle rédaction de l'article 41-1 indique que l'objet du syndicat de copropriétaire peut être étendu à la fourniture de services spécifiques, qui bénéficient par nature à l'ensemble des occupants. Un décret devra déterminer ces services non individualisables. L'exclusion des services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne fournis par certains établissements est maintenue.
Il est précisé que ces services non individualisables seront procurés par des tiers.
Les règles relatives à la répartition des charges relatives à ces services ainsi qu'à la suspension ou à la suppression de ces services par l'assemblée générale des copropriétaires ou par le juge actuellement prévues aux articles 41-3 à 41-5 sont maintenues et mentionnées dans ce nouvel article 41-1.
Les articles 41-2 à 41-5 dans leur nouvelle rédaction sont relatifs aux services individualisables.
L' article 41-2 prévoit que le règlement de copropriété peut prévoir que certaines parties communes seront affectées à la fourniture de services individualisables. Le règlement devra prévoir la charge et la répartition des dépenses d'entretien et de fonctionnement.
L' article 41-3 indique qu'une convention de prêt stipulée à titre gratuit conclue pour une durée de cinq ans renouvelable précise les conditions d'utilisation par des tiers des parties communes affectées aux services individualisables.
L' article 41-4 prévoit que l'assemblée générale sur proposition du conseil syndical choisit les prestataires de la fourniture des services individualisables, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Toutefois, lorsque la majorité des voix de tous les copropriétaires n'a pu être recueillie mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai maximal de trois mois peut statuer à la majorité des voix exprimées.
En outre, l'assemblée générale doit approuver selon les mêmes modalités par un vote distinct la convention avec le prestataire ayant pour objet de permettre le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services.
Les contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peuvent être conclus pour une durée supérieure à celle du prêt des parties communes.
L' article 41-5 prévoit que la modification du règlement de copropriété qui entraîne la désaffectation des parties communes affectées aux services individualisables doit être adoptée à une majorité renforcée : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Une telle décision emporte résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de service conclus avec les prestataires.
L' article 41-6, créé par le projet de loi, rappelle l'obligation d'instituer un conseil syndical qui doit donner son avis sur les conventions conclues avec des tiers relatives aux services non individualisables et individualisables. Il précise également que le syndic, ses préposés, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré ne peuvent être le prestataire de ces services .
L' article 41-7, créé par le projet de loi, prévoit la mise en place d'un conseil des résidents composé des personnes demeurant à titre principal dans la résidence. Ce conseil est réuni par le syndic avant la tenue de l'assemblée générale. Il dispose d'un local pour se réunir. Il reçoit du syndic les comptes rendus des assemblées générales et toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence afin de pouvoir émettre un avis sur la création ou la suppression d'un service. Le compte rendu des réunions de ce conseil peut être communiqué à toute personne intéressée par l'acquisition d'un lot dans la résidence ou à tout locataire potentiel.
Le II du présent article abroge le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail permettant aux résidences-services de bénéficier d'une dérogation à la condition d'activité exclusive exigée pour l'obtention de l'agrément au titre des services à la personne.
III. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
Lors de l'examen en commission , outre quatre amendements rédactionnels, les députés ont adopté :
- un amendement précisant que le conseil des résidents était une instance consultative qui avait pour objectif la mise en oeuvre d'un espace de discussion entre résidents et copropriétaires et qu'il avait vocation à relayer les demandes et propositions des résidents ;
- un amendement précisant que les comptes rendus des réunions du conseil des résidents pouvant être communiqués à des tiers intéressés par l'achat ou la location dans la résidence étaient ceux des trois dernières années ;
- deux amendements de suppression du II .
Lors de l'examen en séance publique , outre l'adoption de douze amendements rédactionnels ou de précision de la rapporteure, les députés ont adopté un amendement rétablissant le II afin de prévoir que seuls les prestataires appelés à fournir des prestations de services spécifiques individualisables dans les résidences services peuvent bénéficier de la dérogation à la condition d'activité exclusive leur permettant de bénéficier de l'agrément au titre des services à la personne.
IV. La position de votre commission
• Deux types de
résidences-services doivent être
distingués
:
- les résidences-services dites de première génération : la personne âgée est le plus souvent copropriétaire ; les services sont gérés par le syndicat de copropriété ou par un tiers ; les charges liées aux services sont payées par l'occupant que celui-ci y ait recours ou non ;
- les résidences-services dites de deuxième génération : la personne âgée est le plus souvent locataire ; les services sont proposés par un gestionnaire. La personne paie un loyer, les charges collectives et une redevance correspondant aux services consommés. Ce second type de résidence-service s'est développé en dehors des règles précitées relatives aux résidences-services.
Les règles actuelles qui concernent les résidences-services de première génération ont pu susciter des difficultés :
- des propriétaires ou leurs ayants droit peuvent rencontrer des difficultés à vendre le bien ou à le louer en raison de l'existence de charges incompressibles ;
- l'exigence d'une majorité renforcée pour supprimer un service ne permettrait pas de réaliser des ajustements parfois nécessaires lorsque la copropriété est en difficulté ;
- le fait pour le syndic de pouvoir être également le prestataire ne favoriserait pas une gestion efficace des services.
Votre rapporteur pour avis a considéré que face au développement attendu des résidences-services, leur nombre pourrait atteindre le millier d'ici 2020 selon certaines personnes auditionnées, et aux difficultés rencontrées par certaines résidences, de nouvelles règles relatives à la copropriété étaient les bienvenues.
• Dans son rapport sur les résidences
avec services pour personnes âgées établi par l'inspection
générale des affaires sociales (IGAS) avec le concours du Conseil
général de l'environnement et du développement durable, et
non encore diffusé, dont votre rapporteur pour avis a pu prendre
connaissance, l'IGAS souligne, s'agissant de la gestion des services non
individualisables que «
l'interdiction de la régie et de
la prestation par le syndicat de services, individualisables et non
individualisables,
entraînerait des bouleversements
considérables
, pour celles des résidences -elles sont
une majorité- qui ont (...) trouvé un mode de fonctionnement
robuste, du point de vue du gestionnaire, et sécurisant, du point de vue
des résidents
». L'IGAS considère qu'une
liberté de choix devrait ainsi être laissée à
l'assemblée générale des copropriétaires.
Par ailleurs, l'IGAS préconise que la suppression d'un service non individualisable soit soumise à la réalisation préalable d'une étude d'impact.
• S'agissant de la
suppression d'un
service non individualisable
, outre un amendement visant à
supprimer la référence à un alinéa de
l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété qui a été supprimé par la loi
ALUR, votre commission a adopté
deux
amendements
de votre rapporteur pour avis. Reprenant une
préconisation de l'Anah et de l'IGAS, votre rapporteur pour avis a
souhaité conditionner la suppression d'un service non individualisable
à la
réalisation d'une étude d'impact
qui
permettrait d'évaluer à la fois l'utilité du service pour
les résidents ainsi que les conséquences de la suppression du
service sur l'équilibre financier de la copropriété. Il
est apparu en effet important à votre rapporteur pour avis qu'une
décision de suppression d'un service soit prise en toute connaissance de
cause.
Votre rapporteur pour avis a en outre souhaité étendre les cas de saisine du juge en vue d'une suspension ou d'une suppression d'un service non individualisable en ajoutant le cas où le déséquilibre financier d'un ou plusieurs services compromettrait l'équilibre financier de la copropriété. En effet, indépendamment des services eux-mêmes, un déséquilibre financier d'un ou plusieurs services peut avoir des conséquences graves sur la situation financière de la copropriété.
• Le projet de loi prévoit que le syndic
ne peut être prestataire afin d'éviter les conflits
d'intérêts. Votre commission a adopté à l'initiative
de votre rapporteur pour avis un
amendement
complétant
la
liste des proches du syndic qui ne pourront exercer les fonctions de
prestataire
en y ajoutant le concubin du syndic, les
sociétés dans lesquelles le syndic ou ses proches auraient des
participations ainsi que les filiales et la société-mère
lorsque le syndic est une personne morale.
• Votre commission a également
adopté à l'initiative de votre rapporteur pour avis un
amendement
afin que les
comptes rendus des
séances du conseil des résidents
soient
transmis
par le syndic aux copropriétaires avec l'ordre
du jour de
l'assemblée générale
.
• Enfin, votre rapporteur pour avis a
considéré que la mise en oeuvre dans le temps de ces nouvelles
règles et leur application immédiate à l'ensemble des
résidences-services existantes pourraient poser des difficultés.
Votre commission a en conséquence adopté un
amendement
de votre rapporteur pour avis
précisant les modalités d'application dans le temps de
ces dispositions.
Votre rapporteur pour avis a tout d'abord estimé que la mise en place d'un conseil des résidents était une mesure qui pouvait s'appliquer immédiatement à toutes les résidences-services.
Puis, il a considéré que pour plus de visibilité pour les opérateurs, il était préférable de différer de six mois à compter de la promulgation de la présente loi l'entrée en vigueur des autres règles prévues par l'article 15.
S'agissant des actuelles résidences-services, votre rapporteur pour avis a souhaité ne pas déstabiliser ces résidences qui fonctionnent dans l'immense majorité des cas sans difficultés, en leur imposant de nouvelles règles mais qu'il était en revanche souhaitable de leur laisser la possibilité de s'y soumettre. Aussi, votre rapporteur pour avis a-t-il proposé que le syndic inscrive chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de ces résidences, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 41-1 et 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la présente loi.
Les actuelles résidences-services pourront ainsi se soumettre aux nouvelles dispositions de l'article 15 par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision impliquant la modification du règlement de copropriété, la majorité requise sera, conformément au droit commun, celle de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sous réserve des six amendements qu'elle a adoptés. |
Article additionnel après l'article 15 (article L. 631-13 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation et article L. 7232-1-2 du code du travail) - Définition des résidences-seniors
Commentaire : cet article additionnel a pour objet de définir les résidences-seniors.
Depuis les années 2000, un nouveau type de résidences-services s'est développé. Ces nouvelles résidences sont conçues sur le modèle suivant : des investisseurs (particuliers ou institutionnels) sont propriétaires de la résidence ou de lots, et les résidents sont le plus souvent des locataires. Un gestionnaire délivre des prestations non personnalisables ainsi que des services que le résident choisit librement. Le résident paie les services en fonction de son utilisation.
Ces résidences étant appelées à se développer au cours des prochaines décennies, il paraît nécessaire d'en donner une définition juridique ce qui permettra ainsi de sécuriser l'intervention des investisseurs et de permettre que certaines règles juridiques soient appliquées de la même façon (ex. appréciation des normes de sécurité incendie, nombre de place de stationnement...). Dans son rapport sur les résidences avec services pour personnes âgées précité, l'IGAS a ainsi préconisé l'inscription d'une telle définition dans le code de la construction et de l'habitation.
En conséquence, votre commission a adopté un amendement de votre rapporteur pour avis proposant d'introduire un nouvel article L. 631-13 dans le code de la construction et de l'habitation définissant les résidences-seniors comme des regroupements de logements privés adaptés aux personnes âgées, au sein desquels un gestionnaire délivre des prestations non personnalisables ainsi que des services que le résident choisit librement.
Cette définition se distinguerait ainsi des règles applicables aux résidences-services prévues dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et permettrait de viser les résidences de deuxième génération.
Comme pour les résidences-services de première génération, les organismes gestionnaires pourront bénéficier de la dérogation à la condition d'activité exclusive exigée pour les prestataires de services d'aides à la personne. Un conventionnement sera possible pour l'aide personnalisée au logement. Enfin, un conseil des résidents devra être créé au sein de ces résidences. Il aura pour fonction de relayer les demandes et propositions des résidents auprès du gestionnaire et des propriétaires.
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Votre commission pour avis vous propose d'adopter cet article additionnel résultant de l'amendement qu'elle a adopté. |
Article 15 bis - Rapport au Parlement sur le logement intergénérationnel
Commentaire : cet article prévoit la remise d'un rapport par le Gouvernement au Parlement afin de favoriser la cohabitation intergénérationnelle.
I. Le droit en vigueur
Des formules de logement intergénérationnel se sont développées au lendemain de la canicule de 2003. La cohabitation intergénérationnelle dans le parc privé peut recouvrir deux formules : dans le premier cas une personne âgée accueille gratuitement à son domicile un jeune qui assure une présence sécurisante le soir et la nuit, dans le second cas une personne âgée accueille contre le versement d'une indemnité un jeune à son domicile, sans autre exigence spécifique de présence. Ces dispositifs, outre qu'ils permettent de répondre aux difficultés de logement des jeunes, favorisent le maintien à domicile des personnes âgées et rompent leur isolement.
Dans le parc social, en application de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation, les locataires des organismes HLM peuvent, après information de l'organisme bailleur, sous-louer une partie du logement :
- à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap ;
- à des personnes de moins de trente ans pour une durée d'un an renouvelable.
Toutefois, cette mesure d'encouragement de la mixité générationnelle demeure peu mise en oeuvre.
II. Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Le présent article, introduit par un amendement de Mme Fanny Dombre Coste, rapporteure pour avis de la commission des affaires économiques adopté lors de l'examen en commission, a pour objet la remise d'un rapport par le Gouvernement au Parlement afin de favoriser la cohabitation intergénérationnelle.
Ce rapport devra :
- examiner l'opportunité d'adapter le régime juridique de la convention d'occupation précaire ;
- examiner la pertinence de déroger aux règles applicables en matière de taxe d'habitation et au versement des allocations sociales ;
- distinguer les services rendus par la personne hébergée de services s'apparentant à du travail dissimulé .
III. La position de votre commission
Lors de son audition par votre rapporteur pour avis, Mme Aude Messéan, fondatrice du réseau COSI, a souligné que le développement de la cohabitation intergénérationnelle était en pratique entravé par des freins nés de l'application des règles juridiques, fiscales ou sociales. En effet, selon Mme Messéan, rien n'empêcherait de qualifier les services qui pourraient être rendus par le jeune accueilli chez la personne âgée de travail dissimulé et donc de condamner la personne âgée à verser des cotisations sociales à l'URSSAF. Sur le plan fiscal, la personne âgée qui héberge un jeune actif peut voir sa taxe d'habitation ou ses impôts sur le revenu augmenter si le jeune se domicilie fiscalement chez elle.
Votre rapporteur pour avis considère que cette formule de l'habitat intergénérationnel, même si elle demeure marginale, doit être encouragée. Il estime qu'en milieu rural, ce dispositif pourrait être une formule intéressante pour héberger des mineurs apprentis.
Votre commission souhaite que le Gouvernement s'engage sur cette question de l'habitat intergénérationnel et réfléchisse à la mise en place d'un statut juridique garantissant le développement de ce type d'hébergement . Elle suivra attentivement la remise du rapport demandé sur ce sujet par le présent article.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sans modification. |
Article 16 (article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation) - Prise en compte du vieillissement dans les programmes locaux de l'habitat
Commentaire : cet article complète la définition du programme local de l'habitat pour prévoir la prise en compte de la perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap.
I. Le droit en vigueur
L' article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation précise le contenu du programme local de l'habitat .
Le programme local de l'habitat (PLH) est élaboré par un établissement public de coopération intercommunale pour l'ensemble des communes qui en sont membres.
Ce PLH détermine pour une durée de six ans « les objectifs et les principes d'une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements ». À cette fin, le PLH doit notamment tenir compte de l'évolution démographique et économique et de l'évaluation des besoins des habitants.
Les moyens à mettre en oeuvre pour répondre aux besoins en logements et en places d'hébergement sont indiqués par le PLH qui doit à cette fin préciser :
- les objectifs d'offre nouvelle ;
- les actions à mener pour améliorer et réhabiliter le parc existant, et les actions à destination des copropriétés en difficulté ;
- les actions et opérations de requalification des quartiers anciens dégradés ;
- les actions et opérations de rénovation urbaine et de renouvellement urbain ;
- la typologie des logements à construire au regard d'une évaluation de la situation économique et sociale des habitants et futurs habitants et de son évolution prévisible ;
- les réponses apportées aux besoins particuliers des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;
- les réponses apportées aux besoins particuliers des étudiants.
Le PLH doit comporter un programme d'actions détaillé par commune et, éventuellement, par secteur géographique.
II. Le projet de loi initial
L'article 16 complète le IV de l'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation afin de préciser que le PLH devra indiquer les réponses aux besoins particuliers des personnes en situation de perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap, par le développement d'une offre nouvelle et l'adaptation des logements existants .
Les députés n'ont pas modifié cet article.
III. La position de votre commission
Votre commission souscrit à la proposition du Gouvernement de compléter le programme local de l'habitat afin que les acteurs locaux prennent en compte le vieillissement de la société en allant au-delà de la simple prise en compte de l'offre médico-sociale et en s'intéressant tout particulièrement au développement d'une offre nouvelle, entendue au sens large, à destination des personnes en perte d'autonomie et aux modalités d'adaptation des logements existants pour ces personnes.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sans modification. |
Article 16 bis (article L. 122-1-2 du code de l'urbanisme) - Prise en compte du vieillissement par les schémas de cohérence territoriale
Commentaire : cet article prévoit que les schémas de cohérence territoriale (Scot) devront prendre en compte le vieillissement de la population.
I. Le droit en vigueur
L'article L. 122-1-1 du code de l'urbanisme prévoit que les schémas de cohérence territoriale (Scot) doivent comprendre un rapport de présentation, un projet d'aménagement et de développement durables et un document d'orientation et d'objectifs.
L'article L. 122-1-2 du même code précise que le rapport de présentation du Scot doit expliquer les choix qui ont été retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables et le document d'orientation et d'objectifs. Il doit à cette fin s'appuyer sur un diagnostic qui aura été établi au regard :
- des prévisions économiques et démographiques ;
- des besoins répertoriés en matière de développement économique, d'aménagement de l'espace, d'environnement , notamment en matière de biodiversité, d'agriculture, de préservation du potentiel agronomique, d'équilibre social de l'habitat, de transports, d'équipements et de services.
II. Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Le présent article, introduit par un amendement de la rapporteure adopté lors de l'examen en commission, a pour objet de prévoir expressément que le diagnostic qui sert de base au Scot devra examiner au titre des prévisions économiques et démographiques la question du vieillissement de la société.
La rapporteure a en effet souhaité que puissent ainsi être analysées « la part des personnes âgées et son évolution au regard du parc de logements et des équipements et services existants ».
III. La position de votre commission
Selon les informations transmises par la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP), le diagnostic préalable à l'élaboration du Scot intègre les besoins des populations en fonction du vieillissement mais aussi d'autres critères tels que la diversité sociale, économique, culturelle, ou encore le rajeunissement de la population dans certaines situations spécifiques.
Votre rapporteur pour avis s'est interrogé sur les conséquences d'une mise en avant d'un seul critère celui du vieillissement de la population.
Toutefois, il a estimé que l'enjeu de la prise en compte du vieillissement de la population dans les Scot était extrêmement important et a en conséquence proposé à votre commission d'adopter cet article sans modification.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sans modification. |
Article 61 - Entrée en vigueur des dispositions de l'article 14 relatives au répertoire des logements locatifs sociaux
Commentaire : cet article prévoit une entrée en vigueur différée des dispositions de l'article 14 relatives au répertoire des logements locatifs sociaux.
I. Le projet de loi initial
L'article 14 étend le champ d'application du répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux en y ajoutant les logements-foyers et les centres d'hébergement et de réinsertion sociale.
Le présent article prévoit une entrée en vigueur différée de cette mesure afin de permettre les développements informatiques nécessaires. Aussi, cette disposition concernera-t-elle, dès le 1 er janvier 2016, les bailleurs les plus importants, propriétaires de plus de 1 000 logements. La mesure sera ensuite étendue à l'ensemble des bailleurs, à compter du 1 er janvier 2017.
L'article 61 n'a pas été modifié par les députés.
II. La position de votre commission
En raison des délais d'examen du projet de loi plus longs que prévu, votre commission a estimé nécessaire de retarder d'une année l'entrée en vigueur des dispositions de l'article 14. Elle a en conséquence adopté un amendement de votre rapporteur pour avis en ce sens.
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Votre commission a émis un avis favorable à l'adoption de cet article sous réserve de l'amendement qu'elle a adopté. |
* 13 Le GIR moyen pondéré résulte du GIR des personnes présentes dans l'établissement à un moment donné, affecté de coefficients variant selon le GIR.