N°
307
SÉNAT
SESSION ORDINAIRE DE 1999-2000
Annexe au procès-verbal de la séance du 6 avril 2000
AVIS
PRÉSENTÉ
au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (1) sur le projet de loi, ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE APRÈS DÉCLARATION D'URGENCE, relatif à la solidarité et au renouvellement urbains,
Par M.
Pierre JARLIER,
Sénateur.
(1) Cette commission est composée de : MM. Jacques Larché, président ; René-Georges Laurin, Mme Dinah Derycke, MM. Pierre Fauchon, Charles Jolibois, Georges Othily, vice-présidents ; Patrice Gélard, Jean-Pierre Schosteck, Jacques Mahéas, Jean-Jacques Hyest, secrétaires ; Nicolas About, Guy Allouche, Jean-Paul Amoudry, Robert Badinter, José Balarello, Jean-Pierre Bel, Christian Bonnet, Mme Nicole Borvo, MM. Robert Bret, Guy-Pierre Cabanel, Charles Ceccaldi-Raynaud, Marcel Charmant, Raymond Courrière, Jean-Patrick Courtois, Luc Dejoie, Jean-Paul Delevoye, Gérard Deriot, Gaston Flosse, Yves Fréville, René Garrec, Paul Girod, Daniel Hoeffel, Jean-François Humbert, Pierre Jarlier, Lucien Lanier, Simon Loueckhote, François Marc, Bernard Murat, Jacques Peyrat, Jean-Claude Peyronnet, Henri de Richemont, Simon Sutour, Alex Türk, Maurice Ulrich.
Voir
les numéros :
Assemblée nationale
(
11
ème
législ.) :
2131, 2229
et T.A
472
Sénat
:
279, 304, 306
(1999-2000)
|
Urbanisme . |
LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS
Réunie le 6 avril 2000, sous la présidence de M.
Jacques Larché, la commission des Lois a procédé, sur le
rapport pour avis de M. Pierre Jarlier, à l'examen du projet de loi
relatif à la solidarité et au renouvellement urbains
adopté par l'Assemblée nationale en première lecture
après déclaration d'urgence.
Après avoir souligné l'importance et la disparité des
sujets traités dans ce projet de loi, dont le nombre de dispositions
avait presque doublé par rapport à sa version initiale, et avoir
regretté le recours à la procédure d'urgence qui
empêcherait le débat approfondi qu'il aurait mérité,
M. Pierre Jarlier, rapporteur, a présenté
l'économie globale du texte et rappelé le champ de la saisine de
la commission des Lois s'articulant autour des deux thèmes principaux de
la réforme de l'urbanisme et de l'amélioration de l'habitat.
Sur le volet consacré à la réforme de l'urbanisme, il a
estimé nécessaire de faire prévaloir une démarche
pragmatique et respectueuse des principes fondamentaux de la
décentralisation et de promouvoir une véritable dynamique
territoriale dans un cadre juridique clarifié reconnaissant le
rôle des acteurs locaux et mettant à leur disposition des outils
leur permettant de définir de véritables projets
d'aménagement et de développement des territoires, fondés
sur un diagnostic de la situation et se traduisant dans les documents
d'urbanisme.
Concernant les dispositions relatives à l'amélioration de
l'habitat, il a regretté le caractère coercitif de la
démarche retenue et la portée restrictive de la définition
du logement social résultant du projet de loi, cette approche
méconnaissant la diversité des situations locales et l'espace de
solidarité constitué par le périmètre de la
structure intercommunale. Il a estimé préférable de
privilégier une démarche partenariale entre les acteurs publics,
fondée sur des contrats d'objectifs garants d'une répartition
équilibrée des logements sociaux et d'une véritable
qualité de l'habitat.
Sur les autres dispositions du projet de loi relatives, pour l'essentiel,
à la protection de l'acquéreur de biens immobiliers, au statut de
la copropriété et au régime des immeubles menaçant
ruine, le rapporteur a rappelé la nécessité de veiller
à ce qu'il ne soit pas porté atteinte à des principes
juridiques fondamentaux tels que celui de la légalité des
délits et des peines, le respect de la vie privée ou le respect
du droit de propriété.
Au-delà des précisions, clarifications et corrections d'erreurs,
les 137 amendements adoptés par votre commission des Lois ont pour objet
de :
1) sur le volet consacré à la réforme du droit de
l'urbanisme :
-
à l'article 1
er
, prendre en compte les
politiques territoriales dans l'élaboration des documents d'urbanisme et
favoriser un rééquilibrage de l'aménagement de l'espace en
faisant référence aux différentes catégories de
territoires urbains, périurbains et ruraux (
art. L. 121-1
) ;
souligner que les éventuels retards ou omissions dans la transmission
des informations par l'Etat seront sans effet sur les procédures
diligentées par les communes et leurs groupements
(
art. L. 121-2
) ; élargir la compétence de
la commission de conciliation aux autorisations d'occupation des sols
délivrées au nom de l'Etat et prévoir la présence
du président du conseil général en son sein (
art. L.
121-6
) ; prévoir une action concertée entre les services
de l'Etat mis à disposition et les personnels qualifiés
travaillant pour le compte de la commune et, pour l'année 2000, une
compensation à due concurrence par la dotation globale de fonctionnement
des dépenses supportées par les communes (
art. L.
121-7
) ;
-
à l'article 2
, préciser que le schéma de
cohérence territoriale devra comporter un projet d'aménagement et
de développement durable établi au vu d'un diagnostic
préalable des besoins (
art. L. 122-1
) ; supprimer
l'interdiction d'ouvrir des zones à l'urbanisation dans les communes
dépourvues d'un tel schéma à compter du 1
er
janvier 2002 (
art. L. 122-2
) ; prévoir l'avis de la
commission départementale de la coopération intercommunale sur la
délimitation du périmètre dudit schéma et son avis
conforme lorsque l'organe délibérant d'un établissement
public de coopération intercommunale à fiscalité propre a
donné un avis défavorable (
art. L. 122-3
) ; exiger
une majorité qualifiée des deux tiers au moins des communes qui
ne sont pas membres d'un établissement public de coopération
intercommunale sur la délimitation du périmètre retenu
(
L. 122-3
) ; prévoir une concertation avec les
établissements publics de coopération intercommunale
concernés (
art. L. 122-4
) et, à la demande du
président du conseil général, l'association des services
du département à l'élaboration du projet de schéma
(
art. L. 122-6
) ; permettre la consultation, à
leur demande, des maires des communes et des représentants des
établissements publics de coopération intercommunale voisins
préalablement à l'élaboration du schéma
(
art. L. 122-7
) ; prévoir un débat
d'orientation sur le projet d'aménagement et de développement
préalablement à l'adoption du schéma de cohérence
territoriale (
art. L. 122-8
) ; soumettre le projet de schéma
aux communes et aux établissements de coopération intercommunale
voisins et exiger une majorité des deux tiers de l'organe
délibérant lorsqu'un établissement public de
coopération intercommunale à fiscalité propre ou un tiers
des communes membres aura donné un avis défavorable au projet
(
art. L. 122-8
) ; préciser la procédure de sauvegarde
pour les communes dont les intérêts essentiels seraient remis en
cause (
art. L. 122-9
) ;
-
à l'article 3
, rétablir la dénomination de
" plans d'occupation des sols " au lieu de " plans locaux
d'urbanisme " et prévoir l'élaboration d'un projet
d'aménagement et de développement durable au vu d'un diagnostic
préalable des besoins (
art. L. 123-1
) ; rendre obligatoire
la détermination des espaces publics à conserver et des
principaux ouvrages publics par les plans d'occupation des sols dans les zones
d'aménagement concerté (
art. L. 123-3
) ;
permettre la consultation des maires des communes et des représentants
des établissements publics de coopération intercommunale voisins
(
art. L. 123-8
) ; prévoir un débat
d'orientation sur le projet d'aménagement et de développement
durable préalablement à l'examen du plan d'occupation des sols
(
art. L. 123-9
) ; exiger l'accord préalable des communes
dont le plan d'occupation des sols a été élaboré
par un établissement public de coopération intercommunale
(
art. L. 123-10
) ;
-
à l'article 4
, supprimer l'obligation pour les cartes
communales de couvrir l'ensemble du territoire de la commune ;
prévoir la consultation des maires des communes voisines et, le cas
échéant, l'association des services du département
à l'élaboration de la carte communale ; préciser que
la carte communale est approuvée par le seul conseil municipal et est
opposable aux tiers (
art. 124-2
) ;
- dans un
article additionnel après l'article 9,
renforcer
la protection de l'acquéreur d'un terrain destiné à
recevoir une construction à usage d'habitation ;
-
à l'article 10 ter
, permettre l'utilisation des directives
territoriales d'aménagement pour prévoir des prescriptions
particulières aux zones de montagne par dérogation aux
règles nationales d'urbanisme ;
-
à l'article 20
, prendre en compte l'acquisition de places
dans les parcs privés dans le régime applicable à la
réalisation des aires de stationnement ;
-
à l'article 20 ter
, exiger l'examen de l'ensemble des
moyens de la requête, en l'état du dossier, par la juridiction
administrative saisie d'une demande d'annulation ou de sursis à
exécution en matière d'urbanisme ;
2) sur les dispositions relatives à l'amélioration de
l'habitat :
- dans un
article additionnel après l'article 25 bis
, rendre
obligatoire la définition conventionnelle de la réservation de
logements en contrepartie d'un apport de terrains, d'un financement ou d'une
garantie financière accordés par une commune ou un
établissement public de coopération intercommunale ;
-
à l'article 26
, préserver l'exercice du droit de
préemption par une commune pour des affaires relevant de sa
compétence dans des périmètres dans lesquels une
communauté d'agglomération est titulaire de ces droits pour la
mise en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de
l'habitat, et extension de ces mêmes garanties aux communautés de
communes dotées de compétences dans ce domaine ;
3) sur les dispositions relatives à protection de l'acquéreur de
biens immobiliers, au statut des copropriétés et aux immeubles
menaçant ruine :
-
à l'article 28
, réserver le bénéfice
du délai de rétractation au seul acquéreur non
professionnel et instaurer des garanties en faveur du vendeur en contrepartie
de l'immobilisation de son bien pendant ce délai ; différer
l'entrée en vigueur de ces dispositions à une date lisible par
tous ;
-
à l'article 29
, rétablir des critères
objectifs pour la définition de l'interdiction de procéder
à la division d'un immeuble en vue de créer des locaux à
usage d'habitation ;
-
à l'article 30
, souligner que le plan comptable qui sera
applicable à la gestion des copropriétés sera fondé
sur une nomenclature simplifiée et différer l'entrée en
vigueur des dispositions relatives à la définition du budget
prévisionnel et au plan comptable à une date permettant aux
syndics d'adapter leurs outils informatiques et de former leurs
personnels ;
- dans
deux articles additionnels après l'article 30
,
reprendre des dispositions adoptées par l'Assemblée nationale en
les précisant pour, d'une part, exiger que les nouveaux
règlements de copropriété portent mention des
éléments pris en considération pour fixer la
répartition des quotes-parts de parties communes et des charges et,
d'autre part, instaurer une obligation légale d'ouverture d'un compte
séparé pour chaque syndicat en ménageant un délai
permettant aux syndics ayant des mandats en cours de se conformer à
cette obligation ;
-
à l'article 30 bis
, inscrire dans la loi du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
l'obligation faite au syndic d'établir et de tenir à jour un
carnet d'entretien de l'immeuble ;
- dans
deux articles additionnels après l'article 30 bis
,
prévoir la possibilité, pour tout bénéficiaire d'un
avant-contrat ou d'un contrat tendant à l'acquisition d'un lot de
copropriété, de prendre connaissance du carnet d'entretien de
l'immeuble et l'information de l'acquéreur d'un lot issu d'une division
sur le diagnostic technique établi préalablement à la mise
en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze
ans ;
-
à l'article 31
, supprimer un ajout de l'Assemblée
nationale permettant à un syndic d'imputer directement à un
copropriétaire la charge de réparation d'un dommage qu'il aurait
causé à la copropriété et les frais de recouvrement
afférents ; assouplir et clarifier les règles de mise en
oeuvre de la majorité prévu à
l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; prévoir la
possibilité de conclure avec le syndic dont le mandat cesse de plein
droit du fait de la mise sous administration provisoire de la
copropriété une convention lui permettant de continuer à
assumer certaines tâche matérielles, réserver au seul
président du tribunal de grande instance la possibilité de
modifier la mission de l'administrateur provisoire et de décider la
scission de la copropriété en difficulté ;
prévoir que seules les conclusions du rapport de l'administrateur
provisoire pourront être communiquées au préfet et au
maire ; définir dans la loi du 10 juillet 1965 le régime
applicable aux unions de copropriétés ;
-
à l'article 81
, prévoir l'intervention du juge des
référés en cas de litige sur les conditions
d'entrée dans un immeuble menaçant ruine à usage
d'hébergement faisant l'objet d'une exécution d'office ;
-
à l'article 82
, prévoir expressément la
notification de l'arrêté de réparation ou de
démolition aux titulaires de droits réels immobiliers inscrits au
fichier immobilier ; préciser la procédure de constatation,
de réalisation et d'achèvement des travaux ; supprimer le
renvoi à un viager ou à un bail emphytéotique pour la
réalisation des travaux ; substituer une indemnité
forfaitaire correspondant à douze mois de loyer à
l'indemnité prévue calculée sur la base du nombre de
personnes relogées en matière d'indemnité due par
l'exploitant défaillant à la collectivité assumant la
charge du relogement ; supprimer les dispositions prévoyant
l'absence d'indemnisation en cas de suppression d'un commerce portant sur
l'utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet
usage du fait du prononcer d'une interdiction d'habiter ;
-
à l'article 85 A
, supprimer un ajout de l'Assemblée
nationale inscrivant dans le code civil une interdiction de donner à
bail un local à usage d'habitation principale ne présentant pas
les caractéristiques de décence ; définir de
façon objective le logement décent ; différer
à une date lisible par tous l'entrée en vigueur des dispositions
sur le logement décent ;
-
à l'article 85
, supprimer un ajout de l'Assemblée
nationale étendant aux litiges portant sur l'appréciation du
caractère décent du logement donné à bail le champ
de compétence de la commission départementale de conciliation.