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N° 307

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 1999-2000

Annexe au procès-verbal de la séance du 6 avril 2000

AVIS

PRÉSENTÉ

au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (1) sur le projet de loi, ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE APRÈS DÉCLARATION D'URGENCE, relatif à la solidarité et au renouvellement urbains,

Par M. Pierre JARLIER,

Sénateur.

(1) Cette commission est composée de : MM. Jacques Larché, président ; René-Georges Laurin, Mme Dinah Derycke, MM. Pierre Fauchon, Charles Jolibois, Georges Othily, vice-présidents ; Patrice Gélard, Jean-Pierre Schosteck, Jacques Mahéas, Jean-Jacques Hyest, secrétaires ; Nicolas About, Guy Allouche, Jean-Paul Amoudry, Robert Badinter, José Balarello, Jean-Pierre Bel, Christian Bonnet, Mme Nicole Borvo, MM. Robert Bret, Guy-Pierre Cabanel, Charles Ceccaldi-Raynaud, Marcel Charmant, Raymond Courrière, Jean-Patrick Courtois, Luc Dejoie, Jean-Paul Delevoye, Gérard Deriot, Gaston Flosse, Yves Fréville, René Garrec, Paul Girod, Daniel Hoeffel, Jean-François Humbert, Pierre Jarlier, Lucien Lanier, Simon Loueckhote, François Marc, Bernard Murat, Jacques Peyrat, Jean-Claude Peyronnet, Henri de Richemont, Simon Sutour, Alex Türk, Maurice Ulrich.

Voir les numéros :

Assemblée nationale
(11ème législ.) : 2131, 2229 et T.A 472

Sénat
 : 279, 304, 306 (1999-2000)



Urbanisme.

LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS

Réunie le 6 avril 2000, sous la présidence de M. Jacques Larché, la commission des Lois a procédé, sur le rapport pour avis de M. Pierre Jarlier, à l'examen du projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains adopté par l'Assemblée nationale en première lecture après déclaration d'urgence.

Après avoir souligné l'importance et la disparité des sujets traités dans ce projet de loi, dont le nombre de dispositions avait presque doublé par rapport à sa version initiale, et avoir regretté le recours à la procédure d'urgence qui empêcherait le débat approfondi qu'il aurait mérité, M. Pierre Jarlier, rapporteur, a présenté l'économie globale du texte et rappelé le champ de la saisine de la commission des Lois s'articulant autour des deux thèmes principaux de la réforme de l'urbanisme et de l'amélioration de l'habitat.

Sur le volet consacré à la réforme de l'urbanisme, il a estimé nécessaire de faire prévaloir une démarche pragmatique et respectueuse des principes fondamentaux de la décentralisation et de promouvoir une véritable dynamique territoriale dans un cadre juridique clarifié reconnaissant le rôle des acteurs locaux et mettant à leur disposition des outils leur permettant de définir de véritables projets d'aménagement et de développement des territoires, fondés sur un diagnostic de la situation et se traduisant dans les documents d'urbanisme.

Concernant les dispositions relatives à l'amélioration de l'habitat, il a regretté le caractère coercitif de la démarche retenue et la portée restrictive de la définition du logement social résultant du projet de loi, cette approche méconnaissant la diversité des situations locales et l'espace de solidarité constitué par le périmètre de la structure intercommunale. Il a estimé préférable de privilégier une démarche partenariale entre les acteurs publics, fondée sur des contrats d'objectifs garants d'une répartition équilibrée des logements sociaux et d'une véritable qualité de l'habitat.

Sur les autres dispositions du projet de loi relatives, pour l'essentiel, à la protection de l'acquéreur de biens immobiliers, au statut de la copropriété et au régime des immeubles menaçant ruine, le rapporteur a rappelé la nécessité de veiller à ce qu'il ne soit pas porté atteinte à des principes juridiques fondamentaux tels que celui de la légalité des délits et des peines, le respect de la vie privée ou le respect du droit de propriété.

Au-delà des précisions, clarifications et corrections d'erreurs, les 137 amendements adoptés par votre commission des Lois ont pour objet de :

1) sur le volet consacré à la réforme du droit de l'urbanisme :

à l'article 1er, prendre en compte les politiques territoriales dans l'élaboration des documents d'urbanisme et favoriser un rééquilibrage de l'aménagement de l'espace en faisant référence aux différentes catégories de territoires urbains, périurbains et ruraux (art. L. 121-1) ; souligner que les éventuels retards ou omissions dans la transmission des informations par l'Etat seront sans effet sur les procédures diligentées par les communes et leurs groupements (art. L. 121-2) ; élargir la compétence de la commission de conciliation aux autorisations d'occupation des sols délivrées au nom de l'Etat et prévoir la présence du président du conseil général en son sein (art. L. 121-6) ; prévoir une action concertée entre les services de l'Etat mis à disposition et les personnels qualifiés travaillant pour le compte de la commune et, pour l'année 2000, une compensation à due concurrence par la dotation globale de fonctionnement des dépenses supportées par les communes (art. L. 121-7) ;

à l'article 2, préciser que le schéma de cohérence territoriale devra comporter un projet d'aménagement et de développement durable établi au vu d'un diagnostic préalable des besoins (art. L. 122-1) ; supprimer l'interdiction d'ouvrir des zones à l'urbanisation dans les communes dépourvues d'un tel schéma à compter du 1er janvier 2002 (art. L. 122-2) ; prévoir l'avis de la commission départementale de la coopération intercommunale sur la délimitation du périmètre dudit schéma et son avis conforme lorsque l'organe délibérant d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre a donné un avis défavorable (art. L. 122-3) ; exiger une majorité qualifiée des deux tiers au moins des communes qui ne sont pas membres d'un établissement public de coopération intercommunale sur la délimitation du périmètre retenu (L. 122-3) ; prévoir une concertation avec les établissements publics de coopération intercommunale concernés (art. L. 122-4) et, à la demande du président du conseil général, l'association des services du département à l'élaboration du projet de schéma (art. L. 122-6) ; permettre la consultation, à leur demande, des maires des communes et des représentants des établissements publics de coopération intercommunale voisins préalablement à l'élaboration du schéma (art. L. 122-7) ; prévoir un débat d'orientation sur le projet d'aménagement et de développement préalablement à l'adoption du schéma de cohérence territoriale (art. L. 122-8) ; soumettre le projet de schéma aux communes et aux établissements de coopération intercommunale voisins et exiger une majorité des deux tiers de l'organe délibérant lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou un tiers des communes membres aura donné un avis défavorable au projet (art. L. 122-8) ; préciser la procédure de sauvegarde pour les communes dont les intérêts essentiels seraient remis en cause (art. L. 122-9) ;

à l'article 3, rétablir la dénomination de " plans d'occupation des sols " au lieu de " plans locaux d'urbanisme " et prévoir l'élaboration d'un projet d'aménagement et de développement durable au vu d'un diagnostic préalable des besoins (art. L. 123-1) ; rendre obligatoire la détermination des espaces publics à conserver et des principaux ouvrages publics par les plans d'occupation des sols dans les zones d'aménagement concerté (art. L. 123-3) ; permettre la consultation des maires des communes et des représentants des établissements publics de coopération intercommunale voisins (art. L. 123-8) ; prévoir un débat d'orientation sur le projet d'aménagement et de développement durable préalablement à l'examen du plan d'occupation des sols (art. L. 123-9) ; exiger l'accord préalable des communes dont le plan d'occupation des sols a été élaboré par un établissement public de coopération intercommunale (art. L. 123-10) ;

à l'article 4, supprimer l'obligation pour les cartes communales de couvrir l'ensemble du territoire de la commune ; prévoir la consultation des maires des communes voisines et, le cas échéant, l'association des services du département à l'élaboration de la carte communale ; préciser que la carte communale est approuvée par le seul conseil municipal et est opposable aux tiers (art. 124-2) ;

- dans un article additionnel après l'article 9, renforcer la protection de l'acquéreur d'un terrain destiné à recevoir une construction à usage d'habitation ;

à l'article 10 ter, permettre l'utilisation des directives territoriales d'aménagement pour prévoir des prescriptions particulières aux zones de montagne par dérogation aux règles nationales d'urbanisme ;

à l'article 20, prendre en compte l'acquisition de places dans les parcs privés dans le régime applicable à la réalisation des aires de stationnement ;

à l'article 20 ter, exiger l'examen de l'ensemble des moyens de la requête, en l'état du dossier, par la juridiction administrative saisie d'une demande d'annulation ou de sursis à exécution en matière d'urbanisme ;

2) sur les dispositions relatives à l'amélioration de l'habitat :

- dans un article additionnel après l'article 25 bis, rendre obligatoire la définition conventionnelle de la réservation de logements en contrepartie d'un apport de terrains, d'un financement ou d'une garantie financière accordés par une commune ou un établissement public de coopération intercommunale ;

à l'article 26, préserver l'exercice du droit de préemption par une commune pour des affaires relevant de sa compétence dans des périmètres dans lesquels une communauté d'agglomération est titulaire de ces droits pour la mise en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de l'habitat, et extension de ces mêmes garanties aux communautés de communes dotées de compétences dans ce domaine ;

3) sur les dispositions relatives à protection de l'acquéreur de biens immobiliers, au statut des copropriétés et aux immeubles menaçant ruine :

à l'article 28, réserver le bénéfice du délai de rétractation au seul acquéreur non professionnel et instaurer des garanties en faveur du vendeur en contrepartie de l'immobilisation de son bien pendant ce délai ; différer l'entrée en vigueur de ces dispositions à une date lisible par tous ;

à l'article 29, rétablir des critères objectifs pour la définition de l'interdiction de procéder à la division d'un immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation ;

à l'article 30, souligner que le plan comptable qui sera applicable à la gestion des copropriétés sera fondé sur une nomenclature simplifiée et différer l'entrée en vigueur des dispositions relatives à la définition du budget prévisionnel et au plan comptable à une date permettant aux syndics d'adapter leurs outils informatiques et de former leurs personnels ;

- dans deux articles additionnels après l'article 30, reprendre des dispositions adoptées par l'Assemblée nationale en les précisant pour, d'une part, exiger que les nouveaux règlements de copropriété portent mention des éléments pris en considération pour fixer la répartition des quotes-parts de parties communes et des charges et, d'autre part, instaurer une obligation légale d'ouverture d'un compte séparé pour chaque syndicat en ménageant un délai permettant aux syndics ayant des mandats en cours de se conformer à cette obligation ;

à l'article 30 bis, inscrire dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis l'obligation faite au syndic d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble ;

- dans deux articles additionnels après l'article 30 bis, prévoir la possibilité, pour tout bénéficiaire d'un avant-contrat ou d'un contrat tendant à l'acquisition d'un lot de copropriété, de prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble et l'information de l'acquéreur d'un lot issu d'une division sur le diagnostic technique établi préalablement à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans ;

à l'article 31, supprimer un ajout de l'Assemblée nationale permettant à un syndic d'imputer directement à un copropriétaire la charge de réparation d'un dommage qu'il aurait causé à la copropriété et les frais de recouvrement afférents ; assouplir et clarifier les règles de mise en oeuvre de la majorité prévu à

l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; prévoir la possibilité de conclure avec le syndic dont le mandat cesse de plein droit du fait de la mise sous administration provisoire de la copropriété une convention lui permettant de continuer à assumer certaines tâche matérielles, réserver au seul président du tribunal de grande instance la possibilité de modifier la mission de l'administrateur provisoire et de décider la scission de la copropriété en difficulté ; prévoir que seules les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire pourront être communiquées au préfet et au maire ; définir dans la loi du 10 juillet 1965 le régime applicable aux unions de copropriétés ;

à l'article 81, prévoir l'intervention du juge des référés en cas de litige sur les conditions d'entrée dans un immeuble menaçant ruine à usage d'hébergement faisant l'objet d'une exécution d'office ;

à l'article 82, prévoir expressément la notification de l'arrêté de réparation ou de démolition aux titulaires de droits réels immobiliers inscrits au fichier immobilier ; préciser la procédure de constatation, de réalisation et d'achèvement des travaux ; supprimer le renvoi à un viager ou à un bail emphytéotique pour la réalisation des travaux ; substituer une indemnité forfaitaire correspondant à douze mois de loyer à l'indemnité prévue calculée sur la base du nombre de personnes relogées en matière d'indemnité due par l'exploitant défaillant à la collectivité assumant la charge du relogement ; supprimer les dispositions prévoyant l'absence d'indemnisation en cas de suppression d'un commerce portant sur l'utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet usage du fait du prononcer d'une interdiction d'habiter ;

à l'article 85 A, supprimer un ajout de l'Assemblée nationale inscrivant dans le code civil une interdiction de donner à bail un local à usage d'habitation principale ne présentant pas les caractéristiques de décence ; définir de façon objective le logement décent ; différer à une date lisible par tous l'entrée en vigueur des dispositions sur le logement décent ;

à l'article 85, supprimer un ajout de l'Assemblée nationale étendant aux litiges portant sur l'appréciation du caractère décent du logement donné à bail le champ de compétence de la commission départementale de conciliation.

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