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TITRE II
CONFORTER LA POLITIQUE DE LA VILLE

Ce deuxième titre du projet de loi regroupe, sous deux sections distinctes, des dispositions relatives à la solidarité entre les communes en matière d'habitat d'une part (articles 25 à 27 bis), et des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur d'immeuble et au régime des copropriétés d'autre part (articles 28 à 34 quater).

SECTION 1
Dispositions relatives à la solidarité entre les communes
en matière d'habitat


Article 25
(articles L 302-5 à L. 302-10 du code de la construction et de l'urbanisme)
Obligation de construction de logements sociaux

Cet article tend à donner une nouvelle rédaction à la section 2 du chapitre II (" Programme local de l'habitat ") du titre préliminaire (" Politique d'aide au logement ") du livre III (" Aides diverses à la construction d'habitations et à l'amélioration de l'habitat. Aide personnalisée au logement ") du code de la construction et de l'habitation, afin de renforcer le dispositif qui, issu de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville, instaure une obligation pour certaines communes de réaliser des logements sociaux dans la proportion de 20% de leurs résidences principales ou bien de verser une contribution financière à un organisme pour réaliser ces logements.

On rappellera que les articles L. 302-5 à L. 302-9 du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi du 13 juillet 1991 précitée, ont été remaniés à plusieurs reprises, par les lois n° 92-722 du 29 juillet 1992, n° 94-112 du 9 février 1994, n° 95-74 du 21 janvier 1995, n° 95-1347 du 30 décembre 1995, n° 96-241 du 26 mars 1996, qui ont cherché à en faciliter l'application. La loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a au contraire, renforcé le caractère contraignant du dispositif, en instaurant un seuil d'application distinct selon que les communes sont situées ou non en région d'Ile-de-France.

I. Champ d'application

L'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, dans la rédaction proposée par l'article 25 du projet de loi, définit le champ  d'application du dispositif à partir de critères cumulatifs relatifs respectivement à des seuils de population et à la définition du logement social.

Dans sa rédaction actuelle, l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation prévoit que les communes de plus de 1 500 habitants en Ile de France et de plus de 3 500 habitants dans les autres régions, situées dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants et n'ayant pas 20% de logements sociaux et 18% de bénéficiaires d'aides à la personne, à défaut de programme local de l'habitat adopté, permettant la réalisation de logements locatifs sociaux en nombre suffisant, doivent verser une contribution financière annuelle affectée à la réalisation de logements sociaux. Selon l'étude d'impact, ces dispositions concernaient potentiellement 209 communes dont la moitié en Ile de France dans 29 agglomérations.

·  Le projet de loi prévoit tout d'abord d'étendre le champ géographique du dispositif.

Seraient, en effet, désormais visées les communes :

-  ont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de-France et à 3 500 habitants dans les autres régions (ce dernier seuil a été rétabli par l'Assemblée nationale, le projet de loi initial rendant applicable le seuil de 1 500 habitants quelle que soit la région de localisation) ;

- comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Selon les informations contenues dans l'étude d'impact, on recense 114 aires urbaines, dans le découpage de 1990, de plus de 50 000 habitants répondant à ces critères. Si l'on s'en tient aux communes de moins de 1 500 habitants - critère initialement retenu par les auteurs du projet de loi - 1 113 communes seraient concernées dont 178 en Ile de France.

·  Le projet de loi donne, par ailleurs, une définition des logements sociaux pris en compte dans le calcul du taux de 20% plus restrictive que celle qui résulte des dispositions actuellement en vigueur.

La nouvelle rédaction proposée pour l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation fixe par ailleurs la liste des logements sociaux qui doivent être pris en compte dans le calcul du taux de 20%.

Sont ainsi visés :

- les logements locatifs appartenant aux organismes HLM ;

- les logements conventionnés, ouvrant droit au bénéfice de l'aide personnalisée au logement et qui appartiennent aux sociétés d'économie mixte et aux filiales de la Société centrale immobilière de la Caisse de s dépôts et consignations ;

- les logements appartenant aux société d'économie mixtes des départements d'outre-mer ;

- les logements appartenant à l'Entreprise minière et chimique et aux sociétés dans lesquelles cette entreprise a des participations majoritaires ;

- les logements appartenant aux houillères de bassin et aux sociétés dans lesquelles les houillères ont des participations majoritaires ;

- les logements appartenant aux sociétés à participation majoritaire des Charbonnages de France ;

- les logements foyers dénommés résidences sociales.

Cette définition des logements sociaux est plus restrictive que celle qui résulte du droit en vigueur. Tout d'abord, elle ne prend plus en compte le logement social de fait, notamment tous les logements privés conventionnés à l'aide personnalisée au logement.

Par ailleurs, l'énumération des logements sociaux de droit actuellement en vigueur reprend la liste des logements sociaux retenue pour l'application de l'article L. 2334-17 du code général des collectivités territoriales entrant dans le calcul de la dotation de solidarité urbaine.

Ainsi, toutes les catégories de logements-foyers appartenant à des organismes d'habitation à loyer modéré sont pris en compte dans la définition des logements sociaux à l'exclusion des foyers de jeunes travailleurs.

De même, ne sont plus intégrés dans le décompte des logements sociaux les logements locatifs ayant bénéficié de prêts spéciaux du Crédit foncier de France faisant partie d'un ensemble de plus de 2.000 unités.

Enfin, la nouvelle rédaction de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation ne prévoit plus de majoration du nombre de logements et l'article L. 302-5-1, qui détaillait le principe de cette majoration, est supprimé.

L'Assemblée nationale a néanmoins complété la liste proposée en prenant notamment en compte les logements locatifs sociaux appartenant à d'autres bailleurs que les organismes HLM et ayant fait l'objet d'un concours financier de l'Etat pour être mis à disposition des personnes défavorisées.

II. Inventaire des logements sociaux par commune

L'article L. 302-5-1, adopté par l'Assemblée nationale dans une nouvelle rédaction proposée par le Gouvernement, prévoit une obligation pour les personnes morales propriétaires de logement sociaux visés par le projet de loi, de fournir chaque année, avant le 1er juillet, au préfet un inventaire par commune des logements sociaux dont elles sont propriétaires au 1er janvier e l'année en cours.

L'obligation ainsi faite aux bailleurs sociaux de communiquer un recensement de leurs logements est assortie d'une amende de 10 000 F.

III. Calcul du prélèvement annuel et affectation

L'article L. 302-6 du code de la construction et de l'habitation, dans la nouvelle rédaction proposée par le projet de loi, institue un prélèvement annuel sur les ressources fiscales des communes ayant moins de 20 % de logements sociaux, qui sera appliqué tant que la commune n'aura pas atteint ce seuil des 20 %.

Dans le dispositif actuellement en vigueur, tel qu'il ressort de l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation, une contribution annuelle est prévue. Elle est fixée à 1 % de la valeur locative des immeubles retenue pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties de la commune. Cette contribution, d'un montant forfaitaire, ne tient pas compte du pourcentage de logements sociaux recensés sur la commune.

Seront néanmoins exonérées du prélèvement prévu par le projet de loi les communes bénéficiant de la dotation de solidarité urbaine et sur le territoire desquelles on recense déjà 15 % de logements sociaux.

Le prélèvement sera égal à 1.000 francs multiplié par le nombre de logements sociaux manquants pour atteindre le seuil de 20 % défini à l'article L.302-5 et décomptés au 1er janvier de l'année précédente

Cependant, le montant total ne pourra excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif du pénultième exercice budgétaire de la commune.

Le troisième alinéa de l'article L. 302-6 du code de la construction et de l'habitation tient par ailleurs compte des actions engagées par les communes en vue de la réalisation de logements sociaux. Sont, en effet, déduites du prélèvement les dépenses correspondant aux subventions foncières accordées pour réaliser des logements sociaux ainsi que les moins-values résultant de la différence entre le prix de cession de terrains en vue de la réalisation des logements sociaux et la valeur vénale de ces terrains estimée par le service du domaine.

Le prélèvement sera imputé sur le montant du produit des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle inscrit au budget de la commune. Dans la pratique, il devrait être prélevé mensuellement, puisqu'il est prévu de le déduire du montant des attributions mensuelles correspondant au douzième des taxes et impositions perçues pour le compte des communes.

L'article L. 302-6 du code de la construction et de l'habitation définit ensuite les modalités d'affectation de ce prélèvement.

Selon la situation de la commune, le prélèvement pourra être versé soit à un établissement public de coopération intercommunale, soit à un établissement public foncier, soit à un fonds d'aménagement urbain.

Dans le cas où la commune est membre d'une communauté urbaine, d'une communauté d'agglomération ou d'une communauté de communes, celle-ci étant compétente pour effectuer des réserves foncières pour réaliser des logements sociaux et étant dotée d'un programme local de l'habitat, le montant du prélèvement perçu sur les communes sera versé à la communauté. Celle-ci devra l'affecter à des acquisitions foncières et immobilières en vue de réaliser des logements locatifs sociaux ou des opérations de restructuration urbaine.

Si la commune n'appartient pas à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de réserves foncières et d'habitat mais est membre d'un établissement public foncier, créé en application de l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, le produit du prélèvement sera versé à cet établissement . Cet établissement public local à caractère industriel et commercial à vocation unique est compétent pour réaliser pour le compte de ses membres ou de l'Etat, toute acquisition foncière et immobilière en vue de la constitution de réserves foncières.

Enfin, à défaut d'établissement public foncier, le produit du prélèvement sera versé à un fonds d'aménagement urbain compétent pour mener des actions foncières et immobilières pour la réalisation de logements sociaux.

Tout en souscrivant à l'esprit du dispositif, l'Assemblée nationale l'a précisé sur plusieurs aspects.

Contre l'avis du Gouvernement, elle a prévu que pourrait être déduite du montant du prélèvement une somme calculée au prorata du nombre de logements ayant reçu un avis favorable des services de l'Etat, mais n'ayant pas encore fait l'objet du financement correspondant.

Elle a par ailleurs décidé de moduler, pour les communes disposant de ressources financières élevées, la progressivité de la pénalité en fonction du potentiel fiscal. Le seuil retenu pour appliquer cette modulation est un potentiel fiscal supérieur à 5.000 francs par habitant, seuil qui sera actualisé chaque année en fonction du taux moyen de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes de plus de 1.500 habitants.

Dans un souci de simplification administrative, il est prévu de ne pas effectuer de prélèvement si celui-ci est inférieur à 25.000 francs. Cette disposition concernerait dix neuf communes pour une somme totale de 209.000 francs.

L'Assemblée nationale a pris en compte les dépenses de viabilisation des terrains affectés à la réalisation de logements sociaux comme pouvant venir en déduction du prélèvement mis à la charge des communes.

Elle a enfin précisé que, dans le cadre de l'intercommunalité, ce prélèvement pourrait être affecté à la réalisation de logements sociaux, mais également au financement d'opérations de restructuration urbaine menées dans les quartiers inscrits en contrat de ville ou situés en zones urbaines sensibles.

IV. Obligations des communes pour la réalisation de logements sociaux

La nouvelle rédaction proposée pour l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation précise que le conseil municipal devra fixer un un objectif de réalisation de logements sociaux permettant d'atteindre le seuil de 20 % du total des résidences principales.

Néanmoins, il assortit ce principe d'une procédure dérogatoire mise en oeuvre dans le cadre de l'intercommunalité, à la condition de respecter un objectif minimum de réalisation de logements sociaux.

Si une commune appartient à une structure intercommunale compétente en matière de programme local de l'habitat (PLH), c'est ce dernier qui fixera l'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux de ladite commune. Cet objectif est fixé par périodes triennales.

L'objectif doit alors permettre d'augmenter le nombre de logements locatifs sociaux par rapport au nombre de résidences principales, sans nécessairement atteindre le seuil de 20 % dans chacune des communes concernées.

Mais, globalement, l'objectif de réalisation de logements locatifs sociaux comptabilisés au niveau de l'ensemble des communes ne peut être inférieur à la somme théorique des logements locatifs sociaux à construire pour que chaque commune soumise au prélèvement prévu à l'article L. 302-6 du code de la construction et de l'habitation atteigne le seuil de 20 % du total des résidences principales. Cette obligation subsiste même si, au niveau de l'agglomération, le taux de 20 % de logements sociaux est atteint.

L'article L. 302-7 précise que si, dans le délai d'un an, à compter de la publication de la loi, le programme local de l'habitat n'est pas approuvé, la commune est tenue de définir seule son objectif de réalisation de logements locatifs sociaux pour parvenir au seuil de 20 % sur son propre territoire.

Enfin, l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation calcule l'objectif de logements à construire pour chaque période triennale sur la différence entre l'objectif de 20 % de logements à atteindre et le stock de logements sociaux recensés sur le territoire de la commune. L'objectif de réalisation sur trois ans ne peut être inférieur à 15 % du nombre de logements manquants, ce qui permet d'atteindre l'objectif final en vingt ans.

Ce dispositif diffère profondément des règles en vigueur en matière d'obligation de construction de logements sociaux fixée par l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation.

Tout d'abord, il faut rappeler qu'actuellement l'obligation de construire constitue une solution alternative, permettant ainsi aux communes de ne pas verser de contribution, alors que, dans le projet de loi l'obligation de réaliser des logements locatifs sociaux s'ajoute au mécanisme du prélèvement.

Actuellement, l'obligation de réalisation prend en compte non seulement les logements sociaux commencés, mais également les actions foncières et acquisitions immobilières nécessaires à la réalisation de logements sociaux.

L'Assemblée nationale a inséré au début de l'article L. 302-7 une dérogation supplémentaire au profit des communes dont une large partie du territoire est inconstructible du fait de l'existence d'un plan d'exposition au bruit ou d'une servitude limitant ou interdisant de construire en raison de la présence d'installations classées " pouvant présenter des risques très importants pour la santé ou la sécurité des populations voisines ".

Elle a complété la liste des établissements publics de coopération intercommunale compétents pour définir l'objectif de réalisation des logements sociaux, en mentionnant les communautés et les syndicats d'agglomération nouvelle.

En ce qui concerne la faculté offerte au programme local de l'habitat intercommunal de moduler la répartition des logements sociaux à construire sur l'ensemble du périmètre de l'établissement public de coopération intercommunale, l'Assemblée nationale a précisé que chaque commune devait s'efforcer de " se rapprocher " du seuil de 20 %.

Elle a également prévu qu'une commune non soumise au prélèvement ne pouvait se voir imposer par l'établissement public de coopération intercommunale, contre sa volonté, la réalisation de logements sociaux.

En ce qui concerne l'obligation pour le programme local de l'habitat de fixer un échéancier de réalisation de logements sociaux par périodes triennales, l'Assemblée nationale a ajouté que le programme local de l'habitat devait définir un plan de revalorisation de l'habitat locatif social existant afin de préserver la mixité sociale, y compris dans les grands ensembles existants. Elle a en outre, porté à dix-huit mois à compter de la publication de la loi, le délai fixé pour l'élaboration du programme local de l'habitat.

Enfin, l'Assemblée nationale a inséré une disposition spécifique pour les communes de Paris, Lyon et Marseille en indiquant que, dans ces communes, le programme local de l'habitat doit assurer une répartition équilibrée de l'offre de logements sur l'ensemble des arrondissements.

V. Constat de la carence d'une commune

La nouvelle rédaction proposée pour l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation prévoit l'établissement d'un bilan à l'issue de chaque période triennale, par la collectivité ou l'établissement public de coopération intercommunale ayant élaboré le programme local de l'habitat. Ce bilan devra être communiqué au conseil départemental de l'habitat.

Lorsque les engagements en matière de construction de logements sociaux n'auront pas été tenus, le préfet, après avis du conseil départemental de l'habitat, prendra un arrêté motivé constatant la carence de la commune.

A compter de cet arrêté, le prélèvement auquel la commune est déjà assujetti sera doublé. Il sera en conséquence portée à 2.000 francs par logement manquant pour atteindre le seuil des 20 % des logements sociaux, étant précisé que le prélèvement total ne peut excéder 10 % des dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif afférent au pénultième exercice.

Par cohérence avec le dispositif qu'elle a adopté à l'article L. 302-6 du code de la construction et de l'habitation, prévoyant une modulation pour les communes dont le potentiel fiscal est supérieur à 5.000 francs, l'Assemblée nationale a précisé que le prélèvement était doublé -et non pas seulement porté à 2.000 francs.

En outre, elle a aggravé le dispositif de sanction en prévoyant qu'aucun agrément de bureaux ne serait plus accordé aux communes ayant fait l'objet d'un arrêté de carence.

VI. Pouvoir de substitution du représentant de l'Etat dans le département

La rédaction proposée pour l'article L. 302-9 du code de la construction et de l'habitation reconnaît un pouvoir de substitution au représentant de l'Etat dans le département.

Celui-ci sera, en effet, habilité à se substituer à la collectivité locale défaillante visée par l'arrêté préfectoral de carence.

Le représentant de l'Etat pourra ainsi passer convention avec un organisme HLM pour réaliser des logements sociaux, soit en construction neuve, soit par voie d'acquisation-amélioration.

Si l'Etat verse une subvention foncière, une dépense égale sera mise à la charge de la commune, qui s'ajoutera au montant du prélèvement majoré.

L'Assemblée nationale a rendu obligatoire l'intervention du préfet qui ne disposera plus, en conséquence, d'un pouvoir d'appréciation en fonction du contexte local.

VII. Décret d'application

L'article L. 302-10 du code de la construction et de l'habitation renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour définir les conditions d'application du dispositif. Ce décret devra notamment prendre en compte la situation particulière des départements d'outre-mer. Il devra également préciser la nature des dépenses prises en compte et venant en déduction du prélèvement mis à la charge des communes n'atteignant pas le seuil de 20% de logements sociaux.

* *

*

L'ensemble de ce dispositif privilégie une démarche coercitive, traduisant une suspicion marquée à l'égard des collectivités locales. Il ne prend pas en compte la diversité des situations locales. Il prévoit des dispositions qui ne peuvent s'accorder avec la logique de la décentralisation. Il omet la responsabilité que doit assumer l'Etat pour apporter les financements nécessaires. Il ignore les difficultés auxquelles certaines communes déjà très urbanisées sont confrontées pour consacrer des espaces constructibles aux logements sociaux.

Le projet de loi donne, par ailleurs, une définition restrictive du logement social, qui ignore le rôle de l'accession sociale à la propriété.

Votre rapporteur pour avis a soumis à la commission des Lois le dispositif proposé par la commission des Affaires économiques et du Plan pour les articles 25 à 27 du projet de loi.

Dans son économie générale, ce dispositif conduirait, en premier lieu, à privilégier le périmètre des établissements publics de coopération intercommunale pour apprécier la réalité des efforts des communes en faveur du logement social.

En second lieu, la mise en oeuvre de l'obligation de disposer de 20 % de logements sociaux par rapport aux résidences principales s'appuierait sur la prise en compte des besoins à partir d'un diagnostic des territoires concernés. Ce diagnostic serait réalisé dans le cadre des schémas de cohérence territoriale et des plans locaux d'urbanisme. Ce diagnostic se traduirait dans les objectifs retenus par ces documents d'urbanisme ainsi que dans la programmation prévue par les programmes locaux de l'habitat.

Les structures intercommunales jouerait un rôle majeur pour mettre en oeuvre ces différents objectifs, dans le cadre des compétences qui leur ont été confiées par le législateur.

A cette fin, elles s'engageraient dans un contrat d'objectifs avec l'Etat, afin d'assurer une démarche partenariale. Il reviendrait à l'Etat de définir, dans ce cadre, les financements qu'il compte assurer.

C'est dans ce cadre territorial et contractuel ainsi défini que serait envisagée une contribution des communes et établissements publics de coopération intercommunale ne respectant pas l'objectif fixé par le législateur et, le cas échéant, des pénalités conventionnelles lorsque les engagements conventionnels n'auraient pas été respectés.

Seraient, en revanche, supprimées les dispositions du projet de loi prévoyant un prélèvement sur les recettes fiscales communales et permettant au représentant de l'Etat de se substituer aux communes.

Partageant le même souci d'écarter des dispositions coercitives et ne tenant aucun compte de la diversité des situations locales, votre commission des Lois s'est néanmoins interrogée plus particulièrement sur deux aspects de ce dispositif.

D'une part, elle a souhaité évaluer l'impact selon les situations locales particulières de la prise en compte à titre privilégié du périmètre des structures intercommunales pour apprécier la mise oeuvre de l'obligation de disposer de 20% de logements sociaux.

D'autre part, elle a relevé la différence de traitement opéré par le projet de loi adopté par l'Assemblée nationale entre les communes d'Ile-de-France et les communes des autres régions. Compte tenu de la portée des dispositions prévues par le projet de loi sur les communes concernées, elle a estimé que l'opportunité de maintenir cette différence de traitement, qui reproduisait une solution actuelle du code de la construction et de l'habitation, méritait une attention particulière.

Constatant que le Sénat était saisi des amendements déjà présentés par la commission des Affaires économiques et du Plan qui permettraient d'aborder ce débat, votre commission des Lois a décidé de ne pas proposer d'amendements à l'article 25 du projet de loi.

Article 25 bis (nouveau)
(article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation)
Élaboration du programme local de l'habitat dans les communes de Paris, Lyon et Marseille

Cet article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la proposition de M. Daniel Marcovitch, modifie l'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation, afin de préciser que dans les communes de Paris, Lyon et Marseille, les maires d'arrondissement doivent être associés à l'élaboration du programme local de l'habitat.

A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.

Article additionnel après l'article 25 bis
(article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation)
Conditions d'attribution des logements sociaux

Après l'article 25 bis, votre commission des Lois vous propose, par amendement, d'insérer un article additionnel qui précise les conditions de réservation de logements sociaux.

L'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation renvoie à un décret le soin de fixer les limites et conditions dans lesquelles les organismes d'HLM peuvent, en contrepartie d'un apport de terrain, d'un financement ou d'une garantie financière, contracter des obligations de réservation pour des logements sociaux, lors d'une mise en location initiale ou ultérieure.

De manière plus directive, il précise que ce même décret doit également fixer les limites et conditions de réservation des logements par le représentant de l'Etat dans le département au profit des personnes prioritaires, notamment mal logées ou défavorisées.

Or il paraît logique de préciser expressément que dès lors qu'une commune ou un établissement public de coopération intercommunale a apporté un terrain, octroyé un financement ou une garantie financière, une convention de réservation doit être conclue, en contrepartie, avec l'organisme d'HLM.

Tel est l'objet du présent article que votre commission des Lois vous propose d'adopter dans la rédaction qu'elle vous soumet.

Article 25 ter (nouveau)
(article L. 441-1-4 du code de la construction et de l'habitation)
Composition des conférences intercommunales du logement

Cet article additionnel modifie l'article L. 441-1-4 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions instaurant les conférences intercommunales du logement.

Ces conférences doivent être créées par les communes situées dans un bassin d'habitat dont le périmètre est délimité par le préfet, pour examiner la situation, au regard du logement, des personnes les plus défavorisées.

Le présent article précise que ces conférences rassembleront également les représentants des établissements publics de coopération intercommunale concernés dès lors qu'ils sont compétents en matière de programme local de l'habitat.

A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.

Article 25 quater (nouveau)
(article 1382 du code général des impôts)
Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties

Cet article additionnel modifie l'article 1382 du code général des impôts, afin d'exonérer de façon définitive les immeubles des organismes d'habitation à loyer modéré, situés dans des communes où sont recensés plus de 35 % de logements sociaux, lorsque ces immeubles font l'objet d'une opération de réhabilitation et de requalification urbaine ou encore si ces immeubles sont intégrés dans un programme de développement de services de proximité.

L'objet de cette disposition est de donner les moyens nécessaires aux organismes d'HLM pour mener à bien des opérations de réhabilitation ou de requalification dans des ensembles fortement dégradés. Il s'agit de trouver des moyens conséquents pour requalifier les territoires urbains déjà fortement dégradés.

A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.

Article 26
(articles L. 2254-1, L. 5216-5 et L. 5215-20
du code général des collectivités territoriales)
Compétences des communes et des établissements publics
de coopération intercommunale en matière de logements sociaux

Cet article insère dans le titre V (" Interventions en matière économique et sociale ") du livre II (" Administration et services communaux ") de la deuxième partie (" La commune ") du code général des collectivités territoriales un chapitre spécifique, doté d'un article unique, relatif aux interventions en faveur du logement social. Il modifie également plusieurs dispositions du même code pour renforcer le rôle des communes et des établissements publics de coopération intercommunale en matière de réalisation de logements sociaux.

Le 1° de l'article 26 insère un chapitre nouveau composé d'un article unique, dans le code général des collectivités territoriales, qui reprend les obligations mises à la charge des communes et des établissements publics de coopération intercommunale en matière de réalisation de logements sociaux. Il impose ainsi aux communes et établissements publics de coopération intercommunale la réalisation de logements locatifs sociaux pour parvenir à la mixité sociale des villes et des quartiers.

Cet objectif doit être poursuivi à travers : des interventions en matière foncière ; des actions ou opérations d'aménagement menées ou autorisées par les communes ou établissements publics de coopération intercommunale, pour mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat ou un projet urbain en application de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, modifié par l'article 13 du projet de loi ; l'octroi de subventions foncières.

Les 2° et 3° de l'article 26° modifient l'article L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales relatif aux compétences exercées de plein droit par les communautés d'agglomération en matière d'équilibre social de l'habitat sur le territoire communautaire. Il précise le type de compétences, en indiquant que :

- la communauté d'agglomération verse des aides financières pour le logement social d'intérêt communautaire et constitue des réserves foncières pour la mise en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de l'habitat ;

- pour la mise en oeuvre de cette politique, la communauté d'agglomération est titulaire du droit de préemption urbain dans les périmètres fixés par le conseil de la communauté. La mise en oeuvre de cette prérogative requerra l'accord de la ou des communes concernées sur le choix des périmètres dans lesquels elle pourra s'exercer.

Mais l'Assemblée nationale n'a en revanche pas souhaité que la communauté d'agglomération soit automatiquement désignée pour être l'autorité de rattachement des organismes publics d'HLM présents sur son périmètre. Elle a préféré que cette décision de rattachement soit prise sur demande concordante des organismes d'HLM et des collectivités locales concernées, comme cela est prévu par l'article 62 du projet de loi.

Par un amendement, votre commission des Lois vous suggère de préciser expressément que l'exercice du droit de préemption par la communauté d'agglomération pour la mise en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de l'habitat, n'interdira pas à une commune de mettre en oeuvre ce même droit pour des affaires relevant de sa compétence.

Par un autre amendement, elle vous propose de reconnaître aux communautés de communes qui exercent des compétences en matière d'équilibre social de l'habitat la faculté d'exercer le droit de préemption pour la mise en oeuvre de la politique communautaire dans ce domaine, réserve étant faite de l'exercice du même droit par les communes au titre de leurs propres compétences.

Le 4° modifie l'article L. 5215-20 du code général des collectivités territoriales relatif aux compétences exercées de plein droit par les communautés urbaines afin de préciser que la communauté urbaine est l'autorité de rattachement d'offices publics d'aménagement et de construction et d'offices publics HLM, qu'elle verse des aides financières pour le logement social d'intérêt communautaire et qu'elle mène des actions en faveur du logement social d'intérêt communautaire.

Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 26 ainsi modifié.

Article 26 bis (nouveau)
(article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation)
Mise à disposition de locaux par un organisme d'HLM

Cet article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la proposition du Gouvernement, tend à modifier l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation, afin de favoriser les actions menées par les associations dans les quartiers relevant de la politique de la ville.

Il autorise à cette fin les organismes d'HLM à leur mettre à disposition des locaux, moyennant le seul paiement des charges locatives correspondant à ces locaux.

Il s'agit de donner une base légale à une pratique -semble-t-il courante- mais qui avait pu susciter des difficultés d'interprétation.

A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.

Article 26 ter (nouveau)
(article 3 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972)
Allégement de fiscalité en zone urbaine sensible

Cet article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la proposition du Gouvernement, cherche à soutenir le développement économique dans les zones urbaines sensibles.

Le comité interministériel de la ville du 14 décembre dernier a décidé de compenser les charges d'activité des petites et très petites entreprises dues à leur implantation dans ces quartiers en difficulté, par la création d'un fonds de soutien doté de 50 millions de francs dès cette année, et de 250 millions de francs à partir de 2001.

De plus, il a retenu le principe d'un allégement de fiscalité pour les entreprises de ces quartiers dont la surface dépasse 300 mètres carrés, soumises à la taxe d'aide au commerce et à l'artisanat. Le présent article a donc pour objet de les faire bénéficier d'une franchise de 10.000 francs sur le montant de cette taxe.

A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.

Article 27
(articles L. 213-1, L. 421-2-1 et L. 510-1 du code de l'urbanisme)
Modifications diverses du code de l'urbanisme

Cet article modifie plusieurs dispositions du code de l'urbanisme, par coordination avec le dispositif prévu par l'article 25 du projet de loi relatif à l'obligation de construction de logements sociaux.

Le 1° de l'article 27 modifie l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme qui traite des dispositions communes au droit de préemption urbain, aux zones d'aménagement différé et aux périmètres provisoires.

La nouvelle rédaction proposée intègre les modifications proposées par l'article 25 du projet de loi, en visant les communes n'ayant pas rempli leurs obligations et faisant l'objet d'un arrêté préfectoral constatant leur carence. Ces communes ne pourront pas faire usage de leur droit de préemption pour s'opposer à l'aliénation d'un immeuble dans le cadre d'une opération de réalisations de logements sociaux, ayant fait l'objet d'une convention signée entre le représentant de l'Etat dan le département et un organisme HLM.

Le 2° de l'article 27 complète la rédaction du quatrième alinéa de l'article L. 421-2-1 du code de l'urbanisme édictant des règles spécifiques pour la délivrance du permis de construire.

Prenant en compte le cas d'une commune n'ayant pas rempli ses obligations en matière de logements sociaux et faisant l'objet d'un arrêté préfectoral de carence, il précise que pour la réalisation d'un immeuble décidé dans le cadre de la convention signée entre le représentant de l'Etat dans le département et l'organisme HLM, le permis de construire sera délivré au nom de l'Etat et non pas de la commune concernée.

Le 3° de l'article 27 complète les dispositions de l'article L. 510-1 du code de l'urbanisme relatif à l'instauration d'un agrément autorisant les implantations d'activités industrielles, commerciales, administratives ou techniques ne relevant pas de l'Etat.

Cet agrément est obligatoire pour toute installation envisagée en région d'Ile-de-France depuis le 1er janvier 1995.

L'article L. 510-1 précité prévoit que la décision d'agrément prend en compte les orientations de la politique d'aménagement et de développement du territoire et de la politique de la ville.

Il est proposé d'ajouter la prise en compte des orientations relatives au développement du logement social et de la mixité sociale.

Le 4° de l'article 27
, ajouté par l'Assemblée nationale, modifie le III de l'article L. 510-1 du code de l'urbanisme. Il permet la suppression à la demande des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale compétents des conventions portant engagement de constructions de logements, en raison des prévisions démographiques et compte tenu du plan local d'insertion ou du contrat d'agglomération. La suppression serait accordé par le représentant de l'Etat dans des conditions fixées par décret.

A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.

Article 27 bis (nouveau)
(article L. 441-1-6 du code de la construction et de l'habitation)
Représentants des associations de locataires
au sein de la conférence régionale du logement

Cet article modifie l'article L. 441-1-6 du code de la construction et de l'habitation, afin de prévoir l'intégration dans la conférence régionale du logement mise en place pour la région d'Ile-de-France par la loi du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, des représentants des associations de locataires affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation instituée par la loi du 23 décembre 1986.

A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.

SECTION 2
Dispositions relatives à la protection de l'acquéreur d'immeuble
et au régime des copropriétés


Article 28
(articles L. 271-1 à L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; article 1589-1 du code civil)
Délai de rétractation et interdiction d'un dépôt d'argent
par les acquéreurs d'un bien immobilier d'habitation

Dans le projet de loi initial, cet article proposait, sous trois paragraphes distincts, de modifier l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) issu de l'article 7-II de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle et de créer un article L. 271-2 dans ce même code (paragraphe I), d'abroger l'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles codifié à l'article L. 271-1 précité, et de créer un article 1589-1 dans le code civil.

Paragraphe I :
Extension du délai de rétractation aux acquisitions de logements anciens et interdiction de tout versement avant l'expiration de ce délai
(articles L. 271-1 et L. 271-2 du CCH)

Selon l'exposé des motifs du projet de loi, il s'agissait d' " étendre aux acquisitions de logements anciens réalisées par l'intermédiaire de professionnels le délai de rétractation jusqu'ici réservé aux seuls acquéreurs de logements neufs " et d'interdire " le versement de dépôt d'argent pendant ce délai ", le non respect de cette interdiction étant constitutif d'un délit puni de 200.000 francs d'amende et étant, en matière civile, sanctionné par la nullité de plein droit pour tout engagement unilatéral d'achat assorti de l'obligation de verser une somme d'argent.

· La rédaction proposée par l'article 28 pour modifier l'article L. 271-1 du CCH afin d'y intégrer la faculté de rétractation au bénéfice de l'acquéreur pour les transactions concernant des immeubles anciens reprenait largement le libellé dudit article actuellement en vigueur pour les ventes d'immeubles neufs.

Pour ce type de transactions, il était prévu que la faculté de rétractation soit ouverte au seul acquéreur non professionnel à la suite de la conclusion d'un acte sous seing privé, c'est-à-dire une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente ou d'achat. Aux termes du dispositif, et contrairement à l'objectif plus large visé par l'exposé des motifs, ce délai de réflexion ne devait être ouvert que pour les " actes sous seing privé conclus entre un professionnel et un non professionnel " : le dispositif proposé avait donc pour cible les seuls actes conclus entre un particulier personne physique ou une personne morale de droit privé n'exerçant pas une activité professionnelle immobilière et un professionnel de l'immobilier tel qu'un marchand de bien, et non l'ensemble des actes sous seing privé conclus par l'intermédiaire d'un professionnel, agent immobilier ou notaire. Dans ce dernier cas en effet, le professionnel est un simple intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur mais il n'est pas partie à l'acte : le dispositif proposé manquait donc sa cible.

Au demeurant, dans un cas comme dans l'autre, on pouvait s'interroger sur l'opportunité d'étendre le délai de rétractation aux transactions sur les immeubles anciens et ses justifications. Un tel délai présente manifestement un intérêt en matière de vente d'immeuble à construire dans la mesure où l'objet ne peut être précisément identifié au moment où l'acquéreur non professionnel s'engage et est confronté directement à un professionnel de l'immobilier : il est présumé en position de faiblesse face à son cocontractant au sens du droit de la consommation. Si l'on peut estimer que ce déséquilibre existe également pour la vente d'un immeuble ancien lorsque le cocontractant est un professionnel de l'immobilier tel un marchand de bien, cette crainte paraît nettement plus ténue lorsque la transaction s'opère par l'intermédiaire d'un professionnel : celui-ci reçoit en effet mandat pour organiser la négociation, faciliter la conclusion de l'accord et délivrer ses conseils éclairés aux deux parties, sa responsabilité civile professionnelle étant susceptible d'être engagée. Il semble en outre que l'acquéreur soit mieux protégé lorsqu'il bénéficie des conseils d'un professionnel que lorsqu'il conclut directement avec un autre cocontractant non professionnel, toujours susceptible de dissimuler certains problèmes.

Partant de ce constat et afin de garantir un délai de réflexion à l'acquéreur dans tous les cas, l'Assemblée nationale, sur proposition de sa commission de la production et des échanges, a étendu à l'ensemble des transactions portant sur des immeubles anciens l'exigence du délai de rétractation. Ce faisant, elle a abandonné la logique qui sous-tendait le dispositif initial ayant pour objet de limiter les risques d'abus de position dominante susceptibles d'être exercé par un professionnel sur un non professionnel, pour raisonner en termes de nécessité d'aménager dans tous les cas, dès lors que l'acquisition d'un logement constitue souvent l'engagement financier d'une vie, un délai de réflexion à l'acquéreur.

Tout en souscrivant à cette préoccupation, votre commission des Lois tient à souligner les imperfections qui affectent le dispositif soumis à son examen.

Tout d'abord, ce dispositif étend à l'ensemble des acquéreurs, professionnels ou non, le bénéfice du délai de rétractation alors même que les dispositions en vigueur concernant l'acquisition d'un immeuble neuf d'habitation le réserve au seul acquéreur non professionnel.

Par ailleurs, le mécanisme de la rétractation est appliqué à l'ensemble des promesses synallagmatiques ou unilatérales de vente ou d'achat : or, en matière de promesse unilatérale de vente ce mécanisme est sans objet puisque seul le promettant, c'est-à-dire le vendeur, est juridiquement engagé jusqu'à la date fixée pour la levée d'option. Aussi paraît-il plus pertinent de faire directement référence aux promesses synallagmatiques et aux promesses unilatérales d'achat plutôt que d'avoir recours à la formule visant " tout acte non obligatoirement soumis aux formalités de publicité foncière, en vue de l'acquisition ou de la construction d'un immeuble d'habitation ".

En outre, mais cette malfaçon affecte déjà les dispositions en vigueur, le premier alinéa du texte proposé pour l'article L. 271-1 contient plusieurs sujet alors que le verbe est conjugué au singulier, ce qui rend la phrase incompréhensible. Il ne paraît par ailleurs pas correct de dire que l'acte " devient définitif " à l'expiration du délai de sept jours puisqu'il peut contenir des conditions suspensives, en particulier celle relative à l'obtention du prêt permettant de financer l'acquisition, et il est superflu de préciser in fine que le délai de sept jours s'applique chaque fois que la loi n'accorde pas un délai plus long pour exercer la faculté de rétractation car il est un principe selon lequel la loi particulière déroge à la loi générale.

Enfin, mais l'ambiguïté réside déjà dans le texte en vigueur, une lecture a contrario du deuxième alinéa semble aboutir à inclure l'acte authentique définitif de vente dans le champ d'application du délai de rétractation lorsque ce dernier n'est pas précédé d'un avant-contrat. Si cette situation, il est vrai, n'est pas très fréquente, il convient tout de même de la prendre en compte car à ce stade de la transaction les inconvénients résultant d'une rétractation semblent devoir prévaloir s'agissant d'un acte authentique définitif : blocage d'opérations en chaîne, le vendeur cédant très souvent son bien pour acquérir à bref délai un autre logement, difficultés liées aux prêts consentis par les banques ...

Pour toute ces raisons de fond et de forme, votre commission des Lois vous propose un amendement de réécriture de l'article L. 271-1 permettant d'alléger globalement sa rédaction. Par cet amendement, elle prévoit de réserver le bénéfice du délai de rétractation à l'acquéreur non professionnel. Elle évite également d'imposer la seule modalité de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la notification de la promesse et, corrélativement, la signification de la rétractation afin de préserver la souplesse du dispositif. La rédaction exclut en outre du champ du dispositif l'avant-contrat établi en la forme authentique, dont la solennité et les garanties qu'il présente par nature semblent suffire à assurer la protection de l'acquéreur. Ce délai de réflexion ne s'appliquerait pas, a fortiori, à l'acte authentique constatant définitivement la réalisation de la vente. Enfin, la rédaction proposée prend en compte le fait qu'en matière de promesse unilatérale de vente le mécanisme du délai de rétractation est sans objet puisque jusqu'à la levée de l'option seul le promettant, c'est-à-dire le vendeur, est juridiquement engagé.

· L'article L. 271-2 du CCH résultant de l'article 28 a été adopté sans modification par l'Assemblée nationale. Il pose une interdiction d'exiger ou de recevoir de l'acquéreur tout versement avant l'expiration du délai de rétractation de sept jours offert à l'acquéreur, sauf dans les cas où des régimes spécifiques organisent ce versement en l'assortissant des garanties qui s'imposent comme, par exemple, en matière de contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire. Le fait d'exiger ou de recevoir un versement en enfreignant cette interdiction est constitutif d'un délit puni de 200.000 F d'amende.

Cette approche paraissait parfaitement cohérente avec le schéma initial qui limitait le champ d'application du mécanisme du délai de rétractation aux seules promesses tendant à l'acquisition d'un logement ancien conclues entre un marchand de bien et un non professionnel.

L'extension de ce champ aux promesses pour lesquelles le vendeur est un particulier, et non un professionnel de l'immobilier, conduit à s'interroger sur les garanties qui devraient désormais être offertes à ce vendeur en contrepartie de l'immobilisation de son bien. Cette question a été fort justement perçue par la commission de la production et des échanges de l'Assemblée nationale qui a proposé un amendement tendant à déroger au principe d'interdiction lorsque le versement est " effectué entre les mains d'un tiers séquestre, mandaté à cet effet et disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés ". Le rapporteur, M. Patrick Rimbert a fait valoir qu'il s'agissait " d'instaurer un dépôt de garantie en contrepartie de la possibilité de rétractation pour éviter que l'acheteur ne puisse obliger le vendeur de façon abusive et que ne se crée ainsi un marché spéculatif ". En dépit de cette argumentation pertinente, l'Assemblée nationale a rejeté cette proposition, le Gouvernement ayant objecté qu'il n'était " pas souhaitable d'instituer un tel dépôt sans réglementer le délai de reversement " et qu'il fallait " éviter que des sommes importantes, généralement égales à 10 % du prix de vente, ne soient bloquées pendant plusieurs mois ".

Avec le souci d'instaurer un équilibre dans les garanties offertes à l'acquéreur et au vendeur et d'éviter les dysfonctionnements qui ne manqueraient pas de résulter d'une multiplication des offres d'acquisitions qui ne seraient pas sérieuses, par un acquéreur qui bloquerait ainsi plusieurs biens simultanément, votre commission des Lois vous propose, par un amendement, un dispositif permettant, dans certains cas, d'effectuer un versement assorti des garanties nécessaires pour que les sommes versées puissent être remboursées dans des conditions satisfaisantes en cas de désistement de l'acquéreur dans le délai qui lui est imparti.

Cet amendement retient deux critères distincts qui se combinent entre eux pour tenir compte de la différence de régime juridique qui s'applique à la promesse synallagmatique et à la promesse unilatérale de vente d'une part, et de la présence ou non d'un intermédiaire professionnel disposant d'une garantie financière dans la transaction.

Lorsque la promesse est conclue directement entre le vendeur et l'acquéreur, sans l'entremise d'un professionnel qui a un devoir de conseil et est doté d'une responsabilité civile professionnelle et d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, le principe d'interdiction de tout versement pendant le délai de sept jours prévaut. En revanche, lorsque la promesse est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, le versement est autorisé dès sa conclusion puisqu'une garantie financière en garantit le remboursement. Bien qu'il puisse paraître quelque peu complexe, ce dispositif a le mérite d'organiser un réel équilibre entre les garanties offertes à l'acquéreur, lequel bénéficiera d'un véritable délai de réflexion pour une acquisition qui représente bien souvent l'investissement d'une vie, et celles offertes au vendeur dont le bien se trouve immobilisé pendant ce délai.

· L'Assemblée nationale a ajouté au paragraphe I de cet article deux nouvelles dispositions insérées dans le CCH, les articles L. 271-3 et L. 271-4 tendant respectivement à renforcer l'information de l'acquéreur d'un terrain à bâtir et celle de l'acquéreur d'un lot de copropriété dans un immeuble construit depuis plus de quinze ans.

L'article L. 271-3, issu d'un amendement présenté par la commission de la production et des échanges, a été adopté contre l'avis du Gouvernement. Il prévoit que sera frappé de nullité toute promesse synallagmatique ou unilatérale ou tout contrat de vente d'un terrain à bâtir n'incluant pas " les éléments d'information permettant à l'acheteur de connaître précisément les limites, les dimensions et la surface de ce terrain ". Cette disposition s'inspire d'une proposition de loi déposée à l'Assemblée nationale à l'automne 19961(*) qui tentait elle-même d'étendre aux ventes de terrains à bâtir les mécanismes instaurés par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite " loi Carrez ".

Si l'objectif tendant à garantir à l'acquéreur la connaissance de la contenance et des limites exactes du terrain qu'il se propose d'acquérir pour y édifier une construction ne peut être qu'approuvé, le dispositif proposé semble soulever davantage de difficultés et d'interrogations qu'il n'en résout. En premier lieu, la notion de " terrain à bâtir " n'est pas juridiquement définie : s'agit-il d'un terrain " constructible " parce que situé dans une zone du plan d'occupation des sols lui conférant cette caractéristique ? S'agit-il d'un terrain que l'acquéreur déclare destiner à la construction d'un bâtiment ? Pourrait-il s'agir d'un terrain qui, insusceptible par lui-même de recevoir une construction, serait nécessaire pour permettre l'édification d'un immeuble sur un terrain contigu ? L'acquéreur devrait-il avoir déjà formalisé son projet de construction (en pareil cas, il paraît plus efficace d'insérer dans la promesse une condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, ce qui correspond à une pratique courante) ? Par ailleurs, la définition de la délimitation et de la superficie du terrain nécessite d'opérer un bornage effectué par un géomètre-expert : outre le surcoût résultant d'une telle obligation, le caractère contradictoire de la procédure d'établissement du procès-verbal de bornage risque de bloquer de nombreuses transactions (mésentente entre voisins, voisins en indivision successorale ...).

Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet un amendement de suppression de cette disposition dont elle a néanmoins pris en compte les objectifs dans un article additionnel après l'article 9 modifiant le code de l'urbanisme.

L'article L. 271-4 a été introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative concordante de MM. Germain Gengenwin et Jean-Louis Dumont avec l'avis favorable du Gouvernement pour imposer aux personnes réalisant la mise en copropriété d'immeubles construits depuis plus de quinze ans de faire procéder à un diagnostic technique du bâtiment concerné et de ses équipements, ce diagnostic devant être porté, à la diligence du notaire, à la connaissance de l'acquéreur.

Créant une nouvelle obligation d'information au bénéfice de l'acquéreur d'un lot de copropriété, il semble nécessaire de faire écho à cette disposition dans le dernier volet de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis consacré aux dispositions diverses. En outre, s'il s'agit d'améliorer l'information des acquéreurs de lots sur l'état général de l'immeuble, le diagnostic technique requis ne doit cependant pas consister en une expertise détaillée dont le coût serait prohibitif et aboutirait en pratique à empêcher la mise en copropriété. Ce diagnostic doit simplement permettre de déceler l'existence de défectuosités ou de malfaçons d'une réelle gravité afin d'alerter l'acquéreur. Par ailleurs, ce type de disposition trouverait mieux sa place au sein de la sous-section 2 créée par l'article 29 du projet de loi dans le CCH consacrée aux règles générales de division. Afin d'intégrer ces observations et d'effectuer ce transfert, votre commission vous soumet un amendement de suppression du dernier alinéa du paragraphe I de l'article 28 et elle vous proposera à l'article 29 d'inscrire dans un article L. 111-6-2 nouveau du CCH l'obligation de procéder à un diagnostic technique de l'immeuble construit depuis plus de quinze ans lors de sa mise en copropriété et d'insérer un article additionnel après l'article 30 bis pour prévoir dans la loi de 1965 précitée l'information de l'acquéreur d'un lot.

Paragraphe II :
Abrogation de l'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles

Le paragraphe II propose d'abroger l'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles, codifié à l'article L. 271-1 du CCH par l'article 7-II de la loi du 19 décembre 1990 précitée, laquelle n'avait pas procédé à l'abrogation du texte source lors de sa codification.

Sur ce paragraphe, l'Assemblée nationale a, sur proposition de sa commission de la production et des échanges, supprimé une mention inutile.

Paragraphe III :
Nullité de plein droit de tout engagement unilatéral en vue
d'acquérir un bien ou un droit immobilier assorti
d'une obligation de versement
(article 1589-1 inséré dans le code civil)

Le III insère un article 1589-1 dans le code civil pour sanctionner d'une nullité de plein droit tout engagement unilatéral portant sur l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier assorti d'une obligation de versement d'une somme d'argent.

Cette disposition complète le dispositif prévu par l'article L. 271-2 du CCH mais son champ d'application est différent : sont concernées les promesses unilatérales d'achat et, plus largement, tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien immobilier, mais également en vue de l'acquisition d'un droit immobilier. Il s'agit de mettre fin à certaines pratiques tendant à organiser des enchères déguisées entre les candidats acquéreurs et, dans le cas des promesses unilatérales d'achat, d'interdire tout versement dans la mesure où il ne peut, dans ce cas, constituer la contrepartie de l'immobilisation du bien du vendeur puisque ce dernier n'est pas juridiquement engagé.

Tout en souscrivant à cet objectif de nature à empêcher certaines pratiques spéculatives, votre commission des Lois vous soumet un amendement de réécriture de cet article dont le libellé, adopté sans modification par l'Assemblée nationale, recèle une incohérence. En effet, tout engagement unilatéral d'achat comporte nécessairement une obligation de paiement, le paiement du prix proposé par le candidat acquéreur.

Paragraphe additionnel :
Entrée en vigueur différée

Votre commission des Lois vous soumet enfin un amendement tendant à compléter l'article 28 par un paragraphe IV pour différer au 1er octobre 2000 l'entrée en vigueur des dispositions qui y figurent. Il convient en effet de ménager un délai suffisant pour que les acquéreurs et les vendeurs puissent être informés du nouveau régime applicable aux avant-contrats.

Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 28 ainsi modifié.

Article 28 bis (nouveau)
(articles L. 316-3-1 du code de l'urbanisme)
Promesses unilatérales de vente en matière de lotissements

L'article 28 bis a été introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de M. Yves Dauge, avec l'avis favorable du Gouvernement et du rapporteur. Cette disposition nouvelle, insérée dans le code de l'urbanisme (article L. 316-3-1), tente d'alléger les contraintes pesant sur les lotisseurs en matière de commercialisation des lots et de faciliter l'obtention de garanties bancaires pour le financement de leurs projets. Corrélativement, il propose de sécuriser la situation du bénéficiaire de la promesse de vente en exigeant que la promesse indique " la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison ", en ménageant un délai de réflexion de sept jours à l'acquéreur, en renvoyant à un décret la fixation d'un plafond pour le montant de l'indemnité d'immobilisation et en prévoyant la consignation des sommes correspondantes et leurs conditions de restitution.

La version initiale de cet amendement proposait de revenir sur une interdiction résultant du premier alinéa de l'article L. 316-3 du code de l'urbanisme, celle de consentir des promesses de vente avant la délivrance de l'autorisation de lotir. A la demande du Gouvernement, l'amendement a été rectifié par son auteur pour que cette interdiction demeure. Il était en effet à craindre que la possibilité offerte de mettre en oeuvre une pré-commercialisation aussi précoce ne conduise à faire peser des pressions très fortes sur les communes en vue de l'obtention des autorisations de lotir.

Si la justification économique qui sous-tend le dispositif proposé mérite d'être prise en considération, le régime applicable en matière de lotissements étant particulièrement sévère malgré les assouplissements introduits par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 portant diverses dispositions en matière d'urbanisme et de construction, dite " loi Bosson ", sa rédaction paraît mal ajustée : l'obligation de porter certaines mentions caractérisant le lot dans la promesse n'est pas sanctionnée ; l'affirmation selon laquelle la promesse " ne devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter " est dépourvue de portée juridique puisqu'en matière de promesse unilatérale de vente seul le promettant est engagé jusqu'à ce que l'option soit levée ; le versement de l'indemnité d'immobilisation semble pouvoir intervenir dès l'acceptation de la promesse sans que soit prévue l'automaticité du remboursement en cas de renonciation au bénéfice de la promesse dans le délai de réflexion imparti ; les modalités de computation du délai de trois mois pour la restitution des fonds versés ne sont pas précisées ...

Ces approximations qui compromettent la validité du dispositif proposé ainsi que le constat des incohérences affectant le régime juridique applicable en matière de lotissements, de nombreuses dispositions figurant dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme relevant du domaine de la loi, conduisent votre commission des Lois à considérer qu'une réflexion approfondie devrait être menée sur ce sujet d'importance afin d'instaurer des mécanismes susceptibles de répondre aux impératifs économiques sans méconnaître la sécurité du consommateur. Pareille entreprise ne semble pas pouvoir être menée à bien à l'occasion d'un texte examiné dans l'urgence. Aussi vous propose-t-elle un amendement de suppression de l'article 28 bis.

Article 29
(article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation)
Interdiction d'opérer certaines divisions
pour créer des logements

Cet article crée au sein de la section II du chapitre 1er du titre 1er du livre 1er du CCH, consacrée aux dispositions générales applicables aux bâtiments d'habitation, deux sous-sections : la première, intitulée " Règles générales de construction ", regroupe les articles L. 111-4 à L. 111-6 existants ; la seconde, nouvelle, serait intitulée " Règles générales de division " et comprendrait un article nouveau, l'article L. 111-6-1.

Il procède tout d'abord, dans son premier alinéa du paragraphe I, à la codification de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel qui interdit toute division par appartement d'immeubles frappés d'une interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou déclarés insalubres, ou qui comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948, c'est-à-dire les logements qui, aux termes du I de l'annexe I (Conditions de classement des locaux) du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, " ne présentent pas ou ne présentent plus les conditions élémentaires d'habitabilité " sachant qu' " il en est ainsi notamment de certaines constructions édifiées avec des matériaux dont la qualité ou la mise en oeuvre est exceptionnellement défectueuse ainsi que des immeubles démunis de tout équipement (aucun WC, ni particulier au local, ni même commun à l'immeuble) ".

En conséquence de cette codification, le paragraphe II prévoit l'abrogation de l'article 1er de la loi du 4 avril 1953 précitée.

Les deux alinéas suivants de l'article 29 étendent le champ de l'interdiction de procéder à toute division :

- " en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une surface et d'un volume habitables inférieurs à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable ou d'une installation d'évacuation des eaux usées " ;

- " par appartement d'immeubles de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées ".

Les deux derniers alinéas érigent en délit puni de deux ans d'emprisonnement et de 500.000 francs d'amende le fait de mettre en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux d'habitation procédant de divisions opérées en méconnaissance des interdictions susvisées. En outre, les personnes morales peuvent être déclarées responsables dans les conditions prévues à l'article 121-2 du code pénal (taux de l'amende égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques en vertu de l'article 131-38 du code pénal, soit en l'espèce 2,5 millions) et encourent les peines complémentaires suivantes : interdiction à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou sociales ; fermeture définitive ou pour une durée de cinq ans au plus des établissements ou de l'un ou de plusieurs des établissements de l'entreprise ayant servi à commettre les faits incriminés ; affichage de la décision prononcée ou diffusion de celle-ci soit par la presse écrite, soit par tout moyen de communication audiovisuelle (2°, 4° et 9° de l'article 131-39 du code pénal).

L'Assemblée nationale a adopté, sur proposition du rapporteur et de Mme Janine Jambu et avec l'avis favorable du Gouvernement, un amendement modifiant le libellé du troisième alinéa du texte proposé pour l'article L. 111-6-1 du CCH pour substituer aux seuils de superficie et de volume la référence aux conditions de décence résultant de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 telles que définies par l'article 85 A du présent projet de loi et pour ajouter les références aux notions d' " accès adéquat à la fourniture de courant électrique ", de " système de chauffage adapté " ou de " diagnostics amiante ou plomb ".

Cette accumulation de critères conduit à des redondances et paraît mal coordonnée avec la définition de la décence qui résultera des modifications introduites à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et du décret d'application. Paradoxalement, l'énumération retenue semble indiquer que l'existence d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées et d'un accès à la fourniture de courant électrique ne seraient pas des éléments de la définition de la décence d'un logement ! Par ailleurs, la notion de " chauffage adapté " paraît éminemment subjective. Enfin, l'exigence d'effectuer des diagnostics sur la présence d'amiante ou de plomb n'est pas précisément définie : jusqu'à quel degré d'investigation faudra-t-il recourir ? Notons que la réglementation en vigueur prévoit déjà l'obligation pour le propriétaire de rechercher la présence d'amiante (décret n° 96-97 du 7 février 1996). En ce qui concerne le plomb, c'est le risque d'exposition au saturnisme qui doit être visé. En tout état de cause, ces risques seront pris en compte dans la définition du logement décent proposée par l'article 85 A, un tel logement ne devant pas laisser apparaître de " risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ". De lourdes sanctions pénales étant applicables en cas de non respect des interdictions de division, la définition de ces interdictions qui fondent l'incrimination doit être précise pour se conformer au principe de la légalité des délits et des peines.

Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet un amendement tendant à revenir au texte du projet de loi initial, en ajoutant cependant la référence à l'accès au courant électrique dans la liste des conditions minimales de viabilité exigées lors de la création de logements par division d'un immeuble. Elle vous propose également un amendement rédactionnel sur l'avant-dernier alinéa du texte proposé pour l'article L. 111-6-1 du CCH.

Elle vous soumet par ailleurs un amendement procédant au transfert, au sein de la sous-section nouvelle consacrée aux règles générales de division (article L. 111-6-2), la disposition qui avait été insérée à l'article 28 du présent projet de loi par l'Assemblée nationale tendant à ce qu'un diagnostic technique soit effectué avant toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans. Cet amendement vient en outre préciser ce que recouvre l'expression " diagnostic technique ".

Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 29 ainsi modifié.

Article 30
(articles 10, 14-1, 14-2, 14-3 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Budget prévisionnel, plan comptable et
compte séparé du syndicat

Cet article opère plusieurs ajouts et modifications dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour prévoir des mécanismes susceptibles de prévenir les difficultés financières auxquelles sont confrontées certaines copropriétés et pour aménager davantage de transparence dans leur comptabilité.

Aux deux paragraphes qui constituaient l'article 30 dans le projet de loi initial, sont venus s'ajouter deux nouveaux paragraphes en première lecture à l'Assemblée nationale.

· Le paragraphe I insère trois nouveaux articles dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ces dispositions viennent compléter le chapitre premier de cette loi consacré à la définition et à l'organisation de la copropriété.

Les articles 14-1 et 14-2 nouveaux fixent le calendrier d'exigibilité des provisions correspondant aux dépenses prévues au budget prévisionnel qui devront être versées en début de trimestre par les copropriétaires, sauf modalités différentes définies par délibération de l'assemblée générale. Ce dispositif consacre dans la loi le système comptable dit de la gestion à charges à échoir.

A ce jour, l'article 10 de cette loi dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " (alinéa 1er) et que ces copropriétaires " sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots " (alinéa 2), " le règlement de copropriété (fixant) la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ". L'article 14 précise que le syndicat " a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ".

Il existe donc deux catégories de charges : celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (charges générales visées à l'alinéa 2, réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts) et celles liées aux services collectifs et éléments d'équipement commun (charges spéciales visées au 1er alinéa, réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que les éléments d'équipement et les services collectifs présentent à l'égard de chaque lot).

Aux termes de l'article 14-1, le budget prévisionnel ne couvrirait que les " dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ", ce qui inclurait certains travaux, ceux qui ne figureraient pas dans la liste définie par le décret auquel il est fait référence à l'article 14-2. Il s'agit d'assurer la disponibilité des fonds nécessaires au règlement des dépenses courantes et répétitives tout au long de l'exercice. Votre commission des Lois vous soumet un amendement de précision sur le début du premier alinéa de l'article 14-1 pour souligner que les dépenses visées sont bien les dépenses " courantes ".

L'Assemblée nationale, sur l'initiative concordante de MM. Germain Gengenwin et Jean-Louis Dumont ayant recueilli l'avis favorable de la commission de la production et du Gouvernement, a introduit une précision tendant à ce que le budget prévisionnel soit adopté " dans les quatre mois maximum à compter de la date d'arrêté des comptes de l'exercice ". S'il paraît opportun de fixer une date butoir pour l'adoption du budget prévisionnel relatif à l'exercice en cours afin que le nouveau mode de gestion imposé par la loi ne puisse être tenu en échec par une adoption tardive, on peut s'interroger sur la pertinence du mode de computation du délai retenu par l'Assemblée nationale qui fait référence à " la date d'arrêté des comptes de l'exercice ", notion qui n'est pas définie et pourrait prêter à interprétation. Il paraît plus explicite d'exiger que l'assemblée générale du syndicat soit convoquée, pour adopter le budget prévisionnel, dans le délai de quatre mois suivant la fin de l'exercice comptable précédent. Votre commission des Lois vous soumet un amendement à cet effet.

Les deux derniers alinéas de l'article 14-1 fixent le calendrier d'exigibilité des versements : le premier jour de chaque trimestre ou, le premier jour de chaque période, dans le cas où l'assemblée générale a défini un calendrier différent. La lecture combinée de ces deux alinéas semble indiquer que la marge de manoeuvre de l'assemblée générale ne porterait que sur la définition de la périodicité ; or, elle doit également concerner le montant de chaque provision exigible en début de période, lequel peut être amené à varier, notamment en fonction de la saison (exemple : dépenses de chauffage lorsqu'il est collectif). Pour tenir compte de cette exigence de souplesse, et sans remettre en cause le principe de l'exigibilité de la provision au premier jour de chaque période, votre commission des Lois vous soumet un amendement de clarification.

L'article 14-2 exclut du budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera établie par décret en Conseil d'Etat, les modalités de leur exigibilité étant définies par délibération de l'assemblée générale.

L'article 14-3 instaure une obligation de tenue des comptes du syndicat en conformité avec un plan comptable défini par décret. L'objectif est de permettre aux copropriétaires de comprendre plus aisément les comptes et de mieux maîtriser les charges.

Actuellement le syndic, comme tout mandataire, doit présenter chaque année les comptes de son mandat.

Les documents comptables d'un syndicat sont les suivants :

- l'état des créances et des dettes qui est une photographie au dernier jour de l'exercice. Il doit être communiqué aux copropriétaires avec l'ordre du jour de l'assemblée générale amenée à approuver les comptes du syndicat pour l'exercice écoulé ;

- le compte des recettes et dépenses : il traduit l'activité du syndicat au cours de l'exercice écoulé. A la différence d'un compte de résultat, il ne prend en compte que les charges réellement payées et les recettes réellement encaissées ;

- la situation de trésorerie ;

- l'état de rapprochement de banque, en cas d'utilisation d'un compte bancaire séparé.

L'examen des pièces justificatives des charges de copropriété par le conseil syndical, à tout moment, ou par les copropriétaires, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes et la tenue de celle-ci, est prévu par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'a cependant qu'un caractère facultatif. Préalablement à l'examen des comptes, le syndic doit adresser aux copropriétaires les pièces visées à l'article 11-1° du décret du 17 mars 1967 : le compte des recettes et dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de trésorerie ainsi que, s'il existe un compte séparé, le montant du solde de ce compte.

La référence à un plan comptable constitue l'innovation essentielle de cet article ; il est prévu qu'il soit fixé par décret. Si la référence à un modèle auquel devra se conformer le syndic pour tenir et présenter les comptes du syndicat constitue certainement un gage de rigueur et de normalisation, ce doit être également le moyen de rendre les documents comptables plus accessibles aux copropriétaires. Tout dépend en réalité du contenu qui sera celui de ce plan comptable. Afin qu'il prenne en compte les spécificités liées à la gestion des copropriétés, laquelle n'est pas comparable à la gestion d'une entreprise, et reste lisible pour les copropriétaires, et afin d'éviter que l'utilisation de ce référentiel n'aboutisse à la nécessité d'avoir recours aux services d'un expert-comptable, ce qui induirait des frais supplémentaires non négligeables pour les copropriétaires, il convient de souligner le caractère simplifié de la nomenclature résultant de ce plan comptable. Afin que cet impératif soit affiché dans la loi, votre commission des Lois vous soumet un amendement y pourvoyant.

Le second alinéa de l'article 14-3 propose de transformer le compte des recettes et dépenses, qui ne prend actuellement en compte que les charges réellement payées et les recettes réellement encaissées, en véritable compte de résultat ou compte d'exploitation générale retraçant les charges d'un exercice, qu'elles aient été réglées ou non, et les appels de fonds, qu'ils aient été encaissés ou non. Il prévoit la tenue de ce document " au fil de l'eau ", c'est-à-dire au fur et à mesure de l'intervention de l'exigibilité des charges et produits, non de leur règlement. Il s'agit de faire de la comptabilité des copropriétés, qui correspond aujourd'hui à une simple comptabilité de trésorerie, une véritable comptabilité d'engagement.

L'Assemblée nationale a introduit sur cet alinéa une précision : concernant la date d'enregistrement des charges et produits : elle a supprimé la référence à leur " engagement juridique " pour distinguer selon qu'un devis aura ou non été fourni. Elle a prévu l'enregistrement " dès acceptation du devis ou, en cas d'absence de devis préalable, dès réception de la facture ". Or, il paraît préférable de revenir à une notion générique d'engagement car une démarche énumérative expose au risque d'oublier des hypothèses. Ainsi la formule retenue par l'Assemblée nationale n'inclut-elle pas le cas où une charge résulte directement de la passation d'un marché. En outre, l'expression " dès acceptation du devis " n'indique pas s'il s'agit de l'acceptation résultant de l'adoption du devis par une délibération de l'assemblée générale ou de la signature du devis par le syndic mandaté par le syndicat. De même, ce n'est pas la réception de la facture qui vaut engagement de la dépense mais la passation de la commande au fournisseur. Votre commission vous soumet sur ce point un amendement de clarification.

· Le paragraphe II de l'article 30 du projet de loi propose enfin une nouvelle rédaction du quatrième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndic soumet au vote de l'assemblée générale non seulement le budget prévisionnel qu'il a établi mais également les comptes du syndicat et leurs annexes.

Notons que l'Assemblée nationale a procédé sur cet alinéa à une correction formelle bienvenue sur le décompte des alinéas.

· L'Assemblée nationale a par ailleurs introduit un paragraphe III pour exiger que chaque règlement de copropriété publié après promulgation de la loi soit assorti d'une annexe précisant le mode de calcul des " quotes-parts de parties communes " et les " quotes-parts de charges ". A cet effet, est proposé une nouvelle rédaction du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel " Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ".

Cette disposition, en exigeant que soit explicitées dans le règlement de copropriété les modalités selon lesquelles sont réparties et évaluées les quotes-parts de parties communes et, corrélativement, les charges, tend à renforcer la transparence. Votre commission des Lois ne peut que souscrire à un tel objectif. Elle vous proposera cependant de transférer cette disposition, dont elle précisera la rédaction, dans un article distinct car il ne s'agit plus du régime applicable à l'adoption et à la mise en oeuvre du budget prévisionnel. Aussi vous soumet-elle un amendement tendant à remplacer le dispositif adopté par l'Assemblée nationale par une mention prévoyant de différer l'entrée en vigueur des dispositions relatives au budget prévisionnel et au plan comptable. La définition des dépenses exclues du budget prévisionnel ainsi que celle du plan comptable pour les copropriétés doivent en effet faire l'objet de décrets d'application ; en outre, il convient de laisser aux syndics le temps nécessaire à l'adaptation des outils informatiques comptables qu'ils utilisent.

· L'Assemblée nationale a enfin introduit un paragraphe IV tendant à modifier l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. L'amendement présenté par M. Jean-Michel Marchand, sous-amendé par la commission et ayant reçu un avis favorable du Gouvernement, propose que, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), le syndic soit tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, toute défaillance en la matière étant sanctionnée par la nullité de plein droit de son mandat. La rédaction réserve cependant la validité des actes passés avec les tiers de bonne foi.

Jusqu'à présent, à peine de nullité de plein droit de son mandat, le syndic était tenu de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé. L'ouverture d'un compte séparé serait désormais une obligation légale à laquelle l'assemblée générale du syndicat pourrait déroger en statuant à la majorité qualifiée de l'article 25.

Comme pour le paragraphe précédent, votre commission vous proposera de transférer ces dispositions dans un article distinct. En conséquence, elle vous soumet à un amendement de suppression du paragraphe IV de l'article 30.

Elle vous propose d'adopter l'article 30 ainsi modifié.

Article additionnel après l'article 30
(article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Mode de calcul des quotes-parts de parties communes
et de la répartition des charges

Votre commission des Lois vous propose, par un amendement tendant à insérer un article additionnel après l'article 30, de faire figurer sous un article distinct les dispositions insérées par l'Assemblée nationale sous un paragraphe III à l'article 30.

Il s'agit de prévoir que tous les règlements de copropriété publiés à compter du 1er janvier 2001 devront porter mention des éléments pris en considération et de la méthode de calcul retenue pour déterminer les quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot et la répartition des charges correspondantes. Cette exigence ne s'appliquerait pas aux règlements de copropriété existants car cela impliquerait une révision systématique de ces règlements, opération lourde et coûteuse.

Votre commission des Lois a préféré afficher une date d'entrée en vigueur plutôt que de faire référence à la date de promulgation de la présente loi afin d'assurer une meilleure lisibilité du dispositif.

Article additionnel après l'article 30
(article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal

Votre commission des Lois vous propose, par un amendement tendant à insérer un article additionnel après l'article 30, d'inscrire dans un article distinct les dispositions insérées par l'Assemblée nationale sous un paragraphe IV à l'article 30.

Le dispositif crée une obligation légale d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom de chaque syndicat, sauf décision contraire prise par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires composant le syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation est sanctionnée par la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation.

Aux termes du dispositif actuellement en vigueur, il existe seulement une obligation pour le syndic, lors de sa désignation et au moins tous les trois ans, de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé, le syndic disposant d'un délai de six mois pour exécuter la délibération, faute de quoi son mandat cesse de plein droit. La majorité requise est également celle de l'article 25, relativement difficile à obtenir en particulier dans les copropriétés nombreuses, si bien que l'ouverture d'un compte séparé n'est pas très fréquemment mise en oeuvre.

Souscrivant à l'objectif d'amélioration de la transparence de gestion des comptes de chaque syndicat, votre commission vous propose une rédaction ménageant une période transitoire pour les mandats de syndics en cours. En effet, l'omission d'une telle précaution provoquerait automatiquement la caducité de ces mandats lors de la promulgation de la loi, ce qu'il convient d'éviter.

Article 30 bis (nouveau)
(article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Obligation de tenue d'un carnet d'entretien de l'immeuble

Cet article, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de MM. Patrick Rimbert, Jean-Michel Marchand et Daniel Markovitch, impose la tenue par le syndic d'un carnet d'entretien de l'immeuble. Il est prévu que l'ensemble des copropriétés devront se conformer à cette obligation dans un délai de quatre ans à compter de la promulgation de la loi. Un ou plusieurs modèles de ce document seront définis par décret. Selon le rapport de l'Assemblée nationale, il s'agit de " permettre à la fois un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion ". En application des troisième et quatrième alinéas de l'article 21 de la loi de 1965, le conseil syndical pourra accéder, à sa demande, au carnet d'entretien ou en recevoir communication.

Le délai de quatre ans laissé aux copropriétés pour se conformer à cette obligation nouvelle paraît raisonnable, sous réserve cependant que le décret devant définir les modèles soit publié suffisamment tôt.

S'il s'agit là d'une idée intéressante, le dispositif paraît incomplet : l'exigence de la tenue d'un carnet d'entretien doit être permanente et concerner toutes les copropriétés présentes et à venir. Or, la rédaction de la disposition introduite par l'Assemblée nationale pourrait laisser croire que cette obligation ne pèsera que sur les copropriétés existant à la date de promulgation de la loi. En outre, il convient d'intégrer cette disposition dans la loi de 1965 : votre commission des Lois, par un amendement de réécriture, vous propose de l'inscrire à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui énumère les obligations du syndic.

Elle vous propose d'adopter l'article 30 bis ainsi modifié.

Article additionnel après l'article 30 bis
(article additionnel avant l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Consultation du carnet d'entretien par l'acquéreur d'un lot

Votre commission des Lois vous propose, par un amendement, d'insérer un article additionnel après l'article 30 bis pour inscrire dans la loi du 10 juillet 1965, dans son dernier volet regroupant les dispositions diverses, la possibilité pour tout candidat à l'acquisition d'un lot bénéficiant d'une promesse de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble consignant un historique des travaux effectués. Ce document étant destiné à devenir volumineux au fil du temps, seule sa consultation est prévue ; il convient en effet d'éviter les coûts liés à la duplication d'un tel document. Cela permettrait d'alerter le candidat acquéreur sur les éventuels engagements financiers auxquels il pourrait être conduit à faire face à brève échéance du fait, par exemple, de l'ancienneté du dernier ravalement ou de la dernière réfection de la toiture, et lui éviter des difficultés financières ultérieures susceptibles de rejaillir sur la copropriété.

La faculté ainsi ouverte à l'acquéreur lui sera particulièrement utile dans le délai de rétractation ou de réflexion de sept jours prévu à l'article 28 du projet de loi car il pourra alors renoncer à son acquisition en toute connaissance de cause. Par coordination avec le différé d'entrée en vigueur prévu à cet article, votre commission des Lois vous propose de reporter également l'entrée en vigueur de cette mesure au 1er octobre 2000.

Article additionnel après l'article 30 bis
(article additionnel après l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Communication à l'acquéreur d'un lot du diagnostic technique
établi préalablement à la mise en copropriété

Votre commission des Lois vous soumet un amendement tendant à insérer un article additionnel après l'article 30 bis reprenant en substance une disposition introduite par l'Assemblée nationale à l'article 28 du projet de loi.

Cet amendement propose d'insérer dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis la mention de l'obligation de porter le diagnostic technique préalable à toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans, prévu à l'article L. 111-6-2 du CCH, à la connaissance de l'acquéreur d'un lot. Il prévoit cependant de n'imposer cette mesure d'information que lors de la première vente du lot et pour les nouvelles mutations susceptibles d'intervenir dans un délai de trois ans. Il s'agit par ce biais d'éviter que, d'une part, cette obligation ne se perpétue indéfiniment dans le temps et, d'autre part, que certaines personnes ne procèdent à une première vente à un acquéreur " complice " afin d'échapper ensuite à l'obligation légale.

Article 31
(articles 10-1, 19-2, 20, 25, 28, 29, 29-1, 29-4 et 29-5
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Copropriétés en difficulté

Comprenant initialement des dispositions aménageant une procédure de recouvrement accéléré des impayés, cet article s'est enrichi de plusieurs ajouts lors de son examen en première lecture à l'Assemblée nationale (paragraphes 1° A, 1° bis, 1° ter, 1° quater, 8° et 9°).

Paragraphe 1° A :
Clause d'aggravation des charges (article 10-1 nouveau)

Ce paragraphe additionnel a été introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de M. Jean-Louis Dumont afin de permettre au syndic d'imputer directement aux copropriétaires qui auraient de leur fait ou du fait de leur locataire aggravé le montant des charges communes les frais correspondants de même que les frais de recouvrement y afférents.

Pareille dispositif constituerait une dérogation majeure au principe de droit commun en vertu duquel toute personne subissant un dommage, en l'occurrence le syndicat des copropriétaires, peut en demander réparation au juge et pourrait se révéler dangereux dans la mesure où, en l'absence de tarification des prestations du syndic, celui-ci serait admis à apprécier librement, sans contrôle du juge, le montant du préjudice et celui des frais liés aux procédures de recouvrement qu'il serait conduit à mettre en oeuvre.

Rappelons qu'aux termes de l'article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution : " Les frais d'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils sont exposés. Les contestations sont tranchées par le juge de l'exécution. Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi. " Ainsi les frais de recouvrement ne peuvent-ils être mis à la charge du débiteur que lorsque le créancier dispose d'un titre exécutoire, la faute ou la négligence du copropriétaire, engageant sa responsabilité, ayant été judiciairement établie. Le syndicat des copropriétaires ou le syndic mandaté pour le représenter ne peut, en l'absence d'une décision de justice, exiger du copropriétaire défaillant ou ayant causé un dommage le paiement des frais de recouvrement, des frais de relance ou du montant de la réparation.

C'est pourquoi votre commission vous propose, par un amendement, de supprimer le paragraphe 1° A.

Paragraphe  :
Procédure accélérée de recouvrement des impayés (article 19-1)

Le paragraphe 1° de cet article introduit un article 19-1 dans la loi du 10 juillet 1965 pour définir une procédure accélérée de recouvrement des impayés de charges tendant à éviter la multiplication des relances liées au recouvrement des charges et des frais afférents.

Rappelons qu'à ce jour, le syndicat des copropriétaires, bien que bénéficiant d'un certain nombre de garanties, se voit contraint de saisir le juge, selon les procédures de droit commun (saisies, assignation directe ...), pour obtenir le paiement des sommes dues par le copropriétaire défaillant. Le recouvrement des charges relève de la compétence exclusive du syndic quant à la preuve de la dette et aux moyens à mettre en oeuvre.

Les garanties dont dispose le syndicat sont les suivantes :

- un droit d'opposition prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lui permettant de récupérer, lors de la mutation d'un lot à titre onéreux, les provisions et charges exigibles mais non encore acquittées par le copropriétaire vendeur ;

- une hypothèque légale garantissant les créances de toute nature dès lors qu'une mise en demeure préalable de payer la dette exigible est restée infructueuse : le non paiement des sommes garanties permettra au syndic de diligenter la procédure de saisie immobilière.

- en outre, l'efficacité du recouvrement des charges a été améliorée par l'instauration d'un privilège spécial immobilier (article 2103 du code civil issu de l'article 34 de la loi du 21 juillet 1994) assorti d'une procédure spécifique pour sa mise en oeuvre en cas de mutation à titre onéreux du lot concerné.

· Le premier alinéa de l'article 19-2 prévoit que lorsqu'un copropriétaire ne s'est pas acquitté des sommes dues au titre d'une provision correspondant au quart du budget prévisionnel voté (article 14-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par l'article 30 du projet de loi) à la date de leur exigibilité, les provisions correspondant aux échéances trimestrielles suivantes deviennent exigibles immédiatement après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de quinze jours. Ainsi, à défaut d'obtempérer, le copropriétaire défaillant devient redevable immédiatement, par anticipation, de l'ensemble des sommes constituant sa quote-part de provisions pour l'intégralité de l'exercice.

L'Assemblée nationale, sur proposition de sa commission de la production et avec l'avis favorable du Gouvernement, a porté de quinze jours à trente jours le délai à l'expiration duquel la mise en demeure restée infructueuse rend exigible l'ensemble des provisions restant dues au titre de l'exercice en cours. Il semble que cet assouplissement soit bienvenu car le délai de quinze jours paraissait un peu bref et risquait de conduire à une multiplication des relances auprès de copropriétaires momentanément absents.

Cependant, la rédaction retenue par l'Assemblée nationale n'indique pas à compter de quelle date précisément le délai expire. Votre commission des Lois vous soumet un amendement tendant à préciser le mode de computation de ce délai.

· Le deuxième alinéa de l'article 19-2 prévoit que le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, pourra, après avoir constaté le vote du budget prévisionnel et la déchéance du terme, condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions devenues exigibles, l'ordonnance ainsi rendue étant assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Cette ordonnance constitue un véritable jugement qui acquiert, à défaut d'exercice des voies de recours, l'autorité de la chose jugée. Le caractère exécutoire de droit n'étant pas attaché aux ordonnances rendues " comme en matière de référé ", qui disposent au fond (Civ, 3e, 4 janvier 1973 ; Civ, 2e, 29 juin 1976), il était nécessaire de préciser que " l'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit ". Le dispositif instaure donc un nouveau cas d'exécution provisoire de plein droit, entrant dans la catégorie des exceptions prévue à l'article 514 du code de procédure civile dont le premier alinéa dispose que " l'exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit ".

Cet alinéa ouvre une faculté au juge : celui-ci " peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions ". Le constat de la déchéance du terme, qui rend les provisions exigibles, n'entraîne donc pas automatiquement le versement des sommes correspondantes par le copropriétaire défaillant. Le juge pourra en outre accorder des délais de paiement en application de l'article 1244-1 du code civil dont le premier alinéa dispose que " compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ".

· Le dernier alinéa de l'article 19-2 prévoit le cas où les dettes de charges pèsent sur un copropriétaire bailleur : le syndic pourra alors obtenir du juge un titre exécutoire tendant à la saisie des loyers dus par le locataire du copropriétaire bailleur défaillant. Ce système ne remet pas en cause le caractère de créance à exécution successive que constitue le loyer : la saisie directe de celui-ci entre les mains du syndic se poursuivra jusqu'à extinction de la créance du syndicat. Le principe de saisie des loyers constitue une application du principe posé par l'article 13 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution selon lequel " les saisies peuvent porter sur tous les biens appartenant au débiteur alors même qu'ils seraient détenus par des tiers (...) peuvent également porter sur les créances conditionnelles, à terme ou à exécution successive ".

Il s'agit là d'un mécanisme particulièrement efficace pour lutter contre la défaillance du copropriétaire bailleur. On observera cependant qu'il ne prend pas en compte le cas où ce dernier est mis en difficulté financière par le non paiement des loyers.

Paragraphe 1° bis :
Délai de transmission de l'avis de mutation
par le notaire au
syndic (article 20)

Ce nouveau paragraphe, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de MM. Patrick Rimbert, Jean-Michel Marchand et plusieurs de leurs collègues avec l'avis favorable du Gouvernement, vient compléter le premier alinéa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour fixer à " quinze jours à compter de la date du transfert de propriété " le délai imparti au notaire pour adresser au syndic de l'immeuble l'avis de mutation d'un lot.

Aucun délai n'est à ce jour prescrit par l'article 20 car il incombe au notaire, et sa responsabilité professionnelle pourrait être engagée s'il n'y pourvoyait pas, d'adresser immédiatement l'avis de mutation au syndic. Prévoir un délai de quinze jours serait une incitation à tarder à effectuer cette formalité ce qui est contraire à l'objectif poursuivi. Par ailleurs, la référence à " la date du transfert de propriété " n'est pas pertinente car l'effectivité de ce transfert est parfois différée à la date d'entrée en possession.

Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet un amendement de suppression du paragraphe 1° bis.

Paragraphe 1° ter :
Majorité requise pour fixer les modalités d'exécution des travaux
prescrits par un arrêté d'insalubrité ou de péril (article 25)

L'Assemblée nationale a introduit ce nouveau paragraphe à l'initiative conjointe du rapporteur, de MM. Alain Cacheux et Daniel Marcovitch et de Mme Janine Jambu avec un avis de sagesse du Gouvernement.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énumère toutes les décisions qui doivent être prises par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il s'agit de décisions dont l'importance requiert un minimum de consensus. Parmi ces décisions figurent au sixième alinéa (e) " les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ". Par l'amendement susvisé, l'Assemblée nationale a souhaité que soient exceptés les travaux prescrits par un arrêté d'insalubrité ou un arrêté de péril afin que les décisions correspondantes soient désormais prises à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).

D'un point de vue formel, la méthode retenue paraît contestable car elle ouvre une liste d'exceptions qui, susceptible d'être ultérieurement complétée, pourrait nuire à la lisibilité de la loi. En outre, on doit rappeler qu'aux termes du troisième alinéa de l'article 18 le syndic est chargé " d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci " et que l'article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 l'autorise, en vue du démarrage du chantier, à demander sans délibération de l'assemblée générale mais après avis du conseil syndical, le versement d'une provision qui ne pourra excéder le tiers du montant du devis estimatif. Lesdits travaux doivent permettre de préserver la sécurité des personnes ainsi que la salubrité et la solidité de l'immeuble. La jurisprudence fournit de multiples illustrations : réparation d'un collecteur d'égouts (CA Paris, 1er juin 1981), remplacement d'une chaudière (TGI Paris, 12 octobre 1974), réfection de souches de cheminée menaçant ruine (TGI Paris, 7 janvier 1976), remplacement de l'installation électrique vétuste et défectueuse (CA Toulouse, 20 décembre 1987), réfection de l'étanchéité de l'immeuble (CA Paris, 14 juin 1983), travaux palliant une insuffisance du système de chauffage compromettant l'habitabilité des lieux (CA Paris, 30 avril 1981). Le syndic qui ne serait pas suffisamment diligent et ne prendrait pas les mesures nécessaires engagerait sa responsabilité. La Cour de cassation a d'ailleurs reconnu que le syndic avait le droit et même le devoir d'exécuter, nonobstant une décision contraire de l'assemblée générale, les travaux indispensables à la conservation de l'immeuble (Cass., 3è civ., 29 octobre 1969).

Lorsque le syndic prend une telle initiative, il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Celle-ci prend acte de l'urgence et ratifie les décisions du syndic à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés) ; si elle conteste l'initiative du syndic, le syndicat reste engagé à l'égard des entreprises et le syndicat pourra se retourner ultérieurement contre le syndic.

Du fait de l'existence de ces dispositions qui permettent déjà de pourvoir aux situations d'urgence, votre commission estime que l'ensemble des travaux rendus obligatoires en application de dispositions législatives ou réglementaires doivent continuer à être soumis, pour les décisions relatives à leurs modalités de réalisation et d'exécution, à une même règle de majorité.

Afin, cependant, de prendre en considération la préoccupation exprimée par l'Assemblée nationale tendant à assouplir les règles de majorité applicables, votre commission vous soumet un amendement qui, en outre, permet de mettre un terme à un débat qui s'est engagé de longue date sur la portée du dernier alinéa de l'article 25 aux termes duquel " à défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 24 ". L'amendement proposé permettrait de moduler les conditions de majorité applicables en fonction de l'importance ou de l'urgence de la décision à prendre : certaines d'entre elles en effet paraissent devoir recueillir un consensus plus large et seule une situation de blocage doit ouvrir une possibilité de recourir, lors d'une nouvelle assemblée générale, à une majorité moins exigeante (désignation ou révocation du syndic ou des membres du conseil syndical ; conditions de réalisation des actes de disposition sur les parties communes résultant d'obligations légales ou réglementaires ; réalisation d'ouvrages sur les parties communes permettant la mise aux normes des logements).

Paragraphe 1° quater :
Majorité de l'article 25 pour l'installation de
compteurs d'eau froide divisionnaires

Ce paragraphe, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de M. Jean-Michel Marchand, tend à faciliter l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires dans les copropriétés. Il propose que ces travaux soient décidés à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et non plus à la double majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). A cet effet, il complète la liste figurant à l'article 25 par une rubrique m).

Il s'agit de permettre d'individualiser plus facilement la consommation d'eau froide dans les copropriétés et de mieux responsabiliser ainsi les copropriétaires.

Paragraphe additionnel après le paragraphe 1° quater :
Coordination

Votre commission des Lois vous propose, par un amendement, de procéder à une coordination oubliée par l'Assemblée nationale et rendue nécessaire par l'ajout, à l'article 25, d'une nouvelle rubrique relative à l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. Il convient en effet de compléter la liste des exceptions visées au quatrième alinéa c) de l'article 26 aux termes duquel " sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (...) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i et j de l'article 25 ".

Paragraphe 2° :
Assouplissement des conditions de scission des copropriétés (article 28)

Le paragraphe 2° propose de modifier la rédaction de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 afin de faciliter la procédure de division des copropriétés de grandes dimensions en unités plus petites.

L'étude d'impact fait valoir que dans certains ensembles immobiliers " la dimension des équipements collectifs, la masse budgétaire, l'imbrication des structures juridiques (...) contribuent à dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir de décision, eu égard à la maîtrise des compétences techniques, comptables et juridiques qu'exige la gestion de ces copropriétés " et que " seul l'éclatement de ces ensembles en copropriétés plus réduites permet une appropriation, au sens sociologique du terme, et un retour à une échelle adéquate de gestion ".

En effet, nombreux sont les auteurs à constater que lorsqu'un ensemble immobilier revêt une certaine importance, le régime de la copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965 se révèle inadapté, à tel point que parfois il en résulte une paralysie des organes de gestion. L'instauration de syndicats secondaires ne suffisant pas toujours à résoudre ces difficultés (mauvais fonctionnement des assemblées générales, multiplication des contentieux ...), l'article 28 de la loi de 1965 offre la possibilité de réaliser un éclatement de la copropriété initiale, rendant autonomes les différentes parties qui en résultent et nécessitant une modification de la répartition des millièmes, l'établissement de nouveaux états descriptifs de division, la création de nouveaux syndicats ...

Aux termes de l'article 28 actuellement en vigueur, " lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée. L'assemblée générale statue à la majorité prévue à l'article 25 sur la demande formulée par l'assemblée spéciale ".

La scission ne peut donc concerner que les ensembles constitués de plusieurs bâtiments, la référence à la notion de " propriété du sol " supposant la délivrance du certificat prévu au troisième alinéa de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme aux termes duquel " toute convention entraînant ou faisant suite au détachement d'une partie d'un terrain qui provient d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles supportant une construction ou un groupe de constructions et qui appartiennent à un même propriétaire ou à une même indivision, doit être précédée de la délivrance d'un certificat d'urbanisme portant, selon le cas, sur cette parcelle ou sur cet ensemble de parcelles lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est fixé ou lorsque cette parcelle ou cet ensemble de parcelles est situé dans une ZAC ".

La procédure se déroule en deux étapes avec en premier lieu la tenue d'une assemblée spéciale réunissant les copropriétaires des lots composant le ou les bâtiments aspirant à faire sécession, et en second lieu la tenue d'une assemblée générale composée de tous les copropriétaires, ces assemblées statuant chaque fois à la majorité de l'article 25, soit la majorité des voix des copropriétaires dont les lots composent les bâtiments concernés d'une part, la majorité des voix de tous les copropriétaires d'autre part. Concernant le second vote, il est apparu que les dispositions du dernier alinéa de l'article 25 permettant la tenue d'une deuxième assemblée générale statuant à la majorité relative à défaut, pour la première, d'avoir pu réunir la majorité absolue, ne s'appliquait pas du fait de l'importance de la décision remettant en cause l'économie de la copropriété.

Le premier alinéa du texte proposé pour le I de l'article 28 réitère les conditions actuellement en vigueur : l'immeuble doit comporter plusieurs bâtiments et la division du sol doit être possible.

Le deuxième alinéa envisage une hypothèse qui s'est présentée en pratique mais qui n'était pas visée jusqu'à présent par l'article 28 : le cas du propriétaire unique d'un ou plusieurs lots composant un ou plusieurs bâtiments désireux de se retirer du syndicat. Il intègre dans la loi la solution qui a été mise en oeuvre : le copropriétaire en question soumet son intention de disjoindre le ou les bâtiments qui constituent son ou ses lots devant l'assemblée générale. En cas de refus, il peut demander au juge l'autorisation judiciaire de se retirer de la copropriété. La position des tribunaux sur le point de savoir si le juge peut se substituer à l'organe délibérant est cependant partagée en l'absence de disposition de la loi de 1965 prévoyant la substitution en cette matière. La Cour de cassation a finalement reconnu en 1990 (arrêt de la 3e chambre civile du 4 juillet) la compétence des tribunaux pour apprécier si la délibération de refus attaquée constitue ou non un abus de majorité lorsque les conditions légales de retrait sont réunies.

Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet un amendement de clarification rédactionnelle. En effet, il ne paraît pas correct de dire qu'un ou plusieurs lots " composent " un ou plusieurs bâtiments, la notion de lot étant une notion immatérielle alors que celle de bâtiment vise un objet concret. Par ailleurs, ce sont bien des bâtiments, comme le dit d'ailleurs plus clairement l'alinéa suivant, qui sont retirés du syndicat.

La seconde phrase de cet alinéa n'est qu'une reprise de la règle existante selon laquelle l'assemblée générale statue sur la demande à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le troisième alinéa b) reprend en substance la rédaction des dispositions de l'article 28 actuellement en vigueur qui définissent la procédure de scission souhaitée par plusieurs copropriétaires. Votre commission des Lois vous soumet sur cet alinéa un amendement de coordination rédactionnelle avec ce qu'elle vous a proposé précédemment.

Le II du texte proposé pour l'article 28 définit les procédures permettant de gérer les conséquences de la scission dès lors qu'elle a été décidée et vient compléter le dispositif en vigueur qui comportait plusieurs lacunes.

Son premier alinéa prévoit que quelle que soit l'origine de la scission, résultant de la demande d'un copropriétaire unique ou de plusieurs copropriétaires, l'assemblée générale règle par une délibération prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires " les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ".

Jusque-là, la loi restait très laconique sur les modalités de mise en oeuvre de la scission et ses conséquences pour la copropriété initiale. On considérait que lorsque le nouveau règlement était la simple adaptation du règlement originaire, se bornant à en transposer les stipulations pour le rendre applicable au syndicat nouvellement créé, la condition de majorité requise pour son adoption était celle de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et, qu'à l'inverse, lorsque des aménagements substantiels s'avéraient nécessaires, la double majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) était exigée. Par dérogation à l'article 11 requérant l'unanimité pour toute modification de la répartition des charges, il était admis que la nouvelle répartition, résultante directe d'une scission, pouvait être adoptée à la majorité de l'article 25.

Désormais, il est proposé que les conditions de mise en oeuvre de la division, qu'elles soient de nature matérielle, juridique ou financière, soient décidées par l'assemblée générale du syndicat initial à la majorité des voix de tous les copropriétaires le composant (article 25), par cohérence avec la majorité requise pour statuer sur la demande de scission.

Le deuxième alinéa prévoit que, par dérogation aux dispositions de l'article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour toute modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes), l'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats décide à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) des adaptations du règlement initial et du nouvel état de répartition des charges.

Il s'agit donc d'un allégement des conditions de majorité par rapport à la situation existante. Une exception subsiste cependant en ce qui concerne les adaptations entraînant une modification de la destination de l'immeuble : toute modification du règlement affectant la destination de l'immeuble requiert aujourd'hui l'unanimité ; cette règle serait perpétuée. La modification de la répartition des charges figure actuellement dans cette dernière catégorie : ce ne serait plus désormais le cas, mais pour les seules modifications de cette répartition " rendues nécessaires par la division ".

Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet un amendement de clarification rédactionnelle.

Le troisième alinéa envisage l'hypothèse où l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipements communs, insusceptibles d'être divisés. Il précise qu'une telle délibération est prise à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

La conservation pour l'usage commun de certaines installations ou de certains ouvrages (voiries, aires de jeux, piscine, tennis, parking, chauffage ...) est déjà visée au quatrième alinéa de l'article 28 de la loi de 1965 qui prévoit que " le syndicat initial ne peut être dissout tant qu'il existe des parties communes ou des avantages d'intérêt commun à l'ensemble des copropriétaires, à moins qu'il ne soit pourvu d'une autre manière à l'entretien, la gestion et, éventuellement, à l'exécution de ces ouvrages, notamment par une association syndicale de propriétaires fonciers régie par la loi du 21 juin 1865 ". Quelle que soit la forme de l'organe mis en place, le dernier alinéa de l'article 28 prévoit que l'assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) pourra décider au profit de cet organe le transfert de propriété des éléments communs, ces installations et équipements échappant dès lors aux règles définies par la loi de 1965.

Le dispositif proposé diffère du dispositif en vigueur sur plusieurs point :

- actuellement, il est expressément dit que la subsistance d'équipements communs fait obstacle à la dissolution du syndicat initial, à moins que la mise en commun ne soit organisée. La nouvelle rédaction fait l'économie de cette mention en visant simplement une modalité de mise en commun : la constitution d'une union de syndicats. Cette mention ne paraît en effet pas indispensable dans la mesure où il est prévu par ailleurs que les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division sont décidées par l'assemblée générale du syndicat initial à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

- la nouvelle rédaction ne fait plus référence à la formule de l'association syndicale libre de la loi de 1865 citée à titre d'illustration dans l'article 28 en vigueur et dont la constitution nécessite une décision à l'unanimité, règle difficilement praticable. Elle envisage, sans toutefois l'imposer, la constitution d'une union entre les syndicats ; cette formule est actuellement prévue par l'article 29 de la loi de 1965 au bénéfice de sociétés de construction et de syndicats existant dans le cadre d'un même ensemble immobilier et pour les syndicats coopératifs de copropriété et les syndicats dont le syndic est un copropriétaire.

Reprenant en substance une disposition de l'article 28 en vigueur, le quatrième alinéa prévoit la survivance du règlement de copropriété initial jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement dans l'hypothèse où le ou les bâtiments objet du retrait appartiennent à un propriétaire unique ou d'un nouveau règlement pour chacun des syndicats dans l'hypothèse où la scission aboutit à la création de plusieurs copropriétés.

Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet un amendement d'ordre rédactionnel.

Le dernier alinéa du II de l'article 28 précise que la division ne prend effet que lorsque l'ensemble des décisions susvisées sont prises, emportant alors la dissolution du syndicat.

Paragraphes 3° à 7° :
Procédure de mise sous administration provisoire
des copropriétés en difficulté
(articles 29-1 à 29-5)

Les paragraphes 3° et 4° proposent de modifier la rédaction de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par l'article 35 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat afin, selon les termes de l'étude d'impact, de " pallier les insuffisances de la procédure de mise sous administration provisoire des copropriétés en difficulté ".

Les insuffisances relevées par cette étude sont les suivantes : conflits de compétences liés au maintien de deux gestionnaires, l'administrateur provisoire pour le redressement de la situation financière et le syndic de copropriété pour la gestion courante de l'immeuble ; absence de mise en cohérence de la mission de l'administrateur provisoire avec la politique de la ville menée vis-à-vis des occupants de la copropriété par la commune et le préfet ; pouvoirs de l'administrateur trop limités en cas de restructuration lourde de la copropriété.

Le régime actuellement applicable en matière d'administration provisoire des copropriétés en difficulté, exclut expressément les syndicats de copropriétaires du champ d'application de la loi n° 84-148 du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises (article 29-4, également introduit par la loi du 21 juillet 1994 précitée). Les articles 29-1 à 29-3 définissent un régime spécifique. Ainsi, dans l'hypothèse où " l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis " ou lorsque " le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ", " le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République. "

Les articles 62-1 à 62-14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, tels que modifiés par le décret n° 95-162 du 15 février 1995, précisent la procédure. Lorsque la demande émane des copropriétaires, la saisine du président du tribunal de grande instance s'effectue par voie d'assignation dirigée contre le syndicat représenté par le syndic. Lorsqu'elle émane du syndic, la saisine est opérée par voie d'une requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande et l'autorisation de l'assemblée générale permettant au syndic d'ester en justice n'est pas requise. Enfin, lorsqu'elle émane du procureur de la République, celui-ci présente une requête indiquant les faits motivant sa demande et le président du tribunal, par les soins du greffier, fait convoquer le syndicat représenté par le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans un délai qu'il fixe. Toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République. Dans le cadre des mesures d'instruction qu'il peut ordonner, le président du tribunal peut entendre le président du conseil syndical.

En vertu de l'article 62-5 du décret de 1967, l'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission et l'étendue de ses pouvoirs par rapport à ceux qui continuent à être exercés par le syndic. L'ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois qui suit son prononcé.

L'administrateur provisoire sera chargé de prendre " les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ". A cette fin, lui est confié tout ou partie des pouvoirs ordinairement dévolus à l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception toutefois de ceux figurant aux a et b de l'article 26 de la loi de 1965 (actes d'acquisition immobilière et actes de disposition autres que ceux résultant de dispositions légales et réglementaires ; modifications du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes), au conseil syndical et, le cas échéant, au syndic. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, ainsi que le syndic continuent à exercer les pouvoirs non compris dans le champ de la mission de l'administrateur.

Dans l'exercice des pouvoirs ordinairement dévolus à l'assemblée générale, l'administrateur doit, avant toute décision et sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical. Il peut également convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre et doit préciser les modalités de financement des mesures envisagées.

Pour l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur provisoire et à la demande de celui-ci, le président du tribunal, statuant comme en matière de référé, peut suspendre ou interdire, pour une période de six mois au plus renouvelable une fois, toute action en justice diligentée par les créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et qui tend soit à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent, soit à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, l'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

L'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal à la demande de ce dernier et, en tout état de cause, à la fin de sa mission. Il dépose son rapport au secrétariat-greffe du tribunal qui en adresse une copie au procureur de la République et au syndic de la copropriété, lequel met en oeuvre la possibilité offerte aux copropriétaires d'en prendre connaissance.

Notons que le président du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin.

· Le paragraphe 3° propose une nouvelle rédaction pour le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi de 1965. La première phrase, qui dispose que " le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ", n'est cependant pas modifiée.

La novation consiste dans le transfert à l'administrateur provisoire de l'intégralité des pouvoirs précédemment dévolus au syndic, le mandat de ce dernier cessant de plein droit et sans indemnité. Jusqu'à présent, il revenait au juge d'opérer un transfert global ou simplement partiel, selon nécessité.

Cette cessation automatique du mandat du syndic, assortie de la précision selon laquelle celui-ci n'a droit à aucune indemnité, pourrait apparaître comme une forme de sanction désignant a priori, et par une présomption irréfragable, ce professionnel comme responsable des difficultés éprouvées par la copropriété alors même qu'il n'aurait pas failli à sa mission. Ce couperet légal qui rompt le contrat de mandat liant le syndic et le syndicat de copropriété tend en réalité à soulager ce dernier de la charge financière constituée par la rémunération du syndic qui se cumulerait avec celle revenant à l'administrateur provisoire.

Le projet de loi a donc opté pour cette solution radicale alors même qu'elle n'est pas sans risque pour la copropriété en difficultés : ce couperet légal ne pourrait-il pas dissuader ces professionnels de la gestion d'accepter des mandats dans les copropriétés " à risque " qui seront alors contraintes de s'auto-gérer ? Par ailleurs, la charge pesant dès lors sur l'administrateur provisoire ne risque-t-elle pas d'être trop lourde, obérant sa capacité de se consacrer pleinement à la réalisation de l'objectif qui lui est assigné dans le délai relativement bref qui lui est imparti ? N'est-il pas préférable que certaines tâches matérielles continuent à être assumées par le syndic ? Est-il opportun de l'évincer complètement alors qu'il peut apporter une aide précieuse à l'administrateur provisoire par la connaissance qu'il a de la copropriété et de ses problèmes ? En outre, on peut s'interroger sur la nécessité de continuer à prévoir la faculté ouverte au syndic de saisir le président du tribunal de grande instance aux fins de désignation d'un administrateur provisoire : son exclusion systématique de la procédure ne peut que l'inciter, alors qu'il paraît le mieux à même d'apprécier la gravité de la situation, à différer la saisine du juge ou à en laisser l'initiative aux copropriétaires ou au procureur, ce qui réduira d'autant les chances de redressement.

Sans remettre en cause la cessation de plein droit du mandat du syndic résultant de la mise sous administration provisoire, votre commission des Lois vous propose, par un amendement, de prévoir la possibilité de conclure une convention dans le prolongement de son mandat devenu caduc pour que certaines tâches puissent continuer à lui être confiées.

· Le paragraphe 4° propose de compléter la dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 pour préciser qu'au-delà de l'initiative prise d'office par le président du tribunal de modifier, prolonger ou mettre fin à la mission de l'administrateur provisoire, celui-ci pourra le faire à la demande de l'administrateur provisoire lui-même, d'un ou plusieurs copropriétaires ou du procureur de la République.

Si cet ajout paraît de nature à favoriser les ajustements nécessaires, notamment en ce qui concerne le contenu de la mission de l'administrateur, et à assurer une meilleure information du juge sur les conditions de déroulement de la mission et les possibilités d'en abréger, le cas échéant, la durée, la multiplication des titulaires de l'initiative de la saisine risquerait de provoquer un afflux des demandes et, corrélativement, un accroissement sérieux de la charge pesant sur le président du tribunal. Or, il convient d'éviter tout alourdissement de la procédure. En outre, on ne peut exclure des demandes contradictoires des différents titulaires du pouvoir de saisine. Aussi votre commission des Lois vous propose-t-elle, par un amendement de suppression, de revenir à la procédure actuelle qui laisse au seul juge le soin de décider d'adapter le contenu et la durée de la mission de l'administrateur provisoire et respecte le parallélisme des formes puisque lui seul désigne cet administrateur et délimite sa mission.

Les paragraphes 5° à 7° proposent de transférer les dispositions figurant actuellement à l'article 29-4 de la loi de 1965 (exclusion des syndicats de copropriétaires du champ d'application des lois du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises) dans un nouvel article 29-6 et de réutiliser la coquille de l'article 29-4 pour y insérer des dispositions organisant la procédure de scission d'une copropriété en difficulté à l'initiative de l'administrateur provisoire.

Il s'agit de renforcer les pouvoirs dont dispose l'administrateur provisoire en cas de restructuration de la copropriété concernée passant par une scission de l'ensemble immobilier.

· Le paragraphe 5° propose une nouvelle rédaction de l'article 29-4 fixant les pouvoirs respectifs de l'administrateur provisoire et du président du tribunal de grande instance.

Son premier alinéa fait apparaître dans la loi la notion de pré-rapport de l'administrateur provisoire qui figurait jusqu'à présent dans le seul décret. Il prévoit que ce pré-rapport précise " les conditions matérielles, juridiques et financières de la division en application des paragraphes I et II de l'article 28 " de la loi de 1965. Rappelons que le I de cet article fixe les critères fondamentaux conditionnant la division (pluralité de bâtiments et possibilité de division du sol) et définit les modalités d'exercice du droit d'initiative en la matière et que le II détermine les conditions de mise en oeuvre et les conséquences juridiques de la partition.

Tel qu'il est rédigé, cet alinéa prête à confusion sur le point de savoir si l'initiative de la division appartient à l'administrateur provisoire ou revient au juge. Le pré-rapport contient-il seulement les mentions précisant les conditions de réalisation de la scission ou est-il le lieu, pour l'administrateur provisoire, de préconiser une telle mesure, à charge pour le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'en décider et de lui confier la tâche d'en organiser la mise en oeuvre ?

Afin de lever ces ambiguïtés, votre commission des Lois vous soumet un amendement de réécriture de l'article 29-4 qui prévoit par ailleurs une consultation des copropriétaires et souligne que la scission constitue un recours ultime lorsque d'autres mesures n'ont pas permis de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

· Le paragraphe 6° introduit un article 29-5 qui renvoie à un décret en Conseil d'Etat les modalités de transmission au procureur de la République et aux copropriétaires de l'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire et des pré-rapports et rapports établis par celui-ci. Il prévoit par ailleurs la communication de l'ordonnance de nomination au préfet et au maire ainsi que, à leur demande, la communication des rapports et pré-rapports, cette transmission étant assurée par le procureur de la République.

Votre commission des Lois vous propose, par un amendement, d'alléger la rédaction de ce nouvel article en tenant compte de la nécessité d'informer le préfet et le maire tout en évitant une diffusion trop large des documents établis par l'administrateur provisoire, susceptibles de contenir des mentions relatives à la vie privée des copropriétaires. Seules les conclusions du rapport seraient rendues communicables à ces autorités, ce qui paraît suffisant pour les alerter et leur permettre, le cas échéant de faire élaborer un plan de sauvegarde.

· Le paragraphe 7° procède à une simple coordination : il transfère sous un article 29-6 les dispositions qui figuraient précédemment sous l'article 29-4.

Paragraphe 8 :
Majorité de l'article 25 pour adopter ou abandonner
la forme coopérative
(article 25)

Ce nouveau paragraphe, introduit par un vote unanime de l'Assemblée nationale en première lecture en vertu de plusieurs initiatives concordantes et malgré l'avis défavorable du Gouvernement, assouplit les conditions de majorité permettant à un syndicat d'adopter ou d'abandonner la forme coopérative prévue à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Jusqu'à présent, la loi restait muette sur la condition de majorité exigée pour passer de la gestion syndicale confiée à un syndic professionnel à un mode coopératif dans lequel le syndic est élu par le conseil syndical parmi ses membres, l'article 14 exigeant seulement que le règlement de copropriété prévoie expressément cette modalité de gestion. En revanche, l'article 40 du décret du 17 mars 1967 précisait qu'en l'absence de mention dans le règlement de copropriété initial, une délibération devait être prise à la majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) pour adopter la forme de syndicat coopératif.

L'adoption et, inversement, l'abandon de la forme coopérative seraient désormais facilités, ce type de délibération étant pris par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).

Sur ce paragraphe, votre commission des Lois vous soumet un amendement rédactionnel corrigeant une erreur de référence.

Paragraphe 9° :
Régime applicable aux unions de syndicats (article 29)

La notion d'union, groupement qui peut être constitué de plusieurs syndicats de copropriétaires mais qui peut également intégrer un ou plusieurs propriétaires de bâtiments distincts des immeubles en copropriété ou encore des sociétés immobilières, est actuellement définie à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965. Ce groupement a pour objet la création et la gestion de services et d'équipements communs. Pour autant, le régime légal applicable aux unions est aujourd'hui embryonnaire et résulte essentiellement de la section VI du décret du 17 mars 1967 (articles 43 à 45).

Le paragraphe 9°, qui modifie la rédaction de l'article 29 susvisé, a été introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative concordante de M. Daubresse et des membres du groupe UDF d'une part, de MM. Caresche et Dumont d'autre part, et de M. Dumont, contre l'avis de la commission et du Gouvernement qui ont estimé que l'amendement relevait du domaine réglementaire. L'amendement adopté tend cependant à rapatrier dans la loi des dispositions qui semblent bien relever du domaine législatif dès lors qu'il s'agit de mise en commun entre plusieurs unités membres de biens et de services d'intérêt commun et même de création d'équipements communs. Comme sur d'autres volets du régime juridique applicable à la copropriété des immeubles bâtis, une partie des règles en vigueur devraient figurer dans la loi et non dans le décret. Concernant le régime des unions, cela est d'autant plus justifié que les nouvelles dispositions relatives à la scission des copropriétés renvoient désormais expressément à cette forme d'organisation collective.

Votre commission des Lois vous soumet cependant un amendement procédant à une re-définition complète de l'union et des règles qui lui sont applicables en exigeant, contrairement à l'amendement de l'Assemblée nationale, la majorité de l'article 26 pour l'adhésion d'un syndicat à une union ou pour son retrait de l'union.

Elle vous propose d'adopter l'article 31 ainsi modifié.

Article 34
(Article 749 A du code général des impôts)
Généralisation de l'exonération fiscale pour les opérations
de scission des copropriétés

Cet article propose d'exonérer du droit d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière toutes les opérations de division des immeubles bâtis ou des ensembles immobiliers soumis au statut de la copropriété défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le bénéfice de cette mesure était jusqu'à présent réservé aux seuls immeubles susvisés situés dans les zones franches urbaines.

Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 34 sans modification.

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