TITRE II
CONFORTER LA POLITIQUE DE LA VILLE
Ce deuxième titre du projet de loi regroupe, sous deux sections distinctes, des dispositions relatives à la solidarité entre les communes en matière d'habitat d'une part (articles 25 à 27 bis ), et des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur d'immeuble et au régime des copropriétés d'autre part (articles 28 à 34 quater ).
SECTION 1
Dispositions relatives à la
solidarité entre les communes
en matière d'habitat
Article 25
(articles L 302-5 à L. 302-10 du code de la
construction et de l'urbanisme)
Obligation de construction de
logements sociaux
Cet
article tend à donner une nouvelle rédaction à la section
2 du chapitre II ("
Programme local de l'habitat
") du titre
préliminaire ("
Politique d'aide au logement
") du
livre III ("
Aides diverses à la construction d'habitations et
à l'amélioration de l'habitat. Aide personnalisée au
logement
") du code de la construction et de l'habitation, afin de
renforcer
le dispositif qui, issu de la loi n° 91-662 du 13 juillet
1991 d'orientation pour la ville, instaure une obligation pour certaines
communes de réaliser des logements sociaux dans la proportion de 20% de
leurs résidences principales ou bien de verser une contribution
financière à un organisme pour réaliser ces logements.
On rappellera que les
articles L. 302-5 à L. 302-9
du code de la
construction et de l'habitation, issus de la loi du 13 juillet 1991
précitée, ont été remaniés à
plusieurs reprises, par les lois n° 92-722 du 29 juillet 1992,
n° 94-112 du 9 février 1994, n° 95-74 du 21 janvier 1995,
n° 95-1347 du 30 décembre 1995, n° 96-241 du 26 mars 1996, qui
ont cherché à en
faciliter l'application
. La loi n°
98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a au
contraire, renforcé le
caractère contraignant
du
dispositif, en instaurant un seuil d'application distinct selon que les
communes sont situées ou non en région d'Ile-de-France.
I. Champ d'application
L'article L. 302-5
du code de la construction et de l'habitation, dans
la rédaction proposée par l'article 25 du projet de loi,
définit le champ d'application du dispositif à partir de
critères cumulatifs relatifs respectivement à des seuils de
population et à la définition du logement social.
Dans sa rédaction actuelle,
l'article L. 302-5
du code de la
construction et de l'habitation prévoit que les communes de
plus de
1 500
habitants en Ile de France et de
plus de 3 500
habitants dans les autres régions, situées dans les
agglomérations de
plus de 200 000
habitants et n'ayant pas
20%
de logements sociaux et
18%
de bénéficiaires
d'aides à la personne, à défaut de programme local de
l'habitat adopté, permettant la réalisation de logements locatifs
sociaux en nombre suffisant, doivent verser une contribution financière
annuelle affectée à la réalisation de logements sociaux.
Selon l'étude d'impact, ces dispositions concernaient potentiellement
209
communes dont la moitié en Ile de France dans
29
agglomérations.
•
Le projet de loi prévoit tout d'abord d'étendre
le champ géographique du dispositif.
Seraient, en effet, désormais visées les communes :
- ont la population est au moins égale à
1 500
habitants
en Ile-de-France et à
3 500 habitants
dans les
autres régions (ce dernier seuil a été rétabli par
l'Assemblée nationale, le projet de loi initial rendant applicable le
seuil de 1 500 habitants quelle que soit la région de
localisation) ;
- comprises, au sens du recensement général de la
population, dans une agglomération de
plus de 50 000 habitants
comprenant au moins une commune de
plus de 15 000 habitants.
Selon les informations contenues dans l'étude d'impact, on recense
114
aires urbaines, dans le découpage de 1990, de
plus de 50
000
habitants répondant à ces critères. Si l'on s'en
tient aux communes de
moins de 1 500
habitants -
critère initialement retenu par les auteurs du projet de loi -
1 113
communes seraient concernées dont
178
en Ile de
France.
•
Le projet de loi donne, par ailleurs, une définition
des logements sociaux pris en compte dans le calcul du taux de 20% plus
restrictive que celle qui résulte des dispositions actuellement en
vigueur.
La nouvelle rédaction proposée pour
l'article L. 302-5
du
code de la construction et de l'habitation fixe par ailleurs la liste des
logements sociaux qui doivent être pris en compte dans le calcul du taux
de 20%.
Sont ainsi visés :
- les logements locatifs appartenant aux organismes HLM ;
- les logements conventionnés, ouvrant droit au
bénéfice de l'aide personnalisée au logement et qui
appartiennent aux sociétés d'économie mixte et aux
filiales de la Société centrale immobilière de la Caisse
de s dépôts et consignations ;
- les logements appartenant aux société d'économie
mixtes des départements d'outre-mer ;
- les logements appartenant à l'Entreprise minière et
chimique et aux sociétés dans lesquelles cette entreprise a des
participations majoritaires ;
- les logements appartenant aux houillères de bassin et aux
sociétés dans lesquelles les houillères ont des
participations majoritaires ;
- les logements appartenant aux sociétés à
participation majoritaire des Charbonnages de France ;
- les logements foyers dénommés résidences sociales.
Cette définition des logements sociaux est
plus restrictive
que
celle qui résulte du droit en vigueur. Tout d'abord, elle ne prend plus
en compte le logement social de fait, notamment tous les logements
privés conventionnés à l'aide personnalisée au
logement.
Par ailleurs, l'énumération des logements sociaux de droit
actuellement en vigueur reprend la liste des logements sociaux retenue pour
l'application de
l'article L. 2334-17
du code général
des collectivités territoriales entrant dans le calcul de la dotation de
solidarité urbaine.
Ainsi, toutes les catégories de logements-foyers appartenant à
des organismes d'habitation à loyer modéré sont pris en
compte dans la définition des logements sociaux à l'exclusion des
foyers de jeunes travailleurs.
De même, ne sont plus intégrés dans le décompte des
logements sociaux les logements locatifs ayant bénéficié
de prêts spéciaux du Crédit foncier de France faisant
partie d'un ensemble de plus de 2.000 unités.
Enfin, la nouvelle rédaction de
l'article L. 302-5
du code
de la construction et de l'habitation ne prévoit plus de majoration du
nombre de logements et
l'article L. 302-5-1
, qui détaillait
le principe de cette majoration, est supprimé.
L'Assemblée nationale a néanmoins complété la liste
proposée en prenant notamment en compte les logements locatifs sociaux
appartenant à d'autres bailleurs que les organismes HLM et ayant fait
l'objet d'un concours financier de l'Etat pour être mis à
disposition des personnes défavorisées.
II. Inventaire des logements sociaux par commune
L'article L. 302-5-1
, adopté par l'Assemblée
nationale dans une nouvelle rédaction proposée par le
Gouvernement, prévoit une obligation pour les personnes morales
propriétaires de logement sociaux visés par le projet de loi, de
fournir chaque année,
avant le 1
er
juillet
, au
préfet un inventaire par commune des logements sociaux dont elles sont
propriétaires au 1
er
janvier e l'année en cours.
L'obligation ainsi faite aux bailleurs sociaux de communiquer un recensement de
leurs logements est assortie d'une amende de 10 000 F.
III.
Calcul du prélèvement annuel et affectation
L'article L. 302-6
du code de la construction et de l'habitation,
dans la nouvelle rédaction proposée par le projet de loi,
institue un prélèvement annuel sur les ressources fiscales des
communes ayant moins de 20 % de logements sociaux, qui sera
appliqué tant que la commune n'aura pas atteint ce seuil des 20 %.
Dans le dispositif actuellement en vigueur, tel qu'il ressort de
l'article
L. 302-7
du code de la construction et de l'habitation, une
contribution annuelle est prévue. Elle est fixée à
1 % de la valeur locative des immeubles retenue pour le calcul de la taxe
foncière sur les propriétés bâties et non
bâties de la commune. Cette contribution, d'un montant forfaitaire, ne
tient pas compte du pourcentage de logements sociaux recensés sur la
commune.
Seront néanmoins exonérées du prélèvement
prévu par le projet de loi les communes bénéficiant de la
dotation de solidarité urbaine et sur le territoire desquelles on
recense déjà 15 % de logements sociaux.
Le prélèvement sera égal à
1.000 francs
multiplié par le nombre de logements sociaux manquants pour atteindre le
seuil de 20 % défini à
l'article L.302-5
et
décomptés au 1
er
janvier de l'année
précédente
Cependant, le montant total ne pourra excéder 5 % du montant des
dépenses réelles de fonctionnement de la commune
constatées dans le compte administratif du pénultième
exercice budgétaire de la commune.
Le
troisième alinéa
de
l'article L. 302-6
du
code de la construction et de l'habitation tient par ailleurs compte des
actions engagées par les communes en vue de la réalisation de
logements sociaux. Sont, en effet,
déduites
du
prélèvement les dépenses correspondant aux subventions
foncières accordées pour réaliser des logements sociaux
ainsi que les moins-values résultant de la différence entre le
prix de cession de terrains en vue de la réalisation des logements
sociaux et la valeur vénale de ces terrains estimée par le
service du domaine.
Le prélèvement sera imputé sur le montant du produit des
taxes foncières sur les propriétés bâties et non
bâties, de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle inscrit au
budget de la commune. Dans la pratique, il devrait être
prélevé mensuellement, puisqu'il est prévu de le
déduire du montant des attributions mensuelles correspondant au
douzième des taxes et impositions perçues pour le compte des
communes.
L'article L. 302-6
du code de la construction et de l'habitation
définit ensuite les modalités d'affectation de ce
prélèvement.
Selon la situation de la commune, le prélèvement pourra
être versé soit à un
établissement public de
coopération intercommunale
, soit à un
établissement
public foncier
, soit à un
fonds d'aménagement urbain
.
Dans le cas où la commune est membre d'une communauté urbaine,
d'une communauté d'agglomération ou d'une communauté de
communes, celle-ci étant compétente pour effectuer des
réserves foncières pour réaliser des logements sociaux et
étant dotée d'un programme local de l'habitat, le montant du
prélèvement perçu sur les communes sera versé
à la communauté.
Celle-ci devra l'affecter à des
acquisitions foncières et immobilières en vue de réaliser
des logements locatifs sociaux ou des opérations de restructuration
urbaine.
Si la commune n'appartient pas à un établissement public de
coopération intercommunale compétent en matière de
réserves foncières et d'habitat mais est membre d'un
établissement public foncier
, créé en application
de
l'article L. 324-1
du code de l'urbanisme, le produit du
prélèvement sera versé à cet
établissement . Cet établissement public local à
caractère industriel et commercial à vocation unique est
compétent pour réaliser pour le compte de ses membres ou de
l'Etat, toute acquisition foncière et immobilière en vue de la
constitution de réserves foncières.
Enfin, à défaut d'établissement public foncier, le produit
du prélèvement sera versé à un
fonds
d'aménagement urbain
compétent pour mener des actions
foncières et immobilières pour la réalisation de logements
sociaux.
Tout en souscrivant à l'esprit du dispositif, l'Assemblée
nationale l'a précisé sur plusieurs aspects.
Contre l'avis du Gouvernement, elle a prévu que pourrait être
déduite du montant du prélèvement une somme
calculée au prorata du nombre de logements ayant reçu un avis
favorable des services de l'Etat, mais n'ayant pas encore fait l'objet du
financement correspondant.
Elle a par ailleurs décidé de moduler, pour les communes
disposant de ressources financières élevées, la
progressivité
de la pénalité en fonction du
potentiel fiscal
. Le seuil retenu pour appliquer cette modulation est un
potentiel fiscal supérieur à
5.000 francs
par habitant,
seuil qui sera actualisé chaque année en fonction du taux moyen
de progression du potentiel fiscal par habitant de l'ensemble des communes de
plus de
1.500 habitants.
Dans un souci de simplification administrative, il est prévu de ne pas
effectuer de prélèvement si celui-ci est inférieur
à
25.000 francs
. Cette disposition concernerait dix neuf
communes pour une somme totale de 209.000 francs.
L'Assemblée nationale a pris en compte les
dépenses de
viabilisation
des terrains affectés à la réalisation
de logements sociaux comme pouvant venir en déduction du
prélèvement mis à la charge des communes.
Elle a enfin précisé que, dans le cadre de
l'intercommunalité, ce prélèvement pourrait être
affecté à la réalisation de logements sociaux, mais
également au financement
d'opérations de restructuration
urbaine
menées dans les quartiers inscrits en contrat de ville ou
situés en zones urbaines sensibles.
IV. Obligations des communes pour la réalisation de logements
sociaux
La nouvelle rédaction proposée pour
l'article
L. 302-7
du code de la construction et de l'habitation précise
que le conseil municipal devra fixer un un objectif de réalisation de
logements sociaux permettant d'atteindre le seuil de 20 % du total des
résidences principales.
Néanmoins, il assortit ce principe d'une procédure
dérogatoire mise en oeuvre dans le cadre de l'intercommunalité,
à la condition de respecter un objectif minimum de réalisation de
logements sociaux.
Si une commune appartient à une structure intercommunale
compétente en matière de programme local de l'habitat (PLH),
c'est ce dernier qui fixera l'objectif de réalisation de logements
locatifs sociaux de ladite commune. Cet objectif est fixé
par
périodes triennales.
L'objectif doit alors permettre d'augmenter le nombre de logements locatifs
sociaux par rapport au nombre de résidences principales, sans
nécessairement atteindre le seuil de 20 % dans chacune des communes
concernées.
Mais, globalement, l'objectif de réalisation de logements locatifs
sociaux comptabilisés au niveau de l'ensemble des communes ne peut
être inférieur à la somme théorique des logements
locatifs sociaux à construire pour que chaque commune soumise au
prélèvement prévu à
l'article L. 302-6
du code de la construction et de
l'habitation atteigne le seuil de 20 % du total des résidences
principales. Cette obligation subsiste même si, au niveau de
l'agglomération, le taux de 20 % de logements sociaux est atteint.
L'article L. 302-7
précise que si, dans le délai
d'un an, à compter de la publication de la loi, le programme local de
l'habitat n'est pas approuvé, la commune est tenue de définir
seule son objectif de réalisation de logements locatifs sociaux pour
parvenir au seuil de 20 % sur son propre territoire.
Enfin,
l'article L. 302-7
du code de la construction et de
l'habitation calcule l'objectif de logements à construire pour chaque
période triennale sur la différence entre l'objectif de 20 %
de logements à atteindre et le stock de logements sociaux
recensés sur le territoire de la commune. L'objectif de
réalisation sur trois ans ne peut être inférieur
à
15 %
du nombre de logements manquants, ce qui permet
d'atteindre l'objectif final
en vingt ans.
Ce dispositif diffère profondément des règles en vigueur
en matière d'obligation de construction de logements sociaux
fixée par l'article L. 302-8 du code de la construction et de
l'habitation.
Tout d'abord, il faut rappeler qu'actuellement l'obligation de construire
constitue une solution alternative, permettant ainsi aux communes de ne pas
verser de contribution, alors que, dans le projet de loi l'obligation de
réaliser des logements locatifs sociaux s'ajoute au mécanisme du
prélèvement.
Actuellement, l'obligation de réalisation prend en compte non seulement
les logements sociaux commencés, mais également les actions
foncières et acquisitions immobilières nécessaires
à la réalisation de logements sociaux.
L'Assemblée nationale a inséré au début de
l'article L. 302-7
une dérogation supplémentaire au profit
des communes dont une large partie du territoire est inconstructible du fait de
l'existence d'un plan d'exposition au bruit ou d'une servitude limitant ou
interdisant de construire en raison de la présence d'installations
classées "
pouvant présenter des risques très
importants pour la santé ou la sécurité des populations
voisines
".
Elle a complété la liste des établissements publics de
coopération intercommunale compétents pour définir
l'objectif de réalisation des logements sociaux, en mentionnant les
communautés et les syndicats d'agglomération nouvelle.
En ce qui concerne la faculté offerte au programme local de l'habitat
intercommunal de moduler la répartition des logements sociaux à
construire sur l'ensemble du périmètre de l'établissement
public de coopération intercommunale, l'Assemblée nationale a
précisé que chaque commune devait s'efforcer de "
se
rapprocher
" du seuil de 20 %.
Elle a également prévu qu'une commune non soumise au
prélèvement ne pouvait se voir imposer par l'établissement
public de coopération intercommunale, contre sa volonté, la
réalisation de logements sociaux.
En ce qui concerne l'obligation pour le programme local de l'habitat de fixer
un échéancier de réalisation de logements sociaux par
périodes triennales, l'Assemblée nationale a ajouté que le
programme local de l'habitat devait définir un plan de revalorisation de
l'habitat locatif social existant afin de préserver la mixité
sociale, y compris dans les grands ensembles existants. Elle a en outre,
porté à dix-huit mois à compter de la publication de la
loi, le délai fixé pour l'élaboration du programme local
de l'habitat.
Enfin, l'Assemblée nationale a inséré une disposition
spécifique pour les communes de Paris, Lyon et Marseille en indiquant
que, dans ces communes, le programme local de l'habitat doit assurer une
répartition équilibrée de l'offre de logements sur
l'ensemble des arrondissements.
V. Constat de la carence d'une commune
La nouvelle rédaction proposée pour
l'article L. 302-8
du
code de la construction et de l'habitation prévoit
l'établissement d'un bilan à l'issue de chaque période
triennale, par la collectivité ou l'établissement public de
coopération intercommunale ayant élaboré le programme
local de l'habitat. Ce bilan devra être communiqué au conseil
départemental de l'habitat.
Lorsque les engagements en matière de construction de logements sociaux
n'auront pas été tenus, le préfet, après avis du
conseil départemental de l'habitat, prendra un
arrêté
motivé constatant la carence
de la commune.
A compter de cet arrêté, le prélèvement auquel la
commune est déjà assujetti sera doublé. Il sera en
conséquence portée à
2.000 francs
par logement
manquant pour atteindre le seuil des 20 % des logements sociaux,
étant précisé que le prélèvement total ne
peut excéder 10 % des dépenses réelles de
fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif
afférent au pénultième exercice.
Par cohérence avec le dispositif qu'elle a adopté à
l'article L. 302-6
du code de la construction et de
l'habitation, prévoyant une modulation pour les communes dont le
potentiel fiscal est supérieur à
5.000 francs, l'Assemblée nationale a précisé
que le prélèvement était doublé -et non pas
seulement porté à 2.000 francs.
En outre, elle a aggravé le dispositif de sanction en prévoyant
qu'aucun agrément de bureaux
ne serait plus accordé aux
communes ayant fait l'objet d'un arrêté de carence.
VI. Pouvoir de substitution du représentant de l'Etat dans le
département
La rédaction proposée pour
l'article L. 302-9
du
code de la construction et de l'habitation reconnaît un
pouvoir de
substitution
au représentant de l'Etat dans le département.
Celui-ci sera, en effet, habilité à se
substitue
r à
la collectivité locale défaillante visée par
l'arrêté préfectoral de carence.
Le représentant de l'Etat pourra ainsi passer
convention
avec un
organisme HLM pour réaliser des logements sociaux, soit en construction
neuve, soit par voie d'acquisation-amélioration.
Si l'Etat verse une subvention foncière, une
dépense
égale
sera mise à la charge de la commune, qui s'ajoutera au
montant du prélèvement majoré.
L'Assemblée nationale a rendu
obligatoire
l'intervention du
préfet qui ne disposera plus, en conséquence, d'un pouvoir
d'appréciation en fonction du contexte local.
VII. Décret d'application
L'article L. 302-10
du code de la construction et de l'habitation
renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour définir les
conditions d'application du dispositif. Ce décret devra notamment
prendre en compte la situation particulière des
départements
d'outre-mer.
Il devra également préciser la nature des
dépenses prises en compte et venant en déduction du
prélèvement mis à la charge des communes n'atteignant pas
le seuil de 20% de logements sociaux.
*
*
*
L'ensemble de ce dispositif privilégie une
démarche
coercitive
, traduisant une
suspicion marquée
à
l'égard des collectivités locales. Il ne prend pas en compte la
diversité
des situations locales. Il prévoit des
dispositions qui ne peuvent s'accorder avec la
logique de la
décentralisation
. Il omet la responsabilité que doit assumer
l'Etat pour apporter les
financements nécessaires
. Il ignore les
difficultés auxquelles certaines communes déjà très
urbanisées sont confrontées pour consacrer des
espaces
constructibles
aux logements sociaux.
Le projet de loi donne, par ailleurs, une
définition restrictive
du logement social, qui ignore le rôle de
l'accession sociale à
la propriété
.
Votre rapporteur pour avis a soumis à la commission des Lois le
dispositif proposé par la commission des Affaires économiques et
du Plan pour les
articles 25 à 27
du projet de loi.
Dans son économie générale, ce dispositif conduirait, en
premier lieu, à privilégier le
périmètre des
établissements publics de coopération intercommunale
pour
apprécier la réalité des efforts des communes en faveur du
logement social.
En second lieu, la mise en oeuvre de l'obligation de disposer de 20 % de
logements sociaux par rapport aux résidences principales s'appuierait
sur la prise en compte des besoins à partir d'un
diagnostic
des
territoires concernés. Ce diagnostic serait réalisé dans
le cadre des schémas de cohérence territoriale et des plans
locaux d'urbanisme. Ce diagnostic se traduirait dans les
objectifs
retenus par ces documents d'urbanisme ainsi que dans la
programmation
prévue par les programmes locaux de l'habitat.
Les structures intercommunales jouerait un
rôle majeur
pour mettre
en oeuvre ces différents objectifs, dans le cadre des compétences
qui leur ont été confiées par le législateur.
A cette fin, elles s'engageraient dans un
contrat d'objectifs
avec
l'Etat, afin d'assurer une
démarche partenariale
. Il reviendrait
à l'Etat de définir, dans ce cadre, les financements qu'il compte
assurer.
C'est dans ce cadre
territorial
et
contractuel
ainsi
défini que serait envisagée une
contribution
des communes
et établissements publics de coopération intercommunale ne
respectant pas l'objectif fixé par le législateur et, le cas
échéant, des
pénalités conventionnelles
lorsque les engagements conventionnels n'auraient pas été
respectés.
Seraient, en revanche, supprimées les dispositions du projet de loi
prévoyant un prélèvement sur les recettes fiscales
communales et permettant au représentant de l'Etat de se substituer aux
communes.
Partageant le même souci d'écarter des
dispositions
coercitives
et ne tenant aucun compte de la
diversité des
situations locales
, votre commission des Lois s'est néanmoins
interrogée plus particulièrement sur deux aspects de ce
dispositif.
D'une part, elle a souhaité évaluer l'impact selon les situations
locales particulières de la prise en compte à titre
privilégié du périmètre des structures
intercommunales pour apprécier la mise oeuvre de l'obligation de
disposer de 20% de logements sociaux.
D'autre part, elle a relevé la différence de traitement
opéré par le projet de loi adopté par l'Assemblée
nationale entre les communes d'Ile-de-France et les communes des autres
régions. Compte tenu de la portée des dispositions prévues
par le projet de loi sur les communes concernées, elle a estimé
que l'opportunité de maintenir cette différence de traitement,
qui reproduisait une solution actuelle du code de la construction et de
l'habitation, méritait une attention particulière.
Constatant que le Sénat était saisi des amendements
déjà présentés par la commission des Affaires
économiques et du Plan qui permettraient d'aborder ce débat,
votre commission des Lois a décidé de ne pas proposer
d'amendements à l'article 25 du projet de loi.
Article 25 bis (nouveau)
(article L. 302-1 du code de
la
construction et de l'habitation)
Élaboration du programme local de
l'habitat dans les communes de Paris, Lyon et Marseille
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la
proposition de M. Daniel Marcovitch, modifie
l'article L. 302-1
du
code de la construction et de l'habitation, afin de préciser que dans
les communes de Paris, Lyon et Marseille, les maires d'arrondissement doivent
être associés à l'élaboration du programme local de
l'habitat.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article additionnel après l'article 25
bis
(article
L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation)
Conditions
d'attribution des logements sociaux
Après l'article 25 bis, votre commission des Lois vous
propose, par amendement, d'insérer un article additionnel qui
précise les conditions de réservation de logements sociaux.
L'article L. 441-1
du code de la construction et de l'habitation renvoie
à un décret le soin de fixer les limites et conditions dans
lesquelles les organismes d'HLM peuvent, en contrepartie d'un apport de
terrain, d'un financement ou d'une garantie financière, contracter des
obligations de réservation pour des logements sociaux, lors d'une mise
en location initiale ou ultérieure.
De manière
plus directive
, il précise que ce même
décret
doit
également fixer les limites et conditions de
réservation des logements par le représentant de l'Etat dans le
département au profit des personnes prioritaires, notamment mal
logées ou défavorisées.
Or il paraît logique de préciser expressément que
dès lors qu'une commune ou un établissement public de
coopération intercommunale a apporté un terrain, octroyé
un financement ou une garantie financière, une convention de
réservation
doit être conclue, en contrepartie,
avec
l'organisme d'HLM.
Tel est l'objet du présent article que votre commission des Lois vous
propose d'adopter
dans la rédaction qu'elle vous soumet.
Article 25 ter (nouveau)
(article L. 441-1-4 du code
de la
construction et de l'habitation)
Composition des conférences
intercommunales du logement
Cet
article additionnel modifie
l'article L. 441-1-4
du code de la
construction et de l'habitation, créé par la loi du
29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les
exclusions instaurant les conférences intercommunales du logement.
Ces conférences doivent être créées par les communes
situées dans un bassin d'habitat dont le périmètre est
délimité par le préfet, pour examiner la situation, au
regard du logement, des personnes les plus défavorisées.
Le présent article précise que ces conférences
rassembleront également les représentants des
établissements publics de coopération intercommunale
concernés dès lors qu'ils sont compétents en
matière de programme local de l'habitat.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 25 quater (nouveau)
(article 1382 du code
général des impôts)
Exonération de taxe
foncière sur les propriétés bâties
Cet
article additionnel modifie
l'article 1382
du code général
des impôts, afin d'exonérer de façon définitive les
immeubles des organismes d'habitation à loyer modéré,
situés dans des communes où sont recensés plus de
35 % de logements sociaux, lorsque ces immeubles font l'objet d'une
opération de réhabilitation et de requalification urbaine ou
encore si ces immeubles sont intégrés dans un programme de
développement de services de proximité.
L'objet de cette disposition est de donner les moyens nécessaires aux
organismes d'HLM pour mener à bien des opérations de
réhabilitation ou de requalification dans des ensembles fortement
dégradés. Il s'agit de trouver des moyens conséquents pour
requalifier les territoires urbains déjà fortement
dégradés.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 26
(articles L. 2254-1, L. 5216-5 et L.
5215-20
du code général des collectivités
territoriales)
Compétences des communes et des
établissements publics
de coopération intercommunale en
matière de logements sociaux
Cet
article insère dans le titre V ("
Interventions en
matière économique et sociale
") du livre II
("
Administration et services communaux
") de la
deuxième partie ("
La commune
") du code
général des collectivités territoriales un chapitre
spécifique, doté d'un article unique, relatif aux interventions
en faveur du logement social. Il modifie également plusieurs
dispositions du même code pour renforcer le rôle des communes et
des établissements publics de coopération intercommunale en
matière de réalisation de logements sociaux.
Le 1° de l'article 26
insère un chapitre nouveau
composé d'un article unique, dans le code général des
collectivités territoriales, qui reprend les obligations mises à
la charge des communes et des établissements publics de
coopération intercommunale en matière de réalisation de
logements sociaux. Il impose ainsi aux communes et établissements
publics de coopération intercommunale la réalisation de logements
locatifs sociaux pour parvenir à la mixité sociale des villes et
des quartiers.
Cet objectif doit être poursuivi à travers : des interventions en
matière foncière ; des actions ou opérations
d'aménagement menées ou autorisées par les communes ou
établissements publics de coopération intercommunale, pour mettre
en oeuvre une politique locale de l'habitat ou un projet urbain en application
de
l'article L. 300-1
du code de l'urbanisme, modifié
par
l'article 13
du projet de loi ; l'octroi de subventions
foncières.
Les 2° et 3° de l'article 26
° modifient
l'article L. 5216-5
du code général des
collectivités territoriales relatif aux compétences
exercées de plein droit par les communautés
d'agglomération en matière d'équilibre social de l'habitat
sur le territoire communautaire. Il précise le type de
compétences, en indiquant que :
- la communauté d'agglomération verse des aides
financières pour le logement social d'intérêt communautaire
et constitue des réserves foncières pour la mise en oeuvre de la
politique communautaire d'équilibre social de l'habitat ;
- pour la mise en oeuvre de cette politique, la communauté
d'agglomération est titulaire du
droit de préemption
urbain
dans les périmètres fixés par le conseil de la
communauté. La mise en oeuvre de cette prérogative requerra
l'accord de la ou des communes concernées sur le choix des
périmètres dans lesquels elle pourra s'exercer.
Mais l'Assemblée nationale n'a en revanche pas souhaité que la
communauté d'agglomération soit automatiquement
désignée pour être l'autorité de rattachement des
organismes publics d'HLM présents sur son périmètre. Elle
a préféré que cette décision de rattachement soit
prise sur demande concordante des organismes d'HLM et des collectivités
locales concernées, comme cela est prévu par
l'article 62
du projet de loi.
Par un
amendement
, votre commission des Lois vous suggère de
préciser expressément que l'exercice du droit de
préemption par la communauté d'agglomération pour la mise
en oeuvre de la politique communautaire d'équilibre social de l'habitat,
n'interdira pas
à une commune de mettre en oeuvre ce même
droit pour des
affaires relevant de sa compétence.
Par un
autre
amendement
, elle vous propose
de
reconnaître aux communautés de communes qui exercent des
compétences en matière d'équilibre social de l'habitat
la
faculté d'exercer
le droit de préemption pour la mise
en oeuvre de la politique communautaire dans ce domaine, réserve
étant faite de l'exercice du même droit par les communes au titre
de leurs propres compétences.
Le 4°
modifie
l'article L. 5215-20
du code
général des collectivités territoriales relatif aux
compétences exercées de plein droit par les communautés
urbaines afin de préciser que la communauté urbaine est
l'autorité de rattachement d'offices publics d'aménagement et de
construction et d'offices publics HLM, qu'elle verse des aides
financières pour le logement social d'intérêt communautaire
et qu'elle mène des actions en faveur du logement social
d'intérêt communautaire.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 26
ainsi
modifié.
Article 26 bis (nouveau)
(article L. 443-11 du code
de la
construction et de l'habitation)
Mise à disposition de locaux par
un organisme d'HLM
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la
proposition du Gouvernement, tend à modifier
l'article L. 443-11
du code de la construction et de l'habitation, afin de favoriser les actions
menées par les associations dans les quartiers relevant de la politique
de la ville.
Il autorise à cette fin les organismes d'HLM à leur mettre
à disposition des locaux, moyennant le seul paiement des charges
locatives correspondant à ces locaux.
Il s'agit de donner une base légale à une pratique -semble-t-il
courante- mais qui avait pu susciter des difficultés
d'interprétation.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 26 ter
(nouveau)
(article 3 de la loi
n° 72-657 du 13 juillet 1972)
Allégement de fiscalité
en zone urbaine sensible
Cet
article additionnel, adopté par l'Assemblée nationale sur la
proposition du Gouvernement, cherche à soutenir le développement
économique dans les zones urbaines sensibles.
Le comité interministériel de la ville du 14 décembre
dernier a décidé de compenser les charges d'activité des
petites et très petites entreprises dues à leur implantation dans
ces quartiers en difficulté, par la création d'un fonds de
soutien doté de 50 millions de francs dès cette
année, et de 250 millions de francs à partir de 2001.
De plus, il a retenu le principe d'un allégement de fiscalité
pour les entreprises de ces quartiers dont la surface dépasse
300 mètres carrés, soumises à la taxe d'aide au
commerce et à l'artisanat. Le présent article a donc pour objet
de les faire bénéficier d'une franchise de 10.000 francs sur
le montant de cette taxe.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 27
(articles L. 213-1, L. 421-2-1 et L. 510-1
du
code de l'urbanisme)
Modifications diverses du code de
l'urbanisme
Cet
article modifie plusieurs dispositions du code de l'urbanisme, par coordination
avec le dispositif prévu par
l'article 25
du projet de loi
relatif à l'obligation de construction de logements sociaux.
Le 1° de l'article 27
modifie
l'article L. 213-1
du
code de l'urbanisme qui traite des dispositions communes au droit de
préemption urbain, aux zones d'aménagement différé
et aux périmètres provisoires.
La nouvelle rédaction proposée intègre les modifications
proposées par l'article 25 du projet de loi, en visant les communes
n'ayant pas rempli leurs obligations et faisant l'objet d'un
arrêté préfectoral constatant leur carence. Ces communes ne
pourront pas faire usage de leur droit de préemption pour s'opposer
à l'aliénation d'un immeuble dans le cadre d'une opération
de réalisations de logements sociaux, ayant fait l'objet d'une
convention signée entre le représentant de l'Etat dan le
département et un organisme HLM.
Le 2° de l'article 27
complète la rédaction du
quatrième alinéa
de
l'article L. 421-2-1
du code de l'urbanisme édictant des règles spécifiques
pour la délivrance du permis de construire.
Prenant en compte le cas d'une commune n'ayant pas rempli ses obligations en
matière de logements sociaux et faisant l'objet d'un arrêté
préfectoral de carence, il précise que pour la réalisation
d'un immeuble décidé dans le cadre de la convention signée
entre le représentant de l'Etat dans le département et
l'organisme HLM, le permis de construire sera délivré
au nom
de l'Etat
et non pas de la commune concernée.
Le 3° de l'article 27
complète les dispositions de
l'article L. 510-1
du code de l'urbanisme relatif à
l'instauration d'un agrément autorisant les implantations
d'activités industrielles, commerciales, administratives ou techniques
ne relevant pas de l'Etat.
Cet agrément est obligatoire pour toute installation envisagée en
région d'Ile-de-France depuis le 1
er
janvier 1995.
L'article L. 510-1
précité prévoit que la
décision d'agrément prend en compte les orientations de la
politique d'aménagement et de développement du territoire et de
la politique de la ville.
Il est proposé d'ajouter la prise en compte des orientations relatives
au
développement du logement social
et de la mixité
sociale.
Le 4° de l'article 27
, ajouté par l'Assemblée nationale,
modifie le III de
l'article L. 510-1
du code de l'urbanisme.
Il permet la suppression à la demande des communes ou des
établissements publics de coopération intercommunale
compétents des conventions portant engagement de constructions de
logements, en raison des prévisions démographiques et compte tenu
du plan local d'insertion ou du contrat d'agglomération. La suppression
serait accordé par le représentant de l'Etat dans des conditions
fixées par décret.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
Article 27 bis (nouveau)
(article L. 441-1-6 du
code
de la construction et de l'habitation)
Représentants des
associations de locataires
au sein de la conférence régionale
du logement
Cet
article modifie
l'article L. 441-1-6
du code de la construction et de
l'habitation, afin de prévoir l'intégration dans la
conférence régionale du logement mise en place pour la
région d'Ile-de-France par la loi du 29 juillet 1998
d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, des
représentants des associations de locataires affiliées à
une organisation siégeant à la commission nationale de
concertation instituée par la loi du 23 décembre 1986.
A cet article, votre commission des Lois ne vous soumet pas d'amendement.
SECTION 2
Dispositions relatives à la
protection
de l'acquéreur d'immeuble
et au régime des
copropriétés
Article 28
(articles L. 271-1 à L. 271-4 du code de la
construction et de l'habitation ; article 1589-1 du code
civil)
Délai de rétractation et interdiction d'un
dépôt d'argent
par les acquéreurs d'un bien immobilier
d'habitation
Dans le projet de loi initial, cet article proposait, sous trois paragraphes distincts, de modifier l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) issu de l'article 7-II de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle et de créer un article L. 271-2 dans ce même code (paragraphe I), d'abroger l'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles codifié à l'article L. 271-1 précité, et de créer un article 1589-1 dans le code civil.
Paragraphe I :
Extension du délai de
rétractation aux acquisitions de logements anciens et interdiction de
tout versement avant l'expiration de ce délai
(
articles L.
271-1 et L. 271-2 du CCH
)
Selon
l'exposé des motifs du projet de loi, il s'agissait
d' "
étendre aux acquisitions de logements anciens
réalisées par l'intermédiaire de professionnels le
délai de rétractation jusqu'ici réservé aux seuls
acquéreurs de logements neufs
" et d'interdire "
le
versement de dépôt d'argent pendant ce délai
", le
non respect de cette interdiction étant constitutif d'un délit
puni de 200.000 francs d'amende et étant, en matière civile,
sanctionné par la nullité de plein droit pour tout engagement
unilatéral d'achat assorti de l'obligation de verser une somme d'argent.
•
La rédaction proposée par l'article 28 pour
modifier
l'article L. 271-1
du CCH afin d'y
intégrer la faculté de rétractation au
bénéfice de l'acquéreur pour les transactions concernant
des immeubles anciens
reprenait largement le libellé dudit article
actuellement en vigueur pour les ventes d'immeubles neufs.
Pour ce type de transactions, il était prévu que la
faculté de rétractation soit ouverte au seul acquéreur non
professionnel à la suite de la conclusion d'un acte sous seing
privé, c'est-à-dire une promesse synallagmatique ou
unilatérale de vente ou d'achat. Aux termes du dispositif, et
contrairement à l'objectif plus large visé par l'exposé
des motifs, ce délai de réflexion ne devait être ouvert que
pour les "
actes sous seing privé conclus entre un professionnel
et un non professionnel
" : le dispositif proposé avait
donc pour cible les seuls actes conclus entre un particulier personne physique
ou une personne morale de droit privé n'exerçant pas une
activité professionnelle immobilière et un professionnel de
l'immobilier tel qu'un marchand de bien, et non l'ensemble des actes sous seing
privé conclus par l'intermédiaire d'un professionnel, agent
immobilier ou notaire. Dans ce dernier cas en effet, le professionnel est un
simple intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur mais il
n'est pas partie à l'acte : le dispositif proposé manquait
donc sa cible.
Au demeurant, dans un cas comme dans l'autre, on pouvait s'interroger sur
l'opportunité d'étendre le délai de rétractation
aux transactions sur les immeubles anciens et ses justifications. Un tel
délai présente manifestement un intérêt en
matière de vente d'immeuble à construire dans la mesure où
l'objet ne peut être précisément identifié au moment
où l'acquéreur non professionnel s'engage et est confronté
directement à un professionnel de l'immobilier : il est
présumé en position de faiblesse face à son cocontractant
au sens du droit de la consommation. Si l'on peut estimer que ce
déséquilibre existe également pour la vente d'un immeuble
ancien lorsque le cocontractant est un professionnel de l'immobilier tel un
marchand de bien, cette crainte paraît nettement plus ténue
lorsque la transaction s'opère par l'intermédiaire d'un
professionnel : celui-ci reçoit en effet mandat pour organiser la
négociation, faciliter la conclusion de l'accord et délivrer ses
conseils éclairés aux deux parties, sa responsabilité
civile professionnelle étant susceptible d'être engagée. Il
semble en outre que l'acquéreur soit mieux protégé
lorsqu'il bénéficie des conseils d'un professionnel que lorsqu'il
conclut directement avec un autre cocontractant non professionnel, toujours
susceptible de dissimuler certains problèmes.
Partant de ce constat et afin de garantir un délai de réflexion
à l'acquéreur dans tous les cas,
l'Assemblée
nationale
, sur proposition de sa commission de la production et des
échanges, a étendu à l'ensemble des transactions portant
sur des immeubles anciens l'exigence du délai de rétractation. Ce
faisant, elle a abandonné la logique qui sous-tendait le dispositif
initial ayant pour objet de limiter les risques d'abus de position dominante
susceptibles d'être exercé par un professionnel sur un non
professionnel, pour raisonner en termes de nécessité
d'aménager dans tous les cas, dès lors que l'acquisition d'un
logement constitue souvent l'engagement financier d'une vie, un délai de
réflexion à l'acquéreur.
Tout en souscrivant à cette préoccupation, votre commission des
Lois tient à souligner les imperfections qui affectent le dispositif
soumis à son examen.
Tout d'abord, ce dispositif étend à l'ensemble des
acquéreurs, professionnels ou non, le bénéfice du
délai de rétractation alors même que les dispositions en
vigueur concernant l'acquisition d'un immeuble neuf d'habitation le
réserve au seul acquéreur non professionnel.
Par ailleurs, le mécanisme de la rétractation est appliqué
à l'ensemble des promesses synallagmatiques ou unilatérales de
vente ou d'achat : or, en matière de promesse unilatérale de
vente ce mécanisme est sans objet puisque seul le promettant,
c'est-à-dire le vendeur, est juridiquement engagé jusqu'à
la date fixée pour la levée d'option. Aussi paraît-il plus
pertinent de faire directement référence aux promesses
synallagmatiques et aux promesses unilatérales d'achat plutôt que
d'avoir recours à la formule visant "
tout acte non
obligatoirement soumis aux formalités de publicité
foncière, en vue de l'acquisition ou de la construction d'un immeuble
d'habitation
".
En outre, mais cette malfaçon affecte déjà les
dispositions en vigueur, le premier alinéa du texte proposé pour
l'article L. 271-1 contient plusieurs sujet alors que le verbe est
conjugué au singulier, ce qui rend la phrase incompréhensible. Il
ne paraît par ailleurs pas correct de dire que l'acte
"
devient
définitif
" à l'expiration du
délai de sept jours puisqu'il peut contenir des conditions suspensives,
en particulier celle relative à l'obtention du prêt permettant de
financer l'acquisition, et il est superflu de préciser
in fine
que le délai de sept jours s'applique chaque fois que la loi n'accorde
pas un délai plus long pour exercer la faculté de
rétractation car il est un principe selon lequel la loi
particulière déroge à la loi générale.
Enfin, mais l'ambiguïté réside déjà dans le
texte en vigueur, une lecture
a contrario
du deuxième
alinéa semble aboutir à inclure l'acte authentique
définitif de vente dans le champ d'application du délai de
rétractation lorsque ce dernier n'est pas précédé
d'un avant-contrat. Si cette situation, il est vrai, n'est pas très
fréquente, il convient tout de même de la prendre en compte car
à ce stade de la transaction les inconvénients résultant
d'une rétractation semblent devoir prévaloir s'agissant d'un acte
authentique définitif : blocage d'opérations en
chaîne, le vendeur cédant très souvent son bien pour
acquérir à bref délai un autre logement,
difficultés liées aux prêts consentis par les banques ...
Pour toute ces raisons de fond et de forme, votre commission des Lois vous
propose
un amendement
de réécriture de l'article
L. 271-1 permettant d'alléger globalement sa rédaction. Par
cet amendement, elle prévoit de
réserver le
bénéfice du délai de rétractation à
l'acquéreur non professionnel
. Elle évite également
d'imposer la seule modalité de la lettre recommandée avec demande
d'avis de réception pour la notification de la promesse et,
corrélativement, la signification de la rétractation afin de
préserver la souplesse du dispositif. La rédaction exclut en
outre du champ du dispositif l'avant-contrat établi en la forme
authentique, dont la solennité et les garanties qu'il présente
par nature semblent suffire à assurer la protection de
l'acquéreur. Ce délai de réflexion ne s'appliquerait pas,
a fortiori
, à l'acte authentique constatant définitivement
la réalisation de la vente. Enfin, la rédaction proposée
prend en compte le fait qu'en matière de promesse unilatérale de
vente le mécanisme du délai de rétractation est sans objet
puisque jusqu'à la levée de l'option seul le promettant,
c'est-à-dire le vendeur, est juridiquement engagé.
•
L'article L. 271-2 du CCH
résultant de l'article 28
a été adopté sans modification par l'Assemblée
nationale. Il pose une
interdiction d'exiger ou de recevoir de
l'acquéreur tout versement avant l'expiration du délai de
rétractation
de sept jours offert à l'acquéreur, sauf
dans les cas où des régimes spécifiques organisent ce
versement en l'assortissant des garanties qui s'imposent comme, par exemple, en
matière de contrats préliminaires de vente d'immeubles à
construire. Le fait d'exiger ou de recevoir un versement en enfreignant cette
interdiction est constitutif d'un délit puni de 200.000 F d'amende.
Cette approche paraissait parfaitement cohérente avec le schéma
initial qui limitait le champ d'application du mécanisme du délai
de rétractation aux seules promesses tendant à l'acquisition d'un
logement ancien conclues entre un marchand de bien et un non professionnel.
L'extension de ce champ aux promesses pour lesquelles le vendeur est un
particulier, et non un professionnel de l'immobilier, conduit à
s'interroger sur les garanties qui devraient désormais être
offertes à ce vendeur en contrepartie de l'immobilisation de son bien.
Cette question a été fort justement perçue par la
commission de la production et des échanges de l'Assemblée
nationale qui a proposé un amendement tendant à déroger au
principe d'interdiction lorsque le versement est "
effectué
entre les mains d'un tiers séquestre, mandaté à cet effet
et disposant d'une garantie financière affectée au remboursement
des fonds déposés
". Le rapporteur, M. Patrick
Rimbert a fait valoir qu'il s'agissait "
d'instaurer un
dépôt de garantie en contrepartie de la possibilité de
rétractation pour éviter que l'acheteur ne puisse obliger le
vendeur de façon abusive et que ne se crée ainsi un marché
spéculatif
". En dépit de cette argumentation
pertinente, l'Assemblée nationale a rejeté cette proposition, le
Gouvernement ayant objecté qu'il n'était "
pas
souhaitable d'instituer un tel dépôt sans réglementer le
délai de reversement
" et qu'il fallait "
éviter
que des sommes importantes, généralement égales à
10 % du prix de vente, ne soient bloquées pendant plusieurs
mois
".
Avec le souci d'instaurer un équilibre dans les garanties offertes
à l'acquéreur et au vendeur et d'éviter les
dysfonctionnements qui ne manqueraient pas de résulter d'une
multiplication des offres d'acquisitions qui ne seraient pas sérieuses,
par un acquéreur qui bloquerait ainsi plusieurs biens
simultanément, votre commission des Lois vous propose, par
un
amendement
, un dispositif permettant, dans certains cas, d'effectuer un
versement assorti des garanties nécessaires pour que les sommes
versées puissent être remboursées dans des conditions
satisfaisantes en cas de désistement de l'acquéreur dans le
délai qui lui est imparti.
Cet amendement retient deux critères distincts qui se combinent entre
eux pour tenir compte de la différence de régime juridique qui
s'applique à la promesse synallagmatique et à la promesse
unilatérale de vente d'une part, et de la présence ou non d'un
intermédiaire professionnel disposant d'une garantie financière
dans la transaction.
Lorsque la promesse est conclue directement entre le vendeur et
l'acquéreur, sans l'entremise d'un professionnel qui a un devoir de
conseil et est doté d'une responsabilité civile professionnelle
et d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds
déposés, le principe d'interdiction de tout versement pendant le
délai de sept jours prévaut. En revanche, lorsque la promesse est
conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, le versement est
autorisé dès sa conclusion puisqu'une garantie financière
en garantit le remboursement. Bien qu'il puisse paraître quelque peu
complexe, ce dispositif a le mérite d'organiser un réel
équilibre entre les garanties offertes à l'acquéreur,
lequel bénéficiera d'un véritable délai de
réflexion pour une acquisition qui représente bien souvent
l'investissement d'une vie, et celles offertes au vendeur dont le bien se
trouve immobilisé pendant ce délai.
• L'Assemblée nationale a ajouté au paragraphe I de cet
article deux nouvelles dispositions insérées dans le CCH,
les
articles L. 271-3 et L. 271-4
tendant respectivement à
renforcer l'information de l'acquéreur d'un terrain à bâtir
et celle de l'acquéreur d'un lot de copropriété dans un
immeuble construit depuis plus de quinze ans
.
L'article L. 271-3
, issu d'un amendement présenté par la
commission de la production et des échanges, a été
adopté contre l'avis du Gouvernement. Il prévoit que sera
frappé de nullité toute promesse synallagmatique ou
unilatérale ou tout contrat de vente d'un
terrain à
bâtir
n'incluant pas "
les éléments
d'information permettant à l'acheteur de connaître
précisément les limites, les dimensions et la surface de ce
terrain
". Cette disposition s'inspire d'une proposition de loi
déposée à l'Assemblée nationale à l'automne
1996
1(
*
)
qui tentait
elle-même d'étendre aux ventes de terrains à bâtir
les mécanismes instaurés par la loi n° 96-1107 du 18
décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de
lots de copropriété, dite " loi Carrez ".
Si l'objectif tendant à garantir à l'acquéreur la
connaissance de la contenance et des limites exactes du terrain qu'il se
propose d'acquérir pour y édifier une construction ne peut
être qu'approuvé, le dispositif proposé semble soulever
davantage de difficultés et d'interrogations qu'il n'en résout.
En premier lieu, la notion de " terrain à bâtir " n'est
pas juridiquement définie : s'agit-il d'un terrain
" constructible " parce que situé dans une zone du plan
d'occupation des sols lui conférant cette caractéristique ?
S'agit-il d'un terrain que l'acquéreur déclare destiner à
la construction d'un bâtiment ? Pourrait-il s'agir d'un terrain qui,
insusceptible par lui-même de recevoir une construction, serait
nécessaire pour permettre l'édification d'un immeuble sur un
terrain contigu ? L'acquéreur devrait-il avoir déjà
formalisé son projet de construction (en pareil cas, il paraît
plus efficace d'insérer dans la promesse une condition suspensive
relative à l'obtention du permis de construire, ce qui correspond
à une pratique courante) ? Par ailleurs, la définition de la
délimitation et de la superficie du terrain nécessite
d'opérer un bornage effectué par un
géomètre-expert : outre le surcoût résultant
d'une telle obligation, le caractère contradictoire de la
procédure d'établissement du procès-verbal de bornage
risque de bloquer de nombreuses transactions (mésentente entre voisins,
voisins en indivision successorale ...).
Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de
suppression
de cette disposition dont elle a
néanmoins pris en compte les objectifs dans un article additionnel
après l'article 9 modifiant le code de l'urbanisme.
L'article L. 271-4
a été introduit par l'Assemblée
nationale à l'initiative concordante de MM. Germain Gengenwin et
Jean-Louis Dumont avec l'avis favorable du Gouvernement pour imposer aux
personnes réalisant la
mise en copropriété d'immeubles
construits depuis plus de quinze ans
de faire procéder à un
diagnostic technique
du bâtiment concerné et de ses
équipements, ce diagnostic devant être porté, à la
diligence du notaire, à la connaissance de l'acquéreur.
Créant une nouvelle obligation d'information au bénéfice
de l'acquéreur d'un lot de copropriété, il semble
nécessaire de faire écho à cette disposition dans le
dernier volet de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis consacré aux
dispositions diverses. En outre, s'il s'agit d'améliorer l'information
des acquéreurs de lots sur l'état général de
l'immeuble, le diagnostic technique requis ne doit cependant pas consister en
une expertise détaillée dont le coût serait prohibitif et
aboutirait en pratique à empêcher la mise en
copropriété. Ce diagnostic doit simplement permettre de
déceler l'existence de défectuosités ou de
malfaçons d'une réelle gravité afin d'alerter
l'acquéreur. Par ailleurs, ce type de disposition trouverait mieux sa
place au sein de la sous-section 2 créée par l'article 29 du
projet de loi dans le CCH consacrée aux règles
générales de division. Afin d'intégrer ces observations et
d'effectuer ce transfert, votre commission vous soumet
un
amendement
de suppression du dernier alinéa du paragraphe I de
l'article 28 et elle vous proposera à l'article 29 d'inscrire dans un
article L. 111-6-2 nouveau du CCH l'obligation de procéder à
un diagnostic technique de l'immeuble construit depuis plus de quinze ans lors
de sa mise en copropriété et d'insérer un article
additionnel après l'article 30 bis pour prévoir dans la loi de
1965 précitée l'information de l'acquéreur d'un lot.
Paragraphe II :
Abrogation de l'article 20 de
la
loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la
prévention et au règlement des difficultés liées au
surendettement des particuliers et des familles
Le
paragraphe II propose d'abroger l'article 20 de la loi n° 89-1010 du
31 décembre 1989 relative à la prévention et au
règlement des difficultés liées au surendettement des
particuliers et des familles, codifié à
l'article L. 271-1 du CCH par l'article 7-II de la loi du 19
décembre 1990 précitée, laquelle n'avait pas
procédé à l'abrogation du texte source lors de sa
codification.
Sur ce paragraphe, l'Assemblée nationale a, sur proposition de sa
commission de la production et des échanges, supprimé une mention
inutile.
Paragraphe III :
Nullité de plein
droit de
tout engagement unilatéral en vue
d'acquérir un bien ou un
droit immobilier assorti
d'une obligation de versement
(article 1589-1
inséré dans le code civil)
Le III
insère un article 1589-1 dans le code civil pour sanctionner d'une
nullité de plein droit tout engagement unilatéral portant sur
l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier assorti d'une obligation de
versement d'une somme d'argent.
Cette disposition complète le dispositif prévu par l'article L.
271-2 du CCH mais son champ d'application est différent : sont
concernées les promesses unilatérales d'achat et, plus largement,
tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien
immobilier, mais également en vue de l'acquisition d'un droit
immobilier. Il s'agit de mettre fin à certaines pratiques tendant
à organiser des enchères déguisées entre les
candidats acquéreurs et, dans le cas des promesses unilatérales
d'achat, d'interdire tout versement dans la mesure où il ne peut, dans
ce cas, constituer la contrepartie de l'immobilisation du bien du vendeur
puisque ce dernier n'est pas juridiquement engagé.
Tout en souscrivant à cet objectif de nature à empêcher
certaines pratiques spéculatives, votre commission des Lois vous soumet
un amendement
de réécriture de cet article dont le
libellé, adopté sans modification par l'Assemblée
nationale, recèle une incohérence. En effet, tout engagement
unilatéral d'achat comporte nécessairement une obligation de
paiement, le paiement du prix proposé par le candidat
acquéreur.
Paragraphe additionnel :
Entrée en
vigueur
différée
Votre
commission des Lois vous soumet enfin
un amendement
tendant à
compléter l'article 28 par un paragraphe IV pour différer au
1
er
octobre 2000 l'entrée en vigueur des dispositions
qui y figurent. Il convient en effet de ménager un délai
suffisant pour que les acquéreurs et les vendeurs puissent être
informés du nouveau régime applicable aux avant-contrats.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 28
ainsi
modifié
.
Article 28 bis (nouveau)
(articles L. 316-3-1 du code
de
l'urbanisme)
Promesses unilatérales de vente en matière de
lotissements
L'article 28 bis a été introduit par
l'Assemblée nationale à l'initiative de M. Yves Dauge, avec
l'avis favorable du Gouvernement et du rapporteur. Cette disposition nouvelle,
insérée dans le code de l'urbanisme
(article L. 316-3-1), tente d'alléger les contraintes pesant
sur les lotisseurs en matière de commercialisation des lots et de
faciliter l'obtention de garanties bancaires pour le financement de leurs
projets. Corrélativement, il propose de sécuriser la situation du
bénéficiaire de la promesse de vente en exigeant que la promesse
indique "
la consistance du lot réservé, sa
délimitation, son prix et son délai de livraison
", en
ménageant un délai de réflexion de sept jours à
l'acquéreur, en renvoyant à un décret la fixation d'un
plafond pour le montant de l'indemnité d'immobilisation et en
prévoyant la consignation des sommes correspondantes et leurs conditions
de restitution.
La version initiale de cet amendement proposait de revenir sur une interdiction
résultant du premier alinéa de l'article L. 316-3 du code de
l'urbanisme, celle de consentir des promesses de vente avant la
délivrance de l'autorisation de lotir. A la demande du Gouvernement,
l'amendement a été rectifié par son auteur pour que cette
interdiction demeure. Il était en effet à craindre que la
possibilité offerte de mettre en oeuvre une pré-commercialisation
aussi précoce ne conduise à faire peser des pressions très
fortes sur les communes en vue de l'obtention des autorisations de lotir.
Si la justification économique qui sous-tend le dispositif
proposé mérite d'être prise en considération, le
régime applicable en matière de lotissements étant
particulièrement sévère malgré les assouplissements
introduits par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 portant
diverses dispositions en matière d'urbanisme et de construction, dite
" loi Bosson ", sa rédaction paraît mal
ajustée : l'obligation de porter certaines mentions
caractérisant le lot dans la promesse n'est pas
sanctionnée ; l'affirmation selon laquelle la promesse "
ne
devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant
lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter
"
est dépourvue de portée juridique puisqu'en matière de
promesse unilatérale de vente seul le promettant est engagé
jusqu'à ce que l'option soit levée ; le versement de
l'indemnité d'immobilisation semble pouvoir intervenir dès
l'acceptation de la promesse sans que soit prévue l'automaticité
du remboursement en cas de renonciation au bénéfice de la
promesse dans le délai de réflexion imparti ; les
modalités de computation du délai de trois mois pour la
restitution des fonds versés ne sont pas précisées ...
Ces approximations qui compromettent la validité du dispositif
proposé ainsi que le constat des incohérences affectant le
régime juridique applicable en matière de lotissements, de
nombreuses dispositions figurant dans la partie réglementaire du code de
l'urbanisme relevant du domaine de la loi, conduisent votre commission des Lois
à considérer qu'une
réflexion
approfondie
devrait être menée sur ce sujet d'importance afin d'instaurer des
mécanismes susceptibles de répondre aux impératifs
économiques sans méconnaître la sécurité du
consommateur. Pareille entreprise ne semble pas pouvoir être menée
à bien à l'occasion d'un texte examiné dans l'urgence.
Aussi vous propose-t-elle
un amendement
de suppression de
l'article 28 bis
.
Article 29
(article L. 111-6-1 du code de la
construction
et de l'habitation)
Interdiction d'opérer certaines
divisions
pour créer des logements
Cet
article crée au sein de la section II du chapitre 1
er
du
titre 1
er
du livre 1
er
du CCH, consacrée aux
dispositions générales applicables aux bâtiments
d'habitation, deux sous-sections : la première, intitulée
" Règles générales de construction ", regroupe
les articles L. 111-4 à L. 111-6 existants ; la seconde, nouvelle,
serait intitulée " Règles générales de
division " et comprendrait un article nouveau, l'article L. 111-6-1.
Il procède tout d'abord, dans son premier alinéa du paragraphe I,
à la
codification de l'article 1
er
de la loi
n° 53-286 du 4 avril 1953
modifiant la loi du
1
er
septembre 1948 portant modification et codification de la
législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou
occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel qui
interdit toute division par appartement d'immeubles frappés d'une
interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou
déclarés insalubres, ou qui comportent pour le quart au moins de
leur superficie totale des logements loués ou occupés
classés dans la catégorie IV visée par la loi du
1
er
septembre 1948
, c'est-à-dire les logements qui, aux
termes du I de l'annexe I (Conditions de classement des locaux) du
décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les
prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à
usage professionnel, "
ne présentent pas ou ne présentent
plus les conditions élémentaires d'habitabilité
"
sachant qu' "
il en est ainsi notamment de certaines constructions
édifiées avec des matériaux dont la qualité ou la
mise en oeuvre est exceptionnellement défectueuse ainsi que des
immeubles démunis de tout équipement (aucun WC, ni particulier au
local, ni même commun à l'immeuble)
".
En conséquence de cette codification, le paragraphe II prévoit
l'abrogation de l'article 1
er
de la loi du 4 avril 1953
précitée.
Les deux alinéas suivants de l'article 29
étendent le champ de
l'interdiction de procéder à toute division
:
- "
en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une
surface et d'un volume habitables inférieurs à 14 m
2
et à 33 m
3
ou qui ne sont pas pourvus d'une installation
d'alimentation en eau potable ou d'une installation d'évacuation des
eaux usées
" ;
- "
par appartement d'immeubles de grande hauteur à usage
d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont
le contrôle exercé par la commission de sécurité a
donné lieu à un avis défavorable de l'autorité
compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été
exécutées
".
Les deux derniers alinéas érigent en délit puni de deux
ans d'emprisonnement et de 500.000 francs d'amende le fait de mettre en vente,
en location ou à la disposition d'autrui des locaux d'habitation
procédant de divisions opérées en méconnaissance
des interdictions susvisées. En outre, les personnes morales peuvent
être déclarées responsables dans les conditions
prévues à l'article 121-2 du code pénal (taux de l'amende
égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques en
vertu de l'article 131-38 du code pénal, soit en l'espèce 2,5
millions) et encourent les peines complémentaires suivantes :
interdiction à titre définitif ou pour une durée de cinq
ans au plus d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs
activités professionnelles ou sociales ; fermeture
définitive ou pour une durée de cinq ans au plus des
établissements ou de l'un ou de plusieurs des établissements de
l'entreprise ayant servi à commettre les faits incriminés ;
affichage de la décision prononcée ou diffusion de celle-ci soit
par la presse écrite, soit par tout moyen de communication audiovisuelle
(2°, 4° et 9° de l'article 131-39 du code pénal).
L'Assemblée nationale a adopté, sur proposition du rapporteur et
de Mme Janine Jambu et avec l'avis favorable du Gouvernement, un amendement
modifiant le libellé du troisième alinéa du texte
proposé pour l'article L. 111-6-1 du CCH pour substituer aux seuils
de superficie et de volume la référence aux conditions de
décence résultant de l'article 6 de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 telles que définies par l'article 85 A du présent
projet de loi et pour ajouter les références aux notions d'
"
accès adéquat à la fourniture de courant
électrique
", de "
système de chauffage
adapté
" ou de "
diagnostics amiante ou
plomb
".
Cette accumulation de critères conduit à des redondances et
paraît mal coordonnée avec la définition de la
décence qui résultera des modifications introduites à
l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et du décret d'application. Paradoxalement,
l'énumération retenue semble indiquer que l'existence d'une
installation d'alimentation en eau potable, d'une installation
d'évacuation des eaux usées et d'un accès à la
fourniture de courant électrique ne seraient pas des
éléments de la définition de la décence d'un
logement ! Par ailleurs, la notion de " chauffage
adapté " paraît éminemment subjective. Enfin,
l'exigence d'effectuer des diagnostics sur la présence d'amiante ou de
plomb n'est pas précisément définie : jusqu'à
quel degré d'investigation faudra-t-il recourir ? Notons que la
réglementation en vigueur prévoit déjà l'obligation
pour le propriétaire de rechercher la présence d'amiante
(décret n° 96-97 du 7 février 1996). En ce qui concerne
le plomb, c'est le risque d'exposition au saturnisme qui doit être
visé. En tout état de cause, ces risques seront pris en compte
dans la définition du logement décent proposée par
l'article 85 A, un tel logement ne devant pas laisser apparaître de
"
risques manifestes pouvant porter atteinte à la
sécurité physique ou à la santé
". De
lourdes sanctions pénales étant applicables en cas de non respect
des interdictions de division, la définition de ces interdictions qui
fondent l'incrimination doit être précise pour se conformer au
principe de la légalité des délits et des peines.
Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
tendant à revenir au texte du projet de loi initial,
en ajoutant cependant la référence à l'accès au
courant électrique dans la liste des conditions minimales de
viabilité exigées lors de la création de logements par
division d'un immeuble. Elle vous propose également
un amendement
rédactionnel sur l'avant-dernier alinéa du texte proposé
pour l'article L. 111-6-1 du CCH.
Elle vous soumet par ailleurs
un amendement
procédant au
transfert, au sein de la sous-section nouvelle consacrée aux
règles générales de division (article L. 111-6-2), la
disposition qui avait été insérée à
l'article 28 du présent projet de loi par l'Assemblée nationale
tendant à ce qu'un diagnostic technique soit effectué avant toute
mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze
ans. Cet amendement vient en outre préciser ce que recouvre l'expression
" diagnostic technique ".
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 29
ainsi
modifié
.
Article 30
(articles 10, 14-1, 14-2, 14-3 et 18 de la
loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Budget prévisionnel, plan
comptable et
compte séparé du syndicat
Cet
article opère plusieurs ajouts et modifications dans la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis pour prévoir des mécanismes susceptibles de
prévenir les difficultés financières auxquelles sont
confrontées certaines copropriétés et pour aménager
davantage de transparence dans leur comptabilité.
Aux deux paragraphes qui constituaient l'article 30 dans le projet de loi
initial, sont venus s'ajouter deux nouveaux paragraphes en première
lecture à l'Assemblée nationale.
•
Le paragraphe I
insère trois nouveaux articles dans la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ces dispositions viennent
compléter le chapitre premier de cette loi consacré à la
définition et à l'organisation de la copropriété.
Les
articles 14-1 et 14-2
nouveaux fixent le
calendrier
d'exigibilité des provisions correspondant aux dépenses
prévues au budget prévisionnel
qui devront être
versées en début de trimestre par les copropriétaires,
sauf modalités différentes définies par
délibération de l'assemblée générale. Ce
dispositif consacre dans la loi le système comptable dit de la gestion
à charges à échoir.
A ce jour, l'article 10 de cette loi dispose que "
les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges
entraînées par les services collectifs et les
éléments d'équipement commun en fonction de
l'utilité que ces services et éléments présentent
à l'égard de chaque lot
" (alinéa 1
er
)
et que ces copropriétaires "
sont tenus de participer aux
charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives
des parties privatives comprises dans leurs lots
"
(alinéa 2), "
le règlement de
copropriété (fixant) la quote-part afférente à
chaque lot dans chacune des catégories de charges
". L'article
14 précise que le syndicat "
a pour objet la conservation de
l'immeuble et l'administration des parties communes
".
Il existe donc deux catégories de charges : celles relatives
à la conservation, à l'entretien et à l'administration des
parties communes (charges générales visées à
l'alinéa 2, réparties entre les copropriétaires au prorata
de leurs quotes-parts) et celles liées aux services collectifs et
éléments d'équipement commun (charges spéciales
visées au 1
er
alinéa, réparties entre les
copropriétaires en fonction de l'utilité que les
éléments d'équipement et les services collectifs
présentent à l'égard de chaque lot).
Aux termes de
l'article 14-1
, le budget prévisionnel ne
couvrirait que les "
dépenses de maintenance, de fonctionnement
et d'administration des parties communes et équipements communs de
l'immeuble
", ce qui inclurait certains travaux, ceux qui ne
figureraient pas dans la liste définie par le décret auquel il
est fait référence à l'article 14-2. Il s'agit d'assurer
la disponibilité des fonds nécessaires au règlement des
dépenses courantes et répétitives tout au long de
l'exercice. Votre commission des Lois vous soumet
un amendement
de
précision sur le début du premier alinéa de l'article 14-1
pour souligner que les dépenses visées sont bien les
dépenses "
courantes
".
L'Assemblée nationale, sur l'initiative concordante de MM. Germain
Gengenwin et Jean-Louis Dumont ayant recueilli l'avis favorable de la
commission de la production et du Gouvernement, a introduit une
précision tendant à ce que le budget prévisionnel soit
adopté "
dans les quatre mois maximum à compter de la
date d'arrêté des comptes de l'exercice
". S'il
paraît opportun de fixer une date butoir pour l'adoption du budget
prévisionnel relatif à l'exercice en cours afin que le nouveau
mode de gestion imposé par la loi ne puisse être tenu en
échec par une adoption tardive, on peut s'interroger sur la pertinence
du mode de computation du délai retenu par l'Assemblée nationale
qui fait référence à "
la date
d'arrêté des comptes de l'exercice
", notion qui n'est
pas définie et pourrait prêter à interprétation. Il
paraît plus explicite d'exiger que l'assemblée
générale du syndicat soit convoquée, pour adopter le
budget prévisionnel, dans le délai de quatre mois suivant la fin
de l'exercice comptable précédent. Votre commission des Lois vous
soumet
un amendement
à cet effet.
Les deux derniers alinéas de l'article 14-1 fixent le calendrier
d'exigibilité des versements : le premier jour de chaque trimestre
ou, le premier jour de chaque période, dans le cas où
l'assemblée générale a défini un calendrier
différent. La lecture combinée de ces deux alinéas semble
indiquer que la marge de manoeuvre de l'assemblée générale
ne porterait que sur la définition de la
périodicité ; or, elle doit également concerner le
montant de chaque provision exigible en début de période, lequel
peut être amené à varier, notamment en fonction de la
saison (exemple : dépenses de chauffage lorsqu'il est collectif).
Pour tenir compte de cette exigence de souplesse, et sans remettre en cause le
principe de l'exigibilité de la provision au premier jour de chaque
période, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de clarification.
L'article 14-2
exclut du budget prévisionnel les
dépenses pour travaux
dont la liste sera établie par
décret en Conseil d'Etat, les modalités de leur
exigibilité étant définies par délibération
de l'assemblée générale.
L'article 14-3
instaure une obligation de tenue des comptes du syndicat
en conformité avec un
plan comptable
défini par
décret. L'objectif est de permettre aux copropriétaires de
comprendre plus aisément les comptes et de mieux maîtriser les
charges.
Actuellement le syndic, comme tout mandataire, doit présenter chaque
année les comptes de son mandat.
Les documents comptables d'un syndicat sont les suivants :
- l'état des créances et des dettes qui est une photographie au
dernier jour de l'exercice. Il doit être communiqué aux
copropriétaires avec l'ordre du jour de l'assemblée
générale amenée à approuver les comptes du syndicat
pour l'exercice écoulé ;
- le compte des recettes et dépenses : il traduit l'activité
du syndicat au cours de l'exercice écoulé. A la différence
d'un compte de résultat, il ne prend en compte que les charges
réellement payées et les recettes réellement
encaissées ;
- la situation de trésorerie ;
- l'état de rapprochement de banque, en cas d'utilisation d'un compte
bancaire séparé.
L'examen des pièces justificatives des charges de
copropriété par le conseil syndical, à tout moment, ou par
les copropriétaires, pendant le délai s'écoulant entre la
convocation de l'assemblée générale appelée
à approuver les comptes et la tenue de celle-ci, est prévu par
l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'a cependant qu'un
caractère facultatif. Préalablement à l'examen des
comptes, le syndic doit adresser aux copropriétaires les pièces
visées à l'article 11-1° du décret du 17 mars
1967 : le compte des recettes et dépenses de l'exercice
écoulé, un état des dettes et créances et la
situation de trésorerie ainsi que, s'il existe un compte
séparé, le montant du solde de ce compte.
La référence à un
plan comptable
constitue
l'innovation essentielle de cet article ; il est prévu qu'il soit
fixé par décret. Si la référence à un
modèle auquel devra se conformer le syndic pour tenir et
présenter les comptes du syndicat constitue certainement un gage de
rigueur et de normalisation, ce doit être également le moyen de
rendre les documents comptables plus accessibles aux copropriétaires.
Tout dépend en réalité du contenu qui sera celui de ce
plan comptable. Afin qu'il prenne en compte les spécificités
liées à la gestion des copropriétés, laquelle n'est
pas comparable à la gestion d'une entreprise, et reste lisible pour les
copropriétaires, et afin d'éviter que l'utilisation de ce
référentiel n'aboutisse à la nécessité
d'avoir recours aux services d'un expert-comptable, ce qui induirait des frais
supplémentaires non négligeables pour les copropriétaires,
il convient de souligner le caractère
simplifié
de la
nomenclature résultant de ce plan comptable. Afin que cet
impératif soit affiché dans la loi, votre commission des Lois
vous soumet
un
amendement
y pourvoyant.
Le second alinéa de l'article 14-3 propose de transformer le compte des
recettes et dépenses, qui ne prend actuellement en compte que les
charges réellement payées et les recettes réellement
encaissées, en véritable compte de résultat ou compte
d'exploitation générale retraçant les charges d'un
exercice, qu'elles aient été réglées ou non, et les
appels de fonds, qu'ils aient été encaissés ou non. Il
prévoit la tenue de ce document " au fil de l'eau ",
c'est-à-dire au fur et à mesure de l'intervention de
l'exigibilité des charges et produits, non de leur règlement. Il
s'agit de faire de la comptabilité des copropriétés, qui
correspond aujourd'hui à une simple comptabilité de
trésorerie, une véritable
comptabilité d'engagement
.
L'Assemblée nationale a introduit sur cet alinéa une
précision : concernant la date d'enregistrement des charges et
produits : elle a supprimé la référence à leur
" engagement juridique " pour distinguer selon qu'un devis aura ou
non été fourni. Elle a prévu l'enregistrement
"
dès acceptation du devis ou, en cas d'absence de devis
préalable, dès réception de la facture
". Or, il
paraît préférable de revenir à une notion
générique d'engagement car une démarche
énumérative expose au risque d'oublier des hypothèses.
Ainsi la formule retenue par l'Assemblée nationale n'inclut-elle pas le
cas où une charge résulte directement de la passation d'un
marché. En outre, l'expression " dès acceptation du
devis " n'indique pas s'il s'agit de l'acceptation résultant de
l'adoption du devis par une délibération de l'assemblée
générale ou de la signature du devis par le syndic mandaté
par le syndicat. De même, ce n'est pas la réception de la facture
qui vaut engagement de la dépense mais la passation de la commande au
fournisseur. Votre commission vous soumet sur ce point
un amendement
de
clarification.
•
Le paragraphe II
de l'article 30 du projet de loi propose enfin
une
nouvelle rédaction du quatrième alinéa de l'article
18 de la loi du 10 juillet 1965
qui prévoit que le syndic
soumet au vote de l'assemblée générale non seulement le
budget prévisionnel qu'il a établi mais également les
comptes du syndicat et leurs annexes.
Notons que
l'Assemblée nationale
a procédé sur cet
alinéa à une correction formelle bienvenue sur le décompte
des alinéas.
• L'Assemblée nationale a par ailleurs introduit un
paragraphe
III
pour exiger que chaque règlement de copropriété
publié après promulgation de la loi soit assorti d'une annexe
précisant le mode de calcul des " quotes-parts de parties
communes " et les " quotes-parts de charges ". A cet effet, est
proposé une nouvelle rédaction du dernier alinéa de
l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel "
Le
règlement de copropriété fixe la quote-part
afférente à chaque lot dans chacune des catégories de
charges
".
Cette disposition, en exigeant que soit explicitées dans le
règlement de copropriété les modalités selon
lesquelles sont réparties et évaluées les quotes-parts de
parties communes et, corrélativement, les charges, tend à
renforcer la transparence. Votre commission des Lois ne peut que souscrire
à un tel objectif. Elle vous proposera cependant de transférer
cette disposition, dont elle précisera la rédaction, dans un
article distinct car il ne s'agit plus du régime applicable à
l'adoption et à la mise en oeuvre du budget prévisionnel. Aussi
vous soumet-elle
un amendement
tendant à remplacer le dispositif
adopté par l'Assemblée nationale par une mention prévoyant
de différer l'entrée en vigueur des dispositions relatives au
budget prévisionnel et au plan comptable. La définition des
dépenses exclues du budget prévisionnel ainsi que celle du plan
comptable pour les copropriétés doivent en effet faire l'objet de
décrets d'application ; en outre, il convient de laisser aux
syndics le temps nécessaire à l'adaptation des outils
informatiques comptables qu'ils utilisent.
• L'Assemblée nationale a enfin introduit un paragraphe IV
tendant à modifier l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
L'amendement présenté par M. Jean-Michel Marchand,
sous-amendé par la commission et ayant reçu un avis favorable du
Gouvernement, propose que, sauf décision contraire de l'assemblée
générale prise à la majorité de l'article 25
(majorité des voix de tous les copropriétaires), le syndic soit
tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat, toute défaillance en la matière étant
sanctionnée par la nullité de plein droit de son mandat. La
rédaction réserve cependant la validité des actes
passés avec les tiers de bonne foi.
Jusqu'à présent, à peine de nullité de plein droit
de son mandat, le syndic était tenu de soumettre au vote de
l'assemblée générale, lors de sa première
désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir
ou non un compte bancaire ou postal séparé. L'ouverture d'un
compte séparé serait désormais une obligation
légale à laquelle l'assemblée générale du
syndicat pourrait déroger en statuant à la majorité
qualifiée de l'article 25.
Comme pour le paragraphe précédent, votre commission vous
proposera de transférer ces dispositions dans un article distinct. En
conséquence, elle vous soumet à
un amendement
de
suppression du paragraphe IV de l'article 30.
Elle vous propose d'adopter l'article 30
ainsi modifié
.
Article additionnel après l'article
30
(article 10
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Mode de calcul des
quotes-parts de parties communes
et de la répartition des charges
Votre
commission des Lois vous propose, par
un amendement
tendant à
insérer un article additionnel
après l'article 30, de faire
figurer sous un article distinct les dispositions insérées par
l'Assemblée nationale sous un paragraphe III à l'article 30.
Il s'agit de prévoir que tous les règlements de
copropriété publiés à compter du 1
er
janvier 2001 devront porter mention des éléments pris en
considération et de la méthode de calcul retenue pour
déterminer les quotes-parts de parties communes attachées
à chaque lot et la répartition des charges correspondantes. Cette
exigence ne s'appliquerait pas aux règlements de
copropriété existants car cela impliquerait une révision
systématique de ces règlements, opération lourde et
coûteuse.
Votre commission des Lois a préféré afficher une date
d'entrée en vigueur plutôt que de faire référence
à la date de promulgation de la présente loi afin d'assurer une
meilleure lisibilité du dispositif.
Article additionnel après l'article
30
(article 18
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Obligation d'ouvrir un
compte bancaire ou postal
Votre
commission des Lois vous propose, par
un amendement tendant à
insérer un article additionnel
après l'article 30, d'inscrire
dans un article distinct les dispositions insérées par
l'Assemblée nationale sous un paragraphe IV à l'article 30.
Le dispositif crée une obligation légale d'ouverture d'un compte
bancaire ou postal séparé au nom de chaque syndicat, sauf
décision contraire prise par l'assemblée générale
des copropriétaires à la majorité qualifiée de
l'article 25, c'est-à-dire à la majorité des voix des
copropriétaires composant le syndicat. La méconnaissance par le
syndic de cette obligation est sanctionnée par la nullité de
plein droit de son mandat à l'expiration d'un délai de trois mois
suivant sa désignation.
Aux termes du dispositif actuellement en vigueur, il existe seulement une
obligation pour le syndic, lors de sa désignation et au moins tous les
trois ans, de soumettre au vote de l'assemblée générale la
décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal
séparé, le syndic disposant d'un délai de six mois pour
exécuter la délibération, faute de quoi son mandat cesse
de plein droit. La majorité requise est également celle de
l'article 25, relativement difficile à obtenir en particulier dans les
copropriétés nombreuses, si bien que l'ouverture d'un compte
séparé n'est pas très fréquemment mise en oeuvre.
Souscrivant à l'objectif d'amélioration de la transparence de
gestion des comptes de chaque syndicat, votre commission vous propose une
rédaction ménageant une période transitoire pour les
mandats de syndics en cours. En effet, l'omission d'une telle précaution
provoquerait automatiquement la caducité de ces mandats lors de la
promulgation de la loi, ce qu'il convient d'éviter.
Article 30 bis (nouveau)
(article 18 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Obligation de tenue d'un carnet
d'entretien de l'immeuble
Cet
article, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de
MM. Patrick Rimbert, Jean-Michel Marchand et Daniel Markovitch, impose la
tenue par le syndic d'un carnet d'entretien de l'immeuble. Il est prévu
que l'ensemble des copropriétés devront se conformer à
cette obligation dans un délai de quatre ans à compter de la
promulgation de la loi. Un ou plusieurs modèles de ce document seront
définis par décret. Selon le rapport de l'Assemblée
nationale, il s'agit de "
permettre à la fois un meilleur suivi
et une plus grande transparence dans la gestion
". En application des
troisième et quatrième alinéas de l'article 21 de la loi
de 1965, le conseil syndical pourra accéder, à sa demande, au
carnet d'entretien ou en recevoir communication.
Le délai de quatre ans laissé aux copropriétés pour
se conformer à cette obligation nouvelle paraît raisonnable, sous
réserve cependant que le décret devant définir les
modèles soit publié suffisamment tôt.
S'il s'agit là d'une idée intéressante, le dispositif
paraît incomplet : l'exigence de la tenue d'un carnet d'entretien
doit être permanente et concerner toutes les copropriétés
présentes et à venir. Or, la rédaction de la disposition
introduite par l'Assemblée nationale pourrait laisser croire que cette
obligation ne pèsera que sur les copropriétés existant
à la date de promulgation de la loi. En outre, il convient
d'intégrer cette disposition dans la loi de 1965 : votre commission
des Lois, par
un amendement
de réécriture, vous propose de
l'inscrire à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui
énumère les obligations du syndic.
Elle vous propose d'adopter l'article 30 bis
ainsi modifié
.
Article additionnel après l'article 30
bis
(article
additionnel avant l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965)
Consultation du carnet d'entretien par l'acquéreur d'un
lot
Votre
commission des Lois vous propose, par
un amendement
, d'insérer un
article additionnel
après l'article 30 bis pour inscrire dans la
loi du 10 juillet 1965, dans son dernier volet regroupant les dispositions
diverses, la possibilité pour tout candidat à l'acquisition d'un
lot bénéficiant d'une promesse de consulter le carnet d'entretien
de l'immeuble consignant un historique des travaux effectués. Ce
document étant destiné à devenir volumineux au fil du
temps, seule sa consultation est prévue ; il convient en effet
d'éviter les coûts liés à la duplication d'un tel
document. Cela permettrait d'alerter le candidat acquéreur sur les
éventuels engagements financiers auxquels il pourrait être conduit
à faire face à brève échéance du fait, par
exemple, de l'ancienneté du dernier ravalement ou de la dernière
réfection de la toiture, et lui éviter des difficultés
financières ultérieures susceptibles de rejaillir sur la
copropriété.
La faculté ainsi ouverte à l'acquéreur lui sera
particulièrement utile dans le délai de rétractation ou de
réflexion de sept jours prévu à l'article 28 du projet de
loi car il pourra alors renoncer à son acquisition en toute connaissance
de cause. Par coordination avec le différé d'entrée en
vigueur prévu à cet article, votre commission des Lois vous
propose de reporter également l'entrée en vigueur de cette mesure
au 1
er
octobre 2000.
Article additionnel après l'article 30
bis
(article
additionnel après l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965)
Communication à l'acquéreur d'un lot du
diagnostic technique
établi préalablement à la mise en
copropriété
Votre
commission des Lois vous soumet
un amendement
tendant à
insérer un
article additionnel
après l'article 30 bis
reprenant en substance une disposition introduite par l'Assemblée
nationale à l'article 28 du projet de loi.
Cet amendement propose d'insérer dans la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis la mention de l'obligation de porter le diagnostic
technique préalable à toute mise en copropriété
d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans, prévu à
l'article L. 111-6-2 du CCH, à la connaissance de
l'acquéreur d'un lot. Il prévoit cependant de n'imposer cette
mesure d'information que lors de la première vente du lot et pour les
nouvelles mutations susceptibles d'intervenir dans un délai de trois
ans. Il s'agit par ce biais d'éviter que, d'une part, cette obligation
ne se perpétue indéfiniment dans le temps et, d'autre part, que
certaines personnes ne procèdent à une première vente
à un acquéreur " complice " afin d'échapper
ensuite à l'obligation légale.
Article 31
(articles 10-1, 19-2, 20, 25, 28, 29, 29-1,
29-4 et 29-5
de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965)
Copropriétés en difficulté
Comprenant initialement des dispositions aménageant une procédure de recouvrement accéléré des impayés, cet article s'est enrichi de plusieurs ajouts lors de son examen en première lecture à l'Assemblée nationale (paragraphes 1° A, 1° bis, 1° ter, 1° quater, 8° et 9°).
Paragraphe 1° A :
Clause d'aggravation
des
charges (article 10-1 nouveau)
Ce
paragraphe additionnel a été introduit par l'Assemblée
nationale à l'initiative de M. Jean-Louis Dumont afin de permettre au
syndic d'imputer directement aux copropriétaires qui auraient de leur
fait ou du fait de leur locataire aggravé le montant des charges
communes les frais correspondants de même que les frais de recouvrement y
afférents.
Pareille dispositif constituerait une dérogation majeure au principe de
droit commun en vertu duquel toute personne subissant un dommage, en
l'occurrence le syndicat des copropriétaires, peut en demander
réparation au juge et pourrait se révéler dangereux dans
la mesure où, en l'absence de tarification des prestations du syndic,
celui-ci serait admis à apprécier librement, sans contrôle
du juge, le montant du préjudice et celui des frais liés aux
procédures de recouvrement qu'il serait conduit à mettre en
oeuvre.
Rappelons qu'aux termes de l'article 32 de la loi n° 91-650 du
9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles
d'exécution : "
Les frais d'exécution forcée
sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils
n'étaient pas nécessaires au moment où ils sont
exposés. Les contestations sont tranchées par le juge de
l'exécution. Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est
prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre
exécutoire restent à la charge du créancier. Toute
stipulation contraire est réputée non écrite. Cependant,
le créancier qui justifie du caractère nécessaire des
démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au
juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi
exposés à la charge du débiteur de mauvaise
foi.
" Ainsi les frais de recouvrement ne peuvent-ils être mis
à la charge du débiteur que lorsque le créancier dispose
d'un titre exécutoire, la faute ou la négligence du
copropriétaire, engageant sa responsabilité, ayant
été judiciairement établie. Le syndicat des
copropriétaires ou le syndic mandaté pour le représenter
ne peut, en l'absence d'une décision de justice, exiger du
copropriétaire défaillant ou ayant causé un dommage le
paiement des frais de recouvrement, des frais de relance ou du montant de la
réparation.
C'est pourquoi votre commission vous propose, par
un amendement
, de
supprimer le paragraphe 1° A.
Paragraphe
1°
:
Procédure
accélérée de recouvrement des impayés
(
article 19-1
)
Le
paragraphe 1° de cet article introduit un article 19-1 dans la loi du
10 juillet 1965 pour définir une procédure
accélérée de recouvrement des impayés de charges
tendant à éviter la multiplication des relances liées au
recouvrement des charges et des frais afférents.
Rappelons qu'à ce jour, le syndicat des copropriétaires, bien que
bénéficiant d'un certain nombre de garanties, se voit contraint
de saisir le juge, selon les procédures de droit commun (saisies,
assignation directe ...), pour obtenir le paiement des sommes dues par le
copropriétaire défaillant. Le recouvrement des charges
relève de la compétence exclusive du syndic quant à la
preuve de la dette et aux moyens à mettre en oeuvre.
Les garanties dont dispose le syndicat sont les suivantes :
- un droit d'opposition prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet
1965 lui permettant de récupérer, lors de la mutation d'un lot
à titre onéreux, les provisions et charges exigibles mais non
encore acquittées par le copropriétaire vendeur ;
- une hypothèque légale garantissant les créances de toute
nature dès lors qu'une mise en demeure préalable de payer la
dette exigible est restée infructueuse : le non paiement des sommes
garanties permettra au syndic de diligenter la procédure de saisie
immobilière.
- en outre, l'efficacité du recouvrement des charges a été
améliorée par l'instauration d'un privilège spécial
immobilier (article 2103 du code civil issu de l'article 34 de la loi du 21
juillet 1994) assorti d'une procédure spécifique pour sa mise en
oeuvre en cas de mutation à titre onéreux du lot concerné.
• Le
premier alinéa
de l'article 19-2
prévoit que lorsqu'un copropriétaire ne s'est pas acquitté
des sommes dues au titre d'une provision correspondant au quart du budget
prévisionnel voté (article 14-1 inséré dans la loi
du 10 juillet 1965 par l'article 30 du projet de loi) à la date de leur
exigibilité, les provisions correspondant aux échéances
trimestrielles suivantes deviennent exigibles immédiatement après
mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception restée infructueuse pendant plus de quinze jours.
Ainsi, à défaut d'obtempérer, le copropriétaire
défaillant devient redevable immédiatement, par anticipation, de
l'ensemble des sommes constituant sa quote-part de provisions pour
l'intégralité de l'exercice.
L'Assemblée nationale, sur proposition de sa commission de la production
et avec l'avis favorable du Gouvernement, a porté de quinze jours
à trente jours le délai à l'expiration duquel la mise en
demeure restée infructueuse rend exigible l'ensemble des provisions
restant dues au titre de l'exercice en cours. Il semble que cet assouplissement
soit bienvenu car le délai de quinze jours paraissait un peu bref et
risquait de conduire à une multiplication des relances auprès de
copropriétaires momentanément absents.
Cependant, la rédaction retenue par l'Assemblée nationale
n'indique pas à compter de quelle date précisément le
délai expire. Votre commission des Lois vous soumet
un amendement
tendant à préciser le mode de computation de ce délai.
• Le
deuxième alinéa de l'article 19-2
prévoit que le président du tribunal de grande instance, statuant
comme en matière de référé, pourra, après
avoir constaté le vote du budget prévisionnel et la
déchéance du terme, condamner le copropriétaire
défaillant au versement des provisions devenues exigibles, l'ordonnance
ainsi rendue étant assortie de l'exécution provisoire de plein
droit. Cette ordonnance constitue un véritable jugement qui acquiert,
à défaut d'exercice des voies de recours, l'autorité de la
chose jugée. Le caractère exécutoire de droit
n'étant pas attaché aux ordonnances rendues "
comme en
matière de référé
", qui disposent au fond
(Civ, 3
e
, 4 janvier 1973 ; Civ, 2
e
, 29 juin
1976), il était nécessaire de préciser que
"
l'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein
droit
". Le dispositif instaure donc un nouveau cas d'exécution
provisoire de plein droit, entrant dans la catégorie des exceptions
prévue à l'article 514 du code de procédure civile dont le
premier alinéa dispose que "
l'exécution provisoire ne
peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si
ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein
droit
".
Cet alinéa ouvre une faculté au juge : celui-ci
"
peut condamner le copropriétaire défaillant au
versement des provisions
". Le constat de la déchéance
du terme, qui rend les provisions exigibles, n'entraîne donc pas
automatiquement le versement des sommes correspondantes par le
copropriétaire défaillant. Le juge pourra en outre accorder des
délais de paiement en application de l'article 1244-1 du code civil dont
le premier alinéa dispose que "
compte tenu de la situation du
débiteur et en considération des besoins du créancier, le
juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner
le paiement des sommes dues
".
• Le
dernier alinéa de l'article 19-2
prévoit le
cas où les dettes de charges pèsent sur un copropriétaire
bailleur : le syndic pourra alors obtenir du juge un titre
exécutoire tendant à la saisie des loyers dus par le locataire du
copropriétaire bailleur défaillant. Ce système ne remet
pas en cause le caractère de créance à exécution
successive que constitue le loyer : la saisie directe de celui-ci entre
les mains du syndic se poursuivra jusqu'à extinction de la
créance du syndicat. Le principe de saisie des loyers constitue une
application du principe posé par l'article 13 de la loi n° 91-650
du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles
d'exécution selon lequel "
les saisies peuvent porter sur tous
les biens appartenant au débiteur alors même qu'ils seraient
détenus par des tiers (...) peuvent également porter sur les
créances conditionnelles, à terme ou à exécution
successive
".
Il s'agit là d'un mécanisme particulièrement efficace pour
lutter contre la défaillance du copropriétaire bailleur. On
observera cependant qu'il ne prend pas en compte le cas où ce dernier
est mis en difficulté financière par le non paiement des
loyers.
Paragraphe 1° bis :
Délai de
transmission de l'avis de mutation
par le notaire au
syndic (article 20)
Ce
nouveau paragraphe, introduit par l'Assemblée nationale à
l'initiative de MM. Patrick Rimbert, Jean-Michel Marchand et plusieurs de leurs
collègues avec l'avis favorable du Gouvernement, vient compléter
le premier alinéa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour
fixer à "
quinze jours à compter de la date du transfert
de propriété
" le délai imparti au notaire pour
adresser au syndic de l'immeuble l'avis de mutation d'un lot.
Aucun délai n'est à ce jour prescrit par l'article 20 car il
incombe au notaire, et sa responsabilité professionnelle pourrait
être engagée s'il n'y pourvoyait pas, d'adresser
immédiatement l'avis de mutation au syndic. Prévoir un
délai de quinze jours serait une incitation à tarder à
effectuer cette formalité ce qui est contraire à l'objectif
poursuivi. Par ailleurs, la référence à "
la date
du transfert de propriété
" n'est pas pertinente car
l'effectivité de ce transfert est parfois différée
à la date d'entrée en possession.
Pour toutes ces raisons, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de suppression du paragraphe 1° bis.
Paragraphe 1° ter :
Majorité
requise
pour fixer les modalités d'exécution des travaux
prescrits par
un arrêté d'insalubrité ou de péril (article 25)
L'Assemblée nationale a introduit ce nouveau paragraphe
à l'initiative conjointe du rapporteur, de MM. Alain Cacheux et Daniel
Marcovitch et de Mme Janine Jambu avec un avis de sagesse du Gouvernement.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énumère toutes les
décisions qui doivent être prises par l'assemblée
générale à la majorité des voix de tous les
copropriétaires. Il s'agit de décisions dont l'importance
requiert un minimum de consensus. Parmi ces décisions figurent au
sixième alinéa (
e
) "
les modalités de
réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en
vertu de dispositions législatives ou réglementaires
".
Par l'amendement susvisé, l'Assemblée nationale a souhaité
que soient exceptés les travaux prescrits par un arrêté
d'insalubrité ou un arrêté de péril afin que les
décisions correspondantes soient désormais prises à la
majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des
copropriétaires présents et représentés).
D'un point de vue formel, la méthode retenue paraît contestable
car elle ouvre une liste d'exceptions qui, susceptible d'être
ultérieurement complétée, pourrait nuire à la
lisibilité de la loi. En outre, on doit rappeler qu'aux termes du
troisième alinéa de l'article 18 le syndic est chargé
"
d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation,
à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire
procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous
travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci
" et que
l'article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 l'autorise, en vue
du démarrage du chantier, à demander sans
délibération de l'assemblée générale mais
après avis du conseil syndical, le versement d'une provision qui ne
pourra excéder le tiers du montant du devis estimatif. Lesdits travaux
doivent permettre de préserver la sécurité des personnes
ainsi que la salubrité et la solidité de l'immeuble. La
jurisprudence fournit de multiples illustrations : réparation d'un
collecteur d'égouts (CA Paris, 1
er
juin 1981), remplacement
d'une chaudière (TGI Paris, 12 octobre 1974), réfection de
souches de cheminée menaçant ruine (TGI Paris, 7 janvier 1976),
remplacement de l'installation électrique vétuste et
défectueuse (CA Toulouse, 20 décembre 1987), réfection de
l'étanchéité de l'immeuble (CA Paris, 14 juin 1983),
travaux palliant une insuffisance du système de chauffage compromettant
l'habitabilité des lieux (CA Paris, 30 avril 1981). Le syndic qui ne
serait pas suffisamment diligent et ne prendrait pas les mesures
nécessaires engagerait sa responsabilité. La Cour de cassation a
d'ailleurs reconnu que le syndic avait le droit et même le devoir
d'exécuter, nonobstant une décision contraire de
l'assemblée générale, les travaux indispensables à
la conservation de l'immeuble (Cass., 3
è
civ., 29 octobre
1969).
Lorsque le syndic prend une telle initiative, il doit en informer les
copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée
générale. Celle-ci prend acte de l'urgence et ratifie les
décisions du syndic à la majorité de l'article 24
(majorité des voix des copropriétaires présents et
représentés) ; si elle conteste l'initiative du syndic, le
syndicat reste engagé à l'égard des entreprises et le
syndicat pourra se retourner ultérieurement contre le syndic.
Du fait de l'existence de ces dispositions qui permettent déjà de
pourvoir aux situations d'urgence, votre commission estime que l'ensemble des
travaux rendus obligatoires en application de dispositions législatives
ou réglementaires doivent continuer à être soumis, pour les
décisions relatives à leurs modalités de
réalisation et d'exécution, à une même règle
de majorité.
Afin, cependant, de prendre en considération la préoccupation
exprimée par l'Assemblée nationale tendant à assouplir les
règles de majorité applicables, votre commission vous soumet
un amendement
qui, en outre, permet de mettre un terme à un
débat qui s'est engagé de longue date sur la portée du
dernier alinéa de l'article 25 aux termes duquel "
à
défaut de décision prise dans les conditions de majorité
prévues au présent article, une nouvelle assemblée
générale statue dans les conditions prévues à
l'article 24
". L'amendement proposé permettrait de
moduler les conditions de majorité applicables en fonction de
l'importance ou de l'urgence de la décision à prendre :
certaines d'entre elles en effet paraissent devoir recueillir un consensus plus
large et seule une situation de blocage doit ouvrir une possibilité de
recourir, lors d'une nouvelle assemblée générale, à
une majorité moins exigeante (désignation ou révocation du
syndic ou des membres du conseil syndical ; conditions de
réalisation des actes de disposition sur les parties communes
résultant d'obligations légales ou réglementaires ;
réalisation d'ouvrages sur les parties communes permettant la mise aux
normes des logements).
Paragraphe 1° quater :
Majorité de
l'article 25 pour l'installation de
compteurs d'eau froide divisionnaires
Ce
paragraphe, introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de
M. Jean-Michel Marchand, tend à faciliter l'installation de
compteurs d'eau froide divisionnaires dans les copropriétés. Il
propose que ces travaux soient décidés à la
majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les
copropriétaires) et non plus à la double majorité de
l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au
moins les deux tiers des voix). A cet effet, il complète la liste
figurant à l'article 25 par une rubrique
m)
.
Il s'agit de permettre d'individualiser plus facilement la consommation d'eau
froide dans les copropriétés et de mieux responsabiliser ainsi
les copropriétaires.
Paragraphe additionnel après le paragraphe 1°
quater :
Coordination
Votre commission des Lois vous propose, par un amendement , de procéder à une coordination oubliée par l'Assemblée nationale et rendue nécessaire par l'ajout, à l'article 25, d'une nouvelle rubrique relative à l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. Il convient en effet de compléter la liste des exceptions visées au quatrième alinéa c) de l'article 26 aux termes duquel " sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (...) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i et j de l'article 25 ".
Paragraphe 2° :
Assouplissement des
conditions de scission des copropriétés
(
article 28
)
Le
paragraphe 2° propose de modifier la rédaction de l'article 28 de
la loi du 10 juillet 1965 afin de faciliter la procédure de
division des copropriétés de grandes dimensions en unités
plus petites.
L'étude d'impact fait valoir que dans certains ensembles immobiliers
"
la dimension des équipements collectifs, la masse
budgétaire, l'imbrication des structures juridiques (...) contribuent
à dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir de
décision, eu
égard à la maîtrise des
compétences techniques, comptables et juridiques qu'exige la gestion de
ces copropriétés
" et que "
seul
l'éclatement de ces ensembles en copropriétés plus
réduites permet une appropriation, au sens sociologique du terme, et un
retour à une échelle adéquate de gestion
".
En effet, nombreux sont les auteurs à constater que lorsqu'un ensemble
immobilier revêt une certaine importance, le régime de la
copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965 se
révèle inadapté, à tel point que parfois il en
résulte une paralysie des organes de gestion. L'instauration de
syndicats secondaires ne suffisant pas toujours à résoudre ces
difficultés (mauvais fonctionnement des assemblées
générales, multiplication des contentieux ...), l'article 28 de
la loi de 1965 offre la possibilité de réaliser un
éclatement de la copropriété initiale, rendant autonomes
les différentes parties qui en résultent et nécessitant
une modification de la répartition des millièmes,
l'établissement de nouveaux états descriptifs de division, la
création de nouveaux syndicats ...
Aux termes de l'article 28 actuellement en vigueur, "
lorsque
l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en
propriété du sol est possible, les copropriétaires dont
les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent,
réunis en assemblée spéciale et statuant à la
majorité prévue à l'article 25
(majorité des
voix de tous les copropriétaires),
demander que le ou les
bâtiments en question soient retirés de la
copropriété initiale pour constituer une
copropriété séparée. L'assemblée
générale statue à la majorité prévue
à l'article 25 sur la demande formulée par l'assemblée
spéciale
".
La scission ne peut donc concerner que les ensembles constitués de
plusieurs bâtiments, la référence à la notion de
" propriété du sol " supposant la délivrance du
certificat prévu au troisième alinéa de l'article L. 111-5
du code de l'urbanisme aux termes duquel "
toute convention
entraînant ou faisant suite au détachement d'une partie d'un
terrain qui provient d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles supportant
une construction ou un groupe de constructions et qui appartiennent à un
même propriétaire ou à une même indivision, doit
être précédée de la délivrance d'un
certificat d'urbanisme portant, selon le cas, sur cette parcelle ou sur cet
ensemble de parcelles lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est
fixé ou lorsque cette parcelle ou cet ensemble de parcelles est
situé dans une ZAC
".
La procédure se déroule en deux étapes avec en premier
lieu la tenue d'une assemblée spéciale réunissant les
copropriétaires des lots composant le ou les bâtiments aspirant
à faire sécession, et en second lieu la tenue d'une
assemblée générale composée de tous les
copropriétaires, ces assemblées statuant chaque fois à la
majorité de l'article 25, soit la majorité des voix des
copropriétaires dont les lots composent les bâtiments
concernés d'une part, la majorité des voix de tous les
copropriétaires d'autre part. Concernant le second vote, il est apparu
que les dispositions du dernier alinéa de l'article 25 permettant la
tenue d'une deuxième assemblée générale statuant
à la majorité relative à défaut, pour la
première, d'avoir pu réunir la majorité absolue, ne
s'appliquait pas du fait de l'importance de la décision remettant en
cause l'économie de la copropriété.
Le
premier alinéa du texte proposé pour le I de l'article
28
réitère les conditions actuellement en vigueur :
l'immeuble doit comporter plusieurs bâtiments et la division du sol doit
être possible.
Le
deuxième alinéa
envisage une hypothèse qui s'est
présentée en pratique mais qui n'était pas visée
jusqu'à présent par l'article 28 : le cas du
propriétaire unique d'un ou plusieurs lots composant un ou plusieurs
bâtiments désireux de se retirer du syndicat. Il intègre
dans la loi la solution qui a été mise en oeuvre : le
copropriétaire en question soumet son intention de disjoindre le ou les
bâtiments qui constituent son ou ses lots devant l'assemblée
générale. En cas de refus, il peut demander au juge
l'autorisation judiciaire de se retirer de la copropriété. La
position des tribunaux sur le point de savoir si le juge peut se substituer
à l'organe délibérant est cependant partagée en
l'absence de disposition de la loi de 1965 prévoyant la substitution en
cette matière. La Cour de cassation a finalement reconnu en 1990
(arrêt de la 3
e
chambre civile du 4 juillet) la
compétence des tribunaux pour apprécier si la
délibération de refus attaquée constitue ou non un abus de
majorité lorsque les conditions légales de retrait sont
réunies.
Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de clarification rédactionnelle. En effet, il ne
paraît pas correct de dire qu'un ou plusieurs lots
"
composent
" un ou plusieurs bâtiments, la notion de
lot étant une notion immatérielle alors que celle de
bâtiment vise un objet concret. Par ailleurs, ce sont bien des
bâtiments, comme le dit d'ailleurs plus clairement l'alinéa
suivant, qui sont retirés du syndicat.
La seconde phrase de cet alinéa n'est qu'une reprise de la règle
existante selon laquelle l'assemblée générale statue sur
la demande à la majorité de l'article 25,
c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les
copropriétaires.
Le troisième alinéa
b)
reprend en substance la
rédaction des dispositions de l'article 28 actuellement en vigueur
qui définissent la procédure de scission souhaitée par
plusieurs copropriétaires. Votre commission des Lois vous soumet sur cet
alinéa
un amendement
de coordination rédactionnelle avec
ce qu'elle vous a proposé précédemment.
Le
II du texte proposé pour l'article 28
définit les
procédures permettant de gérer les conséquences de la
scission dès lors qu'elle a été décidée et
vient compléter le dispositif en vigueur qui comportait plusieurs
lacunes.
Son
premier alinéa
prévoit que quelle que soit l'origine
de la scission, résultant de la demande d'un copropriétaire
unique ou de plusieurs copropriétaires, l'assemblée
générale règle par une délibération prise
à la majorité des voix de tous les copropriétaires
" les conditions matérielles, juridiques et financières
nécessitées par la division
".
Jusque-là, la loi restait très laconique sur les modalités
de mise en oeuvre de la scission et ses conséquences pour la
copropriété initiale. On considérait que lorsque le
nouveau règlement était la simple adaptation du règlement
originaire, se bornant à en transposer les stipulations pour le rendre
applicable au syndicat nouvellement créé, la condition de
majorité requise pour son adoption était celle de l'article 25
(majorité des voix de tous les copropriétaires) et, qu'à
l'inverse, lorsque des aménagements substantiels s'avéraient
nécessaires, la double majorité de l'article 26 (majorité
des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix)
était exigée. Par dérogation à l'article 11
requérant l'unanimité pour toute modification de la
répartition des charges, il était admis que la nouvelle
répartition, résultante directe d'une scission, pouvait
être adoptée à la majorité de l'article 25.
Désormais, il est proposé que les conditions de mise en oeuvre de
la division, qu'elles soient de nature matérielle, juridique ou
financière, soient décidées par l'assemblée
générale du syndicat initial à la majorité des voix
de tous les copropriétaires le composant (article 25), par
cohérence avec la majorité requise pour statuer sur la demande de
scission.
Le
deuxième alinéa
prévoit que, par
dérogation aux dispositions de l'article 26
b)
de la loi du 10
juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au
moins les deux tiers des voix pour toute modification du règlement de
copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration
des parties communes), l'assemblée générale du ou des
nouveaux syndicats décide à la majorité de l'article 24
(majorité des voix des copropriétaires présents ou
représentés) des adaptations du règlement initial et du
nouvel état de répartition des charges.
Il s'agit donc d'un allégement des conditions de majorité par
rapport à la situation existante. Une exception subsiste cependant en ce
qui concerne les adaptations entraînant une modification de la
destination de l'immeuble : toute modification du règlement
affectant la destination de l'immeuble requiert aujourd'hui
l'unanimité ; cette règle serait perpétuée. La
modification de la répartition des charges figure actuellement dans
cette dernière catégorie : ce ne serait plus
désormais le cas, mais pour les seules modifications de cette
répartition "
rendues nécessaires par la
division
".
Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de clarification rédactionnelle.
Le
troisième alinéa
envisage l'hypothèse où
l'assemblée générale du syndicat initial décide de
constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et
l'entretien d'éléments d'équipements communs,
insusceptibles d'être divisés. Il précise qu'une telle
délibération est prise à la majorité de l'article
24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou
représentés).
La conservation pour l'usage commun de certaines installations ou de certains
ouvrages (voiries, aires de jeux, piscine, tennis, parking, chauffage ...)
est déjà visée au quatrième alinéa de
l'article 28 de la loi de 1965 qui prévoit que "
le syndicat
initial ne peut être dissout tant qu'il existe des parties communes ou
des avantages d'intérêt commun à l'ensemble des
copropriétaires, à moins qu'il ne soit pourvu d'une autre
manière à l'entretien, la gestion et, éventuellement,
à l'exécution de ces ouvrages, notamment par une association
syndicale de propriétaires fonciers régie par la loi du 21 juin
1865
". Quelle que soit la forme de l'organe mis en place, le dernier
alinéa de l'article 28 prévoit que l'assemblée
générale statuant à la majorité des voix de tous
les copropriétaires (article 25) pourra décider au profit de cet
organe le transfert de propriété des éléments
communs, ces installations et équipements échappant dès
lors aux règles définies par la loi de 1965.
Le dispositif proposé diffère du dispositif en vigueur sur
plusieurs point :
- actuellement, il est expressément dit que la subsistance
d'équipements communs fait obstacle à la dissolution du syndicat
initial, à moins que la mise en commun ne soit organisée. La
nouvelle rédaction fait l'économie de cette mention en visant
simplement une modalité de mise en commun : la constitution d'une
union de syndicats. Cette mention ne paraît en effet pas indispensable
dans la mesure où il est prévu par ailleurs que les conditions
matérielles, juridiques et financières nécessitées
par la division sont décidées par l'assemblée
générale du syndicat initial à la majorité des voix
de tous les copropriétaires ;
- la nouvelle rédaction ne fait plus référence à la
formule de l'association syndicale libre de la loi de 1865 citée
à titre d'illustration dans l'article 28 en vigueur et dont la
constitution nécessite une décision à l'unanimité,
règle difficilement praticable. Elle envisage, sans toutefois l'imposer,
la constitution d'une union entre les syndicats ; cette formule est
actuellement prévue par l'article 29 de la loi de 1965 au
bénéfice de sociétés de construction et de
syndicats existant dans le cadre d'un même ensemble immobilier et pour
les syndicats coopératifs de copropriété et les syndicats
dont le syndic est un copropriétaire.
Reprenant en substance une disposition de l'article 28 en vigueur, le
quatrième alinéa
prévoit la survivance du
règlement de copropriété initial jusqu'à
l'établissement d'un nouveau règlement dans l'hypothèse
où le ou les bâtiments objet du retrait appartiennent à un
propriétaire unique ou d'un nouveau règlement pour chacun des
syndicats dans l'hypothèse où la scission aboutit à la
création de plusieurs copropriétés.
Sur cet alinéa, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
d'ordre rédactionnel.
Le
dernier alinéa du II de l'article 28
précise que la
division ne prend effet que lorsque l'ensemble des décisions
susvisées sont prises, emportant alors la dissolution du syndicat.
Paragraphes 3° à 7° :
Procédure de mise sous administration provisoire
des
copropriétés en difficulté
(
articles 29-1 à
29-5
)
Les
paragraphes 3° et 4°
proposent de modifier la rédaction
de
l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965
introduit par
l'article 35 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à
l'habitat afin, selon les termes de l'étude d'impact, de
"
pallier les insuffisances de la procédure de mise sous
administration provisoire des copropriétés en
difficulté
".
Les insuffisances relevées par cette étude sont les
suivantes : conflits de compétences liés au maintien de deux
gestionnaires, l'administrateur provisoire pour le redressement de la situation
financière et le syndic de copropriété pour la gestion
courante de l'immeuble ; absence de mise en cohérence de la mission
de l'administrateur provisoire avec la politique de la ville menée
vis-à-vis des occupants de la copropriété par la commune
et le préfet ; pouvoirs de l'administrateur trop limités en
cas de restructuration lourde de la copropriété.
Le
régime actuellement applicable
en matière
d'administration provisoire des copropriétés en
difficulté, exclut expressément les syndicats de
copropriétaires du champ d'application de la loi n° 84-148 du
1
er
mars 1984 relative à la prévention et au
règlement amiable des difficultés des entreprises et de la loi
n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la
liquidation judiciaires des entreprises (article 29-4, également
introduit par la loi du 21 juillet 1994 précitée). Les articles
29-1 à 29-3 définissent un régime
spécifique
. Ainsi, dans l'hypothèse où
"
l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires
est gravement compromis
" ou lorsque "
le syndicat est dans
l'impossibilité de pourvoir à la conservation de
l'immeuble
", "
le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé ou sur
requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le
président du tribunal de grande instance ne peut être saisi
à cette fin que par des copropriétaires représentant
ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur
de la République.
"
Les articles 62-1 à 62-14 du décret n° 67-223 du 17 mars
1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, tels que
modifiés par le décret n° 95-162 du 15 février
1995, précisent la procédure. Lorsque la demande émane des
copropriétaires, la saisine du président du tribunal de grande
instance s'effectue par voie d'assignation dirigée contre le syndicat
représenté par le syndic. Lorsqu'elle émane du syndic, la
saisine est opérée par voie d'une requête
accompagnée des pièces de nature à justifier la demande et
l'autorisation de l'assemblée générale permettant au
syndic d'ester en justice n'est pas requise. Enfin, lorsqu'elle émane du
procureur de la République, celui-ci présente une requête
indiquant les faits motivant sa demande et le président du tribunal, par
les soins du greffier, fait convoquer le syndicat représenté par
le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans un
délai qu'il fixe. Toute demande tendant à la désignation
d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur
de la République. Dans le cadre des mesures d'instruction qu'il peut
ordonner, le président du tribunal peut entendre le président du
conseil syndical.
En vertu de l'article 62-5 du décret de 1967, l'ordonnance qui
désigne l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission
et l'étendue de ses pouvoirs par rapport à ceux qui continuent
à être exercés par le syndic. L'ordonnance est
portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois
qui suit son prononcé.
L'administrateur provisoire sera chargé de prendre "
les mesures
nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la
copropriété
". A cette fin, lui est confié tout
ou partie des pouvoirs ordinairement dévolus à l'assemblée
générale des copropriétaires, à l'exception
toutefois de ceux figurant aux
a
et
b
de l'article 26 de la loi
de 1965 (actes d'acquisition immobilière et actes de disposition autres
que ceux résultant de dispositions légales et
réglementaires ; modifications du règlement de
copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration
des parties communes), au conseil syndical et, le cas échéant, au
syndic. Le conseil syndical et l'assemblée générale,
convoqués et présidés par l'administrateur provisoire,
ainsi que le syndic continuent à exercer les pouvoirs non compris dans
le champ de la mission de l'administrateur.
Dans l'exercice des pouvoirs ordinairement dévolus à
l'assemblée générale, l'administrateur doit, avant toute
décision et sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical. Il peut
également convoquer les copropriétaires pour les informer et les
entendre et doit préciser les modalités de financement des
mesures envisagées.
Pour l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur
provisoire et à la demande de celui-ci, le président du tribunal,
statuant comme en matière de référé, peut suspendre
ou interdire, pour une période de six mois au plus renouvelable une
fois, toute action en justice diligentée par les créanciers dont
la créance contractuelle a son origine antérieurement à
cette décision et qui tend soit à la condamnation du syndicat
débiteur au paiement d'une somme d'argent, soit à la
résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz,
l'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une
somme d'argent.
L'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au
président du tribunal à la demande de ce dernier et, en tout
état de cause, à la fin de sa mission. Il dépose son
rapport au secrétariat-greffe du tribunal qui en adresse une copie au
procureur de la République et au syndic de la copropriété,
lequel met en oeuvre la possibilité offerte aux copropriétaires
d'en prendre connaissance.
Notons que le président du tribunal de grande instance peut à
tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou
y mettre fin.
•
Le paragraphe 3°
propose une nouvelle rédaction
pour le deuxième alinéa de l'article 29-1 de la loi de 1965. La
première phrase, qui dispose que "
le président du
tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les
mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de
la copropriété
", n'est cependant pas modifiée.
La
novation
consiste dans le
transfert à l'administrateur
provisoire de l'intégralité des pouvoirs
précédemment dévolus au syndic, le mandat de ce dernier
cessant de plein droit et sans indemnité
. Jusqu'à
présent, il revenait au juge d'opérer un transfert global ou
simplement partiel, selon nécessité.
Cette cessation automatique du mandat du syndic, assortie de la
précision selon laquelle celui-ci n'a droit à aucune
indemnité, pourrait apparaître comme une forme de sanction
désignant
a priori
, et par une présomption
irréfragable, ce professionnel comme responsable des difficultés
éprouvées par la copropriété alors même qu'il
n'aurait pas failli à sa mission. Ce couperet légal qui rompt le
contrat de mandat liant le syndic et le syndicat de copropriété
tend en réalité à soulager ce dernier de la charge
financière constituée par la rémunération du syndic
qui se cumulerait avec celle revenant à l'administrateur provisoire.
Le projet de loi a donc opté pour cette solution radicale alors
même qu'elle n'est pas sans risque pour la copropriété en
difficultés : ce couperet légal ne pourrait-il pas dissuader
ces professionnels de la gestion d'accepter des mandats dans les
copropriétés " à risque " qui seront alors
contraintes de s'auto-gérer ? Par ailleurs, la charge pesant
dès lors sur l'administrateur provisoire ne risque-t-elle pas
d'être trop lourde, obérant sa capacité de se consacrer
pleinement à la réalisation de l'objectif qui lui est
assigné dans le délai relativement bref qui lui est
imparti ? N'est-il pas préférable que certaines tâches
matérielles continuent à être assumées par le
syndic ? Est-il opportun de l'évincer complètement alors
qu'il peut apporter une aide précieuse à l'administrateur
provisoire par la connaissance qu'il a de la copropriété et de
ses problèmes ? En outre, on peut s'interroger sur la
nécessité de continuer à prévoir la faculté
ouverte au syndic de saisir le président du tribunal de grande instance
aux fins de désignation d'un administrateur provisoire : son
exclusion systématique de la procédure ne peut que l'inciter,
alors qu'il paraît le mieux à même d'apprécier la
gravité de la situation, à différer la saisine du juge ou
à en laisser l'initiative aux copropriétaires ou au procureur, ce
qui réduira d'autant les chances de redressement.
Sans remettre en cause la cessation de plein droit du mandat du syndic
résultant de la mise sous administration provisoire, votre commission
des Lois vous propose, par
un amendement
, de prévoir la
possibilité de conclure une convention dans le prolongement de son
mandat devenu caduc pour que certaines tâches puissent continuer à
lui être confiées.
•
Le
paragraphe 4°
propose de compléter la
dernière phrase du dernier alinéa de l'article 29-1 pour
préciser qu'au-delà de
l'initiative
prise d'office par le
président du tribunal
de modifier, prolonger ou mettre fin à
la mission de l'administrateur provisoire
, celui-ci pourra le faire
à la demande de l'administrateur provisoire lui-même, d'un ou
plusieurs copropriétaires ou du procureur de la République.
Si cet ajout paraît de nature à favoriser les ajustements
nécessaires, notamment en ce qui concerne le contenu de la mission de
l'administrateur, et à assurer une meilleure information du juge sur les
conditions de déroulement de la mission et les possibilités d'en
abréger, le cas échéant, la durée, la
multiplication des titulaires de l'initiative de la saisine risquerait de
provoquer un afflux des demandes et, corrélativement, un accroissement
sérieux de la charge pesant sur le président du tribunal. Or, il
convient d'éviter tout alourdissement de la procédure. En outre,
on ne peut exclure des demandes contradictoires des différents
titulaires du pouvoir de saisine. Aussi votre commission des Lois vous
propose-t-elle, par
un amendement
de suppression, de revenir à la
procédure actuelle qui laisse au seul juge le soin de décider
d'adapter le contenu et la durée de la mission de l'administrateur
provisoire et respecte le parallélisme des formes puisque lui seul
désigne cet administrateur et délimite sa mission.
Les paragraphes 5° à 7°
proposent de transférer
les dispositions figurant actuellement à l'article 29-4 de la loi de
1965 (exclusion des syndicats de copropriétaires du champ d'application
des lois du 1
er
mars 1984 relative à la prévention et
au règlement amiable des difficultés des entreprises et du 25
janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires
des entreprises) dans un nouvel article 29-6 et de réutiliser la
coquille de l'article 29-4 pour y insérer des
dispositions organisant
la procédure de scission d'une copropriété en
difficulté
à l'initiative de l'administrateur provisoire.
Il s'agit de renforcer les pouvoirs dont dispose l'administrateur provisoire en
cas de restructuration de la copropriété concernée passant
par une scission de l'ensemble immobilier.
•
Le paragraphe 5°
propose une
nouvelle rédaction
de l'article 29-4
fixant les
pouvoirs respectifs de
l'administrateur provisoire et du président du tribunal de grande
instance.
Son premier alinéa fait apparaître dans la loi la notion de
pré-rapport de l'administrateur provisoire qui figurait jusqu'à
présent dans le seul décret. Il prévoit que ce
pré-rapport précise "
les conditions matérielles,
juridiques et financières de la division en application des paragraphes
I et II de l'article 28
" de la loi de 1965. Rappelons que le I
de cet article fixe les critères fondamentaux conditionnant la division
(pluralité de bâtiments et possibilité de division du sol)
et définit les modalités d'exercice du droit d'initiative en la
matière et que le II détermine les conditions de mise en oeuvre
et les conséquences juridiques de la partition.
Tel qu'il est rédigé, cet alinéa prête à
confusion sur le point de savoir si l'initiative de la division appartient
à l'administrateur provisoire ou revient au juge. Le pré-rapport
contient-il seulement les mentions précisant les conditions de
réalisation de la scission ou est-il le lieu, pour l'administrateur
provisoire, de préconiser une telle mesure, à charge pour le
président du tribunal de grande instance, statuant comme en
matière de référé, d'en décider et de lui
confier la tâche d'en organiser la mise en oeuvre ?
Afin de lever ces ambiguïtés, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
de réécriture de l'article 29-4 qui
prévoit par ailleurs une consultation des copropriétaires et
souligne que la scission constitue un recours ultime lorsque d'autres mesures
n'ont pas permis de rétablir le fonctionnement normal de la
copropriété.
•
Le paragraphe 6°
introduit un article 29-5 qui renvoie
à un décret en Conseil d'Etat les modalités de
transmission au procureur de la République et aux copropriétaires
de l'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire et des
pré-rapports et rapports établis par celui-ci. Il prévoit
par ailleurs la communication de l'ordonnance de nomination au préfet et
au maire ainsi que, à leur demande, la communication des rapports et
pré-rapports, cette transmission étant assurée par le
procureur de la République.
Votre commission des Lois vous propose, par
un amendement
,
d'alléger la rédaction de ce nouvel article en tenant compte de
la nécessité d'informer le préfet et le maire tout en
évitant une diffusion trop large des documents établis par
l'administrateur provisoire, susceptibles de contenir des mentions relatives
à la vie privée des copropriétaires. Seules les
conclusions du rapport seraient rendues communicables à ces
autorités, ce qui paraît suffisant pour les alerter et leur
permettre, le cas échéant de faire élaborer un plan de
sauvegarde.
•
Le paragraphe 7°
procède à une simple
coordination
: il transfère sous un article 29-6 les
dispositions qui figuraient précédemment sous l'article 29-4.
Paragraphe 8 :
Majorité de l'article
25
pour adopter ou abandonner
la forme coopérative
(
article
25
)
Ce
nouveau paragraphe, introduit par un vote unanime de l'Assemblée
nationale en première lecture en vertu de plusieurs initiatives
concordantes et malgré l'avis défavorable du Gouvernement,
assouplit les conditions de majorité permettant à un syndicat
d'adopter ou d'abandonner la forme coopérative prévue à
l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Jusqu'à présent, la loi restait muette sur la condition de
majorité exigée pour passer de la gestion syndicale
confiée à un syndic professionnel à un mode
coopératif dans lequel le syndic est élu par le conseil syndical
parmi ses membres, l'article 14 exigeant seulement que le règlement de
copropriété prévoie expressément cette
modalité de gestion. En revanche, l'article 40 du décret du 17
mars 1967 précisait qu'en l'absence de mention dans le règlement
de copropriété initial, une délibération devait
être prise à la majorité de l'article 26 (majorité
des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix)
pour adopter la forme de syndicat coopératif.
L'adoption et, inversement, l'abandon de la forme coopérative seraient
désormais facilités, ce type de délibération
étant pris par l'assemblée générale des
copropriétaires à la majorité de l'article 25
(majorité des voix de tous les copropriétaires).
Sur ce paragraphe, votre commission des Lois vous soumet
un
amendement
rédactionnel corrigeant une erreur de
référence.
Paragraphe 9° :
Régime
applicable aux
unions de syndicats (article 29)
La
notion d'union, groupement qui peut être constitué de plusieurs
syndicats de copropriétaires mais qui peut également
intégrer un ou plusieurs propriétaires de bâtiments
distincts des immeubles en copropriété ou encore des
sociétés immobilières, est actuellement définie
à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965. Ce groupement a pour
objet la création et la gestion de services et d'équipements
communs. Pour autant, le régime légal applicable aux unions est
aujourd'hui embryonnaire et résulte essentiellement de la section VI du
décret du 17 mars 1967 (articles 43 à 45).
Le paragraphe 9°, qui modifie la rédaction de l'article 29
susvisé, a été introduit par l'Assemblée nationale
à l'initiative concordante de M. Daubresse et des membres du groupe
UDF d'une part, de MM. Caresche et Dumont d'autre part, et de M. Dumont, contre
l'avis de la commission et du Gouvernement qui ont estimé que
l'amendement relevait du domaine réglementaire. L'amendement
adopté tend cependant à rapatrier dans la loi des dispositions
qui semblent bien relever du domaine législatif dès lors qu'il
s'agit de mise en commun entre plusieurs unités membres de biens et de
services d'intérêt commun et même de création
d'équipements communs. Comme sur d'autres volets du régime
juridique applicable à la copropriété des immeubles
bâtis, une partie des règles en vigueur devraient figurer dans la
loi et non dans le décret. Concernant le régime des unions, cela
est d'autant plus justifié que les nouvelles dispositions relatives
à la scission des copropriétés renvoient désormais
expressément à cette forme d'organisation collective.
Votre commission des Lois vous soumet cependant
un amendement
procédant à une re-définition complète de l'union
et des règles qui lui sont applicables en exigeant, contrairement
à l'amendement de l'Assemblée nationale, la majorité de
l'article 26 pour l'adhésion d'un syndicat à une union ou pour
son retrait de l'union.
Elle vous propose d'adopter l'article 31
ainsi modifié
.
Article 34
(Article 749 A du code
général
des impôts)
Généralisation de l'exonération
fiscale pour les opérations
de scission des
copropriétés
Cet
article propose d'exonérer du droit d'enregistrement et de la taxe de
publicité foncière toutes les opérations de division des
immeubles bâtis ou des ensembles immobiliers soumis au statut de la
copropriété défini par la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965. Le bénéfice de cette mesure était
jusqu'à présent réservé aux seuls immeubles
susvisés situés dans les zones franches urbaines.
Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 34
sans
modification
.