Article 3 (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) - Contrats de performance énergétique et travaux d'économie d'énergie dans les copropriétés
Commentaire : cet article tend, d'une part, à instaurer l'obligation pour certaines copropriétés d'inscrire à l'ordre du jour de leur assemblée générale la question d'un contrat de performance énergétique et, d'autre part, à alléger les règles de majorité dans toutes les copropriétés pour les décisions portant sur les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
I. Le droit en vigueur
A. Le contrat de performance énergétique
Le contrat de performance énergétique est défini par l'article 3 de la directive 2006/32/CE du 5 avril 2006, et abrogeant la directive 96/76/CEE, comme « un accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur d'une mesure visant à améliorer l'efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure sont consentis afin de parvenir à un niveau d'amélioration de l'efficacité énergétique qui est contractuellement défini ».
Le contrat de performance énergétique a vocation à devenir un outil privilégié, parce que particulièrement efficace, de l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments. En effet, l'entreprise partenaire s'engage dans le long terme sur des objectifs chiffrés, les investissements qu'elle réalise étant partiellement ou intégralement financés par les économies obtenues sur la consommation d'énergie, qui lui reviennent.
B. Les règles de décision dans les copropriétés pour les travaux d'économie d'énergie
L'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose comme principe général que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est pas autrement ordonné par la loi.
L'article 26 de la loi précitée énumère les cas où les décisions sont prises la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il s'agit des décisions les plus lourdes de conséquences, et notamment de tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de certains travaux visés à l'article 25 de la même loi.
L'article 25 de la loi précitée énumère les cas où les décisions ne sont prises qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L'alinéa g) de cet article cite « à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude ». Seuls sont concernés par cette disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans
II. Le dispositif du projet de loi
A. Obligation pour certaines copropriétés de mettre à l'ordre du jour la conclusion d'un contrat de performance énergétique
Le 1° de l'article 3 du projet de loi insère dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis un article 24-3 qui prévoit que, pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage, le syndic inscrit la question d'un contrat de performance énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance, en application du nouvel article L. 134-4-1 introduit dans le code de la construction et de l'habitation par l'article premier du projet de loi.
Avant de soumettre au vote de l'assemblée générale un projet de conclusion d'un tel contrat, le syndic doit procéder à la mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueillir l'avis du conseil syndical. Cette précision est nécessaire dans la mesure où un contrat de performance énergétique peut être d'un coût nul, si les investissements sont équilibrés par les économies d'énergie réalisées, et demeurerait alors en dessous du seuil prévu par l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
Enfin, le texte proposé prévoit qu'un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application de l'article 24-3 inséré dans la loi précitée. L'intention du Gouvernement, telle qu'elle est exprimée dans l'étude d'impact annexée au présent projet de loi, est de limiter cette mesure aux copropriétés dotée d'une installation collective de chauffage qui ont une taille et un budget suffisants pour que les économies d'énergie réalisées couvrent à terme les dépenses d'investissement des copropriétaires et les frais engagés par le prestataire (immeubles de grande hauteur, grandes copropriétés...).
B. Simplification des décisions dans les copropriétés pour les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
Le 2° de l'article 3 du projet de loi réécrit complètement le g) de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
D'une part, il propose de viser globalement les travaux d'économie d'énergie et ceux de réduction des émissions de gaz à effet de serre. D'autre part, il propose d'instituer la notion de « travaux d'intérêt commun », qui pourront être réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot en cause.
Un décret en Conseil d'Etat est prévu, qui déterminera la nature des travaux et les modalités de leur amortissement, « notamment la possibilité de garantir contractuellement les aménagements, équipements ou installations résultants de ces travaux ». Il ne paraît plus pertinent de fixer une durée limite d'amortissement car, aujourd'hui, beaucoup de techniques courantes ont des durées d'amortissement supérieures à dix ans sans être pour autant très coûteuses, et ne justifient donc pas de la majorité renforcée des deux tiers des voix des copropriétaires, prévue à l'article 26 de la loi précitée.
III. La position de votre commission
L'article 3 du projet de loi est complémentaire du 9° de son article 1 er , qui fait obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique dans les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la loi.
Votre commission estime que le degré de contrainte imposé aux copropriétés n'est pas excessif, puisque, une fois le diagnostic établi, il leur est simplement fait obligation de s'interroger sur l'intérêt d'un contrat de performance énergétique, mais pas forcément d'en conclure un. On reste donc dans une logique incitative.
Toutefois, considérant que de nombreuses copropriétés ne voudront vraisemblablement pas s'engager dans un contrat de performance énergétique et que, symétriquement, de nombreuses entreprises ne seront pas en situation de proposer un tel contrat, votre commission a adopté un amendement de votre rapporteur qui étend le dispositif à un simple plan de travaux d'économie d'énergie. Les copropriétaires auront ainsi le choix entre un contrat de performance énergétique ou un plan de travaux, l'essentiel étant qu'ils se posent la question de la consommation énergétique de leur immeuble.
Votre commission a également adopté un amendement de votre rapporteur qui précise, dans le dernier alinéa de cet article, que c'est bien la durée de l'amortissement des travaux qui peut être garantie contractuellement.
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Votre commission a adopté cet article ainsi modifié |