II. UN SYSTÈME DE SANCTIONS PROTECTEUR DE L'ACQUÉREUR
La proposition de loi instaure un dispositif double : une action en nullité en cas d'omission de la mention exigée et une action en réduction du prix s'il apparaît que la surface effective est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte. Seul l'acquéreur est admis à exercer ces recours.
A. L'ACTION EN NULLITÉ
L'article premier de la proposition de loi offre au bénéficiaire de la promesse de vente, au promettant en cas de promesse d'achat ou à l'acquéreur la possibilité d'exercer une action en nullité de l'acte ne mentionnant pas la surface de la partie privative du lot ou de la fraction de lot.
Cette action peut être exercée pendant un délai expirant au bout de trois mois après la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Afin de préserver la stabilité des situations juridiques, le délai de droit commun de cinq ans prévu par l'article 1304 du code civil est écarté.
La sanction de la nullité apparaît comme une sanction forte et dissuasive. Lors de l'examen de la proposition de loi en première lecture à l'Assemblée nationale, le 18 avril 1996, M. Pierre-André Périssol, ministre délégué au logement, a déclaré que « la Chancellerie mettrait à profit la navette pour essayer de trouver un autre dispositif propre à inciter très fortement les intéressés à mentionner la surface dans l'acte de vente » qui ne présenterait pas les inconvénients de l'action en nullité 2 ( * ) .
Cependant, l'action en nullité ne devrait être mise en oeuvre qu'en de rares occasions dans la mesure où le notaire, investi d'une mission de conseil et chargé de veiller au respect de la loi, pourra régulariser la situation en inscrivant la mention de surface dans l'acte de vente lorsque celle-ci aura été omise dans la promesse ou l'avant-contrat.
B. L'ACTION EN DIMINUTION DU PRIX
Comme pour le recours en nullité en cas d'absence d'indication de surface, l'acquéreur est seul titulaire de l'action en diminution de prix lorsqu'une surface erronée est mentionnée dans l'acte.
Contrairement aux articles 1619 à 1622 qui permettent au vendeur de demander un supplément de prix pour excédent de mesure, la proposition de loi exclut expressément celui-ci du bénéfice d'une telle action.
Est en outre réputée non écrite toute clause par laquelle l'acquéreur déclarerait renoncer à exercer l'action en diminution de prix. Cette possibilité de renonciation est actuellement prévue par l'article 1619 du code civil si bien que les actes de vente, actuellement, comportent systématiquement une clause de non garantie de contenance.
Afin d'éviter le développement d'un contentieux abondant et de tenir compte d'une marge d'erreur compatible avec la bonne foi, la proposition de loi retient le seuil du vingtième auquel se réfère l'article 1619 précité. Il n'y aura ainsi lieu à réduction du prix au profit de l'acquéreur que si la surface effective est inférieure de plus du vingtième, soit 5 %, à celle figurant dans l'acte.
Il s'agit également d'éviter, en imposant ce seuil de tolérance, d'obliger le vendeur à avoir recours à un professionnel pour effectuer le métrage, ce qui induirait des coûts supplémentaires et constituerait un frein à la fluidité des transactions.
Concernant l'évaluation des sommes qui devront être reversées à l'acquéreur, la diminution de prix sera proportionnelle à la moindre mesure. Le seuil de 5 % n'est pas constitutif d'une franchise et la totalité de la surface manquante sera prise en considération.
Enfin, le délai de recours ouvert à l'acquéreur est, comme aux termes de l'article 1622 du code civil, d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
* 2 J.O. Débats AN du 19 avril 1996 p. 2411