III. LES PROPOSITIONS DE VOTRE COMMISSION
Après un large débat sur l'opportunité d'une telle proposition de loi, la commission a décidé de procéder à son examen.
Les membres de la commission, et en particulier M. Michel Dreyfus-Schmidt, se sont félicités de procéder à cet examen bien avant son inscription à l'ordre du jour de la séance publique.
M. Michel Dreyfus-Schmidt a regretté que le champ d'application de la proposition de loi soit limité aux lots de copropriété et ne concerne pas l'ensemble des transactions immobilières. Considérant que la vente était parfaite dès l'accord entre les parties sur la chose et le prix, il s'est interrogé sur la nécessité d'exiger une formalité substantielle de mention de superficie. Estimant en outre que le vendeur avait lui aussi un droit à l'erreur, il a regretté que seul l'acquéreur bénéficie d'une protection.
M. Pierre Fauchon a estimé raisonnable de limiter le champ d'application de la proposition de loi aux lots de copropriété, la superficie étant un critère essentiel pour l'achat d'un appartement, d'autres éléments d'appréciation entrant en ligne de compte pour l'acquisition d'un terrain ou d'une maison individuelle. Il s'est également déclaré favorable à une protection particulière de l'acquéreur.
M. Guy Allouche s'est déclaré favorable sur le fond à la proposition de loi en estimant qu'elle devrait permettre d'éviter certains abus et qu'elle renforcerait la stabilité des situations juridiques en excluant la possibilité de demander un supplément de prix à l'acquéreur souvent tributaire d'un prêt bancaire. Il s'est cependant interrogé sur les modalités de mise en oeuvre du dispositif concernant les frais de recours à un professionnel pour effectuer le métrage ou l'exclusion de certains locaux du champ d'application de l'obligation de mention de la superficie.
Il a en outre estimé qu'il serait raisonnable de prévoir une franchise pour le calcul des sommes dues à l'acquéreur en fonction du différentiel de superficie constaté.
M. Daniel Millaud s'est interrogé sur la question du remboursement des frais d'enregistrement.
M. André Bohl s'est interrogé sur la compatibilité du dispositif proposé avec les règles spécifiques applicables en Alsace-Moselle, en particulier l'existence dans les copropriétés d'une esquisse d'étage répertoriant la superficie des locaux.
M. Michel Dreyfus-Schmidt a estimé qu'il serait opportun d'exiger que les plans d'un immeuble en copropriété soient annexés à l'acte de vente.
M. Philippe de Bourgoing a considéré préférable d'appliquer aux garages et places de stationnement l'obligation de métrage.
Au terme de la discussion générale, dix amendements ont été soumis à la commission :
A l'article premier, qui rétablit un article 46 dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la commission a adopté plusieurs améliorations rédactionnelles.
Au premier alinéa du texte proposé pour cet article, qui énonce l'obligation d'indication de surface, il s'agit de substituer le présent de l'indicatif du verbe mentionner à l'expression « doit mentionner ». Il est en effet d'usage d'employer l'indicatif présent dans les textes juridiques pour exprimer une obligation.
Il est également proposé de remplacer le terme de « surface » par le terme de « superficie ». Ce dernier terme, qui désigne la mesure de l'étendue d'une surface, semble mieux approprié, bien que le code de la construction et de l'habitation se réfère à la surface habitable ou à la surface de plancher. La loi du 10 juillet 1965 elle-même, en son article 5, vise la superficie du lot comme l'un des critères à prendre en considération pour estimer la valeur de chaque partie privative permettant de répartir les quotes-parts de parties communes. Il convient donc d'harmoniser la terminologie au sein d'un même texte.
En outre, votre commission suggère de supprimer le mot « réelle » au début des quatrième et cinquième alinéas du texte proposé pour l'article 46 qui établissent une comparaison entre la superficie effectivement constatée et définie par décret en Conseil d'État et celle figurant dans l'acte.
La proposition de loi fixe comme date de référence pour la computation des délais du recours en nullité ou de l'action en diminution de prix, « l'acte authentique définitif de vente ». Il semble préférable de substituer à cette expression celle de « l'acte authentique constatant la réalisation de la vente » qui figure d'ailleurs à l'article 2 relatif aux dispositions transitoires.
Au-delà de ces modifications d'ordre rédactionnel et après les interventions de M. Jacques Larché, président, et de MM. Pierre Fauchon, Guy Allouche, Charles Jolibois, Michel Dreyfus-Schmidt et François Giacobbi, la commission a adopté un amendement tendant à exclure de l'obligation de mention de superficie l'ensemble des dépendances attachées au local principal et non les seuls caves, garages et emplacements de stationnement comme l'avait proposé le rapporteur.
Il s'agit d'alléger la tâche du vendeur dans ses opérations de métrage et de ne pas prendre en considération, dans l'évaluation de la superficie, des locaux qui contribuent à valoriser le local principal mais dont la valeur au mètre carré ne peut être assimilée à celle de ce dernier.
En ce qui concerne le délai imparti à l'acquéreur pour exercer le recours en nullité en cas d'absence de mention de la superficie, votre commission propose de le réduire de deux mois : il expirerait ainsi au bout d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Tout en renforçant la stabilité des situations juridiques, cela permettrait d'éviter qu'une action en nullité ne soit engagée après la réalisation des formalités hypothécaires, sachant que le notaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la signature de l'acte authentique de vente pour procéder à l'enregistrement.
Le délai ainsi imparti à l'acquéreur pour intenter l'action en nullité paraît suffisant puisqu'il lui suffit de constater l'absence de la mention requise. L'effectivité de ce droit de recours semble cependant subordonnée à la communication à l'acquéreur, dans les meilleurs délais, d'une copie simple de l'acte. Aussi, le décret d'application de la présente loi pourrait-il prévoir cette communication à l'initiative du notaire.
Il apparaît par ailleurs nécessaire d'introduire une disposition précisant que lorsque l'acte authentique comporte la mention requise, contrairement aux actes qui l'ont précédé, cette mention vaut régularisation.
Votre commission vous propose d'insérer, avant l'article 2, un article additionnel ayant pour objet d'étendre le champ d'application de la proposition de loi aux territoires d'outre-mer et à la collectivité territoriale de Mayotte, la loi du 10 juillet 1965 dans sa version modifiée par la loi du 31 décembre 1985 y étant d'ores et déjà applicable.
S'agissant d'une question relevant du droit civil, et donc de la compétence de l'État, la consultation des assemblées territoriales prescrite par l'article 74 de la Constitution pour l'extension de dispositions législatives touchant à l'organisation particulière du territoire n'est pas ici nécessaire. L'extension proposée permettra aux acquéreurs de lots de copropriété dans ces territoires de bénéficier, dans les mêmes délais qu'en métropole, d'une protection similaire.
A l'article 2 qui fixait au 1er janvier 1997 la date d'entrée en vigueur de la loi, votre commission préfère prévoir cette entrée en vigueur à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi. Il est en outre proposé d'adapter les dispositions transitoires pour que la présente loi ne s'applique pas aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.
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Sous réserve de ces observations et des modifications qu'elle vous soumet, votre commission vous propose d'adopter la proposition de loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.